TOERISTISCH ONDERNEMEN TUSSEN EB EN VLOED. 24 oktober 2011, Toerisme-overleg CIB Federatie Toeristisch Vastgoed, Huurvakantiewoningen en Tweede Verblijven.
Openingsreferaat. Logiesdecreet: vloek of zegen voor de vakantiewoningen aan zee?
6. 2. SCAN VAN HET KUSTLOGIES … met focus op de huurvakantiewoningen
Enkele cijfers als illustratie …
• basis v/d cijfers:
Strategisch Beleidsplan voor Toerisme aan de Kust 2009-2014
(bron: Westtoer en Toerisme Vlaanderen)
• met actualisering op basis van cijfers 2010
met uitdrukkelijke dank aan Westtoer apb - afdeling Kennisontwikkeling
7. 2. 1 Structuur van het logiesaanbod (in bedden) aan de Kust naar type logies
* 71% individuele vakantiewoningen Let wel:
(409.310 bedden) dubbel (“gemengd”) gebruik =
gebruik als tweede verblijf
* 5% vakantiewoningen op parken
+
(28.715 bedden) aangeboden aan huurders
* 0,7% huurvakantiewoningen op vakantieparken (=de toeristische markt)
(4.300 bedden)
8. 2. 2 Structuur van het logiesaanbod (in bedden) aan de Kust,
naar kustgemeente en logiesvorm
10 kustgemeenten
= > met specifieke logiesstructuur …
en eigen identiteit en karakter
= > “vakantiewoningen” = top !
9. 2.3 Kerncijfers vakantiewoningen – 2010 (1/2)
Logiescapaciteit aan de Kust in 2010
• 8,1% v/d bedden met enkel commercieel gebruik [↘]
91,9% v/d bedden voor gemengd gebruik [↗]
71% v/d logiescapaciteit = individuele vakantiewoningen
(409 310 bedden)
• Totaal aantal vakantiewoningen: 86 290 [↗ 1,45% t.o.v. 2005]
Structuur van de vraag naar logiesvorm in 2010
• Tweede verblijfstoerisme = 15,8 miljoen overnachtingen
• Het commercieel logies = 16,7 miljoen overnachtingen
→ m.a.w. quasi 50/50
10. 2.3 Kerncijfers vakantiewoningen – 2010 (2/2)
Verhuur Vakantiewoningen aan de Kust in 2010
• Huurvakantiewoningen =
. ruim 900 000 aankomsten
. bijna 10 000 000 overnachtingen
= 31,7% van alle overnachtingen (commercieel + tweede verblijf)
MAAR : verhuur vakantiewoningen daalt !!
• Verhuur via Toeristisch Verhuurkantoor in 2010 t.o.v. 1997
(cijfers FOD Economie)
aantal aankomsten : ↘ 5,2%
aantal overnachtingen: ↘ 22,4%
gemiddelde verblijfsduur: ↘ van 16,6 naar 13,6 nachten
12. 3. NIEUWE SPELREGELS : Reisbureaudecreet + Logiesdecreet
3.1 Vroeger … :
“Toeristisch logies”:
• enkel (Vlaamse) regelgeving voor exploitatie van hotels en ‘campings’
“Bemiddeling bij logiesverhuur”:
• vanaf 1993: “controle” in kader van Beroepsinstituut van
Vastgoedmakelaars (BIV)
• sinds 2007: gereglementeerd door het Vlaamse reisbureaudecreet
13. 3.2 2007 - Reisbureaudecreet (van kracht: 1 september 2007):
• exit “wet 1965 houdende statuut van de reisbureaus”
• focus op kwaliteit, duidelijkheid omtrent de vrijstellingen, handhaving
vergund toeristisch verhuurkantoor
duidelijkheid voor de consument
alle professionele en financiële waarborgen
• op vandaag :
Toerisme Vlaanderen heeft 194 “toeristische verhuurkantoren”
vergund: . 174 aan de Kust
. 20 in het binnenland
14. 3.3 2008 - Toeristisch Logiesdecreet (van kracht: 1 januari 2010) (1/2)
• Enkel de hotel- (1984) en de kampeersector (1993) beschikten
over eigen regelgeving voor exploitatie en classificatie.
• Het overige logies kende geen eigen regelgeving.
• > 2010 : elk toeristisch bed is minstens aangemeld en idealiter zelfs
vergund
• Wat betrachtte de Vlaamse overheid met het nieuwe Logiesdecreet ?
