BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Báo Cáo Thực Tập Hợp Đồng Mua Bán Bất Động Sản
Tại Công Ty Địa Ốc Thiên Phú
DỊCH VỤ LÀM BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN NGHIỆP
TẢI TÀI LIỆU FILE WORD
LIÊN HỆ QUA ZALO: 0936.885.877
LUANVANTRITHUC.COM
TP. Hồ Chí Minh, <năm>
)
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

i
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và được sự chỉ dạy tận tình của các thầy cô giáo trường
Đại học……………. và sự hướng dẫn chỉ dạy của GVHD …………….. Cũng như
trong thời gian thực tập tại ………………., em đã nhận được sự chỉ dẫn tận tình của
Ban lãnh đạo và các anh chị nhà khách đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bài
báo cáo này.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến các thầy cô trường Đại học
…………….., ban lãnh đạo cùng các anh chị công ty……………….. Kính chúc
quý thầy cô cùng các anh chị tại công ty ………………. dồi dào sức khỏe. Kính
chúc công ty kinh doanh ngày càng phát đạt.
Trong quá trình thực hiện em biết mình không thể tránh được những điều
thiếu sót. Rất mong được sự chỉ dẫn và góp ý của quý thầy cô, Ban lãnh đạo cùng
anh chị tại công ty ………………..

ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên....................................................., MSSV: ...................................
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Báo cáo thực tập
tốt nghiệp này được thu thập từ nguồn thực tế tại Đơn vị thực tập, trên các sách báo
khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định) ;
Nội dung trong báo cáo này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ quá
trình nghiên cứu và thực tế tại................................................................ KHÔNG
SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của Nhà
Trường và Pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

iii
PHẦN I: NHẬT KÝ THỰC TẬP VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐƠN
VỊ THỰC TẬP
1. Nhật ký thực tập
1.1. Nhật ký thực tập
KHOA LUẬT
NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
1. Tên đề tài: ...............................................................................................................
.................................................................................................................................
2. Giảng viên hướng dẫn: ............................................................................................
3. Sinh viên thực hiện.................................................................................................
MSSV: ………………… Lớp: ...............................................................................
TUẦN THỨ NHẤT
(Từ ngày 18 đến ngày 22 tháng 4 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2
(18/4)
Nghỉ lễ 10/3
Thứ 3
(19/4)
Sinh hoạt, nghe phổ biến nội quy văn phòng và được giới thiệu
về lịch sử của công ty.
Giới thiệu và làm quen với các nhân viên của công ty.
Thứ 4
(20/4)
Gặp gỡ người hướng dẫn thực tập để trao đổi về những công
việc trong quá trình thực tập.
Trực văn phòng.
Thứ 5
(21/4)
Đọc các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản liên quan
đến quy chế hoạt động, quản lý của công ty.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.

iv
Thứ 6
(22/4)
Tìm hiểu về những dự án hiện tại của công ty và những dự án
lân cận khác.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp
TUẦN THỨ HAI
(Từ ngày 25 đến ngày 29 tháng 4 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2 (25/4) Tìm hiểu thế nào là một dự án bất động sản. Đi khảo sát thực địa.
Thứ 3 (26/4)
Tìm hiểu về những loại giấy tờ cần thiết khi thực hiện một dự án bất động
sản.
Đi khảo sát thực địa.
Thứ 4 (27/4)
Trực văn phòng
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp
Thứ 5 (28/4)
Tìm hiểu các giai đoạn trong việc chuyển nhượng bất động sản, nêu
những thắc mắc phát sinh.
Nghe phổ biến về cách ứng xử khi có khách hàng đến công ty.
Thứ 6 (29/4)
Nêu ra thắc mắc với người hướng dẫn thực tập để được giải đáp. Thực
hiện báo cáo tốt nghiệp.
TUẦN THỨ BA
(Từ ngày 2 đến ngày 6 tháng 5 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2 (2/5) Nghỉ lễ bù 30/4 và 1/5.
Thứ 3 (3/5) Nghỉ lễ bù 30/4 và 1/5.
Thứ 4 (4/5)
Đi khảo sát thực địa.
Nghiên cứu một số văn bản pháp luật về vấn đề chuyển nhượng, sang tên,
tách sổ trong mua bán bất động sản.

v
Thứ 5 (5/5)
Đọc và nghiên cứu hợp đồng trong giao dịch bất động sản như hợp đồng
chuyển nhượng, các vấn đề như đặt cọc, sang tên, tách sổ.
Thứ 6 (6/5)
Trực văn phòng.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.
TUẦN THỨ TƯ
(Từ ngày 9 đến ngày 13 tháng 5 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2 (9/5)
Nghiên cứu hợp đồng mua bán.
Đưa ra thắc mắc về những vấn đề chưa hiểu trong hợp đồng để được giải
đáp.
Thứ 3 (10/5) Học cách soạn thảo hợp đồng. Trực văn phòng.
Thứ 4 (11/5)
Nghe luật sư tư vấn cho khách hàng những nội dung trong hợp đồng.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.
Thứ 5 (12/5) Cùng người hướng dẫn thực tập đi công chứng hợp đồng mua bán.
Thứ 6 (13/5)
Trực văn phòng.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.
TUẦN THỨ NĂM
(Từ ngày 16 đến ngày 20 tháng 5 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2 (16/5)
Tìm hiểu về hồ sơ pháp lý khi làm thủ tục vay vốn tại công ty.
Thứ 3 (17/5)
Trực văn phòng
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.

vi
Thứ 4 (18/5) Được hướng dẫn cách soạn thảo và chỉnh sửa hợp đồng đặt cọc.
Thứ 5 (19/5) Hỗ trợ nhân viên công ty trong soạn thảo hợp đồng đặt cọc cho khách
hàng.
Thứ 6 (20/5) Nêu những vấn đề thắc mắc trong quá trình thực tập. Thực hiện tiểu luận.
TUẦN THỨ SÁU
(Từ ngày 23 đến ngày 27 tháng 5 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2 (23/5)
Trực văn phòng.
Tìm hiểu về các giai đoạn thanh toán trong chuyển nhượng bất động sản.
Thứ 3 (24/5)
Tìm hiểu về các công ty mà công ty liên kết để hỗ trợ việc thanh toán.
Thứ 4 (25/5)
Tìm hiểu các vấn đề liên quan đến thanh toán trong mua bán bất động sản
như kì hạn vay, lãi suất, tiến độ thanh toán...
Thực hiện tiểu luận.
Thứ 5 (26/5) Trực văn phòng. Thực hiện tiểu luận.
Thứ 6 (27/5) Nêu những thắc mắc trong quá trình thực tập để được giải đáp.
TUẦN THỨ BẢY
(Từ ngày 30 đến ngày 3 tháng 6 năm 2018)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2 (30/5)
Hòan thiện một số kĩ năng ứng xử khi có khách hàng đến công ty.
Trực văn phòng.
Thứ 3 (31/5) Cùng nhân viên trong công ty đi bàn giao đất cho khách hàng.

vii
Thứ 4 (1/6) Đọc và góp ý những nội dung chưa hợp lý trong hợp đồng góp vốn của
công ty.
Thứ 5 (2/6) Trực văn phòng.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.
Thứ 6 (3/6)
Được bày tỏ những suy nghĩ và những thắc mắc phát sinh trong quá trình
thực tập.
Được mọi người trong công ty nhận xét về những ưu điểm và hạn chế
nhằm hoàn thiện bản thân.

viii
Cán bộ hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
TP. HCM, ngày … tháng … năm ……….
Sinh viên
(Ký và ghi rõ họ tên)
Xác nhận của đơn vị thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)

ix
1.2. Nhận xét của đơn vị thực tập
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên : ......................................................... Năm sinh : / / 19.....
Thời gian thực tập : ............................................Từ / /20....... đến / /.......
1. Đơn vị thực tập - Bộ phận thực tập
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
2.Ý thức chấp hành nội quy, quy chế
Tốt  khá  bình thường  chưa tốt 
3.Tinh thần trách nhiệm với công việc và hiệu quả công việc được giao
Tốt  khá  bình thường  chưa tốt 
4. Kết quả thực tập :
......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
5. Nhận xét chung :
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
Cán bộ hướng dẫn của cơ quan đến thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)
Ngày ....... tháng ........ năm .........
Thủ trưởng cơ quan
(Ký tên và đóng dấu)

x
1.3. Nhận xét của người hướng dẫn
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên sinh viên : ..............................................................................................................
MSSV : ...........................................................................................................
Khoá : ...........................................................................................................
1. Thời gian thực tập
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
2. Bộ phận thực tập
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
3. Nhận xét chung
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Giảng viên hướng dẫn

xi
2. Tổng quan về đơn vị thực tập
2.1. Giới thiệu chung về đơn vị thực tập
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THIÊN PHÚ
Mã số thuế : 0314435900
Ngày cấp: 31/05/2007
Nơi đăng ký quản lý: Chi cục Thuế Quận Bình Thạnh
Địa chỉ trụ sở: 38 đường D2, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh,
Việt Nam
Giám đốc: Trịnh Quang Huy
Hoạt động chính:
– Kinh doanh, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ
sử dụng hoặc đi thuê
– Đầu tư nghiên cứu thị trường, định hướng sản phẩm phù hợp
Trải qua hơn 10 năm hình thành và phát triển, cán bộ công nhân viên Công ty
CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú luôn luôn cố gắng nỗ lực hơn nữa đem đến cho khách
hàng những sản phẩm tốt nhất và một dịch vụ hoàn hảo nhất để có thể làm hài lòng
tất cả các khách hàng khó tính nhất.
Kết quả là hiện nay công ty đã có uy tín tại thị trường tỉnh Đồng Nai, Bình
Thuận và các khu vực khác nói chung.
Hiện nay, Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú đã có một đội ngũ nhân viên
chuyên nghiệp lên tới hơn 70 người.
Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú là một đơn vị kinh tế hạch toán độc lập ,
có đầy đủ tư cách pháp nhân, có quan hệ đối nội đối ngoại tốt và có con dấu riêng .
Công ty luôn bình đẳng trong kinh doanh với các doanh nghiệp thuộc mọi thành
phần kinh tế khác. Công ty được phép mở tài khoản giao dịch tại các ngân hàng
theo quy định của pháp luật.

xii
Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú được thành lập với mục đích phục vụ
khách hàng đến mức cao nhất, cung cấp cho khách hàng những sản phẩm chất
lượng cao và phù hợp với yêu cầu của khách hàng và giải quyết các thủ tục về hợp
đồng kinh doanh. Trong vận hội lớn của đất nước hội nhập cùng thế giới, đây là cơ
hội cũng là thách thức lớn đối với Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp nói
riêng.
Trước tình hình đó, với chủ trương của Chính phủ là mở rộng đầu tư các ngành
kinh tế, đặc biệt là tài chính và bất động sản. Theo các chuyên gia trong và ngoài
nước, thị trường BĐS Việt Nam có tiềm năng rất lớn.
2.1.2. Nhiệm vụ và quyền hạn
 Nhiệm vụ
Hiện tại, Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú đã nhận được sự ủy thác của các
chủ đầu tư trong việc tiếp thị và phân phối của nhiều dự án.
Lãnh đạo công ty luôn có sự nhìn nhận lâu dài về xây dựng và chúng tôi luôn
nỗ lực đầu tư vào những mối quan hệ hợp tác chiến lược và được biết đến như một
nhà cung cấp các dịch vụ có chất lượng tốt nhất. Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên
Phú quyết tâm trở thành một công ty hàng đầu trong lĩnh vực Xây dựng và bất động
sản. Công ty luôn cố gắng không ngừng để tạo nên những giá trị riêng biệt cho
khách hàng, cho nhân viên, và cho cộng đồng.
Chuyên cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, ở kho, xưởng, bán đất nền. Chuyên
phân phối các dự án, khu dân cư, căn hộ, chung cư... Sang nhượng, chuyển nhượng
quyền kinh doanh. Tiếp thị, tư vấn hỗ trợ đầu tư, phát triển dự án.
Tạo môi trường làm việc thân thiện và hòa đồng trong tổ chức, gắn kết, giúp
nhau cùng phát triển. Công ty thực hiện chính sách ưu đãi, lương bổng cho nhân
viên khi làm việc.
 Quyền hạn
Là một đơn vị kinh doanh xây lắp, Công ty thực hiện chế độ hạch toán kinh
doanh theo chế độ kế toán hiện hành.
Công ty có tư cách pháp nhân đầy đủ, có con dấu riêng để giải quyết những vấn
đề phát sinh trong quá trình thực hiện và tranh chấp về hợp đồng với các bên có liên
quan. Công ty mở tài khoản bằng tiền Việt Nam tại ngân hàng Techcombank.
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của công ty

xiii
 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của công ty
Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú có cơ cấu tổ chức khoa học và hợp lý. Bộ
máy cơ cấu tổ chức của đơn vị công ty:
Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
( Nguồn: Phòng Hành Chính – Nhân sự )
 Chức năng của các phòng ban
o Ban Giám Đốc
- Xây dựng, triển khai, đánh giá việc thực hiện kế hoạch theo định hướng và
mục tiêu kinh doanh của Công ty.
- Xây dựng các chiến lược Marketing, quản lý khai thác thị trường và đẩy mạnh
phát triển doanh số bán hàng.
- Ban hành và phê duyệt các nội quy mới, ra quyết định trong việc quản trị
nguồn nhân lực nhân viên mới.
o Phòng Kinh Doanh
- Hoạch định và triển khai các phương án kinh doanh nhằm phát triển quy mô
hoạt động của công ty. Tổng hợp tình hình kinh doanh theo từng tháng, quý và đề ra
các giải pháp trong thời gian tiếp theo.
- Mở rộng thị phần, tìm thị trường mới.
- Tạo được ấn tượng và hình ảnh chất lượng kinh doanh của công ty, không để
khách hàng phàn nàn về cung cách phục vụ của nhân viên công ty.
- Tìm hiểu nhu cầu sử dụng sản phẩm/dịch vụ của khách hàng để tư vấn và giới
thiệu sản phẩm/dịch vụ của công ty đến khách hàng.
- Thực hiện việc báo giá và soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu.
TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG KINH
DOANH
PHÒNG
MARKETING
PHÒNG HC –
NS
PHÒNG KẾ
TOÁN

xiv
- Ghi nhận các thông tin phản hồi của khách hàng và chuyển đến các bộ phận
liên quan để xử lý kịp thời.
- Phân loại khách hàng để có chế độ hậu mãi thích hợp.
o Phòng Marketing
- Phòng Marketing có nhiệm vụ theo dõi và thu thập thông tin trên thị trường để
có những thông tin hỗ trợ cho việc lên kế hoạch triển khai các chiến lược kinh
doanh.
- Theo dõi, chăm sóc và cải tiến website, khách hàng của công ty.
- Nghiên cứu và đưa ra các biện pháp hữu hiệu, tích cực nhằm quảng bá hình
ảnh thương hiệu công ty ra bên ngoài.
- Chịu trách nhiệm thiết kế, tố chức các cuộc họp, các buổi tọa đàm trong lẫn
ngoài công ty.
- Soạn thảo nội dung và thiết kế các mẫu quảng cáo, catalog, danh thiếp.....
- Hỗ trợ phòng kinh doanh trong việc tiếp cận khách hàng ( tìm kiếm thông tin
khách hàng, gửi catalog,...... ).
o Phòng Hành Chính – Nhân Sự
- Phòng Hành Chính – Nhân Sự là phòng chuyên môn nghiệp vụ có chức năng
mô tả công việc các chức danh.
- Lập và triển khai các kế hoạch tuyển dụng nhằm đáp ứng yêu cầu nhân lực của
các bộ phận về yêu cầu tuyển dụng nhân viên cũng như các hoạt động công chúng
nhằm nâng cao hình ảnh của công ty.
- Xây dựng và thực hiện quy trình tuyển dụng như quảng cáo, thu nhận hồ sơ,
thi và phỏng vấn, khám sức khỏe và thương lượng với ứng viên.
- Tìm cách tốt nhất để nâng cao các hoạt động tuyển dụng như giới thiệu tại
trường Đại học, Cao đẳng hoặc tham gia hội chợ việc làm và đăng quảng cáo trên
báo, trên internet..... Hướng dẫn đào tạo cấp dưới về hệ thống nhân sự và đề xuất
với cấp trên trực tiếp về mọi ý tưởng sáng tạo nhằm nâng cao chất lượng công việc
của bộ phận.
- Tổ chức tuyển dụng theo sự phê duyệt của Ban Giám Đốc, đào tạo cán bộ
nhân viên đáp ứng theo yêu cầu hoạt động kinh doanh của công ty.
- Quản lý và theo dõi các hồ sơ nhân viên, theo dõi và thực hiện việc ký hợp
đồng thử việc, hợp đồng lao động, thanh lý hợp đồng.

xv
- Thực hiện các thủ tục bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế,..... cho các nhân viên
trong công ty. Tổ chức lịch thử việc và hướng dẫn các nhân viên mới tiếp cận với
công việc của công ty.
- Thực hiện công tác chấm công, ngày đi làm và phổ biến các nội quy công ty
cho nhân viên mới.
- Giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ nhân sự, theo dõi việc chấm
công và nhắc nhở nhân viên thực hiện các nội quy trong công ty.
- Quản lý và phân phát văn phòng phẩm, theo dõi việc sử dụng, bảo dưỡng các
thiết bị văn phòng và quản lý hệ thống máy tính và dữ liệu của công ty.
o Phòng Kế Toán
- Phòng Kế Toán có chức năng thiết lập tình hình tài chính bằng cách triển khai
và áp dụng hệ thống thu thập, phân tích, xác minh và báo cáo thông tin tài chính.
- Tổng hợp kết quả kinh doanh, lập báo cáo kế toán thống kê, phân tích hoạt
động sản xuất kinh doanh để phục vụ cho việc kiểm tra thực hiện kế hoạch của công
ty.
- Cân đối sổ sách kế toán, báo cáo tài chính, quyết toán thuế theo quy định của
nhà nước.
- Chủ trì làm việc với các cơ quan thuế, kiểm toán, thanh tra tài chính. Theo dõi
lợi nhuận, chi phí và lương thưởng của nhân viên.
- Đáp ứng các mục tiêu cho tài chính kế toán bằng cách dự báo những yêu cầu.
- Tránh vi phạm pháp luật bằng cách tìm hiểu các luật hiện tại và đề xuất, thực
hiện luật kế toán, đề nghị các thủ tục mới.
- Điều phối việc tập hợp, cũng cố đánh giá dữ liệu tài chính. Duy trì và kiểm
soát các thủ tục chính sách kế toán.
- Lưu trữ, theo dõi và thanh lý các hợp đồng, kiểm tra, rà soát, ghi chép chứng
từ kế toán đầy đủ và chính xác, đảm bảo tính hợp lý, hợp lệ và hợp pháp.
- Chuẩn bị ngân sách hàng năm, phân tích những sai biệt và thực hiện động tác
sửa chữa. Lên dách sách các khoản thu, chi phù hợp cho các hoạt động của công ty.
- Phân tích tình hình tài chính, cân đối nguồn vốn, công nợ.. trong Công ty và
báo cáo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu của Giám đốc.
- Cuối năm kế toán phải làm báo cáo tài chính và báo cáo lên giám đốc phê
duyệt và có định hướng cho năm kế tiếp. Chủ trì xây dựng, soạn thảo các văn bản

xvi
có liên quan đến công tác tài chính, kế toán, các quy định về quản lý chi tiêu tài
chính trình Giám đốc ban hành hoặc đề xuất với Lãnh đạo Công ty trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty trong 3 năm (2015 – 2017)
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh trong 3 năm (2015 – 2017)
Đơn vị: Triệu đồng
Năm
2015
Năm
2016
Năm
2017
2016/2015 2017/2016
+/- % +/- %
Tổng doanh thu 14.284 13.552 15.363 -732 -5,1 1.811 13,4
Tổng chi phí 13.836 13.331 14.846 -505 -3,6 1.515 11,4
Lợi nhuận trước
thuế
448 221 517 -227 -50,7 296 133,9
Lợi nhuận sau
thuế
370 166 403 -204 -55,1 237 142,8
(Nguồn: Tổng hợp từ Kết quả hoạt động kinh doanh)
Hình 1: Kết quả kinh doanh của công ty qua 3 năm 2015 - 2017
Tình hoạt động kinh doanh của Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú trong 03
năm gần đây ta nhận thấy rằng:
Về doanh thu: doanh thu của công ty không đều qua 3 năm. Năm 2015 doanh
thu đạt 14.284 triệu đồng, năm 2016 là 13.552 triệu đồnggiảm 732 triệu đồng tương
14,284
13,836
448 370
13552 13331
221 166
15363
14846
517 403
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
Tổng doanh thu Tổng chi phí Lợi nhuận trước
thuế
Lợi nhuận sau thuế
Năm 2015
Năm 2016
Năm 2017

xvii
ứng giảm 5,12% ; năm 2017 doanh thu là 15.363 triệu đồng tăng 1.811 triệu đồng
tương ứng tăng 13,36% so với năm 2016.
Về tổng chi phí: năm 2015 chi phí đạt 13.836giảm 505 triệu đồng tương ứng
với ứng giảm 3,65% ; năm 2017 chi phí là 14.846 triệu đồng tăng 1.515 triệu đồng
tương ứng tăng 11,38% so với năm 2016.
Lợi nhuận trước thuế: Năm 2015 đạt 448 triệu sang năm 2016 giảm 227 triệu
đồng so với năm 2016; năm 2017 tăng 296 triệu đồng so với năm 2016
Lợi nhuận sau thuế: năm 2015 lợi nhuận đạt 370 triệu đồng, năm 2016 là 166
triệu đồng, đến năm 2017 lợi nhuận 403 triệu đồng tương ứng tăng 237 triệu đồng
so với năm 2016. Lợi nhuận tăng lên thì thu nhập của người lao động tăng lên tương
ứng và khuyến khích người lao động thực viện công việc tốt hơn thêm gắng bó và
cố gắng vì công ty hơn, thu nhập tăng làm người lao động có được an tâm và tạo
động lực cho họ phát triển bản thân.
Như vậy, qua phân tích trên ta thấy tình hình hoạt động kinh doanh của công ty
mặc dù có hiệu quả nhưng chưa đều, còn thất thường giữa các năm, chưa thực hiện
được mục tiêu năm sau cao hơn năm trước. Tuy nhiên áp lực của việc tăng doanh
thu hàng năm với công ty sẽ dẫn đến yêu cầu của người lao động trong công ty là
cao hơn để có thể đạt được mục tiêu đề ra và như vậy yêu cầu công tác tuyển dụng
là làm sao để tuyển được nguồn lao động đáp ứng những mục tiêu này của công ty.
2.2. Vị trí công việc thực tập
- Hỗ trợ các công việc thực hiện tại công ty theo sự chỉ đạo của NV quản lý
- Soạn thảo, tổng hợp các văn bản luật
- Tư vấn các quy định, thủ tục và các vấn đề của luật doanh nghiệp, đăng ký
kinh doanh, thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh, bổ sung ngành nghề, thành lập
văn phòng đại diện, chi nhánh...
- Đăng ký mã số mã vạch, tư vấn các thủ tục về công bố chất lượng sản
phẩm…
- Tư vấn, thực hiện các trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động (sang tên) quyền sử dụng đất và
tài sản khác gắn liền với đất;

xviii
PHẦN II: ĐỀ TÀI THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
PHẦN I: NHẬT KÝ THỰC TẬP VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP ... iii
1. Nhật ký thực tập ................................................................................................ iii
1.1. Nhật ký thực tập.......................................................................................... iii
1.2. Nhận xét của đơn vị thực tập...................................................................... ix
1.3. Nhận xét của người hướng dẫn.....................................................................x
2. Tổng quan về đơn vị thực tập............................................................................ xi
2.1. Giới thiệu chung về đơn vị thực tập ........................................................... xi
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển........................................................... xi
2.1.2. Nhiệm vụ và quyền hạn ...................................................................... xii
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của công ty................................................................. xii
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty trong 3 năm (2015 – 2017)
...................................................................................................................... xvi
2.2. Vị trí công việc thực tập .......................................................................... xvii
PHẦN II: ĐỀ TÀI THỰC TẬP TỐT NGHIỆP.................................................... xviii
MỤC LỤC............................................................................................................. xviii
PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................Error! Bookmark not defined.
1. Lý do chọn đề tài ...............................................Error! Bookmark not defined.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ................................Error! Bookmark not defined.
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu .........................Error! Bookmark not defined.
4. Phương pháp nghiên cứu...................................Error! Bookmark not defined.
5. Kết cấu đề tài.....................................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................1
1.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở............................................................1
1.2. Đặc điểm về hợp đồng mua bán nhà ở .............................................................1
1.3. Đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở.................................................................1
1.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hướng tới đối tượng đặc biệt:...........................2
1.3.2. Hợp đồng mua bán nhà ở được xây dựng trên cơ sở thỏa thuận của các
bên tham gia giao dịch và tuân theo sự điều chỉnh của pháp luật .......................4
1.4. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở..............................................5

xix
1.5. Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam........................................6
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THIÊN
PHÚ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN...........................................................8
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động
sản............................................................................................................................8
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở .......................................................8
2.1.1.1. Bên bán nhà ở....................................................................................10
2.1.1.2. Bên mua nhà ở ..................................................................................14
2.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở..................................................16
2.2.1.1. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ...........................................................16
2.2.1.2. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân..............................................................17
2.2.1.3. Nhà ở đang cho thuê .........................................................................18
2.2.1.4. Nhà ở chung cư .................................................................................20
2.1.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở..........................................................20
2.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở ..............................................20
2.1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở .............................................25
2.1.4. Hình thức, thủ tục mua bán nhà ở............................................................28
2.1.4.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở ...........................................28
2.1.4.2 Thủ tục mua bán nhà ở.......................................................................31
2.2. Thực trạng về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản tại
Công ty CP Đầu tư Địa ốc Thiên Phú ...................................................................33
2.3. Phương hướng hoàn thiện về hợp dòng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản.................................................................................................................39
2.3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại
Việt Nam............................................................................................................39
2.3.2. Đối với chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở .........................................40
2.3.3. Đối với đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở .....................................41
KẾT LUẬN...............................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................43

1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở
Điều 430 Bộ luật dân sự 2005 (BLDS) định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho
bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được
thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.1
1.2. Đặc điểm về hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các
đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên mua và bên bán nhà ở
đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã
mua đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận, đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ
thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên
đã thỏa thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà
đã bán.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền hoặc lợi ích vật
chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo
quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đề bù nhằm để phân
biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần
nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt
hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.
1.3. Đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở
Về lý thuyết, hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm cả hợp đồng mua bán
nhà ở không khác biệt so với các dạng hợp đồng mua bán hàng hóa khác, nhưng
trên thực tế chính sự khác biệt của đối tượng mà hợp đồng này hướng tới đã dẫn đến
sự khác biệt về cả nội dung lẫn các quy định chặt chẽ về hình thức giữa hợp đồng
1
Điều 430 Bộ luật dân sự 2005

2
mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa thông thường. Sự khác biệt này được
thể hiện ở các điểm cơ bản như sau:
1.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hướng tới đối tượng đặc biệt:
Đối tượng đặc biệt ở đây là nói đến hàng hóa được giao dịch qua hợp đồng mua
bán, đó là quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức. Những điểm đặc biệt đó là:
i. Các căn cứ định giá đối tượng được hướng đến:
Thực tế khi hàng hóa là quyền sở hữu một căn nhà, thì việc định giá tài sản đó
không chỉ đơn thuần như việc định giá trị của một món hàng hóa thông thường qua
các tính năng sử dụng của nó mà việc định giá tài sản đặc biệt này bao gồm rất
nhiều yếu tố:
- Yếu tố định lượng: diện tích căn nhà rộng hay chật, 1 tầng hay nhiều tầng...
Riêng đối với yếu tố này, không như nhiều nơi trên thế giới, người Việt Nam nói
chung thường chú trọng hơn đến diện tích “sàn” của căn nhà hơn là quan tâm đến
diện tích xây dựng hoặc số phòng có trong căn nhà. Điều này bắt nguồn từ lịch sử
dân tộc Việt Nam có nền văn minh lúa nước, kinh tế nông nghiệp phụ thuộc nhiều
vào đất đai nên người Việt Nam coi trọng giá trị của đất đai, “tấc đất tấc vàng”
- Yếu tố định chất: nhà mới xây hay đã xây lâu rồi? Nhà tạm hay nhà kiên cố…
- Yếu tố công năng sử dụng: Nhà để kinh doanh, làm văn phòng cho thuê hay
nhà biệt thự để ở, nhà mặt đất hay căn hộ chung cư…
- Yếu tố địa lý, xét đến vị trí của căn nhà: mặt phố hay trong ngõ, đường đi
thuận tiện hay khó khăn, nhà ở nông thôn hay nhà ở thành phố….
Ngoài ra, việc định giá cho một căn nhà khi tham gia giao dịch còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như:
+ Yếu tố tâm linh: đặc biệt quan trọng trong đời sống người Việt với ảnh hưởng
của nền văn hóa phương Bắc: hướng cửa chính của căn nhà quay về đâu? Vị trí
phong thủy của căn nhà tốt hay không tốt với người chủ?....
+ Yếu tố cơ sở hạ tầng gắn liền với vị trí địa lý của căn nhà: gần khu trung tâm
mua sắm, gần trường học, bệnh viện, khu tập trung dân cư hay khu dãn dân? Khu an
ninh tốt hay khu vực không đảm bảo an ninh?...

3
+ Yếu tố thị trường: Căn nhà được định giá trong thời điểm thị trường nhà đất
đang “sốt” hay “đóng băng”
Các yếu tố định giá một căn nhà được luật kinh doanh BĐS quy định tại khoản
2 Điều 51 cụ thể như sau:
“Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá”.
Có một quy luật thường diễn ra trong các giao dịch về nhà đất ở Việt Nam từ
trước tới nay là, các bên khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất thường không tuân
theo trọn vẹn các quy định của Nhà nước về khung định giá nhà đất. Điều này có
nghĩa là, mức giá được đưa vào hợp đồng mua bán nhà ở không phải giá trị thực của
căn nhà đó và cũng không phải là mức giá thực tế được giao dịch. Phần lớn các giao
dịch đều đưa ra mức giá giả tạo trong hợp đồng và thực tế mức giá mua bán của các
bên tham gia giao dịch thường lớn hơn rất nhiều mức giá được ghi trong hợp đồng
nhằm trốn thuế, trốn tránh các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Chỉ có một số rất ít trường hợp giá nhà ở được bán thấp hơn giá ghi trong hợp
đồng mua bán. Trường hợp này là thiểu số và thường đi đôi với các giao dịch giả
tạo (có thể là giao dịch tặng cho một phần nhưng được thể hiện dưới hình thức mua
bán với mức giá cao hơn hoặc các giao dịch có dấu hiệu bất bình thường – trường
hợp “rửa tiền” núp bóng giao dịch mua bán BĐS…).
ii. Hàng hoá là quyền sở hữu nhà ở được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng
các điều kiện của pháp luật về kinh doanh BĐS
Điều này có nghĩa là, không như các hàng hoá thông thường khác, quyền sở
hữu nhà ở khi được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về
sở hữu như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở đưa vào kinh doanh
không nằm trong diện tranh chấp về quyền sở hữu.
Nhà ở được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch xây
dựng như: không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng, yêu cầu về chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
(đối với nhà xây mới) hoặc theo thoả thuận của các bên (đối với nhà đã qua sử
dụng).

4
Nhà ở được đưa vào kinh doanh phải nằm trong diện đối tượng được phép kinh
doanh, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, các đối tượng tham gia vào giao dịch cũng phải đáp ứng được các
điều kiện về quyền sở hữu, bên bán nhà phải là chủ sở hữu hoặc là người đại diện
theo pháp luật dân sự, trong trường hợp là tổ chức phải có chức năng kinh doanh
nhà ở theo quy định của pháp luật.
iii. Việc mua bán nhà phải kèm theo việc chuyển quyền sử dụng đất tương
ứng theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS
Căn cứ vào đặc điểm của đối tượng hàng hoá tham gia giao dịch là quyền sở
hữu nhà ở luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, không thế chỉ bán cái “khung nhà”
mà không kèm theo giá trị quyền sử dụng diện tích đất nơi căn nhà đó định vị. Luật
kinh doanh BĐS có quy định chi tiết đối với từng đối tượng nhà cụ thể:
“Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất
được quy định như sau:
a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử
dụng đất;
b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất
được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với
quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc
sở hữu chung.”2
1.3.2. Hợp đồng mua bán nhà ở được xây dựng trên cơ sở thỏa thuận của
các bên tham gia giao dịch và tuân theo sự điều chỉnh của pháp luật
Không như các loại hợp đồng mua bán hàng hóa khác, hợp đồng mua bán nhà ở
được xây dựng dựa trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, đồng thời
tuân thủ theo các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Sự khác biệt ở
đây được thể hiện qua các đặc điểm sau:
2
Khoản 3, Điều 22 Luật Kinh doanh BĐS 2014

5
- Hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo mẫu quy định bởi luật kinh doanh
BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Giá trị của hợp đồng được các bên tham gia thỏa thuận và thương lượng, điều
này cũng giống như các giao dịch hàng hoá thông thường khác, tuy nhiên luật kinh
doanh BĐS có thêm quy định: “Giá mua bán nhà ở do các bên thoả thuận. Trường
hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá
khung giá đó”3
Điều này có nghĩa là, đối với các hàng hoá thông thường mức giá được đưa ra
trên cơ sở thoả thuận của các bên tham gia giao dịch căn cứ vào nhu cầu của mỗi
bên và chịu sự điều tiết của quy luật cung – cầu trên thị trường, riêng đối với giá
nhà đất, trong một số trường hợp pháp luật có quy định về khung giá nhà (điều này
rất hiếm khi xảy ra đối với các loại hàng hoá thông thường khác, ngoại trừ một số
mặt hàng đặc biệt phải có sự can thiệp nhằm bình ổn giá của nhà nước như mặt
hàng xăng dầu, điện..) thì mức giá giao dịch bị hạn chế bởi khung giá do pháp luật
quy định và thoả thuận về giá bán nhà của các bên chỉ được nằm trong biên độ cho
phép đó.
Trên thực tế, quy định này của pháp luật hầu như không được áp dụng một cách
triệt để và nói theo một cách khác, điều này là phi thực tế bởi rất nhiều trường hợp
giá trị thực của căn nhà được giao dịch lớn hơn rất nhiều so với khung giá do Nhà
nước quy định, về lý thuyết người mua vẫn có quyền mua nhà với giá tối đa bằng
với khung giá được áp dụng, nhưng để mua được căn nhà đó, người mua vẫn phải
trả thêm tiền chênh lệch cao hơn so với giá gốc rất nhiều và mức giá theo khung chỉ
được các bên đưa vào hợp đồng mang tính chất ước lệ, đối phó.
1.4. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật dân sự 2015:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc
chúng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.4
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của
Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà
3
Điều 94 Luật nhà ở năm 2014
4
Điều 450 Bộ Luật dân sự 2015

6
không có tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân huyện chứng
thực.
Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà.
Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân
dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng
thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên
bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
1.5. Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất
động sản thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào: Quy luật giá
trị; Quy luật cạnh tranh; Quan hệ cung - cầu; Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của
Nhà nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác
động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.
Thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển:
tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng
trở lại..
Trong đó, cơn sốt bất động sản xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 -
2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" bất động sản đã đạt đỉnh
năm 2007.
Thị trường bất động sản bị khủng hoảng, suy thoái hoặc đóng băng vào các thời
điểm năm 1995 - 1999; Nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và
giai đoạn năm 2011 – 2013.
Các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị
đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống
ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công
nhân, lao động.
Giai đoạn tăng trưởng của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2006;
Cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; Từ năm 2013 cho đến nay.

7
Qua các giai đoạn thăng trầm trên có thể thấy xu thế tăng trưởng, lên, xuống
của thị trường bất động sản cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong
đó, các tác động từ quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ
tầng giao thông; Tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín
dụng; Tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều
hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.
HoREA cũng cho biết, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trong
giai đoạn 2006 - 2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau
mỗi giai đoạn 5 năm thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi.
Cụ thể trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong
giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố, giữ được vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả nước.
Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu
chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp từ 03 phòng ngủ trở
lên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục thị trường vẫn giữ được
sự phát triển tương đối ổn định.
Trong giai đoạn 2016-2020, HoREA dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự tái
cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu
đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cao
cấp.
Thị trường sẽ chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có giá
vừa túi tiền đang có nhu cầu thực rất lớn, có tính thanh khoản cao. Bên cạnh đó,
việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dòng tiền, tín
dụng vào một số doanh nghiệp lớn sẽ là cần thiết.
Đặc biệt, việc triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý
nợ xấu với khối lượng khoảng 300.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 60-70% được
đảm bảo bằng bất động sản, sẽ giải quyết được nợ xấu, tái khởi động lại các dự án
bất động sản đang bị ngừng triển khai, khai thông thị trường mua bán, chuyển
nhượng dự án (M&A).
Do vậy, HoREA dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà
phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn.5
5
Tham khảo tại baomoi.com

8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG
TY CP ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THIÊN PHÚ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG
HOÀN THIỆN
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Theo Luật nhà ở 2014 hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là
cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình và tổ hợp tác
cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế.
Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân, các chủ thể này chỉ tham
gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật. Do
đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân,
hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng
mua bán nhà ở. Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở
hiện nay là cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản. Để trở
thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thì các chủ thể này phải đáp ứng được
các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định.
Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là chủ thể chủ yếu và
thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều
có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Để được tham gia vào các giao dịch mua
bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy đủ năng lực chủ
thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân
sự.
+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân. Đó là "khả năng của cá
nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự"6
khi cá nhân tham gia quan hệ hợp
đồng mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt
Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam
đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở.
6
Khoản 1 Điều 16 Luật dân sự 2015

9
+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi
tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng của cá nhân bằng chính hành
vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ
tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Do nhà ở là một đối tượng đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và nó thường có
giá trị lớn nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, quyền và lợi ích
chung của Nhà nước, của xã hội, pháp luật dân sự quy định cá nhân phải có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới có thể có được những quyết định đúng đắn nhất
để tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật là người từ đủ 18 tuổi
trở lên có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác
mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện
ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình.7
Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Hộ gia đình là một
loại chủ thể đặc biệt trong pháp luật dân sự. Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở không phải mọi thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết mà
thường là chủ hộ đại diện cho hộ tham gia ký kết. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành
viên khác tham gia ký kết hợp đồng, nhưng thành viên này phải là người có đầy đủ
năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
Đối với tổ hợp tác, theo quy định của pháp luật thực định, thì hiện nay chưa có
một quy định nào của pháp luật cấm tổ hợp tác không được tham gia vào các giao
dịch mua bán nhà ở, chính vì thế theo nguyên tắc suy đoán pháp lý "được làm tất cả
những gì pháp luật không cấm" thì tổ hợp tác là loại chủ thể đặc biệt tương tự như
hộ gia đình, cũng có thể trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở tại bất kỳ
thời điểm nào.
Pháp nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Cùng với sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản, sự chuyên môn hóa trong phân công lao động
xã hội, các pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể hơn là kinh doanh nhà ở ngày
càng nhiều cùng, tính chuyên nghiệp ngày càng cao. Họ đã và đang tham gia vào các
giao dịch mua bán nhà ở với quy mô ngày càng sâu, rộng. Đặc biệt, khi mà nhà ở trong
7
Điều 22, Điều 23 Bộ luật dân sự 2015

10
xã hội hiện đại thường được thực hiện theo các dự án, quy hoạch với các khu chung cư
cao tầng do các công ty kinh doanh nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phát triển
mạnh, thì các pháp nhân kinh doanh nhà ở đang trở thành các chủ thể quan trọng của
quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhà nước - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước, cụ thể hơn là các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợp đồng mua
bán nhà ở nhằm thực hiện các chính sách nhà ở theo chức năng, nhiệm vụ của mình.
Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các
chủ thể khác. Trên thực tế, Nhà nước thường tham gia quan hệ hợp đồng mua bán
nhà ở với tư cách là bên bán nhà.
2.1.1.1. Bên bán nhà ở
Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan
trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ
sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó
hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp
luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ được phép bán ngôi
nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền.
Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán
thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình
đem bán. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là
một trong số những loại giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp;
+ Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở
hữu ngôi nhà trước đó;
+ Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp;
+ Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của cơ
quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án
liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán;

11
+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho
người có nhà ở đó;
+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một
cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở đó đang
được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
+ Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoài việc đảm bảo
tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thực hiện các thủ tục
chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng
ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo
đúng pháp luật.
Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy
ủy quyền hợp pháp - Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền để bên mua biết
được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định
của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự.
Việc xác định điều kiện năng năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tư
cách của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp
tác.
+ Bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn được tham gia một cách độc lập
trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy
đủ. Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợp đồng họ phải có người
giám hộ, đại diện. Đây là những quy định nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người
được giám hộ, vì khi tham gia đàm phán, thỏa thuận các nội dung của hợp đồng như
giá cả, nội dung phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở là vấn đề
không đơn giản.
+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Họ có thể trở thành bên bán nhà
ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở bất cứ thời điểm nào nếu như họ là chủ sở
hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp. Trong

12
trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì pháp nhân đó phải là cơ quan có
thẩm quyền quản lý ngôi nhà đó theo quy định của pháp luật hiện hành.
Đối với trường hợp bên bán nhà ở là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì việc
giao dịch phải thông qua các đại diện theo pháp luật của mình. Đối với các trường
hợp khác, bên bán nhà ở phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện đương
nhiên theo pháp luật cho phép người được ủy quyền tham gia giao kết hợp đồng.
Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán nhà phải là Giám đốc
công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy
ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có công ty kinh
doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó.8
Một điểm quan trọng khi nói về chủ thể bán nhà, trong quan hệ hợp đồng mua
bán nhà ở, là khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên bán nhà phải hoàn toàn tự
nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bán nhà với bên mua.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữu ngôi nhà đem bán có
thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giao kết hợp đồng với bên mua
nhưng hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được thực hiện, đó là các trường hợp nhà ở
đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự, bán nhà là tài sản bị
cưỡng chế thi hành án.
Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã
định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng
(trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự),
hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà (trong trường hợp nhà ở
phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi
hành bản án, quyết định của Tòa án). Trong cả hai trường hợp nói trên, chủ sở hữu
ngôi nhà đã "mất" quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình khi họ ở
trong những điều kiện đặc biệt do pháp luật đã dự liệu trước buộc tất cả mọi người
phải thực hiện. Do đó, trong những trường hợp đặc biệt này Nhà nước phải có
những quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở để yếu tố tự nguyện của các bên
không ảnh hưởng đến một trong bốn điều kiện bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà
ở có hiệu lực (khoản 3 Điều 131) [2].
8
Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

13
Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở là thuộc
loại hình sở hữu nào (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở
hữu hay sở hữu của các đồng sở hữu), bên bán nhà còn phải thỏa mãn những điều
kiện khác mà nếu như thiếu nó hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự 2015 thì:
+ Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người thì phải
được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
+ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến
quyền, lợi ích của chủ sở hữu chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền
được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật dân sự 2015
Ngoài những quy định trên, pháp luật cũng có những quy định khác bắt buộc
bên bán nhà khi bán nhà họ phải thực hiện một số hành vi nhất định như: thông báo
cho bên mua nhà về nội dung phạm vi quyền sở hữu ngôi nhà của mình; quyền của
các chủ sở hữu khác đối với toàn bộ ngôi nhà hay các phần sở hữu chung; thành
phần các chủ sở hữu chung của ngôi nhà đem bán, đồng thời bên bán nhà phải có
được các văn bản đảm bảo quyền được bán ngôi nhà là tài sản của cho bất cứ chủ
thể nào, cụ thể là:
+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phải cùng đứng
tên và ký kết trong hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu thực hiện theo việc ủy quyền thì
phải làm giấy ủy quyền bán theo quy định của pháp luật về ủy quyền.
+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ
về quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu khác. Nếu các chủ sở hữu khác không mua
thì bên bán phải lập văn bản thể hiện rõ sự khước từ quyền ưu tiên mua (không mua
nhà) của các chủ sở hữu khác, khi đó bên bán nhà mới có quyền bán cho các chủ thể
khác và bên mua mới được mua phần nhà ở đó.
Cá biệt, đối với Thành phố Hồ Chí Minh, do đặc thù kiến trúc của ngôi nhà và
đặc thù trong quan hệ giữa các đồng sở hữu chủ có nhiều điểm rất khác biệt với nhà
ở thuộc khu vực khác, Nhà nước đã cho phép các chủ sở hữu đối với ngôi nhà thuộc
sở hữu chung của nhiều người nếu có nhu cầu bán mà một hoặc nhiều đồng sở hữu
chủ vắng mặt thì các đồng sở hữu chủ khác vẫn có thể bán ngôi nhà thuộc sở hữu

14
chung đó, nhưng khi bán họ phải thỏa mãn những điều kiện nhất định và tuân theo
các thủ tục bắt buộc sau:
+ Người bán, chuyển dịch sở hữu phải xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
quận nơi căn nhà tọa lạc về phần vắng đồng sở hữu không thuộc tài sản do Nhà
nước quản lý.
+ Người có yêu cầu chuyển dịch quyền sở hữu phải nộp giá trị phần vắng đồng sở
hữu chủ vào tài khoản vắng đồng sở hữu tại Ngân hàng Công thương.
+ Trường hợp đồng sở hữu vắng mặt không rõ lý do, việc nộp giá trị phần vắng
tại ngân hàng chỉ được áp dụng sau một tháng kể từ khi các đồng sở hữu có mặt đã
đăng tin trên 3 số báo Sài Gòn giải phóng liên tục tìm người vắng mặt để thông báo
việc bán chuyển dịch sở hữu tài sản mà vẫn không có tin tức (tính từ ngày đăng báo
số cuối cùng).
+ Nếu các phần vắng đồng sở hữu thuộc tài sản do Nhà nước quản lý thì Ủy ban
nhân dân cấp quận thông báo rõ tỷ lệ về phần quản lý theo quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Người bán nhà phải nộp phần giá trị phần tài sản Nhà
nước đã quản lý tại Kho bạc Nhà nước thành phố trước khi thực hiện thủ tục chuyển
dịch sở hữu tài sản.9
Đối với trường hợp bán nhà đang cho thuê theo Điều 446 Bộ luật dân sự 2015,
bên bán nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ ưu tiên bán cho người đang thuê nếu bên
thuê chưa có chỗ ở khác và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà. Tức là
bên bán chỉ được phép bán nhà ở cho chủ thể khác, khi đã thông báo cho bên thuê
về việc bán nhà trước thời điểm bán là ba tháng mà bên đang thuê nhà khước từ
mua nhà ở đó, việc khước từ này cũng phải được thể hiện bằng văn bản.
2.1.1.2. Bên mua nhà ở
Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ hợp đồng
mua bán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tức là, họ
phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở
hữu nhà ở.
9
khoản 2 Điều 28, Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp
đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh

15
Theo các quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì mọi cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình tổ hợp tác đều có thể trở thành bên mua nhà ở. Tuy nhiên, đối với
người nước ngoài định cư ở Việt Nam thì họ chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên phần
đất ở mà họ thuê của Nhà nước và quyền sở hữu này tồn tại trong thời gian định cư
ở Việt Nam. Do đó, có một vấn đề đặt ra cần giải quyết là khi hết thời hạn cư trú tại
Việt Nam thì hậu quả của việc xử lý ngôi nhà như thế nào. Nếu bên mua nhà là cá
nhân, pháp nhân Việt Nam, khi họ ký kết hợp đồng mua nhà đó họ có đương nhiên
được bao gồm cả việc mua quyền sử dụng đất trong thời gian thuê hay không? Nếu
hết thời gian cho thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng với Nhà nước thì việc giải
quyết sẽ như thế nào đối với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất ở đó. Đây là
vấn đề chưa được pháp luật quy định rõ ràng.
Theo quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ về việc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng là người
Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam gồm:
Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo
quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư
trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 3); người có công đóng góp đối với đất
nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu
đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh,
người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng ban hành.10
Một vấn đề nữa được đặt ra đối với việc bên mua nhà là người nước ngoài định
cư ở Việt Nam là pháp luật chỉ cho phép người nước ngoài được sở hữu một ngôi
nhà trên đất thuê của Nhà nước. Theo quy định này, người nước ngoài định cư ở
Việt Nam không được phép tham gia mua các loại nhà được xây dựng trên đất ở mà
quyền sử dụng đất thuộc về người sở hữu nhà ở. Nói cách khác, đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở là các ngôi nhà, căn hộ mà người nước ngoài được phép mua
có phạm vi rất hẹp. Đây là một điểm hạn chế trong pháp luật của nước ta, trong khi
hầu hết pháp luật các quốc gia trên thế giới đều cho phép người nước ngoài có
quyền tham gia mua bán nhà ở một cách bình đẳng như công dân nước họ.
10
Điều 5, Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở tại Việt Nam

16
Theo quy định tại Điều 32 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì "người đỡ đầu không
được mua nhà ở thuộc sở hữu của người mình đang đỡ đầu”.11
Như trên đã phân
tích, hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng được giao kết bởi các chủ thể có đầy đủ
năng lực hành vi pháp luật dân sự.
Thứ nhất, nó vi phạm nguyên tắc cơ bản của giao kết hợp đồng, đó là sự thỏa
thuận trên cơ sở tự do ý chí, tự nguyện và bình đẳng của các bên, trong khi pháp
luật về đỡ đầu lại quy định người đỡ đầu bao giờ cũng là người đại diện để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người được đỡ đầu trong mọi giao dịch dân sự cần
có sự đỡ đầu theo quy định của pháp luật, mà đối với giao dịch mua bán nhà ở
pháp luật quy định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi, người bị mất năng
lực hành vi dân sự phải có người đại diện khi tham gia giao kết hợp đồng.12
Thứ hai, khi người đỡ đầu vừa là bên mua nhà, vừa là đại diện bên bán nhà thì
sự thỏa thuận trong hợp đồng gần như không có, và chắc chắn rằng quyền và lợi ích
của người bán - người được đỡ đầu thường không được đảm bảo như mục đích của
chế độ đỡ đầu.
2.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.1.1. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Do nhận thức chủ quan về chủ nghĩa xã hội nên Hiến pháp 2013, tại Điều 62
đã quy định: "Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà
ở, đồng thời khuyến khích giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy
hoạch chung. nhằm thực hiện từng bước quyền đó. việc phân phối diện tích nhà ở
do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý"13
. Việc quy định này đã làm cho quỹ
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của nước ta trong thời kỳ của chế độ bao cấp tăng
lên rất nhiều. Hầu hết các cán bộ, công nhân, viên chức thời bấy giờ đều ở nhà do
nhà nước cấp, hoặc cho thuê với giá rất thấp không đúng với giá trị thực của nó.
Thực tế, các giao dịch mua bán nhà ở cũng được thực hiện rất ít trong đời sống xã
hội, vì thế các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hầu như không
được chú trọng ban hành.
11
Điều 32 Pháp lệnh nhà ở năm 1991
12
Điều 22, 23, 24, 25 Bộ luật dân sự 2015
13
Điều 62, Hiến pháp 2013

17
Từ quy định này, Nhà nước ta đã thực hiện chủ trương bán nhà thuộc sở hữu
của mình cho người dân, tạo điều kiện cho mọi người, đặc biệt là các đối tượng cán
bộ, công nhân, viên chức đang ở ngôi nhà được nhà nước phân phối hoặc cho thuê
có thể có nhà ở thuộc sở hữu của chính mình.
Các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
+ Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách nhà nước;
+ Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo
quy định của pháp luật;
+ Nhà ở của cá nhân, hộ gia đình, tập thể đã mua nhà thuộc sở hữu nhà nước
nhưng chưa trả hết tiền cho Nhà nước.
Như vậy, khi xác định nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chúng ta cần phải lưu ý
đến trường hợp nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật. Sau khi giành được độc lập, thống nhất đất
nước, Nhà nước đã thực hiện các chính sách quốc hữu hóa nhà ở của tư sản mại
bản, sĩ quan ngụy quân, ngụy quyền có nợ máu với nhân dân. Khi mua, bán nhà
thuộc nhóm đối tượng này người mua nhà phải yêu cầu người có thẩm quyền bán
cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc xác định nguồn gốc sở
hữu của ngôi nhà, tránh các trường hợp đòi lại nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán
cho người khác, hoặc được Nhà nước giao cho người khác sử dụng đảm bảo sự ổn
định trong các chính sách nhà ở của Nhà nước.
2.2.1.2. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là
ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp. Nghĩa là, ngôi nhà đó phải được xác lập
quyền sở hữu hợp pháp. Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ đó được xác lập
trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp. Căn cứ vào quy định
tại Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2015 nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp
dựa và một trong các căn cứ sau:14
+ Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp;
14
Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2015

18
+ Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
+ Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi
tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản);
+ Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
+ Sở hữu nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2015, và các
trường hợp khác theo quy định của pháp luật.15
Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu,
vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán
phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở
trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao. Mặt khác, ý thức chấp hành pháp
luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao. Do đó,
vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là
rất khó thực hiện được đầy đủ.
Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà
ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc loại hình sở
hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất, hay sở hữu
của riêng một cá nhân.
Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là đối tượng
của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở thuộc sở hữu chung.
Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân
thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thường ít có các
chứng cứ rõ ràng để phân định phần nhà và các phần quyền khác liên quan đến việc
sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu.
2.2.1.3. Nhà ở đang cho thuê
Nhà ở đang cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ cũng giống như các tài sản khác nó
cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, do nhà ở luôn là
một loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cá nhân, gia đình
người đang thuê ngôi nhà đó. Vì thế, khi bán nhà ở đang cho thuê chủ sở hữu phải
15
khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2015

19
thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định. Điều 446 quy định: "Trong trường
hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê được ưu tiên mua nếu chưa có chỗ ở nào
khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà".16
Đây là một trong những quy định tiến bộ của Bộ luật dân sự so với các văn bản
pháp luật về nhà ở trước đó. Nếu như Điều 35 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 chỉ quy
định: "Chủ sở hữu muốn bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo trước cho bên
thuê. Trong thời gian ba tháng, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo về việc
bán nhà mà không thuận mua, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà cho người khác”.
Các quy định này đã thể hiện được quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở,
nhưng không khẳng định rõ quyền được ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở
được thực hiện đến đâu và khi nào quyền ưu tiên mua phát sinh, chấm dứt đối với
các bên, chế tài pháp lý khi người bán không thực hiện ưu tiên mua của người thuê
nhà.
Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật dân sự 2015, quyền ưu tiên mua của người
đang thuê nhà ở được hiểu là nếu chủ sở hữu nhà ở muốn bán ngôi nhà của mình
đang cho người khác thì phải đề nghị bên đang thuê nhà mua trước. Trong trường
hợp bên thuê không đồng ý mua, không trả lời đề nghị bán trong thời hạn 3 tháng
thì bên bán nhà mới được bán ngôi nhà đó cho người khác. Tuy vậy, quyền ưu tiên
mua của người thuê nhà không phải phát sinh trong bất cứ trường hợp nào, nghĩa vụ
thực hiện của chủ sở hữu ngôi nhà đối với người đang thuê chỉ phát sinh khi bên thuê
nhà có đủ các điều kiện sau:
- Bên thuê nhà chưa có chỗ ở khác;
- Bên thuê đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người thuê nhà.
Pháp luật đặt ra các điều kiện để đảm bảo quyền ưu tiên mua của người đang
thuê là việc làm hết sức cần thiết. Nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các
giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở, vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền
lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu
của mình.
Một điều cần lưu ý trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê là mặc dù hợp
đồng mua bán được xác lập hay không được xác lập thì quyền thuê nhà của bên
16
Điều 446 Bộ luật dân sự 201

20
thuê đối với ngôi nhà đang thuê trong thời gian thuê của hợp đồng thuê nhà vẫn
luôn có hiệu lực như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp
các bên mua, bán và bên thuê có thỏa thuận khác.
2.2.1.4. Nhà ở chung cư
Với sự phát triển mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa ở nước ta trong những năm
vừa qua và trong tương lai, nhà ở chung cư có thể trở thành loại hình nhà ở phù hợp
nhất đối với đại bộ phận dân cư tại các khu đô thị, khu công nghiệp. Nhà ở chung
cư là loại hình nhà ở mới được hình thành và phát triển ở các đô thị Việt Nam. Có
thể khẳng định, nhà ở chung cư được xây dựng đã đáp ứng được phần lớn nhu cầu
về chỗ ở, điều kiện cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện kinh tế của nhân dân. Do đó,
việc tạo dựng nhà ở bằng hình thức mua nhà chung cư tại các khu đô thị hiện nay
đang và sẽ trở thành một loại hình tạo dựng nhà ở chủ yếu của nhiều cặp vợ chồng
trẻ và những cá nhân, hộ gia đình có thu nhập ở mức thấp và trung bình chưa có
điều kiện để ở những ngôi nhà độc lập. Vì thế, việc xây dựng và ban hành những
quy định tạo hành lang pháp lý vừa thông thoáng, vừa đủ để đảm bảo các quan hệ
mua bán nhà chung cư phát triển bình thường trong thị trường bất động sản là vấn
đề cần thiết và quan trọng.
Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở mà nhiều căn hộ cùng xây dựng trên một
mảnh đất và được cấu trúc theo hình thức đặc biệt để tất cả các hộ sống trong tòa
nhà chung cư đó đều có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi nhất định của
khu nhà chung cư đó. Mặt khác, do cấu trúc xây dựng của nhà chung cư là một khối
thống nhất nên việc mua bán từng căn hộ trong tòa nhà chung cư tất yếu sẽ ảnh
hưởng đến quyền lợi của những căn hộ liền kề cũng như các căn hộ khác (các ảnh
hưởng về quyền địa dịch).
2.1.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các điều khoản mà các chủ
thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Các điều khoản đó xác định quyền và
nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia giao kết hợp đồng.
2.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
* Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

21
Theo Điều 447 Bộ luật dân sự 2015 thì nghĩa vụ của bên bán nhà bao gồm:
1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán,
nếu có;
2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà
cho bên mua;
4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 của
Bộ luật này;
5. Nộp thuế theo quy định của pháp luật.17
Theo quy định trên, bên bán nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên
mua về các hạn chế quyền đối với nhà mua bán. Việc thông báo này là nghĩa vụ bắt
buộc đối với bên bán nhà. Bên cạnh đó, bên bán nhà cũng phải cung cấp các thông
tin để xác định nhà ở được xác lập quyền sở hữu như thế nào (nguồn gốc ngôi nhà
cùng với sở hữu chủ của ngôi nhà), các hạn chế quyền khác như: ngôi nhà đó hiện
có phải là tài sản đang thế chấp để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác
không, các quyền địa dịch được xác lập đối với ngôi nhà là những yếu tố cần thiết
để khẳng định sự hợp pháp của ngôi nhà đem bán. Trong thực tiễn, nghĩa vụ này
thường bị bên bán nhà "lờ" đi hoặc nếu không họ chỉ thông báo cho bên mua những
thông tin đủ để khẳng định ngôi nhà họ đem bán là có căn cứ hợp pháp.
Bên bán có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho
bên mua. Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà, hai bên đã
hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ hay chưa, kể cả trong hợp đồng các bên đã thỏa
thuận về thời gian giao nhà hoặc chưa thỏa thuận về thời gian giao nhà, thì khi bên
bán chưa giao nhà cho bên mua, bên bán có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà theo đúng
hiện trạng tại thời điểm mà các bên đã thỏa thuận và ký kết trong hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ bảo quản nhà đem bán phát sinh
kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng và hợp đồng đó được chứng thực hoặc
công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa vụ bảo quản nhà chấm dứt
17
Điều 447 Bộ luật dân sự 2015

22
khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng,
kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua nếu họ không có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại Điều 432 và Điều 433 Bộ luật dân sự 2015, trong thời gian
bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán
nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền
sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu
mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi
nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa...). Sở dĩ có quy định như vậy là
vì trong thời gian này, việc chuyển quyền sở hữu từ người bán cho người mua chưa
được thực hiện.
Một vấn đề được đặt ra là nếu bên mua và bên bán nhà chưa làm các thủ tục để
đăng ký quyền sở hữu nhà ở, mà bên bán đã giao nhà cho bên mua, bên mua đã
nhận nhà nhưng họ không có thỏa thuận nào khác về trách nhiệm của các bên đối
với ngôi nhà, khi xảy ra rủi ro bên nào sẽ phải chịu trách nhiệm? Đây là một vấn đề
phức tạp vì hiện nay việc thực hiện các thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà
ở chưa được các bên thực sự quan tâm thực hiện, hoặc nếu có thực hiện thì cũng chỉ
thực hiện một phần nhỏ (thường là đưa đến Ủy ban nhân dân phường, xã yêu cầu
xác nhận việc mua bán nhà ở).
Do các quy định về thời điểm chịu rủi ro và một số các quy định khác như trên
đã đề cập nên nếu các bên không thỏa thuận trong hợp đồng nó sẽ tự động xác lập
đối với các bên, buộc các bên phải thực hiện các điều kiện mà pháp luật đã dự liệu.
Mặt khác, tuy đã có các quy định của pháp luật về vấn đề này nhưng không phải bất
cứ người dân nào cũng biết, bên cạnh đó, các dịch vụ pháp lý ở nước ta chưa phát
triển và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn hạn chế, thì việc quy định
nghĩa vụ bảo quản nhà như hiện nay chưa thực sự phù hợp, cần phải có sự điều
chỉnh lại.
Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán
còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất
hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở
với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa

23
án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các
giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó; các giấy tờ thể hiện quyền hạn chế
quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó nếu có (chuyển giao hồ sơ nhà ở).
Bên bán nhà phải thực hiện đúng các thủ tục "đăng ký trước bạ sang tên nhà ở
cho bên mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền".18
Đây không chỉ là nghĩa vụ của
bên bán nhà mà nó đồng thời là nghĩa vụ của bên mua nhà ở.19
Nghĩa vụ thực hiện
đúng các thủ tục luật định này là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo vệ
giao dịch mua bán mà các bên đã tự nguyện xác lập.
Ngoài những nghĩa vụ theo quy định tại Điều 447 Bộ luật dân sự 2015 như trên,
bên bán nhà còn phải thực hiện những nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của bên mua
đối với tài sản mua bán được quy định tại Điều 436 Bộ luật dân sự 2015, bảo đảm
chất lượng của ngôi nhà đem bán20
, nghĩa vụ bảo hành nếu có thỏa thuận.
* Quyền của bên bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 448 Bộ luật dân sự 2015 thì bên bán nhà có các quyền
sau:
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
1. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận;
2. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian đã
thỏa thuận;
3. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận.21
Như vậy, cùng với việc bên bán đã thực hiện các nghĩa vụ cho bên mua thì họ
có quyền yêu cầu bên mua phải thực hiện để thỏa mãn nhu cầu bán nhà của mình.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 448 Bộ luật dân sự 2015, bên bán có quyền yêu
cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. Quy định này nhằm đảm bảo
không chỉ quyền lợi của bên mua được nhận nhà mà nó còn đảm bảo quyền lợi của
bên bán vì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản nhà ở cho đến khi giao nhà cho bên
mua theo khoản 2 Điều 447 và thực thực hiện các thủ tục mua bán nhà được quy
18
Điều 444 Bộ luật dân sự 2015
19
khoản 4 Điều 449 Bộ luật dân sự 2015
20
Điều 437 Bộ luật dân sự 2015
21
Điều 448 Bộ luật dân sự 2015