1. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
2. C. Bloemendalerpolder Weesp
Grootschalig, zeker en flexibel
• Jurriën Veldhuizen partner Deloitte Real Estate Advisory
• Mariet Schoenmakers directeur AM Concepts AM
• Harm Janssen
directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling
• Suzanne van den Noort
programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland
6. 1. Inleiding
2005: Betrokken partijen treden in overleg over een publiek-private samenwerking
Betrokken publieke partijen zijn:
Ministeries (voormalig) van VROM, LNV en V&W, Provincie Noord Holland, Gemeenten Weesp en Muiden en het Waterschap Amstel Gooi en
Vecht.
Betrokken private partijen zijn:
AM, Ymere, Adriaan van Erk, Van Wijnen Groep, Bouwfonds Property Development, Blauwhoed Eurowoningen en Delta Loyd
vastgoedontwikkeling.
2006: Kwartiermaker
2007: Anticipatieovereenkomst
-6-
9. 2. Mijlpalen
2006: Nota Ruimte
Februari 2007: Anticipatieovereenkomst (AOK)
Augustus 2008: Onderhandelingsakkoord
Januari 2010: Concept Masterplan & Akkoord Sluitende Businesscase
Juni 2010: Vaststelling Structuurvisie Noord Holland 2040
September 2010: Besluit verlenging AOK tot en met 1 juli 2011
...
-9-
11. 2. Heroriëntatie samenwerking
Concept masterplan Bloemendalerpolder met de gemaakte (financiële) afspraken blijkt niet meer haalbaar
Begin 2011: Partijen nemen een bezinningsperiode in acht
– Essenties (publieke) partijen: wat moet en wat mag? (A4-tje)
– Bij wie hoort welke rol?
Voorjaar 2011: Private partijen doen een voorstel om te komen tot een haalbare business case
30 juni 2011: Akkoord Publiek-Private Stuurgroep
30 juni 2011: Besluit verlenging AOK tot en met 1 april 2012
- 11 -
17. 4. Programma (groen/rood/grijs)
Programma
Woningen 2.350-2.750
Bereikbare woningbouw 10%
Plangebied Circa 490 ha
Oppervlakte nieuwe A1 Circa 60 ha
Strategisch groen/blauw (= 2/3 van plangebied minus A1) Circa 295 ha
Woongebied (incl. openbaar gebied en bestaande kavels), Circa 135 ha
hoofdinfrastructuur en ontsluitingsweg
- 17 -
24. 4. Principes nieuw akkoord, “An offer they can’t refuse”
RRAAM (Regioprogramma Amsterdam Almere Markermeer):
“………. In het huidige repertoire van woonmilieus in de noordelijke Randstad ontbreken vooral bijzondere
stedelijke woonmilieus en bijzondere landelijke en suburbane woonmilieus. Op dit moment is er geen aanleiding
om te twijfelen aan de omvang van de woningbehoeften op lange termijn………”
Publieke partijen: Stellen kwaliteitseisen
– Ruimtelijke kwaliteitseisen,
– Enkele eisen aan fasering en invulling woningprogramma
Privaat consortium: Ontwikkelen voor eigen rekening en risico
– Flexibiliteit in programma en fasering
Oprichting uitvoeringsorganisatie voor noodzakelijke publiek-private afstemming
- 24 -
25. 4. Samenwerking bezien vanuit privaat perspectief
Waarom vernieuwende samenwerking?
Waar liepen private partijen tegenaan?
Waarom niet door in het ‘oude’ model?
Wat gaf de doorslag voor de nieuwe insteek?
Hoe ziet de uitvoeringsorganisatie er uit?
- 25 -
29. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (3/6)
Heroriëntatie ruimtelijke uitgangspunten
groen/blauw
– 2/3 groen voor recreatie blijvend hard uitgangspunt
– recreatieve schakel
– geen bebouwing op de Vechtoever en Bredius locatie
– meer gebiedseigen inrichting van het groen-blauw
water
– integrale wateropgave
– water als ruimtelijke kwaliteit
woningbouw
– OV knooppunt centraal
– oriëntatie op Weesp
– bebouwing zo ver mogelijk van de A1
– lager woningaantal dan oud Masterplan
infrastructuur
– zoveel mogelijk laten liggen van kabels en leidingen
– versterking relatie Weesp
– verbinden A1 met Weesp door middel van een nieuwe ontsluiting
- 29 -
30. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (4/6)
Uitgangspunten nieuw afsprakenkader en businesscase
geen tekorten voor publieke partijen: sluitende business case
voldoen aan de ruimtelijke uitgangspunten
geen gedetailleerd plan maar afspraken over de essenties en bandbreedtes
volledige private ontwikkeling inclusief groen, blauw en grijs
- 30 -
31. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (5/6)
Publieke verantwoordelijkheden:
doorlopen van de planologische procedures
inzet van instrument onteigening waar nodig
financiële bijdragen: bijdrage kwaliteitsfonds €5 miljoen
onderzoek naar instellen duurzaamheidsfonds
inspanningsverplichtingen geluidswerende maatregelen, verplaatsing 150 kV
beheer en onderhoud na aanleg
- 31 -
32. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (6/6)
Conclusie: waarom is het gelukt aan publieke zijde?
ontwikkeling stond niet ter discussie: uitgangspunt bij de heroriëntatie
ruimte geschapen voor fundamentele heroriëntatie: alle wegen stonden open
bereidheid private partijen tot lagere grondinbreng (afboeken)
aantal expliciete politieke onwenselijkheden met nieuwe plan van de baan
bereidheid tot sturing op afstand in ruil voor gewenst risicoprofiel
verankering van de garanties tot sturing op hoofdlijnen via PvE’s
- 32 -
33. 5. Conclusie
Samenwerking
Samenwerking is 50/50 tot de SUOK
Partijen hebben goed nagedacht over hun eigen agenda en deze gedeeld
Scherpe rol en risicoverdeling (risico’s leggen bij degene die ze kan beheersen)
Partijen houden, ondanks de crisis, vertrouwen in de samenwerking
Onderhandelingen & ontwerp lopen parallel
Ontwerp & business case
Gezamenlijk opdrachtgeverschap naar ontwerpers
Partijen rekenen (en tekenen) gelijktijdig en transparant
In moeilijke tijden vasthouden aan kwaliteit
Ruimtelijk invulling van uitgewerkt plan naar kaders en essenties (biedt flexibiliteit)
- 33 -
35. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
36. C. Bloemendalerpolder Weesp
Grootschalig, zeker en flexibel
• Jurriën Veldhuizen partner Deloitte Real Estate Advisory
• Mariet Schoenmakers directeur AM Concepts AM
• Harm Janssen
directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling
• Suzanne van den Noort
programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland
38. Even voorstellen ...
•Mariet Schoenmakers – AM
Director AM Concepts
Ruimtelijke Ontwikkeling Bloemendalerpolder
•Suzanne van den Noort – Provincie Noord-Holland
Programmanager Bloemendalerpolder
Publieke partijen
•Harm Janssen – Bouwfonds Ontwikkeling
Directeur Ontwikkeling regio Noord-West
Privaat consortium
39. Inhoud
1) Inleiding
2) Mijlpalen
3) Ruimtelijk plan
4) Nieuwe principes samenwerking
5) Conclusie
40. 1. Inleiding
•2005: Betrokken partijen treden in overleg over een publiek-private samenwerking
Betrokken publieke partijen zijn:
Ministeries (voormalig) van VROM, LNV en V&W, Provincie Noord Holland, Gemeenten Weesp en Muiden en het Waterschap Amstel Gooi en Vecht.
Betrokken private partijen zijn:
AM, Ymere, Adriaan van Erk, Van Wijnen Groep, Bouwfonds Property Development, Blauwhoed Eurowoningen en Delta Loyd vastgoedontwikkeling.
•2006: Kwartiermaker
45. 2. Heroriëntatie samenwerking
•Concept masterplan Bloemendalerpolder met de gemaakte (financiële) afspraken
blijkt niet meer haalbaar
•Begin 2011: Partijen nemen een bezinningsperiode in acht
Essenties (publieke) partijen: wat moet en wat mag? (A4-tje)
Bij wie hoort welke rol?