1 Garanderen van KWALITEIT
2 DUIDELIJKHEID voor de consument
- zekerheid over kwaliteit en comfort => geloofwaardige bestemming
- overzichtelijk (maar toch ook onderscheidend) beeld van de ganse
toeristische logiessector
15. 3.3 2008 - Toeristisch Logiesdecreet (van kracht: 1 januari 2010) (2/2)
3 Eén OVERKOEPELENDE REGELGEVING voor de sector
- als antwoord op de vele nieuwe logiesvormen …
- met ruimte voor de eigenheid van de logiescategorieën
- met ruimte voor differentiatie en creatief ondernemen
- ONEERLIJKE CONCURRENTIE tussen (en binnen) de logiesvormen
TEGENGAAN
4 ADMINISTRATIEVE LASTENVERLAGING en JURIDISCH-TECHNISCHE
VEREENVOUDIGING
5 Efficiënt en correct HANDHAVEN
- verzekeren bescherming voor de consument
- uitsluiten van deloyale concurrentie
- focus op “administratieve boetes” ipv
seponeringsbeleid v/d parketten
6 Voeren van een COHERENTE PROMOTIE
in binnen- en buitenland
17. 4. De pro’s en contra’s …. gezien vanuit de eigen sector …
4.1 De pro’s :
1. Focus op kwaliteitszorg
- comfort, veiligheid, transparantie, informatie
2. Transparantie voor de ondernemer
- stimuleren van verdere professionalisering
- “gelijke monniken, gelijke kappen”
3. Opstap naar coherente promotie v/h logiesaanbod (binnen- en
buitenland)
4. Een efficiënt en effectief handhavingsbeleid
- deloyale concurrentie tegengaan
18. 4.2 De contra’s :
1. Vrees voor verhoging van de administratieve rompslomp …. !
2. Hoe stemt het Logiesdecreet af met de specificiteit v/d
vakantieverhuur Kust ??
= het vergunde toeristische verhuurkantoor als intermediair
tussen eigenaar en toerist
3. Promotie en marketing = dé beloning …. de wortel …. :
maar hoe maakt de overheid dit engagement concreet en hard ??
19. 4.3 Samengevat => CIB-visie :
1. Het Logiesdecreet biedt méér kansen dan bedreigingen.
2. Oefening moet landen met winst voor consument én voor ondernemer.
Kortom : een PLUS
WANT:
Logiesdecreet + Reisbureaudecreet zorgen voor
definitieve en formele verankering van
de “bemiddeling bij verhuur van vakantiewoningen”
in het toeristische werkveld.
21. 5. Een eerste evaluatie … ruim anderhalf jaar na het in voege treden
5.1. Regelgeving, deadlines, cijfers … :
5.1.1. Regelgeving
5.1.2. Deadlines
5.1.3. Cijfers
5.1.4. Eerste conclusies
5.2. Wat liep / loopt verkeerd ??
5.2.1. Op niveau v/d regelgeving
5.2.2. Op niveau v/d implementatie
22. 5.1. Regelgeving, deadlines, cijfers … :
5.1.1 Regelgeving:
• decreet + uitvoeringsbesluiten (BVR en/of MB) mbt
classificatie, exploitatie, brandveiligheid, investeringssubsidie
• wijzigingen / aanpassingen:
Tot vandaag : Decreet = 2 x gewijzigd:
. n.a.v. problematiek RO (dec 2010)
. n.a.v. herstructurering Toerisme Vlaanderen (zomer 2011)
• in de maak …
- aantal verduidelijkingen mbt brandveiligheidsbesluit
- “memorie” bij comfortclassificatie
- vraag tot bijsturing van aantal normen van exploitatie
- concrete invulling v/h zgn.“premiebesluit”
23. 5.1.2 De deadlines …. (vakantiewoningen)
1 januari 2010 : startschot
+ 1 jaar = 31/12/20 10
= alle vakantiewoningen moeten AANGEMELD zijn
+ 3 jaar = 1/1/20 13
= TVL (+ Westtoer, …) voert enkel promotie voor het
vergunde toeristische logies
25. 5.1.4 Eerste conclusies m.b.t de Kust: (1/2)
Vertrekpunt - cijfers strategisch Beleidsplan Kust 2009/2014
• aantal tweede verblijven = > 80.000
• aantal vakantiewoningen in commerciële verhuur: 20.000
• verhuurd door :
. eigenaar: 5.000 = 25%
. vergund Toeristisch Verhuurkantoor = 15.000 = 75 %
26. 5.1.4 Eerste conclusies m.b.t de Kust: (2/2)
Aangemelde vakantiewoningen :
Ruim 9 maanden na het verstrijken van de deadline voor
het verplicht aanmelden van de vakantiewoningen ….
