Guide 2023 pour achat de terrains au Québec

PAR L'ÉQUIPE DE SOUMISSIONS TERRAIN
Édition 2023
www.soumissionsterrain.ca

Table des matières
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un terrain
Les tests de sol existants au Qu￩bec
7 éléments auxquels il faut penser avant d’acheter
Évaluer la valeur marchande d'un terrain
6 frais qui peuvent survenir à l’achat d’un terrain au Québec
Installation d’une fosse septique et d’un champ d’épuration
Installation d’un puits artésien au Québec
Autoconstruction – avantages et inconvénients
Acheter un terrain vendu par un promoteur immobilier
Certificat de localisation et certificat d’implantation
Financer l’achat d’un terrain au Québec
Simplifier vos recherches de terrains grâce à un courtier Immobilier
Les outils de recherche de terrains à vendre au Québec

INTRODUCTION
Acheter un terrain est une transaction
immobilière complexe qui implique de
nombreuses étapes, de solides recherches
et une expertise bien ciblée. Beaucoup
d’acheteurs sont activement à la recherche
de terrains à vendre, mais sans succès.
Se faisant de plus en plus rares, les terrains
constructibles à vendre sont toutefois
encore présents dans toutes les régions du
Québec. Il suffit souvent d’être en contact
avec les bons professionnels, et d’avoir en
place la bonne stratégie.
On dit souvent que les connaissances, c’est
le pouvoir ! Dans ce guide, notre objectif
est de faire de vous des acheteurs
extrêmement mieux informés en matière
d’achat et de vente de terrains.

Les nouvelles connaissances que vous allez
acquérir tout au long de la lecture de votre
guide vous aideront à coup sûr dans vos
projets d’achat de terrain. Nous aborderons
dans cet Ebook les notions de droit de
propriété, de zonage, d’évaluation, de valeur
marchande, d’astuces de recherche, et plus
encore.
À tout moment, au cours de votre lecture, si
vous avez des questions, n’hésitez pas à
cliquer sur le bouton ci-dessous pour
communiquer avec un courtier spécialisé en
terrains dans votre secteur. Il s’agit d’un
service 100% gratuit. Utilisez-le
judicieusement et profitez-en pour
développer votre projet d’achat.

Les terrains au Québec sont tous désignés par des numéros de cadastre.
Lorsqu’un terrain doit être évalué, le courtier va donc utiliser la désignation
cadastrale, qui est aujourd’hui un ensemble de 7 chiffres, par exemple 1 455 232.
Chaque propriétaire de terrain détient un droit de propriété sur celui-ci. Ce droit
de propriété se démembre en 4. Lorsque vous possédez un terrain, vous devez
comprendre que votre droit de propriété se divise en 4 démembrements, soit les
suivants :
TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT
D'ACHETER UN TERRAIN
Le droit de propriété et ses démembrements
USUS FRUCTUS
ACCESSIO
ABUSUS
1

USUS
L’usus est le droit d’utiliser
le terrain et de s’en servir.
Il s’agit de la prérogative
de base du propriétaire.
Un propriétaire occupe et
vit sur le terrain à tous les
jours.
FRUCTUS
Le fructus est le droit par
le propriétaire de tirer les
fruits et les revenus d’un
bien. il s’agit donc du droit
du propriétaire de louer
son terrain ou d’en tirer
des revenus ou des fruits
comme il le désire.
Les 4 démembrements
ABUSUS
L’abusus est le droit du
propriétaire d’aliéner, de
vendre ou de se départir
de son terrain comme bon
lui semble. Un propriétaire
peut décider de renoncer
à son droit de propriété ou
de le vendre.
ACCESSIO
L’accessio est le droit de
faire sien tout ce qui se
greffe au bien. Il peut s’agir
d’un bien immobilier, ou
encore d’un autre terrain.

Industriel
Projet de
développement
Terre à bois
Agricole
Résidentiel
Il existe plusieurs types de terrains à vendre au Québec. Certains terrains sont
destinés à un usage purement résidentiel pour construire des unités d’habitation,
d’autres pour des entreprises, certains pour de l’exploitation agricole, etc.
Voici les principaux types de terrains que l’on retrouve sur le marché :
Les différents types de terrains au Québec
Commercial
Sachez qu'il est toujours à votre avantage de consulter un courtier pour avoir
accès au maximum de terrains à vendre.

• Superficie en p2 ou m2
• Longueur et largeur
• Type de sol
• Qualité du sol
• Profondeur de la nappe phréatique
• Accès aux services municipaux
• Terrain boisé ou non
• Quartier/voisinage
• Rue asphaltée ou non
• Constructibilité du terrain
Les différentes caractéristiques à analyser
Avant d’acheter un terrain, il est important de
comprendre que plusieurs facteurs sont
essentiels à analyser pour faire un choix éclairé.
En effet, plusieurs caractéristiques peuvent
influencer la valeur et l’attractivité d’un terrain.
En voici quelques exemples :
Un terrain constructible
avec les services aura
certainement une plus
grande valeur qu’un terrain
sans services dans une rue
non asphaltée.

Les lois et règlements affectant les terrains
Les terrains situés sur le territoire de la province de Québec sont
assujettis à certains règlements et certaines lois. En effet, vous ne pouvez
pas faire ce que vous voulez avec un terrain.
Voici certaines des sources de lois et de règlements qui ont un impact :
• Le zonage
• Le Code civil du Québec
• La loi sur l’environnement
• La loi sur la protection des territoires agricoles
• La loi sur l’expropriation
• La loi sur les biens culturels
• Et plus encore !
Quand vous désirez vous construire sur un terrain vacant, vous devez
toujours vérifier auprès de la municipalité pour connaître les règlements à
suivre. Vous devez également vérifier certains autres éléments, selon la
localisation du terrain.

Le zonage est l’ensemble des règlements et règles d’urbanisme mis de l’avant
par une municipalité pour gérer l’utilisation des terrains sur son territoire. Un
terrain peut justement être zoné de façon résidentielle, agricole, commerciale,
industrielle, etc.
Le zonage peut avoir un grand impact sur les terrains, en définissant le type de
bâtiment qu’on peut y construire, mais encore bien plus que ça.
• Normes d’implantation
• Longueur et largeur maximale de la maison
• Superficie maximale permise
• Hauteur maximale
• Marges de la propriété avec les terrains avoisinants
• Revêtements extérieurs permis
Qu’est-ce que le zonage et l’impact sur les terrains ?
Informez-vous auprès de
votre municipalité
lorsqu’un terrain vous
intéresse, ou bien
consultez le zonage en
ligne s’il est disponible.

