Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới sự tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới

lOMoAR cPSD|16911414
Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ
Nguyễn Huy Hoàng
NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN,
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Dịch vụ làm khóa luận tốt nghiệp
Luanvantrithuc.com
Tải tài liệu nhanh qua hotline
0936885877 (zalo/tele/viber)
Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn
ThS. Vũ Khắc Hùng
Hà Nội - 2021
1

MỤC LỤC
MỤC LỤC......................................................................................................... 2
DANH MỤC BẢNG......................................................................................... 4
DANH MỤC HÌNH ẢNH....................................................................................4
MỞ ĐẦU........................................................................................................... 5
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 5
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................. 7
3. Nội dung nghiên cứu................................................................................. 7
4. Phạm vi nghiên cứu................................................................................... 7
5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 7
6. Cấu trúc Khóa luận.................................................................................... 8
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 9
1.1. Cơ sở khoa học về giá đất ...................................................................... 9
1.1.1. Khái niệm về giá đất. ...................................................................... 9
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.................................................. 9
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất............................................ 10
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất ở theo pháp luật hiện hành ........................... 13
1.2.1. Các văn bản Luật........................................................................... 13
1.2.2. Các văn bản dưới luật.................................................................... 18
1.3. Khu đô thị mới và tác động của nó đến giá đất ở khu vực lân cận...... 20
1.3.1. Khái niệm quy hoạch đô thị và xây dựng khu đô thị mới............. 20
1.3.2. Tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất............ 22
CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở .......................................... 24
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI.................... 24
DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK................. 24
2.1. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu.............................................................. 24
2.1.1. Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội................ 24
2.1.2. Giới thiệu địa bàn xã Đa Tốn........................................................ 29
2
2.1.3. Giới thiệu dự án Vinhomes Ocean Park ....................................... 32

2.2. Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn............................... 35
2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định................................................... 35
2.2.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn. .............. 40
2.3. Tác động của dự án Vinhomes Ocean Park đến giá đất ...................... 48
2.3.1. Kinh tế........................................................................................... 48
2.3.2. Xã hội............................................................................................ 49
2.3.3. Cơ sở hạ tầng................................................................................. 50
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở...................... 52
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM.................................... 52
3.1. Đánh giá biến động giá đất ở theo giá thị trường................................. 52
3.2. Đánh giá biến động giá đất ở theo Bảng giá nhà nước ........................ 54
3.3. Nhận xét, đánh giá chung..................................................................... 55
KẾT LUẬN..................................................................................................... 57
KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 59
PHỤ LỤC........................................................................................................ 60
3

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Khung giá đất ở nông thôn ............................................................. 18
Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị .................................................................... 18
Bảng 2.1. Giá đất ở Nhà nước trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn..... 37
Bảng 2.2. Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm..................... 39
Bảng 2.3. Giá đất ở điều tra ngoài thị trường trên các tuyến đường chính..... 43
Bảng 2.4. Giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn................................... 45
Bảng 2.5. So sánh giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thị trường ....................... 46
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm............................................................. 25
Hình 2.2. Khu vực xã Đa Tốn ......................................................................... 30
Hình 2.3. Khu vực cầu Đào Xuyên, xã Đa Tốn.............................................. 32
Hình 2.4. Tổng mặt bằng tiện ích dự án Vinhomes Ocean Park .................... 33
Hình 2.5. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park................................................... 34
Hình 2.6. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park................................................... 34
Hình 2.7. Đường Đào Xuyên, xã Đa Tốn ....................................................... 44
Hình 2.8. Đường ven quốc lộ 5B, xã Đa Tốn ................................................. 51
4

1. Tính cấp thiết của đề tài
MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, dân số ngày càng nhiều, kéo theo đó là sự
phát triển nhà ở, phát triển đô thị để phù hợp hiện tại. Đô thị phát triển mạnh
mẽ là một yêu cầu tất yếu của một xã hội phát triển, nhiều trung tâm hành chính,
kinh tế, văn hóa, xã hội được hình thành. Cùng với đó là các dự án đầu tư phát
triển về nhà ở cũng xuất hiện, các dự án nhà ở phục vụ cho người thu nhập cao
và người thu nhập thấp, mang lại nhiều lợi ích cho người dân nói riêng và cho
từng địa phương nói chung, vừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở lại tạo điều
kiện cho sự phát triển kinh tế ở khu vực có dự án đầu tư. Trong đó, việc tạo ra
sự thay đổi lớn về giá đất là một trong những tác động mạnh mẽ của các dự án
đầu tư, một dự án phát triển nhà ở sẽ làm thay đổi giá đất thị trường của khu
vực đó, giá đất sau khi có dự án thường cao hoặc có thể rất cao so với giá đất
ban đầu khi chưa có dự án.
Thủ đô Hà Nội là Trung tâm Chính trị của cả nước, là một trong những
trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội lớn của đất nước. Số lượng dân cư của
thành phố ngày càng tăng và tăng nhanh, tăng đáng kể trong những năm trở lại
đây, kèm theo đó là sự phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu của người dân ở
mọi phương diện. Năm 2010, Hà Nội đã xây dựng quy hoạch chung cho toàn
thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó hằng năm, Hà Nội
lập kế hoạch sử dụng đất để thực hiện phương án quy hoạch cũng như xem xét,
đánh giá tình hình thực tế quy hoạch để điều chỉnh sao cho phù hợp với mục
đích, phù hợp với sự phát triển thực tế của thành phố. Hà Nội tập trung xây
dựng các trung tâm về khu vực ngoại thành, mạng lưới giao thông đều kết nối
đến trung tâm của Thành phố. Việc xây dựng như vậy đã góp phần giảm tải áp
lực cho thành phố, mật độ dân số được cải thiện, hoạt động sống cũng được cải
thiện. Các trung tâm được đầu tư xây dựng với chất lượng tốt mà giá cả lại phù
hợp nên được sự ủng hộ rất lớn từ người dân. Từ đó thấy được tốc độ phát triển
đô thị hiện nay tại Hà Nội là rất lớn, và nó sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa.
5

Cùng với sự phát triển của thành phố Hà Nội nói chung, huyện Gia Lâm
đã và đang bước vào thời kỳ đô thị hóa một cách mạnh mẽ. Huyện Gia Lâm
được tập trung đầu tư xây dựng về mọi mặt, dù là huyện ngoại thành nhưng với
tốc độ phát triển như hiện nay, huyện Gia Lâm đang phấn đấu trở thành một
quận nội thành vào năm 2022. Huyện Gia Lâm có một vị trí vô cùng quan trọng,
là cửa ngõ của thành phố Hà Nội, là nơi giao nhau của các tuyến đường huyết
mạch, do vậy việc đầu tư phát triển cho huyện Gia Lâm là điều tất yếu. Nhiều
dự án được đầu tư phát triển, từ kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa đến giao thông...,
đặc biệt là sự đầu tư phát triển về cơ sở hạ tầng, nhà ở, các khu đô thị mới, các
khu chung cư mới đáp ứng nhu cầu về nhà ở không chỉ cho người dân trong
huyện mà còn giải quyết vấn đề nhà ở trong thành phố.
Nổi bật trong việc đầu tư phát triển các dự án về nhà ở là dự án Vinhomes
Ocean Park của Tập đoàn Vingroup, được xây dựng một phần trên địa bàn xã
Đa Tốn, huyện Gia Lâm. Dự án Vinhomes Ocean Park là một dự án lớn, có
tiềm năng cao được Thành phố cấp phép xây dựng, dự án đến giờ đã cơ bản
được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Việc dự án Vinhomes Ocean Park được
hình thành đã mang lại những tác động vô cùng to lớn cho khu vực xã nói riêng
và cho toàn Huyện nói chung, làm thay đổi cuộc sống của người dân trên địa
bàn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, dự án mang lại cho huyện một bộ mặt
mới, một tầm cao mới. Trong những tác động mà dự án mang lại thì sự thay
đổi về giá đất ở là một trong những tác động rõ rệt nhất, giá đất ở trên đại bàn
xã Đa Tốn ở hai thời điểm khi chưa có dự án và khi có dự án thay đổi rất lớn.
Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi như vậy còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố,
từ chủ quan đến khách quan.
Do vậy, em đã chọn đề tài khóa luận: Nghiên cứu sự biến động giá đất ở
dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
6