zijn er in West-Vlaanderen (= Kust én hinterland) nog maar nauwelijks
10.185 vakantiewoningen aangemeld
Met ‘collectieve’ aanmelding bij
VLIS vanuit CIB Kruispuntbank
Vakantieverhuur : > 7. 000 !!
Vergunde vakantiewoningen :
1 jaar voor de deadline van “géén vergunning = géén promotie”
zijn er in West-Vlaanderen (= Kust en hinterland) …
nog maar 177 vakantiewoningen vergund.
27. 5.2 Wat liep/loopt verkeerd?
5.2.1 Op niveau van de regelgeving
• Knelpunt RO / Stedenbouw (attest stedenbouwkundige conformiteit)
Eind december 2010 aangepakt via wijziging van het Logiesdecreet
(zgn. decreet-Vandaele).
• Knelpunt “Polis BA”
Opgelost door duidelijk antwoord minister Bourgeois op advies van het
adviescomité.
• Brandveiligheid
- aanduiding concessiehouder voor controle brandveiligheid
vakantiewoning (AIB Vinçotte) kwam laat (pas in late voorjaar 2010).
- aantal heikele punten (evacuatiewegen, … elektriciteit, …)
- vakantiewoningen (“villa’s”) > 10 personen = bijlage 3
= nog hogere eisen
opvolging via TCB
• Comfortclassificatie
Nood aan verduidelijking / memorie … Maar : is in de maak.
28. 5.2.2 Op niveau van de implementatie (1/4)
1. Implementatie van het Logiesdecreet komt niet op snelheid
Oorzaken?
a. op niveau van de administratie … (Toerisme Vlaanderen)
- tekort aan mensen en middelen
- tekort aan concreet actieplan met concrete targets
- tekort aan toekomstgerichte visie (bv. inzake it-luik)
- tekort aan structureel overleg (in echte dialoog + met garanties voor
continuïteit) met sectororganisatie(s)
- tekort aan kennis van het concrete werkveld (TVK als intermediair)
- tekort aan inspecteurs-adviseurs ipv inspecteurs-controleurs
Plus: uitdaging van de “transfer” van de afdeling Kwaliteitszorg van het
agentschap Toerisme Vlaanderen naar het Departement internationaal
Vlaanderen.
29. 5.2.2 Op niveau van de implementatie (2/4)
1. Implementatie van het Logiesdecreet komt niet op snelheid
Oorzaken?
b. op niveau van de ondernemer
- tekort aan geloof in de noodzaak om regelgeving te implementeren …
uitdaging: omslag van vastgoedmakelaar naar toeristisch ondernemer
- de dagelijkse vaststelling en ervaring dat ….
- er géén sprake is van een correct en performant handhavingsbeleid
gevolg: perceptie Logiesdecreet = lege doos.
- er géén concreet zicht is op de kansen voor promotie
gevolg: waarom inspanningen als de ‘beloning’ toch uitblijft?
- er géén / onvoldoende afstemming is van de administratieve
procedures op de werking van het Toeristisch Verhuurkantoor
30. 5.2.2 Op niveau van de implementatie (3/4)
2. Het ontbreekt aan kennis omtrent het Logiesdecreet
. Bij het brede publiek – dé toerist : zeer zeker
. Bij de eigenaars …. : al evenzeer
Enkel de TVK’s leverden inspanningen. Waar blijft de overheid?
Gevolg v/h gebrek aan consumentencommunicatie :
= > er wordt ook géén druk gelegd op eigenaars/verhuurders.
3. Handhaving? Niet eens een doekje voor ’t bloeden
. Vraag om steekproefsgewijze controle van de reeds aangemelde
vakantiewoningen.
. Nog belangrijker: controle op de niet-aangemelde vakantiewoningen
. Enkel efficiënte en effectieve handhaving zal de vlucht naar de grijze zone
beletten.
