TJSP determina que construtora devolva 80% das parcelas pagas, 100% da corretagem:sati e distrato abusivo é anulado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7ª Câmara de Direito Privado
Registro: 2014.0000517053
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº
1002056-28.2013.8.26.0068, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
MARIANA SANGUINETE MENEZES (JUSTIÇA GRATUITA) e ALEXANDRE
NUNES MENEZES, é apelada GAFISA S/A.
ACORDAM, em 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.
Substituido o 3º juiz, que deu-se por impedido, sendo substituido pelo des. Miguel
Brandi.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MIGUEL BRANDI (Presidente) e HENRIQUE NELSON CALANDRA.
São Paulo, 20 de agosto de 2014
RAMON MATEO JÚNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
Apelação nº 1002056-28.2013.8.26.0068 - São Paulo - Voto nº 4734 2
Voto nº 4734
Apelação nº 1002056-28.2013.8.26.0068
Apelantes: Mariana Sanguinete e Outro
Apelados: Gafisa S/A
Comarca: Barueri
Juiz Sentenciante: Anna Paula Dias da Costa
RESCISÃO DE CONTRATO – Pleito ajuizado pelos
compromissários compradores, fundado na desistência do
negócio – Distrato subscrito entre as partes – Pedido
abrangendo restituição de comissão de corretagem, de SATI e
das prestações pagas durante a vigência do contrato – Sentença
de improcedência, reconhecendo a prescrição trienal, bem
como a ilegitimidade passiva da ré, tocantemente ao pedido de
restituição da comissão de corretagem.
PRESCRIÇÃO Inocorrência Ação de natureza condenatória
Enriquecimento sem causa que rege a questão como
princípio, e não como causa jurídica Prazo decenal
Afastamento do reconhecimento da prescrição.
COMISSÃO DE CORRETAGEM Legitimidade passiva da ré
Construtora e corretora que, em princípio, pertencem ao
mesmo grupo econômico Devolução da comissão de
corretagem que se impõe, de forma simples.
TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI) Pleito de restituição do numerário
Prática ilícita Serviço que se confunde com o de corretagem
Adequada a restituição, porém de forma simples e não em
dobro.
PARCELAS DO PREÇO PAGAS Negativa de restituição,
com fundamento no distrato, pelo qual os autores teriam
abdicado do recebimento de tal numerário Abusividade
manifesta Determinada a restituição, de forma simples,
admitida a retenção, pela ré, do percentual correspondente a
20% - Apelo parcialmente provido.

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Cuida-se de ação de rescisão de contrato
cumulada com pedido de anulação de cláusulas contratuais e
de restituição de quantias pagas, ajuizada por Mariana
Sanguinete e Outro, em face de Gafisa S/A. Alegam os
autores, em síntese, haverem celebrado instrumento
participar de compromisso de compra e venda (fls. 19/53),
para aquisição do imóvel descrito na inicial. Anteriormente,
subscreveram o Contrato de Prestação de Serviços de
Assessoria Técnica Imobiliária, efetuando o pagamento
referente à taxa de intermediação, respectivamente, de R$
5.848,20; R$ 3..508,92; e de R$ 1.823,28, este último, a
título de Serviços de Assessoria Técnica Imobiliária. Observam
que jamais utilizaram ou solicitaram serviços de corretagem,
e que não foi prestado serviço de assessoria, por haverem
comparecido ao Stand da ré, por conta própria, resolvendo
adquirir o imóvel.
Ulteriormente, efetuaram o pagamento da
quantia correspondente a R$ 9.800,00, relativas a oito
prestações do contrato firmado.
Entretanto, em 24 de junho de 2009, desistiram
da aquisição da unidade habitacional, formalizando o
distrato, concretizado sem que qualquer restituição aos
autores fosse efetivada. Pretendem, com a presente demanda,
a condenação da ré à restituição da taxa de intermediação no
valor de R$ 21.575,98 e R$ 8.389,20, a título de SATI, ambas
com a dobra legal. Alternativamente, pleiteiam a devolução de
forma simples. Buscam ainda a declaração de nulidade de
cláusula contratual que prevê a perda de todas parcelas
pagas, bem como a devolução em dobro das parcelas pagas,