•Voorjaar 2011: Private partijen doen een voorstel om te komen tot een haalbare
business case
•30 juni 2011: Akkoord Publiek-Private Stuurgroep
51. 4. Programma (groen/rood/grijs)
Programma
Woningen 2.350-2.750
Bereikbare woningbouw 10%
Plangebied Circa 490 ha
Oppervlakte nieuwe A1 Circa 60 ha
Strategisch groen/blauw (= 2/3 van plangebied minus A1) Circa 295 ha
Woongebied (incl. openbaar gebied en bestaande kavels), Circa 135 ha
hoofdinfrastructuur en ontsluitingsweg
58. 4. Principes nieuw akkoord, “An offer they can’t refuse”
RRAAM (Regioprogramma Amsterdam Almere Markermeer):
“………. In het huidige repertoire van woonmilieus in de noordelijke Randstad ontbreken vooral bijzondere stedelijke
woonmilieus en bijzondere landelijke en suburbane woonmilieus. Op dit moment is er geen aanleiding om te twijfelen aan de
omvang van de woningbehoeften op lange termijn………”
•Publieke partijen: Stellen kwaliteitseisen
Ruimtelijke kwaliteitseisen,
Enkele eisen aan fasering en invulling woningprogramma
•Privaat consortium: Ontwikkelen voor eigen rekening en risico
Flexibiliteit in programma en fasering
•Oprichting uitvoeringsorganisatie voor noodzakelijke publiek-private afstemming
59. 4. Samenwerking bezien vanuit privaat perspectief
•Waarom vernieuwende samenwerking?
•Waar liepen private partijen tegenaan?
•Waarom niet door in het ‘oude’ model?
•Wat gaf de doorslag voor de nieuwe insteek?
•Hoe ziet de uitvoeringsorganisatie er uit?
61. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (1/6)
Waarom vernieuwende samenwerking?
•Ruimte voor fundamentele heroriëntatie: ruimtelijk, ontwikkelingsstrategie
•Uitgangspunten provincie heroriëntatie
nut en noodzaak niet ter discussie
provinciale structuurvisie
flexibiliteit in de uitvoering mogelijk
groenopgave centraal 2/3
geen financiële risico’s
geen uitvoeringsrisico’s
63. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (3/6)
Heroriëntatie ruimtelijke uitgangspunten
•groen/blauw
2/3 groen voor recreatie blijvend hard uitgangspunt
recreatieve schakel
geen bebouwing op de Vechtoever en Bredius locatie
meer gebiedseigen inrichting van het groen-blauw
•water
integrale wateropgave
water als ruimtelijke kwaliteit
•woningbouw
OV knooppunt centraal
64. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (4/6)
Uitgangspunten nieuw afsprakenkader en businesscase
•geen tekorten voor publieke partijen: sluitende business case
•voldoen aan de ruimtelijke uitgangspunten
•geen gedetailleerd plan maar afspraken over de essenties en bandbreedtes
•volledige private ontwikkeling inclusief groen, blauw en grijs
65. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (5/6)
Publieke verantwoordelijkheden:
•doorlopen van de planologische procedures
•inzet van instrument onteigening waar nodig
•financiële bijdragen: bijdrage kwaliteitsfonds €5 miljoen
•onderzoek naar instellen duurzaamheidsfonds
•inspanningsverplichtingen geluidswerende maatregelen, verplaatsing 150 kV
•beheer en onderhoud na aanleg
66. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (6/6)
Conclusie: waarom is het gelukt aan publieke zijde?
•ontwikkeling stond niet ter discussie: uitgangspunt bij de heroriëntatie
•ruimte geschapen voor fundamentele heroriëntatie: alle wegen stonden open
•bereidheid private partijen tot lagere grondinbreng (afboeken)
•aantal expliciete politieke onwenselijkheden met nieuwe plan van de baan
•bereidheid tot sturing op afstand in ruil voor gewenst risicoprofiel
•verankering van de garanties tot sturing op hoofdlijnen via PvE’s
67. 5. Conclusie
Samenwerking
•Samenwerking is 50/50 tot de SUOK
•Partijen hebben goed nagedacht over hun eigen agenda en deze gedeeld
•Scherpe rol en risicoverdeling (risico’s leggen bij degene die ze kan beheersen)
•Partijen houden, ondanks de crisis, vertrouwen in de samenwerking
•Onderhandelingen & ontwerp lopen parallel
Ontwerp & business case
•Gezamenlijk opdrachtgeverschap naar ontwerpers
•Partijen rekenen (en tekenen) gelijktijdig en transparant
•In moeilijke tijden vasthouden aan kwaliteit
•Ruimtelijk invulling van uitgewerkt plan naar kaders en essenties (biedt flexibiliteit)
69. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
