1. МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ДОНЕЦЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТЕХНІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
Допущений до захисту Інститут гірництва і геології
Кафедра геоінформатики і геодезії
Зав. каф.__________________________ д.т.н., проф. С.Г. Могильний
(підпис), (дата) (наук. ступ., посада) (п., і., б.)
МАГІСТЕРСЬКА РОБОТА___________________
(позначення)
Зі спеціальності 8.070904 «Землевпорядкування та кадастр»
Тема: дослідження технології тривимірного кадастру в інших країнах з
метою впровадження в Україні
Виконавець _______________________ А.В. Павлов
(підпис), (дата) (п., і., б.)
Науковий керівник______________________ к.т.н., доц. К.О. Гермонова
(підпис), (дата) (наук. ступ., посада) (п., і., б.)
Нормоконтролер______________________ к.т.н., доц. І.В. Мотильов
(підпис), (дата) (наук. ступ., посада) (п., і., б.)
м. Донецьк - 2009 р.

2. 2
Р Е Ф Е Р А Т
Пояснювальна записка: 139 стор., 44 рисунків, 2 додатки, 52 джерел.
Мета роботи – дослідження технології тривимірного кадастру в інших
країнах з метою впровадження в Україні.
Об'єктом дослідження є система реєстрації земель в Україні та в інших
країнах. Предметом дослідження є технологія тривимірного кадастру.
Відповідно до поставленої мети в роботі виконані:
- аналіз існуючих юридичних традицій у світі, в результаті якого
виявлено, що Україна може і повинна освоювати досвід як країн з цивільною
системою права, так і країн із загальною системою права, застосовуючи уроки і
моделі, найбільш відповідні унікальним умовам і цілям нашої країни;
- систематизація використовуваних на практиці юридичних моделей для
тривимірного розділення об'єктів нерухомої власності;
- аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в зарубіжних країнах, в
результаті якого виявлено, що можливість тривимірного розділення об'єктів
нерухомої власності існує як в законодавстві країн цивільного, так і загального
права;
- аналіз проблем впровадження 3D кадастру в Україні, в результаті якого
виявлено, що на нинішньому етапі розвитку системи реєстрації в Україні
необхідно сконцентруватись на розвитку та реалізації концепції, яка
ґрунтується на 3D-ознаках у діючій кадастровій системі реєстрації;
- аналіз розвитку кадастрових систем зарубіжних країн, в результаті якого
виявлена необхідність земельних інформаційних систем;
- аналіз формування моделей об'єктів нерухомості в результаті якого
виявлено, що просторова тривимірна модель міської забудови складає основу
для 3D-кадастру;
- створення бази даних для представлення кадастровій інформації в
тривимірному просторі.
Робота виконана за період навчання в магістратурі з 1 вересня 2006 року
по 20 вересня 2009 року на кафедрі "Геоїнформатики і геодезії" (завідувач
кафедрою, д.т.н., проф. Могильний Сергій Георгійович).
ТРИВИМІРНИЙ КАДАСТР, КАДАСТРОВА РЕЄСТРАЦІЯ, ПРАВО
СЕРВІТУТА, СПІЛЬНА ВЛАСНІСТЬ, ТРИВИМІРНА РЕЄСТРАЦІЯ, БАЗА
ДАНИХ
ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
Лист
139 Павлов О.В.
2
зм. лист № докум. підп. дата

3. 3
Р Е Ф Е Р А Т
Пояснительная записка: 139 стр., 44 рис., 2 приложения, 52 источника.
Цель работы – исследование технологии трехмерного кадастра в других
странах с целью внедрения в Украине.
Объектом исследования является система регистрации земли в Украине и
в других странах. Предметом исследования является технология трехмерного
кадастра.
В соответствии с поставленной целью в работе выполнены:
- анализ существующих юридических традиций в мире, в результате
которого обнаружено, что Украина может и должна осваивать опыт как стран с
гражданской системой права, так и стран, с общей системой права, применяя
уроки и модели, наиболее соответствующие уникальным условиям и целям
нашей страны;
- систематизация используемых на практике юридических моделей для
трехмерного разделения объектов недвижимости;
- анализ структуры прав на объекты недвижимости в зарубежных
странах, в результате которого обнаружено, что возможность трехмерного
разделения объектов недвижимости существует как в законодательстве стран
гражданского, так и общего права;
- анализ проблем внедрения 3D кадастра в Украине, в результате
которого обнаружено, что на нынешнем этапе развития системы регистрации в
Украине необходимо сконцентрироваться на развитии и реализации концепции,
которая основывается на 3D-признаках в действующей системе кадастровой
регистрации;
- анализ развития кадастровой системы зарубежных стран, в результате
которого обнаружена необходимость земельных информационных систем;
- анализ формирования моделей объектов недвижимости в результате
которого обнаружено, что пространственная трехмерная модель городской
застройки составляет основу для 3D-кадастра;
- создание базы данных для представления кадастровой информации в
трехмерном пространстве.
Работа выполнена за период учебы в магистратуре с 1 сентября 2006 года
по 20 сентября 2009 года на кафедре "Геоинформатики и геодезии"
(заведующий кафедрой, д.т.н., проф. Могильный Сергей Георгиевич).
ТРЕХМЕРНЫЙ КАДАСТР, КАДАСТРОВАЯ РЕГИСТРАЦИЯ, ПРАВО
СЕРВИТУТА, СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, ТРЕХМЕРНАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ, БАЗА ДАННЫХ
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
Лист
139 Павлов А.В.
3
изм. лист № докум. подп. дата

4. 4
A B S T R A C T
Explanatory note of master’s degree work: 139 pages, 44 pictures,
2 appendixes, 52 sources.
A purpose of work is research of technology of three-dimensional cadastre in
other countries with the purpose of introduction in Ukraine.
A research object is the system of registration of earth in Ukraine and abroad.
The article of research is technology of three-dimensional cadastre.
In accordance with the put purpose in-process executed:
- analysis of existent legal traditions in the world, which it is discovered as a
result of, that Ukraine can and must master experience of both countries with the civil
system of right and countries, with the general system of right, applying lessons and
models, most proper unique terms and aims of our country;
- systematization of legal models use in practice for the three-dimensional
division of objects of the real estate;
- analysis of structure of rights on the objects of the real estate in foreign
countries, which it is discovered as a result of, that possibility of three-dimensional
division of objects of the real estate exists both in the legislation of countries civil and
common law;
- analysis of problems of introduction of 3D cadastre in Ukraine, which it is
discovered as a result of, that on the present stage of development of the system of
registration in Ukraine it is necessary to be concentrated on development and
realization of conception which is based on 3D- identifiers in the operating system of
cadastre registration;
- analysis of development of the cadastre system of foreign countries, as a
result of which found out the necessity of the landed informative systems;
- the analysis of forming of models of objects of the real estate which it is
found out as a result of, that the spatial three-dimensional model of city building
makes basis for a 3D-кадастра;
- creation of database for presentation to cadastre information in three-
dimensional space.
Work is executed for period of studying in a master's degree course from
September, 01, 2006 for September, 20, 2009 on the Department of “Geoinformatics
and Geodesy" (Head by a department, Doctor of Technical Science, Prof. Mogilny
Sergey Georgievich).
THREE-DIMENSIONAL CADASTRE, CADASTRE REGISTRATION, RIGHT for
SERVITUTA, JOINT PROPERT, THREE-DIMENSIONAL REGISTRATION,
DATABASE
EXPLANATORY NOTE
Sheet
139 Pavlov A.
4
chan sheet № of doc. sign. date

