Contenu connexe
Similaire à Shahrdari 991108- (20)
Shahrdari 991108-
- 1. بنیان دورة
شهری شایستة حکمروایی در تحول های
نقش
«
مالی
»
شایسته حکمروایی در
و
مدل
های
دولت در مالی تأمین
محلی های
حسین
تبریزی عبده
8
بهمن
1399
تهران
-
تهران دانشگاه ملل مطالعات دانشکدة و تهران شهرداری
- 4. شرکتی شبه ماهیت و تهران برند خلق
شهرهای
آینده
به
پیشروان
نگریآینده
نیاز
دارد
که
رهبری
خود
را
در
هایعرصه
زیر
نشان
دهند
:
صاحب
،فکربودن
،بودنایحرفه
گراییگروه
(
توان
کار
با
دیگران
و
کردندرست
شبکه
)
،
حساس
نسبت
به
احساسات
،دیگران
و
بودنفرهنگی
.
پذیریرقابت
و
رشد
رهبری
محلی
4
- 5. گذاریسرمایه به نیاز و اندازپس پایین نرخ
برای چگونه
«
تهران
»
کنیم؟ برندآفرینی
•
گذاریسرمایه مقصد به تهران تبدیل
:
برای ،سود کسب برای جایی
زندگی برای و ،گردشگری برای ،کار برای ،گذاریسرمایه
•
مورد کیفیت
عرضة
ایرانی شهروندان
•
هنر؟ نقش سیاست؟ نقش
خلق
«
غرور
»
و
«
افتخار
»
شهری برندسازی در
5
- 8. و اجرایی امور به مربوط وظایف
خدماتی
هاشهرداری
:
شهری عمران وظایف
ونقلحمل
شامل ،شهری
شبکه
و تأسیسات
وسائل
ونقلحمل
عمومی
ایجاد
احداث و
فضاها
شهری اماکن و
زیباسازی
و
شهری محیط بهبود
احداث
،
ایجاد
و
برداریبهره
و تسهیالت ،تأسیسات از
تجهیزات
و شهری
سازیخانه
وظایف
خدمات
شهری
،معابر نگهداری و تنظیف
فضاهای
و انهار ،عمومی و شهری
مجاری
فاضالب و آب
آوریجمع
و
دفن
بهداشتی
زباله
ارائه
و آتشنشانی خدمات
ایمنی
ساماندهی
مبلمان
و اماکن ،معابر نامگذاری شامل شهری
تابلو نصب
،
گذاریپالک
و
...
و عمومی خدمات وظایف
اجتماعی
حفاظت به مربوط خدمات
زیست محیط
و هوا و آب زمینه در
...
مدیریت
ونقلحمل
عمومی شهری
مداخله
در
توزیع شبکه
خدمات و کاالها
اطالع
و شهر امور زمینه در عمومی رسانی
شهرداری
8
- 9. یا عمومی درآمدهای
منابع
درآمدی
هاشهرداری
مقررات و قوانین اساس بر
بر و
ماده اساس
29
نامهآیین
مالی
هاشهرداری
توسط و تقسیم اصلی دسته شش به
هاشهرداری
و وصول
ثبت
شوندمی
که
عبارتند
از
:
1
.
عوارض از ناشی درآمدهای
عمومی
(
مستمر درآمدهای
)
2
.
اختصاصی عوارض از ناشی درآمدهای
3
.
شهرداری انتفاعی موسسات درآمدهای و خدمات بهای
4
.
شهرداری اموال و وجوه از حاصل درآمدهای
5
.
هایکمک
اعطایی
دولت
مرکزی
6
.
اعانات
و
هایکمک
اهدایی
اشخاص
و
خصوصی هایسازمان
و اموال و
هاییدارایی
به که
قانون موجب
به
تعلق شهرداری
گیردمی
.
9
- 10. زیرساخت مالی تامین
•
ز یی
ییکیی
یا
ییی یی
یشاخصیی
یی
ییی یی
یرسیی هس یسی
یسیی،ت یوی
یصیی
یا
ییی یاخت
یزیرسیی
یت
یسیی ک،ی
ییی یر
ییی هک یاهین
ینییی
.
