SERVICE Magazine 19.3 Thema: Leegstand More information: www.service-studievereniging.nl Or: chiefeditor@service-studievereniging.nl

1. ja argang 19
nUMMEr 3
jUni 2012
MAGAZINE
Thema
leegstand Vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’
De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble
Interview: Real Estate Investment Trusts
Crisis-woordvoering is een vak

2. Colofon
Redactioneel
Algemeen Geachte lezer,
SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting
SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine
wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de Enige mate van leegstand – welbekend als frictieleegstand – is gezond om dynamiek in
studievereniging van de studierichting Real Estate de vastgoedmarkt te behouden. De ontwikkelingen van de laatste jaren hebben er echter
Management and Development van de faculteit voor gezorgd dat deze gezonde waarden ruimschoots overschreden zijn. Hierbij spant
Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eind-
hoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in de kantorensector de kroon met een huidig leegstandspercentage van nabij veertien
een oplage van circa 1.500 exemplaren. procent, waar waarden van vier tot acht procent als gezond beschouwd worden.
Alleen daarom al reden genoeg om het thema van deze editie van het SERVICE Magazine
Bronnen
Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen te wijden aan ‘leegstand’. Dat dit onderwerp vandaag de dag van grote betekenis is,
uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien blijkt niet alleen uit de actualiteit. Het grote animo van partijen dat heeft uitgesproken
van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige een inhoudelijke bijdrage te willen leveren aan deze editie bevestigde dit gegeven.
doeleinden is alleen toegestaan met toestemming
van het bestuur van studievereniging SERVICE. Verschillende professionals beargumenteren hun visie, oplossingsrichtingen en/of
Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan creatieve omgang betreffende leegstaand vastgoed in het themagedeelte.
geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
Bestuur
Naast onderwerpen gerelateerd aan het thema leegstand, bevat dit magazine artikelen
Tim Schelle Voorzitter die andere actuele onderwerpen belichten, met soms interessante raakvlakken.
Janneke Koeleman Secretaris Zo gaan Reinout Wibier en Lawrence Longue in hun artikel in op de welbekende ‘Bubble
Marco van der Spank Penningmeester
Rick Willems Acquisiteur and Burst’; enerzijds vanuit juridisch perspectief en anderzijds vanuit een wereldwijde
Tim Op Heij Hoofdredacteur magazine benadering van Real Estate Investment Trusts.
Judith Wintraecken Hoofdcommissaris
reiscommissie
Dit is het derde en daarmee het laatste magazine van dit bestuursjaar, dat dus met de
Stichtingsbestuur huidige redactiesamenstelling is bewerkstelligd. Het klinkt wellicht cliché om tijdens dit
Steven de Ridder Voorzitter schrijven terug te kijken naar het afgelopen redactie- en bestuursjaar, toch geeft dit jaar
Ella Stoop Penningmeester
Roy Zöld Acquisitie een overschot aan redenen dit te doen. Er zijn namelijk grote stappen gezet in zowel het
Stefan van Hoef Magazine bestuur van studievereniging SERVICE als de redactie van SERVICE Magazine.
Paul Sengers Magazine Te beginnen bij het grote aantal nieuwe relaties die mede dankzij een proactieve
Raad van Advies
acquisitiecommissie tot stand zijn gekomen en de omvangrijke ledenomgeving die
drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) aanzienlijk gegroeid is en bovendien efficiënter wordt beheerd. Hiermee is het bereik
B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) van het magazine vergroot. Daarnaast is SERVICE dit jaar bezig geweest met het
ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)
drs. R.M. Weisz RA (Timevest) organiseren van verschillende activiteiten zoals twee drukbezochte SERVICE Symposia.
Wij zijn er bovendien van overtuigd dat we de stijging in kwaliteit, die het SERVICE
Als je doet wat
Redactie Magazine reeds enkele jaren doormaakt, hebben kunnen doorzetten. Wij hopen dat u dit
Als jij de drive hebt,
Tim Op Heij Hoofdredacteur
Jonne Besselink ook zo heeft ervaren. Ik ben de auteurs, redactieleden, de stichting van SERVICE
leuk
Michel van Dinther Magazine, de lay-out specialiste(n) en andere meewerkende partijen dan ook meer dan
vindt hoef je
Paul Jansen dankbaar voor hun bijdrage aan een zeer geslaagde negentiende jaargang van SERVICE
krijg je van ons ruim baan.
Philip van Susante
Magazine.
je Vormgeving
nooit te werken,
Eline Pellis Lay-out & kaft Ondanks de gedegen basis die in de voorgaande jaren is gelegd, hebben de redactie en
www.elinepellis.com
ik het tot stand laten komen van het SERVICE Magazine voortdurend als uitdaging
Drukwerk beschouwd. Aan het komende bestuur en de redactie de taak dit voort te zetten. Ik wens
Drukkerij OCC dehoog hen alle succes en plezier toe in en het komende jaar; het vierde lustrumjaar. Tot slot
Sponsoren
richt ik me tot u als lezer en wens ik u veel leesplezier toe voor nu en alle komende
dat noemen wij passie. ABN AMRO, Amsterdam School of Real Estate, edities.
Bouwkunde bedrijvendagen,Werken Continu
Brink Groep, bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-
Engineering, DHV, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN,
Syntrus Achmea leider van Nederland in bedrijfsmatig Op Heij
Tim onroerend goed. Door middel
Contactgegevens
van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on SERVICE Magazine wij onze
Hoofdredacteur the job’ leiden
2011 - 2012
Stichting SERVICE Magazine mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.
Vertigo 08H09
Postbus 513 W ij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel
5600 MB Eindhoven
en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de
T: 040 24 750 93
F: 040 24 384 88 drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff
W: www.SERVICE-studievereniging.nl
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures E: info@SERVICE-studievereniging.nl
binnen bouw en techniek op www.continu.nl Meer weten? Voor meer informatie kun je contact
opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff
telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.
2 Altijd de juiste mensen Service maga zine juni 2012

3. Inhoud
04 Lectori Salutem – Leegstand van Eindhoven voor het eerst in kaart
05 Vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’
07 De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, 18 10 Column – Volstand
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
Thema
12 Introductie thema: Leegstand
14 Scan en Reboot: Aanpak Duurzaam Transformeren
18 Leegstandbeheer anno 2012: Totaalaanpak om risico’s te minimaliseren en
rendement te optimaliseren
36 23 De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden!