5. 5
ЗМІСТ
ВСТУП………………………………………………………………… 8
ПЕРЕЛІК УМОВНИХ СКОРОЧЕНЬ……………………………….. 12
1 ОБҐРУНТУВАННЯ АКТУАЛЬНОСТІ І ТЕМИ РОБОТИ І
ФОРМУВАННЯ ЗАВДАНЬ НА ПРИКЛАДІ ВИВЧЕНОГО
МАТЕРІАЛУ ПО ІНШИХ КРАЇНАХ……………………………….. 13
1.1 Постановка проблеми………………………………………………… 13
1.2 Стан вивченості проблеми…………………………………………… 17
1.3 Системи реєстрації прав на землю в Україні та за її межами…...…. 20
1.3.1 Аналіз існуючих юридичних традицій у світі………………………. 20
1.3.2 Аналіз систем власності в країнах цивільного і загального права… 25
1.3.2.1 Аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в країнах
цивільного права……………………………………………………… 25
1.3.2.2 Аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в країнах
загального права………………………………………………………. 28
1.3.3 Аналіз юридичних моделей для тривимірного розділення об'єктів
нерухомості……………………………………………………………. 30
1.3.3.1 Право оренди………………………………………………………….. 30
1.3.3.2 Право забудови………………………………………………………... 34
1.3.3.3 Право сервітуту……………………………………………………….. 35
1.3.3.4 Право кондомініуму…………………………………………………... 37
1.3.3.5 Право на повітряний простір………………………………………… 40
1.3.3.6 Аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в зарубіжних
країнах ………………………………………………………………… 42
1.4 Можливі рішення проблеми впровадження ЗD-кадастру……...…... 44
1.4.1 Повний ЗD-кадастр…………………………………………………… 45

6. 6
1.4.2 Гібридне рішення……………………………………………………... 46
1.4.3 3D-ознаки в діючій кадастровій системі реєстрації………………… 47
1.5 Аналіз проблем впровадження 3D кадастру в Україні..……………. 48
2 РОЗВИТОК КАДАСТРОВИХ СИСТЕМ РЕГУЛЮВАННЯ
ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОШЕНЬ…………………………………………. 51
2.1 Історія розвитку кадастру…………………………………………...... 51
2.1.1 З'явлення терміну «кадастр»…………………………………………. 51
2.1.2 Становлення кадастру в давнину…………………………………...... 53
2.1.3 Еволюція кадастрових систем Західної Європи…………………….. 55
2.2 Система реєстрації нерухомості, кадастр і їх взаємодія……………. 57
2.2.1 Концепції земельно-інформаційних систем ………………………... 58
2.2.2 Потреба в координації та структурі земельно-інформаційних
систем …………………………………………………………………. 63
2.2.3 Сучасний стан в ГІС/ЗІС……………………………………………… 66
2.3 Дані для земельно-кадастрових систем ……………………………... 68
2.4 Поняття нерухомості в кадастрових системах ….………………...... 70
2.5 Аналіз розвитку кадастрових систем зарубіжних країн……………. 76
3 ФОРМУВАННЯ 3-D МОДЕЛІ ОБ'ЄКТУ НЕРУХОМОСТІ ЗА
КАДАСТРОВИМИ ДАНИМИ……………………………………….. 80
3.1 Теорія просторового моделювання даних…………………………... 82
3.1.1 Моделі даних………………………………………………………….. 80
3.1.2 Моделі даних в географічній інформаційній системі……………… 82
3.1.3 Стадії дизайну в моделюванні……………………………………….. 89
3.1.3.1 Концептуальна модель……………………………………………….. 89
3.1.3.2 Логічна модель………………………………………………………... 90
3.1.3.3 Відносна модель………………………………………………………. 90
3.1.3.4 Об'єктно-орієнтована модель………………………………………… 91
3.1.3.5 Фізична модель……………………………………………………….. 92

7. 7
3.2 Уніфікована мова моделювання (UML) ……………………………. 92
3.3 Геометричні примітиви в системах управління базою даних……… 96
3.4 Просторова індексація в тривимірному просторі…………………... 98
3.5 Аналіз формування моделей об'єктів нерухомості ...………………. 106
4 СТВОРЕННЯ БАЗИ ДАНИХ ДЛЯ ПРЕДСТАВЛЕННЯ
КАДАСТРОВОЇ ІНФОРМАЦІЇ В ТРИВИМІРНОМУ ПРОСТОРІ 108
4.1 Вибір середовища проектування……………………………………. 108
4.2 Постановка завдання…………………………………………………. 112
4.3 Теоретичні відомості…………………………………………………. 112
4.4 Організація інтерфейсу………………………………………………. 116
4.5 Структура програми………………………………………………….. 119
4.6 Опис програми………………………………………………………… 121
4.7 Опис алгоритму рішення задачі……………………………………… 121
4.8 Вхідні дані…………………………………………………………….. 124
4.9 Вихідні дані…………………………………………………………… 125
4.10 Випробування програми і тестові приклади………………………… 127
4.11 Висновки………………………………………………………………. 131
ЗАКЛЮЧЕННЯ…………….…………………………………………. 132
ПЕРЕЛІК ПОСИЛАНЬ……………………………………………….. 135
ДОДАТОК А. Визначення основних термінів
ДОДАТОК Б. Використання бази даних «АС ГЗК» для 3D-кадастру

8. 8
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Землекористування неможливе без
належного рівня реєстрації земельних ділянок і об'єктів нерухомості на них. З
юридичної точки зору існуюча система реєстрації земельних ділянок є
достатньою для того, щоб реєструвати права на об'єкти нерухомості. В Україні
для цілей кадастру використовується 2D-інформація (карти і плани). Проте, в
містах з інтенсивним використанням землі простежується тенденція до
використання простору над і під поверхнею землі. Наприклад, добудовуються
поверхи, розвивається інженерна інфраструктура, переводяться квартири у
нежитловий фонд (утворюються магазини, офіси і тому подібне), будуються
підземні паркінги і центри. Саме тому 3D-информация стає необхідною для
реєстрації таких ситуацій. Проблема в тому, як реєструвати перекривання
конструкцій, коли кадастрова реєстрація містить інформацію реєстрації
двомірних ділянок землі.
Мета роботи - дослідження технології тривимірного кадастру в інших
країнах з метою впровадження в Україні. Це дослідження може бути
використане у подальшому. Зростання інтересу для тривимірної кадастрової
реєстрації викликане безліччю чинників: зростає кількість приватної власності;
зростає число тунелів, кабелів і трубопроводів, метрополітенів, торгових
центрів, і інших випадків багаторівневих будівництв; проводиться
впровадження тривимірного підходу в інших областях (тривимірна географічна
інформаційна система, тривимірне планування), які роблять тривимірний підхід
кадастрової реєстрації технологічно здійсненним.
Об'єктом дослідження є система реєстрації земель в Україні та в інших
країнах.
Предметом дослідження є технологія тривимірного кадастру.

