Dokumen tersebut membahas tentang proyek-proyek infrastruktur, termasuk pihak-pihak yang terlibat, tujuan masing-masing pihak, penjelasan mengenai pembiayaan proyek, analisis kelayakan keuangan proyek, dan perbedaan antara evaluasi ekonomi dan evaluasi kelayakan keuangan."

1. Page
IADB_seminar
Halaman : 0
PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)
May 2013
Kajian Komersial dan Keuangan
Proyek-Proyek Infrastruktur
a leading catalyst in the
acceleration of the national
infrastructure development
program

2. Halaman : 1
1. Pihak-Pihak Dalam Proyek Infrastruktur
Government
Creditors
Project
Promoters
Security and Assurance
of Debt Repayment
Long-Term Debt Financing

3. Halaman : 2
2. Tujuan Sponsor Proyek
1. Sponsor akan mendapatkan keuntungan dari hak pengelolaan
2. Return on Investment yang memadai
3. Kreditor hanya dapat mengklaim terhadap project company dan bukan kepada sponsor
3. Tujuan Kreditor
1. Resiko atas kredit terkelola dengan baik, dan arus kas yang memuaskan dan aman
2. Indikator : DSCR yang lebih tinggi dari yang ditetapkan
3. Interest Coverage Ratio lebih tinggi dari yang ditetapkan
4. Tujuan Pemerintah
1. Melayani kepentingan publik
2. Tarif terendah yang memungkinkan
3. Kualitas terbaik yang dapat diberikan
4. Meningkatkan pendapatan dari pajak penghasilan

4. 3
Pembiayaan Korporasi
• Drawdown pembiayaan dilakukan pada saat
perusahaan telah memiliki penghasilan/ cash flow
• Pelunasan kredit dari cash flow yang dihasilkan oleh
keseluruhan portofolio aset
• Assesmen dilakukan kepada perusahaan khususnya
terhadap business risk, financial risk atas dasar kinerja
perusahaan selama ini.
• On balance sheet
• Tidak perlu SPV untuk pendanaan proyek
Project Finance
• Drawdown pembiayaan dilakukan pada saat perusahaan belum
memiliki penghasilan/ cash flow dan Revenue proyek untuk
membayar kembali kewajiban hutang
• Assessmen dilakukan kepada seluruh dokumen kontraktual untuk
memastikan bahwa penghasilan yang akan diperoleh dan biaya yang
akan keluar masih menyisakan cash flow yang cukup untuk
membayar hutang.
• Perlu SPV, sehingga jaminan pengembalian kredit menggunakan aset
proyek/ SPV, dalam hal ini setiap perusahaan sponsor akan
menyertakan ekuitasnya (Off balance sheet)
• Senior kreditur dapat step-in apabila terjadi default
• Sangat tergantung pada berbagai macam perjanjian dengan banyak
pihak yang terlibat. Kompleksitas dokumen yang perlu disiapkan
termasuk due dilligence

5. Halaman : 4
5. Apa Itu Project Finance ?
Menggalang dana untuk membiayai investasi proyek yang layak secara ekonomis
maupun finansial, dimana si penyandang dana akan melihat kepada kondisi arus
kas (cashflow) dari proyek tersebut sebagai sumber pengembalian pinjaman serta
keuntungan dari investasi yang telah ditanamkan.
Tujuan penggalangan dana dengan project finance adalah untuk menciptakan
struktur dana yang bankable (menarik investor) dan membatasi resiko-resiko dari
setiap pihak dengan mengalokasikannya kepada pihak yang lebih mampu
mengelolanya.
Didalam struktur project finance, suatu Special Purpose Vehicle dibentuk untuk
menggalang dana yang dibutuhkan oleh proyek. Pengembalian modal,
pembayaran pokok serta bunga pinjaman akan berasal dari pengembalian atas
pendapatan dan aset proyek tersebut. Untuk itu, baik investor ataupun kreditor
memerlukan kepastian hukum, peraturan dan lingkungan yang kondusif dalam
rentang waktu masa konsesi dari proyek tersebut.