31. 5.2.2 Op niveau van de implementatie (4/4)
4. Op vandaag – anderhalf jaar na start Logiesdecreet –
nog steeds onduidelijkheid over het PROMOTIEtraject
• Marketing TVL blijft in essentie gebouwd op de oude logiesdecreten,
vnl. hotellerie en plattelandslogies (B&B)
• Herhaalde vragen om verduidelijking worden gesmoord in debatten
over ….
… nieuwe strategische beleidsplannen (2020),
… nieuwe marketingplannen TVL,
… de herstructurering van het agentschap,
… een ‘toerismepact’,
… de interne staatshervorming
(met het gevecht om macht, positie en centen tussen TVL en de PTO’s).
• Wat zal het “nieuwe” Toerisme Vlaanderen nog kunnen én willen
betekenen voor de promotie van de huurvakantiewoningen aan
onze Vlaamse kust?
… in het binnenland … in de buurlanden?
33. 6. HEFBOMEN VOOR VERBETERING (1/3)
Dringend nood aan …
Durven keuzes maken …
Een doorstart richting “wervend” verhaal
En dus: een concreet actieplan …..
Wie doet … wat, waar, wanneer en hoe?
34. 6. HEFBOMEN VOOR VERBETERING (2/3)
Wie doet … wat, waar, wanneer en hoe ???
• communicatie met de toerist ?
• concrete handhaving ?
• promotiebeleid ?
. Vlaanderen Vakantieland ?
. engagement TVL – rol Westtoer – rol Kustgemeenten ?
• administratieve vereenvoudiging bij aanmelding en vergunning ?
• IT-afstemming ?
. Komt er nu ja/neen een fiat voor koppeling v/h VLIS
(+Toerismedatabank) met de Kruispuntbank Vakantiewoningen CIB ??
• afstemming met de sector in concreet, duurzaam overleg ?
35. 6. HEFBOMEN VOOR VERBETERING (3/3)
DRIE ACTUA-VRAGEN:
• In hoeverre wordt de “herstructurering van TVL” en dus de
overdracht van de aanmeldings- en vergunningsdossiers van TVL
naar DiV een momentum van hergroepering van de krachten …?
• Grijpen Kabinet Toerisme + agentschap Toerisme Vlaanderen +
departement internationaal Vlaanderen straks welbewust alle
kansen?
• Komen er richting CIB Kust en CIB Federatie Toerisme nieuwe
momenten van overleg en samenwerking ?
• De ‘kustsituatie’ is immers zo specifiek dat er concreet
afgestemd overleg nodig is.
37. 7. ENGAGEMENT VAN CIB (1/3)
• Een duidelijke keuze voor het Logiesdecreet
• Maar zwaar gekneld tussen een dubbele loyauteit:
. De loyauteit aan het toerismebeleid
dat – met vallen en opstaan – “bestemming kust” en “logeren aan zee”
op de kaart zet, met focus op een hogere bezettingsgraad
. De loyauteit aan haar leden – toeristische ondernemers
die opboksen tegen een muur van onvermogen en onverschilligheid van
een overheid die in een eerste fase wel regelgeving creëert, maar daarna
er niet in slaagt om de uitvoering ervan op de sporen te krijgen
38. 7. ENGAGEMENT VAN CIB (2/3)
En ondertussen ….
CIB blijft haar verantwoordelijkheid nemen
om de toeristische verhuurkantoren aan de kust te helpen
• Met eigen middelen
• Met steun van de Vlaamse regering in het kader van het
3de Kustactieplan en het Impulsprogramma Kust
• Met steun van de Provincie West-Vlaanderen in het kader
van het provinciaal reglement Toeristische Impulsen
39. 7. ENGAGEMENT VAN CIB (3/3)
CIB blijft haar verantwoordelijkheid nemen
om de toeristische verhuurkantoren aan de kust te helpen
Even op rij gezet:
• Opleiding en vorming
• Kwaliteitshandboek
• Communicatie – folders, nieuwsbrieven en website:
www.cib.be/toerisme
www.cib.be/tourisme
www.cib.be/tourismus
• Individuele begeleiding van de verhuurkantoren
• Overleg met Toerisme Vlaanderen, Westtoer, ….
• Actief in Adviescomité Toer. Logies, Technische Commissie
Brandveiligheid, Beroepscommissie Logies
• IT-ontwikkelingen (CIB Kruispuntbank Vakantieverhuur)