26 Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties
29 Leegstand bestrijden begint bij duurzame renovatie
32 Leegstand als opstap naar herpositionering van winkellocaties
36 Vastgoed in het buitenland - Chinese spooksteden: staat er een ‘mega-bubble’ op barsten?
47 39 Interview: Real Estate Investment Trusts
42 Crisis-woordvoering is een vak
45 Eén jaar in de praktijk
47 Afstudeerder TU/e – De impact van een creatief milieu
50 SERVICE Actief
50 55 Afstudeerverslagen TU/e – REMD
58 SERVICE Symposium
59 Contact studievereniging SERVICE
60 Contact SERVICE Magazine

4. Lectori Vereenvoudiging
Ir. B.C. van Holland MRE A. van Kempen MSc MA
Erna van Holland studeerde Bouwkunde aan Anneke van Kempen werkt als beleidsmedewer-
de TU/e. Zij heeft bij verschillende project- ker bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
ontwikkelaars gewerkt en is 10 jaar geleden Koninkrijksrelaties, directoraat-generaal Wonen,
Bouwen en Integratie, voorheen onderdeel van
Salutem
haar eigen bedrijf gestart: COB-WEB advies.
welstandsbeleid
Momenteel begeleidt zij het M2 project bij het voormalig Ministierie van VROM. Ze houdt
Real Estate Management & Development: de zich bezig met verschillende facetten van de
Transformatiekaart van Eindhoven. bouwregelgeving, waaronder met het wel-
standsbeleid. Anneke studeerde Real Estate Ma-
nagement and Development aan de Technische
door ‘kan-bepaling’
Universiteit Eindhoven en Communicatie, Beleid
Leegstand van Eindhoven voeren. Dat betekent dat als een deel van een bouwblok leeg
staat, de kaart het hele bouwblok als leegstaand aangeeft.
en Management aan de Universiteit Utrecht.
voor het eerst in kaart
Door middel van kleurschakeringen en taartdiagrammen is
vervolgens geprobeerd beter inzage te geven in de mate van Op 22 november 2011 heeft de toenmalige stadsbouwmeester 1,2. De welstandscommissie brengt
leegstand. Mapinfo biedt vervolgens veel mogelijkheden om vervolgens een welstandsadvies3 uit aan de gemeente.
Leegstand is hot; het vormt het gesprek van de dag. Door het tv-programma verdere informatie toe te voegen, zoals bijvoorbeeld een minister van Binnenlandse Zaken en Deze welstandsadviezen mogen alleen gebaseerd zijn op
De Slag om Nederland heeft leegstand nu ook de aandacht gekregen buiten bereikbaarheidsindex. criteria uit de door de gemeente vastgestelde welstandsnota.
de professionele wereld. Het accent ligt daarbij vooral op de leegstaande Op 4 april jl. hebben de studenten de kaarten gepresenteerd. Koninkrijksrelaties een brief aan de Twee- Om de onafhankelijkheid en transparantie van het advies van
kantoren. Maar in een snel tempo komen er ook bijvoorbeeld bedrijven, Voorzichtig kunnen de volgende conclusies worden getrok- de commissies te waarborgen zijn in de artikelen 1 en 12b van
kerken en scholen leeg te staan. In Eindhoven is er geen beeld van alle ken: de Kamer gestuurd met plannen van het de Woningwet randvoorwaarden opgenomen waaraan
gebouwen die structureel leegstaan. Een mooie kans om studenten dit in • de bestudeerde wijken geven een totaal verschillend welstandscommissies moeten voldoen, zoals de limietstelling
beeld te laten brengen. beeld wat betreft leegstand; kabinet voor het welstandstoezicht. aan de zittingstijd van leden in de commissie en de verplich-
• in het centrum zijn de leegstaande kantoren en de ruim- ting openbare vergaderingen te houden. Deze randvoorwaar-
ten boven winkels het meest in het oog springend; De plannen betekenen voor de komende den bleken in 2003 nodig om de ontstane welstandspraktijk
• in Strijp, Stratum en Gestel is de meeste leegstand te te reguleren. Over het welstandstoezicht was door de
Samen met Fred Geers (Economie en Cultuur) van de gemeente Eindhoven is vinden langs de oude linten; jaren dat het voor gemeenten mogelijk ongecontroleerde samenstelling en werkwijze van de
gewerkt aan dit project. De opgave was als volgt geformuleerd: breng de • in Tongelre is de leegstand van bedrijfsgebouwen het welstandscommissies (en het tot dan toe niet verplicht zijn
leegstand van Eindhoven in kaart voor functies als kantoren, bedrijven, grootst, geconcentreerd aan de Kanaaldijk Noord en in wordt om te kiezen voor het al dan niet van welstandsnota’s) het beeld ontstaan dat welstandscom-
winkels, woningen en maatschappelijk vastgoed. Maak vervolgens een Oud Tongelre (o.a. sectie C); missies het welstandsbeleid zelf bepaalden.
gebiedsgerichte aanpak om de leegstand aan te pakken voor die delen van • in Woensel Zuid is de leegstand zeer versnipperd, het inschakelen van de welstandscommissie
Eindhoven die in de kaarten als probleemgebied naar boven zijn gekomen. gaat hier dan met name om woningbouw. Veel van de Kan-bepaling
In het derde kwartiel van het huidige studiejaar hebben 27 masterstudenten leegstand is te vinden in de wijkvernieuwingsgebieden. of de stadsbouwmeester voor de toets van Door de verplichting voor het opstellen van een welstandsnota
Real Estate Management and Development de leegstand in kaart gebracht. met inhoudelijke criteria voor de toepassing van welstands-
Zes groepen studenten zijn de wijken van Eindhoven in beeld gaan brengen, Peter van der Waerden, onderzoeker TU/e en medebegeleider bouwplannen aan welstand. In de brief toezicht in 2003 is de toets aan welstand transparanter en
te weten Centrum, Strijp, Stratum, Gestel, Tongelre en Woensel (Zuid), van het project, heeft nu de taak om de zes wijkkaarten bij eenduidiger geworden. Onderzoek wijst uit dat eenduidige
waarbij websites van het CBS, de gemeente Eindhoven en vastgoedaanbieders elkaar te plaatsen tot één overzichtskaart. Op 10 mei zitten we aan de Tweede Kamer wordt gesproken beoordeling van bouwplannen mogelijk is op basis van de
zijn geraadpleegd. De BAG-viewer die in opdracht van het ministerie van I&M bij wethouder Mary Fiers van gemeente Eindhoven aan tafel. welstandsnota, ook zonder dat daarbij advies wordt ingewon-
en het Kadaster is ontwikkeld leverde vervolgens informatie op pandniveau Zij is heel benieuwd naar de kaart met de transformatieopga- over het vervangen van de nu geldende nen bij een welstandscommissie.
