1. Centro de Convenciones, Hotel Boutique, y Comercio
UNIBE
Universidad Iberoamericana
Escuela de Artes – Facultad de Arquitectura
FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS
SECCION: 01
PROF. : ING. LEONARDO MERCEDES
GRUPO: 03
SUSTENTANTES:
Arturo ArbajeGarip 09-0560
Diana Sosa 09-0333
Natacha Vélez 09-0335
Elizabeth Castro 09-0349
Arantxa Gómez 09-0402
Beatriz Coste 09-0357
3. La macrolocalización
El territorio dominicano está dividido, políticamente, en 31 provincias y un Distrito Nacional,
donde se encuentra localizada la ciudad capital del país. He aquí donde, según los anos y sus
gobernantes, se han creado diferentes sectores, predominando el uso residencial ante todo. Fue
durante la dictadura Trujillista que este floreció, y aunque hoy es la zona más tradicional de la
ciudad de Santo Domingo, paralos años 1600s no era más que las afueras de la ciudad
amurallada.
El proyecto consiste en un Centro de Convenciones, Hotel Boutique y Comercio, ubicado en la
Zona Costera del sector de Gazcue.
Gazcue, en referencia al "Gran Gazcue", como la zona que engloba a cinco ensanches, es
reconocido por su valor histórico, cultural y por un área en desarrollo comercial, de ocio y
estadía, hacia el lado costero. A partir de aquí analizaremos los aspectos que permiten dicho
emplazamiento como estratégico para la localización del proyecto expuesto.
El sector se constituyó como un área residencial privilegiada en la plataforma inferior de la
ciudad, por lo que la parte Norte es la que cuenta con la mayor pendiente y en su totalidad
Gazcue cuenta con una diferencia de 35 metros en su extensión Norte-Sur, por lo que el área Sur,
cuenta con terrenos relativamente llanos. Si pues, está última zona cuenta con la cercanía a la
costa, zona de arrecifes y, a la vez que se beneficia de las maravillosas vistas, pues sufre las
consecuencias de contar con el Mar y la falta de protección hacia las incidencias naturales de la
costa.
Respecto al clima, la zona cuenta con una incidencia solar moderada, con una alta protección
debido al predominio de la vegetación de grandes copas, que protegen una gran parte de la
radiación directa. Los vientos, similar a todo su entorno, no representa una gran variación
alrededor de las estaciones del año, predominando su entrada en las direcciones sureste en horas
nocturnas y norte en horas diurnas.
Existen cinco (5) zonas verdes importantes, que sostienen la riqueza de la vegetación de Gazcue
(Plaza de la Cultura, Parque Independencia, Plaza Juan Barón, Plaza Simón Bolívar y Parque
Hostos) además de las que soportan las vías públicas. Estas mismas suponen los espacios de
recreación de mayor tamaño. En esta zona de la ciudad de Santo Domingo todavía se pueden
contar con los espacios verdes aportados por las residencias privadas, debido a que su idea
4. creativa se basa en el concepto de "ciudad-jardín". Por ende, se cuentan con patios interiores y
zonas de jardín en las casas, en su mayoría localizadas en el interior del Gran Gazcue.
Existen mínimos cambios en los últimos 10 años. Se destaca mayor densidad de ocupación de
suelo en gran medida, disminuyendo los espacios verdes en el año 2005 en relación al año 2000.
y se notan movimientos de tierra y pocas demolición de edificios. Sus límites, la morfología de
las sendas y la trama brindada por las vías de tránsito, se han mantenido por toda la última
década.
Los bordes poseen edificaciones de valor cultural e histórico, en armonía con el desarrollo de
otras edificaciones más comerciales que se distribuyen en todo su entorno en respuesta al
crecimiento de la ciudad y de la movilidad de la zona.
Debido al tiempo de origen de su creación hasta el presente, existen algunos seis estilos
arquitectónicos distribuidos entre residencias, edificaciones mixtas y patrimonios
Cuenta con una arteria principal vial, la ave, Bolívar, la cual comunica con las demás vías
secundarias, logrando una red de comunicación bastante efectiva, con cinco (5) vías de alto flujo
que circunscriben al sector de Gazcue en su interior y lo intersectan en su altura media (Ave.
Bolívar). Las mismas conforman una trama compuesta por aproximadamente 150 manzanas
acomodadas en tres tipologías.