9. 9
Основні задачі дослідження:
- аналіз існуючих юридичних традицій у світі, для з'ясування, чи може
Україна переймати правовий досвід зарубіжних країн;
- систематизація використовуваних на практиці юридичних моделей для
тривимірного розділення об'єктів нерухомої власності;
- аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в зарубіжних країнах, для
виявлення можливості тривимірного розділення об'єктів нерухомої власності в
законодавстві країн цивільного і загального права;
- аналіз проблем впровадження 3D кадастру в Україні, для виявлення і
рішення проблем, що заважають Україні перейти до 3D-кадастру;
- аналіз розвитку кадастрових систем зарубіжних країн для виявлення
необхідності земельних інформаційних систем в Україні;
- аналіз формування моделей об'єктів нерухомості для виявлення, їх ролі
у формуванні тривимірного кадастру;
- створення бази даних для представлення кадастровій інформації в
тривимірному просторі.
Методи дослідження. Робота базується на принципах і методах
системного підходу, який забезпечує розгляд в цілісності і взаємозв'язку
проблеми тривимірного кадастру. Також використовуються методи аналізу та
порівняння.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами.
На кафедрі геоінформатики і геодезії існує держтема №Н-4-06
ГР №РК 0106U001352 «Дослідження та впровадження сучасних методів
створення і функціонування системи моніторингу міських земель».
Дослідження технології тривимірного кадастру – один з напрямів цих робіт.
Тому тему магістерської роботи можна вважати пов’язаною з програмами,
планами і темами досліджень, виконуваних на кафедрі геоінформатики і
геодезії ДонНТУ.

10. 10
Практичні і теоретичні результати дослідження. Було доведено, що
для багатої кількості кадастрових ситуацій необхідно проводити реєстрацію у
третьому вимірі.
У даній роботі розроблений проект для створення баз даних з
інформацією про земельні ділянки засобами середовища програмування
Delphi 7.
Розробка програми включає здобуття і відображення даних з БД АС ГЗК,
створення таблиць з відомостями про земельні ділянки, відображення
тривимірної моделі за кадастровими даними в середовищі AUTOCAD.
За допомогою створеної програми з'явилася можливість впровадження
технології тривимірного кадастру в Україні. Програма може використовуватися
на фірмах, що займаються геодезичними і кадастровими роботами. Результатом
роботи будуть: ділянки з тривимірними координатами в середовищі AUTOCAD
і відомості про них в базі даних.
Методологічну основу для даного дослідження поклали доктора наук
Біллен Р., Златанова С., Стотер Ж., Салзман M.., професори Пітер Ван Остером,
Пол Ван.
Впровадження результатів роботи. Основні положення і результати
магістерської роботи доповідались на наукових студентських конференціях
2007, 2008 і 2009 років та отримали позитивну оцінку спеціалістів. Результати
досліджень можуть бути використані у навчальному процесі.
Наукова новизна отриманих результатів:
- в результаті аналізу існуючих юридичних традицій у світі виявлено, що
Україна може і повинна освоювати досвід як країн з цивільною системою
права, так і країн із загальною системою права, застосовуючи уроки і моделі,
найбільш відповідні унікальним умовам і цілям нашої країни;

11. 11
- в результаті аналізу структури прав на об'єкти нерухомості в зарубіжних
країнах виявлено, що можливість тривимірного розділення об'єктів нерухомої
власності існує як в законодавстві країн цивільного, так і загального права;
- в результаті аналізу проблем впровадження 3D кадастру в Україні
виявлено, що на нинішньому етапі розвитку системи реєстрації в Україні
необхідно сконцентруватись на розвитку та реалізації концепції, яка
ґрунтується на 3D-ознаках у діючій кадастровій системі реєстрації;
- в результаті аналізу розвитку кадастрових систем зарубіжних країн
виявлена необхідність земельних інформаційних систем;
- в результаті аналізу формування моделей об'єктів нерухомості виявлено,
що просторова тривимірна модель міської забудови складає основу для
3D-кадастру.
Публікації. Результати роботи публікувалися на сайті магістрів ДонНТУ.
Особистий внесок здобувача. Дослідження технології тривимірного
кадастру виконане під керівництвом к.т.н., доц. Гермонової К.О. Усі
дослідження виконані самостійно.

12. 12
ПЕРЕЛІК УМОВНИХ СКОРОЧЕНЬ
UML – Уніфікована Мова Моделювання;
ЄЕК – Європейська економічна комісія;
ООН – Організація Об'єднаних Націй;
FIG - Міжнародна федерація геодезистів;
ЗІС - земельно-інформаційна система;
Мінюст - Мiнiстерство юстиції України;
Держкоммістобудування - Державний комітет України у справах
містобудування і архітектури;
Держкомунгосп - Державний комітет житлово-комунального
господарства України.

13. 13
1 ОБҐРУНТУВАННЯ АКТУАЛЬНОСТІ І ТЕМИ РОБОТИ І
ФОРМУВАННЯ ЗАВДАНЬ НА ПРИКЛАДІ ВИВЧЕНОГО МАТЕРІАЛУ
ПО ІНШИХ КРАЇНАХ
1.1 Постановка проблеми
Важливість та необхідність декларування прав власності, особливо
індивідуалізованих прав, зростає, коли зростає щільність населення і
використання землі стає інтенсивнішим. Розвинуті країни зазнавали такого
впливу в минулих двох століттях, і саме це було головним рушієм для розвитку
їхніх кадастрових систем реєстрації. Пізніше тиск на землі в урбанізованих
районах призвів до виникнення особливих прав - нерухомість різних власників
розміщується і під і над одною (на вершинах прав інших об'єктів) [1].
Якщо навіть реєструвати права відповідно до чинного законодавства,
описуючи та зображуючи їх за правилами реєстрації, все одно лишаються певні
проблеми [2]. Це не дивно, оскільки, за визначенням (1995), "сучасна земельно-
інформаційна система повинна містити записи інтересів на землі (права,
обов'язки та обмеження)". Однак цього недостатньо, коли йдеться про
складнішу багатошарову ситуацію з правами власності.
Прикладами існуючих 3D - ситуацій (рисунок 1.1) можуть бути:
- будівництво поверх прав один одного;
- комунікаційна інфраструктура над і під землею (метро, тунелі);
- розвиток комунікацій (збільшення кількості кабелів, труб і кількості їх
власників унаслідок процесів приватизації);
- квартири, офіси, магазини і т.п.;
- історичні пам'ятки;

14. 14
- забруднені області.
Рисунок 1.1 - Приклади існуючих 3D - ситуацій
Такі фізичні 3D - об'єкти взагалі не відповідають юридичним об'єктам, які
можуть бути встановлені явно з точки зору кадастрової реєстрації. Тому вони і
не можуть бути визначені як кадастровий об'єкт на кадастровій карті.
Дослідженням цих проблем займаються робочі групи FIG (Міжнародна
федерація геодезистів): Комісії 3 (Spatial Information Management) та Комісії 7
метро, тунелі
збільшення кількості
кабелів, труб
квартири,
офіси, магазини
історичні пам'ятки
забруднені області
Приклади існуючих
3D-ситуацій