Plusieurs tests existent pour évaluer si un terrain est constructible et peut
potentiellement accueillir une construction.
Si vous avez un projet en tête, parlez-en avec votre courtier immobilier. Il saura
vous référer au bon professionnel qui saura alors faire les bons tests pour vérifier
que tout est conforme.
LES TESTS DE SOL EXISTANT
AU QUÉBEC 2
Test de
contaminatinon des
sols
Test de capacité
portante
Test de percolation
pour fosse septique
Test de profondeur
de nappe phréatique
pour puits artésien

Le premier test qui peut être fait sur un sol ou un terrain au Québec est le test de
contamination, aussi connu sous le terme d’évaluation environnementale de site.
Celle-ci consiste essentiellement à analyser la composition du sol et la présence
de contaminants nuisibles à la santé humaine. Bien que ce type d’évaluation
puisse être pratiqué sur un terrain résidentiel, il s’agit d’une pratique plutôt
courante pour les terrains commerciaux et industriels.
PHASE 1
Lors de la phase 1, les
inspecteurs recueillent les
informations concernant le site,
et les indices de contamination
potentiels. Ils vont faire l’étude
de renseignements historiques
du site, faire des visites sur le
terrain et parler au vendeur.
PHASE 2
La phase 2 consiste à confirmer
les hypothèses de la phase 1 et à
confirmer la présence ou
l’absence de contaminants. Des
échantillons de sol et d’eau vont
être prélevés et analysés en
laboratoire pour vérifier l’état
de contamination du sol.
Évaluation environnementale de site
(test de contamination des sols)

Le test de capacité portante est le test le plus important à faire sur les terrains
résidentiels lorsqu’on veut se construire une maison, un chalet, etc.
Pourquoi ? Parce que c’est lui qui va venir dire ce que peut supporter le sol en
termes de construction.
Ce test, aussi appelé « étude géotechnique », va venir évaluer la charge et le poids
qu’un terrain peut soutenir en fonction de sa composition. Il existe différents
types de sols au Québec, et chacun n’a pas la même capacité portante.
L’étude géotechnique va donc venir confirmer si oui ou non le terrain peut
accueillir le bâtiment que vous prévoyez.
Le test de capacité portante est effectué au moyen d’un pénétromètre, qui
consiste en un instrument avec un petit poids qui frappe le sol à plusieurs
reprises. La force de renvoi et de soutien du sol est mesurée par l’appareil. Ces
mesures sont prises à différents endroits sur le terrain.
Test de capacité portante (étude géotechnique)

Lorsqu’un terrain est situé en milieu rural, il est fort probable qu’il ne soit pas
desservi par les services de la municipalité, comme l’aqueduc et les égouts. Vous
devrez donc prévoir installer une fosse septique avec un champ d’épuration pour
les eaux usées.
Étant donné que les maisons sont assez dispersées en banlieue et en campagne,
l’assainissement des eaux usées se fait par infiltration dans le sol au moyen d’un
champ d’épuration.
Le test de percolation, aussi connu sur le nom d’étude de charge hydraulique du
sol, a comme objectif de déterminer les caractéristiques physiques d’un terrain
pour y recevoir une installation septique conforme.
On va notamment analyser la composition du sol, sa perméabilité et sa capacité
d’absorption des liquides. Au final, ce test va révéler si le terrain peut recevoir
une installation septique, et à quel endroit sur le terrain.
Test de percolation pour fosse septique

Une autre partie du test de percolation consiste à tester la profondeur de la
nappe phréatique, et donc la mise en place d’un puits artésien.
En effet, les terrains n’étant pas desservis par l’aqueduc devront faire installer un
puits pour avoir l’eau potable dans leur propriété.
Cependant, la nappe phréatique où on va s’approvisionner en eau n’est pas à la
même profondeur partout au Québec.
Il faut donc, à l’aide d’un test de percolation, évaluer où se situe la nappe
phréatique, afin de prévoir ensuite l’installation du puits.
Test de profondeur de nappe phréatique pour puits
artésien

Coûts des différents tests de sol
Test de contamination
Cas par cas
1
3
2
Deliver
Test de percolation
À partir de 900 $
Test de capacité portante
2 000 $ - 7 000 $
4
Test de profondeur nappe
phréatique
Cas par cas

Est-ce que les tests sont toujours à effectuer ?
Non, les tests de sol ne sont pas nécessaires pour tous les types de terrains.
Certains éléments viennent influencer la nécessité d’y avoir recours, dont
notamment :
• Est-ce que le vendeur a déjà fait des tests ?
• Est-ce que le terrain est desservi par les services municipaux ?
• Dans quel secteur le terrain est-il situé ?
• Le terrain est-il boisé ?
En effet, si le vendeur a déjà validé la constructibilité du terrain et qu’il peut vous
le prouver, vous éviterez ainsi des tests. De plus, si le terrain est desservi par
l’aqueduc et les égouts de la ville, vous éviterez les tests de percolation et de
nappe phréatique. En achetant avec un courtier, vous pourrez valider les
documents disponibles et voir quels tests sont absolument nécessaires.

Pourquoi est-il essentiel de faire certains tests de
sol avant d’acheter ?
Parce que l’on cherche à :
• Éviter d’acheter un terrain contaminé.
• Éviter d’acheter un terrain non constructible.
• Éviter d’acheter un terrain où il est impossible d’installer des installations
septiques.
Si vous ne prenez pas le temps de faire ces vérifications, il se peut que vous
achetiez un terrain qui ne peut pas accueillir votre projet, ou encore pire, qui
n’est pas constructible. Vous perdrez de l’argent sur la valeur du terrain à ce
moment.