6. Halaman : 5
6. Mengapa Memilih Project Finance
 Perlu dana besar yang melebihi kemampuan sponsor untuk membiayainya secara sendiri
 Menginternalisasi proses pengelolaan proyek diluar struktur keuangan perusahaan
 Mengkombinasikan kemampuan baik teknis maupun keuangan dalam mengelola proyek
dari berbagai perusahaan sponsor
 Memberikan pengembalian dalam bentuk “KAS”
 Resiko-resiko terkait dengan pelaksanaan proyek dialokasikan kepada pihak yang
mampu
 Mengefisienken pembayaran pajak
 Lebih ekonomis dalam mengelola satu proyek yang besar dibanding mengelola banyak
proyek dalam satu struktur

7. Halaman : 6
7. Karakteristik Project Finance
 Terpisah dari struktur perusahaan sponsor / investor
• Secara kerangka hukum dan neraca pembiayaan terpisah (off balance – sheet financing).
• Memiliki peringkat kredit serta arus kas tersendiri
 Jangka Panjang dan capital intensive
 Memiliki tingkat leverage yang tinggi (60- 80%)
 Resiko akan dialokasikan kepada pihak-pihak yang terlibat disesuaikan dengan kemampuan untuk
mengelolanya
 Arus kas dihitung dari komitmen pihak ketiga (biasanya suplier dan costumer )
 Waktu terbatas sesuai dengan jangka waktu proyek
 Sangat terstruktur – terkadang biaya transaksi relatif tinggi
 Perlu dibentuk Special Purpose Company untuk mengelola dana serta proyek tersebut
 Pengembalian pinjaman dan keuntungan berasal dari arus kas
 Pembiayaan dilakukan atas dasar limited/non recourse basis
 Perlu suatu kontrak yang mengikat setiap pihak

8. Halaman : 7
8. Struktur Dasar Project Finance
SPECIAL
PURPOSE COMPANY
HOST
GOVERNMENT
OPERATOR /
MAINTENANCE
INPUT
PROVIDERS
BUYERPROJECT SPONSOR
&
OTHER EQUITY
INVESTOR
LENDER
GUARANTOR/
INSURER
Investment
Dividends Revenues
Sales
Agreement
Concession
Agreement
O&M Contract
Input ContractDebt Service
Loans
Loans
Agreements
Guarantee/
Insurance
Contract

9. Halaman : 8
9. Pihak-Pihak Dalam Project Finance
No Pihak Dalam Project Finance Peranan
1 Sponsor Merupakan sponsor atau developer dari project financing yang mengorganisasikan pihak-pihak
lain, menyertakan modal, terkadang menjadi pemilik saham utama dari SPC proyek.
2 Project Company (SPC) Perusahaan yang dibentuk secara independen terpisah dari perusahaan induk/sponsor yang
memiliki dan mengelola aset proyek
3 Kontraktor Melaksanakan perencancaan, rekayasa dan kosntruksi dari proyek berdasarkan atas kontrak
konstruksi bersama SPC
4 Operator Melaksanakan operasi dan pemeliharaan dari aset proyek atas dasar kontrak operasi dan
pemeliharaan bersama SPC
5 Financial Adviser Memberikan nasihat tentang struktur pembiayaan proyek, menyusun Information Memorandum
6 Legal Adviser Menyusun dan mengkaji perjanjian/kontrak, mendukung proses negosiasi
7 Lender/Kreditur Merupakan lembaga keuangan atau sekelompok lembaga keuangan yang memberikan
pinjaman kepada SPC untuk membangun proyek dan menetapkan bunga atas pinjaman
berdasarkan aset proyek
8 Tenaga Ahli Meberikan rekomendasi kepada pihak terkait, melakukan studi dan memberikan pendapat
9 Suplier Melakukan pengadaan bahan baku berdasarkan kontrak jangka panjang bersama project
company
10 Pengguna/Pembeli/Buyer/Purchaser Menggunakan/membeli output proyek
11 Pemerintah Setempat / Host Government Memberikan Ijin, persetujuan serta menjamin pelaksanaan proyek
12 Lembaga Keuangan Multilateral/Bilateral Melakukan investasi, memberikan pinjaman atau memeberikan penjaminan
13 Asuransi Menajamin asuransi terhadap aspek-aspek proyek