El área posee cuatro medios de transporte público por sus vías principales, logrando una gran
permeabilidad, contando con estaciones de metro, paradas de autobuses y otros medios públicos,
además de la posibilidad de acceso con transporte privado a todas las vías. Sin embargo, el tema
del estacionamiento se complica, específicamente en las áreas del borde, donde se localizan gran
número de instituciones tanto privadas como gubernamentales, y un elevado número de
comercios.
Al ser un espacio de uso mixto, la zona conlleva una alta movilidad de transeúntes. La parte
Oeste, cuenta con cuatro (4) universidades, donde su población asciende a unos 1187,000
estudiantes aproximadamente. A esto, se deben considerar los visitantes de la zona, quienes
acuden por la necesidad de suplirse de los servicios del área.
En cuanto a los servicios urbanos básicos, fue durante la era de Trujillo que el sector alcanzó
toques urbanísticos al construirse todas las facilidades de calles, aceras, alumbrado eléctrico y
agua potable, que aún permanecen. Además existen las redes de telefonía, suplimiento de gas,
recogida de basura y demás servicios concernientes a un sector residencial urbano.
El sector cuenta con 1 hospital y 14 clínicas privadas; 2 escuelas y 14 colegios privados, la Plaza
de la Cultura (Teatro Nacional, Museo de Arte Moderno, Museo del Hombre Dominicano,
Museo Nacional de Historia Natural y Biblioteca Nacional), Palacio de Bellas Artes, entre otras
instituciones culturales, educativas y entidades gubernamentales.
1
Gazcue. DIX. (agosto 2011) Primera Edición, Santo Domingo.
5. En cuanto al marco municipal, la proyección del sector es turística e institucional, además de la
permanencia de los comercios y el predominio del uso residencial.
Las alturas máximas, varían de acuerdo a las vías. La altura máxima posible para proyección es
de 12 niveles entre 36-37.5 metros. Es obligatorio el cumplimiento del Plan de Protección de
Monumentos, el respeto de aceras, arborización
y linderos de calles y aceras, además de las
demás leyes y normativas municipales.
El impacto ambiental que ha causado el mal uso
de las instalaciones e infraestructura urbana,
además del incumplimiento de las leyes es el
siguiente: el deterioro en las aceras,
arrabalización comercial, cambio de uso de
suelo, falta de estacionamientos, falta de
regularización en el uso de los letreros y
abandono de las áreas públicas.
La microlocalización
Climatología
Vientos, temperaturas, humedad y soleamiento
De manera general los vientos viajan en
dirección noreste y sureste. En relación con el terreno
seleccionado las brisas diurnas (sureste) tendrán
mayor intervención sobre el terreno por su limitación
directa con el área sur del país y con su cercanía a la
zona costera. La velocidad del viento de estima a
Grafico de trayectoria de brisas (fuente: realizado por el grupo)
11.5 km/h.
Las temperaturas varían según la hora del día
L
- C.
La media anual de lluvia para la zona es de 1,500 mm, con más de 100 días de lluvia
anual de 0.5 m.m o más. La humedad oscila entre 65% - 80%.
El sol describe su trayectoria iniciando por el este, según la época del año a partir de las 6.00
a.m. siguiendo un recorrido por el sur (punto principal de soleamientos en horas del medio día) y
terminando la trayectoria en el oeste a las 6.00 p.m. o 7.00 a.m. según la época del año. El solar
se vera principalmente afectado por el sol del medio día por su ubicación principalmente hacia el
sur y por el sol saliente en la horas de la mañana por contar con cierta libertad hacia el este (la
esquina del solar se encuentra dirección este y no cuenta con ningún obstáculo hacia esta
dirección que pueda bloquear la luz solar).
Grafico de soleamiento (fuente: realizado por el
grupo)
6. Características Urbanas del sector
Desde hace unos años, Gazcue, por su condición céntrica y de fácil acceso vehicular, ha pasado
por un proceso de cambios sociales, políticos y económicos, los cuales han transformado la
trama urbana del sector; originando así el aumento de la densidad poblacional. Esto ha motivado
que viviendas originalmente unifamiliares, construidas en solares de amplias dimensiones sean
suplantadas por torres de apartamentos, edificaciones para oficinas o tiendas; pero el sector
también ha sido dotado de un gran equipamiento en el sector salud, educación, culinario y
turismo.
7. El sector fue desarrollado urbanísticamente siguiendo el modelo de ciudad jardín, siendo campo de
experimentación de los primeros arquitectos dominicanos, de gran valor patrimonial y diversidad de
estilos arquitectónicos, su cercanía al mar permite que algunas zonas se beneficien en sus visuales y en su
clima,
La zona costera donde se encuentra ubicado el terreno se carácteriza por su diversidad de uso de suelo en
donde la mayoria se considera Como uso de suelo mixto, siendo la zona costera el área de mayor
movilidad turística y comercial del sector de Gazcue.