Acheter un terrain dans le but d’y faire construire la maison de ses rêves est un
projet vraiment spécial qui plairait à beaucoup de familles.
Il s’agit néanmoins d’un projet ambitieux avec énormément de choses à penser.
Aujourd’hui, nous allons nous attarder aux éléments auxquels il faut penser en ce
qui a trait à la localisation du terrain.
Après tout, ce qui donne une certaine valeur à une propriété, c’est sa localisation.
Plus celle-ci est intéressante et avantageuse, plus votre propriété va valoir cher.
Regardons ensemble 7 éléments à analyser lors de l’achat d’un terrain en lien avec
sa localisation.
LOCALISATION : 7 ÉLÉMENTS À
CONSIDÉRER AVANT D'ACHETER
3
Évidemment, la distance entre le terrain et
votre travail est de la plus haute importance.
Vous allez faire ce trajet tous les jours. Faites le
calcul et demandez-vous si vous seriez
#1 La distance avec le travail
Voilà un facteur de la plus haute importance,
qui va certainement influencer votre mode de
vie. La proximité des écoles avec votre terrain
et votre future maison est très importante si
vous avez une famille, ou planifiez en avoir une.
#2 La proximité des écoles

Planning
Les gens aiment habiter proche d’une épicerie, d’une
station d’essence, d’un dépanneur, d’une pharmacie et
de toutes sortes d’autres services de base. Lorsqu’un
terrain vous intéresse, visitez les alentours pour voir ce
qui se trouve à proximité.
#7 La proximit￩des services
Selon la ville et même le quartier, il peut y avoir de la
congestion routière importante et des problèmes de
circulation.
Avant d’acheter, évaluez comment se déroulent la
circulation et l’accès aux axes routiers à partir de votre
terrain.
#5 La congestion routière
Pour être sûr de payer le bon prix lorsque vous achetez,
vous devez consulter un courtier immobilier, et lui
demander de sortir les ventes de terrains comparables
dans le secteur.
Il pourra sortir des transactions similaires, et voir si le
prix de vente demandé est le bon.
#6 La valeur du terrain
On parle du même principe pour les services de
garde et les centres de la petite enfance. Lors des
premières années de vie de votre enfant, vous allez
devoir le reconduire tous les jours à la garderie.
#3 La proximité des garderies
Aqueduc : Il est possible que le terrain n’ait pas accès à
l’eau potable de la municipalité. Dans un tel cas, vous
devrez faire installer un puits artésien pour vous
alimenter en eau potable.
Égouts : Il est aussi possible que le terrain ne soit pas
connecté à l’égout de la municipalité. À ce moment, vous
devrez faire installer une fosse septique avec un champ
d’épuration.
#4 Disponibilité des services
municipaux

Que ce soit pour l’achat, la vente ou le refinancement d’un terrain, il est parfois
essentiel d’en connaître la valeur marchande. Mais comment évalue-t-on
justement la valeur d’un terrain au Québec ?
Il y a des professionnels spécialisés en la matière qui peuvent vous offrir leur
expertise afin d’évaluer votre terrain.
Dans cet chapitre, nous vous présentons les 2 principales façons de connaître la
valeur marchande d’un terrain. Nous décrivons également en détail la méthode
utilisée par les évaluateurs agréés pour évaluer, étape par étape, la valeur
marchande d’un terrain au Québec.
ÉVALUER LA VALEUR MARCHANDE D'UN
TERRAIN
2 professionnels vous permettant de connaître la valeur marchande
d’un terrain...
COURTIER
IMMOBILIER
4
Vous pouvez soit consulter un courtier immobilier ou un évaluateur agréé quand
vous avez besoin d’une évaluation officielle avec un rapport complet.
ÉVALUATEUR
AGRÉÉ

Les caractéristiques qui influencent la valeur du
terrain
Lorsqu’un évaluateur est mandaté d’évaluer un terrain, il comprend qu’une foule
de facteurs et caractéristiques viennent impacter ses calculs et son évaluation.
En voici quelques exemples :
• La localisation
• La superficie
• Les dimensions exactes
• La forme et l’orientation
• L’accès à une voie publique
• L’accès aux services publics
• Les améliorations locales et services de proximité
• La topographie du sol
• La nature du sol (capacité portante, contamination, etc.)
• Les nuisances du secteur
Tous ces facteurs sont pris en considération d’une façon ou d’une autre dans
l’établissement de la valeur marchande du terrain. Dans la section qui suit, nous
vous présenterons en détail comment les évaluateurs calculent la valeur d’un
terrain.

#1 : Analyse et description du terrain évalué
1
#2 : Visite du terrain et du secteur environnant
2
#3 : Détermination de l’usage optimal du terrain
3
#4 : Choix de la méthode et calcul d’évaluation
4
#5 : Réconciliation et calcul de la valeur marchande
5
L’évaluation de la valeur marchande d’un terrain
en 5 étapes
Regardons ensemble les différentes étapes, à partir du moment où vous
mandatez un évaluateur agréé d’évaluer un terrain, menant à l’établissement de
la valeur marchande d’un terrain.

LES 5 ÉTAPES EN VERSION DÉTAILLÉES
En premier lieu, l’évaluateur doit vérifier le cadastre à l’aide du certificat de
localisation. Il va ensuite recueillir certaines informations concernant le
terrain, comme par exemple sa superficie, ses dimensions, sa forme, son
orientation, etc. Il va également faire des vérifications au zonage, voir les
sources de désuétudes possibles du terrain, et vérifier que le terrain n'est
pas en zone agricole ou dans une zone protégée par le patrimoine.
En deuxième temps, l’évaluateur va aller visiter le terrain afin d’explorer les
éléments positifs et négatifs de son secteur et son environnement. Il va
vérifier notamment qu’il est desservi ou non par les services municipaux,
que le terrain mène à une rue publique, qu’il y a des services à proximité, et
qu’il n’y a pas d’éléments négatifs majeurs à proximité, par exemple une
autoroute ou une zone industrielle.