en veldresearch was nodig voor de actualisatie van de gegevens. ven voor de toekomst. Hopelijk kan de inbreng van de Met de kan-bepaling wordt de plicht tot het inwinnen van een
Bij de totstandkoming van de kaarten is gebleken dat niet alle informatie studenten de stad een duwtje in de goede richting geven. verplichting voor gemeenten om advies welstandsadvies bij een welstandscommissie in artikel 6.2 van
goed op elkaar aansloot. De beschikbare GIS-kaart, ingebracht in MapInfo, het Besluit omgevingsrecht gewijzigd in een keuze voor
maakt het in eerste instantie alleen mogelijk om per bouwblok gegevens in te in te winnen door een ‘kan-bepaling’. gemeenten om welstandsadvies in te winnen bij welstands-
commissies. Wanneer zij niet kiezen voor het inwinnen van
welstandsadvies zal ambtelijke beoordeling plaatsvinden, ook
op basis van de welstandsnota. Gemeenten kunnen dus niet
Leegstaande gebouwen naar functie
Met het invoeren van de kan-bepaling wordt de regelgeving over welstand bij een andere externe partij advies inwinnen.
Stadsdeel Tongelre
verder vereenvoudigd, zonder welstandstoezicht in zijn geheel in te perken. Hiermee wordt gewaarborgd dat, als gemeenten kiezen voor
Koudenhoven Wonen (34) Al in de gewijzigde Woningwet van 1992 was de mogelijkheid voor de het inwinnen van welstandsadvies, de huidige voorschriften
Commercieel (1) gemeente aanwezig om voor een gebied geen welstandseisen van toepassing rondom welstandscommissies moeten worden nageleefd.
Maatschappelijk (14) te laten zijn. Gemeenten kunnen sinds die tijd dus kiezen voor het wel of niet Dit zijn de voorschriften in de artikelen 1 en 12b van de
Haagdijk Wonen/commercieel (15) voeren van welstandsbeleid binnen (delen van) haar gemeente. Wanneer een Woningwet, zoals de limietstelling aan de zittingstijd van
Maatsch./commercieel (1) gemeente kiest voor het voeren van welstandsbeleid, is zij sinds 2003 leden in de commissie. Met de kan-bepaling kan het proces
Wonen/maatsch./commercieel (4) verplicht een welstandsnota op te stellen met inhoudelijke criteria voor de van vergunningverlening worden versneld. Zogenaamde
toepassing van het welstandstoezicht. Bouwers weten daardoor bij het loketvergunningen (of flitsvergunningen) zullen vaker mogelijk
ontwerpen van gebouwen aan welke welstandscriteria de bouwplannen zijn. Veelal simpele bouwaanvragen kunnen ‘aan het loket’
worden getoetst. van de gemeente worden vergund. Vergaderingen van
welstandscommissies hoeven immers niet per se te worden
Huidige regelgeving over welstandscommissies afgewacht. Het proces van vergunningverlening kan dus
Wanneer een gemeente welstandsbeleid voert in een bepaald gebied, moet efficiënter en daardoor goedkoper worden. De kosten van
Doornakkers elke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen voor dat vergunningverlening kunnen daarnaast worden teruggedron-
gebied op grond van artikel 6.2 van het Besluit omgevingsrecht in de huidige gen doordat welstandscommissies als extern adviesorgaan
situatie voor advies worden voorgelegd aan de welstandscommissie of de niet hoeven te worden ingehuurd door gemeenten.
4 Service maga zine juni 2012 5

5. De kredietcrisis:
Beleidskeuzes namelijk vaak eisen aan gerelateerde of dezelfde aspecten
Prof. mr. R.M. Wibier
Als gemeenten niet kiezen voor enkel ambtelijke welstandstoetsen of enkel van een gebouw. Er kan een betere afstemming en een Prof. mr. Reinout M. Wibier, studeerde rech-
het inwinnen van welstandsadviezen bij de commissie, zullen gemeenten logisch geheel bereikt worden door deze ruimtelijke ten in Nijmegen (1999) en promoveerde na zes
beleidskeuzen moeten maken welke typen aanvragen voor omgevingsvergun- (kwaliteits)eisen te integreren tot één geheel. jaar full time in de advocatuur (Amsterdam en
New York) eind 2007 aan de Universiteit van
een uit de hand
ningen voor het bouwen een advies van de welstandscommissie behoeven. Tilburg. Thans is hij hoogleraar privaatrecht
Plantoetsers bij de gemeente weten daardoor welke bouwplannen zij aan de Slotwoord aan de Universiteit van Tilburg en advocaat bij
commissie moeten voorleggen en welke bouwplannen zij zelf moeten toetsen. Welstand is en blijft een gemeentelijke aangelegenheid. Allen & Overy LLP in Amsterdam
Gemeenten kunnen bijvoorbeeld bepaalde gebieden of type gebouwen Gemeenten kunnen al zelf kiezen of zij welstandsbeleid willen
gelopen asset
aanwijzen waarvoor de bouwplannen moeten worden voorgelegd aan de voeren. Daarnaast kiezen zij ook zelf de criteria in welstands-
welstandscommissie. Ook kunnen repeterende bouwplannen ( bijvoorbeeld nota’s waar welstand op wordt getoetst. Met de kan-bepaling huizenprijzen in de Verenigde Staten van Amerika een zo
meerdere woningen met eenzelfde ontwerp) uitgezonderd worden voor een worden de keuzemogelijkheden voor gemeenten verder ernstige financiële crisis heeft kunnen veroorzaken. De kern
welstandsadvies. De keuze voor het beleid hierin is geheel aan de gemeente. vergroot. Tegelijkertijd wordt de bouwer beschermd tegen van de verklaring is te vinden in securitizations, dat wil
price bubble
De beleidskeuze van een gemeente om advies van de welstandscommissie in subjectiviteit en ongelijke behandeling door de waarborging zeggen het herverpakken van (hypothecaire) leningen in
te winnen zal aan de orde kunnen zijn wanneer gemeenten (veel) zogenaam- die in de regelgeving omtrent welstandstoezicht is opgeno- verhandelbare obligaties.
de expliciete bepalingen, ofwel uitzonderingsbepalingen, hebben opgenomen men.