10. Halaman : 9
10. Potensi Sumber Dana bagi Project Finance
EQUITY
SPONSOR CASH
INVESTMENT
THIRD PARTY
CONTRIBUTION
DEBT
Commercial
Bank
Market
Local
Financing
Export
Credit
Agencies
Institutional
Investors
Capital
Market
Multi
Lateral

11. TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI
• Pemberi pinjaman
– Karakteristik pinjaman
– Pembiayaan Proyek (Project Finance)
– Manajemen risiko pembiayaan proyek
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

12. • Pemberi pinjaman
– Karakteristik pinjaman
– Pembiayaan proyek
– Manajemen risiko pembiayaan proyek
TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

13. • 60% hingga 80%
investasi
• Senioritas
• Jaminan terbatas
pada arus kas
proyek
Pemberi pinjaman – Kondisi umum
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

14. • Pemberi pinjaman
– Karakteristik pinjaman
– Pembiayaan proyek
– Manajemen risiko pembiayaan proyek
TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

15. • Lama pinjaman
• Senioritas
• Suku bunga
• Jadwal angsuran
Karakteristik pinjaman
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

16. • Pemberi pinjaman
– Karakteristik pinjaman
– Pembiayaan proyek
– Manajemen risiko pembiayaan proyek
TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

17. Modal
Sponsor
Dividen
SPV
Pemberi
pinjaman
Layanan Utang
Pembiayaan
Skema Pembiayaan Proyek
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

18. JutaUSD
(400)
(600)
0
(200)
600
400
200
Total Arus Kas
Total Pendapatan
Dana + Utang
Total Investasi
Pembiayaan Proyek
PENDEKATAN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Tahun
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

19. JutaUSD
(600)
(400)
0
(200)
600
400
200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Tahun
Total Pendapatan
Dana + Utang
Total Investasi
Arus Kas Bebas
Beban Operasi
Pembiayaan Proyek
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

20. Halaman : 19
13. Tahapan – Tahapan Dalam Project Finance
COMMERCIAL
ANALYSIS
FINANCIAL
ANALYSIS
FINANCIAL
OPTIMISATION
RAISING FINANCE
&
FINANCIAL CLOSE
POST
FINANCIAL CLOSE
FINANCIAL
ADVISORY
FINANCIAL
MODELLING &
STRUCTURING
TAXATION &
STRUCTURED
FINANCE
FUND
RAISING
ASSET VALUE
OPTIMISATION
• Bussiness & Tender
Strategy
• Market Entry
Strategy
• Feasibility Studies
• Strategic Planning
• Bid Management
• Risk Analysis and
Allocation
• Financial Structuring
& Optimisation
• Revenue Models
• Negotiation of
commercial &
financial agreements
• Model Development :
financial & operation
• Model Reviews
• Monte Carlo Risk
Analysis
• Benchmarking
• Scenario Testing
• Development Outline
finance plan
• Utput presentation to
investors and rating
agencies
• Corporate Tax
Structuring
• VAT minimisation
• Capital Allowances
• Structured Leasing
• Securitisation
• Asset backed finance
solution
• Accounting treatment
• Optimise Leverage
• Structure Equity
Participation
• Propose Equity
Investors as required
• Debt Finance Sourcing
• Present to rating
agencies
• Maintain debt finance
competition
• Propose debt term
• Close finance
• Cash flow
management
• Debt source
management
• Refinancing strategy
& execution
• Equity exit strategy
• Corporate
restructuring and
portfolio financing