La troisième étape du mandat d’évaluation est de déterminer l’usage
optimal du terrain sujet. En effet, la valeur du terrain dépend de l’usage que
l’on peut en faire. Cela étant dit, pour certains terrains, la valeur peut être
plus élevée qu’on le pense selon la densité de construction permise. Un
terrain vacant pouvant accueillir une maison individuelle vaudra moins cher
qu’un terrain de même dimension pouvant accueillir un immeuble de 4
logements.
Une fois que l’usage optimal du terrain aura été établi, l’évaluateur aura le
choix entre 4 grandes méthodes d’évaluation et de calcul. Celles-ci sont la
méthode de comparaison, la méthode de soustraction, la méthode de
lotissement et la méthode de revenu résiduel. Dans la majorité des cas, c’est
la méthode de comparaison qui est utilisée. Les détails des calculs de
chaque méthode sont assez complexes et dépassent les fins de cet article.
Sachez qu’il s’agit de méthodes mathématiques se basant sur des
statistiques concrètes du marché.

Pour terminer, l’évaluateur va analyser le résultat de l’évaluation qu’il a
conduit. S’il a utilisé plusieurs méthodes, il va comparer les résultats. Il va
finalement prendre une décision et réconcilier les résultats en s’appuyant
sur la pertinence de certains éléments. Il va finalement produire un rapport
d’évaluation complet témoignant de la valeur marchande du terrain.
La méthode des comparables
Dans la majorité des évaluations, la méthode des comparables appliquée
aux terrains sera utilisée. C'est une méthode plus simple et plus rapide,
quoique moins précise.
Il s’agit en réalité d’un calcul en 3 grandes étapes :
Étape 1. Sélectionner des ventes de terrains comparables
Étape 2. Calculer le taux unitaire moyen au p2
Étape 3. Déterminer la valeur marchande du terrain

Que ce soit avant, pendant ou après l’achat d’un terrain, plusieurs frais peuvent
survenir et gonfler votre facture. Il faut être conscient que quand vous achetez un
terrain, vous achetez littéralement une parcelle de terre, dont la composition, les
dimensions et l’aménagement vont influencer votre coût de construction total.
Afin de vous aider à prévoir l’imprévisible, nous présentons en détail ici 6 frais qui
pourraient survenir au cours de votre projet.
Si vous avez besoin d’experts pour vous aider, comme des inspecteurs, des
notaires, des dynamiteurs ou autre, sachez qu’un bon courtier a un excellent
réseau de contacts. Trouvez votre courtier, et le reste suivra.
6 FRAIS QUI PEUVENT SUBVENIR À
L'ACHAT D'UN TERRAIN 5
Lorsque vous tombez sur un terrain à vendre dont la composition n’a jamais été
analysée, souvent via un particulier, vous ne devez pas acheter à l’aveugle. Il se
pourrait que le terrain ne soit pas constructible.
Pour savoir si un terrain est constructible, vous devez faire réaliser une analyse de
sol. Il existe une panoplie de tests de sol pouvant être réalisés sur un terrain. Nous
en parlerons plus en détail plus loin dans ce guide.
1) Les tests de sol avant l'achat

Parlons d’un frais extrêmement déplaisant, mais
cette fois-ci inévitable, lorsqu’on achète un
terrain au Québec. On parle ici de la taxe de
bienvenue. Celle-ci doit être payée par tous les
nouveaux propriétaires, à quelques exceptions
près. Elle se calcule de la manière suivante :
Par exemple, pour un terrain de 200 000$, la taxe
de bienvenue serait de 1 736$. Il s’agit ainsi d’un
calcul par palier.
De plus, il ne faut pas oublier que tous les terrains
à vendre par des promoteurs immobiliers et des
vendeurs professionnels doivent être taxés. Il
faudra donc payer de la TPS et de la TVQ
sur le prix de vente.
0$ à 52 800$ : Taux de 0.5%
•
52 800.01$ à 264 000$ : Taux de 1%
•
264 000.01$ et plus : Taux de 1.5%
•
2) La taxe de bienvenue et
les taxes (TPS/TVQ)

Le terrain que vous comptez acheter, ou que vous avez acheté, est-il
complètement boisé, ou comporte-t-il simplement quelques arbres ?
Cela aura une différence certaine sur le coût du déboisement. En effet, pour
construire une maison, il faut faire suffisamment d’espace pour accueillir les
fondations, la machinerie, et aménager une cour arrière.
Prix pour le déboisement d’un terrain : 50 cents à 1$ du p2
Planifiez un coût entre 50 cents et 1,00$ du pied carré pour le déboisement de
votre terrain. Dans ce prix, on n’inclut pas le retrait des souches, seulement la
coupe des arbres. Par exemple, si vous déboisez un terrain de 5 000 p2 à un taux
de 75 cents le p2, cela donne un coût total de 3 750$.
Quand un terrain est sur le roc, c’est souvent qu’il va falloir avoir recours au
dynamitage pour fragmenter le roc en plus petits morceaux, afin de pouvoir
l’extraire. Les coûts de dynamitage sont extrêmement variables. Pour un petit
projet, cela peut coûter 4 000-5 000$.
4) Le dynamitage du sol pour construire
3) Le déboisement du terrain

Pour un projet de plus grande envergure, on peut parler de dizaines de milliers de
dollars. Voici quelques noms d’entreprises spécialisées en dynamitage au Québec.
D1C, Blastforce, Hardroc, Dynamitage Élie Grenier, Forage Dynami-Tech,
Dynamitage Ritchie
Certains terrains ne sont pas tout à fait égaux avec la rue sur laquelle ils tombent.
Si votre terrain est trop bas, il se peut que la ville exige que vous fassiez remplir
votre terrain. Qu’est-ce que cela veut dire ? Il se peut que vous ayez à payer pour
des voyages de sable ou de matériel pour faire rehausser la hauteur de votre
terrain par rapport à la rue.
Vous aurez peut-être besoin de 1, 2, 3 ou 10 voyages selon la composition du sol
de votre terrain, sa hauteur actuelle et votre projet.
Nous vous recommandons de parler avec un courtier, une compagnie d’excavation
ainsi que la ville où se situe votre terrain pour plus d’informations à ce sujet.
5) Le remplissage de terrain

Pour terminer, il ne faut pas oublier que
l’aménagement du terrain en vue de la
construction d’une maison implique de
nombreuses étapes.
En effet, votre compagnie d’excavation devra
procéder à certaines opérations pour rendre
votre terrain prêt à recevoir votre construction.
L’aménagement d’un terrain peut coûter plusieurs
milliers de dollars.
Parmi les étapes auxquelles vous aurez peut-être
affaire, il y a :
Excavation
•
Enlever des souches
•
Égaliser le terrain
•
Rajouter du matériel
•
Faire l’entrée d’auto
•
Finition et ménage
•
6) L’aménagement de terrain