Costo del Terreno
El proyecto consta de 8046.078 mts2, el metro cuadrado en la Av.GeorgeWashinton es de US$800
(según el promedio de diferentes fuentes, además las fuentes consultadas nos informann que el metro
cuadrado del malecón se ha devaluado), para un total de US$6,463,862.4 , equivalente a
RD$250,474,668.
Vias de Acceso
El solar se encuentra al Oeste: por la Av. Máximo Gómez de alto flujo vehicular la cual es una
avenida principal de doble sentido, al Norte: la Av.Independencia la cual es una avenida
principal de alto flujo vehicular y de dirección oeste-este, al Este: la calle José María Heredia de
doble vía, una vía de poco flujo vehicular, de dos direcciones y al Sur: la Av.George Washington
de dos direcciones , vía principal de alto flujo vehicular considerada la avenida mas importante
de Santo Domingo conocida también como Av.El Malecón.
8. Características Topográficas y del Suelo.
El sector de Gazcue posee una topografía irregular, en el solar existe poca influencias de las
cotas por lo que se considera plano.
Según el libro “El Subsuelo de Santo Domingo “, el subsuelo de la Av.George Washington
cuenta con arcilla arenosa de alta plasticidad y castaño, con formaciones calcáreas, de terrenos
rocosos de color crema.
Cabe destacar que por la zona donde se ubica el proyecto próximo al mar ahí que tomar en
cuenta que el agua al circular superficial e internamente inicia un ciclo cárstico que produce
cavidades , túneles, cavernas, depresiones y otros tipos de vacíos en la masa de las rocas
pudiendo aparecer llenos o no de materiales térreos.
El terreno se encuentra a 10km(10,000mts) sobre el nivel del mar,la distancia entre las líneas de
nivel mas cercanas al terreno es 265mts lineales por lo cual la pendiente de inclinación es de
177.85 grados considerándose que el terreno es poco accidentado y el desnivel no va a influir en
su diseño pues es prácticamente plano.
Costo del transporte de materiales y productos, aeropuertos y puertos.
Los aeropuertos que pueden suplir a los proyectos, en la ciudad son dos: Aeropuerto
Internacional Las Américas y Aeropuerto Internacional La Isabela, Doctor Joaquín Balaguer. El
aeropuerto de las Américas se encuentra aproximadamente a 24 kms. vía la autopista de las
Américas;
9. El aeropuerto Joaquín Balaguer esta a aproximadamente a unos 15 kms del solar, la distancia
recorrida para llegar a este aeropuerto terminaría siendo algunos 20 kms, porque habría que
tomar la Máximo Gómez hacia el norte hasta llegar a la Av. Mirador Norte y seguir al oeste
hasta llegar a la Av. Presidente Jacobo Majluta a seguir hacia el norte hasta llegar a dicho
Aeropuerto. Para recibir mercancías aéreas se usarían los servicios de P. O. BOX
INTERNATIONAL. Además estarían los costos de cuando lleguen a Santo Domingo y el costo de
los impuestos de aduana hacia tal mercancía. El transporte de mercancía aérea desde Miami
cuesta US$2.90 por libra. En el total a pagar incluyen el costo de Combustible de línea aérea,
Tasa Aeroportuaria, Tasa aeroportuaria, tasa DGA, e ITBIS RD$ 16%. Si la mercancía cuesta
más de US$200 se le agrega en aduanas un impuesto del 10% del total del costo. El servicio
suele durar desde 48-96 horas. Sus servicios no incluyen el transporte desde su sucursal, por lo
que la compañía gestionaría el transporte.
Las cargas marítimas entraran vía Muelle Santo Domingo o Puerto Sans Souci, ubicado
aproximadamente a 2.5 kms vía la Av. George Washington. Otro muelle seria el del puerto de
Haina, ubicado aproximadamente a 13 kms vía Av. George Washington, en el rio Haina, recibe
unos 140 buques de contenedores y carga suelta al mes.
Para el manejo de las mercancías marítimas usaremos los servicios de Ameri-Express. Cuentan
con contenedores secos, con equipos de 20’, 30’, 40’, 45’, 53’, todos high cube y algunos
reforzados, lo que permite cargar hasta 70,000 libs. De peso y un cubicaje de 2400 pies cubico.
