Este documento resume la situación económica y del mercado inmobiliario en España en octubre de 2010. Aunque algunos indicadores como el PIB han mejorado ligeramente, la economía española sigue frágil y se espera que la recuperación sea lenta. La construcción y venta de viviendas continúan en niveles bajos, y los precios de la vivienda siguen descendiendo moderadamente. La tasa de desempleo y morosidad de préstamos permanecen altas, lo que afecta negativamente la demanda en el mercado

1.
Coyuntura Inmobiliaria
OCTUBRE 2010 Producto Interior Bruto
Tasas de variación interanual
>>>>> En términos generales la economía española
continúa encontrándose en una situación delicada y
su recuperación, que sin duda acabará
produciéndose como en cualquier otro ciclo, parece
que aún se hará esperar bastante. Si bien
determinados aspectos de la economía han
moderado su deterioro o incluso han comenzado una
lenta recuperación, otros continúan en retroceso o
en niveles especialmente preocupantes.
Dentro de los indicadores que han mostrado mejoría
en los últimos meses puede señalarse la tasa de 2006 2007 2008 2009 2010
variación del Producto Interior Bruto, que parece Fuente: INE
haber tocado suelo retornando al terreno positivo
con avances trimestrales del 0,1% y del 0,2%,
situándose la variación interanual al final del
segundo trimestre en el -0,1%. Se observa que esta
mejoría básicamente se debe a un repunte
Evolución mensual del paro registrado
significativo de la demanda nacional (+1,0% en el
primer trimestre y +3,0% en el segundo), influida sin
duda por los paquetes de estímulos económicos,
ayudas para compra de automóvil, anticipación de la
subida del IVA, etc. Se espera que esta situación
revierta en la segunda mitad del año, y para el PIB se
espera un cierre 2010 en torno al -0,3%/-0,4%, con
un +0,4%/+0,7% para 2011, según distintas
fuentes.
Dentro de las variables que han empeorado puede
mencionarse la tasa de ahorro de los hogares, que
del 17,2% de la renta disponible en el segundo
trimestre, notablemente inferior al 24% de un año
antes, lo que está en consonancia con el aumento
mencionado de la demanda interna. En el mercado
laboral continúa la destrucción de empleo, aunque a
menor ritmo, y no se vislumbran a corto plazo
motivos que pudieran hacer pensar en una mejoría
Fuente: Ministerio de Trabajo, FUNCAS
de la situación, esperándose unas tasas de paro en
torno al 20% hasta 2011. También se encuentran en
niveles muy preocupantes y sin previsible mejoría a
medio plazo el déficit público (10,8% al cierre del
segundo trimestre) y el grado endeudamiento del Evolución anual del IPC
sistema, tanto a nivel de las administraciones Tasas de variación interanual
públicas como de particulares y empresas.
En resumen, sobre la estabilización y mejora de la
economía aún pesan numerosas incertidumbres y
riesgos tanto a nivel nacional como internacional, y
además cada vez queda menor margen para la
adopción de medidas significativas de estímulo (por
ejemplo el Plan E o las ayudas al automóvil) o de
ajuste y austeridad (congelación de salarios, recortes
en los Presupuestos Generales del Estado, etc.).
Diversas previsiones no ubican el comienzo de la
recuperación antes del año 2015, y hasta entonces
lo que cabe esperar es una prolongada fase de
estancamiento económico.
Fuente: INE
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2.
Coyuntura Inmobiliaria
Mercado inmobiliario Visados dirección de obra nueva
Número de viviendas - visados mensuales
Por la parte de la oferta, la actividad de nueva
construcción se mantiene en niveles mínimos desde
mediados de 2009 donde parece que tocó suelo,
como apunta la estadística de visados de dirección
obra nueva que permanece desde hace casi dos
años en cotas casi un 90% por debajo del techo de
años anteriores. Dentro de los bajos niveles de
actividad actuales se observan diferentes
comportamientos dentro del territorio nacional,
habiendo tanto provincias que muestran cierta
recuperación como otras que continúan
profundizando en la caída. Previsiblemente se
mantendrá este comportamiento durante un periodo 2006 2007 2008 2009 2010
prolongado, debido a las diversas incertidumbres Fuente: Ministerio de Fomento
que pesan sobre la demanda y el elevado stock aún
existente.
Viviendas transmitidas por compraventa
Del lado de la demanda podría decirse algo bastante Evolución de datos mensuales
parecido acerca de la compraventa de viviendas, que
continúa mostrando una (lenta) tendencia positiva,
con un incremento del 11% en los siete primeros
meses de 2010 respecto del mismo periodo de un
año antes. Debe tenerse en cuenta el posible efecto
positivo que sobre este indicador puede haber tenido
la anticipación de los compradores a la subida del
tipo de IVA aplicable a las viviendas nuevas (subida
del 7% al 8%), y a la desaparición de las
desgravaciones fiscales (para rentas superiores a
24.107 €) a partir de enero de 2011, que según el
importe y plazo del préstamo puede suponer una
pérdida aproximada de ahorro entre el 5% y el 17%. Fuente: INE
Precios Nª viviendas visadas por provincia
de vivienda - incertidumbres
o o
Variación 2 TRIMESTRE 2010 respecto 2 TRIMESTRE 2009
Pese a la variedad de estudios y estadísticas
existentes sobre la evolución de los precios de
vivienda, y los distintos puntos de partida
considerados por unos y otros (valores de tasación,
precios de oferta de segunda mano, etc.),
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
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3.
Coyuntura Inmobiliaria
Tasas de variación de precios de vivienda
Variación interanual (nacional)
Una vez superado el efecto incentivador de estas Esfuerzo teórico anual para financiar
medidas existe el riesgo que se produzca una nueva adquisición de vivienda
contracción de la demanda a comienzos de 2011, Porcentaje de la renta familiar
como por ejemplo ha sucedido recientemente en
Estados Unidos ante la retirada de estímulos fiscales
similares o, sin ir más lejos, en España en el sector
del automóvil al finalizar el “Plan 2000E”.
Por otra parte no debe olvidarse que los precios de
venta de las viviendas parece que siguen resultando
elevados en relación a la capacidad de la demanda,
muy afectada por los altos niveles de desempleo, las
malas perspectivas económicas, la dificultad de
acceso al crédito y el nivel medio de los salarios.
Sobre esto último, el esfuerzo teórico anual que
deben realizar las familias para comprar una casa
(sin contar deducciones) se ubica actualmente en
torno al 33% de la renta bruta, lo que supone una
mejoría respecto de los máximos (superiores al 50% Esfuerzo medido en años de
o al 40% si se consideran las deducciones), aunque renta bruta por hogar
medido en años de renta bruta anual se observa que
continúa siendo muy elevado, equivaliendo a casi 7
años de salario, cuando la proporción deseable se
ubica en torno a los 3,5 años (nivel previo al boom de
la pasada década).
Las distintas estadísticas de precios disponibles
continúan mostrando descensos de forma moderada
aunque sostenida (cercanos al -5%) y, aunque
constantemente hay voces que apuntan que los
precios ya han alcanzado el suelo, resulta previsible
e incluso necesario que continúe el retroceso.
Fuente: Banco de España, AHE, El País
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4.
Coyuntura Inmobiliaria
Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) Considerando el descenso total desde máximos que
Descenso desde máximos diversas fuentes y organismos estiman como
necesario, aún no se habría producido todo el ajuste
esperado; aunque en un extremo encontramos las
proclamas de los promotores y el el Gobierno
diciendo que los precios ya han tocado suelo, en el
lado contrario encontraríamos, por ejemplo, un
estudio reciente de “The Economist” que estima que
el precio de la vivienda en España continúa
sobrevalorado en un 47,6%. A medio camino estaría
la última opinión de la Comisión Europea, que estima
la sobrevaloración en el 17%.
Morosidad, créditos e hipotecas
La tasa de morosidad se ha situado en el 5,61% en el
Fuente: Fotocasa.es mes de agosto para el conjunto de las entidades
financieras según datos del Banco de España, con lo
que se constata que continúa evolucionando al alza
Morosidad de los créditos concedidos por
de forma sostenida, alcanzando cifras no vistas
bancos, cajas, cooperativas y
establecimientos financieros de crédito a
desde principios de 1996. En cifras globales, los
particulares y empresas créditos dudosos alcanzaron 102.502 millones de
euros, con un aumento de más de 2.000 millones de
euros respecto a julio y de más de 11.600 millones
respecto a un año antes.
Esta situación se ve reflejada en multitud de otros
indicadores, por ejemplo el importante incremento
experimentado por las ejecuciones hipotecarias, de
un 126% en 2008 y un 59% en 2009 en tasa
interanual, según un informe de la agencia Moody’s.
Sólo en el primer trimestre de 2010 se registró un
récord de de 27.561 ejecuciones hipotecarias.
En opinión de los expertos la morosidad seguirá
creciendo hasta el año próximo debido al deterioro
que aún sufre la economía, aunque esperan que en
Fuente: Banco de España algún momento de 2011 esta variable alcance su
techo si la economía no empeora.
En cuanto a la concesión de nuevas hipotecas, según
Euribor y tipo de interés medio hipotecas
los últimos datos publicados por el Instituto Nacional
de Estadística el pasado mes de julio se hipotecaron
55.570 viviendas, un 6,8% menos que un año antes.
El total de capital prestado en nuevas hipotecas
sobre fincas urbanas (unos 11.300 millones de
euros) ha descendido el 15,9% respecto a un año
antes. El importe medio de las hipotecas constituidas
sobre viviendas ha hecho un giro en la tendencia
descendente que venía manteniendo, alcanzando en
julio los 122.238 € (un 5,9% más que un año antes y
un 2,3% superior al dato de junio). Los tipos de
interés medios de los préstamos hipotecarios se
situaron en julio el 3,77% y el Euribor, de forma
suave pero continuada, sigue evolucionando al alza,
situándose en el 1,420% en septiembre. <<<<<
Fuente: INE / BCE
Tabimed Sociedad de Tasación. www.tabimed.es
Diego de Blas, octubre 2010
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