La circolare illustra in sintesi le proroghe per l'anno 2017 delle agevolazioni fiscali previste per l'assegnazione e la cessione agevolata dei beni immobili ai soci, e trasformazioni agevolate in società semplici e l'estromissione dei beni immobili strumentali da parte dell'imprenditore individuale.

1. SIMONE BUCAIONI
DOTTORE COMMERCIALISTA
SIMONE BUCAIONI
DOTTORE COMMERCIALISTA – REVISORE LEGALE
Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Perugia n.615A
06122 PERUGIA - Via Bartolo, 10/16 – Tel.075.5716208 - Fax 075.5717996 – e-mail:simone.bucaioni@odcecperugia.it
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Circ. n.6/2017
Perugia, lì 21 marzo 2017
Ai gentili
Clienti
Loro Sedi
Oggetto: ASSEGNAZIONI E CESSIONI AGEVOLATE DI BENI IMMOBILI AI SOCI E
TRASFORMAZIONI AGEVOLATE IN SOCIETA’ SEMPLICI – 2017.
Gentile cliente,
La Legge di Stabilità 2017 ha prorogato o meglio ripropone disposizioni agevolative in materia
di assegnazione o cessione ai soci di beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, che
non sono strumentali all’attività d’impresa, ovvero non utilizzati nell’attività produttiva, nonché
di trasformazione in società semplici delle società immobiliari c.d. “di comodo”, che sono
fortemente penalizzate dal punto di vista tributario.
Le norme in esame, pur essendo particolarmente dirette alle società “di comodo”, non
interessano solo quest’ultime, ma tutte le società di persone (SNC e SAS) e di capitali (SRL,
SPA, SAPA, ecc.) e i loro soci che risultino iscritti a libro soci, ove prescritto, alla data del 30
settembre 2015.
Le norme si applicano alle predette società che pongano in essere, entro il 30 settembre
2017, assegnazioni o cessioni ai soci di beni immobili diversi da quelli “utilizzati
esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del
possessore”, cioè di cui all’art.43 comma 2, primo periodo, DPR 917/86.
In merito, si precisa, che le disposizioni di favore possono applicarsi anche alle società
immobiliari che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni e che
entro il 30 settembre 2017 si trasformino in società semplici.
Sono quindi inclusi nel regime agevolato:
• gli immobili, ancorché strumentali per natura (A/10, B, C, D ed E) che non siano però
utilizzati direttamente per l’esercizio dell’attività di impresa da parte del loro possessore,
anche se locati, concessi in comodato a terzi;
• gli immobili “merce” (oggetto di produzione e/o commercio);
• i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati nell’esercizio dell’attività d’impresa e

2. SIMONE BUCAIONI
DOTTORE COMMERCIALISTA
SIMONE BUCAIONI
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qualificati come “beni merce”;
• gli immobili a patrimonio o patrimoniali, ovvero, immobili ad uso abitazione, terreni
edificabili o meno, locati a terzi o comunque non utilizzati per l’attività, non rientranti né
nella categoria dei beni merce né in quella di beni strumentali;
• gli immobili di società di gestione immobiliare, ove locati a terzi (sia abitativi che non
abitativi);
• i terreni agricoli anche se utilizzati dalle società agricole per la coltivazione e/o
l’allevamento, in quanto, beni non ammortizzabili.
La destinazione del bene va considerata e valutata alla data dell’atto.
IMPOSTA SOSTITUTIVA
Alle operazioni in commento si applica un’imposta sostitutiva calcolata sulla differenza tra il
valore normale dei beni assegnati o, in caso di trasformazione, dei beni posseduti all’atto della
trasformazione, e il loro costo fiscalmente riconosciuto.
Per gli immobili, su richiesta della società e nel rispetto delle condizioni prescritte, il valore
normale può essere determinato in misura pari al valore catastale dell’immobile.
In caso di cessione, per la determinazione dell’imposta sostitutiva, il valore del corrispettivo, se
inferiore al valore normale o catastale del bene come sopra precisato, viene computato in
misura non inferiore a uno dei due valori.
L’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (IRPEF o IRES) e dell’IRAP, si applica con le
seguenti aliquote:
• 8% per le società “operative”;
• 10,5% per le società considerate “non operative” in almeno due dei tre periodi di imposta
precedenti.
Alle riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate per effetto dell’assegnazione dei
beni ai soci e quelle delle società che si trasformano, si applica l’imposta sostitutiva del 13%.
Detta imposta sostitutiva va versata con i criteri stabiliti dal D.Lgs. n. 241/1997:
- per il 60% del suo ammontare entro il 30 novembre 2017;
- per il restante 40% entro il 16 giugno 2018.
IMPOSTE INDIRETTE
Ai fini delle imposte indirette, per le assegnazioni/cessioni ai soci agevolabili, le aliquote
dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili, sono ridotte alla metà e
le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa.
Per le operazioni su fabbricati rilevanti ai fini dell’IVA, si pone la necessità di scegliere il regime
impositivo, di imponibilità o di esenzione, più favorevole.
BENI ABITATIVI:
a) Se l’assegnazione/cessione è soggetta ad IVA (obbligatoria o su opzione da parte della
società costruttrice che stia assegnando dopo i 5 anni):
IVA: 4% o 10% o 22%
Imposta di registro: 200,00 Euro
Imposta ipotecaria: 200,00 Euro
Imposta catastale: 200,00 Euro
Bollo: 230,00 Euro

