Met de enorme groei in het aantal aanbieders van kleinschalige accommodaties (met name door de komst van Airbnb) is er steeds meer aandacht voor de juridische aspecten van verhuur. Vanuit de gemeente, maar ook vanuit bijvoorbeeld verhuurders, VVE’s, hypotheekverstrekkers en verzekeraars. Floris Havelaar, advocaat gespecialiseerd in onroerend goed, gaf in dat kader een lezing aan de leden van de “Amsterdam Bed & Breakfast Association”. Hierbij ging hij in op de do’s en don’ts bij particuliere verhuur in Amsterdam.

1. Verschillen en overeenkomsten tussen
verhuurvormen ‘Airbnb’ en ‘Bed & Breakfast’
mr. Floris Havelaar
Vastgoedrechtadvocaat
f.havelaar@vandiepen.com
BFAS, De Ruyterkade 107
26 november 2014
www.vandiepen.com
1

2. Introductie
1990 oprichting maatschap Van Diepen Van der Kroef
Advocaten
200 werknemers, waarvan
110 advocaten
6 vestigingen (Alkmaar, Hoorn, Haarlem, Den
Haag, Amsterdam, Utrecht)
20 vastgoedrecht advocaten

3. Agenda
• Vakantieverhuur (‘Airbnb’) in Amsterdam
– Feiten en cijfers
– Definitie
– Gemeentelijk beleid: “ja, tenzij”
– Privaatrechtelijke toestemming?
• Bed & Breakfast (‘B&B’) in Amsterdam
– Feiten en cijfers
– Definitie
– Gemeentelijk beleid?
• Verschillen/overeenkomsten
• Conclusies/aanbevelingen 3

4. Airbnb: “feiten en cijfers”
• Dekt lading niet…
• 600% groei van aanbod in Amsterdam
– ‘Amsterdam kan explosieve groei Airbnb niet langer aan’,
Parool 11 oktober 2014
• 6.000 adressen alleen al in Amsterdam
• Amsterdam in top 10 van plaatsen in de wereld met
meeste overnachtingen via Airbnb
4

5. Definitie Airbnb
“het gaat om de verhuur van een koop- of
huurwoning door een verhuurder (eigenaar of
huurder) die in die woning zijn hoofdverblijf heeft
aan toeristen gedurende de periode dat de
verhuurder zelf met vakantie is.”
5

6. Gemeentelijk beleid Airbnb
• B&W: “vakantieverhuur moet mogelijk zijn als de
verhuurder zich als een verantwoordelijk
verhuurder gedraagt en de regels en verplichtingen
die horen bij vakantieverhuur naleeft. In dat geval
kan vakantieverhuur een aanvulling zijn op het
bestaande logiesaanbod en dat is voor het toerisme
in het algemeen positief.”
6

7. Gemeentelijk beleid Airbnb: “ja, tenzij”
• Geen hoofdverblijf – GBA
• > 2 maanden: (indicatie) bedrijfsmatige verhuur
– Geen harde grens  moeilijk hanteerbaar
• > 4 personen
• Brandonveilig
– Toepassing Bouwbesluit op vakantieverhuur nog niet duidelijk,
omdat vakantieverhuur een enigszins grijs gebied is tussen
reguliere logies en normale bewoning
• Overlast
• Geen toeristenbelasting (€ 800.000)
• (Sociale huurwoning)
 Evaluatie beleid vakantieverhuur: voorjaar 2016 7

8. Privaatrechtelijke toestemming
• Verhuurder akkoord?
– Rechtbank Amsterdam, 22 oktober 2014: verhuur via Airbnb,
commerciële verhuur, ontruiming, “maar ook huurachterstand”
– ‘Tools’: illegale onderverhuur (sociale huurwoning), kosten
recherche, winstafdracht (schadebegroting)
– Gerechtshof Den Haag, 29 oktober 2013: poging tot onderverhuur
(aanbieden via marktplaats), geen goed huurderschap 
rechtvaardigt ontbinding
• VvE akkoord?
– Gerechtshof Amsterdam, 10 september 2013: verhuur via Airbnb
aan toeristen van appartement, strijd met bestemming ‘wonen’,
want bedrijfsmatige exploitatie.
 dit geldt ook voor B&B!
• Bank akkoord?
– Verhuurbeding: eigenaar/verhuurder heeft toestemming nodig
8

9. B&B: “feiten en cijfers”
• Ruim 6.000 B&B in NL
 Ter vergelijking: in Amsterdam worden 6.000 adressen via Airbnb
aangeboden
• 75% toeristen, 25% zakenreizigers
9

10. Definitie B&B
• “Een bed & breakfast is een
overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van
de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal
kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een
bed & breakfast is gevestigd in een woonhuis of
bijhuis, wordt gerund door de eigenaren van het
betreffende huis en heeft maximaal zeven kamers”
10

11. Gemeentelijk beleid B&B?
• “Uiteraard dient een B&B te passen binnen het
bestemmingsplan. Daarbij geldt dat deze B&B’s
uitsluitend aangeboden mogen worden in een
woonruimte, er maximaal 4 mensen mogen
overnachten en dat maximaal 40% van het
woningoppervlak hiervoor mag worden gebruikt. De
woning dient bewoond te worden door de
hoofdbewoner. Er geldt een meldingsplicht bij het
stadsdeel, er dient een hotelregister bijgehouden
te worden en geldt een verplichte afdracht
toeristenbelasting van 5,5%”
11

12. Gemeentelijk beleid B&B?
• ‘bestemmingsplan’  meldingsplicht  toets
woonbestemming  soms wel in bp geregeld, soms niet
 binnenplanse (‘aan huis gebonden bedrijf’) of
buitenplanse ontheffing bp (‘kruimelgevallenregeling’)
• ‘overnachten’  een week, een maand, een jaar?
• ‘4 mensen, maximaal 40% oppervlak’  in Amsterdam is
dit dan vaak maar 1 kamer, 4 mensen echter 2 kamers
nodig
• ‘Bewoond door hoofdbewoner’  ‘breakfast’
 Inschrijving KvK (‘bedrijfsmatige exploitatie’)
12

13. Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Hoofdverblijf
Aanbieding
Diensten
Oppervlakte
ja
Tijdens
vakantie
nee
100%
ja
365 dagen
ja
40%
13

14. Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Personen
Registratie
Belasting
Meldingsplicht
≤ 4
nee
“nee”
nee
≤ 4
ja
ja
ja
14

15. Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
KvK
Georganiseerd
Verhuurder aanwezig
Vergunning
nee
nee
nee
nee
ja
ja
ja
nee
15

16. Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Bedrijfsmatig
Planologische regulering
Doel
Aantasting
Bestemming
“nee”
nee
wonen
“ja”
“ja”
“ja”
Wonen +
logies
nee
16

17. Verschillen/overeenkomsten
Airbnb B&B
Overlast
Registratie
Risico brand
?
ja
nee
“ja”
?
nee
ja
“nee”
?
17

18. Conclusies
• Airbnb
– Onduidelijkheid beleid: bedrijfsmatige verhuur < 2 maanden?
• NY: verbod korter dan 30 dagen als verhuurder niet aanwezig is
• SF: max 90 dagen
• Berlijn: boetes
– Belastingontduiking
– Overlast: aantasting leefbaarheid
– Brandveiligheid: hoofdbewoner niet aanwezig, omwonenden niet
op de hoogte, toeristen niet geregistreerd, bij gemeente
onbekend
– Verzekeringen: wat bij brand/lekkages?
– Privaatrechtelijk (huurovereenkomst, statuten, hypotheekakte)
 is vakantieverhuur! 18

19. Conclusies
• B&B (onderscheidend vermogen)
– Verhuurder aanwezig (geen overlast, brandveiligheid, ‘breakfast’)
– Meldingsplicht (dus bij gemeente bekend)
– Registratieplicht (belastingdienst/KvK)
– Certificering
– Planologisch ingekaderd
– Zakelijke dienstverlening!
 maar sluit gebruik Airbnb niet uit!!
19

20. Aanbevelingen
1) Evaluatie beleid Airbnb afwachten (meldingsplicht?
bestemmingsplan? vaste max. termijn?)
2) Lobby: op agenda plaatsen B&B (bij opstellen nieuwe
bp)
3) “if you can’t beat them, join them” (‘grootste hotel ter
wereld’)  mee in “slipstream” Airbnb
4) Marketing: benadrukken onderscheidend vermogen (ook
ten opzichte van hotel/short stay)
5) Voordeel: ‘vrijheid, blijheid’ (zie rapport DHV B&B Den
Haag, december 2012)
6) (Focus ook op zakelijke dienstverlening)
20

21. Bedankt voor uw belangstelling
Meer weten, neem gerust contact op:
Floris Havelaar
f.havelaar@vandiepen.com
020 5747474
www.vandiepen.com
21