רו"ח חופית גוטסדינר, שותפה וראש תחום הנפקות וגיוסים באשכול הנדל"ן של BDO זיו האפט

1. February 26, 2017
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫מודלים‬
‫האפט‬ ‫זיו‬ BDO ‫נדל"ן‬ ‫אשכול‬ ,‫וגיוסים‬ ‫הנפקות‬ ‫תחום‬ ‫ראש‬ ,‫שותפה‬ ,‫גוטסדינר‬ ‫חופית‬

2. :‫וסביבתית‬ ‫כלכלית‬ , ‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ ‫רבים‬ ‫יתרונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬
.‫גג‬ ‫לקורת‬ ‫אדם‬ ‫כל‬ ‫זכות‬ ‫מימוש‬
.‫הזדמנויות‬ ‫שוויון‬ ‫ויצירת‬ ‫ציבור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫יעיל‬ ‫ניצול‬
.‫תעסוקה‬ ‫מקורות‬ ‫של‬ ‫הנגשה‬
.‫ותוססת‬ ‫הטרוגנית‬ ‫סביבה‬ ‫יצירת‬
‫וצמצום‬ ‫וצריכה‬ ‫לחסכון‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫מקורות‬ ‫הפניית‬ , ‫כלכלי‬ ‫סיוע‬
.)‫וכיוצ"ב‬ ‫חינוך‬ ,‫(בריאות‬ ‫אחרים‬ ‫בתחומים‬ ‫להם‬ ‫שניתן‬ ‫הכלכלי‬ ‫הסיוע‬
‫מבוא‬
2

3. 3
‫במודל‬ ‫השחקנים‬:‫שיוצגו‬ ‫המודלים‬
‫המדינה‬‫הדיירים‬
‫היזם‬‫המימון‬
‫להשכיר‬ ‫דירה‬ -‫הישראלי‬ ‫המודל‬
The Low-Income Housing Tax Credit ‫מודל‬
80/20 ‫מודל‬
.1
.2
.3
‫מבוא‬

4. ‫הישראלי‬ ‫המודל‬
‫טווח‬ ‫ארוכת‬ ‫שכירות‬
‫להשכיר‬ ‫דירה‬
4

5. ‫להשכיר‬ ‫דירה‬ -‫טווח‬ ‫ארוכת‬ ‫שכירות‬ -‫הישראלי‬ ‫המודל‬
‫נמוך‬ ‫במחיר‬ ‫הקרקע‬ ‫מכירת‬
.‫השוק‬ ‫ממחיר‬
.‫מס‬ ‫הטבות‬
.‫השוק‬ ‫במחיר‬ - 75%
.‫השוק‬ ‫ממחיר‬ 80% - 25%
‫רווקים‬ :‫לזכאות‬ ‫קריטריונים‬
‫נשואים‬ ‫וזוגות‬ 35 ‫גיל‬ ‫מעל‬
‫דירה״‬ ‫״ללא‬
‫היזם‬ ‫באחריות‬
‫מקבל‬ ‫שכירות‬ ‫הכנסות‬ ‫אבדן‬
‫נמוך‬ ‫קרקע‬ ‫במחיר‬ ‫פיצוי‬
.‫מס‬ ‫ובהטבות‬
.‫שנה‬ 20 - ‫ההתחייבות‬ ‫משך‬
5

6. 6
THE LOW- INCOME HOUSING TAX CREDIT- CORNERSTONE GROUP

7. ‫בגובה‬ ‫למשקיעים‬ ‫מס‬ ‫זיכוי‬
‫לתקופה‬ )‫(בקירוב‬ ‫השקעתם‬
.)Tax Credit( ‫שנים‬ 10-‫כ‬ ‫של‬
.‫למשקיעים‬ ‫מס‬ ‫דחיית‬
‫וכן‬ ‫ופיתוח‬ ‫יזום‬ ‫לדמי‬ ‫זכאי‬
‫המזומנים‬ ‫מתזרים‬ 90%-95%-‫לכ‬
.‫הפרויקט‬ ‫של‬
.‫שנה‬ 30-35 :‫ההתחייבות‬ ‫משך‬
‫מופחתים‬ ‫שכירות‬ ‫דמי‬
‫ארוך‬ ‫לטווח‬ )30%-40%-‫(בכ‬
‫השכירות‬ ‫במחיר‬ ‫יציבות‬
‫מוגבלות‬ ‫פינוי‬ ‫אפשרויות‬
‫הכנסה‬ ‫תלויי‬ :‫לזכאות‬ ‫קריטריונים‬
THE LOW- INCOME HOUSING TAX CREDIT- CORNERSTONE GROUP
MORTGAGE
20%
SUBSIDIES
20-30%
50-60%
LIHTC
7

8. 8
80/20 HOUSING PROGRAM - THE ZARASAI GROUP

9. ‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬
.‫המשקיעים‬ ‫של‬ ‫הריבית‬
Real Estate Tax -‫מ‬ ‫פטור‬
‫שכירות‬ ‫הכנסות‬ ‫אובדן‬
‫מימון‬ ‫בעלויות‬ ‫פיצוי‬ ‫מקבל‬
-‫מ‬ ‫ופטור‬ ‫נמוכות‬
.Real Estate Tax
.‫שנה‬ 35 - ‫ההתחייבות‬ ‫משך‬
‫סחירות‬ ‫אג''ח‬ ‫הנפקת‬ ‫באמצעות‬
‫גופים‬ ‫של‬ ‫בערבות‬ ‫המובטחות‬
‫שיעבוד‬ ‫נרשם‬ ‫לטובתם‬ ‫פיננסים‬
.‫הנכס‬ ‫על‬ ‫ראשון‬
‫במחיר‬ ‫שוכרים‬ ‫מהדיירים‬ 20%-40%
.‫השוק‬ ‫ממחיר‬ ‫משמעותית‬ ‫הנמוך‬
.‫השכירות‬ ‫במחיר‬ ‫יציבות‬
.‫מוגבלות‬ ‫פינוי‬ ‫אפשרויות‬
‫הכנסה‬ ‫תלויי‬ :‫לזכאות‬ ‫קריטריונים‬
9
80/20 HOUSING PROGRAM - THE ZARASAI GROUP

10. .)‫שנה‬ 30-35( ‫טווח‬ ‫ארוכי‬ ‫פרוייקטים‬
.Federal, State, City :‫הרשויות‬ ‫שלוש‬ ‫של‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬
.‫המימוני‬ ‫בפן‬ ‫סיוע‬ ‫על‬ ‫דגש‬
.‫מס‬ ‫בהטבות‬ ‫המתבטאת‬ ‫משמעותית‬ ‫השתתפות‬
.)PPP( ‫עסקיות‬ ‫וחברות‬ ‫פיננסיים‬ ‫מוסדות‬ ‫של‬ ‫כספיים‬ ‫מקורות‬ ‫וזמינות‬ ‫נזילות‬ ‫וניצול‬ ‫שיתוף‬
‫סיכום‬
10

11. 4
CORNERSTONE PROPERTIES ‫ומנכ״ל‬ ‫יו״ר‬ ,‫מייסד‬ ,‫לופז‬ ‫ג׳ורג׳‬
THE ZARASAI GROUP ,‫כספים‬ ‫סמנכ״ל‬ ,‫ויינברגר‬ ‫משה‬
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬
‫תחום‬ ‫ראש‬ ,‫שותפה‬ ,‫גוטסדינר‬ ‫חופית‬ ‫רו״ח‬ ‫עם‬ ‫בשיחה‬
‫האפט‬ ‫זיו‬ BDO ‫נדל״ן‬ ‫אשכול‬ ,‫וגיוסים‬ ‫הנפקות‬
11