El cargamento se cobra dependiendo de que tipo de mercancía se traiga. Un ejemplo consultado
fue un cargamento de muebles, en contenedores de 40’. Estos contenedores llenos equivaldrían a
RD$27,125. O US$7,000, mas el 16% ITBIS. La descarga en las terminales de Haina cuesta
RD$5037.5 o US$130. La tarifa de Ameri-Express para el transporte en camiones es de
RD$3,500 desde Haina, RD$2,500 pesos de la terminal Don Diego Colon.
10. Materia Prima e Insumos
E F
D
E C
B
A
A) Hormigones Moya se encuentra en la prolongación de la Av. Rómulo Betancourt con Calle D, o casi
esq. Av. Luperon. Ubicados aproximadamente a casi 8.5 kms de la obra. Los camiones de hormigón
llevan hasta 7m3 de material, y se paga RD$5,700 por 1m3. Este precio incluye transporte e ITBIS
B) MetalDom se encuentra en la Av. George Washington con Av. Nuñez de Cáceres; aproximadamente a
5.4 kms de la obra. Este suplidor esta en la misma calle donde esta ubicado el proyecto, por ende
presente una ventaja logística para el transporte de materiales en acero. 1 atado en general cuesta
unos $RD52,000 que trae 22 quintales, cada quintal tiene consigo 13 varrillas. Un camión normal puede
transportar 50 atados. El servicio de transporte depende de la cantidad que se adquiera, si la cantidad
no es suficiente se pagara alrededor de RD$3,800 por camión al menos que la constructora aporte sus
transportes.
C) Cerarte se encuentra en la Av. 27 de Febrero. Aproximadamente a 4.35 kms de la obra. El
porcelanato magro (negro) de 30x60 cuesta RD$850 el metro cuadrado, el metro trae 5
piezas y el blanco cuesta $ 585 pesos el metro cuadrado. Y en cuanto al transporte se cobra
adicional el transporte por que no se incluye al precio de la mercancía, el precio de dicho
servicio es $ 4,060 aquí en la ciudad.
D) Induca se encuentra en Av. San Martín esq. Ortega y Gasset. Aproximadamente a 3.40 kms de la obra.
No tienen márgenes de compra, prestan servicios de cortes, troquelación, canteado y entregan el
material puerta a puerta.
E) Pinturas Tropicales se encuentra en la Av. Isabel Aguilar esq. Sanchez, aproximadamente a 8kms de
la obra. Pero sus productos se distribuyen en las ferreterías. Para este caso escogimos la ferretería
Americana, que esta ubicada en la Av. John F. Kennedy casi esq. Av. Abraham Lincoln,
aproximadamente a 4.30 kms de la obra. Los galones de Pintura Contractor de Pinturas Tropical, que es
usado para los exteriores de edificios cuestan unos RD$454 por galón. Ya que este insumo no es tan
robusto como otras materias primas, un vehículo de la constructora transportara el material hasta la
obra, ahorrando costos en materia de transporte.
F) Electricidad Del Caribe S.A. se encuentra en laCalle Puerto Rico #88 Ensanche Ozama,
11. Disponibilidad de Mano de Obra calificada.
A los obreros y personal de apoyo les corresponden los salarios más bajos. Por un lado, el 20% que
menos gana tiene salarios inferiores a los RD$6,500 mensuales y, de éstos, un 11% reportó que paga
se les paga RD$5,500 o menos.
A
B
C
A) Los trabajadores considerados no calificados, que entrarían en categoría de obreros o ayudantes
vendrían de barrios de La Cienaga, los Guandules, el Arrozal, y La Fuente. Estos son sub-barrios
de la zona adyacente al rio Ozama cercano al puente Juan Pablo Duarte. Los trabajadores pueden
coger un carro público o una guagua por RD$25 o RD$30 sin hacer ninguna otra parada, ya que
el transporte puede tomar la Av. Francisco Alberto Caamaño Deñó hasta seguir por la Av. George
Washington y llegar directamente al proyecto. Si optaran por caminar tuvieran que recorrer por lo
menos 4 km, así no es viable, al menos que tengan a su disposición una bicicleta y asi se ahorran
el pasaje de transporte. Según el censo del 2002 en estos barrios a una tasa de desempleo de un
40% y la mayoría gana su dinero informalmente o por ventas ilícitas. El ingreso familiar es de
RD$4,000 a RD$6,000 mensual.
B) El Borojol y Villa Francisca también tienen acceso al transporte publica de la Av. Francisco
Alberto Caamaño Deñó y seguir por la Av. George Washington al mismo costo, o optar por llegar
en bicicleta.
