Wonen anno 2013: Stijgende vraag naar vrije sector huurwoningen, wie investeert?

1. Amsterdam Vastgoed
4 april 2013
Peter Appeljan
Director Woningen
Syntrus Achmea Real Estate & Finance

2. Agenda
 Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance
 Marktbeeld woningen als belegging
 Toename vrije sector huur noodzakelijk
 Veranderende vraag invulling woonbehoefte
 Wie investeert?
Pagina 2 04-04-2013

3. Kernactiviteiten Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken op de markt
voor institutionele beleggers:
Markt en  32 institutionele klanten
Klanten  14 miljard in vastgoed en hypotheken
 Beleggen in woningen, winkels, kantoren, hypotheken en
zorgvastgoed
Beleggen, financieren en ontwikkelen van vastgoed om
Activiteiten rendement voor klanten te behalen
 Aankoop, beheer en verkoop van vastgoed
 Ontwikkelen nieuw vastgoed en herontwikkeling bestaand
 Managen (in)directe portefeuilles nationaal en internationaal
Producten vastgoed
 Verstrekken van hypotheken en zakelijke financieringen
 Managen van fondsen voor Nederlands vastgoed,
Internationaal vastgoed (AREA) en Hypotheken
Direct contact met bestuur, via bestuursbureau of via fiduciar
Distributie manager.
Pagina 3 04-04-2013

4. Verwachtingen woningmarkt:
 Behoefte nieuwbouw huurwoningen met huren tussen
€ 650 – 900 ligt op 200.000 in periode 2010 – 2020
 Tot en met 2014 “lichte” afwaarderingen
 Vanaf 2015 opwaarderingen
 Totaalrendement blijft positief en stijgt vanaf 2015
 Grotere schaarste beleggershuurwoningen
Pagina 4 04-04-2013

5. Toenemende vraag naar (huur)woningen
 Koopwoning is
riskanter
 Mobiliteit in werk en
relaties
 Verstedelijking
 Vergrijzing
 Aanpak scheefwonen
Pagina 5 04-04-2013

6. Woningmarkt meer marktconform
Totale woningvoorraad 7,1 miljoen Woningvoorraad is consequentie van beleid:
Bron: CBS
 Stimulering koopwoningen
– Fiscale stimulatie
– Financieringsmogelijkheden extreem
hoog, 120% marktwaarde,
2 salarissen etc.
 Bouwen van sociale huurwoningen
 Marktconformiteit is noodzakelijk
 10 tot 15% vrije sector huur binnen de
totale woningvoorraad is mogelijk
 Middensegment huurmarkt nu nauwelijks
aanwezig
Pagina 6 04-04-2013

7. Wie investeert in Nederlandse woningmarkt
 Institutionele belegger:
laatste 20 jaar afname
beleggingen in
Nederlandse woningen
 Buitenlandse beleggers:
investeren niet
 Particuliere beleggers:
investeren in toenemende
mate!
Pagina 7 04-04-2013

8. Bouw als motor van de Nederlandse economie hapert
flink
Opgeleverde woningen en vergunningen nieuwbouw
Bron: Syntrus Achmea Vastgoed op basis van CBS
Pagina 8 04-04-2013

9. Groei van de vraag (in vrije sector) blijft groot
Groei inwoners en huishoudens jaar op jaar
Bron: Syntrus Achmea Vastgoed op basis van CBS
 Aantal huishoudens groeit tot 2030 met 1 miljoen waarvan 730.000
eenpersoonshuishoudens
 Aantal 75+ stijgt met 90% naar 2 miljoen in 2030
 Jaarlijks 50.000 huishoudens erbij, vervangingsgraad woningen is 30.000 per
jaar. Gemiddelde woning moet dus 250 jaar mee gaan…
 Structurele productie van 80.000 woningen is noodzakelijke.
Pagina 9 04-04-2013

10. Veranderende vraag biedt kansen
 Huurprijzen net boven
liberalisatiegrens
 Studentenhuisvesting?
 (her)Starters?
 65 plus zonder hypotheek
 Wonen met zorgaspect
 Transformatie van kantoren
 Binnenstedelijke
herontwikkeling
Pagina 10 04-04-2013

11. Vrije sector huurwoningen: meer marktwerking maar
wie investeert?
 Kabinetsbeleid: stappen naar
meer marktwerking
 Markt dwingt consumenten naar
vrije sector huur
 Kabinet stimuleert doorstroming
van sociale huur naar vrije sector
en koop
Pagina 11 04-04-2013

12. Conclusie: Stijgende vraag naar vrije sector
huurwoningen. Wie investeert?
Consistent beleid
 Verhogen marktwerking
 Heldere rol tussen markt en corporaties
Geleidelijke afname overmatige subsidie koopwoning
 Binnenlandse en buitenlandse beleggers moeten duurzaam
rendement kunnen behalen
Beleid is geslaagd als buitenlandse beleggers weer
toetreden tot de Nederlandse woningmarkt zoals dat nu in
Duitsland, Engeland en de VS gebeurt
Pensioenfondsen kunnen alleen investeren als een goed
rendement te behalen is.
Pagina 12 04-04-2013

13. Gaat het woonakkoord werken?
 Verhuurdersheffing jaagt institutionele beleggers de sector
uit. Corporaties hoeven geen rendement te halen.
Beleggers wel.
 Wat kunt u doen om institutionele beleggers te laten
beleggen in Nederland
– Institutionele beleggers vrijstellen van verhuurdersheffing
– Algehele vrijstelling voor alle nieuwbouw beleggers vanaf
2013
– Minimaal studentenwoningen en kleine (zorg)eenheden
vrijstellen van verhuurdersheffing
 Belangrijk zijn verder
– Huurstijging boven inflatie, ondersteunt behalen
rendement
– Aanpak scheefwonen (langer dan 2 jaar)
Pagina 13 04-04-2013