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no importe de R$ 18.410,48.
A ação foi julgada improcedente, nos termos da
sentença de fls. 177/181.
Apelam os autores. Assinalam, de um lado, não
haver falar em prescrição, porquanto o objeto da ação não é
ressarcimento por enriquecimento sem causa, nem,
tampouco, reparação civil, mas sim, de restituição de
indébito, de discussão em torno da legalidade de cobrança de
valores embutidos em compromisso de compra e venda de
imóvel. O prazo prescricional é de dez anos. Acrescentam que
a ré é parte legítima para restituir os valores derivados da
comissão de corretagem, pois foi ela quem contratou a
empresa corretora, a qual pertence ao mesmo grupo
econômico, e possui o mesmo nome. Observam haverem
procurado stand de vendas da ré, para aquisição do imóvel,
descaracterizando-se qualquer intermediação; certo que os
corretores foram contratados pela própria apelada, com foi
reconhecido na cláusula 4.2 do contrato. Requerem, pois, a
reforma da sentença no tocante à prescrição, à ilegitimidade
da ré, ao indeferimento do pedido de cobrança dos valores
pagos a título de corretagem e das parcelas retidas e não
devolvidas, determinando-se o pagamento integral pela ré dos
valores descritos na inicial.
Efetuado o preparo, o recurso foi processado e
contrariado.
É o relatório.

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O apelo comporta parcial provimento.
Rejeita-se, inicialmente, a preliminar de não
conhecimento do apelo, por intempestividade. Foi certificada
a tempestividade do recurso de apelação (fls. 195), motivo
pelo qual não há falar em extemporaneidade do
inconformismo.
A prefacial de ilegitimidade passiva ad causam,
tocantemente ao pedido de restituição da comissão de
corretagem da prestação de serviços imobiliários, suscitada
pela ré-apelante, não merecia ser acolhida.
Os autores pagaram a quantia total de
R$11.072,88 (fs. 54 e 55), relativa ao Contrato de Prestação
de Serviços de Intermediação Imobiliária, subscrito em 20 de
abril de 2008, pelos autores e Gafisa Vendas Intermediação
Imobiliária Ltda.; dos quais R$ 1.823,28 (fl. 56) concerne ao
Contrato de Prestação de Serviços de Assessoria Técnico-
Imobiliária, assinado na mesma data e pelas mesmas partes.
É certo que os valores correspondentes à
comissão de corretagem foi aferido por empresa diversa, mas
que, em princípio, pertence ao mesmo grupo econômico da ré,
máxime por possuir o mesmo nome empresarial (GAFISA).
Daí porque, manifesta a pertinência subjetiva
passiva da ré para o presente âmbito.
A tese da prescrição, suscitada pela ré, e
acolhida pelo digno magistrado sentenciante, com
fundamento no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, não se
sustenta.

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Note-se que o enriquecimento sem causa rege a
pretensão como princípio e não como regra jurídica. O
objetivo dos autores é a restituição dos valores derivados do
contrato.
A ação, portanto, possui natureza jurídica
condenatória.
Inaplicável, portanto, o triênio legal, estatuído
no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. O prazo para postular,
pois, a restituição do numerário indicado nos autos é de dez
anos (art. 205, do Código Civil).
Neste diapasão, jurisprudência do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, em aresto do digno Ministro
Sidnei Beneti (REsp n. 1.297.608-RS, j. 12/3/2013):
“Direito Civil. Prescrição. Compromisso de Compra e
Venda. Ação de condenação à restituição de valores
pagos, após a rescisão voluntária do compromisso de
compra e venda. Matéria não julgada na ação de
rescisão contratual. Prescrição geral. Inteligência dos
arts. 205, 206, § 3º, IV e V, do Código Civil. Recurso
Improvido. 1. A restituição dos valores pagos, diante
da rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, constitui consectário natural do
próprio desfazimento do negócio. 2. A pretensão ao
recebimento de valores pagos, que não foram
restituídos diante de rescisão judicial, por sentença
que não tenha decidido a respeito da restituição,
submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos,
previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo
de 3 (três) anos, constante do art. 206, § 3º, incisos
IV e V, do mesmo diploma 3. Recurso Especial

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Improvido.”
Bem por isso, a pretensão deduzida nos autos
não se encontra prescrita, restando afastada a prefacial de
prescrição, que extinguiu o feito, com julgamento do mérito.
Em virtude de a causa estar madura para
julgamento, com espeque no art. 515, § 3º, do Código de
Processo Civil, que autoriza o Tribunal apreciar as questões
“suscitadas e discutidas no processo, ainda que a sentença
não as tenha julgado por inteiro”, passa-se à análise dos
temas de fundo ventilados no inconformismo.
A primeira questão vertida insere-se na alegada
abusividade do pagamento da comissão de corretagem, ou de
serviços de intermediação imobiliária.
O contrato de corretagem é assim conceituado
pelo art. 722 do Código Civil: “Pelo contrato de corretagem,
uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios,
conforme as instruções recebidas.”
Cuida-se, portanto, de verdadeira intermediação,
para a celebração de outros contratos, pela qual o corretor
aproxima de seu cliente, pessoas interessadas na celebração
de uma avença.
Não há definição legal de qual das partes será a
responsável pelo pagamento da respectiva comissão.
Na hipótese, a despeito de os autores haverem

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efetuado o pagamento da comissão de corretagem, a ré não
foi procurada pelo consumidor, mas foi contratada em stand
próprio.
Evidente que a própria construtora organiza o
stand de vendas, disponibilizando aos interessados corretores
ou empresa de intermediação imobiliária de sua confiança,
para prestar serviços de assessoria imobiliária, atraindo o
consumidor.
Observe-se que o fato de os compradores ter
ciência acerca da corretagem não é suficiente para haver
consentido com seu pagamento, máxime por não ser
tecnicamente possível ao consumidor recusar tal serviço
naquela oportunidade.
Nesse sentido, uma vez que a ré compeliu os
autores a efetuarem o pagamento da comissão de corretagem,
deve restituir o valor pago, ainda que o pagamento tenha se
destinado a empresa diversa.
A partir do momento em que o consumidor dirige-
se ao stand de vendas, à toda evidência, não possui interesse
em contratar corretor, cujo serviço mostrava-se
desnecessário.
Segue-se, pois, que a devolução da quantia paga
peles autores é de rigor, notadamente porque a própria ré, e
seu empreendimento, foram os beneficiários diretos do
serviço prestado pelos funcionários do stand.
Destarte, ao autor não pode ser carreada a
responsabilidade e a obrigação de desembolsar tal numerário,
porquanto não contratou a ré por intermédio de um corretor.

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O dispositivo contratual que responsabiliza o
autor pelo pagamento da comissão de corretagem não pode
mesmo subsistir, sobre ser abusivo e violar os princípios da
boa-fé objetiva e da transparência.
Devem, portanto, ser devolvidos ao autor os
valores relativos à comissão de corretagem por ele
despendidos, de forma simples e não em dobro.
No tocante ao SATI (Serviços de Assessoria
Jurídica e Assessoria Técnico Imobiliária), deve ser reformada
a sentença, que declarou o transcurso do prazo prescricional
para a pretensão de restituição de tal numerário.
Como referido, de início, a pretensão ao
ressarcimento desta quantia não está prescrita, porquanto o
prazo é o decenal e não o de três anos.
Esclarece a ré que o serviço de assistência
técnico imobiliária tem o condão de prestar serviços sobre o
negócio, por intermédio de advogados, corretores e
funcionários da corretora envolvida na transação, que
receberam pagamentos destinados a remunerar aqueles
serviços específicos (fl. 96).
Entretanto, uma tal cobrança representa
irrecusável abusividade, uma vez que inexiste prova acerca
de clara informação sobre sua exigibilidade e destinação,
cujos serviços, salvo melhor juízo, confundem-se com os
serviços prestados pelos corretores.
Ademais, não se justifica obrigar os apelantes a
pagarem uma taxa por assessoria técnica imobiliária quando,
tecnicamente, nenhum serviço específico elencado pela ré foi

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prestado.
Isso não bastasse, ao que tudo indica, os
serviços de assessoria técnico-imobiliária foram contratados
pela própria ré, e em seu próprio benefício, restando
manifesta sua abusividade.
Dessume-se que uma tal cobrança constitui um
plus para aumentar a receita das imobiliárias que trabalham
em conjunto com construtoras ou incorporadoras, onerando
os compradores, o que, logicamente, é vedado.
Aliás, o exame da documentação apresentada
pelos compradores, bem como das incorporadoras ou
empreendedoras, acompanhamento das assinaturas de
contratos ou escritoras, orientando sobre o conteúdo das
cláusulas e condições, é prática mercadológica, que não exige
preparo jurídico especifico, não justificando a cobrança do
numerário respectivo.
Daí porque, o quantum relativo à SATI deve ser
restituído aos autores-apelantes, mas de forma simples e não
em dobro, tendo em vista a ausência de má-fé da ré em sua
cobrança, corrigido monetariamente a partir de seu
desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar da
citação.
Por outro lado, verifica-se que os autores
quitaram as parcelas contratuais vencidas até 14 de abril de
2009, totalizando o valor de R$ 11.072,88.
No distrato (fls. 154/157) restou consignado que,
em razão da desistência do negócio e dos prejuízos causados
pelo inadimplemento contratual dos autores, além dos custos

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necessários para recolocar a unidade no mercado, os valores
já pagos seriam retidos pela ré, a título de perdas e danos.
Entretanto, o desfazimento do negócio não
importa em aceitação aos termos registrados no distrato pelos
autores, cuja redação caracteriza manifesta onerosidade,
motivo pelo qual não poderia mesmo subsistir.
Cumpre observar que, à hipótese vergastada nos
autos aplica-se o Código de Defesa do Consumidor,
notadamente o estatuído pelo artigo 53, verbis:
“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas
que estabeleçam a perda total das prestações pagas
em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.”
Daí porque, operado o distrato, por iniciativa dos
autores, ante a superveniente incapacidade econômico-
financeira, as partes devem retornar ao status quo ante.
Por status quo ante entende-se que deverá a ré-
apelada restituir parte do numerário despendido, porém, não
na proporção buscada pelos autores.
O princípio que deve presidir a questão da
devolução das prestações pagas é aquele relativo ao
descabimento do enriquecimento sem causa.

PODER JUDICIÁRIO
Logo, como acima mencionado, as cláusulas
insertas no distrato são leoninas e írritas ao bom direito,
porquanto subtraem dos compromissários compradores o
direito de reaver quaisquer valores por eles despendidos
durante a vigência do compromisso de venda e compra.
Nesse contexto, reputa-se abusiva a perda de
todos os valores pagos pelos autores, admitida a
compensação com os gastos próprios com a administração,
elaboração de contratos, e outras taxas administrativas.
Destarte, e segundo a orientação pretoriana mais
abalizada, o percentual correspondente a 20% da totalidade
dos valores pagos pelos autores, a ser retido pela ré, mostra-
se adequado e suficiente para compensar as despesas acima
mencionadas.
Ressalte-se que não se pode considerar abusiva a
perda de 20% dos valores pagos, sobretudo porque, como já
referido, a rescisão foi motivada pela incapacitação
econômico-financeira dos compromissários compradores.
A restituição do percentual correspondente a
80% dos valores pagos pelos autores, outrossim, deverá ser
simples, e não em dobro, porquanto, tal qual na hipótese do
tema relativo ao SATI, não se vislumbra de má-fé na retenção
de todo o numerário pela ré-apelada.
Sobre o valor a ser restituído, de forma imediata
e em única parcela, deverá incidir correção monetária desde o
desembolso, pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de
Justiça, e, ainda, juros legais a partir da citação,
correspondentes a 1% ao mês.

PODER JUDICIÁRIO
Por derradeiro, fica reconhecida a sucumbência
recíproca.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo.
RAMON MATEO JUNIOR
Relator

TJSP determina que construtora devolva 80% das parcelas pagas, 100% da corretagem:sati e distrato abusivo é anulado.

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