C) Una realidad es que muchos trabajadores del país e inmigrantes se hospedan ilícitamente en casa
abandonadas de la zona colonial. Desde aquí pueden caminar hasta la Av. George Washington y
tomar el transporte publico, o caminar aproximadamente unos 2.30 kms hacia la obra. Estos
cuando tienen trabajo ganan de RD$5000 a RD$6,500 mensuales.
12. La constructora podría encargarse de recoger a los empleados ya que están en una sola ruta, y así se
ahorrarían gastos por parte de los obreros y por el otro lado la constructora no perdería tiempo de
construcción por la llegada tarde de los empleados. Esto aumentaría la eficiencia en el trabajo y el tiempo
utilizado para finalizar la obra. Esta idea de un transporte fijo le daría empleo a personas que puedan
manejar camiones o camionetas para ir a buscar a los empleados en los barrios o sectores.
Fuente: Censo de 2002 realizado por la One (Oficina Nacional de Estadísticas).
REGULAMIENTOS MUNICIPALES
Tomando como referencia La Guía Normativa de Gazcue, que tiene por objeto preservar el
patrimonio urbanístico y arquitectónico, establecer las disposiciones que regulan los usos del
suelo, los parámetros edificatorios permitidos en la propiedad privada, así como el tratamiento
del dominio público correspondiente a la demarcación territorial. Los parámetros pertinentes
para la zona donde se desarrollará el proyecto son:
Niveles 12 Niveles
Alturas en Metros 42.00 mt
Ocupación incluyendo Servicios (%) 50%
Mínimo en Permeabilidad (%) 30% de superficie de Plaza frontal
Edificabilidad Máxima 6
- Frontal: 7.00mts.
Retiros Alineación - Laterales: 4.00mts
- Posterior: 5.00mts
Tratamiento Frontal del dominio Privado Plaza Urbana / Verjas NO permitidas.
*FUENTE: Tabla Parámetros Edificación Por Sector expedida por ADN el 22 de junio 2011.
Disponibilidad de servicios y distancias de conexión
Cercano al solar seleccionado, se encuentran la fuentes de los principales servicios Necesitados
por la ciudadanía, como son servicios de agua potable y alcantarilla (CAASD), servicios de
energía eléctrica (EDESUR), servicios de comunicación, los servicios básicos de recolección de
basura entre las 6:00 Am y 9:00 Am (*NOTA: Deficiente) y servicios básicos de seguridad.
Otros servicios al alcance del solar tenemos:
Banco progreso aproximadamente a unos 400mt, Banco Popular aproximadamente unos 600mt
del solar elegido, Estación gasolinera “ESSO” Aproximadamente 1 km, el Centro médico UCE
Aproximadamente 1.5 km.
Método Cualitativo
13. Solar 1: Ubicado en el sector Gazcue, D.N. entre la Av. George Washington y la calle José
María Heredia, Con un total de 8046.078 mts². Esta sección de Gazcue se caracteriza por su
uso comercial, turístico y cultural.
Solar 2:Ubicado en El Polígono Central, D.N. entre la Av. Tiradentes y la Av. Roberto
Pastoriza. Con un total de 5460.0 mts². La zona es principalmente de uso comercial e
institucional.
Solar 3:Ubicado en el sector Helios del Oeste, D.N. entre la Av. Anacaona y la calle Adonis.
El solar cuenta con una superficie de 7787.39 mts² y esta ubicado en una zona
principalmente residencial con algunos casos usos institucionales.
Número Factores Valor Solar 1 Solar 2 Solar 3
1 Cercanía Aeropuertos 0.22 10 2.20 9 1.98 4 0.88
2 Tranquilidad 0.15 8 1.20 2 0.30 9 1.35
3 Servicios 0.18 10 1.80 10 1.80 10 1.80
4 Visuales 0.12 10 1.20 7 0.84 10 1.20
5 Cercanía a zonas 0.15 10 1.50 6 0.90 5 0.75
turísticas
6 Accesibilidad 0.18 9 1.62 8 1.44 5 0.90
Total 1.00 … 9.52 … 7.26 … 6.88
Como resultado del análisis cualitativo realizado a cada solar, se determino que la
localización óptima para el proyecto estudiado es la ubicación del solar A.
FUENTE PROPIA: GRAFICA REALIZADA POR EL GRUPO
Localización Óptima: Sector Gazcue, D.N. entre la Av. George Washington y la calle José
María Heredia, Con un total de 8046.078 mts². Esta sección de Gazcue se caracteriza por su
uso comercial, turístico y cultural.