15. 15
(Cadastre and Land Management), які були створені у квітні 2002 p. на конгресі
FIG у Вашингтоні.
Відповідно Земельному кодексу України [3], право власності на земельну
ділянку розповсюджується на простір, який знаходиться над і під поверхнею
ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих і
інших будівель і споруд. На рисунку 1.2 відображена ситуація, коли право
власника надземної будівлі розповсюджується і на підвальні приміщення, які
розташовані під нею.
Рисунок 1.2 - Поширення прав на земельну ділянку (будівля «Золоте кільце» і
перехід з підземними магазинами; А-надземна частина, Б- підземна частина)
Тривимірна ситуація, яка є характерною для міст, зумовлює необхідність
у встановлені меж земельних ділянок, які відповідатимуть об'єкту нерухомості.
Частково така ситуація регулюється Правилами та порядком розподілу
територій житлового кварталу (мікрорайону) [5], але це вже не відповідає
потребам часу та землевласників [6].
А
Б

16. 16
Також можна виділити проблеми, що стосуються реєстрації підземних
інфраструктур (тунелі метро та інженерних комунікацій) як тривимірних
об'єктів (рисунок 1.3).
Рисунок 1.3 - Запроектована станція Донецького метро «ДонУГИ»
(А-надземна частина, Б- підземна частина)
А
Б

17. 17
В таких ситуаціях інфраструктура ніяк не може бути прив'язана до
кадастрової карти і, відповідно, не може бути проведена кадастрова реєстрація,
тому що тривимірні ситуації не можуть бути відображені на двомірних картах і
планах.
Непрямо (через наявні обмеження на використання земельних ділянок)
реєструються ситуації із підземною інженерною інфраструктурою (лінії зв'язку,
ЛЕП, інші комунікації). При цьому власник комунікації в кадастровій системі
не реєструється.
Проблеми, що розглядаються стали більш очевидними в останнє
десятиліття, коли розпочалась масова приватизація міських земель і коли
власники великих об'єктів нерухомості наштовхнулись на проблеми юридичної
гарантії своїх прав на нерухомість. Головна мета кадастру полягає в
гарантуванні юридичної безпеки земельних ділянок та нерухомості на них. Це
означає, що кадастр повинен забезпечувати гарантію прав власності у всіх
вимірах. Чим краще розуміння 3D - ситуації, тим вища юридична безпека, яка
гарантована для всього комплексу нерухомості.
1.2 Стан вивченості проблеми
Згідно з діючим законодавством, кадастрова модель даних в Україні має
бути приведена до рівня більшості країн світу (Данія, Швеція, Ізраїль, Норвегія,
Австралія тощо) (рисунок 1.4). Але через неврегульованість деяких
нормативних документів [7, Перехідні положення] продовжує діяти попередня
модель (рисунок 1.5).

18. 18
Рисунок 1.4 – UML (Unified Modeling Language) - діаграма кадастрової моделі,
що діє, в країнах з розвиненою системою кадастрової реєстрації
Рисунок 1.5 – UML - діаграма кадастрової моделі, що діє в Україні
Проблема в тому, що в українському законодавстві поняття "об'єкти
нерухомості" та "земельна ділянка", на якій розміщені об'єкти нерухомості,
об'єднані законом зовсім недавно [3, 7], і необхідні супутні нормативні
документи тільки розробляються. В кадастровій практиці більшості країн
поняття "нерухомість" визначене давно [8]. В Україні ж при кадастрі об'єктів
нерухомості та земельних ділянок виникає проблема неузгодженості -
реєстрацією земельних ділянок займаються регіональні філії Центру ДЗК, а
об'єктів нерухомості - місцеві БТІ. І все-таки законодавство України поступово
Нерухомість
Об'єкт_id : int
Власник
Суб'єкт_id : int
Право або обмеження
Тип : Enum
Право або обмеження
Нерухомість
Об'єкт_id : int
Власник
Суб'єкт_id : int
Право або обмеження
Тип : Enum
Право або обмеження

19. 19
адаптується до законодавства Європейського Союзу. Згідно із Законом
України [7], функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого
майна та прав на них покладено на Державний комітет України по земельних
ресурсах. У країні повинен бути сформований та діяти єдиний Державний
реєстр прав.
Відповідно до Керівних принципів ЄЕК (Європейська економічна
комісія) ООН (Організація Об'єднаних Націй) [9], ключовим елементом
переважної більшості систем земельної реєстрації є кадастрові плани або карти,
які відображують інформацію не тільки про саму земельну ділянку та її площу,
а й про об'єкти нерухомості, які на ній розташовані.
Щоб зареєструвати 3D - ситуації (див. рисунок 1.2 і 1.3) права власності в
діючому кадастрі, юридичний статус 3D - ситуацій повинен бути відображений
таким чином, щоб його можна було зареєструвати в кадастровій системі,
зокрема на кадастровій карті.
Комісія 7 FIG , працюючи над аналізом кадастрових систем різних країн,
у положеннях Кадастру 2014 [10] прямо не згадує про 3D-кадастр, проте сам
собою напрошується висновок, що кадастри в майбутньому більше не
базуватимуться і не обмежуватимуться 2D - кадастровими картами. Ця
обставина мотивує вивчення 3D-проблем кадастрової реєстрації якомога
ширше. В результаті такого широкого підходу всі права, обмеження та
обов'язки, які тісно пов'язані та перетинаються у різних вимірах, повинні бути
розглянуті, описані, відображені та зареєстровані. Для кращого розуміння
необхідних змін розглянемо юридичні системи зарубіжних країн.

20. 20
1.3 Системи реєстрації прав на землю в Україні та за її межами
Юридичні інструменти, які функціонують в певній країні, засновані на
юридичній системі (або юридичних традиціях) цієї країни. Тому аналіз
структур прав власності в різних країнах доцільно почати з розгляду
юридичних традицій, що склалися у світі [11].
1.3.1 Аналіз існуючих юридичних традицій у світі
Для того, щоб систематизувати права на нерухоме майно в різних країнах,
необхідно застосувати критерій відбору.
Якщо використовувати критерій місце розташування, або територіальний
критерій (див. рисунок 1.6), то світові кадастрові системи можна розділити на
чотири групи по країнах їх вживання [12]:
1) країни з «наполеонівською» адміністративною системою;
2) країни з німецькою системою;
3) скандинавські країни;
4) англомовні країни.
Система земельного кадастру функціонує практично у всіх країнах світу.
Проте земельно-кадастрові системи кожної країни відрізняються між собою
власними національними рисами.
Проте в земельних кадастрів є і загальні риси.
Потрібно відмітити, що в світі не існує єдиній універсальній моделі
земельного кадастру. Зокрема, немає універсальної земельно-кадастрової
системи в Євросоюзі, до якого прагне приєднатися Україна.