in de welstandsnota. Denk aan bijzondere gevallen waarin de gestelde criteria Securitizations en de kredietcrisis
in de welstandsnota niet voorzien. Dit komt veel voor in de eisen in wel- Tenzij het gaat over bouwwerken waarvoor in de vergunning wordt bepaald
1)
Iemand die een huis wil kopen, zal doorgaans eerst een
standsnota’s voor gebieden waar gemeenten innovatieve en nieuwe bouwvor-
dat deze slechts voor een bepaalde periode in stand mogen worden gehou-
den, met uitzondering van seizoensgebonden bouwwerken, of wanneer bij De directe aanleiding voor de krediet- lening bij de bank moeten aantrekken. De bank zal tot
men willen bevorderen. De regelgeving maakt het opnemen van dergelijke voorbaat vaststaat dat de omgevingsvergunning reeds op een andere grond zekerheid van de terugbetaling van die lening een recht van
expliciete bepalingen mogelijk, omdat het geen enkele gemeenteraad is dan welstand moet worden geweigerd. crisis is eigenlijk niets meer dan wat hypotheek bedingen op de aan te schaffen woning. Op die
gegeven om in een welstandsnota welstandscriteria op te nemen die én 2)
In het vervolg van dit artikel wordt met welstandscommissie zowel de wel- manier kan de bank zich verhalen op de executieopbrengst
voldoende concreet zijn voor bouwers én tegelijkertijd alle theoretisch standscommissie als de stadsbouwmeester bedoeld. wij in goed Nederlands een ‘asset price van de woning, mocht de leningnemer in gebreke blijven met
denkbare vormen van materiaalgebruik en vormgeving omvatten. de terugbetaling.
De gemeente bepaalt uiteindelijk altijd het welstandsoordeel. Gemeenten
bubble’ op de onroerendgoedmarkt
3)
zijn niet verplicht om een negatief advies van de welstandscommissie of
Toekomst stadsbouwmeester over te nemen. Zij kunnen het welstandsadvies naast zich Maar hoe financiert de bank deze hypothecaire leningen? Een
Op de langere termijn is het wenselijk het welstandsinstrumentarium te neer leggen wanneer zij van oordeel zijn dat de vergunning toch moet worden
verleend.
zouden noemen. Een prijsstijging van in van de mogelijkheden is om het geld dat door spaarders aan
integreren met ander ruimtelijk instrumentarium van gemeenten, zoals de bank is toevertrouwd te gebruiken. Dat leidt echter niet tot
bestemmingsplannen. Welstandsbeleid en bestemmingsplannen beschrijven dit geval woningen in (vooral) Amerika, een optimale wijze van financiering (Schwarcz, 2003, 2008)
en bovendien beschikken niet alle hypotheekaanbieders over
waarbij de prijzen niet meer kunnen (voldoende) spaargelden om op deze wijze alle verstrekte
leningen te financieren. Er moeten dus andere financierings-
worden verklaard door de intrinsieke bronnen worden aangeboord.
waarde van de goederen. Asset price “Securitizations leidden ertoe dat verlie-
bubbles zijn van alle tijden. Een bekend zen op de huizenmarkt als een agressief
virus door het hele financiele systeem
voorbeeld is de zogenoemde tulpenbol-
werden verspreid."
lengekte (tulipmania), die dateert uit
De verbinding tussen studenten en bedrijven Bij een securitization worden de leningen van een bank
de Gouden Eeuw en zich in Nederland (originator genoemd) inclusief de daaraan verbonden rechten
van hypotheek verkocht aan een speciaal daartoe opgerichte
afspeelde. Een explosieve stijging van
20 & 21
vennootschap, een special purpose vehicle (SPV).
De koopprijs voor de leningen trekt het SPV aan via de
de prijs van bloembollen, gevolgd door (internationale) kapitaalmarkten door obligaties uit te geven.
De obligatiehouders zijn voor wat de betaling van rente en
een plotselinge ineenstorting van die aflossingen betreft afhankelijk van de rente en aflossingen die
november 2012 prijs.
op de oorspronkelijke leningen door de huizenbezitters
worden betaald. De leningportefeuille van de originator (en
daarmee ook het risico van niet-betaling van rente en
aflossingen door de huizenbezitter) is op deze wijze verhan-
delbaar geworden en ligt niet meer bij de bank die de lening
Moderne voorbeelden zijn de internet-bubble van het begin van deze eeuw, verstrekte zelf. Accountingtechnisch leidt dat voor de bank tot
Carrière Lounge Lezingen waarbij astronomische bedragen werden betaald voor de aandelen van vooral balansverkorting. En, heel belangrijk: (daardoor) kan de bank
internet- en telecombedrijven die vaak nog nooit winst hadden gemaakt en, volstaan met het aanhouden van minder kapitaal, wat een
Workshops Bedrijvenmarkt zoals gezegd, de huizenprijzenstijging direct voorafgaand aan de kredietcrisis gunstig effect heeft op de prijs van het krediet (Wibier, 2011).
Gesprekken Inspiring Futures van 2007/2008.
Maar daar hield de financiële innovatie niet op. Zogeheten
Bubbles hebben de neiging om te barsten. De huizenprijzen in Amerika zijn structured investment vehicles (SIVs) kochten diverse series
dan ook flink gaan dalen. Dit artikel gaat over de vraag hoe daling van de (langlopende) obligaties op van verschillende SPVs, om zo
www.bouwkundebedrijvendagen.nl
6
Vertigo Plaza Technische Universiteit Eindhoven Service maga zine juni 2012 7

6. een mix aan obligaties te verkrijgen en daarmee risico te spreiden. De De housing-bubble hypothecaire leningen financieren. Wat wij in Nederland echter niet kennen, Schwarcz, S.L. (2008). The Future of Securitization. Verkregen
koopprijs voor deze investering wordt door het SIV op zijn beurt eveneens Levitin en Wachter (2010) onderzochten de oorzaken van de zijn echte sub-prime-leningen. Ten minste, wanneer je sub-prime definieert op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.
aangetrokken via de kapitaalmarkt door de uitgifte van (veelal) kortlopende prijsstijging van huizen in de Verenigde Staten in de periode als mensen die eigenlijk op voorhand niet in staat zijn aan hun verplichtingen cfm?abstract_id=1300928
obligaties. tussen 1997 en 2006. Zij beschrijven hoe juist securitizations onder de lening te voldoen. Wat wij in Nederland wel hebben, is een vrij hoge
De terugbetaling van deze obligaties is afhankelijk van de terugbetalingen op en de daaruit voortvloeiende overvloed aan goedkoop krediet nationale hypotheekschuld, gemiddeld een zeer hoge lening ten opzichte van Wibier, R.M. (2011). De kredietcrisis en het privaatrecht.
