Social REIT in Chinese Bloomberg Business week
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Social REIT in Chinese Bloomberg Business week
- 1. 111 用油布和几根木棍撑起来的简陋房子，交叉 嘈杂的小巷，露天堆积的垃圾，开放式的下水 道……这是2008年获得奥斯卡最佳影片的电影 《贫民窟的百万富翁》中所展现的印度贫民窟 的街景。 Priya一家4口以前就是这样的贫民窟中 的居民。他们住在斯里兰卡首都科伦坡的 一个城中村，人均住房面积只有5平方米， 和1400多人共用一个厕所。在马可·波罗眼 里，斯里兰卡是“世界上最美的岛屿”。这个 形状有如泪珠、与南亚次大陆隔海相望的小小 国家，2013年经济增长率为7.2％，是亚洲除中 国以外经济增长最快的国家之一。斯里兰卡央 行预计，2016年该国将迈进中高收入国家行列， 人均GDP达到4825美元。但在科伦坡，仍有近 54%的人住在市中心的贫民窟中。 “不过，现在我再也不用担心女儿洗澡的 问题了，以前她不得不去公共厕所，还要排很长 的队。”Priya说道，他们一家现在已经搬进一 个13层的现代公寓，两室一厅，而且有独立的卫 浴、厨房和其他现代化设施。 这一切的改变都源于Darin Gunesekera，在斯 里兰卡，他被贫民窟的居民称为“土地解放者”(land liberator)。Darin通过一种传统的金融融资工具REITs （房地产信托投资基金），3年内成功地让675个家庭、 近4000名棚户居民搬入现代化居所。而Darin推动的基金 2001年达到1700万美元，远高于最初投资的600万美元，3 年内的回报率高达283%。 “ 我 是 个 商 人 ， 喜 欢 从 现 实 的 角 度 考 虑 和 解 决 问 题。”Darin在电话中回答说。Darin曾在上世纪80年代初建 立并运营了科伦坡证券交易中心和肯尼亚证券交易中心，后 斯里兰卡 Darin通过房地产信托投资基金成功将近4000名棚 户居民搬入现代化居所,且居民拥有独立产权 看一只基金 如何重塑贫民窟 进入耶鲁大学攻读博士，曾任斯里兰卡总统经济顾问，现在 是WirosLokh信托机构的主席，这个机构也是科伦坡城中村 改造项目的主要推动者。 1998年，世界银行在斯里兰卡做一个“改善贫民窟居住 条件”的项目调研，Darin被邀请参观“一些 具有代表性的地方”。车辆飞速行驶，当 街边场景越来越熟悉时，他突然意识到， “这是在去往我家的路上！”—那个贫 民窟调研地正是Darin每天去证交所上班 的必经之地。 “我以前很喜欢讲一句话‘我们 （证券交易所）让所有人都共享 经济发展的成果’，我对此一 直确信不疑。那一刻，我突然 惊醒了。”Darin讲道，“我 所建立的证券交易所并没能 够让所有人分享成果。” 自那之后，Darin开始关 注 改 造 贫 民 窟 的 项 目。 斯 里 兰 卡 首 都 科伦坡土地成本高 昂，很多低收入人 群只能非法占用公共 用地。他们虽然借此 获得了落脚之地，但 无法获得任何房屋服 务；而土地的名义所 有者也蒙受损失：拥有名义上的 所有权，但无法驱赶那些非法占 据者，更不用提实现土地的有效 利用。 在Darin看来，贫民窟拥挤 不堪的原因不是人口密度 高，而是土地没得到有 效利用。科伦坡的贫 社会创新 2014 ISUUE 设计 Darin坚信证券交易所 应该让所有人共享经济 发展成果 Darin
- 2. 112 民窟中每户人家的平均用地面积达到60平方米，但真正设计 良好的高层公寓，实际需要的土地是非常少的。换而言之， 通过建造现代化的公寓代替棚户，可以释放出更多的土地用 作商业或其他用途。而且，公用事业公司（水电煤气公司） 也可以进入并收取费用，政府也可以获得税收。 “1998年，科伦坡有6.5万个家庭住在城中村的棚户中。 我发现仅使用他们所占土地的40%就能为他们提供崭新的现 代住宅。” Darin说，他最终提供的13层公寓，确实仅需要 140平方米土地覆盖。 Darin说，起初，政府并不同意这一房屋重建计划，斯里 兰卡住建部的官员告诉他整个城市没有闲置土地让他做“试 验”。“开发商认为贫民窟的人不值得信任，银行也只对贷 款项目感兴趣。” Darin知道有“资本供应”至关重要。他最终选择最传统 也最保守的金融工具REITs，这是一种为房地产企业融资的 手段，上世纪60年代兴起于美国，可以直接将房地产项目的 融资拆成股份，在证券交易所公开交易。 Darin把他的项目称为S-REIT,S意味着social（社会 性），即在同一个平台上整合土地所有者和非法占据者两方 享有最大的合法性和物质性权益。Darin将棚户居民占据的土 地打包成一个基金，在资本市场上以股份形式分期售卖，作 为交换，他们将拥有独立公寓的产权。除去划分给棚户居民 的土地，其余的土地将由信托公司托管，投资者和原本的土 地所有者将共同获得土地的增值和租金收入。 Darin游说政府和开发商换一种思维方式，他劝说政府给 他认证棚户居民财产转让的权力，政府的角色变成监管：批 准通过S-REIT、监管房屋重建计划、保证基金的透明和注 册房屋独立产权。而开发商也因为信托基金最终将在公开市 场交易而把贫民窟居民真正视为客户。 当时的总统Mahinda Rajapakse最终同意给Darin超过 4.4万平方米的政府所有地试验, 虽然那是科伦坡最糟糕的一 个贫民窟，由吸毒者和盗贼们掌控。“但这也基本意味着这 个S-REIT是有政府担保的。”Darin说。房屋重建计划花了 18个月，除去为棚户居民提供的现代化住所，有73%的土地 被释放出商业价值。超过4000名居民搬进了这个名为“创纪 之城”(Millennium City)的新公寓，并且拥有政府认证的 独立产权。在完成这一系列的交易后，2001年初信托基金解 散。由于此块土地所有者为政府，所以后期开发的土地增值 和租金全部由投资者获得。 “政府有更多其他社会目标而不能仅为了高利润，目前 S-REITs已经被斯里兰卡的国防部和城市规划部批准应用， 联合整体改造科伦坡，”Darin说，“现在每天都有不同的土 地被竞标，棚户区的人民住进新的现代化居所，土地释放出 更多商业效益。” “我把贫民窟的人带进了房地产阶梯，把其他人则带 进了金融资产阶梯。”Darin在评论S-REIT项目的意义时 讲道，贫民窟的居民们获得了像中产阶级一样的体面有尊严 的生活，也增强了社会阶层间的流动性。S-REIT的模型在 2009年受到联合国表彰，被作为“改善贫民窟住宅建筑”的 最佳案例之一在全球推广。在斯里兰卡的“土地解放”项目 获得成功后，Darin目前主要在肯尼亚、印度、菲律宾、南非 等国进行贫民窟改造计划。 —撰文 杨小杰 S-REIT运营模式 第一阶段 提供完整可靠的房屋重建计划和信托运营计划， 得到贫民窟居民（棚户居民）和土地所有者（政府）的初步认可 社会住房居民 政府 房地产投资信托基金 非法占地者 土地 股份 产权认证 投资者 还享有土地 所有权 第三阶段 在证券市场上公开交易流通，通过土地售卖、租金和资产增值给投资者派息， 一部分收益用来为贫民窟居民建造新的住房 投资者可以是政府、 个人或者机构投资者 交易所 通过投行进行交易 股份 第二阶段 信托基金向机构投资者募集资金，通过股份或者土地所有权偿清 房地产投资信托基金 股份 投资者 现金