کشد هک آن سسی،ت و زیرساخت میت ی نانصاهه ق ز سیاک
وکهره
شیاکه ی زنید ا کهاند سی یشفز ر غال ش و
کنده
.
•
رسی هس لمووی ین ا کشز
ک مالی ع منا ی
ترینمهم
فرآکو کل م
اک وسب
نیر هک
نندهمی
( .
کشز
ذیریریت کقا
جهانی
)
•
شاخص هک ساسی ماتلز میت ا که،م هومین ن،عن ی زیرساخت
ذریرت کقا
ست شده مسرفی
.
•
ا محدوهیت
ن،عن ی مالی تامین ع منا ی رسی هس و سرمایی کاز
ترینمهم
سسی،ت نع،م
ا ت اک م
می،عم
-
هک صی،خص
زیرساخت خش
ونقلحمل
ست شده ی شناخ نیر هک
.
10
- 11. گذاریسرمایه
زیرساخت
•
نیازآتی
کر سرمایی
مساهل سط، م ک،ط ی زیرساخت هک
4
هکصد
GDP
ست شده رآوکه جهانی
.
ین
ک،ظه،ن ا صاه ق ر نسبت
6
تا
8
آسیا منطقی ر و
6.5
ست شده رآوکه هکصد
.
زیرساخت
زیربخش
گذاری سرمایه نیاز
گذاری سرمایه نیاز
آب
1.3
کتباطات
0.5
ونقل حمل
جاهه
0.3
0.8
کیل
0.3
اه فروه
0.2
ندک
0.1
نرژ
رق زیع،ت
0.2
1.5
رق لید،ت
0.7
ا نرژ سایر
0.4
از و نفت زیع،ت
0.2
جمع
4.1
تا زیرساخت هک کر سرمایی جهانی نیاز
2030
(
مکنز ووه
)
11
- 12. ا کوش
مالی تامین
•
ا کوش
هک زیرساخت زه،ح هک مالی تامین
ترینوی
عمده خش سی ی ه،خ شکل
:
بدهی بر مبتنی های روش
دولتی
بخش
مالی
تامین
دارایی بر مبتنی های روش
12
- 13. کننده تامین بخش
روش نوع
روش عنوان
دولتی بخش
قیم مس
هولت می،عم هجی،
طی، مر کتخانی وز صاصی خ ا هکآمد نباشت
ک ر و
سرمایی ا ییک ه
قیم غیرمس
تهاتر
ا ی د
شده ییک تسهیالت تضمین
ا مسافیت
مالیاتی
ساز انالیزه
ا جریان
کتخانی وز هکآمد
خصوصی بخش
ی د ر نی مب
کز ت اک م قوک
-
کیالی
تکویفی تسهیالت جموی ز تسهیالت
ذیمانکاک سط،ت مالی تامین
ه،عق
مباهلی
(
تمویک شرط ی جاکه
فروش
و قساطی
)...
سالمی ی د قوک ع،ن
ر نی مب
سرمایی
می،عم ت اک م
-
صی،خص
ی اک م ه،عق
ک ر سرمایی ا صندوق
ذروژه ز عم رک م
زمین
مان ساخ
REITS
و
...
کیل ت
ا ت شر
و ذروژه ل،ح عام سهامی
یسی،نذریره
سهام
13
- 14. ا محدوهیت
هک زیرساخت مالی تأمین
ا کشهره
هجی، سر
تحریم
انکی شبکی ق،مس مطالبات
ذروژه هوکه و مدت تاه، ع منا ا سرکسید ق تطا عدم
ذایین وک هره
سیاسی مالحظات
-
ماعی ج
14
- 15. سرمایی کاز ز زیرساخت مالی تامین یامز
هایمحدودیت
سیستم به نسبت کمتر
بانکی
مدت بلند سررسیدهای
نوسان کم و باثبات نرخ
متنوع گذاران سرمایه به دسترسی
هایریسک
شده کنترل
15
- 16. مالی تامین ساه
سرمایی کاز ز زیرساخت
طالعات ا ف ماتلز
ر م تمایل
نکر سرمایی
ساخت ا کیسک ی
نظاکتی ان ک ذرکنگ نقش
انکی م سیس ی نسبت نکر سرمایی نی،مگ نا
ا ختذره
و
ا سرکسید
م سیس ی نسبت مدت النی،ط
انکی
16
- 17. ا کیسک
خش
زیرساخت
•
ا کیسک
زیرساخت
ا
جی،ت
ی
ع منا
صوی
هک
وی
ترین
وجی
ه،خ
ی
کت،ص
زیر
ند ی هس
ند،شمی
.
ا کیسک
سیاسی
و
نی؛،قان
ناشی
ز
ماتقد
هولت
شامل
تغییرهک
سیاست
یا
کر ن،قان
ست
.
ین
ی هس
ز
ا کیسک
ی
شدت
نی ذ
ند س
و
ی
ی سخ
ل قا
سازّیم
ند س
.
ا کیسک
صاه ق
الن
و
سب
و
اک؛
ناشی
ز
تتغییر
محیط
صاه ق
(
کم،ت
نرخ
هره
...
)
و
ی صنس
ا کیسک
فنی؛
کتباط
قیمی مس
ا
مهاکت
هک
جر
عمویات
کهه
و
ی
ی ویژ
ا
خاص
ذروژه
ی س
کهه
.
17
- 18. هایریسک
بهادارسازی اوراق و مالی
آتی؛ نقد انات جر و مالی تامین نرخ و طرح صاه ق جیی،ت
هن، ر زمان و ر سرمایی
ا ذروژه
ین صاه ق جیی،ت زیرساخت
ا ذروژه
ک
ًاعمدت
چالش ا
سازهمی کوی کو
.
ل؛،نک مال ح و کسازهاه هک زیان
میت و زیان کیسک تخمین
ا کیسک
باک ع
ایی کیسک
ذروژه ی ص مخ
طالعاتی شفافیت کیسک
18
- 19. ل،ذ کاز هک زیرساخت مالی تامین ا کز
•
ساخت ا هکهقر تمامی ین ز ذیش
ونقلحمل
ست هه، ت اک م عقد طریق ز
.
•
هک کانکد ن،قان تغییر ا
ند تقسیم
روه چهاک ی وی
:
لحسنی قرض
ا هکهقر
ایمبادله
(
تمویک شرط ی جاکه قساطی فروش
خرید سوف
هین
جسالی
)
ت اک م ا هکهقر
(
و ی مضاک قی،حق مدنی
)...
کر سرمایی
قیم مس
19
- 24. مطابق
آمار
منتشره
توسط
سازمان
بورس
و
شرکت
های
بورس
اوراق
بهادار
و
فرابورس
،ایران
مبلغ
اوراق
منتشره
توسط
شهرداری
ها
از
سال
1390
تاکنون
جمعا
در
حدود
113،818
میلیارد
ریال
بوده
است
.
جدول
ذیل
حجم
اوراق
منتشره
توسط
شهرداری
ها
را
طی
سنوات
اخیر
نشان
می
دهد
:
آماراوراقمنتشرهدربازارسرمایهتوسطشهرداری
ها
سال
شهرداری توسط منتشره مشارکت اوراق
ها
(
میلیون
ریال
)
1390
200,000
1391
2,400,000
1392
7,300,000
1393
2,000,000
1394
19,148,099
1395
6,000,000
1396
1,500,000
1397
-
1398
54,000,000
سال ابتدای از
1399
کنون تا
21,270,000
مجموع
113,818,099
24
- 30. انرته شهر جامع تفصییل طرح
✔
ایعایلرشو
شهرسازی
و
معماری
انرای
در
جلسه
مورخ
98/02/30
،خود
پیشنهاد
شهرداری
انرته
مبن
بر
تجدیدنظر
در
برخ
مفاد
مصوبات
قبیل
ایعایلرشو
در
ارتباط
با
اصالح
ضوابط
و
اترمقر
طرح
تفصییل
در
انطباق
با
طرح
جامع
شهر
انرته
ار
مورد
برریس
اررق
داد
که
در
این
اصالحیه
به
برخ
از
ضوابط
مربوط
به
هایپهنه
سکونت
و
حفاظت
و
همچنی
ضوابط
هاکینگ
پار
در
هایبافت
فرسوده
پرداخته
شده
است
.
30
- 31. انرته شهر جامع تفصییل طرح
✔
بر
اين
اساس
شهر
انرته
به
4
پهنه
،اصیل
شامل
پهنه
،سکونت
پهنه
،مختلط
پهنه
فعالیت
و
پهنه
،حفاظت
تقسیم
شده
است
که
در
ادامه
به
توضیح
هر
پهنه
پرداخته
شودیم
.
سکونت
پهنه
و همگنی به توجه با
عرض ،قطعات وسعت
ارتفاع و تراکم ،معابر
هاساختمان
تعداد و
اشغال سطح ،طبقات
تراکم میانگین نیز و زمین
هکتار در نفر
مقیـاس برحسـب
عملکردی
(
عملکردهای
،شهری ،فراشهری
ایمنطقه
،
ایناحیه
و
محلی
)
فعالیت
پهنه
پهنه
مختلط
از ـيبکي
تر با
ـايهـاخصش
مذكور
در
هايپهنه
و سکونت
فعاليت
حفاظت
پهنه
(
باز و ز
سب
)
توجه با
به
هاي ي
ويژگ
ي
طبيع
رويکرد ـاب و ـاصخ
فعال حفاظت
شهرداری
نظام
مهندیس
ساختمان
عایل ایرشو
و معماری
شهرسازی
و اهر ارتزو
شهرسازی
31
- 51.
تولیدد بده ،شدودنمدی اقتصدادی کداراییعدد باعث چون ،اندموافق بسیار زمین بر مالیات با اقتصاددانان
زندنمی هم بر را بازار و ،زدنمی صدمه
.
آن دورادور تمداع ا و عمدومی هدایهنیده بدا آن موقعیدت ارزش و است محدود زمین یعرضه چون
گیرد تعلق مالک به نباید حاصل اقتصادی رانت ،است مرتبط
.
مالیات اخذ در ًاثانی رود؛ باال ایپله باید زمین ارزش با متاسب مالیات نرخ ًالاو زمین از مالیات اخذ در
شود ه تو موضوع نقدی ریان به
.
ندارند باال نقدشوندگی هازمین از بسیاری
.
شدده تشدویق آن واگذاری یا زمین ساخت به مالک که شود طراحی ایگونه به بایدمی مالیات
(
بیشدتر
به مربوط
LVT
)
نگاهداری و
سوداگرانة
شود مصرف زمین
.
شود متهی شهریدرون یرهاشده اراضی کاهش مالیات
.
ندوعی بایدد ،هسدتد دایگنیی ریرقابدل کده شدهری برتر ماطق نرفتن هرز و زیستمحیط حفظ برای
تلقی آن از بتوان که شود اخذ مالیات
«
سبن مالیات
»
داشت
.
51
- 52. زمین بر مالیات انواع
52
Capital Gain Tax CGT ایسرمایه عایدات بر مالیات
Land Value Tax
یا
Location Value Tax
LVT
زمین ارزش بر مالیات
(
نشده ساخته زمین
)
Property Tax - مستغالت بر مالیات
Stamp Duty Land
Tax
SDLT
ارزش دارای زمین بر مالیات
باال
(
مشخص سقف از باالتر
)
- 58. کالن اقتصاد در مسکن
(
دهه سه طی
گذشته
)
•
ثابت سرمایه تشکیل از مسکن سهم
20
تا
30
درصد
•
کشور اشتغال از مسکن سهم
حدود
13
درصد
•
بانکی تسهیالت از مسکن سهم
8
تا
17
درصد
•
مسکن بخش گذاریسرمایه کل از دولت سهم
0/5
تا
3
درصد
•
خانوار بودجه از مسکن سهم
حدود
30
درصد
- 61. مسکن بازار بودن محلی
:
تهران شهر مناطق در ساختمانی هایپروانه در مسکونی واحدهای تعداد
مقایسة
قبل سال مشابه فصل و قبل فصل با تهران شهر ساختمان احداث هایپروانه در مسکونی واحدهای تعداد
منطقه تفکیکبه
-
زمستان
1398
منبع
:
مرکز
آمار
.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
منطقه
1
منطقه
2
منطقه
3
منطقه
4
منطقه
5
منطقه
6
منطقه
7
منطقه
8
منطقه
9
منطقه
10
منطقه
11
منطقه
12
منطقه
13
منطقه
14
منطقه
15
منطقه
16
منطقه
17
منطقه
18
منطقه
19
منطقه
20
منطقه
21
منطقه
22
زمستان
97
پاییز
98
زمستان
98
- 66. نسبت روند
بهااجاره
منتخب شهرهای در مسکن بهای به
منبع
:
براساس نگارنده محاسبات
فخرالدین ،زاوه
( .
