Rahamuseon tapahtuma 1.11.2022 Korkojen ja elinkustannusten nousu koettelee velallisten kykyä hoitaa lainojaan. Kuinka korkojen nousu ja Finanssivalvonnan tuleva suositus asuntolainanhakijan velanhoitokyvyn testaamisesta kohtelevat muun muassa ensiasunnon ostajia sekä eri puolella Suomea asuvia ja eri tuloluokkiin kuuluvia lainanhakijoita? Vanhempi neuvonantaja Jukka Vauhkonen rahoitusvakaus- ja tilasto-osastolta tarkasteli luennolla kotitalouksien lainanottoa sekä viranomaisten keinoja hillitä lainanantoon ja velkaantumiseen liittyviä rahoitusjärjestelmän vakautta uhkaavia riskejä.

1. Rahoitusvakaus- ja tilasto-osasto, Suomen Pankki
Kuinka korkojen voimakas nousu
vaikuttaisi suomalaisten
asuntovelallisten lainanhoitokykyyn?
Rahamuseo, 1.11.2022
Jukka Vauhkonen

2. | Julkinen
1.11.2022 2

3. | Julkinen
Esityksen sisältö
• Suomalaiset asuntovelalliset aiempaa haavoittuvampia korkojen
nousulle
• Suomen Pankissa tehdyt laskelmat korkojen nousun vaikutuksista
eri lainanhakijaryhmien velanhoitorasitukseen
• Kotitalouksien riittävän velanhoitokyvyn varmistaminen: tehdyt
makrovakaustoimet ja valmisteilla olevat lakimuutokset
1.11.2022 3

4. Rahoitusvakaus- ja tilasto-osasto, Suomen Pankki
Suomalaiset asuntovelalliset aiempaa
haavoittuvampia korkojen nousulle
Jukka Vauhkonen

5. | Julkinen
Suomalaiset kotitaloudet velkaantuneempia kuin
koskaan
0
5
10
15
0
50
100
150
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Kotitalouksien velat, % suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon (vasen asteikko)
Kotitalouksien korkomenot, % suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon (oikea asteikko)
%
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Suomalaisten kotitalouksien velkaantuneisuus ja korkorasitus
%
1.11.2022 5

6. | Julkinen
Kotitalouksien veloista aiempaa suurempi osuus
taloyhtiölainaosuuksia ja kulutusluottoja
0
25
50
75
100
0
40
80
120
160
2000 2005 2010 2015 2020
Asuntolainat (2020/IV saakka) Omistusasuntolainat (2021/I–)
Sijoitusasuntolainat (2021/I–) Lainat taloyhtiöiden kautta
Kulutusluotot Suomen luottolaitoksilta Muut lainat Suomen luottolaitoksilta
Muut lainat Suomesta ja ulkomailta Asumiseen liittyvät lainat (oikea asteikko)
% suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon Osuus velasta, %
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankki. @38215
Suomalaisten kotitalouksien velkaantuneisuus ja velan rakenne
1.11.2022 6

7. | Julkinen
Markkinakorkojen muutokset välittyvät nopeasti
lainakorkoihin, koska lainat sidotaan pääosin
euriborkorkoihin
1.11.2022 7
-2
0
2
4
6
8
0
20
40
60
80
100
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021
Euriborsidonnaiset Primekorkosidonnaiset
Kiinteäkorkoiset Muut
12 kuukauden euribor (oikea asteikko)
Osuus euromäärästä, % %
Lähteet: Suomen Pankki ja Refinitiv. @38215
Uudet asuntolainat Suomessa korkosidonnaisuuden mukaan

8. | Julkinen
Uudet asuntolainat pidempiä kuin koskaan…
1.11.2022 8
0
20
40
60
80
100
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Enintään 14 vuotta Yli 14 ja enintään 19 vuotta
Yli 19 ja enintään 21 vuotta Yli 21 ja enintään 24 vuotta
Yli 24 ja enintään 26 vuotta Yli 26 vuotta ja enintään 30 vuotta
Yli 30 vuotta
Osuus uusien asuntolainojen euromäärästä, %
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Suomessa nostettujen uusien asuntolainojen takaisinmaksuajat
Noin 25 vuotta
Noin 20 vuotta