de door het SIV van (andere) SPVs aangekochte obligaties. Een zogenaamde moeten worden gezien als de belangrijkste oorzaak van de de waarde van het huis (soms tot wel 120 procent) en ten opzichte van het Verkregen op 17 april 2012, van http://arno.uvt.nl/show.
collateralised debt obligation (CDO) is geboren. stijging van de huizenprijzen (en daarmee indirect van de inkomen (vijf tot zes keer het jaarinkomen is geen uitzondering), hypotheek- cgi?fid=113588
kredietcrisis zelf, zo voeg ik daaraan toe). renteaftrek en andere verstorende overheidsmaatregelen en een stagnerende
Tijdens de kredietcrisis is het helemaal misgegaan met dit type obligaties. woningmarkt waar het aantal te koop staande woningen sterk toeneemt,
Toen de huizenprijzen in grote delen van de Verenigde Staten gingen dalen, Traditioneel werden de meeste hypothecaire leningen in de wellicht ten gevolge van het feit dat huizenverkopers niet of maar moeilijk
was het, mede door de complexiteit van veel van die obligaties, volstrekt Verenigde Staten verkocht aan de Federal Home Loan kunnen wennen aan de nieuwe realiteit op de woningmarkt.
onduidelijk wie nu welke verliezen had geleden of zou gaan lijden. Door de Mortgage Corporation (FHLMC), in de volksmond Freddie
crisis werd pijnlijk duidelijk dat securitizations ertoe hadden geleid dat de Mac, en aan de Federal National Mortgage Association Een heel interessant fenomeen in dit verband is de zogenoemde Herengracht
verliezen op de huizenmarkt door het hele financiële systeem waren verspreid (FNMA), in de volksmond aangeduid met Fanny Mae. Dat zijn Index, ontworpen door de Maastrichtse hoogleraar Eichholtz (Eichholtz 1996).
als een agressief virus waar iedereen potentieel last van had. zogenoemde government sponsored enterprises (GSEs), door Dat is een overzicht van de prijzen van grachtenpanden dat is gecorrigeerd
de overheid ingestelde organisaties. Freddie Mac en Fannie voor inflatie. Het unieke aan de index is dat zij start in 1628. De huizenprijzen
“Een goede consumentenbescherming tegen May hadden het bevorderen van krediet en het terugbrengen bereikten volgens die index een hoogtepunt in 1732. Vervolgens duurde het
van de daaraan verbonden kosten als voornaamste doelstel- 375 jaar voordat opnieuw een hoogtepunt werd bereikt in 2007(!). Dat geeft te
agressieve leningen had de crisis kunnen helpen lingen (Reiss, 2011). Zij richtten zich daarbij op de huizen- denken. Huizenprijzen waren in 2007 historisch hoog en dat is eigenlijk nog
voorkomen." markt door leningen te kopen van partijen die de bedragen steeds het geval. Er gaan dan ook steeds meer geluiden op die waarschuwen
daadwerkelijk uitleenden aan huizenbezitters (originators). voor een crash op de Nederlandse markt (Global house prices, the Economist,
Het sub-prime-virus Zij werkten met strenge regels voor wat het type leningen 24 november 2011). In de woorden van CPB-economen Van Ewijk en Teulings
Een tweede belangrijke factor bij het ontstaan van de kredietcrisis is de betreft dat zij ter overname accepteerden van originators. (Van Ewijk en Teulings 2009, p. 92): ‘Anders dan de meeste mensen denken,
ontwikkeling van zogenoemde sub-prime-leningen. Engel & McCoy (2011) Over het algemeen accepteerden zij uitsluitend zogenoemde is een huis over langere tijd bekeken niet per definitie een winstgevende
spreken in dit verband zelfs van het sub-prime virus. Het was immers dit type prime-leningen, dat wil zeggen leningen van goede kwaliteit belegging.’
leningen dat de grootste twijfels opriep en juist securitizations van dit type met een laag risico (Levitin & Wachter, 2010, p. 16). Freddie
leningen liepen de grootste risico’s. Risico’s die zich verwezenlijkten op het Mac en Fannie May verkochten de leningen op hun beurt aan Hoe het zal aflopen met de Nederlandse onroerend goedmarkt weet niemand.
moment dat de huizenprijzen gingen dalen en veel leningnemers van special purpose vehicles in het kader van securitization-trans- Maar een ding is wel duidelijk. De tijd dat de bomen tot in de hemel groeiden,
sub-prime-hypotheken in moeilijkheden kwamen met de rente en aflossingen acties. Sterker nog, de eerste securitization-transacties is voorlopig voorbij.
op hun leningen. hadden betrekking op juist deze leningen van de twee
Amerikaanse GSEs. Literatuur
Een sub-prime-lening is een lening die in een of meerdere opzichten afwijkt Eichholtz, P.M.A. (1996). A Long Run House Price Index: the Herengracht
van de standaard hypothecaire lening. In de Verenigde Staten wil standaard Maar daar kwam verandering in toen vanaf de jaren negentig Index, 1628-1973. Verkregen op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/
(prime) het volgende zeggen: een vast rentepercentage, een veilig aflossings- van de vorige eeuw ook andere partijen zich op grote schaal papers.cfm?abstract_id=598
schema en vaak een down-payment (aanbetaling) van twintig procent van de gingen bezighouden met securitization-transacties. Private
koopprijs, zodat het te lenen bedrag ‘maar’ tachtig procent is van de waarde marktpartijen zoals investment banks gingen, ongehinderd Engel, K.C., & McCoy, P.A. (2011). The Subprime virus (Hoofdstuk 8, 9 en 10).