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b) Se l’assegnazione/cessione è soggetta ad IVA, ma esente:
Sì applicazione della normativa “Prezzo – valore” (se ricorrono gli altri requisiti necessari)
Imposta di registro: 4,5% (per immobili non agevolabili “prima casa”) o 1% (per immobili
agevolabili “prima casa”).
Imposta ipotecaria: 50,00 Euro
Imposta catastale: 50,00 Euro
Bollo: esente
BENI STRUMENTALI:
c) Se l’assegnazione/cessione è soggetta ad IVA (obbligatoria o su opzione):
Base imponibile: valore venale dei beni
IVA: 22% o 10% se fabb.to Tupini
Imposta di registro: 200,00 Euro
Imposta ipotecaria: 200,00 Euro
Imposta catastale: 200,00 Euro
Bollo: 230,00 Euro
NB: qualora l’IVA si applichi su opzione occorre considerare il meccanismo del “reverse
charge” per il saldo dell’IVA nel caso in cui l’acquirente sia un soggetto IVA; se
l’assegnazione/cessione al socio soggetto “privato” non è possibile applicare il “reverse
charge”.
d) Se l’assegnazione è soggetta ad IVA, ma esente (ad esempio, impresa costruttrice che
assegna dopo 5 anni e non esercita opzione)
Base imponibile: valore venale dei beni
IVA: ESENTE
Imposta di registro: 200,00 Euro
Imposta ipotecaria: 200,00 Euro
Imposta catastale: 200,00 Euro
Bollo: 230,00 Euro
NB: Se il regime di esenzione consente di non addebitare l’IVA in rivalsa al socio (per il quale
l’IVA sarebbe un costo), tale scelta obbliga la società alla rettifica della detrazione dell’IVA
detratta in sede di acquisto del bene, per tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al decorso
del periodo di 10 anni di osservazione del pro rata IVA per gli immobili; tale rettifica e
versamento della relativa imposta IVA, potrebbe tuttavia risultare neutra o mitigata dalla
presenza di IVA a credito nella dichiarazione IVA per il periodo d’imposta 2015 da presentare
entro il 30 settembre 2016.
TERRENI AGRICOLI
Assegnazione/cessione MAI soggette ad IVA
Imposta di registro: 7,5% (15% ridotta a metà a partire dal giorno1 gennaio 2016); oppure
200,00 Euro se avente causa è Coltivatore Diretto o IAP
Imposta ipotecaria: 50,00 Euro; oppure 200,00 Euro se avente causa è Coltivatore Diretto o
IAP
Imposta Catastale: 50,00 Euro; oppure 1% se avente causa è Coltivatore Diretto o IAP
Bollo: esente