21. 21
Рисунок 1.6 – Поділення країн за територіальним критерієм
Аналіз кадастрових систем зарубіжних країн дозволяє зробити висновки,
які наведені нижче:
1) земельний кадастр в більшості країн Західної Європи, США служить
основою для побудови і підтримки різних видів кадастру і реєстрів
(нерухомості, лісового, водного, природоохоронного, містобудівного і т.) і
базується на земельних ділянках. Цим забезпечуються інформаційна ув'язка
всіх видів кадастру, оперативне здобуття і передача інформації про природні
ресурси, значна ефективність кадастрових систем і їх мінімальне необхідне
число;
Поділення країн за територіальним
критерієм
Країни з
«наполеонівською»
адміністративною
системою
Країни з
німецькою
системою
Скандинавські
країни
Англомовні
країни
Країни південної,
південно-західної і
західної Європи
Країни
центральної
Європи
Країни
північної
Європи
Франція
Іспанія
Італія
Греція та ін.
Німеччина
Австрія
Швейцарія
Швеція
Данія
Норвегія
Фінляндія
Ісландія
країни Балтії
Велико-
британія
США
провінції
Канади
частина
штатів
Австралії

22. 22
2) значний ефект дають інформаційні системи, перш за все, в тих
державах, де інтегровані земельно-кадастрові і реєстраційні системи в рамках
однієї організації. Це властиво таким країнам, як Австралія, Швеція і др.;
3) у більшості економічно розвинених зарубіжних країн об'єкти
нерухомого майна, міцно пов'язані із землею, слідують за земельними
ділянками. Земельний кадастр перетворюється в цих державах в «кадастр
нерухомості». Цей позитивний досвід характерний в першу чергу для Швеції,
Франції, Австралії. Він дозволяє користувачам заощадити час і засоби в ході
передачі прав власності на нерухоме майно, а державі - ефективніше управляти
цими процесами [12].
Земельно-кадастрові системи кожної з країн мають певні схожості і
відмінності (див. таблицю 1.1).
Таблиця 1.1 – Порівняння земельно-кадастрових систем
Відмінності Схожості
Далеко не у всіх країнах світу
орган, що здійснює облік земельних
ділянок і їх власників, називається
так само, як в Україні, тобто
Земельним Кадастром.
Система Земельного Кадастру в
різних країнах є невід'ємною від
органу, на який покладено державне
регулювання у сфері земельних
стосунків.
У різних країнах земельно-
кадастрові системи відрізняються між
собою не лише назвами, а, що
важливіше, своїм правовим статусом
(розміром прав, зобов'язань і
повноважень).
В світі не існує універсальної
моделі земельного кадастру. У
кожній державі світу при створенні
системи Кадастру відправною
«точкою» відліку виступають
національні інтереси конкретної
країни.
Різниця в назвах. В більшості
країн світу замість поняття
«Кадастру» використовується
поняття «Реєстр», «Регістр», «Єдиний
Реєстр» і ін.
У деяких країнах світу, по
відношенню до земельно-кадастрової
системи існує контроль з боку
органів, не пов'язаних з «землею».

23. 23
Територіальний критерій дає уявлення про світові кадастрові системи але
загальноприйнятим є правовий критерій. Правовим критерієм
(див. рисунок 1.7) є розділення існуючих у світі юридичних систем на три
юридичні сім’ї або традиції: цивільне, загальне і соціалістичне право [13].
Рисунок 1.7 – Схема поділу країн за правовим критерієм
Юридичні системи в традиціях цивільного права додають особливе
значення верховенству закону як джерела права. Вони дотримуються традицій
розробки систематичного, авторитетного і всеосяжного кодифікування як стиль
законотворчості, використовуючи перехід від загального до окремого в своїх
методах юридичних міркувань і доказів. Іншою відмінною рисою цієї сім'ї є те,
що цивільне право розвивалося в значній мірі як приватне право, головним об-
разом, по історичних причинах [13].
Поділення країн за правовим критерієм
Юридичні системи
загального права
Юридичні системи
цивільного права
Соціалістичні
юридичні системи
Походять від
концепцій
Англійського
загального права
Країни, які були
частиною Британської
імперії включаючи
Сполучене Королівство
Англії, Австралію,
Канаду, Індію, Пакистан,
Нову Зеландію
Походять від древнього
Римського права
Більшість країн Західної
Європи, Латинської
Америки, країн
Близького Сходу,
Індонезії і Японії
Походять від
марксистсько-
ленінських
концепцій права
Колишній
Радянський
Союз, більша
частина Східної
і Центральної
Європи, Китай,
В'єтнам та ін.

24. 24
Таким чином, цивільне право служило засобом регулювання приватних
стосунків між окремими громадянами [11].
Юридичні системи загального права надають особливе значення
прецедентному праву, заснованому на юридичних рішеннях в суді і доктрині
юридичних прецедентів. Загальне право було, в основному, сформовано
суддями, які повинні були розглядати специфічні спори. Юридичне правило
загального права полягає в тому, аби швидше знайти вирішення конкретної
даної справи, чим сформулювати загальне правило поведінки на майбутнє.
Загальне право в значній мірі сформувалося як прилюдне право, оскільки його
походження пов'язане з королівською владою. Воно було розвинене, як система
для вирішення таких справ, при котрих існувала загроза світу Англійського
Королівства, а також інших справ, вирішення яких вимагало втручання
королівської влади. Структура загального права, його понятійний апарат і
методи юридичної практики повністю відрізняються від системи цивільного
права [13,14].
Соціалістичні юридичні системи більше мають схожість з системою
цивільного права в тому, що особливе значення надають статутному праву, у
відмінність від судового права. Соціалістичні юридичні системи ґрунтуються
на принципі, що все право є інструментом економічної і соціальної політики.
Право в соціалістичних юридичних системах зазвичай було інструментом
планування і організації економічної і соціальної структур, визначене в
термінах їх політичних функцій і в положенні, підлеглому політиці існуючих
властей [13,14].
Слід зазначити, що сьогодні в Європі соціалістична юридична система
прийшла до занепаду і не є рівноправним партнером юридичним сім'ям
цивільного і загального права. Багато дослідників вважають, що після повного
або часткового звільнення від ідеології колишні соціалістичні системи мають
бути класифіковані по-новому. Більш того, еволюціонуючи системи права в
колишніх радянських республіках і соціалістичних країнах Центральної і

25. 25
Східної Європи можуть придбати гібридні характеристики і не обов'язково
відповідати лише традиціям цивільного права [15].
Варто визнати, що у пошуках відповідних юридичних інструментів, які
можуть бути застосовані в Україні, трансплантація системи права, яка добре
розвинена і відповідає унікальним умовам іншої країни, в країну з перехідною
економікою є невдалою ідеєю. Наша країна може і повинна освоювати досвід
як країн з цивільною системою права, так і країн із загальною системою права,
застосовуючи уроки і моделі, найбільш відповідні унікальним умовам і цілям
нашої країни. Соціалістичні юридичні системи більше схожі на системи
цивільного права. Проте системи загального права також мають відповідні і
корисні моделі і уроки для країн з перехідною економікою, і тому їх досвід не
має бути проігнорований в процесі реформи правової системи [11].
Таким чином, Україна має бути готова скористатися перевагами кращих
юридичних рішень, вироблених системами земельного права різних країн
світу [11].
1.3.2 Аналіз систем власності в країнах цивільного і загального права
1.3.2.1 Аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в країнах цивільного
права
Більшість країн цивільного права мають кодифіковані системи права. Як
правило, закон про власність і інші права і зобов'язання відносно землі і іншої
власності регулює Цивільний Кодекс. Разом з цим, поширені також
багаточисельні акти парламенту і інших адміністративних органів по питаннях
власності [16].