1398
.)
ایران مسکن بازار در پولی توهم
.
شهرسازی و مسکن ،راه تحقیقات مرکز
.
تهران
.
- 67. بخش افزوده ارزش سهم
ساختمان
داخلی ناخالص تولید در ایران
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
1338 1343 1348 1353 1358 1363 1368 1373 1378 1383 1388 1393
- 68. ساختمانی هایپروانه در مسکونی واحدهای تجمعی تعداد
کشور شهری نقاط
∆=34%
منبع
:
ت
زاوه محاسبات کمیل
فخرالدین ،
( .
1396
.)
و ایران در ساختمان صنعت رکود بررسی
ارائة
رونق ایجاد برای سیاستی راهکار
.
تحقیقات مرکز
شهرسازی و مسکن ،راه
.
(
آمار مرکز هایداده براساس
)
- 69. زیربنای
مسکونی
(
تجمعی
)
در
نقاط ساختمانی هایپروانه
کشور شهری
منبع
:
فخرالدین ،زاوه
( .
1396
.)
رونق ایجاد برای سیاستی راهکار یارایه و ایران در ساختمان صنعت رکود بررسی
.
شهرسازی و مسکن ،راه تحقیقات مرکز
.
∆=68%
منبع
:
تکمیل
فخرالدین ،زاوه محاسبات
( .
1396
.)
و ایران در ساختمان صنعت رکود بررسی
ارائة
رونق ایجاد برای سیاستی راهکار
.
مرکز
شهرسازی و مسکن ،راه تحقیقات
.
(
آمار مرکز هایداده براساس
)
- 70. برای مناسب فضای
توسعة
اقتصادی
(
،وکارکسب فضای بهبود ،مالی و پولی هایسیاست اصالح
)...
خاص هایگروه به توجه
روابط و مقررات تنظیم
مسکن مالی بازار یتوسعه
مطلوب شکل
مداخلة
دولت
و
هاشهرداری
ایران مسکن بازار در
تأمین برای مداخله
سرپناه
دارخانه از حمایت
شدن
به سپردن
بازار سازوکار
ذرهکآمد
هولت خوی مد نمیز
هکآمدم
ندادن ترجیح
مالکیت
هاسیاست در مسکن مشکل حل برای اجاره بازار به توجه و
!
- 71. یران در مسکن هایسیاست بندیجمع
•
فراز
و
فرود
های
زیاد
هایسیاست و
گاه
متضاد
•
هابرهه برخی در علمی ضعف
•
بلندمدت و منسجم مسیر یک نکردن دنبال
(
و منسجم گذاریسیاست
است ضروری مسکن بازار بلندمدت بهبود در موفقیت برای بلندمدت
)
•
ترینضروری به کافی توجه عدم
نیازمند قشر
حمایت
(
درآمدهاکم مسکن
)
•
اجرای برای هادستگاه میان هماهنگیعدم و گرایانهآلایده هایبرنامه
هابرنامه
(
در خاص طوربه
تأمین حوزة
مالی
)
- 72. نیافتگیتوسعه
مسکن مالی بازار
•
ملک بهای به رهنی تسهیالت پایین نسبت
(
Loan-to-Value ratio
)
–
اغلب یافتهتوسعه کشورهای در
80
تربیش یا درصد
•
درآمد به مسکن بهای باالی نسبت
•
درآمد به رهنی تسهیالت اقساط باالی نسبت
–
ابتدایی هایدوره به پول اصل بازپرداخت فشار انتقال و باال تورم
–
پایین درآمد
–
بازپرداخت یدوره طول
–
ضعیف ریسک جبران و ارزیابی
(
ابتدایی اعتبارسنجی
)
–
رهنی تسهیالت کم تنوع
•
سود فقط تسهیالت
(
IO
)
•
تورم با شدهشاخص رهنی تسهیالت
(
variable rate, adjustable rate, …
)
•
کالن احتیاطی اقدامات سازیپیاده دشواری
(
macroprudential
)
در قیمت کنترل برای رایج
مسکن بازار
(
هاینسبت
LTV
و
LTI
)
- 73. تورم
مسکن مالی بازار و
•
برای هابانک ریسک
ارائه
نرخ با بلندمدت محصوالت
بهرة
ثابت
•
شدهشناخته سازوکارهای از استفاده گسترش و معرفی دشواری
–
مستغالت و امالک گذاریسرمایه هایصندوق
(
REITs
)
–
توسعة
بازار
ثانویة
رهن
(
MBS, Covered bonds, …
)
–
فروشپیش
–
...
•
ریشة
مزمن باالی تورم
:
گوپاسخ و شفاف ،مستقل مرکزی بانک نبود
- 77. افزایش رانپیش
هزینة
خانوارها مسکن
بستگیهم ضریب
و اثرگذار اقتصادی متغیرهای با مسکن گروه تورم
هاآن هایوقفه
ر ی ضیحات،ت ر
ع،کج
منبع ی نید
:
س ههز مدنی
.
ع
.
ه رمی و
.
س یات و
( .
1393
.)
نیر صاه ق کشد و کم،ت ا یایی،ذ تحویل
.
و لی،ذ کده ذژو
ج ز مر انک انکی
.
.
..
- 78. دارایی بازار در بازدهی
ها
1371
-7.8%
11.1%
25.0%
3.0%
1372
-7.3%
52.5%
6.6%
20.0%
4.7%
1373
72.1%
43.6%
26.2%
38.9%
-1.4%
1374
123.1%
14.6%
74.3%
48.0%
2.0%
1375
25.0%
14.5%
0.3%
41.9%
21.6%
4.8%
1376
-14.6%
10.1%
-8.4%
-2.7%
17.8%
-2.8%
1377
-7.0%
61.8%
46.8%
0.7%
18.9%
2.1%
1378
43.4%
-0.3%
13.6%
16.3%
19.0%
-0.4%
1379
35.0%
-2.5%
-10.7%
34.2%
13.3%
5.4%
1380
26.2%
-0.1%
3.0%
43.2%
10.6%
1.5%
1381
34.7%
1.4%
30.1%
48.5%
16.0%
3.6%
1382
124.8%
4.0%
14.8%
20.2%
15.6%
9.3%
1383
6.4%
5.3%
16.4%
-7.3%
15.1%
4.9%
1384
-21.9%
3.0%
35.4%
17.0%
11.0%
5.2%
1385
3.8%
1.7%
14.0%
82.8%
11.8%
7.6%
1386
2.7%
-0.1%
45.4%
51.8%
18.3%
7.9%
1387
-21.0%
6.3%
-2.2%
-18.5%
25.4%
-0.5%
1388
57.4%
1.7%
22.2%
13.6%
10.5%
0.1%
1389
85.8%
10.1%
43.4%
8.7%
12.5%
4.2%
1390
11.2%
71.0%
107.5%
28.0%
21.4%
0.5%
1391
46.8%
88.8%
76.3%
65.4%
30.5%
-8.3%
1392
107.7%
-15.3%
-30.8%
-3.8%
34.8%
2.0%
1393
-20.9%
12.1%
-0.7%
11.8%
15.5%
2.4%
1394
28.3%
2.1%
4.0%
0.0%
12.0%
-0.2%
1395
-3.7%
8.8%
19.8%
5.2%
9.1%
14.0%
1396
24.7%
23.1%
30.6%
23.5%
9.7%
3.9%
1397
85.5%
184.5%
183.3%
95.8%
55.2%
-4.7%
1398
187.1%
17.5%
30.9%
41.5%
22.2%
0.9%
- 79. ایجاد بر موثر عوامل
هایسیکل
بازار در رکود و رونق
ایران مسکن
ایران جمعیتی ساختار
عرضه و تقاضا سمت عمده بازیگران نقش
دولت نفتی درآمد
نقدینگی حجم
موازی بازارهای
مقررات و قوانین و دولت هایسیاست
ایمنطقه و ملی هایطرح