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PER I BENI ACQUISTATI SENZA DETRAZIONE IVA AL MOMENTO DELL’ACQUISTO
(ad esempio in caso di bene conferito da un socio persona fisica, acquistato da un privato, o
ante 1973)
L’assegnazione o la trasformazione (non anche la rivendita, che segue le regole ordinarie sopra
descritte) è FUORI CAMPO IVA
Imposta di registro: 4,5% (cioè 9% ridotto alla metà, senza distinzione tra abitativi e
strumentali)
Imposta ipotecaria: 50,00 Euro
Imposta catastale: 50,00 Euro
Bollo: esente
EFFETTI FISCALI IN CAPO AI SOCI
Con l’assegnazione, il socio assegnatario del bene realizza un utile in natura, ridotto delle
somme assoggettate a tassazione in capo alla società, se sono utilizzate riserve di utili. E il
valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti eventualmente accollati, riduce il costo
fiscalmente riconosciuto al socio delle azioni o quote della società possedute.
Per i soci di società di persone, non c’è rilevanza fiscale dei beni ricevuti, ovvero l’imposta
sostitutiva dell’8% o del 10,5% versata dalla società, esaurisce l’obbligazione tributaria “società-
socio” collegata all’operazione di assegnazione/cessione del bene e il valore normale dei beni
assegnati (al netto di eventuali debiti) accollati, riduce il costo della partecipazione per il socio.
Per i soci di società di capitali, invece, l’assegnazione di norma riduce il patrimonio netto della
società e di conseguenza si applica la disciplina fiscale prevista per gli utili in natura, seppure su
base imponibile ridotta per effetto della concorrenza dell’ammontare tassato con l’imposta
sostitutiva e della possibilità di deroga alla presunzione fiscale di distribuzione prioritaria delle
riserve di utili, rispetto alle riserve di capitali, le quali non determinano la tassazione del socio
(se non nel caso c.d. “sottozero”, ovvero in caso di differenza negativa tra valore del bene
assegnato e costo della partecipazione che è fiscalmente assimilato al dividendo), ma
solamente la riduzione del costo fiscale della partecipazione in capo al socio.
TRASFORMAZIONE IN SOCIETA’ SEMPLICE
Imposta di registro: 200,00 Euro
Imposta ipotecaria: 200,00 Euro
Imposta catastale: 200,00 Euro
Bollo: 300,00 Euro (ove trascritto)
Sconta l’IVA qualora detta imposta sia dovuta ai sensi dell’art 2, punto 5 del DPR 633/72,
trattandosi di destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio dell’attività di impresa
(cosiddetto autoconsumo). Infatti in conseguenza della trasformazione la società semplice non
è più soggetto passivo ai fini IVA in quanto la mera gestione di immobili non viene considerata
attività commerciale.

5. SIMONE BUCAIONI
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ESTROMISSIONE DEL BENE STRUMENTALE DA PARTE DELL’IMPRENDITORE
INDIVIDUALE (AUTOCONSUMO)
La Legge di Stabilità 2017 ripropone anche le disposizioni agevolative in materia di
estromissione di beni immobili strumentali, nell’accezione più estesa di cui all’art. 43, comma 2,
del TUIR 917/86, posseduti dall’imprenditore individuale alla data del 31 ottobre 2016.
L’imprenditore potrà quindi, entro il 31 maggio 2017, escludere tali beni dal patrimonio
dell’impresa, con effetto dal periodo d’imposta in corso alla data del giorno 1 gennaio 2017,
versando una imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP nella misura dell’ 8% della
differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.
La norma in questione prevede poi che si applichino, in quanto compatibili, le disposizioni dei
commi da 115 a 120 dell’art. 1 della Legge di Stabilità, regolanti l’assegnazione agevolata ai soci
e la trasformazione in società semplice. Ciò consente di:
- applicare l’imposta sostitutiva tenendo conto del valore catastale degli immobili,
anziché di quello normale;
- di effettuare il versamento dell’imposta sostitutiva per il 60% entro il 30 novembre 2017 e
per la restante parte entro il 16 giugno 2018, con i criteri stabiliti dal D.Lgs. 241/1997.
Per l’estromissione non occorrono atti particolari, ma solo l’annotazione nel libro giornale, o
nel libro dei cespiti ammortizzabili, o nei libri IVA. Qualora l’esclusione sia soggetta ad IVA
(cioè se al momento dell’acquisto del bene è stata scontata l’IVA e questa è stata detratta)
occorrerà anche l’emissione di una fattura di autoconsumo. Negli altri casi l’operazione è
esente o fuori campo IVA.
Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore informazione o chiarimento, nonché per
la valutazione, analisi di fattibilità ed assistenza per le operazioni in parola, su specifica richiesta.
Simone Bucaioni