Vastgoed advocaat Floris Havelaar heeft vanuit de sectie Huurrecht en Vastgoed een ontbijtsessie georganiseerd met als onderwerp het bestrijden van woonfraude. In een interactieve bijeenkomst bespraken de belangrijkste spelers uit de markt, waaronder woningcorporaties, een gemeente, een makelaarsvereniging, meldpunten woonfraude, een rechercheur en een beheerder wat de huidige knelpunten zijn en op welke manieren woonfraude beter kan worden bestreden. Tijdens de ontbijtsessie werd door Floris Havelaar - aan de hand van actuele voorbeelden uit de jurisprudentie - stilgestaan bij een aantal belangrijke verplichtingen die in de huurovereenkomst kunnen worden opgenomen, teneinde woonfraude effectief te kunnen bestrijden.

1. WOONFRAUDE
F.F.A. Havelaar
Het bestrijden van woonfraude
25 juni 2015
www.vandiepen.com

2. Preventie woonfraude
1. Hoofdverblijf
2. Verbod onderverhuur
3. Boete
4. Winstafdracht

3. Hoofdverblijf/onderverhuurverbod
» Op huurder bewijslast van het onafgebroken hoofdverblijf leggen 
Hof Amsterdam, 8 maart 2011; Rb Overijssel, 24 september 2013
» Huurder verbieden (een deel van) de woning onder te verhuren, in
gebruik te geven of mede te doen bewonen door een ander dan
huurder

4. Boetebeding
Pannon (HvJ 4 juni 2009)
» Bij bedrijfsmatige verhuur aan particulieren moet rechter ambtshalve
beoordelen of beding onredelijk bezwarend is (oneerlijk) en daarmee
nietig  indien hierover niet afzonderlijk is onderhandeld en evenwicht
tussen partijen in nadeel van consument aanzienlijk is verstoord
» Indien beding oneerlijk, is rechter gehouden beding te vernietigen. Van
matiging kan geen sprake zijn (HvJ, 30 mei 2013 en HR 13 september
2013)  rechter heeft dus geen ruimte om te matigen.
NB: bij inroepen contractuele boete hoeft geen schade te worden
aangetoond.

5. Boetebeding
Jansen/boete (Hof Amsterdam, 3 februari 2015)
» Feiten: ROZ beding, boete van € 25 per kalenderdag voor elke niet
nagekomen verplichting.
» Hof: huurder verbeurt boete voor elke verplichting die de huurder niet
nakomt, huurprijs niet meer dan € 1245 per maand en boetes kunnen
in beginsel oneindig oplopen  boetebeding is buitenproportioneel en
daarom oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.  hof vernietigt
het boetebeding ambtshalve en wijst de daarop gebaseerde vordering
af.
 zelfde oordeel over rentebeding

6. Boetebeding
Stadgenoot/boete (Rb Amsterdam, 19 februari 2015)
» Feiten: geen hoofdverblijf, onderverhuur, boete van 10%
maandhuurprijs voor iedere dag dat verplichting niet wordt
nagekomen
» Rechtbank: geen limiet gesteld aan boete. Boete kan oplopen tot
bedrag dat in geen redelijk verhouding meer staat tot schade,
matiging boete door Stadgenoot naar één maand huur baat niet 
maatgevend is of het beding gelimiteerd is, niet of de gevorderde
boete gelimiteerd wordt

7. Boetebeding
Tip:
1. afzonderlijk onderhandelen over boetebeding, boetebeding in
huurovereenkomst opnemen (niet in AV),
2. boete limiteren, en
3. geen algemene boete, maar boetes verbinden aan verschillende
overtredingen (geen hoofdverblijf – boete X, onderverhuur - boete Y
4. boete in redelijk verhouding laten staan tot schade

