O documento discute procedimentos para combater a inadimplência em condomínios. Ele explica que o síndico deve notificar e cobrar judicialmente os condôminos inadimplentes, e que a convenção pode prever multas ou a arbitragem para resolver conflitos. O novo Código de Processo Civil torna as cobranças de condomínio um título executivo, agilizando o processo.

1. Como neutralizar a
INADIMPLÊNCIA EM
CONDOMÍNIOS
Berivaldo Sabino
Advogado

2. INADIMPLÊNCIA em Condomínios
A vida em condomínio traz esse desafio: conviver com
pessoas que, por diversos motivos, não estão com
todas as suas contas pagas.
O problema é que muitas vezes há a necessidade de
cobrir os gastos daqueles que não podem ou não
querem pagar em dia, o que desagrada àqueles que
pagam suas obrigações em dia.
O QUE FAZER PARA COMBATER O PRINCIPAL
PROBLEMA DOS SÍNDICOS?

3. O QUE DIZ A LEI SOBRE
INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS
CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336.
São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados
ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e
multa de até dois por cento sobre o débito.

4. O QUE DIA A LEI SOBRE
INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS
CÓDIGO CIVIL:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembleia e
delas participar, estando quite.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII - cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas.

5. AUSÊNCIA DE COBRANÇA
O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui
incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os
inadimplentes direta e judicialmente.
 A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada,
pode gerar a obrigação de reparar o dano.
Como evitar problemas:
 Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes,
mas os números de suas unidades.
 Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os
condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: 1 - no primeiro
mês de atraso, notificação por escrito; 2 - no segundo, aviso de
que o condomínio acionará a Justiça; 3 - no terceiro, entrar com
AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
 Não dar descontos em acordos.

6. INADIMPLÊNCIA
PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS
 A fim de evitar a impontualidade no pagamento das
contribuições, a primeira providência que o
condomínio deve adotar é uma campanha de
conscientização e esclarecimento.
 O sistema de comunicação junto ao condômino deve
ser aprimorado no sentido de informá-lo sobre o
débito pendente, e as consequências em caso de
manutenção do estado de inadimplência. A
negociação amigável ainda é a melhor forma de
compor a dívida (parcelamento, sem descontos).

7. INADIMPLÊNCIA
PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS
 Se mesmo assim, o condômino não quitar a
sua dívida, o caminho é prosseguir com o
processo de cobrança, encaminhando a quota
devida para a assessoria jurídica, a qual será
acrescida de multas, juros e honorários
advocatícios.
 Os encargos decorrentes da cobrança
configuram uma forma de penalidade que
tende a desestimular o devedor que deixa de
pagar o condomínio.

8. Condômino inadimplente
Condômino antissocial
“Sem embargo da divergência, entendo que o
condômino que deixar de adimplir
reiteradamente a importância devida a título
de cotas condominiais poderá, desde que
aprovada a sanção em assembleia por
deliberação de 3/4 (três quartos) dos
condôminos, ser obrigado a pagar multa em
até o quíntuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade da falta e a sua
reiteração.” (STJ – Resp nº 1.247.020-DF)

9. MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM
O QUE É MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM?
 A principal diferença entre esses dois métodos
é que a MEDIAÇÃO é um auxílio para que as
partes cheguem a um acordo.
 A ARBITRAGEM tem como resultado o laudo
arbitral, que é uma decisão imposta às partes.

10. MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM
 Na MEDIAÇÃO é importante que os
envolvidos ainda tenham um mínimo de
interesse em resolver o conflito
amigavelmente. O mediador seria um auxiliar
para trilhar esse caminho.
 Na ARBITRAGEM, o diálogo não é mais
possível. Daí a necessidade de um terceiro
apontar o que deve ser feito ou não. Em se
tratando de conflitos envolvendo o condomínio,
o ideal é que esteja previsto na convenção o
uso de arbitragem para a resolução de conflitos.

11. MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO
A LEI FEDERAL Nº 9.307/1996 ESTABELECE EM SEU ART. 3º -
“As partes interessadas podem submeter a solução de seus
litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem,
assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso
arbitral”.
 Em Recife-PE o SECOVI tem em funcionamento a 1ª
Câmara de Conciliação e Arbitragem de Pernambuco,
denominada 1ª CCA-PE, com o objetivo proceder às
arbitragens que lhe forem submetidas, conforme disposto no
Regimento Interno, bem como administrar procedimentos de
mediação e conciliação, conforme roteiro próprio.
 Para utilizar este sistema o Condomínio deve proceder uma
alteração na sua Convenção para inserir a denominada
“Cláusula Compromissória”.

12. MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO
UTILIDADE (Art. 190, do NCPC)
 Resolver problemas de inadimplência de forma rápida e
sigilosa.
 Solucionar conflito entre moradores por conta de animais.
Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor.
 Acabar com problemas relacionados ao uso das áreas
comuns.
 Dúvidas sobre a escolha das vagas na garagem também
podem ser solucionadas.
 Pendências de qualquer tipo de contrato que envolva valores
– como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de
serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores.

14. O QUE É O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL?
O Código de Processo Civil é um conjunto de
normas que ajuda advogados, promotores,
juízes, etc., a manter os processos de acordo
com a lei, de uma maneira justa, mais ágil e
eficaz. É um Código de Ritos.
(CPC, Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015)

15. O QUE É O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL?
Para os condomínios, o novo CPC trará uma
novidade importante: vai tornar a cobrança de
condomínios um título executivo extrajudicial.
Dessa forma, o esperado é que os condomínios
recebam com mais agilidade os pagamentos
daqueles que não estão com suas
responsabilidades em dia.
(CPC, Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015)

16. Não se deve confundir o CPC com o Código
Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), que
é o conjunto de normas reguladoras dos
direitos e obrigações, no âmbito privado,
relativas às pessoas, aos bens e às suas
relações.

17. NOVO CPC E CONDOMÍNIO
CONDOMÍNIOS VÃO GANHAR RAPIDEZ PARA COBRAR
INADIMPLENTES COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Como é atualmente
Atualmente, cobrar as cotas atrasadas na justiça
funciona da seguinte maneira:
1. O condomínio entra com a ação de cobrança contra
o inadimplente.
2. A pessoa contesta, podendo recorrer ou não.
3. Se estiver tudo certo com a ação, o condomínio
ganha essa primeira fase, que é a de provar que
aquela pessoa deve ao condomínio um montante x.

18. NOVO CPC E CONDOMÍNIO
4. Nisso, podem se passar alguns anos, dependendo
do Estado em questão. Essa etapa podia demorar
cinco anos.
5. Terminada essa fase, a ação entrava em sua fase
executiva, que é quando a pessoa é efetivamente
cobrada.
6. Então, ela devia ou pagar a dívida ou nomear bens
à penhora, como carros, joias, etc. para posterior
leilão, ou indicar imóveis ou o próprio imóvel para
hasta pública (leilão para imóveis).

19. Juizado Especial Cível – JEC
Legislação
Lei federal nº 9.099/ 1995 - Dispõe sobre o Juizado
Especial Cível
"Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para
conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de
menor complexidade, assim consideradas:
I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o
salário mínimo;
II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de
Processo Civil"

20. Juizado Especial Cível – JEC
Legislação
Código de Processo Civil/1973
"Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:
II - nas causas, qualquer que seja o valor:
b) de cobrança ao condômino de quaisquer
quantias devidas ao condomínio"

21. Juizado Especial Cível – JEC
Legislação
ENUNCIADOS FÓRUM NACIONAL DOS JUIZADOS
ESPECIAIS (FONAJE)
ENUNCIADO 2
As causas cíveis enumeradas no art. 275, inciso II, do
C.P.C., ainda que de valor superior a quarenta salários
mínimos, podem ser propostas no Juizado Especial.“
ENUNCIADO 58 (Substitui o Enunciado 2)
As causas cíveis enumeradas no art. 275 II, do CPC
admitem condenação superior a 40 salários mínimos e sua
respectiva execução, no próprio Juizado.

22. Juizado Especial Cível – JEC
Legislação
ENUNCIADO 9
O condomínio residencial poderá propor
ação no Juizado Especial, nas hipóteses do
artigo 275, inciso II, item "b", do C.P.C."

23. NOVO CPC E CONDOMÍNIO
Como vai ficar
 De acordo com o art. 784, inciso X, do novo CPC, as
ações de cobrança de atrasados serão agora
consideradas TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
...
X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou
extraordinárias de condomínio edilício, prevista na
respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia
geral, desde que documentalmente comprovadas.

24. NOVO CPC E CONDOMÍNIO
 COM ISSO, OS PROCESSOS VÃO COMEÇAR JÁ NA
FASE EXECUTIVA (FASE 5, DESCRITA MAIS ACIMA). OS
DEVEDORES TERÃO TRÊS DIAS ÚTEIS, ENTÃO, PARA
SALDAR A DÍVIDA OU INDICAR BENS E IMÓVEIS PARA
LEILÃO OU HASTA PÚBLICA.
Como vai ficar

25. Competência – Título Extrajudicial
• PARA EXECUÇÃO DE TÍTULOS
EXTRAJUDICIAIS –
O credor poderá optar entre:
1) foro de domicílio do executado;
2) foro de eleição constante do título; e
3) foro da situação dos bens sujeitos à
execução (art. 781, NCPC).

26. Na execução, o devedor é citado, não para apresentar
defesa, mas para pagar o débito em 3 dias sob pena de
penhora de seu imóvel (Art. 827 e 829)
O executado pode até se defender, mas tem que fazer
embargos à execução (Art. 914), com matérias
específicas para a defesa (Art. 917). É como se o
processo já se iniciasse com a sentença judicial pronta.
O novo procedimento favorece o devedor que deseja
pagar, permitindo até parcelamento do débito com
pagamento de sinal mais seis parcelas mensais (Art.
916).
EXECUÇÃO DE CRÉDITOS
CONDOMINIAIS - NOVO CPC/2015

27. QUAIS SÃO ESSES TÍTULOS
EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
 O boleto condominial e cópia da convenção,
atas que aprovaram as despesas e a ata de
eleição de síndico. Dessa forma, fica fácil para
comprovar a legitimidade, capacidade,
liquidez e certeza do título.

28. QUAIS SÃO ESSES TÍTULOS
EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
 O demonstrativo de débito atualizado até a data da
propositura da ação. Quando se tratar desse tipo de execução
(nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo
do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de
juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e
dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo
em conformidade o artigo 798 do NCPC).
 Demonstrar por ata ou convenção a data de vencimento da
obrigação de pagamento da cota condominial.
 O Código determina que, na petição inicial, sempre que
possível, sejam indicados os bens suscetíveis de penhora (Art.
798, inciso II, letra “c”), por exemplo: penhora “on line” e o
próprio imóvel do inadimplente.

29. EXECUÇÃO
 E quanto mais o devedor do condomínio demora em
promover o pagamento e resistir à execução, mais penalidades
terá que pagar com o novo código (Art. 827). Além disso, existe
previsão para penhora (Art. 837) e leilão (Art. 879, II) por meio
eletrônico, o que agilizará os atos.
 Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o
que levava meses para acontecer. A partir de agora, haverá
maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio,
pois é possível “prender” o bem do devedor quase que
imediatamente (Art. 828).
 O devedor é obrigado a pagar custas para se defender,
diferentemente do procedimento atual, que não custa nada
para o réu contestar a ação (Art. 914).

30. EXECUÇÃO
 Art. 782, § 3º - A requerimento da
parte, o juiz pode determinar a
inclusão do nome do executado
em cadastros de inadimplentes.

31. NOVO CPC E CONDOMÍNIO
 A entrada em vigor do NCPC significa para os síndicos,
administradores de condomínios e profissionais do direito
que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do
tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que
levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na
medida em que o crédito desta natureza já poderá ser
submetido, de logo, à execução.
 Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação
preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma
dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui
os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes
aos títulos executivos.
CONCLUSÃO

32. NOVO CPC E CONDOMÍNIO
Para os condomínios se beneficiarem da
totalidade destas mudanças terão de se
adaptarem, primeiramente, às alterações
do Código Civil, aplicando juros praticados
pelo mercado e as multas por atraso
reiterado, para isto bastam atualizem a
convenção e, posteriormente, aplicando
o CPC - Código de Processo Civil, com a
execução imediata da dívida. Agindo assim
estará eliminada a inadimplência, pois
ninguém se arriscará a perder seu patrimônio.
CONCLUSÃO