26. 26
Аналіз структури прав власності (див. рисунок 1.8) в цих країнах показує,
що право власності на землю включає важливу відмінність між рухомим і
нерухомим майном. Відмінності між правами власності і персональними
(індивідуальними) правами приділяється менша увага [17].
Рисунок 1.8 – Аналіз структури прав власності на об'єкти нерухомості в
країнах цивільного права
Власність
Майно
Рухоме
Нерухоме
Повне право або
абсолютне право
Обмежене право
- Право володіння;
- право користування;
- право розпорядження землею
і будь-якими будівлями.
право оренди
право забудови
(суперфицій)
право сервітута
право на квартиру
(або кондомініум)
право узуфрукта
право заставного
(іпотечного) кредиту

27. 27
В рамках права власності розрізняють повне або абсолютне право і
обмежені права.
Абсолютне право власності є основною формою землеволодіння, яка
створює право на землю або проти землі. Право власності (або абсолютне право
власності) є якнайповнішим правом, яке особа може мати на майно. Право
власності включає три повноваження з приводу майна: право володіння,
користування і розпорядження землею і будь-якими будівлями (спорудами) на
землі, але обмежується суспільними правилами, що діють [18]. Право власності
має наступні принципові характеристики:
1. Власник може вільно використовувати майно, але з обов'язковим
дотриманням прав інших осіб і обмежень, встановлених законодавством або
загальноприйнятими правилами поведінки (традиціями).
2. Право власності є винятковим правом в тому сенсі, що жодна особа не
має права на це майно, окрім випадків, якщо право має юридична або договірна
підстава.
3. Власник має право витребувати свою власність в будь-якої особи, яка
використовує його власність без встановленого правового титулу (тобто прав)
на неї.
4. В принципі, власник має рівне право на всі складові елементи своєї
власності, проте на право власності накладаються наступні види обмежень:
- права інших осіб на майно, що включають як права власності, так і
персональні права;
- обмеження, встановлені чинним законодавством;
- обмеження, встановлені правилами і традиціями.
Обмежені права на землю походять від повнішого абсолютного права
власності, яке обтяжується цими обмеженими правами. Головною
характеристикою цього правового інституту є те, що обмежене право
залишається з власністю, до якої воно приєднане. Тому передача (або
транзакція) власності не відміняє це право. В даний час ця категорія обмежених

28. 28
прав власності в країнах цивільного права включає наступні види права: право
оренди, право забудови (суперфицій), право сервітуту, право на квартиру
(кондомініум), право узуфрукта, право заставного (іпотечного) кредиту [11].
Відповідно до прийнятої в країнах цивільного права концепцією
власності на землю, будівлі, споруди і все, що пов'язане з ними, розглядається
як частина землі. Проте в рамках цієї концепції функціонують правові
інститути, що дозволяють реалізовувати право власності на об'єкти нерухомості
окремо від права власності на земельну ділянку, тобто права власності на
об'єкти нерухомості в просторі. Саме інститут обмежених прав власності на
землю в країнах цивільного права дозволяє реалізовувати тривимірне
розділення об'єкт нерухомої власності, тобто встановлювати права власності на
об'єкти нерухомості в просторі над або під землею. До них відносяться права
оренди, забудуємо сервітуту і кондомініуму [11].
1.3.2.2 Аналіз структури прав на об'єкти нерухомості в країнах загального
права
Базовою концепцією в системі права Англії і інших країн загального
права є поняття володіння, яке зв'язується з правом володіння. Володіння є
правом на землю певної тривалості і є абстрактною категорією, яка відображує
об'єм прав володіння суб'єкта [16]. Оскільки країни загального права
використовують абстрактне поняття володіння, а не поняття фізичного об'єкту
нерухомої власності, їм було простіше розробити гнучкіший підхід до прав
власності. Так, в країнах загального права допускається одночасне існування
безлічі володінь без якого-небудь одного власника на землю [19]. Аналіз систе-
ми прав власності в країнах загального права свідчить, що в них існують дві

29. 29
форми юридичних прав на нерухому власність: право вільного володіння і
право оренди (див. рисунок 1.9).
Рисунок 1.9 – Аналіз структури прав власності на об'єкти нерухомості в
країнах загального права
Право вільного володіння аналогічно праву абсолютної власності в
країнах цивільного права. У країнах загального права не відокремлюються
поняття землі і будівель (споруд) на землі; всі елементи земельної ділянки
(будівлі, споруди, насадження, мінерали, за винятком деяких) знаходяться у
володінні власника земельної ділянки [11].
На відміну від права вільного володіння, право оренди реалізується
протягом обмеженого часу. Право оренди накладає договірні зобов'язання як на
орендодавця (землевласника), так і на орендаря. У країнах загального права не
відокремлюються поняття землі і будівель (споруд) на землі; всі елементи
Право володіння
Право вільного володіння Право оренди
Власність на праві вільного
володіння знаходиться в
абсолютному володінні тримача
права без обмеження терміну
Право оренди реалізується
протягом обмеженого часу і
право розпорядження об'єктом
нерухомості знаходиться під
контролем
На нерухомість можуть бути
накладені певні обмеження
(сервітути, обмежувальні умови
або угоди)
Орендар має право виняткового
володіння землею або будівлями
(спорудами) протягом певного
періоду часу замість орендної
плати

30. 30
земельної ділянки (будівлі, споруди, насадження, мінерали, за винятком
деяких) знаходяться у володінні власника земельної ділянки [11].
У загальному праві Англії не признаються поняття кондомініуму або
який-небудь іншої форми спільної власності. Проте, відповідно до
рекомендацій Комісії із законодавства 1987 р., запропоновано застосовувати
схему спільного володіння, як нову схему володіння землею з метою
регулювання взаємин між власниками окремих об'єктів власності, які
розташовані в безпосередньою близькості і незалежні один від одного [16].
Основні законодавчі принципи цієї схеми були викладені в директивах 1996 р.,
а останні законодавчі акти були прийняті в 2001 р. Аналіз законодавчих
принципів свідчить, що по суті реалізована специфічна схема кондомініуму.
Проте еволюційний розвиток законодавства і прагнення надати потенційним
інвесторам гарантовані права власності на об'єкти нерухомості, що цікавлять їх,
привели до того, що країни загального права, зокрема Австралія і Канада,
розробили і ефективно застосовують юридичні моделі права на рівень і права
на повітряний простір, що дозволяють виконувати тривимірне розділення
об'єктів нерухомої власності на окремі одиниці нерухомості [11].
1.3.3 Аналіз юридичних моделей для тривимірного розділення об'єктів
Нерухомості
В результаті аналізу інститутів прав власності, вживаних в різних країнах
для тривимірного розділення об'єктів нерухомості, можна виділити наступні
юридичні моделі:
1) право оренди;
2) право забудови;
3) право сервітуту;