8. Afdracht schade/winst
Ymere/schade (HR, 18 juni 2010)
• als schadeomvang naar zijn aard niet concreet is vast te stellen, evenmin
als de mate waarin huurder aan het ontstaan van die schade heeft
bijgedragen, kan rechter de schade begroten
• geen 'vordering tot winstafdracht' maar bevoegdheid rechter schade te
begroten op genoten winst (dus ook: vergoeding geleden verlies)
 schadebegroting kan worden toegepast indien (1) er aansprakelijkheid is
op grond van tekortkoming, (2) daardoor winst is genoten, (3) de
verhuurder afdracht van deze winst vordert, en (4) schade door de
verhuurder is geleden, waarbij niet nodig is dat concreet nadeel is
komen vast te staan

9. Afdracht schade/winst
Makelaardij BV/schade (Hof Amsterdam, 28 januari 2014)
• ook particuliere verhuurder kan winstafdracht vorderen, mits aangetoond kan
worden dat verhuurder kosten maakt om verboden onderhuur tegen te gaan
(en dus schade lijdt)  bijv: tijd die een beheerder besteedt aan bestrijding
van verboden onderverhuur + mogelijkheid ontnomen (eerdere) liberalisatie
(en dus huurverhoging)
Tip:
1. schadebegroting is een bevoegdheid van een rechter (“de rechter kan”) 
bepaling in huurovereenkomst opnemen: huurder moet desgevraagd inzage
verschaffen en afschriften verstrekken van de documenten waaruit de
inkomsten uit de onderhuur blijkt alsmede alle door onderhuur genoten
winst afdragen aan verhuurder,
2. onverminderd het recht aanspraak te maken op de contractuele boete,

10. Vakantieverhuur (Airbnb)
• Ongeoorloofde onderverhuur via Airbnb leidt (ook) tot ontbinding
/ontruiming o.g.v. wanprestatie  o.a. Rb Amsterdam, 22 oktober
2014, Rb Amsterdam, 8 mei 2015 (schadevergoeding € 20.000), Rb
Amsterdam, 29 mei 2015 (ondanks eigenrichting - vervanging sloten- )
• Echter: eenduidig beleid belangrijk, uitspraak directeur
woningcorporatie (“breekt lans voor toestaan onderverhuur Airbnb”)
 Rb Amsterdam, 19 januari 2015; uitspraak gemeente Amsterdam en
woningcorporatie (“door zowel woningcorporatie als gemeente
Amsterdam twijfels geuit of deze vorm van onderverhuur wel zo
onwenselijk is”)  Rb Amsterdam, 26 mei 2015
• Ingebruikgeving appartement voor korte periode moet worden
aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als
woning (Hof Amsterdam, 10 september 2013)  boete o.g.v. statuten

11. Vakantieverhuur
Tip:
1. bij sluiten ovk: beleid opnemen
2. na sluiten ovk: voorlichting

12. Onderzoek
» Instrueer onderhoudsteam (‘oren/ogen’ organisatie)
» Voer digitaal onderzoek uit (Airbnb, Wimdu, kamertje, marktplaats,
etc.)  ‘poging tot onderverhuur’ kan al voldoende grondslag bieden
voor ontruiming/ontbinding, zie bijv. Rb Amsterdam, 13 december
2012 (kamertje.nl), Hof Den Haag, 29 oktober 2013 (marktplaats.nl),
Rb Amsterdam, 12 december 2013 (kamertje.nl)  ‘poging’ opnemen
in overeenkomst
» Inschakelen woonfraude rechercheur  onderzoekskosten verhalen op
huurder (Rb Amsterdam, 8 mei 2015)  anonieme klacht Zoeklicht
niet te verifiëren (Rb Amsterdam 26 mei 2015), anonieme tips
Zoeklicht maken niet inzichtelijk hoeveel meldingen het betreft (Rb
Amsterdam, 24 mei 2011)
» Huisbezoek

13. Bestrijden van woonfraude
www.vandiepen.com
Meer weten? Neem contact op met:
Van Diepen Van der Kroef Advocaten, 020-5747474, f.havelaar@vandiepen.com