van het huis (Nederlandse Vereniging van Banken, 2011). door regels met betrekking tot de kwaliteit van de onderlig- Engeland: Oxford University Press 2011
gende leningen, leningen verstrekken en onderbrengen in
De afwijkingen kunnen betrekking hebben op de eisen die worden gesteld securitizations. Zo ontstond de mogelijkheid om ook leningen Van Ewijk, C., & Teulings, C. (2009). De grote recessie – Het Centraal Planbu-
aan de kredietwaardigheid van de leningnemer (inkomensvereisten, het te verstrekken aan partijen met een lagere kredietwaardig- reau over de kredietcrisis. Amsterdam, Nederland: Balans
vermogen om een aanbetaling van twintig procent op het huis te doen) en op heid, met minder startkapitaal en met een hogere lening ten
het type lening. Maar nog belangrijker voor de kredietcrisis was het ontstaan opzichte van de waarde van het huis. Levitin A.J., & Wachter S.M. (2010). Explaining the Housing Bubble. Verkregen
van niet-traditionele leningvormen, zoals hypothecaire leningen waarbij de op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_
rente 1) geen vast percentage heeft, maar een variabel percentage (ARM, Er kwam op deze wijze bovendien meer geld beschikbaar id=1669401
adjustable rate mortgage), 2) wordt opgeteld bij de hoofdsom in plaats van omdat mensen meer konden lenen en dat geld heeft ertoe
betaald en 3) de enige betalingen zijn die de leningnemer verricht, zodat de geleid dat mensen hoge prijzen gingen bieden voor huizen. Nederlandse Vereniging van Banken (2011). Gedragscode Hypothecaire
lening zelf niet wordt afgelost gedurende de looptijd. In deze visie zijn securitizations dus een van de belangrijkste Financieringen. Verkregen op 17 april 2012, van http://drcwww.uvt.nl/its/
oorzaken van de financiële crisis. voorlichting/handleidingen/bibliotheek/apa.pdf
Sub-prime is gaan bloeien in een tijd dat de Amerikaanse overheid (met name
onder president George W. Bush, maar ook onder diens voorganger Clinton) “De tijd dat de bomen tot in de hemel Reiss, D.J. (2011). Fannie Mae, Freddie Mac, and the Future of Federal Housing
de markt zoveel mogelijk haar gang liet gaan en dat is waarschijnlijk niet Finance Policy: A Study of Regulatory Privilege. Verkregen op 17 april 2012,
toevallig (Engel & McCoy, 2011, Hoofdstuk 8, 9 en 10). Wanneer het gaat om groeiden, is voorlopig voorbij." van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1814271
regulering, wordt soms ten onrechte alleen gekeken naar de wijze waarop
banken moeten worden gereguleerd. Dat is uiteraard van groot belang, maar Onroerend goed-bubble in Nederland? Schwarcz, S.L. (2003). Securitization Post-Enron’, Cardozo Law Review Sympo-
ook een goede consumentenbescherming tegen agressieve leningen had de Ook in Nederland worden securitization-transacties op grote sium Issue on ‘Threats to Asset-Based Finance’. Verkregen op 17 april 2012,
crisis kunnen helpen voorkomen. schaal toegepast. Het is de wijze waarop banken hun van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=386601
8 Service maga zine juni 2012 9

7. Column Drs. E. Van de Woestijne
Edwin van de Woestijne (1969) studeerde bestuurskunde aan de Er-
Volstand
asmus Universiteit Rotterdam. Sinds 1994 is hij werkzaam in de Ned-
erlandse vastgoedsector. Na diverse functies bij Wereldhave werkt hij
sinds 2011 bij Bouwfonds REIM. Als Hoofd Asset Management IBCAM
is hij daar verantwoordelijk voor een portefeuille winkels, kantoren
en bedrijfsgebouwen ter grootte van circa 2,7 miljard euro. Hij schrijft
deze column op persoonlijke titel.
Enige tijd geleden sprak ik een manager van een grote
luchtvaartmaatschappij. Hij vertelde tevreden dat hun
bezettingsgraad gestegen was naar ongeveer tachtig
procent. Hij oogde ontspannen en ik kreeg niet de
indruk dat hij zich zorgen maakte over de toekomst inrichtingsbijdragen en andere incentives wordt de vraaghuur afge-
van zijn bedrijfstak, of over de financiering van zijn peld tot wat de huurder werkelijk netto moet betalen. Ook bij een
vloot. Op mijn beurt vertelde ik hem, dat in Neder- kantoor waarbij alle aanwezige huurders een lagere huur betalen dan
land nu ruim 14 procent van de kantoormeters leeg de veronderstelde markthuur wordt bij de vaststelling van de waarde
staat, en dat menig vastgoedfinancier eerder afbouwt uitgegaan van de laatste.
dan groeit. De ruimte die mij hier wordt gegeven is te
beperkt om in te gaan op alle verschillen en overeen- Het tweede opvallende verschil is de manier waarop de klant wordt
komsten tussen deze twee sectoren, maar enkele wil ik bediend. In de vastgoedbranche wordt de meeste tijd gestopt in
hier toch belichten. het binnenhalen van de nieuwe klant, en wordt het klantcontact
daarna beperkt tot het reageren op storingen en het afrekenen van
Ten eerste valt op, dat we in de vastgoedbranche de servicekosten. Een klant heet dan een huurder of een gebruiker.
vooral de focus lijken te leggen op het deel van ons Iedereen die wel eens vliegt, weet hoe het ook kan. Speciaal daar-
product waarvoor geen klanten zijn. Is het glas half voor opgeleide mensen zullen er gedurende de vlucht (de huurpe-
vol of half leeg? Is het u wel eens opgevallen dat het riode) voor zorgen dat het u aan niets ontbreekt. Regelmatig wordt
bord “Te huur” op een gebouw vaak veel groter is gevraagd of alles naar wens is, en krijgt u waarvoor u hebt betaald.
dan de logo’s van de zittende huurders? Geen enkele Eventueel kunt u tegen betaling gebruik maken van extra services.
weldenkende ondernemer gaat er bij de lancering van Zo gaat het ook in het hotel waar u verblijft en bij de meeste andere
een product of de investering in een productiemid- dienstverleners. Zij weten dat een tevreden klant vaker terugkomt en
del vanuit dat alles wordt verkocht voor de volle prijs, per bezoek meer besteedt. Met loyaliteitsprogramma’s wordt dat nog
of dat altijd honderd procent van de capaciteit wordt verder onderstreept.
benut. De luchtvaartondernemer weet dat, de bio-
scoopexploitant, de hotelier, de vrachtwagenbouwer “Okay”, hoor ik u denken, “dat is dan zo, maar wat kunnen we daar
en de fruitteler weten het. Zelfs dames met het oudste dan mee?” Ik hoop met deze korte vergelijking tussen twee op het
beroep ter wereld gaan er vanuit dat de klandizie wel oog verschillende sectoren u te prikkelen tot een positieve benade-
eens achterblijft bij het aanbod. Toch wordt er bij de ring van de kantorenmarkt. Als we bereid zijn om onze aannames te
investering in vastgoed al te vaak uitgegaan van de baseren op de reële kostprijs, zowel bij aanvang als gedurende de
veronderstelling dat het gebouw gedurende langere exploitatie, valt er een prima boterham te verdienen met de verhuur
periode volledig verhuurd zal zijn. Op die manier van kantoren. Als we dan de gebruiker weer als klant gaan zien zal
wordt de waarde bepaald, die echter geen duidelijke blijken dat die zeker bereid is om een passende vergoeding te gaan
correlatie heeft met de kostprijs van dat gebouw. Pro- betalen voor de aangeboden meters en de aanvullende diensten.
jectontwikkelaars hebben jarenlang een goed belegde Welke verhuurder zet straks als eerste stewardessen in, in plaats van
boterham verdiend, gebaseerd op het verschil tussen gebouwbeheerders? Wat mij betreft is het glas meer dan half vol!
waarde en kostprijs.
Edwin van de Woestijne
De luchtvaartmaatschappij koopt haar vliegtuigen
rechtstreeks bij de fabriek, in die sector kent men geen
dhv.nl
Aanpak leegstand volgens Hilbrand
projectontwikkelaars. Daarnaast weet een luchtvaart-
maatschappij exact wat de exploitatiekosten van haar
vloot zijn, en houdt zij rekening met toekomstige
kosten om de vloot bij de tijd te houden. Om de op-
“Leegstaand vastgoed biedt altijd mogelijkheden. Lege kantoren gebruiken voor andere functies is
brengst te maximaliseren wordt per aangeboden stoel
zowel financieel als technisch haalbaar. Het is een kwestie van matchen: bestemmingen waar wel
per vlucht bepaald wat de huurprijs daarvan moet zijn.
vraag naar is matchen met daarvoor geschikte panden. Leegstaand vastgoed kan veel beter benut
De klant wordt gelokt met een “vanaf prijs”, en betaalt
worden,” vindt Hilbrand. Door vastgoed een andere bestemming te geven of te herverkavelen neemt
vervolgens extra voor aanvullende services, brandstof-
het aanbod af. Dat zijn duurzame oplossingen met positieve effecten op gebouw en gebied. Om
toeslagen en dergelijke. Verhuurders van kantoren doen
het precies andersom. Potentiële klanten worden eerst deze aanpak financieel haalbaar te maken heeft Hilbrand samen met zijn team criteria ontwikkeld
geconfronteerd met wat we de markthuur noemen. om gebouwen te matchen met de gebruikersvraag.
Iedere huurder weet inmiddels dat de verhuurmakelaar
veel lijkt op een Noord-Afrikaanse marktkoopman. Je Niet de makkelijkste oplossing, maar die met het beste resultaat. DHV, altijd een oplossing verder.
weet dat er afgedongen kan worden, en dat je gek bent
als je de volle prijs betaalt. Met huurvrije periodes,
Advies- en ingenieursbureau
10

8. Introductie thema afbeelding 2
Groei Nederlandse kantoorvoorraad
proces keuzes gemaakt die de kwaliteit verhogen en de
Paul Jansen - SerVicE exploitatielasten verlagen. Het resultaat is een nieuw,
duurzaam en kwalitatief hoogwaardig kantoor dat
Leegstand Kantoorvoorraad [m2 v.v.o.], 1992-2010 - Nederland precies aansluit op de vraag van zowel de eigenaar als
van de eindgebruiker.
50.000.000
45.000.000 Ondanks alle nieuwe initiatieven en ontwikkelingen zal
Echter, rond 2002 liet het beeld van die veilige haven er de komende tijd een groeiende vraag komen naar
40.000.000
Leegstand. Menig vastgoedprofessional de eerste scheuren zien. Institutionele en goed geïn- leegstandsbeheer. Bob de Vlinder van Camelot leeg-
formeerde particuliere beleggers gingen beseffen dat 35.000.000 standbeheer zal het leegstandsbeheer anno nu stap
kan het woord eigenlijk al niet meer vraag en aanbod binnen de kantorenmarkt totaal niet 30.000.000 voor stap toelichten in het artikel ’Leegstandbeheer
m2 v.v.o.
op elkaar afgestemd waren. anno 2012: Totaalaanpak om risico’s te minimalise-
horen. De afgelopen jaren werd het De afgelopen zeven jaar heeft een proces plaatsgevon- 25.000.000 ren en rendement te optimaliseren’. Vanuit een korte
den van onderzoeken, overtuigen en accepteren. Met 20.000.000 introductie over leegstandsbeheer uit het verleden,
vastgoednieuws gedomineerd door ne- name de eigenaren en beleggers wilden in eerste in-
15.000.000
wordt opgebouwd naar de meest recente ontwikke-
stantie niet geloven dat hun bezit in werkelijkheid veel lingen. In het artikel wordt onder andere besproken
gatieve berichten over de problemen minder waard was dan waarvoor ze het in de boeken 10.000.000 waarom de het leegstandsbeheer in de afgelopen jaren
hadden staan. En doordat beleggers bleven investeren, drastisch is veranderd en op welke manier daar op in-
van leegstand in met name de kanto- bleven de ontwikkelaars en aannemers doorgaan met
5.000.000
gespeeld moet worden. Zo worden voor een aantal veel
het vergroten van de kantorenvoorraad (afbeelding 2) 0 voorkomende situaties mogelijke oplossingen gegeven.
renmarkt. Dit type vastgoed is sinds de
98
99
00
08
05
De huidige stand van zaken laat echter niets aan
04
20 6
09
Er wordt stilgestaan bij de verschillende betrokken
97
02
20 3
94
96
95
92
07
93
01
10
0
0
19
19
19
20
20
20
20
20
20
20
20
20
19
19
19
19
19
de verbeelding over. Van alle kantoorruimte staat 14 partijen en welke rol die betrokken partijen zullen
jaren zeventig actief gebruikt als inves- procent leeg. 6,5 miljoen vierkante meter vastgoed Onderwerpen moeten vervullen. Ook wordt er kort ingegaan op de
dat totaal geen inkomsten oplevert (DTZ Zadelhof) . Kantoorvoorraad Nederland recentelijk ingevoerde wetgeving die leegstandsbeheer
teringsinstrument door verschillende Ongeveer een derde van deze kantoorruimte staat al flink heeft veranderd en waarvan de gevolgen nog
meer dan drie jaar leeg. Op dat moment spreken we niet helemaal uitgerold zijn. Er wordt onder meer een
soorten beleggers. van structurele leegstand. De kans dat deze ruimte in de toekomst aan te pakken. Ook Arnout Ziegelaar van Coresta en nadruk gelegd op het feit dat leegstandsbeheer een
ooit nog wordt verhuurd is erg klein. Erik Groen van Tom Kretschmann van Maak<architectuur leggen de nadruk op goed professionele en onmisbare branche is geworden, waar
ABC Management zal in het eerste deel van zijn artikel onderzoek in het artikel ‘Scan en Reboot: Aanpak Duurzaam Trans- beleggers en eigenaars in de toekomst steeds vaker
“De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden!” formeren’ waarin de mogelijkheden onderzocht worden om kantoren gebruik van zullen maken.
Zowel institutionele als particuliere beleggers zagen de kantoren- verder ingaan op de huidige vraag naar kantoorruimte te transformeren naar andere functies. Maak<architectuur en Coresta
markt als een veilige haven voor hun investeringen. Dit is ook goed in Nederland. Hij beschrijft hierbij waarom er een ontwikkelen samen instrumenten en methodes om kansen en knel- De auteurs in deze editie van het magazine met als
terug te zien in het huidige aanbod. Ondanks de grote toevoegingen verschuiving heeft plaatsgevonden in de vraag naar punten te beoordelen bij het transformeren van leegstaande kanto- thema leegstand, behandelen ieder een eigen visie
van de afgelopen tien jaar is nog steeds meer dan de helft van de kantoorruimte en waarom leegstand een probleem is ren voor zorg en onderwijs. Hierbij worden verschillende methodes over de toekomst van leegstaand vastgoed. Dit is
huidige voorraad gebouwd tussen 1980 en 1999. dat alleen nog maar erger gaat worden en niet meer beschreven waarmee wordt geprobeerd meer grip te krijgen op de slechts een fractie van alle initiatieven en ontwikkelin-
zal afnemen. Daarbij wordt ook de nieuwe vraag naar belangrijkste factoren in een dergelijk proces. De focus in dit onder- gen die ondernomen worden om dit enorme probleem
duurzame kantoren naast het huidige aanbod gehou- zoek is voor een deel gelegd op de niet direct meetbare indicatoren. op te lossen. Na jarenlang steeds nieuwe constructies
afbeelding 1
den. Daaruit concludeert hij dat nieuwbouw niet de Door deze met een goede onderzoeksmethodiek op te sporen kan er en concepten uit te proberen is een ding zeker; er zal
Aanbod naar bouwperiode oplossing zal bieden, maar dat het transformeren en meer inzicht worden verkregen dat het besluitvormingsproces bij de geen universele oplossing komen die overal toegepast
vervangen van de huidige kantoren de enige uitweg is. transformaties kan ondersteunen. Er worden ook een aantal conclu- kan worden. Er worden nieuwe onderzoeken gedaan
In het tweede deel van het artikel wordt ingegaan op sies besproken die specifiek ingaan op de hoofdcriteria voor succes- en nieuwe instrumenten ontwikkeld, maar het oplos-
Nederlandse kantorenmarkt de aanpak van een dergelijke herontwikkeling. Zowel vol transformeren. sen van structurele leegstand zal per object bekeken
Aanbod naar bouwperiode per januari 2010 vanuit een juridische als een financiële benadering moeten worden. Er is geen universele oplossing want
wordt de herontwikkelingsopgave onder de loep geno- Gelukkig zijn we nu op een moment in tijd beland waarin het pro- de objecten zijn stuk voor stuk uniek. De visies op
men. bleem van structurele kantorenleegstand is geaccepteerd en men leegstand en de aangedragen oplossingen verschillen
2 2 1 1 (%) steeds meer de handen ineen slaat om oplossingen te zoeken. Wat van elkaar. Maar wat ze allen gemeen hebben is de wil
Om goed in te kunnen in te kunnen spelen op de hui- voorheen voor slapeloze nachten zorgde, staat nu centraal in de om het probleem op te lossen. En we weten allemaal
dige vraag is er goed onderzoek nodig. Paul Eerenberg nieuwe visies voor de toekomst. Leegstaande kantoren, van hoofd- dat als er een wil is, er altijd een weg gevonden kan
Voor 1900 heeft onlangs een masterthesis afgerond aan onze pijnen naar nieuwe kansen, nieuwe mogelijkheden. Door nieuwe worden.
26% 16%
1900 - 1919 eigen Technische Universiteit van Eindhoven. In het instrumenten, methodes en concepten wordt steeds meer mogelijk.
artikel “Transformatie van monofunctionele kantoor- Nu het stof van de leegstaande kantoren wordt afgeklopt blijkt dat Bronvermelding
1920 - 1939
locaties” blikt hij terug op zijn eigen onderzoek. In er voor een aantal nog een glansrijke toekomst in het verschiet ligt. DTZ Zadelhoff (2011). Van veel te veel. De markt voor
1940 - 1959 dit onderzoek, dat gericht was op Amsterdam, zijn Een schoolvoorbeeld hiervan is de nieuwe aanpak die wordt gebruikt Nederlands commercieel onroerend goed.
1960 - 1979 gebieden met weinig tot geen structurele leegstand bij de nieuwe huisvesting van Waterleidingbedrijf Dunea dat wordt
vergeleken met monofunctionele kantoorlocaties beschreven door Phlip Boswinkel in het artikel ‘Leegstand bestrij- DTZ Zadelhoff (2012). Nederland Compleet: Factsheets
1980 - 1999
met veel structurele leegstand. Door de verschil- den begint bij duurzame renovatie’. Bij de keuze van het nieuwe kantoren- en bedrijfsruimtemarkt.
52% na 2000 len duidelijk in beeld te krijgen, kan er nieuw inzicht hoofdkantoor is besloten om een bestaand kantoorcomplex te
verkregen worden in de mogelijke verbeterpunten bij renoveren. Hierbij werken de eigenaar en de huurder op een transpa- DTZ Zadelhoff (2010). Het aanbod veroudert. De Neder-
de herstructurering van monofunctionele kantoorlo- rante manier samen om er beide het beste uit te halen. Zo wordt er landse markt voor kantoorruimte.
caties. In de conclusie wordt er kort vooruitgeblikt samengewerkt aan de hand van het alliantiemodel, dat in het artikel
naar mogelijke manieren om deze probleemgebieden wordt toegelicht. Op deze manier worden gedurende het gehele
12 Service magazine ma art 2012 13