31. 31
4) право кондомініуму;
5) право на повітряний простір.
Систематизація використовуваних на практиці юридичних моделей для
визначених об'єктів нерухомості в країнах цивільного і загального права
наведена у вигляді таблиці 1.2.
Таблиця 1.2 - Юридичні моделі для тривимірного розділення об'єктів
нерухомої власності
Об'єкти нерухомості
Використовувані правові інститути (або юридичні
моделі)
Країни цивільного права Країни загального права
Будівлі, споруди на
поверхні земельної
ділянки
1) право власності;
2)оренда
найм)/довгострокова
оренда;
3) право забудови
1) право вільного володіння;
2)оренда;
3)довгострокова оренда для
будівництва будівель (споруд)
Частини житлового
будинку (у будинках
на декілька
господарів),
квартири в
багатоповерхових
будинках
1) право оренди (найм)
2)право кондомініуму
1)оренда
2) «право на рівень»
3) «право на повітряний
простір»
Промислові,
комерційні і ін.
будівлі (споруди),
частини будівель
(приміщення) над і
під поверхнею землі
1) право власності
2) оренда(найм)/
довгострокова оренда
3) право сервітуту
4) право кондомініуму
1) право вільного володіння
2) оренда
3) право сервітуту
4) довгострокова оренда для
будівельних цілей
5) «право на рівень»
6) «право на повітряний
простір»
Підземні і надземні
об'єкти технічною
інфраструктури
Складна комбінація права
довгострокової оренди,
спільної або загальної
власності і прав сервітуту
1)оренда
2) право сервітуту
3) «право на повітряний
простір»

32. 32
1.3.3.1 Право оренди
Інститут права оренди застосовується в країнах загального та і цивільного
права. Проте в країнах загального права оренда є найбільш поширеним
правовим інститутом, тому розгляд оренди доцільно почати з досвіду країн
загального права [16, 17, 19].
У країнах загального права інститут оренди використовується в тих
випадках, коли не обходжений встановлення права меншого, ніж абсолютне
право власності. Така необхідність пов'язана з реалізацією права займати
земельну ділянку протягом обмеженого періоду часу, або права займати
частину будівлі на певний термін. Аналіз інституту оренди в країнах загального
права дозволяє визначити його основні характеристики:
- право оренди надає орендареві виняткове право користування і
володіння власністю;
- оренда має певний (фіксований) початок і певне закінчення,
передбачену в договорі оренду;
- право оренди надається за грошову винагороду (орендну плату), що
сплачується або щорік єдиним внеском, або щомісячно, або поквартально у
вигляді періодичних орендних платежів;
- взаємини між орендодавцем (землевласником) і орендарем регулюються
на основі договору (контракту), для чого передбачаються спеціальні статті в
договорі;
- інтереси орендарів захищаються спеціальними законодавчо-
нормативними актами;
- по суті між правом вільного володіння і правом оренди існують незначні
відмінності, особливо в разі довгострокової оренди терміном до 999 років;
- права оренди захищаються на основі їх обов'язкової реєстрації в
офіційному регістрі прав на нерухомість;

33. 33
- право оренди є повністю відчужуваним і може бути закладене для
забезпечення кредиту.
У країнах цивільного права оренда є обмеженим правом власності, яке
дає право орендареві (тримачу права оренди) володіти власністю іншої особи
(власника або іншого орендаря в разі суборенди) і право використовувати її.
Договір, на підставі якого це право встановлене, може передбачати виплату
орендарем орендної плати (у вигляді разової щорічної суми) або періодичних
орендних платежів [17, 18].
Загальною характеристикою країн цивільного права є те, що вони не
мають інституту довгострокової оренди в традиціях країн загального права.
Проте визначений еквівалент цьому юридичному інструменту застосовується,
але є менш поширеним. По суті право довгострокової оренди є винятковим
правом використовувати і займати земельну ділянку протягом фіксованого або
невизначеного періоду часу. В принципі право може бути передане
(відчужено), але це вимагає попередньої згоди власника і повинно бути
зафіксовано в договорі оренди, на підставі якого це право встановлене. В разі
довгострокової оренди найчастіше орендодавцями є місцеві органи влади і
громадські організації. Право довгострокової оренди встановлюється на
підставі процедур і правил, аналогічних іншим обмеженим правам
користування землею. У загальному випадку права і зобов'язання сторін
регулюються статтями Гражданського Кодексу. Договір довгострокової оренди
у багатьох випадках передбачає оплату орендарем щорічної земельної ренти
(орендної плати). У певних випадках сторони можуть домовитися про оплату
єдиної (валової) суми орендного платежу замість щорічних орендних платежів.
Аналіз інших видів оренди в країнах цивільного права показує, що в
більшості своїй короткострокова оренда має форму договору про найм, який є
по суті всього лише персональним або договірним зобов'язанням.

34. 34
Найближчим еквівалентом права довгострокової оренди,
використовуваним в країнах цивільного права для цілей забудови земельних
ділянок, є право забудови (суперфицій).
1.3.3.2 Право забудови
Цей правовий інститут має різну назву в законодавстві
Західноєвропейських країн: право забудови (Німеччина, Франція, Нідерланди);
право на поверхню (Бельгія, Італія, Португалія, Іспанія і ін.) [20].
Право забудови - це обмежене право власності, яке передбачає
можливість мати у власності будівлі, споруди, насадження, розташовані на
земельній ділянці, яка знаходиться у власності іншої особи. Таким чином,
право забудови є виключенням з правила, в відповідності з яким власник
земельної ділянки є в той же самий час власником всіх будівель, споруд і
насаджень на земельній ділянці. Отже, реалізація цього права веде до
відділення права власності на будівлі від права власності на земельну ділянку,
на якій розташована ця будівля.
Основні характеристики цього правового інституту полягають в
наступному:
- право забудови є тимчасовим правом власності;
- право забудови забезпечує право власності на будівлі і споруди на
земельній ділянці, що належить іншій особі;
- право може бути реалізоване, як незалежно від права власності на
землю, так і спільно з правом користування на землю на підставі договору про
найм, або на підставі договору довгострокової оренди;
- право забудови є правом власності, може бути відчужене і передане під
заставу для забезпечення кредиту;

35. 35
- реєстрація цього права в офіційному реєстрі прав власності забезпечує
цьому праву обов'язковий характер для сторін, що беруть участь в угоді.
У законодавстві різних країн цивільного права можна знайти деякі
відмінності відносно долі будов, зведених забудовником на земельній ділянці.
В основному зустрічаються наступні варіанти рішення цього питання [20]:
- власність на будівлі переходить до власника землі після закінчення
терміну договору і забудовник не отримує компенсації за винятком випадків,
передбачених в договорі (Нідерланди);
- право забудови є успадкованим і надається на період до 99 років, після
закінчення якої будівлі, зведені забудовником, переходять у власність власника
земельної ділянки, яка зобов'язана виплатити компенсацію (Німеччина);
- власник землі може здати в оренду земельну ділянку для зведення
орендарем будівлі, яка належатиме йому на праві власності, а не власникові
земельної ділянки (Данія).
Проте такий варіант зустрічається рідко, оскільки найчастіше в оренду
задається земельна ділянка разом з будівлями, що знаходяться на неї. Після
закінчення терміну оренди будівлі і споруди мають бути знесені. Таким чином,
власність на будівлі є тимчасовою.
1.3.3.3 Право сервітуту
На думку дослідників, земельний сервітут є самим древнім і спочатку
єдиним обмеженим правом власності. Земельний сервітут з’явився ще у
древньому Римському праві [21]. Цей правовий інститут широко застосовується
в країнах загального і цивільного права, проте є певні відмінності у визначенні
цього права.

