2. Woningmarktsituatie in Duitsland
• Booming markt in alle metropolitane regio’s (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Rhein-
Main-regio, Stuttgart, München), zelfs in B en C-locaties
• Toenemende groei in de middelgrote steden (Nürnberg, Münster, Aken,etc.)
• Leegloop landelijke gebieden, krimp tot -30%
• Enorme prijsstijgingen in de koopsector sinds 2012, nog steeds voortdurend
• Grote huurprijsstijgingen in de huursector tussen 2012-2014, groei zwakt nu iets af
• Grondbezit is vooral een particuliere aangelegenheid, vele speculanten op de markt (uit
alle hoeken in de wereld: Rusland, Ierland, Griekenland), maar ook professionele
ontwikkelaars (Aurelis, voortgekomen uit het spoorwegbedrijf)
• Indien grondeigenaar de Bundesrepubliek Deutschland is, dan verkoop alleen tegen
hoogste biedingsprijs
• Corporaties bezitten weinig grond en hebben sinds 2000 weinig zelf gebouwd
3. Politieke bemoeiens met de woningmarkt in
Duitsland
• Tot 2013 is de woningmarkt geen aandachtspunt van de landelijke politiek en
incidenteel op lokaal niveau
• De scherpe huurprijsstijgingen in de steden schudden de politici wakker
• Nieuwe coalitie CDU/SPD besluit in 2015 de “Mietbremse”en het
“Bestellerprinzip” in te voeren.
• Op lokaal niveau willen de politici betaalbare woningen verplicht stellen bij de
ontwikkeling en realisatie van nieuwe projecten (instrument:
“städtebaulichen Vertrag bei Bebauungspläne”)
• Gebiedsontwikkeling als constructie voor gezamelijke grondexploitaties met
ontwikkelaars is vrij onbekend
4. Waarom is gebiedsontwikkeling in Duitsland
anders?
• Publieke-private samenwerkingen in grondexploitaties wordt nauwelijks
toegepast, o.a. omdat gemeentes nauwelijks grond bezitten; de meeste
gebiedsontwikkelingen worden door private partijen geïnitieerd. Er zijn
uitzonderingen, zoals de Hafencity in Hamburg.
• De overheden zien hun rol beperkt tot het faciliteren van de
bouwmogelijkheden door het creëren van bestemmingsplannen, die meestal
zeer gedetailleerd zijn en geen flexibiliteit bieden voor de lange termijn.
• Alle ontsluitingskosten moeten in principe door de initiator betaald worden,
daarbovenop in toenemende mate ook de gesubsidieerde en betaalbare
woningen.
• Grüne Wiese projecten met meer dan 500 huizen (“Vinex”) komt in Duitsland
nauwelijks nog voor: er is onvoldoende vraag naar wonen op deze locaties en
binnenstedelijk wonen heeft ook politiek prioriteit (ook bij beleggers)
8. Invloed van locale (wijk) politiek en “Wutbürger” zeer groot
De macht van de lokale politiek
De georganiseerde tegenstanders
De Berlijnse “Wutbürger”
Testcase Tempelhof……wordt nu structureel probleem
8
15. Convenant Senat met Bezirken (juni 2014)
Versnelling procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen door:
55 nieuwe medewerkers
Extra financiële bijdrage van €500 per verleende bouwvergunning per woning, indien
binnen 6 maanden verstrekt
Bouwvergunning moet binnen 6 maanden worden verleend, minstens 12.000 per jaar
Bestemmingsplanprocedure moet binnen 24 maanden zijn afgerond
Sanctie: Senat gaat het project zelf aanpakken
15
16. Convenant met de branche-organisaties
Nieuwbouwproductie doelen per jaar per branche-organisatie (BFW 6.000 /
BBU 3.000 / EFH 2.000)
Onderschrijven van het StEP Wohnen (beleidsplan woningbouwpolitiek)
Huurprijzen voor alle lagen van de bevolking
Gemengde woongebieden
Duurzame woningbouw
Actieve bevolkingsparticipatie
16
17. Stedenbouwkundig contract (alleen bij nieuwe
bestemmingsplannen)
1) Vaste kostenregeling voor voorzieningen
Alle planning- en advieskosten
Alle ontsluitingskosten
Noodzakelijke kosten voor de bouw van scholen en kinderdagverblijven
Ter beschikking stellen van grond voor openbare voorzieningen
2) Als er nog financiële ruimte is (op basis van “Angemessenheit” :
gepast/toereikend) >>>>> bouw van huurwoningen met huurprijs- en
toelatingscriteria (sociale woningbouw), doelstelling 33% van de
woningaantallen
17
18. Standaardwaarden kosten
• Gemiddelde woninggrootte 75 m² Wohnfläche ; 2 mensen/woning
• Brutto/Wohnfläche 75%
• Kinderspeelplaatsen 1 m²/inwoner (€100 / m²)
• Kinderdagverblijfplekken: 6% van alle inwoners (€ 25.000/plek)
• Basisschoolplekken: 6% van alle inwoners (€37.000/plek)
• Groenvoorzieningen: 6 m² / inwoner
• Aanleg groen: € 60 / m²
• Aanleg straten: € 150 / m²
• Aanleg voetpaden: € 40 / m²
• Grondwaarde voor overdracht t.b.v. infrastructuur € 5 / m²
• Grondwaarde voor overdracht t.b.v. openbaar groen en speelplaats € 30 / m²
• Kostenbijdrage voor ontsluiting buiten het bestemmingsplangebied € 150 / m²
18
19. Wat is “angemessen”?
Uitgangspunten:
Alle kosten, die uit dit stedenbouwkundig contract voortvloeien via
standaardwaarden
Totale economische voordelen voor de contractpartners
Waardestijging grond door bestemmingsplan moet (deels) worden
aangewend voor deze kosten
Vaststelling Marktwaarde door Bodenrichtwertverfahren, startwaarde in
principe 50%, tenzij de ontwikkelaar kan aantonen, dat dit voor zijn
project niet klopt
Angemessen is, dat de som van alle kosten (inkl. sociale
woningbouw) de grondwaardestijging niet overschrijdt.
19
21. Sociale woningbouw in het nieuwe model
• Totale kosten zonder grond: €2.000 / m²
• Aandeel grondkosten max. €500 / m² (geldt voor elke locatiekwaliteit)
• Indien de grondkosten in werkelijkheid > €500 / m² bedragen, is het
verschil van belang bij de bepaling van de Angemessenheit.
• Huurprijs: gemiddeld €6,50 / m², huurstijging per jaar €0,20
• Subsidie om tot 0% rendement te komen
• Rentevrije hypotheek (2% aflossing/jaar) max. €1.200/m², max €64.000,
dus ideale woninggrootte: 53,3 m²
21
22. Fictie en werkelijkheid in Berlijn
• Grond is veelal in bezit van speculanten
• Grond in bezit van Rijksoverheid en het Bundesland Berlijn moet wettelijk aan de hoogst
biedende ontwikkelaar verkocht worden
• Bouwkosten stijgen tot boven de €2.000 / m²
• Politiek in een aantal Bezirken beweegt zich op een andere golflengte
• Publieke opinie is tegen nieuwbouw
• Kwaliteit staf bij de Bezirken is vaak niet opgewassen tegen die van de vastgoedpartners en
bezitten niet de middelen om effectief te kunnen handelen
• Het nieuwe beleid is pas sinds 1 september van kracht, iedereen wacht af op het eerste
resultaat.
• Projecten zonder bestemmingsplan hebben de voorkeur
• Er wordt nog minder gebouwd, dus prijzen stijgen verder.
22
