2000\'li yıllarda gündemimize giren Kentsel Dönüşüm kavramı ve yeni yasal düzenleme ne tür haklar ve uygulama kolaylıkları sağlıyor? Gayrimenkul sektörünü bekleyen yeni gelişmeler nelerdir?

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM NEREYE
GİDİYOR?
PY GÜNLERİ
28 Temmuz 2010
İSTANBUL

2. İSTANBUL’UN YILLARA GÖRE DEĞİŞİMİ
1975 2000
2010

3. İSTANBUL’UN YILLARA GÖRE DEĞİŞİMİ

4. İSTANBUL’UN YILLARA GÖRE DEĞİŞİMİ

5. İSTANBUL’UN YILLARA GÖRE DEĞİŞİMİ
Yapılaşmış Alan Büyüklüklerinin Yıllara Göre Değişimi
120000
Alan Büyüklüğü (ha)
100000 18,38%
80000
15,68%
60000 12,60% 13,12%
40000 11,13%
20000
0
2,62
1975 1990 1995 2000 2005 2010
Yıl
YERLEŞİM ALANLARI GENİŞLİYOR
DOĞAL ÇEVRE VE KAYNAKLAR AZALIYOR !

6. İSTANBUL’UN YILLARA GÖRE DEĞİŞİMİ
İstanbul'un Yıllara Göre Nüfus Gelişimi
14000000
18,00%
12000000
18,00%
14,00%
10000000
15,00% 12.915.158
Nüfus
8000000
3.904.588 12,00% 10.018.735
6000000 13,00%
1.822.092 9,70%
4000000
6,50% 11,00%
2000000
8,50%
0
1960 1970 1975 1980 1985 1990 1997 2000 2007 2009
Yıl
NÜFUS SÜREKLİ ARTIYOR !

7. NİÇİN KENTSEL DÖNÜŞÜM
• Doğal Çevre ve Kaynakların
sürdürülebilirliği,
• Minimum fosil yakıt ve su
tüketilmesi, karbon salınımının
azaltılması
• Altyapı ve Ulaşım Maliyetlerinin
azaltılması,
• Kent içi seyahat süresi ve trafik yoğunluğunun
azaltılması,
• Kent Merkezleri köhneleşmesinin önlenmesi ve suç
oranlarının azaltılması,

8. NİÇİN KENTSEL DÖNÜŞÜM
• Mahalleler arası fiziksel, ekonomik ve sosyal farklılıkların
azaltılması,
• Kentsel yoksulluğun azaltılması,
• Kentsel standartların artırılması,
• Yerel iş potansiyelinin artırılması,
• Deprem riskinin azaltılması,
• Yalıtımı yapılmamış, asgari konfor koşullarını sağlamayan, enerjiyi
savuran yapı stoğunun düzeltilmesi,
• İstanbul’un global açıdan yarışan bir kent olması,

9. DÜNYADAN ve TÜRKİYE’DEN ÖRNEK
PROJELER
• İngiltere – Londra (Dockland, Elephant&Castle, Paddington)
• Güney Kore – Seul
• İspanya – Barselona
• Türkiye – Ankara (Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi)
• Türkiye – İstanbul (Zeytinburnu Pilot Projesi)

10. LONDRA - DOCKLAND

11. LONDRA - DOCKLAND
Kamu Özel Sektör İşbirliği

12. LONDRA - PADDINGTON
Mülk Sahipleri, Yatırımcılar, Sağlık ve Ulaşım Firmaları

13. LONDRA – ELEPHANT&CASTLE
Mahalle Sakinleri, Yerel İşletmeciler, Eğitim, Sağlık Kuruluşları, Sivil Örgütler

14. SEUL

15. SEUL

16. BARSELONA

17. BARSELONA

18. DİKMEN VADİSİ
Belediye, Gecekondu Sahipleri, Muhtarlar

19. PORTAKAL ÇİÇEĞİ VADİSİ
Belediye, Arsa Sahipleri, Girişimci

20. ZEYTİNBURNU PİLOT PROJESİ

21. DEVAM EDEN KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ

22. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi
24 Haziran 2010 tarih ve 27621 sayılı Resmi
Gazete’de 5998 sayılı
“Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına
İlişkin Kanun”
yayımlanmıştır.

23. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Uygulama Alanları
• Konut alanları,
• Sanayi alanları,
• Ticaret alanları,
• Teknoloji parkları,
• Kamu hizmeti alanları,
• Rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları
oluşturmak,
• Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek,
• Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya
• Deprem riskine karşı tedbirler almak

24. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Proje Alanının, Kentsel Dönüşüm Bölgesi
Olabilmesi için Gerekli Şartlar
• Belediye ve mücavir alan sınırları içersinde olması,
• Üzerinde yapı olan veya olmayan,
• İmarlı veya imarsız parseller,
• En az 5 ha, en çok 500 ha,
• Yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi,
• Etaplar halinde veya tek bir dönüşüm alanı belirlenebilir.

25. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Yetkili Birimler
• Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde
Bakanlar Kurulu kararı gereklidir.
• Büyükşehir Belediye ve mücavir alan sınırları içersinde
Büyükşehir Belediyesi yetkilidir.
• Büyükşehir Belediye meclisince uygun görülmesi halinde
ilçe belediyeleri kendi sınırları içersinde kentsel dönüşüm ve
gelişim projeleri uygulayabilir.

26. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Büyükşehir Belediyeleri’nin Yetkileri
• İmar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni
ve benzeri tüm imar işlemlerinde, Büyükşehir Belediyeleri yetkilidir.
• Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama
alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset
ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya
yetkilidir.
• İfraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve
yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile
yapılır.
• Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu
belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş
yıl süreyle durdurulur.

27. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Tapu ve Harçlar
• Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve
sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer
üzerinden belediyelere devredilir.
• Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki
gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine
kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne ve kadastro
müdürlüğüne bildirilir.
• Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden
yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte
biri alınır.

28. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Hukuki İşlemler
• Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece
kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden
proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine
göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar
kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
• Gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar,
mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

29. KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI
Diğer Maddeler
• 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine
enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde
kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut
satışı yapılabilir.
• Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul
sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip
oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak
giderlerine katılmak zorundadır.
• Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara
yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik
bağlanamaz.

30. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ZORLUKLARI
• Yeni yasal düzenlemeden kaynaklanabilecek sorunlar,
• Mülkiyet yapısının karmaşıklığı, hisselerin fazla olması,
• Yapı yoğunluğunun yüksek olması,
• Yetki karmaşası, (Kamusal organlar arasındaki yetki dağılımı)
• Kamu yatırımlarının yetersizliği,
• Finansal zorluklar,
• Şeffaflık ve güven