36. 36
У країнах цивільного права сервітут є зобов'язанням або обтяженням,
приєднаним до певної земельної ділянки (обслуговуючої) на користь іншої
земельної ділянки (пануючої). У країнах загального права сервітут асоціюється
з перевагою або вигодою, яка видобувається шляхом реалізації цього
права [16].
У загальному випадку сервітут - це широко використовуване в юридичній
практиці обмежене право власності для забезпечення життєво важливих потреб
земельних ділянок, які не можуть бути забезпечені в рамках їх власних границь.
Сервітут існує одночасно із земельною ділянкою, тобто пов'язаний із
земельною ділянкою, а не з власником. Сервітут не може існувати окремо від
земельної ділянки [11].
Сервітути можуть встановлюватися на підставі договору (або угоди),
котрий має бути обов'язково зареєстрований в офіційному реєстрі прав
власності. Іншим способом встановлення сервітуту є набувача давність, яка в
різних країнах має різну тривалість (10 або 20 років). Можливо також
встановлення сервітуту за рішенням суду.
У загальному випадку тримач права сервітуту може використовувати
обслуговуючу земельну ділянку для певної мети - таких, як прохід, проїзд,
прокладка електричного кабелю і тому подібне Ці види сервітутів в
законодавстві більшості країн розглядаються, як позитивні, оскільки
позначають обмежені права на земельну ділянку на користь іншої земельної
ділянки. З іншого боку, сервітут може бути реалізований у вигляді обмежень
певних видів діяльності на земельній ділянці, що служить, наприклад, заборона
зведення певних видів споруд, або певних видів використання земельних
ділянок. Ці види сервітутів розглядаються, як негативні і по суті є обмеженням
на використання земельної ділянки, що служить, на користь пануючого. У
загальному випадку право сервітуту не має обмеження за тривалістю, тобто
воно є безстроковим.

37. 37
Розрізняють також персональні сервітути, які, на відміну від реальних
сервітутів, реалізують права певного власника, і вони не пов'язані із
земельними ділянками. Таким чином, обмежений персональний сервітут
встановлює право, яке діє між певними особами, і воно припиняється в разі
смерті однієї з осіб.
1.3.3.4 Право кондомініуму
Право кондомініуму є важливим правовим інститутом, який дозволяє
широким соціальним групам населення багатьох країн придбавати квартири на
праві власності. Сучасний розвиток цього правового інституту привів до його
поширення також і на об'єкти нерухомості для здійснення комерційної і
промислової діяльності в багатоповерхових будівлях і спорудах в різних рівнях
над і під землею (офісні приміщення, частини будівель і споруд). Таким чином,
цей юридичний інструмент є важливим засобом для реалізації тривимірного
розділення об'єктів нерухомої власності з метою встановлення права власності
на просторові об'єкти нерухомості. У теперішній час він широко застосовується
в країнах загального і цивільного права. Проте концептуальні юридичні основи
і порядок реалізації права кондомініуму є різні і вимагають спеціального
розгляду.
Право кондомініуму в країнах цивільного права засноване на розділенні
права власності (або права оренди) на будівлю і земельну ділянку на декілька
прав кондомініуму. Це розділення відбувається відповідно до нотаріально
засвідченого документа, підметом обов'язковій реєстрації в офіційному реєстрі
нерухомою власності. Слово «кондомініум» дослівно означає «спільне
володіння», при якому володіння (удома або квартири в будинку) організовані
разом у вигляді однієї власності [16, 17]. Тому головним елементом цієї схеми є

38. 38
спільна власність (або співволодіння). При цьому виняткове право
користування і розпорядження власною частиною будівлі (квартирою або
одиницею) є доповненням (по характеру другорядним) або приналежністю цій
спільною власності. Різні країни цивільного права, не дивлячись на певні
відмінності в законодавчому регулюванні кондомініуму, дотримуються
наступних загальних правил при створенні кондомініуму [20]:
- розділення нерухомої власності (будівлі і земельної ділянки) на окремі
одиниці нерухомості відбувається відповідно до нотаріально засвідченого
документа;
- загальні території кондомініуму виділяються окремим одиницям
нерухомості на правах спільної власності (або співволодіння);
- для управління кондомініумом і загальними територіями
встановлюється спеціальний адміністративний орган, наприклад асоціація
співвласників - власників кондомініуму;
- документ про розділення підлягає обов'язковій реєстрації в офіційному
реєстрі нерухомої власності.
Таким чином, важливою характеристикою цієї форми власності на об'єкт
нерухомості в країнах цивільного права є те, що вона включає дві складені
нерозривні частини:
а) долю в спільному праві власності на будівлю і земельну ділянку;
б) виняткове право користування певною частиною будівлі (квартирою) і
земельною ділянкою.
Ці права не можуть бути відокремлені один від одного, тобто вони не є
самостійними повноваженнями, і ними не можна розпоряджатися окремо один
від одного. Проте повним правом кондомініуму можна вільно розпоряджатися
(відчужувати), і воно може бути закладене. Слід також відзначити, що для
ефективного функціонування цього правового інституту необхідно передбачити
складні правила управління схемою кондомініуму. Як правило, діють дуже
строгі, законодавчо встановлені, правила відносно модифікації, зміни або

39. 39
припинення дії документа про розділення об'єкту нерухомості, тобто
фактичного припинення функціонування кондомініуму. Ці аспекти є найбільш
проблемними питаннями, вирішення яких має бути передбачене на стадії
створення кондомініуму і його реєстрації як об'єкту нерухомої власності в
офіційному реєстрі нерухомості.
Право кондомініуму в деяких країнах загального права, в яких
функціонує система реєстрації прав Торренса, реалізоване на основі
законодавства про право власності на рівень [19].
Роберт Торренс в 1858 в Південній Австралії ввів систему реєстрації прав
на нерухоме майно, яка отримала його ім'я. Ця система поширилася по всій
Австралії, її версії прийняті в Англії, окремих штатах США і Канади, Нової
Зеландії і інших країнах. Системою Торренса передбачено, що право на
нерухоме майно виникає виключно в результаті появи відповідного запису в
регістрі. Перший розділ цього регістра називається «Нерухомістю» і
присвячений ідентифікації місця розташування і кордонів власності шляхом її
короткого словесного опису і заслання на графічний матеріал. Другий розділ
називається «Володінням» і присвячений опису власника, а також характеру
його прав і обставин, що обмежують ці права. Третій розділ називається
«Обтяжуючі умови» і присвячений опису зареєстрованих іпотек, обтяжень,
оренди і т.п.
Австралія займає лідируюче положення в розвитку права кондомініуму.
Аналіз основних положень законодавства деяких штатів Австралії і провінцій
Канади дозволяє визначити загальні концепції і основні принципи моделі
кондомініуму (або юридичній моделі «права на рівень в просторі»):
- у найпростішій формі право кондомініуму встановлюється на підставі
розділення об'єкту нерухомості у вертикальній і горизонтальною плоскостях на
частини (одиниці нерухомості) відповідно до «плану розділення»;