Gebiedsontwikkeling in transitie: Kostenverhaal bij organische ontwikkelingsmodellen

1. Kostenverhaal bij organische ontwikkelingsmodellen
Harro Coppens
Advocaat

2. Agenda
§ Introductie
§ Casus
§ Is het bestaande instrumentarium van kostenverhaal
(afdeling 6.4 Wro) toereikend/bruikbaar om adequaat
kostenverhaal bij organische ontwikkelingsmodellen te waarborgen?
§ Is er een ideaalmodel van kostenverhaal bij organische ontwikkelingsmodellen?
§ Zal de Omgevingswet het kostenverhaal beter faciliteren?
§ Conclusie

3. Casus: Wonen in de wijk Cultuurslag
§ Binnenstedelijke herontwikkeling van oud industrieel terrein van ca. 4 hectare dicht bij centrum van de
Gemeente.
§ Landelijk opererende Ontwikkelaar is geïnteresseerd in het herontwikkelen van het terrein.
§ Gemeente had geen concreet voornemen om gebied snel te ontwikkelen, maar heeft wel de wens om
nieuw cultuurcentrum te realiseren, centrumgebied te vergroten en jonge mensen naar de Gemeente te
trekken.
§ Meerdere partijen hebben op dit moment grondposities, waaronder de Gemeente.
§ Ontwikkelaar wil in 1e fase minimaal 90 (grondgebonden) woningen realiseren, alsmede 5 opstallen voor
bedrijfsruimte (onder meer horeca) met experimentele moderne architectuur. Andere fases nog erg
ongewis.
§ Gemeente wil Ontwikkelaar verplichten om Cultuurcentrum en 60 woningen te bouwen in 1e fase.
§ Gemeente doet een bijdrage voor het realiseren van het hoogwaardige openbaar gebied, het saneren van
het terrein (nog verder in onderzoek) en voor de realisatie van het Cultuurcentrum.
§ Ontwikkelaar heeft grond van de Gemeente nodig om 1e fase te kunnen realiseren.
§ Er is een waarschijnlijk een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk om te kunnen ontwikkelen.
3

4. Het huidige instrumentarium van kostenverhaal (Wro)
§ Anterieure overeenkomst voorafgaande aan de (her)ontwikkeling;
§ Kostenverhaal in de vorm van een voorschrift bij de omgevingsvergunning o.b.v.
exploitatieplan;
§ Bij actief grondbeleid is kostenverhaal verdisconteerd in de grondprijs
4

5. Het huidige instrumentarium van kostenverhaal (2)
§ De Wro verplicht tot integraal kostenverhaal;
§ Verevening tussen opbrengsten uit vastgoed met kosten voor publieke voorzieningen
§ Exploitatieopzet bevat alle kosten en opbrengsten in het kader van de grondexploitatie met
premisse dat alle nieuwe bouwmogelijkheden worden benut
§ Residuele benadering grondprijzen bij vaststellen exploitatiebijdrage
5

6. Het huidige instrumentarium van kostenverhaal (3)
Enkele voorbeelden:
1. Programma en verdeling bij gemengde bestemmingen
2. Onzekerheden over inrichting openbare ruimte
3. Wanneer?
4. Tekort op de grondexploitatie
6

7. Een ideaalmodel voor kostenverhaal?
§ Concessiemodel;
§ Niet langer verevening op gebiedsniveau (cash in/cash out);
§ Revolverend fonds voor bovenplanse verevening;
§ Kostenverhaal koppelen aan waardestijging grond (planbaten afroming);
7

8. Kostenverhaal en Omgevingswet
§ Doorschuiven van kostenverhaal naar het moment van toekennen omgevingsvergunning;
§ Forfaitaire fondsbijdrage voor bovenplanse kosten;
§ Verruiming van gevallen waarin geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.
8