9. | Julkinen
… ja suurempia kuin koskaan
0
10
20
30
40
50
60
70
0
25
50
75
100
125
150
175
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Keskikoko: ensiasuntolainat (vasen asteikko)
Keskikoko: muut asuntolainat (vasen asteikko)
Lukumäärä: ensiasuntolainat (oikea asteikko)
Lukumäärä: muut asuntolainat (oikea asteikko)
Keskiarvo, tuhatta euroa
Lähteet: Finanssivalvonta ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Uusien asuntolainojen koko ja lukumäärä Suomessa
Tuhatta kappaletta
1.11.2022 9

10. | Julkinen
Pitkät asuntolainat ovat keskimäärin suuria
0
100
200
300
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Noin 20 vuotta Noin 25 vuotta Yli 29 vuotta
Tuhatta euroa
Lähteet: Finanssivalvonta ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Uuden asuntolainan mediaanikoko takaisinmaksuajan mukaan
1.11.2022 10

11. | Julkinen
Suuret yhtiölainaosuudet altistavat lainanottajat
taloyhtiölainojen riskeille
0
20
40
60
80
100
2000 2005 2010 2015 2020
0 % 0–39 % 40–49 % 50–59 % 60–69 % 70–79 % Vähintään 80 %
Osuus kauppojen määrästä, %
Lähteet: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Uusien kerrostalo- ja rivitaloasuntojen kaupat Suomessa asunnon
yhtiölainaosuuden (% velattomasta hinnasta) mukaan
1.11.2022 11

12. | Julkinen
Asuntolainansaajilla enemmän velkaa suhteessa
tuloihin kuin aiemmin
1.11.2022 12

13. | Julkinen
Myönteistä: Suomen asuntohinnoissa ei laajamittaista
yliarvostusta
50
100
150
200
250
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Asuntojen hinnat suhteessa kuluttajahintoihin
Asuntojen hinnat suhteessa vuokriin
Pitkän aikavälin keskiarvo
Asuntojen hinnat suhteessa palkansaajien ansiotasoon
Pitkän aikavälin keskiarvo
Indeksi, 1981/I = 100
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat.
Asuntojen suhteelliset hinnat Suomessa
1.11.2022 13

14. | Julkinen
Asunnot lievästi halventuneet syksyllä 2022
1.11.2022 14
0
100
200
300
400
2000 2005 2010 2015 2020
Helsingin kantakaupunki Helsinki
Pääkaupunkiseutu Turku
Tampere Koko Suomi
Muu Suomi kuin pääkaupunkiseutu Kuluttajahintaindeksi
Indeksi, 2000 = 100
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Vanhojen osakeasuntojen nimelliset hinnat alueittain neljännesvuosittain

15. | Julkinen
Asuntomarkkinoiden haavoittuvuuksien vastapainona
Suomessa myös markkinoiden häiriöiltä suojaavia tekijöitä
• Haavoittuvuuksia:
• Ennätyssuuri velkaantuneisuus
• Osalla kotitalouksilla runsaasti
velkaa suhteessa tuloihin
• Asuntolainojen suuri osuus
veloista ja asunto-omaisuuden
suuri osuus varallisuudesta
• Lainat valtaosin vaihtuvakorkoisia
• Luottolaitossektorin suuri koko ja
keskittyneisyys
• Lieventäviä tekijöitä:
• Osalla velallisista merkittäviä
säästöjä
• Osalla velallisista korkosuojaus
• Mahdollisuus lainanhoitojoustoihin
• Ei yleistä asuntojen hintakuplaa
• Luottolaitosten stressitestattu
riskinkantokyky
• Lainanhakijoiden maksukyvyn
arviointia koskeva suositus (2010,
2023)
• Asuntolainojen lainakatto (2016)
1.11.2022 15

16. Rahoitusvakaus- ja tilasto-osasto, Suomen Pankki
Suomen Pankissa tehdyt laskelmat
korkojen nousun vaikutuksista eri
lainanhakijaryhmien
velanhoitorasitukseen
Jukka Vauhkonen

17. | Julkinen
Uusien asuntolainojen ja asuntolainakannan keskikorot
nopeassa nousussa
1.11.2022 17
-2
0
2
4
6
8
2000 2005 2010 2015 2020
Asuntolainakannan keskimääräinen korko
Uusien nostettujen asuntolainojen keskimääräinen korko
12 kuukauden euribor
%
Lähteet: Suomen Pankki ja Refinitiv. @38215
Asuntolainojen korot Suomessa

18. | Julkinen
Finanssivalvonnan johtokunnan uusi suositus
asuntolainanhakijoiden kuormitetusta
enimmäisluotonhoitorasitteesta (voimaan 2023)
• Lainanantajan tulee laskea asuntolainanhakijan kaikkien velkojen kuukausittaisten
lyhennysten ja korkokulujen arvioitu määrä tilanteessa, jossa
• lainakorot olisivat vähintään 6 %
• lainojen enimmäispituus olisi enintään 25 vuotta
• Suositus: Tämä kuormitettu lainanhoitorasite saisi olla enintään 60 % lainanhakijan
nettotuloista
• Jos suhde on suurempi kuin 60 % nettotuloista, luottopäätöstä tulisi edeltää erityisen
huolellinen luotonhakijan maksukyvyn arviointi yhdessä asiakkaan kanssa ja
luotonmyöntöpäätös tulisi tehdä korotetulla päätöstasolla
• Poikkeukset ja joustot:
• Kiinteäkorkoiset ja korkosuojatut lainat
• Suosituksesta voidaan ohjeellisesti poiketa enintään 15 prosentissa myönnetyistä uusista asuntoluotoista
1.11.2022 18

19. | Julkinen
Suomen Pankissa tehdyt laskelmat suosituksen neutraalista
mitoituksesta ja vaikutuksista eri lainanhakijaryhmiin
• Neutraali mitoitus: Suosituksen suuruus ja joustonvara mitoitettu siten, että
suositus pääosin sallisi nykyisen suuruiset asuntolainat
• Suosituksen tavoitteena ei ole rajoittaa asuntolainojen saatavuutta vaan varmistaa, ettei
lainanottajien ja talouden riskinsietokyky heikkenisi nykyisestä
• Vaikutukset eri lainanhakijaryhmiin: Laskelmissa tarkasteltu suosituksen
vaikutuksia mm.
• Ensiasuntolainan ottajiin ja muihin asuntolainanottajiin
• Lainanhakijoihin eri seutukunnissa
• Eri tuloluokkiin kuuluviin lainanottajiin
• Laskelmien voidaan tulkita välillisesti mittaavan korkojen voimakkaan nousun
vaikutuksia eri lainanhakijaryhmien velanhoitokykyyn
1.11.2022 19

20. | Julkinen
Jos lainakorot nousisivat 6 prosenttiin, suurella osalla
kotitalouksista pelkästään asuntolainojen hoitoon menisi yli
40 % nettotuloista
1.11.2022 20

21. | Julkinen
Pk-seudulla ja kasvukeskuksissa suuremmat velka-
tulosuhteet ja velanhoitorasitteet kuin muualla Suomessa
1.11.2022 21

22. | Julkinen
Finanssivalvonnan suositus kohdistuu hellemmin
ensiasunnon ostajiin kuin muihin asuntolainanottajiin
1.11.2022 22

23. | Julkinen
Suositus kohdistuu ensiasunnonostajiin voimakkaammin
pääkaupunkiseudulla kuin muualla Suomessa
1.11.2022 23

24. | Julkinen
Suositus rajoittaa useammin suurituloisten lainanhakijoiden
lainansaantia kuin pieni- ja keskituloisten
1.11.2022 24

25. | Julkinen
Suositus puree voimakkaammin sijoitusasuntolainaa
ottaviin kuin omistusasumislainaa ottaviin
1.11.2022 25

26. Rahoitusvakaus- ja tilasto-osasto, Suomen Pankki
Asuntolainanottajien riittävän
velanhoitokyvyn varmistaminen: tehdyt
makrovakaustoimet ja valmisteilla olevat
lakimuutokset
Jukka Vauhkonen

27. | Julkinen
Suureen velkaantumiseen liittyvä vakausuhka: kotitalouksien
kulutus supistuu voimakkaasti ja syventää taantumaa
1.11.2022 27
Laukaiseva tekijä Vakausuhka Järjestelmäriski
Haavoittuvuus
Kotitalouksien suuri
ja/tai pitkään ja
nopeasti kasvanut
velkaantuneisuus JA

28. | Julkinen
Lainakatolla hillitään uusien asuntolainojen kasvua
suhteessa vakuuksiin
• Lainakatolla (enimmäisluototussuhteella) tarkoitetaan
makrovakausvälinettä, jolla säädellään lainanottohetkellä lainan
enimmäiskokoa suhteessa lainan vakuuksien arvoon
• Luototussuhde =
Lainan euromäärä
Vakuuksien arvo
• Suomessa lainakattoa sovelletaan uusiin asuntolainoihin
• Ensiasuntolainojen lainakatto 95 %
• Muiden uusien asuntolainojen lainakatto 85 %
1.11.2022 28

29. | Julkinen
Lainakattoa kiristettiin 2018/III, kevennettiin 2020/III ja
kiristettiin uudelleen 2021/IV
0
20
40
60
80
100
0
20
40
60
80
100
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Enintään 50 % 50–60 %
60–70 % 70–80 %
80–85 % Yli 85 %
Mediaaniluototussuhde (oikea asteikko)
% euromäärästä %
Pl. poikkeuslainat ja lainat, joiden luototussuhde ≤ 0.
Lähteet: Finanssivalvonta ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Muut uudet asuntolainat kuin ensiasuntolainat luototussuhteen mukaan
1.11.2022 29
1. Lainakatto 90 %
2. Lainakatto 85 % 4. Lainakatto 85 %
3. Lainakatto 90 %

30. | Julkinen
Eduskunnan käsiteltävänä olevat hallituksen esitykset
kotitalouksien velkaantumisen hillitsemiseksi
• Asuntolainojen enimmäistakaisinmaksuaika
• Taloyhtiölainojen rajoitteet uudisrakentamisen rahoituksessa
• Enimmäisluotto-osuus
• Enimmäistakaisinmaksuaika
• Lyhennysvapaakielto
1.11.2022 30

31. | Julkinen
Enimmäistakaisinmaksuaika estämään asuntolainojen
merkittävää pitenemistä
• Laina-aikojen pidentyminen ja kotitalouksien velkaantuneisuus
edenneet samaa tahtia viimeiset vuosikymmenet
• Asuntolainojen enimmäistakaisinmaksuaika 30 vuotta
luotonmyöntöhetkellä
• Lainanantajalla oikeus poiketa rajoitteesta 10 prosentissa lainanannosta
• Rajoite ei estäisi lyhennysvapaita ja niiden myötä pidentyviä maksuaikoja
• Asuntolainojen laina-ajat Suomessa pidentyneet viime vuosina
• Pitenevät laina-ajat ruokkivat velkaantumista ja asuntohintojen nousua
1.11.2022 31

32. | Julkinen
Taloyhtiölainoihin ehdotetut vaatimukset rajoittamaan suuriin
taloyhtiölainoihin liittyvää suurta lainan- ja vastikkeenhoito-
rasitetta
• Suuret taloyhtiölainat uudisasunnon hankinnan rahoitusmuotona ja
pitkät lyhennysvapaat laina-ajan alussa saattavat hämärtää
kotitalouksien käsitystä asumisen todellisesta kustannusrasitteesta
• => Taloyhtiölainan enimmäisluotto-osuus 60 % (”taloyhtiölainan lainakatto”)
• => Taloyhtiölainoille ei saisi myöntää lyhennysvapaata ensimmäisen viiden
vuoden sisällä taloyhtiölainan ottamisesta (pl. ensimmäiset 12 kk)
• Asuntolainoille ehdotettua enimmäistakaisinmaksuaikaa ei tulisi voida
kiertää ottamalla hyvin pitkän asuntolainan sijasta hyvin pitkä
taloyhtiölaina
• => Taloyhtiölainalle sama 30 vuoden enimmäispituus kuin asuntolainoille
1.11.2022 32

33. | Julkinen
Yhteenveto
• Suomalaiset kotitaloudet aiempaa haavoittuvampia korkojen nousulle
• Pankkien suositellaan v. 2023 alkaen mitoittavan uudet asuntolainansa siten,
että asuntolainanottajien velanhoitokyky kestää korkojen nousun vähintään 6
prosenttiin
• Vaikutusarviot: suositus kohdistuu suhteellisesti tiukemmin esimerkiksi suurituloisiin ja
asuntosijoittajiin kuin ensiasunnonostajiin tai pieni- ja keskituloisiin asuntolainanhakijoihin
• Makrovakausvälineiden (kuten lainakaton) harkinnanvaraisella käytöllä
pienennetään asuntomarkkina- ja talouskriisien todennäköisyyttä
• Valmisteilla olevilla lakimuutoksilla rajoitetaan suurimpien ja pisimpien asunto-
ja talolainojen myöntämistä
1.11.2022 33

34. Rahoitusvakaus- ja tilasto-osasto, Suomen Pankki
KIITOS!
Jukka Vauhkonen