21. Halaman : 20
Analisis Kelayakan Finansial/Keuangan dan Pemodelan Finansial
 Mengetahui proyeksi kinerja keuangan Proyek
 Analisis kelayakan finansial/keuangan juga dapat digunakan untuk
mengindikasikan perlu/tidaknya dukungan fiskal terhadap proyek.
 Dua isu komersial terkait : tarif dan dukungan fiskal
 Analisis kelayakan finansial/keuangan berfokus pada kajian biaya dan
penerimaan (revenue) Proyek dari sudut pandang investasi, dan biasanya dari
sudut pandang SPV(Special Purpose Vehicle). SPV adalah suatu perusahaan
yang secara khusus didirikan untuk melaksanakan Proyek
 Dengan melakukan analisis kelayakan finansial/keuangan akan ditunjukkan:
 Kelayakan finansial dari Proyek serta kinerja keuangannya selama usia
Proyek;
 Hal apa saja yang diperlukan untuk membuat Proyek menjadi layak
bilamana proyek tersebut ternyata memiliki kelayakan yang marjinal; dan
 Identifikasi yang jelas dan kesesuaian perhitungan atas usulan penyediaan
dukungan pemerintah, serta instrumen finansial yang paling tepat dan
paling minimal dalam penyediaan dukungan.

22. Halaman : 21
Perbedaan Evaluasi Ekonomi dan Evaluasi Kelayakan Finansial
EVALUASI EKONOMI,
 investasi dikaji dalam sudut pandang penggunaan sumber daya nasional/ negara.
 Melalui shadow price atau penyesuaian biaya,
 Menggunakan manfaat ekonomi seperti penghematan waktu, penghematan bahan
bakar, peningkatan efisiensi, peningkatan nilai kesehatan dan pendidikan maupun
manfaat khusus yang terkait Proyek.
 Biaya dan manfaat dinyatakan dengan nilai konstan
ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL/KEUANGAN
 Fokus pada kinerja finansial dan komersial
 Biaya nyata termasuk pengenaan pajak serta kontinjensi harga maupun fisik.
 Potensi penerimaan dan bukan pada manfaat.
 Perhitungan pinjaman (dari lembaga keuangan), ekuitas (yang diinvestasikan
secara tunai) serta syarat-syarat keuangan
 Juga mengukur imbal hasil internal secara finansial (FIRR), rasio pengembalian
ekuitas (ROE), dan rasio kecukupan pengembalian pinjaman (DSCR).
 Digunakan biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) sebagai tingkat diskonto
finansial – financial discount rate

23. Halaman : 22
Customer SegmentsValue Proposition
Channels
Customer Relationship
Revenue Streams
Key Resources
Key Partnerships
Cost Structure
Key Activities
Build the Business Model

24. Halaman : 23
Masukan (input) Bagi Model Keuangan
 Biaya Finansial Proyek (seperti : konstruksi, tanah, rekayasa/engineering, survai dsb.)
dan menurut tahun dikeluarkannya
 Kebutuhan/permintaan (output, produksi, volume lalu lintas, dsb.)
 Tarif Awal serta Rumusan Kenaikan/Eskalasi Tarif yang disepakati
 Biaya Operasi dan Pemeliharaan Tahunan (biaya pada tahun dasar ditambah dengan
kenaikan oleh adanya inflasi atau secara pro-rata dengan inflasi
penerimaan/pendapatan)
 Mekanisma pengembalian pinjaman berikut biaya-biayanya (berdasarkan jenis pinjaman,
suku bunga, tenggang waktu dan jangka waktu pembayaran kembali)
 Biaya modal rata-rata tertimbang (Weighted Average Opportunity Cost of Capital) –
sebagai gambaran digunakan nilai 20% pada sub-proyek Dephub tahun 2005.
 Jenis Ekuitas
 Rasio Pinjaman terhadap Ekuitas – Debt to Equity Ratio (berkisar antara 80:20 dan 60:40,
umumnya 70:30)
 Tingkat pajak – tax rates (tingkat pajak bagi perusahaan nasional)
 Dasar perhitungan penyusutan yang diperkenankan - depreciation (berdasarkan
peraturan nasional)

25. Halaman : 24
Keluaran (Output) Model Keuangan
 Laporan atas Laba dan Rugi (Profit – Loss Statement), serta Laporan Arus Kas
(Cash Flow) yang memberikan data-data penting pada setiap tahun pelaksanaan
proyek.
 Dalam laporan-laporan tersebut ditunjukkan:
 Keseluruhan kondisi arus kas dari Proyek
 Kondisi arus kas yang tersedia bagi penyerta ekuitas/modal (para investor).
 Profitabilitas/Kelayakan: Tingkat Pengembalian Internal Finansial atau
Pengembalian atas Ekuitas/Modal (FIRR/atau ROE Proyek).
 Pemulihan Biaya (Cost Recovery): berdasarkan atas jumlah tahun yang
diperlukan untuk pengembalian ekuitas (umumnya berkisar antara 5-7 tahun
pada Proyek komersial biasa, akan tetapi pada Proyek Infrastruktur
pengembalian ekuitas akan berlangsung lebih panjang hingga 10-15 tahun dan
bahkan lebih).
 Rasio atas Kecukupan Pengembalian Pinjaman (Debt Service Coverage Ratio) :
proyeksi arus kas hendaknya secara minimum mampu mencukupi kebutuhan
pengembalian pinjaman. Persyaratan yang umum digunakan tentang hal ini,
bahwa arus kas bersih (net cashflow) pada setiap tahunnya harus paling sedikit
bernilai 1,2 kali dari nilai pembayaran pinjaman yang jatuh tempo pada tahun
tersebut.
 Perkiraan FNPV

26. Halaman : 25
Kajian-Kajian Dalam Model Keuangan
 Panjang waktu konsesi untuk memberikan imbal hasil ekuitas yang sesuai.
 Implikasi terhadap kondisi finansial dari penggunaan berbagai tipe pinjaman maupun
ekuitas
 Rasio Pinjaman terhadap Ekuitas (Debt to Equity Ratio) yang paling optimal
 Kerugian-kerugian di tahun-tahun awal (jika ada) yang perlu diantisipasi oleh investor
(dengan/atau melalui dukungan fiskal).
 Dukungan fiskal yang mungkin diperlukan (dan juga akan menjadi masukan dalam
memperkirakan besarnya jaminan - guarantee)
 Implikasi terhadap kondisi finansial serta penentuan waktu yang optimal dari upaya
‘penarikkan kembali’ (claw back) terhadap dukungan fiskal.
 Dampak dari perubahan atas peubah utama seperti tarif, biaya-biaya proyek dsb.

27. IADB_seminar
Source of Information
Line Output Input Source
Projects with offtake agreement Project with market risks
1 Revenue Off take agreement Market Study
Concession Agreement
2 Inflation
Exchange rate
tariff
Off take agreement & expert opinion
Off take agreement & expert opinion
Off take agreement
Macroeconomic Data
Macroeconomic Data
Market Study
3 Operating Cost O&M Agreement
Lend Lease Agreement
Projections of other cost
O&M Agreement
Lend Lease Agreement
Projections of other cost
4 Interest Money market Data
Swap Market Data
Money market Data
Swap Market Data
5 Net Operating Profit Derived Number (Line 1,2,3,4) Derived Number (Line 1,2,3,4)
6 Principal Payback Due dilligence on project cost
Due Dilligence on borrowing capacity
Sensitivity Analysisi
Due dilligence on market study
Due Dilligence on borrowing capacity
Sensitivity Analysis
7 Tax Host Country Tax Code
Implementation Agreement in case of
government permitting any tax holiday
Host Country Tax Code
Implementation Agreement in case of
government permitting any waiver
8 Net Cash Flow Derived Number (Lines 5,6,7) Derived Number (Lines 5,6,7)

28. IADB_seminar
The cost of capital
Why is the cost of capital important?
 The cost of capital is a crucial investment decision variable.
 The cost of capital determines the cost of financing new investment projects.
 According to profit maximisation principles investment projects are accepted as
long as the expected return of the project is larger or equal to the cost of capital
 Given a set of projects, lower cost of capital increases the profitability of the firm.
WACC = (1-Φ)re + Φ rd
WACC = Weighted Average Cost of Capital
Φ = ratio of debt to total financing
re = rate of return for equity
rd = rate of return for debt

29. Page
IADB_seminar
Halaman : 28
Risiko
proyek
Risiko
negara
Risiko
Pemda
Identifikasi risiko – Tiga jenis risiko
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

30. Page
IADB_seminar
Halaman : 29
Risiko desain
Risiko konstruksi
Risiko permintaan
Risiko operasi
Risiko pembiayaan
…
Risiko
proyek
Risiko
negara
Risiko
Pemda
Identifikasi risiko – Tiga jenis risiko
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

31. Page
IADB_seminar
Halaman : 30
Risiko
proyek
Risiko
negara
Risiko
Pemda
Identifikasi risiko – Tiga jenis risiko
PENDEKATAN
Risiko politik dan
perundangan
Risiko pengambil
alihan
(expropriation)
Risiko lingkungan
dan geografis
Risiko sosial
Risiko ekonomi-
finansial
…
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

32. Page
IADB_seminar
Halaman : 31
Risiko
proyek
Risiko
negara
Risiko
Pemda
Identifikasi risiko – Tiga jenis risiko
PENDEKATAN
Risiko kegagalan
(default)
Risiko perubahan
pemerintahan dan
proyek (project
reversal)
Perolehan izin dan
lisensi tidak
berhasil
…
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

33. Page
IADB_seminar
Halaman : 32
• Identifikasi risiko
• Manajemen risiko
TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

34. Page
IADB_seminar
Halaman : 33
• Menghilangkan atau
mengurangi risiko
• Mengalokasikan risiko
• Mempertimbangkan
asuransi
• Risiko yang tidak dapat
dikelola
Manajemen risiko – Prinsip UNESCAP dalam manajemen risiko
PENDEKATAN
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

35. Page
IADB_seminar
Halaman : 34
Manajemen risiko – Tiga langkah
PENDEKATAN
Kualifikasi
risiko
Mitigasi
risiko
Alokasi
risiko
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

36. Page
IADB_seminar
Halaman : 35
PENDEKATAN
Manajemen risiko – Tiga langkah
Kualifikasi
risiko
Mitigasi
risiko
Alokasi
risiko
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

37. Page
IADB_seminar
Halaman : 36
Risiko Probabilitas Dampak Penilaian risiko
Desain Rendah Sedang Sedang-Rendah
Konstruksi
Permintaan
Operasi
Pemeliharaan
Pengambil alihan
Arkeologi
PENDEKATAN
Latihan: Kualifikasi risiko dalam proyek KPS
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

38. Page
IADB_seminar
Halaman : 37
Penegakan kontrak
Penagihan dan
pengumpulan
Biaya
konstruksi/peralatan
Biaya lahan
Biaya operasi
Nilai suku bunga
Nilai tukar
Latihan: Langkah mitigasi risiko
PENDEKATAN
RISIKO LINGKUP
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA

39. Page
IADB_seminar
Halaman : 38
Manajemen risiko – Tiga langkah
PENDEKATAN
Kepada pihak yang paling tepat
untuk mengelola risiko
Risiko dan pengembalian (return)
Berbagi risiko (yaitu
risiko permintaan)
Kualifikasi
risiko
Mitigasi
risiko
Alokasi
risiko
Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA