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不動明王地政士事務所 負責人/地政士
律德財務規劃顧問 不動產顧問
和諧國際管理顧問 不動產顧問
聯代廣場代書平台 代書顧問團隊
TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事
經歷
南山人壽保險公司 業務代表
中國信託商業銀行 客戶關係專員
宏觀財務顧問平台 總經理特別助理
CBRE Taiwan Consulting Analyst
證照/測驗
專技普考地政士(台灣)
專技普考不動產經紀人(台灣)
專技高考不動產估價師(台灣)
CFP ® 認證理財規劃顧問(台灣)
CFP ® 國際金融理財師(中國)
新北市都市更新推動師(台灣/培訓中) 2
11. • BLASH:Buy Low and Sell High
• 山頂上玩,有誰能贏?底部進場,不贏也難!
投資心法
• 存款、外匯、保險(儲蓄型保險、投資型保險)
• 股票、債券、基金、期貨、選擇權
• 創業、不動產
• 古董、精品、藝術品
常見投資工具
※衍生議題:
您認為不動產可以投資嗎?還是僅限居住?
11
22. 台灣三減
2005 土地增值稅 20%、30%、40%
2009 遺產及贈與稅 50%→10%
2010 營利事業所得稅 25%→17%
2008.11 USD 1.75兆 MBS (1.25兆)
2010.11 USD 6,000億 美國公債
2012.09
2012.12
USD 400億/月
USD 450億/月
MBS
美國公債
美國四QE
22
27. ※資料來源:全球房地產指南
Source: Global Property Guide
Country
Price
(US$/sq.m.)
Price
(US$/ping)
Price
(NT$10T/ping)
HK 22,814 75,418 226.2
Singapore 15,251 50,416 151.2
Japan 10,784 35,650 106.9
Taiwan 7,112 23,511 70.5
China 6,932 22,916 68.7
27
28. Country
Price per sq.m. x 100
/GDP per Capita
China 99.61
HK 60.11
Taiwan 33.99
Japan 28.03
Singapore 27.64
※資料來源:全球房地產指南
Source: Global Property Guide
28
33. 項次 評量指標 2013Q4~2014Q1
1 房價/所得 > 3至5倍 15倍以上 ★
2 房貸本息 > 家庭收入1/3 35.4% ★
3 房貸餘額/GDP > 40% V ★
4 年租金報酬率 < 5% V ★
5 房價/租金 > 20倍 64倍 ★
6 房價漲幅 > GDP成長率 V ★
7 房價短期漲幅 > 30% V ★
8 投資性需求 > 20% V ★
9 開工率 > 銷售率 V ★
10 空屋率 > 10% 10.50% ★
※資料來源:淡江大學產業經濟學系莊孟翰副教授
房價無泡沫破裂危機,卻有超額供給隱憂;宜格外注意流動性風險!
33
40. 不動產估價 財務管理
1 複利終價率 終值利率因子
(FVIF,Future Value Interest Factor)
2 複利現價率
現值利率因子
(PVIF,Present Value Interest Factor)
3 複利年金終價率
年金終值利率因子
(FVIFA,Future Value Interest Factor for
Annuity)
4 複利年金現價率
年金現值利率因子
(PVIFA,Present Value Interest Factor for
Annuity)
5 償還基金率
沉入基金因子
(SFF,Sinking Fund Factor)
6 本利均等(年賦)償還率
貸款常數
(MC,Mortgage Constant)
40
43. $ $ $ $ $ $ ?
• 使用時機:已知PMT(年金),求FV(終值)?
• 公式: 𝐹𝑉𝐼𝐹𝐴 =
(1+𝑟) 𝑛−1
𝑟
43
44. ? $ $ $ $ $ $
• 使用時機:已知PMT(年金),求PV(現值)?
• 公式: 𝑃𝑉𝐼𝐹𝐴 =
(1+𝑟) 𝑛−1
𝑟(1+𝑟) 𝑛
44
45. ? ? ? ? ? ? $
• 使用時機:已知FV(終值),求PMT(年金)?
• 公式: 𝑆𝐹𝐹 =
𝑟
(1+𝑟) 𝑛−1
45
46. $ ? ? ? ? ? ?
• 使用時機:已知PV(現值),求PMT(年金)?
• 公式: 𝑀𝐶 =
𝑟(1+𝑟) 𝑛
(1+𝑟) 𝑛−1
46
47. 唯三須背誦的公式
複利終價率:𝐹𝑉𝐼𝐹 = (1 + 𝑟) 𝑛
複利年金終價率: 𝐹𝑉𝐼𝐹𝐴 =
(1+𝑟) 𝑛−1
𝑟
複利年金現價率: 𝑃𝑉𝐼𝐹𝐴 = 複利年金終價率 × 複利現價率
=
(1+𝑟) 𝑛−1
𝑟
×
1
(1+𝑟) 𝑛 =
(1+𝑟) 𝑛−1
𝑟(1+𝑟) 𝑛
估價六式彼此互為倒數
複利終價率(FVIF) & 複利現價率(PVIF)
複利年金終價率(FVIFA) & 償還基金率(SFF)
複利年金現價率(PVIFA) & 本利均等償還率(MC)
※FVIF與PVIF是倒數,
FVIFA與PVIFA非倒數!
47
54. 貸款:3,000,000
貸款帳戶 NT$ 3,000,000
存款帳戶 NT$ 600,000
NT$600,000
房貸抵息活儲帳戶 600,000元 免息型房貸 3,000,000元
NT$2,400,000
僅需支付貸款
240萬元利息
NT$600,000
54
57. ※資料來源:中國信託商業銀行
指數型房貸 融資分期型房貸 理財型房貸 自購住宅貸款利息補貼
貸款額度 最高房屋鑑價之8成 無
自購住宅:220萬
修繕住宅:80萬
申請資格 年滿20歲之中華民國國民,信用正常。
經直轄市、縣(市)主管機
關審查核定符合規定條件並
發予「自購住宅貸款利息補
貼證明」或「修繕住宅貸款
利息補貼證明」並未逾規定
之申貸期限者。
貸款期間 20年 20年
一年一約,到
期視信用狀況
自動續約
自購住宅:最長20年
修繕住宅:最長15年
貸款利率
◎單一階段利率
1.95%~2.38%(機動)
◎二階段利率:1~24個月
1.90%~2.25%、 25個月後
利率2.10%~2.77%(機動)
◎三階段利率:略
◎單一階段利率
2.15%~2.79%(機動)
◎二階段利率:1~24個月
2.00%~2.64%、 25個月後
利率2.60%~3.24%(機動)
◎三階段利率:略
2.99%~3.99
%(機動)
0.842%~1.417%
帳戶管理費 6500元 6500元
提前清償
違約金
依「清償期間」採遞減方式收取 無 無
57
69. 型態 內容 持有 買賣移轉
贈與移轉
繼承移轉
限定期間
買賣移轉
成屋
房 建物
房屋稅
(囤房稅)
•契稅
•印花稅
•出售房屋之
財產交易所得稅(豪宅稅)
•房地合一所得稅
•契稅
•印花稅
•贈與稅
•遺產稅 特種貨物
及勞務稅
(奢侈稅)
地 土地 地價稅
•土地增值稅
•印花稅
•房地合一所得稅
•土地增值稅
•印花稅
•贈與稅
•遺產稅
預售屋
產 產權
•出售預售屋之
財產交易所得稅
•贈與稅
•遺產稅
※財政部:房地合一實價課稅預計2015年立法,2016年施行
紅字部分,表示稅負金額可能較重者
69
89. 準正 認領 收養
血緣關係 V V X
適用對象
親生子女
(非婚生子女)
親生子女
(非婚生子女)
非親生子女
行為方式 生父與生母結婚
任意認領
強制認領
以書面
向法院聲請
繼承權利 V V V
法律依據 民§1064
民§1065
~1067
民§1072
~1083-1
89
96. 假設於民104年12月31日前(登記完畢日)取得房&地:
1.土地:現時公告現值1,000萬,市價3,000萬;
逾2年以上出售時公告現值1,500萬,市價4,000萬
2.房屋:現時公告現值800萬,市價2,000萬;
逾2年以上出售時公告現值700萬,市價3,000萬
(本試算適用舊制稅率45%,暫不考量土地增值稅、契稅及買賣房屋相關成本)
方案一:父母贈與子女不動產,子女再出售
1.贈與時之贈與稅: (1,000萬+800萬-220萬) ×10%=158萬
2.出售時之房屋財產交易所得稅: (3,000萬-800萬) ×45%=990萬
3.合計: 1,148萬
方案二:父母贈與子女現金,子女購買不動產後再出售
1.贈與時之贈與稅: (5,000萬-220萬) ×10%=478萬
2.出售時之房屋財產交易所得稅: (3,000萬-2,000萬) ×45%=450萬
3.合計: 928萬
方案三:
如無處分可能者,未來以繼承方式移轉子女,稅負最低
土地增值稅免徵,遺產稅稅率10%,惟不動產取得成本依土地公告現值
及房屋評定現值
※資料來源:KPMG安侯建業 (2015.05.25)
96
97. 假設於民105年01月01日後(登記完畢日)取得房&地:
1.土地:現時公告現值1,000萬,市價3,000萬;
逾2年以上出售時公告現值1,500萬,市價4,000萬
2.房屋:現時公告現值800萬,市價2,000萬;
逾2年以上出售時公告現值700萬,市價3,000萬
(本試算適用新制稅率20%,暫不考量土地增值稅、契稅及買賣房屋相關成本)
方案一:父母贈與子女不動產,子女再出售
1.贈與時之贈與稅: (1,000萬+800萬-220萬) ×10%=158萬
2.出售時之房屋財產交易所得稅: (7,000萬-1,800萬) ×20%=1,040萬
3.合計: 1,198萬
方案二:父母贈與子女現金,子女購買不動產後再出售
1.贈與時之贈與稅: (5,000萬-220萬) ×10%=478萬
2.出售時之房屋財產交易所得稅: (7,000萬-5,000萬) ×20%=400萬
3.合計: 878萬
方案三:
如無處分可能者,未來以繼承方式移轉子女,稅負最低
土地增值稅免徵,遺產稅稅率10%,惟不動產取得成本依土地公告現值
及房屋評定現值
※資料來源:KPMG安侯建業 (2015.05.25)
97
99. 年期 1年期 2年期 3年期 4年期 5年期
原價 12萬 24萬 36萬 48萬 60萬
特價 10萬 18萬 24萬 28萬 30萬
節省
2萬
(2萬/年)
6萬
(3萬/年)
12萬
(4萬/年)
20萬
(5萬/年)
30萬
(6萬/年)
其他
服務優惠
9折 8折 7折 6折 5折
※參考服務內容:
1.不動產標的蒐集與仲介
2.不動產價量分析與評估
3.不動產產權調查與登記
4.不動產稅負諮詢與規劃
5.不動產規劃報告書
(1)基本定價:
a.不動產3處以內(視坐落決定)者,費用為NT$20,000;
原則含3地號+3建號,每多1筆地號或建號,酌加NT$500。
b.不動產超過3處者,每多1戶酌加NT$5,000。
c.稅務規劃另計,費用為節稅效益之5至10%。
(2)工作時數:
2周,共10個工作日(5日/周)。
99