La fosse septique est un récipient sous terre qui recueille les eaux usées que vous
évacuez de votre maison. Cette fosse septique a une certaine capacité, laquelle
peut varier selon le modèle que vous choisissez.
Le champ d’épuration sert à disperser les eaux usées liquides dans le sol, de
manière progressive afin de ne pas surcharger le sol en eau, et pour éviter toute
contamination. Des règles existent en termes de positionnement pour s’assurer
que le champ d’épuration ne contamine pas la nappe phréatique, laquelle sert à
alimenter la maison en eau potable via le puits artésien. Autrefois, les champs
d'épuration n’existait pas, mais depuis quelques décennies, elle est devenue
obligatoire.
INSTALLATION D'UNE FOSSE SEPTIQUE
ET D'UN CHAMP D'ÉPURATION 6

Les prix d’installations septiques varient beaucoup, et plusieurs facteurs sont en
cause.
• L’entrepreneur chez lequel vous soumissionner
• Le modèle de fosse septique et de champ d’épuration
• L’accessibilité au terrain et au site d’installation
• Les matériaux utilisés par l’entrepreneur
• La taille de la fosse septique (selon le débit d’eau à traiter)
• Les équipements utilisés pour les travaux
Par ailleurs, l"entretien d’une fosse septique et du champ d’épuration, soit la
vidange de la fosse, coûte entre 150$ et 200$ environ.
Coûts des installations
FOSSE SEPTIQUE
CHAMP
D'ÉPURATION
5 000 $ À 15 000 $ 8 000 $ À 25 000 $
Quels sont les facteurs qui influencent le prix ?

En l’absence d’aqueduc municipal, vous devez vous-même vous approvisionner en
eau potable. Le puits artésien creuse dans le sol pour rejoindre la nappe
phréatique, puiser l’eau et l’acheminer dans la propriété.
Avant d’acheter un terrain, nous vous conseillons de faire réaliser un test de
qualité de l’eau, pour voir si l’eau est potable, quels filtres seront nécessaires, etc.
Le prix d’un puits artésien varie entre 4 000$ et 15 000$, selon la profondeur de
la nappe phréatique et plusieurs autres facteurs, décrits plus loin. Pour une
maison unifamiliale, il faut s’attendre à payer autour de 10 000$.
Acheminer l’ensemble des installations septique sur un terrain coûte donc environ
25 000-35 000$ au total.
INSTALLATION D'UN PUITS ARTÉSIEN 7

Les prix des puits artésiens varient également beaucoup au Québec, car il n’y a pas
un terrain identique. La profondeur de la nappe phréatique joue pour beaucoup,
mais également plusieurs autres facteurs, dont :
Parlez avec un expert en puits artésien pour savoir à quel prix vous attendre selon
le terrain que vous convoitez.
La nature et la composition du sol
•
La facilité d’accès au terrain et au site d’installation
•
La stabilité de l’endroit où sera installée la foreuse
•
La profondeur de creusage nécessaire (100-300 pieds, voire plus)
•
L’utilisation d’hydrofracturation, en cas de manque d’eau
•
Quels sont les facteurs qui influencent le prix ?

Vous songez à acheter un terrain pour y faire construire une maison neuve ? Au
Québec, il y a des terrains à vendre directement par des promoteurs, où vous
devez faire affaire avec ceux-ci pour votre construction. Il y a également ce qu’on
appelle des terrains en autoconstruction, lesquels donnent beaucoup plus de
flexibilité au propriétaire.
Dans cette partie du guide, nous vous expliquons en quoi consiste un terrain en
autoconstruction, quels sont les avantages d’en acheter un, et quels sont les
inconvénients à ne pas sous-estimer.
AUTOCONSTRUCTION –
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS 8

Vous magasinez les terrains et vous tombez sur
un terrain qui dit « à vendre pour
autoconstruction ». Qu’est-ce que ça veut dire ?
En fait, au Québec, vous avez le choix de bâtir
votre maison neuve en confiant votre projet
directement à un promoteur ou entrepreneur.
Vous pouvez également acheter un terrain à part,
et décider de bâtir vous-même votre maison en
vous occupant de gérer les différents quarts de
métier. C’est ça une autoconstruction.
Vous prenez en charge votre projet de « A à Z » et
vous gérez chaque étape à la place de
l’entrepreneur. Pourquoi feriez-vous ça ?
Parce que, bien entendu, il y a des avantages
financiers MAJEURS à le faire. Voyons ensemble
les différents avantages et inconvénients d’un tel
projet d’autoconstruction au Québec.
Qu’est-ce qu’un terrain à vendre pour autoconstruction ?

Le premier avantage est assez important, puisqu’il vous permet de choisir votre
entrepreneur sans aucune contrainte. En effet, contrairement aux terrains vendus
directement par les promoteurs, où vous êtes obligé de construire avec eux, les
terrains en autoconstruction vous donnent une liberté de choix absolue. Pourquoi
est-ce important ? Parce que ce ne sont pas tous les entrepreneurs qui offrent la
même qualité de service, et qui chargent le même prix.
LES AVANTAGES
Vous avez la liberté de choisir l’entrepreneur de votre choix
1
Vous pouvez vous impliquer dans le projet selon vos aptitudes
2
Avec un projet d’autoconstruction, vous pouvez vous impliquer dans la
construction de votre maison en fonction de vos aptitudes et de vos
connaissances en construction. Si vous n’avez pas d'expérience, vous allez peut-
être garder des étapes très simples, comme la peinture, la finition des planchers et
la pose des luminaires. En vous impliquant et en travaillant, vous sauverez
d’importants coûts de main-d’œuvre à des étapes clés de votre projet. Pensez-y
bien, analysez vos compétences et décidez du niveau d’implication que vous
voulez avoir.

En étant vous-même le gestionnaire de la construction de votre maison, vous allez
épargner une fortune sur divers aspects du projet. Selon votre niveau
d’implication, vous pouvez économiser jusqu’à 20% du coût du projet normal lors
d’une autoconstruction. Cette économie provient de 3 principaux endroits.
En gérant votre projet vous-même, vous pouvez magasiner les matériaux au
meilleur prix, et vous ne payez pas la marge de profit du promoteur sur les
matériaux.
Toutes les étapes que vous prenez en charge et que vous allez réaliser va vous
faire sauver de l’argent en main-d’œuvre, laquelle coûte 80$ de l’heure et plus.
Les promoteurs chargent normalement des frais de gestion de projet entre 5-10%
(parfois plus) du coût du projet. Vous sauvez donc un montant important.
Économie sur les matériaux
•
Économie sur la main-d’œuvre
•
Économie sur la gestion
•
Vous pouvez économiser gros
3

Lorsque vous achetez un terrain à vendre par un promoteur, vous avez
généralement accès à un catalogue de modèles disponibles. Vous ne pouvez pas
nécessairement bâtir un modèle 100% personnalisé.
Avec une autoconstruction, vous pouvez concevoir la maison de vos rêves 100%
personnalisée avec l’aide d’un architecte.
Vous pouvez décider du style architectural complet : maison moderne, farmhouse,
maison scandinave, maison traditionnelle, etc.
Vous décidez également du style intérieur et de la qualité de finition : haut de
gamme, moyen de gamme, économique, etc.
Style architectural
•
Finition intérieure
•
Vous pouvez bâtir le modèle de maison 100% personnalisé
selon vos goûts
4
LES INCONVÉNIENTS
La complexité
1
Évidemment, un projet d’autoconstruction est beaucoup plus complexe que
l’achat d’une maison neuve construite par un entrepreneur.

Un projet d’autoconstruction, c’est de nombreuses étapes plus complexes et
techniques les unes que les autres :
• Choix du modèle et création par l’architecte
• Sélection des sous-traitants et soumissions
• Déboisement et terrassement
• Mise en place des fondations
• Construction de la structure
• Revêtement extérieur
• Pose du gypse et tirage de joints
• Électricité et plomberie
• Peinture
• Planchers
• Et BEAUCOUP plus encore...
Cela demande beaucoup de temps de gestion et d’implication
2
On parle de dizaines, voir plusieurs centaines d’heures à investir en gestion du
début à la fin du projet, sans compter les heures que vous comptez mettre dans la
construction de la maison.
Vous devez vous demander : est-ce que le temps nécessaire à la gestion du projet
va me faire manquer du travail ? Si oui, est-ce que la baisse de revenu va vraiment
compenser les économies de coûts ?

Votre manque d’expérience pourrait vous faire causer des erreurs coûteuses. En
voici quelques exemples :
Vous devez réserver vos sous-traitants à des dates précises, et en ordre, pour que
la réalisation des travaux se passe bien. Si vous coordonnez mal l’horaire des sous-
traitants, vous pouvez perdre du temps et de l’argent.
C’est facile de se tromper dans la quantité de matériaux nécessaire, ou encore de
produits. Il y a tellement de codes différents, qu’une seule mauvaise commande
peut retarder le projet de plusieurs jours, voir plusieurs semaines.
En début de projet, vous allez évaluer le coût total de votre projet en fonction de
diverses étapes. C’est facile de mal budgéter certains postes de dépenses, et
d’avoir de mauvaises surprises. Assurez-vous de bien planifier les coûts.
Mauvaise coordination des sous-traitants
•
Erreurs de commande des matériaux
•
Mauvaise planification des coûts
•
Vous pouvez commettre des erreurs coûteuses
3

Un autre défi d’une autoconstruction, c’est de trouver les sous-contractants
nécessaires à la réalisation du projet. Lors de la construction d’une maison, vous
aurez besoin de nombreux quarts de métier différents. Parmi les sous-
contractants nécessaires, on retrouve :
Avez-vous déjà des contacts ? Si oui, bonne nouvelle ! Sinon, vous allez devoir
passer beaucoup de temps à trouver les bons sous-contractants pour votre projet.
Professionnels (notaire, arpenteur, évaluateur)
•
Fondations
•
Charpente
•
Revêtement extérieur
•
Plombier
•
Électricien
•
Poseur d’armoires
•
Peinture
•
Planchers
•
Et BEAUCOUP plus encore...
•
Vous devez trouver chacun des sous-traitants vous-même
4

La qualité de la terre va influencer directement le coût de l’aménagement de
terrain nécessaire ainsi que le prix des fondations pour accueillir la future
habitation. Combien ça coûte de faire construire des fondations de maison sur un
terrain vacant au Québec ?
Lorsque vous souhaitez faire soumissionner le prix de l’excavation et votre terrain
et de l’installation de vos fondations, vous devez savoir que les compagnies se
servent de deux outils de calcul de prix.
Le premier est un tarif horaire pour le temps que l’excavateur va prendre pour
réaliser les travaux. Le deuxième est le prix des matériaux utilisés pour fabriquer
vos fondations, soit le béton, le géotextile, l’imperméabilisation, etc.
En général, les compagnies
d’excavation chargent entre 130$ et
175$ de l’heure au Québec.
TARIF HORAIRE
Ce prix varie selon les prix des
matériaux sur le marché, et sa
marge de profit.
PRIX MATÉRIAUX
Faire construire des fondations de maison

Sachez qu’il y a une foule de facteurs qui entrent en jeu. On peut dire que les
critères ci-dessous sont ce qui influence le plus les coûts :
• La compagnie avec qui vous faites affaire
• Profondeur à excaver
• Type de sol (sol très dur = plus long à excaver)
• Grosseur de fondation à installer
• Dalle ou fondation
• Dynamitage à faire
• Remplissage à faire
• Localisation du terrain
Si vous faites excaver pour installer des fondations pour une maison 32 x 24 sur
un sol mou, c’est sûr que les fondations coûteront moins cher que pour une
maison 38 x 28 sur un sol dur.
Facteurs qui influencent le coût de l’excavation et
des fondations de maison

De plus en plus, les vastes parcelles de terrains disponibles en bordure des grands
centres sont achetées par des promoteurs immobiliers, plusieurs années en
avance, car ceux-ci ont une vision claire du développement à long terme du
secteur.
On voit donc souvent arriver de nouveaux projets de développement immobilier,
de nouveaux quartiers et plusieurs terrains à vendre dans un court laps de temps.
La question à se poser est : acheter un terrain vendu par un promoteur, est-ce que
c’est une bonne idée ? Parlons-en un peu justement.
ACHETER UN TERRAIN VENDU PAR
UN PROMOTEUR IMMOBILIER 9

AUTOCONSTRUCTION
À CONSTRUIRE PAR LE
PROMOTEUR
2 types de terrains à vendre par un promoteur
Un terrain à vendre pour
autoconstruction permet à
l’acheteur de choisir lui-même
l’entrepreneur qui réalisera la
construction de sa maison, ou
encore de prendre le projet
100% en autoconstruction et
gérer tous les quarts de métier.
Un terrain à vendre pour
construire par le promoteur
implique que le client achète non
seulement le terrain du
promoteur, mais il est également
obligé de faire affaire avec ce
dernier pour la construction de
sa maison neuve.

LES AVANTAGES
En fait, les promoteurs sont un gage de confiance et de qualité.
Normalement, ces derniers vendent des terrains sans problèmes. Voici
plusieurs avantages d’acheter un terrain directement d’un promoteur :
• L’analyse de sol a été effectuée
• Vous êtes sûr que le terrain est constructible
• Vous êtes sûr que le terrain n’est pas contaminé
• Le terrain est souvent vendu avec une garantie légale de qualité
• Vous achetez un terrain dans un quartier homogène
• Vous avez un contact pour soumissionner votre projet
• Vous achetez d’un vendeur professionnel qui respecte les lois
Bien entendu, un des inconvénients d’acheter via un promoteur est que le
prix du terrain n’est souvent PAS négociable. Les prix sont fixes.

Tactique de promoteur immobilier à surveiller
Certains promoteurs savent que les gens sont à la recherche de terrains à
vendre à petit prix. Ce qu’ils vont faire pour attirer les acheteurs, c’est
vendre leurs terrains moins chers, mais ajouter une obligation de
construction avec eux, et se reprendre dans la marge de profit de la maison.
Voici un exemple :
• Terrains à vendre à partir de 109 000$
• L’acheteur est obligé de construire une maison clé en main avec le
promoteur
• Le prix final de la construction et du terrain coûte 500 000$
• Le promoteur se garde le plus gros de sa marge de profit dans la
construction de la maison
Lorsque vous achetez un terrain par un promoteur, demandez TOUJOURS
si vous êtes obligés de construire avec lui, et si oui, demandez-lui une
soumission pour l’une de ses maisons modèles. Vous saurez à quoi vous
attendre pour le prix FINAL de votre nouvelle maison, pas juste du terrain.

Nouveaux développements et quartiers : les
terrains sont souvent vendus sur plan
Si vous êtes un acheteur sérieux qui cherche les nouveaux développements
et les terrains à vendre dans les nouveaux quartiers, sachez que vous allez
devoir être rapide pour réussir à en trouver.
En effet, la plupart du temps les terrains à vendre dans les nouveaux
quartiers se vendent sur plan, avant même que l’aménagement des rues et
des terrains ne soit terminé.
Vous devez donc acheter le terrain en vous fiant aux mesures du plan, et la
demande pour les terrains à vendre via les promoteurs est forte.
Vous n’aurez pas plusieurs semaines pour y penser dans les secteurs en très
grande demande. Vous devrez faire une offre d’achat sérieuse et obtenir
votre financement dans les 2-3 semaines qui suivent.

Commençons par définir ce qu’est un certificat de localisation en vertu des lois
québécoises. Il s’agit en fait d’un rapport contenant un plan, ainsi qu’une partie
écrite. Un arpenteur-géomètre analyse et inspecte un lot, afin de se prononcer sur
sa condition actuelle. Voyez ici-bas la définition officielle de l’OAGQ :
Le certificat de localisation est un document à valeur légale qui fournit « l’état de santé »
d’une propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et
règlements pouvant l’affecter.
- L’Ordre des Arpenteurs Géomètres du Québec (OAGQ)
Le certificat de localisation est donc un document légal pouvant uniquement être
produit par un arpenteur-géomètre du Québec.
CERTIFICAT DE LOCALISATION ET
D'IMPLANTATION 10
LE CERTIFICAT DE LOCALISATION

Qu’est-ce que contient un certificat de
localisation ?
Que doit-il contenir et que pouvez-vous voir lorsque vous en consultez-un ?
Voici la liste des principaux éléments que contient un certificat de
localisation :
• Un plan présentant la forme, les dimensions et la superficie du terrain
• La description du terrain et de l’état physique des lieux (bâtiments,
clôtures, haies, piscine, remise, etc.)
• Les détails entourant la présence de toute servitude
• L’identification de toute charge sur le terrain (fils électriques, etc.)
• Les changements de zonage apportés
• La mention de toute rénovation cadastrale
• La conformité des lieux selon toutes les lois du Québec
Bref, il s’agit d’un document exhaustif qui vient garantir l’état des titres de
propriété et l’état physique des lieux, pour qu’il n’y ait aucune ambiguïté.

Qui a l’obligation de fournir un certificat de
localisation lors d’une transaction ?
En vertu du Code civil du Québec, c’est le vendeur qui a l’obligation de
fournir un certificat de localisation à jour lors de la vente de son bien
immobilier.
Le certificat de localisation est remis à l’acheteur, et si ce dernier juge qu’il
n’est plus à jour, il peut exiger que le vendeur en fasse faire un nouveau à
ses frais.
Si le nouveau certificat de localisation ne montre aucune différence avec
l’ancien, ce sera alors à l’acheteur de payer les frais.
Il faut toutefois noter qu’un vendeur et un acheteur peuvent s’entendre sur
une façon de procéder différente. Ainsi, les frais du certificat de localisation
peuvent revenir à l’acheteur s’il en a été décidé ainsi.

Pourquoi est-ce important ?
On sait qu’il est important d’obtenir un certificat de localisation quand on
vend ou achète une maison. Pour un terrain, c’est la même chose.
Si vous achetez dans un nouveau quartier où un promoteur a subdivisé les
lots, les risques sont souvent moindres que si vous achetez un terrain en
campagne d’un particulier.
Cela étant dit, le certificat de localisation sert à plusieurs choses :
• Connaître les dimensions exactes du terrain
• Déceler la présence de servitudes
• Valider les titres de propriété
• Détecter un empiètement d’un voisin sur le terrain
Prenez toujours le temps d’en faire créer un lorsque vous comptez acheter
un terrain. Si le vendeur n’en a pas un à jour, exigez-en un !

Quelle est la durée de vie d’un certificat de
localisation ?
Au Québec, il n’y a pas de lois ou de règlements officiels qui viennent
déterminer une durée de vie précise à un certificat de localisation.
Cela étant dit, la Chambre des Notaires du Québec va souvent exiger un
certificat de localisation ayant moins de 10 ans, même si aucune
modification n’a été apportée au lot.
Une banque ou institution financière finançant la propriété peut également
exiger un certificat de localisation à jour.
Il n’y a donc pas de nombre d’années précis, mais il faut savoir que certaines
exigences peuvent être demandées par certains intervenants.

Lorsqu’on achète un terrain, le certificat de localisation est important pour
connaître l’état actuel des lieux, mais c’est le certificat d’implantation qui va venir
prévoir la disposition des futures constructions sur le terrain.
En effet, le certificat d’implantation est un document visant à indiquer
l’emplacement, la disposition et la dimension des constructions qui seront
installées sur le terrain visé.
Le plan d’implantation doit obligatoirement être remis à la municipalité, et être
approuvé, avant que la construction puisse commencer.
Ce certificat d’implantation est également réalisé par un arpenteur-géomètre au
Québec.
LE CERTIFICAT D'IMPLANTATION

Le tableau qui suit résume les principaux prix de services d’arpentage, en fonction
des prix suggérés par l’Ordre des Arpenteurs Géomètres du Québec.
Les coûts pour les certificats
SERVICES PRIX
Certificat de localisation en ville
Certificat de localisation et
d’implantation (maison
unifamiliale)
Certificat de piquetage
Immatriculation de lot
Description technique terrain
1 336 $
1 942$
1 336 $
1 207 $
601 $ + 211 $

Acheter un terrain dans le but d’y construire une
maison ou un chalet implique une différente
démarche de financement comparativement à
l’achat d’une propriété déjà construite.
Est-ce plus difficile de trouver un bon prêt dans
ce cas ? Pas nécessairement.
Certaines banques sont spécialisées en achat et
en financement de terrain, et pourront vous aider
à ce niveau.
FINANCER L'ACHAT D'UN TERRAIN
AU QUÉBEC 11
Options de financement
Quand un acheteur veut acquérir un terrain
dénué de construction, la banque va lui demander
quel est son objectif avec le terrain. Veut-il se
construire immédiatement, ou désire-t-il
attendre quelques années ?
La réponse va influencer l’option de financement
disponible pour lui.

PRÊT TERRAIN
Le prêt terrain est un financement pour les acheteurs qui acquièrent un
terrain, mais qui ne sont pas prêts à se construire tout de suite. La mise de
fonds de 20% est souvent exigée, et la valeur du terrain sera évaluée.
PRÊT AUTOCONSTRUCTION
Le prêt autoconstruction est le financement qui est offert aux acheteurs
qui acquièrent un terrain et qui sont prêts à construire une propriété
rapidement sur celui-ci. La mise de fonds peut alors être jusqu’à 5%.

Les institutions financières qui financent l’achat
d’un terrain
Il n’y a pas beaucoup de banques et d’institutions financières qui acceptent
d’accorder des prêts terrain au Québec.
Parmi les prêteurs qui acceptent de financer des terrains ou des projets
d’autoconstruction, on retrouve :
• Desjardins
• Banque Nationale
• First National
• Banque Royale
Certaines autres banques peuvent accepter, mais ne le publicisent pas
nécessairement au grand jour. Le plus facile, si vous désirez obtenir du
financement pour un terrain, est de passer directement par un courtier
hypothécaire.

Quels produits hypothécaires peuvent servir pour
financer un terrain ?
En fait, cela dépend de l’acheteur, car ce dernier aura le choix entre une :
• Hypothèque ouverte
• Hypothèque fermée
• Hypothèque à taux fixe
• Hypothèque à taux variable
Si vous comptez vous construire d’ici 1-2 ans, une hypothèque fermée ou
une hypothèque à taux variable pourraient vous convenir, afin de limiter les
pénalités pour remboursement anticipé.
Quels produits hypothécaires peuvent servir pour
financer un terrain ?
Lors de l’achat d’un terrain, la banque peut exiger différents niveaux de
mise de fonds en fonction de différents facteurs.
En règle générale, le fait de contracter un prêt terrain versus faire une
autoconstruction changera les règles en matière de mise de fonds.

Mise de fonds pour un prêt terrain
Dans le cas d’un prêt pour un terrain où vous ne voulez pas vous construire
tout de suite, la banque va souvent exiger une mise de fonds minimale de
20% de la valeur marchande. Vous n’aurez pas accès aux prêts assurés de la
SCHL.
Mise de fonds pour une autoconstruction
Dans le cas d’une autoconstruction, la mise de fonds minimale dépend du
prêteur et de la situation du client. Desjardins, par exemple, permet de
mettre jusqu’à 5% à 10% de mise de fonds sur un terrain avec
autoconstruction.

Comment trouver le meilleur prêt hypothécaire
pour votre terrain ?
Le financement d’un terrain peut être plus complexe qu’un financement de
maison traditionnel. Pour cette raison, il est primordial que vous consultiez
le bon professionnel pour vous aider.
Les courtiers hypothécaires sont des experts indépendants des banques qui
peuvent vous dire quels prêteurs acceptent de financer des terrains, et
peuvent même comparer les produits et les taux de chacun.
Leurs services sont 100% gratuits pour tous les acheteurs. Ils reçoivent une
rémunération quand vous signez une hypothèque avec eux, et ce, peu
importe la banque que vous choisissez.
Pour trouver un courtier hypothécaire dans votre secteur, nous vous
invitons à remplir notre formulaire. Il nous fera plaisir de vous mettre en
contact avec le bon courtier.

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11
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