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà
Nội, cụ thể tại khu vực xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015-2020.
- Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và đánh giá sự biến động về
giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm dưới tác động của dự
án khu đô thị mới, dự án “Vinhomes Ocean Park”.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và pháp lý về giá đất, những yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất;
- Nghiên cứu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm nói chung
và xã Đa Tốn nói riêng trong Quy hoạch chung của Thành phố Hà Nội
cho huyện Gia Lâm;
- Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn dưới tác động
của dự án Vinhomes Ocean Park, cụ thể nghiên cứu sự biến động giá
Nhà nước (theo bảng giá do UBND Thành phố Hà Nội ban hành) và giá
đất ở thị trường tại khu vực nghiên cứu. Từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá
và một số kiến nghị.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, trong đó tập trung
nghiên cứu khu vực lân cận dự án Vinhomes Ocean Park bao gồm 3 thôn:
Đào Xuyên, Lê Xá, Ngọc Động.
- Phạm vi thời gian: Số liệu giá đất ở được thu thập để đánh giá biến động
tại hai thời điểm năm 2015 và 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: thu thập cáctài
liệu quy định pháp lý về giá đất như Luật đất đai năm 2013 và một số
văn bản dưới luật, quy định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất đối
với địa bàn huyện Gia Lâm; thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, phát triển đô thị tại khu vực nghiên cứu; tổng hợp tài
7

liệu và kế thừa kết quả nghiên cứu của các đề tài nghiên cứu khoa học có
liên quan về khu vực nghiên cứu;
- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: tiến hành điều tra dữ liệu giá
đất ở thị trường tại khu vực xã Đa Tốn bằng phiếu điều tra;
- Phương pháp so sánh, phân tích: dùng để so sánh giá đất ở thị trườngvà
giá đất ở nhà nước theo bảng giá của UBND thành phố Hà Nội nhằm làm
rõ sự chênh lệch, biến động, từ đó phân tích và rút ra một số nhận xét,
đánh giá.
6. Cấu trúc Khóa luận
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung của Khóa luận được cấu
trúc làm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vần đề nghiên cứu.
Chương 2: Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park.
Chương 3: Đánh giá về sự biến động giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn,
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
8

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp
vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Giá của đất tùy theo giá trị thửa đất bao
gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược
kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của kinh tế - xã hội và người sử dụng đất
cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy, giá
đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một
cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định.
Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” [10]
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.
1.1.2.1. Địa tô.
Địa tô được hình thành là do một phần giá trị thặng dư chuyển hóa, và
điều kiện cần có sự tách rời giữa sở hữu và sử dụng. Lý luận địa tô – một bộ
phận lý luận liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hóa tạo ra trên đất đai
và đến sự hình thành giá trị đất đai, vì vậy khi nghiên cứu thị trường đất đaivà
việc hình thành giá đất thì chúng ta không thể bỏ qua phạm trù “địa tô tư bản
hóa” của C.Mac. Nếu xét đất đai theo góc độ là sản phẩm của tự nhiên, có từ
trước khi loài người xuất hiện thì chúng không có giá trị, đó là tài sản đất đai
trong tự nhiên không gắn với lao động xã hội. Nhưng con người đã tác động,
sử dụng lao động xã hội khai thác, chuyển đất đai từ trạng thái hoanghóa sang
trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, khiến đất đai từ không có giá trị trở
nên mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường
bất động sản được gọi là “Giá đất”. Như vậy, bản chất của giá đất là sự kết tinh
lao động của con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau.
9

1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng.
Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm là một yếu tố quan trọng ảnh
hưởng đến giá cả đất đai. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua
đất sẽ giảm đi do khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến
giá đất giảm. Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất
chỉ bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại. Do đó người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất.
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu.
Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các quy luật kinhtế,
đặc biệt là quy luật cung cầu. Do đất đai có tính cố định về vị trí, giới hạn về
diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi. Vì vậy khi có sự
tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất. Giá đất tại một khu vự phụ thuộc
vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó. Khi đó cung cầu bằng nhau thì giá đất
phụ thuộc vào hai yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng. Khi cung cầu không bằng
nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau. [1]
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.3.1. Yếu tố pháp lý.
Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và
giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ ràng, tình trạng pháp lý của đất
đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn
liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên khu
đất có công trình xây dựng)… của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng giao dịch,
có tính thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về công
trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, thế chấp
đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, sự hạnchế
quyền sở hữu chung.
10

1.1.3.2. Yếu tố tự nhiên.
- Vị trí của khu đất: là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất.
Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều các tiện ích, dịch vụ xã hội thì giá trị càng
cao và ngược lại.
- Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi
tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại
nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.
- Vị trí đẹp tuyệt đối: Những bất động sản có vị trí nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3 đường giao thông, trên các trục giao thông lớn có giá trị cao hơn
những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường
kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.
- Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích
sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có
kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt
tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các
đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn
sẽ có thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn.
- Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những
khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những
khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện
tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp. Nhưng về
bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang lại giá
trị cao chính là một nơi ở thật cao và một nơi cực thấp-khu vực ven biển.
- Hình thức của bất động sản: (đối với bất động sản nhà hay là các công
trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức -
kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn.
Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau.
- Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, vật lý,…): với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm
mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau (Trong nông
nghiệp,...).
11

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay
ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ nhận thấy nhất là các
khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một
nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn, nên môi trường
quyết định rất nhiều vào giá đất.
- Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự
cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp
hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.
- Giá trị đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ
thống giao thông, trường học, bệnh viện, công viên, ...
1.1.3.3. Yếu tố kinh tế.
- Bất động sản có khả năng mang lại thu nhập cao: mức thu nhập hay giá
trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
đó. Nếu thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng bất động
sản đó sẽ tăng cao theo.
- Các sự kiện kinh tế: Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định
thương mại tự do như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, CPTPP …
Cùng đó là sự thu hút các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày càng
mạnh mẽ khiến cho giá đất tại Việt Nam tăng lên cao.
- Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến giá trị của thị trường nhà đất. Nếu đầu tư về bất động
sản thì phải quan tâm đến những tin tức thị trường, nhu cầu của thị trường
để có thể đoán được sự tăng giảm nhịp độ của thị trường.
1.1.3.4. Yếu tố thị trường.
- Tính hữu dụng của nhà đất: là các giá trị khai thác trong thực tế và giá
trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm, nó cho biết sự thỏa mãn của người
sử dụng bất động sản ở mức nào.
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: giá trị cung cầu cân bằng hay
chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu
của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ
giảm xuống và ngược lại.
12

1.1.3.5. Yếu tố xã hội.
- Đặc điểm khu dân cư;
- Mật độ dân số: tác động đến mọi mặt của xã hội và tác động trực tiếp đến
quan hệ cung – cầu về đất đai do sự gia tăng dân số;
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán, truyền thống của người dân
trong vùng: tác động đến giá đất theo từng thời gian và địa điểm;
- Yếu tố về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội và trật tự công cộng.
[11]
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất ở theo pháp luật hiện hành
Khái niệm về đất ở theo quy định tại 2.1 “đất ở” tại Mục I Phụ lục I ban
hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau: “Đất ở là đất để xây dựng
nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với
nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao
gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục
đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích
hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích
phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.” Như vậy, Giá đất ở là Giá
trị quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc nông thôn.
1.2.1. Các văn bản Luật.
Trong Luật Đất đai 2013 [6], nguyên tắc định giá đất được quy định
tại Điều 112 như sau:
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
13

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Quy định về Khung giá đất được quy định tại Điều 113:
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng
loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất
phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung
giá đất cho phù hợp.
Tại Điều 114 quy định về Bảng giá đất và giá đất cụ thể:
1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05
năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung
giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít
nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan
có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn
về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo
Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau
đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân;
14

b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất
cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá
đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được
thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất
cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông
tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất
đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định
giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem
xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm
Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng
tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình,
cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
15

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử
dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp
tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Tại Điều 115 quy định về Tư vấn xác định giá đất:
1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, các bên có liên quan;
c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên
có yêu cầu.
2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn
xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách
quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định
tại Điều 112 của Luật này.
4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.
16

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
được quy định tại Điều 116:
1. Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật
giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến
việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp
đồng;
c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất
khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
hoặc theo quy định của pháp luật;
d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách
quan của kết quả tư vấn giá đất;
b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên
thuê tư vấn;
c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo
cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác
định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan
theo quy định của pháp luật;
đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách
định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định
giá đất đặt trụ sở chính;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
17

1.2.2. Các văn bản dưới luật.
Tại ý a, Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá
đất trong Bảng giá đất: “Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc
đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù
hợp với khung giá đất.”
* Theo nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về Khung giá đất:
Bảng 1.1. Khung giá đất ở tại nông thôn
(Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ)
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Vùng kinh tế
Giá tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá tối
thiểu
Giá
tối đa
1. Vùng trung du và
miền núi phía Bắc
50,0 8.500,0 40,0 7.000,0 25,0 9.500,0
2. Vùng đồng bằng
sông Hồng
100,0 29.000,0 80,0 15.000,0 70,0 9.000,0
3. Vùng
Bắc Trung Bộ
35,0 12.000,0 30,0 7.000,0 20,0 5.000,0
4. Vùng duyên hải
Nam Trung Bộ
40,0 12.000,0 30,0 8.000,0 25,0 6.000,0
5. Vùng Tây Nguyên 15,0 7.500,0
6. Vùng
Đông Nam Bộ
60,0 18.000,0 50,0 12.000,0 40,0 9.000,0
7. Vùng đồng bằng
sông Cửu Long
40,0 15.000,0
18

Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị
(Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ)
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Vùng kinh tế Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc I 220,0 65.000,0
II 150,0 52.000,0
III 100,0 40.000,0
IV 75,0 25.000,0
V 50,0 15.000,0
2. Vùng đồng bằng sông Hồng ĐB 1.500,0 162.000,0
I 1.000,0 76.000,0
II 800,0 50.000,0
III 400,0 40.000,0
IV 300,0 30.000,0
V 120,0 25.000,0
3. Vùng Bắc Trung bộ I 300,0 65.000,0
II 200,0 45.000,0
III 160,0 32.000,0
IV 80,0 25.000,0
V 40,0 15.000,0
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ I 400,0 76.000,0
II 250,0 45.000,0
III 180,0 25.000,0
IV 100,0 12.000,0
V 50,0 10.000,0
5. Vùng Tây Nguyên I 400,0 48.000,0
II 300,0 35.000,0
III 150,0 26.000,0
IV 100,0 20.000,0
V 50,0 15.000,0
6. Vùng Đông Nam bộ ĐB 1.500,0 162.000,0
I 700,0 65.000,0
II 500,0 45.000,0
III 400,0 35.000,0
IV 300,0 22.000,0
V 120,0 15.000,0
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long I 400,0 65.000,0
II 300,0 45.000,0
III 150,0 32.000,0
IV 100,0 25.000,0
V 50,0 15.000,0
19

1.3. Khu đô thị mới và tác động của nó đến giá đất ở khu vực lân cận
1.3.1. Khái niệm quy hoạch đô thị và xây dựng khu đô thị mới.
1.3.1.1. Quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị là một khái niệm hay được dùng để chỉ các hoạt động
kiểm soát hay tổ chức môi trường sống đô thị. Các hoạt động này có thể bao
gồm: ban hành luật, quy định kiểm soát phát triển; xây dựng và vận hành các
bộ máy quản lý đô thị; đề ra các tiêu chí, lập và phê duyệt quy hoạch; thực hiện
các chương trình đầu tư phát triển đô thị; nghiên cứu đô thị; đào tạo bộ máy
nhân lực; trao đổi tranh luận về các vấn đề đô thị ...
Điều cần chú ý là trong các bối cảnh khác nhau, các hoạt động này
thường không có mục đích, nội dung hay phương pháp thực hiện giống nhau.
Nguyên nhân là đô thị thường có các vấn đề khác nhau trong mỗi giai đoạn phát
triển. Việc nhìn nhận, đánh giá, giải quyết các vấn đề của đô thị không chỉ phụ
thuộc vào năng lực các bộ máy chuyên môn mà còn lệ thuộc nhiều vào chủ
trương, chính sách của Nhà nước và khả năng đáp ứng của nền kinh tế. Trong
mỗi giai đoạn phát triển, nhà nước thường chú trọng kiểm soát hay thúc đẩy
một số hoạt động quy hoạch đô thị. Trong khi đó, việc nghiên cứu và đào tạo
nhân lực trong các ngành liên quan đến quy hoạch đô thị thường được coi là
lĩnh vực tách biệt với thực tế cách thức thực hiện. Kết quả là luôn có nhiều quan
điểm về nội dung và cách thức thực hiện quy hoạch đô thị. [7]
1.3.1.2. Xây dựng khu đô thị mới.
Khu đô thị (tiếng Anh: urban area) là khu vực xây dựng một hoặc nhiều
khu chức năng của đô thị, giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân
tạo hoặc các đường chính đô thị. Các kiến trúc sư đều phải tính toán kỹ về yếu
tố quy hoạch, quy định về mật độ xây dựng khu đô thị, tiện ích cảnh quan và
các kết nối giao thông, ... đáp ứng được nhu cầu sống cao và thu hút mật độ dân
cư khá cao.
Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, xây dựng hoàn toàn mới và
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
20

Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên
khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị.
Các loại dự án khu đô thị bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới;
- Dự án tái thiết khu đô thị;
- Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị;
- Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị;
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp. [3]
Bộ Xây dựng có Công văn số 17/BXD-PTĐT ngày 10/4/2017:
1. Về các quy định hiện hành liên quan đến khái niệm Khu đô thị mới,
dự án Khu đô thị mới Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3 Luật Quy hoạch đô
thị, “Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở”.
Theo quy định tại Khoản 9, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày
14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị, “Dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu
đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị”.
Theo QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam Điều
1.2 Chương I quy định: “Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu
chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân
tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công
trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung
của toàn đô thị hoặc cấp vùng”; trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm
các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong
đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở,...
2. Dự án khu đô thị mới trên thực tế có nhiều quy mô khác nhau từ vài
hécta đến hàng trăm hécta (thậm chí hàng nghìn hécta) và là một loại hình của
dự án đầu tư phát triển đô thị, có tính chất đa dạng thuộc phạm vi điều chỉnh
của nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước.
21

1.3.2. Tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất.
Việc xây dựng khu đô thị mới để lại nhiều tác động về mọi mặt, từ khi
có chính sách phát triển dự án đến khi hoàn thành dự án thì những tác động mà
nó mang lại đều đáng chú ý. Từ những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể nhìn
nhận rõ những tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất. Khi có
chính sách đầu tư phát triển đô thị, đồng nghĩa với việc cải thiện cơ sở hạ tầng,
giao thông, chính sách phát triển dân cư tốt hơn. Đất ở trong những khu vực có
dự án luôn có giá cao gấp vài chục phần trăm so với các vùng lân cận, thậm chí
gấp đôi so với giá bán cách đây không lâu. Tương tự như với dự án xây dựng
khu đô thị mới, dự án nằm trong quy hoạch của Thành phố thì các điều kiện đi
kèm đều tăng đáng kể, có thể rút ra nhận xét luôn rằng giá đất sẽ cao hơn khi
chưa có dự án.
Khi có dự án xây dựng khu đô thị mới đồng nghĩa số lượng dân cư sẽ
tăng trong khu vực đó, kéo theo các dịch vụ phát triển đáp ứng nhu cầu của
lượng lớn dân cư. Khu đô thị mới không chỉ đơn giản là đáp ứng nhu cầu về
nhà ở cho người dân mà còn là bộ mặt của địa phương đó nếu được quan tâm
phát triển.
Tác động đầu tiên của dự án xây dựng khu đô thị mới là hệ thống giao
thông được cải thiện, được mở rộng hoặc xây mới, thuận lợi cho việc đi lại.
Giao thông thuận tiện là yếu tố quyết định, là sự tác động rõ rệt nhất đến giá
đất, làm cho giá đất tăng cao. Việc cải thiện giao thông như vậy giúp cho kinh
tế của khu vực đó phát triển, thuận lợi cho kinh doanh, do đó việc thuê bất động
sản phục vụ cho kinh doanh cũng làm cho giá đất tăng.
Dự án xây dựng khu đô thị mới làm thay đổi cảnh quan của khu vực, hầu
như làm thay đổi tích cực hơn diện mạo của khu vực đó. Người dân muốn sinh
sống trong những môi trường có cảnh quan tốt, do vậy cảnh quan đóng vai trò
quan trọng trong đời sống. Dù người dân có không sinh sống trong khu đô thị
đó vẫn muốn ở gần để tận hưởng những cảnh quan mà khu đô thị mang lại. Như
vậy ai cũng muốn được sống trong môi trường như vậy thì nhu cầu tăng và điều
tất yếu là giá đất sẽ tăng.
22

Các tiện ích, dịch vụ mà các dự án khu đô thị mới đem lại có tầm ảnh
hưởng sâu sắc đến đời sống sinh hoạt của người dân và giá đất. Các dự án sẽ
mang lại các tiện ích, dịch vụ như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại,
trung tâm giải trí, công viên, ..., tất cả những điều đó thu hút người dân cả trong
dự án và ngoài dự án, họ không chỉ muốn sinh sống trong dự án mà ngoài dự
án cũng vậy, vì họ cũng sẽ một phần nào được hưởng những tiện ích, dịch vụ
mà dự án mang lại. Do vậy nhiều người không đủ điều kiện để mua nhà trong
dự án hoặc không thích sống trong sự quản lý, đảm bảo an ninh chặt chẽ của
dự án thì những khu vực lân cận dự án là lựa chọn phù nhất đối với họ, vừa
được hưởng những tiện ích, dịch vụ của dự án lại có thể mua được nhà, mua
được đất với giá cả có thể không thấp nhưng rất phù hợp.
Dự án xây dựng khu đô thị mới có tầm ảnh hưởng lớn đến bộ mặt của
khu vực có dự án, nâng cao vị thế của khu vực. Các khu vực có nhiều dự án nổi
tiếng, nhiều dự án chất lượng đồng nghĩa với giá đất sẽ cao. Bộ mặt của khu
vực là rất quan trọng trong việc thu hút người dân, thu hút thêm những nhà đầu
tư để phát triển kinh tế, phát triển về mọi mặt. Người dân quan tâm đầu tiên khi
lựa chọn nơi để sinh sống là bộ mặt của khu vực đó có xứng đáng để sinh sống
hay không, có xứng đáng để đầu tư. Để có một bộ mặt tốt thì khu vực đó phải
trải qua một thời gian dài, thời gian để các dự án được triển khai và thấy được
lợi ích mà dự án mang lại, giá đất tăng là điều đương nhiên. Trái lại nếu như có
quá nhiều dự án ma, dự án bỏ dở xuất hiện tại khu vực sẽ kéo theo nhiều hệ lụy
mà hệ lụy đầu tiên sẽ làm giá đất khu vực đó cũng như khu vực lân cận sẽ giảm
đáng kể, tác động xấu hơn là sẽ không có sự mua bán, trao đổi, đầu tư tại khi
vực đó.
Những tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất là rất lớn,
qua đó ta thấy được mối quan hệ bắc cầu song song của những tác động đó.
Mọi sự phát triển về khu đô thị đều sẽ làm tăng giá đất, dân số đông mà đất lại
hạn chế, không đáp ứng đủ cho người dân, nhu cầu tăng thì giá đất cũng phải.
Ngoại trừ những dự án ma, dự án bỏ dở gây tác động xấu đến khu vực thì những
dự án khu đô thị mới có tác động tích cực đến đời sống nhân dân và bộ mặt của
khu vực.
23

CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI
DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK
2.1. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu
2.1.1. Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội.
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên.
- Huyện Gia Lâm: cách Thủ đô Hà Nội 8km về phía Đông.
- Diện tích: 108,44 km2.
- Địa giới hành chính:
 Phía Đông, Đông Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh.
 Phía Nam, Đông Nam giáp tỉnh Hưng Yên.
 Phía Tây giáp quận Long Biên, quận Hoàng Mai.
 Phía Bắc, Tây Bắc giáp huyện Đông Anh, Hà Nội.
- Quy mô dân số toàn huyện đến năm 2020 khoảng 323.000 người, gồm:
 Dân số khu vực đô thị khoảng 130.000 người.
 Dân số khu vực ngoài đô thị khoảng 193.000 người.
- Quy mô đất đai:
 Khu vực đô thị: có tổng diện tích khoảng 4876,58 ha.
 Khu vực ngoài đô thị: có diện tích 6596,41ha.
Huyện Gia Lâm có 22 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm 2 thị trấn:
Trâu Quỳ (huyện lỵ), Yên Viên và 20 xã. Phần lớn diện tích của huyện Gia
Lâm không phức tạp và vùng phụ cận là đồng bằng, thấp dần từ tây xuống đông
nam theo hướng chung của địa hình thành phố và cũng theo hướng dòng chảy
của sông Hồng. Vùng đồng bằng có điều kiện bằng phẳng được bồi tụ của phù
sa sông Hồng, thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp cũng như cho phát
triển hạ tầng, dân dụng và công nghiệp.
Huyện Gia Lâm có mạng lưới sông ngòi khá dày đặc thuận lợi cho tưới
tiêu phát triển sản xuất nông nghiệp.
24

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm (Nguồn: Google map)
2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.
* Kinh tế:
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tỷ trọng Công nghiệp,
Thương mại - dịch vụ tăng, tỷ trọng nông nghiệp giảm. Sản xuất nông - lâm
nghiệp - thủy sản được chú trọng: Lĩnh vực nông nghiệp từng bước phát triển
theo hướng nông nghiệp sinh thái; một số đề án phát triển nông nghiệp đem lại
hiệu quả thiết thực, bước đầu hình thành một số vùng sản xuất tập trung, chuyên
canh; kinh tế trang trại phát triển đem lại hiệu quả kinh tế cao. Giá trị sản xuất
ngành công nghiệp - xây dựng hàng năm tăng, các ngành nghề truyền thống
được mở rộng và phát triển, chiếm tỷ trọng cao trong ngành kinh tế.
Huyện có 5 làng nghề truyền thống với các sản phẩm, thương hiệu đã
khẳng định được trên thị trường như sản xuất gốm sứ, sản phẩm từ da, chế biến
gỗ, dược liệu, ..., các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp của huyện được
duy trì và phát triển.
25

Ngành thương mại - dịch vụ tiếp tục phát triển mạnh, các siêu thị được
đầu tư hàng trăm tỷ đồng bằng vốn của các doanh nghiệp, đi vào hoạt động khá
hiệu quả như Siêu thị Hapro Trâu Qùy, Yên Viên; siêu thị Ladoda… Công tác
xây dựng, quảng bá thương hiệu các làng nghề truyền thống như: gốm sứ Bát
Tràng, gốm sứ Kim Lan, may da và quỳ vàng Kiêu Kỵ được tăng cường…
* Xã hội:
Đến nay, huyện không còn hộ nghèo; tất cả 20/20 xã của huyện đạt chuẩn
nông thôn mới; huyện Gia Lâm vinh dự được Thủ tướng Chính phủ công nhận
đạt chuẩn nông thôn mới năm 2018. Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng
đời sống văn hóa” triển khai chất lượng và hiệu quả; các hoạt động văn hóa,
văn nghệ, thể dục thể thao diễn ra sâu rộng và sôi nổi; công tác quản lý lễ hội
triển khai đúng quy định, an toàn, văn minh. Giáo dục và đào tạo tiếp tục được
quan tâm chỉ đạo, chất lượng được nâng cao. Công tác y tế, dân số, gia đình và
trẻ em được quan tâm; dịch bệnh được kiểm soát... [10]
2.1.1.3. Quy hoạch chung của TP Hà Nội cho huyện Gia Lâm
a) Tính chất:
Huyện Gia Lâm là khu vực phát triển đô thị ở phía Đông của Thủ đô Hà
Nội; nơi tập trung các công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật của
quốc gia và thành phố; khu vực phát triển các cơ sở công nghiệp quy mô, các
trung tâm dịch vụ, thương mại... của thành phố và địa phương; Là khu vực nông
nghiệp, nông thôn ngoại thành Hà Nội, có vai trò là vành đai xanh, thực phẩm
và nguồn đất dự trữ của thành phố.
b) Mục tiêu:
Cụ thể hoá định hướng phát triển đô thị của quy hoạch chung Thủ đô Hà
Nội đến năm 2020, đồng thời đề xuất điều chỉnh bổ sung quy hoạch một số khu
chức năng trên địa bàn huyện, nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, phù
hợp với yêu cầu thực tế của của huyện Gia Lâm sau khi điều chỉnh địa giới
hành chính. Định hướng quy hoạch phát triển các khu đô thị, các điểm dân cư
nông thôn, làm rõ các cơ sở kinh tế kỹ thuật đầu mối quốc gia và Thành phố
26

trên địa bàn huyện, nhằm chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng
phát triển bền vững, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.
Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan chung cho các khu
vực trung tâm, cửa ngõ đô thị, các tuyến phố chính, các trục không gianchính,
hệ thống di tích lịch sử văn hóa, cảnh quan môi trường sinh thái, không gian
cây xanh, mặt nước và các điểm nhấn chính trong khu vực phát triển đô thị.
Quy hoạch định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị trên
địa bàn huyện: Dự báo khả năng và hình thành các tuyến đường bộ, đường sắt,
mạng lưới giao thông đối ngoại, giao thông đô thị có liên quan trên địa bàn, vị
trí và quy mô các công trình đầu mối giao thông quốc gia và thành phố, xác
định chỉ giới đường đỏ các trục chính đô thị. Hệ thống các công trình hạ tầng
kỹ thuật đầu mối, mạng lưới truyền tải và phân phối chính của các hệ thống cấp
nước, cấp điện, mạng lưới đường cống thoát nước, các công trình xử lý nước
thải, chất thải rắn, nghĩa trang và các công trình khác.
c) Quy hoạch tổng thể của Thành phố Hà Nội định hướng phát triển không
gian cho huyện Gia Lâm:
- Về cơ bản, huyện Gia Lâm được phân thành hai khu vực Bắc Đuống và
Nam Đuống;
- Các trục không gian phát triển đô thị của huyện Gia Lâm gắn liền với 2
trục giao thông chính cũng đồng thời là các hướng phát triển mở rộng
của Thủ đô ra các vùng phụ cận. Từ hai trục không gian phát triển đô thị
chính sẽ hình thành các trục không gian phát triển của huyện, kết nối khu
vực đô thị - nông thôn;
- Hình thành các trung tâm dịch vụ nông thôn: Tạo điều kiện thúc đẩy các
hoạt động kinh tế, du lịch và giải trí tại nông thôn, đồng thời cũng là
không gian hạt nhân cho quá trình đô thị hoá trong những năm sau này
của huyện. Các trung tâm dịch vụ nông thôn có bán kính phục vụ chotừ
2 - 3 xã;
- Theo chiều cao, không gian của huyện Gia Lâm phân thành các khu vực;
- Bảo tồn và gắn kết mạng lưới sông - hồ - kênh mương là tiền đề cho việc
hình thành nên các hành lang cây xanh;
27

- Củng cố hệ thống đê bao sông Hồng và sông Đuống phòng chống lụt,
phù hợp Quy hoạch chi tiết phòng chống lũ có thể kết hợp giao thông
liên xã và phục vụ du lịch dọc theo sông.
d) Quy hoạch sử dụng đất khu vực phát triển đô thị:
- Khu vực phát triển đô thị có tổng diện tích 3107,07ha, gồm các khu đô
thị (Yên Viên, Tây Bắc Yên Viên, Đông Nam Yên Viên, Trâu Quỳ),
công viên đô thị, các cụm công nghiệp nằm ngoài các khu đô thị.
- Cấu trúc phát triển đô thị: các khu đô thị được phân thành khu dân dụng
và khu ngoài dân dụng. Hệ thống công trình công cộng được phân thành
hai cấp: cấp đô thị và cấp đơn vị ở Khu dân cư được phân thành các đơn
vị ở với hệ thống các công trình công cộng đồng bộ kèm theo.
- Các khu vực nhà ở hiện có được cải tạo chỉnh trang phù hợp với quá trình
phát triển đô thị. Các khu vực xây dựng nhà ở mới, chủ yếu là nhà chung
cư cao tầng, mật độ xây dựng khoảng 40-45% cao 7-15 tầng.
- Các xí nghiệp công nghiệp hiện có nằm xen kẽ với khu dân cư, trước mắt
chỉ khai thác sử dụng trên nguyên trạng với điều kiện đảm bảo các yêu
cầu về vệ sinh môi trường, về lâu dài sẽ phải di dời, chuyển đổi chức
năng sử dụng đất (đặc biệt là với các cơ sở gây ô nhiễm môi trường).
e) Khu vực dự kiến phát triển đô thị:
Khu vực dự kiến phát triển đô thị có tổng diện tích 1769,5 1ha, gồm:
- Khu vực dự kiến phát triển phía Nam cụm công nghiệp Ninh Hiệp, diện
tích khoảng 194,49 ha.
- Khu vực dự kiến phát triển phía Bắc công viên Phù Đổng, diện tích
khoảng 561,85 ha.
- Khu vực dự kiến phát triển đô thị Lệ Chi - Kim Sơn (cụm công nghiệp
Hapro), diện tích khoảng 183,98ha.
- Khu vực dự kiến phát triển dọc đường Hà Nội - Hưng Yên, đường 5,
diện tích 829,19ha.
- Các khu vực dự kiến phát triển đô thị sẽ được thực hiện theo dự án riêng
với cấu trúc đô thị bao gồm cả các khu dân cư nông thôn lân cận.
28

f) Quy hoạch sử dụng đất khu vực ngoài đô thị:
Khu vực ngoài đô thị có diện tích 6596,41ha, là phần diện tích xây dựng
các trung tâm dịch vụ nông thôn và diện tích các điểm dân cư nông thôn và đất
nông nghiệp trên địa bàn huyện. Đến năm 2020 số dân cư tại khu vực ngoài đô
thị huyện Gia Lâm đạt khoảng 193.260 người.
g) Quy hoạch sử dụng đất đai xây dựng đợt đầu:
Quy hoạch sử dụng đất đai xây dựng đợt đầu tập trung thực hiện các dự
án đã và đang triển khai xây dựng. Triển khai theo chương trình các dự án đầu
tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính: Hệ thống các trục đường giao
thông chính, trạm cấp nước sạch, trạm xử lý nước thải, các trạm bơm tiêu đầu
mối và ưu tiên các dự án phát triển đô thị có quy mô đầu tư lớn, tạo động lực
phát triển nhanh và bền vững. [7]
2.1.2. Giới thiệu địa bàn xã Đa Tốn.
2.1.2.1. Điều kiện tự nhiên.
- Diện tích: 7.41 km². Nằm ở phía Đông Nam huyện Gia Lâm
 Phía bắc giáp Thị trấn Trâu Quỳ và Học viện Nông nghiệp Việt
Nam.
 Phía đông giáp với xã Kiêu Kỵ.
 Phía tây giáp với xã Đông Dư và Bát Tràng.
 Phía nam giáp 2 xã Cửu Cao và Phụng Công (tỉnh Hưng Yên).
- Tổng số dân: 16.500 người (2015)
- Xã Đa Tốn có 5 thôn: Thôn Khoan Tế, Thuận Tốn, Đào Xuyên, Lê Xá
và Ngọc Động.
- Hai tuyến giao thông huyết mạch là tuyến đường cao tốc Hà Nội – Hải
Phòng và tuyến đường Hà Nội – Hưng Yên.
29

Hình 1.2. Khu vực xã Đa Tốn (Nguồn: Google Map)
2.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch rõ nét theo hướng tích cực, tỷ trọng ngành
nông lâm nghiệp, thủy sản giảm; tỷ trọng ngành công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, xây dựng tăng; tỷ trọng ngành dịch vụ, thương mại tăng, phát triển kinh
tế hộ gia đình với nhiều ngành nghề phù hợp, kinh tế xã phát triển ổn định.
Nông nghiệp phát triển theo đúng quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp
đến năm 2020. Hiện nay diện tích đất nông nghiệp còn 231,5 ha, trong đódiện
tích trồng lúa 40 ha; năng suất lúa mùa đạt 45 tạ/ha, rau mầu các loại 57,45 ha;
cây ăn quả 123 ha; hoa, cây cảnh 3 ha; các loại cây trồng khác trên 8 ha, đều
cho thu nhập ổn định.
Trên địa bàn xã có gần 500 hộ sản xuất, kinh doanh các loại. Các ngành,
đoàn thể lập hồ sơ vay vốn cho 163 hội viên vay để phát triển kinh tế với tổng
số tiền vay hơn 4 tỷ đồng. Quỹ tín dụng nhân dân đã huy động nguồn vốn trong
nhân dân và cho các hộ vay để phát triển kinh tế số tiền trên 50 tỷ đồng.
Thu ngân sách trên địa bàn trong năm 2018 đạt trên 32 tỷ đồng, bằng
292% kế hoạch; thu ngân sách xã đạt hơn 41 tỷ đồng, bằng 333% kế hoạch. Chi
ngân sách xã hoàn thành 100% kế hoạch, bảo đảm chi đúng, chi đủ, tiết kiệm.
Về xây dựng nông thôn mới, xã giữ vững 19/19 tiêu chí, trong đó tiêu chí thu
nhập tăng.
30

Công tác quản lý đất đai, môi trường, xây dựng cơ bản, quản lý đô thị
ngày càng đi vào nền nếp đã làm thay đổi cơ bản diện mạo nông nghiệp, nông
thôn của xã Đa Tốn.
Lĩnh vực văn hóa - xã hội có nhiều chuyển biến tích cực. Chính quyền,
các ban, ngành và nhân dân luôn dành sự quan tâm chăm lo chu đáo cho công
tác giáo dục. Chất lượng giáo dục bậc mầm non, tiểu học và trung học cơ sở
được nâng cao. Cơ sở vật chất của các nhà trường đáp ứng yêu cầu dạy - học,
vui chơi giải trí của học sinh.
Trạm y tế xã thực hiện tốt công tác phòng chống dịch bệnh, vệ sinh môi
trường, vệ sinh, an toàn thực phẩm, quan tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi
và trẻ em, nâng cao tỷ lệ người dân tham gia BHYT. Người dân ngày càng nâng
cao ý thức trong việc xây dựng gia đình văn hóa, thực hiện nếp sống văn minh.
Các đối tượng chính sách, người có công được hưởng đầyđủ các chế độ
theo quy định của Nhà nước. Đến cuối năm 2018 xã còn 22 hộ nghèo (0,59%)
giảm 10 hộ so với đầu năm; hộ cận nghèo còn 57 hộ, giảm 6 hộ.
Công tác cải cách hành chính cũng có nhiều chuyển biến, kỷ luật, kỷ
cương hành chính được duy trì; nền nếp, ý thức của đội ngũ cán bộ, công chức,
viên chức, người lao động được nâng cao. Việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành
chính và trả kết quả đúng hẹn đạt 100%. Tỷ lệ giải quyết đơn thư của công dân
là 13/14, đạt 92,8%.
Về công tác an ninh - quốc phòng, Ban Công an - Ban chỉ huy quân sự
xã đã chủ động nắm bắt tình hình, đề phòng ngăn chặn và giải quyết kịp thời
các vụ việc vi phạm pháp luật xảy ra trên địa bàn xã. Thực hiện tốt công tác
quản lý nhà nước về an ninh trật tự, nhất là công tác quản lý hành chính, quản
lý tạm trú và lưu trú, quản lý ngành nghề kinh doanh có điều kiện, quản lý đối
tượng; duy trì tuần tra, canh gác tại các khu vực trọng điểm, các tuyến đường
và các khu dân cư... Nhờ đó, tình hình an ninh trật tự trên địa bàn xã luôn ổn
định và giữ vững.
31

2.1.2.3. Khu vực nghiên cứu giá đất.
Khu vực nghiên cứu giá đất nằm trên 2 tuyến đường chính của xã Đa
Tốn: Tuyến đường Đào Xuyên (đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn) và
tuyến đường Đa Tốn (đoạn từ đường Đào Xuyên đến đình thôn Ngọc Động).
Các khu vực này là khu vực lân cận với dự án Vinhomes Ocean Park để nghiên
cứu rõ hơn những tác động của dự án đến giá đất trên địa bàn xã.
Hình 2.3. Khu vực cầu Đào Xuyên, xã Đa Tốn (Nguồn: Khảo sát thực địa)
2.1.3. Giới thiệu dự án Vinhomes Ocean Park.
2.1.3.1. Tổng quan dự án.
- Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup; Nhà thầu chính: Hòa Bình;
- Năm khởi công xây dựng: 10/2018, khánh thành từng phần, vẫn đang
tiếp túc được triển khai xây dựng;
- Tổng diện tích xây dựng: 420 ha, mật độ xây dựng khoảng 19%;
- Vị trí: Giữa Quốc lộ 5A và 5B. Được xây dựng trên địa bàn xã Đa Tốn,
xã Kiêu Kỵ, xã Dương Xá và một phần Thị trấn Trâu Quỳ thuộc Huyện
Gia Lâm, Thành phố Hà Nội;
- Dạng xây dựng: Căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố, Shophouse. Gồm3
phân khu cao tầng: Sapphire, Ruby, Diamond và 4 phân khu thấp tầng:
Ngọc Trai, Hải Âu, Sao Biển, San Hô;
- Đạt giải thưởng “Dự án Phức hợp tốt nhất Việt Nam” năm 2019.
32

Hình 2.4. Tổng mặt bằng tiện ích dự án Vinhomes Ocean Park
(Nguồn: Internet)
2.1.3.2. Đặc điểm dự án.
* Hệ thống tiện ích:
- Trung tâm Thương mại Vincom Mega Mall;
- Bệnh viện Đa khoa quốc tế Vinmec;
- Đại học VinUni: Được xây dựng trên diện tích rộng 23 hecta. Là trường
đại học tư thục phi lợi nhuận của Việt Nam được xây dựng theo các
chuẩn mực quốc tế;
- Hồ lớn trung tâm có diện tích 24,5 ha, biển hồ nhân tạo có diện tích 6,1
ha;
- Các con sông đào quanh dự án với diện tích gần 25ha và độ sâu gần 4m;
- Có 6 công viên BBQ với hàng trăm máy tập và điểm nướng;
- Hệ thống đường nội khu rộng từ 30-50m;
33

- Vườn Nhật Bản với hàng loạt cảnh quan đặc trưng như vườn hoa 4 mùa,
hồ cá Koi, cầu Nhật, cổng Torii, ...;
- Bể bơi mái kính 4 mùa phong cách Olympic trên tầng mái nhà để xe với
thiết kế mô đun trượt mở cùng cảnh quan sân vườn xanh mát;
- Vinhomes Ocean Park Gia Lâm theo thiết kế sẽ có hơn 60 tòa chung cư
cao tầng, hơn 2000 căn biệt thự cùng hệ thống các tòa văn phòng,
shopoffice, trung tâm thương mại, khu vui chơi ...
Hình 2.5. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Nguồn: Khảo sát thực địa)
Hình 2.6. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Nguồn: Khảo sát thực địa)
34

2.2. Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn
2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định.
Dựa theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của
UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy định và bảng giá các loại đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.
2.2.1.1. Giá các loại đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đấtcho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất,
đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2.2.1.2. Nguyên tắc xây dựng Bảng giá đất.
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối
với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử
dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
35

2.2.1.3. Trình tự, thủ tục xây dựng Bảng giá đất.
 Bước 1: Lập dự án xây dựng Bảng giá đất và thành lập ban chỉ đạo xây
dựng Bảng giá đất;
 Bước 2: Xác định các loại đất trong Bảng giá đất khi triển khai xây dựng
Bảng giá đất;
 Bước 3: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, các
yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng
đến giá đất khi xây dựng Bảng giá đất;
 Bước 4: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện Bảng giá đất hiện hành;
 Bước 5: Xây dựng Bảng giá đất và Tờ trình về việc ban hành Bảng giá
đất; xử lý giá đất trong Bảng giá đất tại khu vực giáp ranh theo quy định
tại Điều 13 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ;
 Bước 6: Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo Bảng giá đất khi triển khai xây
dựng Bảng giá đất;
 Bước 7: Thẩm định dự thảo Bảng giá đất trong xây dựng Bảng giá đất;
 Bước 8: Hoàn thiện dự thảo Bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
 Bước 9: Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Bảng giá đất;
 Bước 10: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành Bảng giá đất.
2.2.1.4. Nguyên tắc xác định vị trí đất.
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một
cạnh (mặt) giáp với đường (phố) có tên trong bảng giá;
cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt
cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá
đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 3,5 m trở lên.
cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè
đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất
tiếp giáp với ngõ) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè
36

đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất
tiếp giáp với ngõ) dưới 2 m.
Bảng 2.1. Giá đất ở trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn
năm 2015 và năm 2020
Đơn vị tính: 1000đ/m2
T
T
Tên đường phố
Giá đất ở năm 2015 Giá đất ở năm 2020
VT1 VT2 VT3 VT4
Ngoài
phạm vi
200m
VT1 VT2 VT3 VT4
Ngoài
phạm vi
200m
1
Đường Hà Nội Hưng Yên
(Đoạn qua xã Đa Tốn)
8 000 5 520 4 720 4 320
Tính từ
chỉ giới hè
đường,
theo giá
đất khu
dân cư
nông thôn
(1 870)
10 400 7 176 6 136 5 316
Tính từ
chỉ giới
hè đường,
theo giá
đất khu
dân cư
nông thôn
(2 244)
2
Tuyến đường Đông Dư –
Dương Xá
(Đường Lý Thánh Tông)
_ _ _ _ 16 000 10 720 9 120 8 320
3
Đường từ hết địa phận thị
trấn Trâu Quỳ đi ngã ba Đa
Tốn (Đường Đào Xuyên)
5 800 4 176 3 596 3 306 7 540 5 429 4 675 4 298
4 Đường Đa Tốn 5 800 4 176 3 596 3 306 7 540 5 429 4 675 4 298
5
Đường đê sông Hồng
(Đoạn đường trong đê)
10 800 7 236 6 432 5 616 4 374 12 096 8 104 7 204 6 290 4 899
(Nguồn: Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND và Quyết định số30/2019/QĐ-
UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội)
Từ Bảng giá đất ở ven trục một số đầu mối giao thông chính thuộc huyện
Gia Lâm của năm 2020 và năm 2015 ta thấy được đã có sự thay đổi lớn về giá
đất ở theo Bảng giá nhà nước các khu vực thuộc xã Đa Tốn. Nhìn qua Bảng giá
ta thấy được Giá đất ở Nhà nước năm 2020 có phần cao hơn năm 2015 từ 1,5
– 2,5 triệu đồng/m2. Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi này là do sự đầu tư cơ
sở hạ tầng như giao thông, trường học, các dịch vụ xã hội, các khu đô thị góp
phần tạo cảnh quan, bộ mặt của xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm nói
chung. Những giao dịch về đất đai trên thị trường xã Đa Tốn trong giai đoạn
2015 - 2020 là tương đối nhiều, góp phần lớn trong việc xây dựng Bảng giá đất
cho phù hợp.
37

Qua Bảng giá đất năm 2020 của UBND Tp Hà Nội ta thấy giá đất tương
đối thấp, chưa đáng kể, chưa sát với giá thực tế làm giảm hiệu quả công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong việc thu thuế, tính tiền sử dụng đất, bồi thường
giải phóng mặt bằng cho người dân, ...
Tuyến đường Dương Xá – Đông Dư năm 2015 chưa được xây dựng nên
Bảng giá nhà nước về đất ở chưa được thể hiện. Đến năm 2020 thì con đường
đã được hoàn thành đi và đi vào sử dụng, từ đó giá đất ven trục tuyến đường
này được thể hiện tren bảng giá đất, hơn nữa tuyến đường này đã trở thành
tuyến đường huyết mạch, tuyến đường chính không chỉ của xã Đa Tốn mà còn
của huyện Gia Lâm. Hiện trạng sử dụng đất của các thửa đất dọc theo tuyến
đường Dương Xá – Đông Dư đi qua xã Đa Tốn hầu hết là đất nông nghiệp,
chưa được chuyển đổi nên không có giá trị mua bán, đất phục vụ cho việc trồng
và bán cây giống của người dân xã Đa Tốn và một vài địa phương lân cận.
Tuyến đường quan trọng đi qua xã Đa Tốn nhưng không được thể hiện
trên bảng giá đất là quốc lộ 5B (Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng). Tuyến đường
được đầu tư xây dựng hiện đại, được coi là đường cao tốc hiện đại nhất Việt
Nam. Các thửa đất trên tuyến đường này không được thể hiện là vì đường cao
tốc không cho xe máy di chuyển trên đường cũng như cấm tất cả các lối đi lên
đường cao tốc trừ những vị trí cho phép nên việc kinh doanh buôn bán là không
thực hiện được, do đó dù giáp ranh nhưng các thửa đất vẫn được coi là thửa đất
dân cư nông thôn, do vậy quốc lộ 5B không được thể hiện trên Bảng giá đất.
Mặc dù địa bàn xã Đa Tốn hiện tại cũng có thể coi như là một đô thị vì
sự có mặt đầy đủ của các cơ sở hạ tầng, các tiện ích nhưng về bản chất nó vẫn
là một khu vực nông thôn, ngoại thành Hà Nội, do đó các thửa đất trên địabàn
xã Đa Tốn vẫn được coi là đất ở nông thôn. Trong việc nghiên cứu giá đất ở tại
Khu vực xã Đa Tốn, vì chỉ nghiên cứu các khu vực lân cận với dự án Vinhomes
Ocean Park nên các thửa đất có vị trí nằm sâu trong xã, không tiếp giáp với các
trục đường có trong Bảng giá đất thì được xem là “Giá đất khu dân cư nông
thôn”.
38

Bảng 2.2. Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm
năm 2015 và năm 2020
STT Tên địa phương
Mức giá đất ở
Năm 2015 Năm 2020
1 Bát Tràng 2 500 2 750
2 Đa Tốn 1 870 2 244
3 Đặng Xá 1 870 2 057
4 Đình Xuyên 1 870 2 057
5 Dương Hà 1 870 2 057
6 Dương Quang 1 125 1 238
7 Dương Xá 2 500 2 750
8 Kiêu Kỵ 1 870 2 057
9 Kim Lam 1 539 1 693
10 Kim Sơn 1 870 2 057
11 Lệ Chi 1 125 1 238
12 Ninh Hiệp 2 500 3 250
13 Phù Đổng 1 539 1 693
14 Phú Thị 2 500 2 750
15 Trung Mầu 1 125 1 238
16 Văn Đức 1 125 1 238
17 Yên Thường 2 500 2 750
18 Yên Viên 2 500 2 750
(Nguồn: Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND và Quyết định số30/2019/QĐ-
UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội)
Từ Bảng giá đất ở khu dân cư nông thôn, giá đất ở trên địa bàn xã Đa
Tốn nói riêng và các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm nói chung đều tăng nhưng
không đáng kể, hầu hết những thửa đất này nằm sâu trong ngõ, giao thôngkhó
khăn, cơ sở hạ tầng còn thấp. Hiện nay nếu tính theo giá thị trường thì người ta
hầu hết tính giá đất theo những trục đường chính, khu dân cư nông thôn xã Đa
Tốn đã được cải thiện, giá đất được tính dựa theo từng vị trí trong Bảng giá đất
trên các tuyến đường thuộc huyện.
39

2.2.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn.
2.2.2.1. Điều tra thị trường.
Để xác định giá thị trường của thuộc các tuyến đường trong địa bàn xã
Đa Tốn cần tiến hành điều tra các bất động sản đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà trên thị trường tại địa bàn xã. Vì khu vực điều tra hầu
hết là khu vực nông thôn nên việc xác định giá đất thị trường cũng khá dễ dàng
vì các thửa đất ngoài vị trí 1 thì đều có giá tương đương nhau.
Căn cứ vào Bảng giá đất ở Nhà nước theo quyết định số 30/2019/QĐ-
UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tiến hành
điều tra xác định vị trí và điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
trong vòng một năm kể từ khi tiến hành công tác điều tra, sắp xếp số liệu điều
tra theo từng tuyến đường, từng vị trí đất sau đó tổng hợp thành Bảng giá đất
chung cho các tuyến đường.
Do thời gian gần đây số lượng giao dịch về đất đai rất ít nên lượng phiếu
điều tra thu thập được tương đối thấp. Một phần là do thời gian ngắn, cùng với
đó là diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 gây khó khăn trong điều tra khảo
sát thị trường, dịch bệnh làm kinh tế chững lại kéo theo là sự chững lại các giao
dịch về đất đai. Lý do của sự xuất hiện ít giao dịch một phần do tâm lý người
dân nông thôn thường ít khi trao đổi, mua bán đất trừ khi có những việc quan
trọng cần phải dùng đến nhiều kinh phí. Hơn thế, việc dự án Vinhomes Ocean
Park xuất hiện với nhiều tiện ích, dịch vụ đã thu hút nhiều nhà đầu tư Bất động
sản đầu tư vào dự án nên Bất động sản bên ngoài cũng giảm.
Trong thời gian từ 16/03/2021 đến 20/03/2021, tiến hành điều tra khảo
sát giá đất ở bằng phiếu khảo tại 2 tuyến đường chính trong xã, là những tuyến
đường huyết mạch. Điều tra thu được 27 phiếu trên cả 2 tuyến đường điều tra,
dù số lượng phiếu là không nhiều nhưng giá của các thửa đất ở điều tra trên 2
tuyến đường này cũng sẽ đại diện cho giá đất ở trên các trục đường chính xã
Đa Tốn, các tuyến đường này đều được đầu tư cải thiện, nâng cấp, bao gồm
nhiều tụ điểm quan trọng của xã: trường học, trụ sở UBND, sân vận động, ...
40

* Các tuyến đường bao gồm:
- Tuyến đường Đào Xuyên điều tra trên đoạn đường từ cầu Đào Xuyên
đến Ngã ba Đa Tốn ở 3 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên đoạn đường
điều tra 3 điểm.
- Tuyến đường Đa Tốn điều tra trên 2 đoạn đường gồm đoạn từ đường
Đào Xuyên đến chùa Lê Xá và đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc
Động ở 3 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3
điểm.
Các tuyến đường điều tra đều nằm trong khu vực lân cận dự án Vinhomes
Ocean Park, từ đó để thấy được những tác động của dự án đến khu vực điều tra
nói riêng và toàn xã Đa Tốn nói chung mà cụ thể là tác động đến giá đất. Để
thấy được rõ rệt nhất những tác động của dự án khu đô thị mới Vinhomes Ocean
Park đến giá đất, sinh viên đã chọn hai mốc thời gian để điều tra sự thay đổi về
giá đất tại khu vực điều tra là năm 2015 (Thời điểm dự án chưa được triển khai)
và năm 2020 (Thời điểm dự án đang cơ bản hoàn thành).
Khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2020 là khoảng thời gian đặc
biệt quan trọng để có những sự thay đổi về giá đất, bên cạnh tác động chủ quan
là tác động của dự án Vinhomes Ocean park thì tác động khách quan là 2 năm
này là 2 năm thực hiện hai sự thay đổi về Bảng giá nhà nước về đất đai, giai
đoạn 2015 -2020 là giai đoạn thực hiện Quy hoạch sử dụng đất của UBND
Thành phố và quy hoạch riêng cho từng xã của huyện Gia Lâm, qua đó thấy
được kết quả thực hiện quy hoạch của huyện Gia Lâm nói chung và xã Đa Tốn
nói riêng.
2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các tuyến đường.
Các tuyến đường được chọn điều tra giá đất ở thị trường:
* Tuyến đường Đào Xuyên đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn.
Là một trong những đoạn đường chính và huyết mạch của xã Đa Tốn, từ
khi chưa có tuyến đường Lý Thành Tông (đường Dương Xá – Đông Dư) thì
đường Đào Xuyên là đường nối giữa Thị trấn Trâu Quỳ và xã Bát Tràng, nhiều
phương tiện di chuyển. Sau khi có Quy hoạch của Huyện cũng như có dự án
Vinhomes Ocean Park đầu tư trên địa bàn xã thì đường Đào Xuyên đã được mở
41

rộng, trải nhựa, dễ dàng di chuyển song song với đường Lý Thành Tông. Đường
Đào Xuyên có tụ điểm quan trọng là Sân vận động Đa Tốn cũng như đường
đến Trụ sở UBND xã Đa Tốn, Trường THCS Đa Tốn. Đường Đào Xuyên còn
có một số tụ điểm quan trọng của thôn như Đình, Chùa, Nhà văn hóa thôn Đào
Xuyên. Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông đã mang lại nhiều lợi
ích cho xã Đa Tốn, hơn hết là giá đất trên đường Đào Xuyên đã tăng lên đáng
kể và rất cao so với trước.
* Tuyến đường Đa Tốn đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá.
Là một tuyến đường quan trọng và huyết mạch nhất của xã Đa Tốn, có
tụ điểm quan trọng nằm trên đường Đa Tốn là Trụ sở UBND xã và Trường
THCS Đa Tốn, là đường dẫn đi Đường Hà Nội – Hưng Yên (Đường Giáp Hải),
đi Bát Tràng, đi Trường Tiểu học Đa Tốn và Khu tái định cư thôn Ngọc Động.
Cũng như đường Đào Xuyên, đường Đa Tốn được đầu tư xây dựng và cải tạo,
từ đó cũng kéo theo sự tăng đáng kể của giá đất.
* Tuyến đường Đa Tốn đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động.
Là đoạn đường trong dân cư, cũng được coi là đoạn dường chính của xã,
đường dẫn đi khu tái định cư thôn Ngọc Động, hiện nay khu tái định cư thôn
Ngọc Động đang là khu vực có cơn sốt về giá đất đai, giá đất ở đây cao vượt
hẳn so với 5 năm trở lại đây, một trong những khu vực có giá đất cao nhất của
xã Đa Tốn. Khu vực thôn Ngọc Động là khu vực tiếp giáp với dự án chuẩn bị
triển khai của Vin Group là dự án Vinpearl, do đó dễ hiểu vì sao có cơn sốt đất
như vậy.
Dựa theo Bảng giá Nhà nước về đất ở năm 2015 và năm 2020 của UBND
TP Hà Nội, thấy rằng giá đất ở nhà nước thuộc 2 tuyến đường Đào Xuyên và
Đa Tốn là hoàn toàn giống nhau do hạ tầng của 2 tuyến đường giống nhau, đều
có các tụ điểm quan trọng và là 2 tuyến đường chính, huyết mạch của xã. Từ
đó cũng có thể suy luận giá thị trường trên 2 tuyến đường này cũng sẽ tương tự
nhau, có chênh lệch thì cũng chênh lệch không đáng kể. Giá đất ở điều tra thị
trường dưới đây sẽ làm rõ sự thực trạng và sự thay đổi của giá đất ở trên địa
bàn xã Đa Tốn.
42

Bảng 2.3. Giá đất ở điều tra ngoài thị trường trên các tuyến đường
thuộc xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm
TT Vị trí
Điểm
điều tra
Giá bán
Hệ số
chênh lệch
Tỷ lệ tăng
(%)
2015 2020
Đường Đào Xuyên đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn
1
VT1
D11 13 200 44 500 3,3 237,1
2 D22 14 000 43 000 3,1 207,1
3
VT2
D21 11 000 36 500 3,3 231,8
4 D22 10 500 35 000 3,3 233,3
5
VT3
D31 10 200 32 000 3,1 213,7
6 D32 8 000 27 500 3,4 243,7
Đường Đa Tốn đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá
7
VT1
T11 15 000 45 000 3,0 200
8 T12 13 100 43 500 3,3 232,1
9
VT2
T21 12 200 36 200 3,0 196,7
10 T22 12 000 35 500 2,9 195,8
11
VT3
T31 10 000 31 000 3,1 210
12 T32 11 000 33 500 3,0 204,5
Đường Đa Tốn đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động
13
VT1
N11 15 000 46 000 3,1 206,6
14 N12 16 200 48 800 3,0 201,2
15
VT2
N21 14 000 45 000 3,2 221,4
16 N22 14 500 42 500 2,9 193,1
17
VT3
N31 13 200 33 000 2,5 150
18 N32 12 600 31 000 2,5 146
(Nguồn: Số liệu điều tra)
43

Từ bảng điều tra về giá đất ở trên các tuyến đường chọn để điều tra có
thể thấy giá đất trong 5 năm trở lại đây tăng rất lớn, dù số lượng điều tra là chưa
nhiều những cũng đã thể hiện một cách tương đối giá đất tại khu vực xã Đa
Tốn. Trong Bảng điều tra giá đất thị trường, thửa đất có giá tăng mạnh nhất từ
năm 2015 tới nay là thửa đất với điểm điều tra D32 với tỷ lệ tăng là 243,7%,
tương đương tăng gấp 3,3 lần so với năm 2015, điều đặc biệt ở đây là thửa đất
nằm ở VT3, dù không tiếp cận đường lớn nhưng giá trị thị trường thực tế vẫn
rất cao.
Nhìn chung, năm 2020 các thửa đất ở 3 tuyến đường điều tra tăng từ2,5
- 3,5 lần so với giá đất năm 2015. Giai đoạn năm 2015-2020 là một khoảng thời
gian dài để có những sự thay đổi, việc tăng giá đất như vậy cũng là điều tất yếu
trong quá trình đô thị hóa của huyện Gia Lâm nói riêng và TP Hà Nội nói chung.
Một trong những nhân tố làm tác động đên sự tăng giá đất phải kể đến
sự đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông của Huyện, giao thông chính là nhân tố quyết
định. Các hệ thống giao thông không chỉ được cải thiện, mở rộng mà cònđược
giải phóng mặt bằng để mở tuyến đường mới. Mặc dù xã Đa Tốn không có làng
nghề phát triển như xã Bát Tràng nhưng xã lại là cửa ngõ từ Quốc lộ 5A đến xã
Bát Tràng, việc mở tuyến đường Dương Xá – Đông Dư tạo điều kiện để các
phương tiện rút ngắn thời gian di chuyển. Hơn thế, dọc 2 bên đường thuộc địa
phận xã Đa Tốn hầu như là đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho người dân trồng
và bán cây giống, tạo kinh tế cho người dân. Ảnh hưởng của việc xây dựng các
tuyến đường đó đã tác động rất lớn giá đất trong các thôn của xã Đa Tốn.
Hình 2.7. Đường Đào Xuyên, xã Đa Tốn (Nguồn: Khảo sát thực địa)
44

Bảng 2.4. Giá đất ở thị trường trên một số tuyến đường chính
thuộc xã Đa Tốn năm 2020
TT Tuyến đường
Giá thị trường trung bình
VT1 VT2 VT3
1
Đường Đào Xuyên đoạn từ
cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn
43 750 35 750 29 750
2
Đường Đa Tốn đoạn từ
đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá
44 250 35 850 32 250
3
Đường Đa Tốn đoạn từ
chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động
44 740 43 750 32 000
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Từ Bảng giá đất ở thị trường trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn
có thể nhận thấy giá đất ở trên các tuyến đường này tương đối giống nhau, có
sự chênh lệch nhưng rất ít. Nhưng nhận thấy giá đất trên tuyến đường Đa Tốn
đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động lại có giá cao và cao hơn hẳn hai
tuyến đường kia, lý do vì đây là khu vực tái định cư, người dân đang có xu
hướng chọn những vị trí rộng rãi, không gian trong lành, có khoảng cách ngoài
những khu sầm uất như ngã ba Đa Tốn với nhiều lượt phương tiện di chuyển.
Đất đai tại thôn Ngọc động được cho là đang sốt giá trong 1-2 năm trở lạiđây.
Kết quả điều tra giá đất ở thị trường trên các tuyến đường thuộc xã Đa
Tốn cho thấy thực trạng giá đất ở tại xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm
nói chung là tương đối cao của khu vực ngoại ô thành phố Hà Nội. Cụ thể hơn
trong khu vực huyện Gia Lâm cùng với Trâu Quỳ, Cổ Bi, ... thì xã Đa Tốn là
một trong những khu vực có giá đất cao của huyện.
Qua việc điều tra giá đất ở thị trường, ta so sánh được giữa giá đất ở thị
trường với giá đất ở do Nhà nước ban hành, từ đó thấy được sự chênh lệch lớn
giữa hai mức giá để có những sự giải pháp phù hợp, tạo hiệu quả trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
45

Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới sự tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới

Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới sự tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới sự tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới

Similaire à Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới sự tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới (20)

Plus de Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877

Plus de Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877 (20)

Dernier

Dernier (20)

Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới sự tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới