2. Visão Geral da Companhia
A maior e mais completa companhia de propriedades comerciais no Brasil
Segmentos de Atividade
EscritórioIndustrialVarejo
Portfólio de Varejo
Torre Nações Unidas
DP Louveira
Ed. Ventura II Ed. Manchete
DP Araucária
Descrição da Companhia
Maior empresa pública de propriedades comerciais no
Brasil
Portfólio atual bem diversificado composto por 91
imóveis (57% escritórios, 34% industrial e 9% varejo),
com 1,14 milhões de m2 de área bruta locável (“ABL”)
e Valor de Mercado estimado de aproximadamente
R$ 4,8 bilhões
Base de inquilinos diversificada
Presença regional
5 projetos greenfield com aproximadamente 178 mil
m2 de ABL
Conta com profissionais altamente dedicados e
qualificados nas áreas de: aquisições, serviços
financeiros, legal e engenharia
Estratégia de criação de valor “hands-on”
Reconhecimento de mercado: habilidade comprovada
na prospecção e execução de transações faz com
que a escolha da BR Properties como parceiro para
desenvolvimento e operações de build-to-suit seja
bastante demandada pelo mercado
Subsidiária de administração de propriedades
2
3. Prometido e Entregue
IPO
(Março 2010)
Atual
(Agosto 2011)
Crescimento
(Atual / IPO)
613.499 1.143.019 1,9x
150.473 178.434 1,2x
7,4% 1,5% Redução de 80%
93,9
(2009)
309,6
(2T11 Anualizado)
3,3x
45,0
(2009)
143,3
(2T11 Anualizado)
3,2x
Portfólio de ABL
(m2)
ABL em
Desenvolvimento (m2)
Vacância
EBITDA Ajustado
(R$ mm)
FFO Ajustado
(R$ mm)
83,3%
(2009)
92,6%
(2T11 Anualizado)
Player Mais Rentável do
Setor
Margem EBITDA
3
Compromisso com a entrega de resultados para seus acionistas
1.719
(2009)
4.838
(Agosto 2011)
2,8x
Portfólio Total
(R$ mm)
4. Maior Crescimento do Setor
Taxa de crescimento extraordinária, muitas vezes maior do que a média de suas comparáveis...
ABL CAGR 2008-2010 Receita Líquida CAGR 2008-2010
FFO CAGR 2008-2010 EBITDA CAGR 2008-2010
4
¹ ¹2 2
Fonte: Companhias
Notas:
1 Considera BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce
2 Considera São Carlos e CCP
¹
2
64,4%
9,8%
-4,3%
Média Shopping Malls Média Properties ¹ 2
53,6%
24,8%
7,9%
Média Shopping Malls Média Properties
156,3%
50,7%
28,9%
Média Shopping Malls Média Properties
65,4%
29,4%
8,7%
Média Shopping Malls Média Properties
5. 3.220
762
450
180
4.783
9.395
Portfólio Atual Escritório Built-to-Suit Varejo Industrial Total
Mercado altamente fragmentado com poucos competidores qualificados cria cenário ideal para a
consolidação do mercado
Inúmeras Oportunidades para Expandir o Portfólio Atual
Mercado Potencial1: 36,3 mm m2
BRProperties
10 Companhias
Organizadas
65%
Fonte: Estimativas BR Properties
Nota:
1 Não inclui varejo
Companhias
Organizadas
9%
Mercado
Não Organizado
91%
35%
Indústria Fragmentada (em termos de ABL – m2) Pipeline em Negociação (R$ mm)
5
7. A base de locatários da BR Properties é composta por algumas das principais e mais
reconhecidas companhias do país, apresentando importante diversificação setorial
Portfólio de excelente qualidade composto por escritórios, galpões e lojas de varejo localizadas
nas regiões mais dinâmicas do Brasil
Portfólio: Composição e Principais Locatários
Valor de Mercado do Portfólio
(R$ mm)
ABL por tipo de Propriedade
(m2)
Composição dos Locatários
(por Setor)
Principais
Locatários
Mais de 180
locatários de
alta qualidade
7
Total: R$4,8 bi Total: 1.143 mil m2
Escritório
57%
Galpão
34%
Varejo
9%
Varejo
9%
Escritório
25%
Galpão
66%
Logística
20%
Bens de
Consumo
19%
Serviços
Financeiros
13%
Indústria
10%
Tecnologia
7%
Outros
26%
Energia
5%
8. Distribuição Geográfica do Portfólio
Escritório
Galpão
BRPR
Varejo
Quantidade de propriedades existentes: 91
— Escritórios: 37
— Galpões: 24
— Varejo: 30
ABL total das propriedades: 1.143.019 m2
— Escritórios: 288.449 m2
— Galpões: 753.684 m2
— Varejo: 100.886 m2
Estados ABL Total %
São Paulo 876.032 76,6%
Rio de Janeiro 146.264 12,8%
Paraná 63.120 5,5%
Minas Gerais 18.630 1,6%
Bahia 7.607 0,7%
Pernambuco 6.238 0,5%
Alagoas 4.678 0,4%
Maranhão 4.663 0,4%
Espírito Santo 3.989 0,3%
Pará 3.418 0,3%
Distrito Federal 2.989 0,3%
Goiás 2.814 0,2%
Ceará 2.577 0,2%
TOTAL 1.143.019 100%
O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, cobrindo todas as 5 regiões do Brasil
8
9. Características Principais
Correção anual pela Inflação
— 100% dos contratos de locação são indexados à inflação
— 72% IGP-M, 24% IPCA e 3% outros
Contratos Triple Net
— Locatário é responsável por todos os custos operacionais da
propriedade
— Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas de
manutenção
Próximos 3 anos
— 74% de ajuste a valor de mercado
— 32% de vencimento dos contratos
Garantias bancárias nos contratos de locação
— Prática comum no Brasil
— Garantia contra inadimplência de locatários menores
Inadimplência dos locatários
̶ Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentam
Inadimplência superior a 30 dias
Prazo médio dos contratos de locação dos escritórios: 3-5 anos
Prazo médio dos contratos de locação dos galpões: 5-10 anos
Cronograma de Vencimento dos Contratos
(% de receitas)
Cronograma de Revisão do Aluguel
(% de receitas)
Índices de Correção de Inflação
Portfólio: Características do Contrato de Locação
Os contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa,
criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita
9
3%
7%
22%
69% 100%
2011 2012 2013 >2013 Total
32%
15%
27%
26% 100%
2011 2012 2013 >2013 Total
72%
24%
3%
IGP-M
IPCA
Outros
10. Efeitos do Crescimento da Taxa de Juros Nominal
(SELIC x TR)
Fonte: Santander Research e Banco Central
Portfólio: Dinâmica Resiliente de Negócios
10,75%
12,50%
0,69%
1,45%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
2010 2011E
Projeção da SELIC TR
Efeitos Positivos do Crescimento dos Índices de Inflação
(TR x IPCA x Inflação da Cesta de Produtos BRPR)
0,69%
1,45%
5,90% 6,28%
7,77%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
2010 2011E
TRIPCA (CPI)Inflação média da cesta de produtos para 2011
O potencial crescimento da taxa de juros nominal até o
final do ano pode refletir em um leve aumento na TR,
principal indexador utilizado nos reajustes de contratos de
financiamento
Em contrapartida, o aumento da inflação poderia impactar
positivamente os resultados da Companhia, dado que
100% dos contratos de locação são indexados à inflação
Nossas reservas de caixa são investidas exclusivamente
em títulos bancários indexados a taxas de depósitos
interbancários brasileiros (CDI) que, em um cenário de
crescimento da taxa SELIC, gerariam crescimento nas
receitas financeiras
10
Destaques Principais
12. Propriedades Adquiridas
CAPEX Total
(R$ bilhões)
103
3,4
Volume Captado via
Equity
(R$ bilhões)
2,3
Drivers de Crescimento: Aquisições
Crescimento da ABL (‘000 m2) 2
Taxa Média de Retorno
(TIR) das Alienações dos
Imóveis (%)¹
28%
Notas:
1 O cálculo é bruto e considera todas alienações desde a criação da Companhia
2 Não considera projetos de greenfield
Desde 2007, a BR Properties adquiriu participações em 103 propriedades diferentes, com CAPEX
total de R$ 3,4 bilhões
12
Valor de Mercado Atual
do Portfólio
(R$ bilhões)
4,8
287
1.143
142
203
528
(16)
2007 2008 2009 2010 2011 Atual
13. RB 115 (Entregue em Dez/2010)
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance
13
Henrique Schaumann (Adquirido em 2007) Presidente Vargas (Adquirido em 2007)
Cap Rate Cap Rate
GeraçãodeValornoCurto
Prazo
Cap Rate
28,8%
A excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultados
operacionais e expressivo crescimento no longo prazo
TNU (Adquirido em Mar/2010)
Cap Rate
12,2%
Ventura (Adquirido em Ago/2010)
Cap Rate
13,8%
GeraçãodeValornoLongo
Prazo
48,6%
69,6%
Inicial 2T11Inicial 2T11
10,3%
11,7%
12,3%
13,8%
10,5%
13,6%
Inicial 2T11
Inicial 2T11
11,1%
16,5%
Inicial 2T11
11,2%
19,0%
14. Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance (cont.)
14
Spreads de Locação – Novos Contratos
A BR Properties tem construído um track record de sucesso no aumento dos spreads de seus
contratos, tanto em renegociações quanto em novas locações
Spreads de Locação – Revisões
Estudo de Caso: Locatário de Varejo
Data da Aquisição Dez/2010
ABL 97.431 m2
Receitas das Aquisições R$ 30,7 mm
Cap Rate das Aquisições 10,2%
Receita Atual
R$ 37,7 mm (22,7% de
crescimento)
Cap Rate Atual
12,2% (após 7 meses da
aquisição)
7,6%
21,5%
24,5%
n/a
22,6%
n/an/a n/a
15,7%
4T10 1T11 2T11
Escritório Galpões Varejo
10,1%
15,5% 14,3%
n/a
11,1%
28,3%
n/a n/a n/a
4T10 1T11 2T11
Escritório Galpões Varejo
15. Drivers de Crescimento: Construção / Retrofit
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 2.019 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 57,00
Participação: 50%
Tipo: Galpão
Localização: São José dos Campos / SP
Data de Entrega: 4T12
ABL: 125.000 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 13,00
Participação: 100%
Tipo: Galpão
Localização: Louveira / SP
Data de Entrega: Mar / 2012
ABL : 30.122 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 18,50
Participação: 100%
SouzaAranha
TechParkSJC
DPLouveira7
Atualmente a Companhia possui 5 projetos de greenfield que, quando finalizados, adicionarão
178 mil m2 de ABL ao portfólio, além do Ed. Manchete que encontra-se em retrofit
15
CidadeJardim
PanaméricaParkII
Tipo: Escritório AAA
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Jun / 2012
ABL: 6.792 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 150,00
Participação: 50%
Empreendimento Pré
Certificado
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 14.502 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 48,00
Participação: 50%
Empreendimento Pré
Certificado
Em Aprovação
Em Desenvolvimento
Manchete
Tipo: Escritório
Localização: Rio de Janeiro / RJ
Data de Entrega: 4T11
ABL: 26.439 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 140,00
Participação: 100%
20. Apêndice: Mercado de Escritórios do São Paulo
Estoque Total
20
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Nota:
1 Não existem prédios classe A na região. Faixa de preço pedida para os melhores prédios
Subregiões
Estoque
Total
Taxa de Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
Centro ¹ 362.400 2,1% R$ 15 - R$ 50*
Paulista 1.023.300 3,8% R$ 75 - R$ 125
Jardins 1.007.600 1,5% R$ 90 - R$ 170
Marginal 2.270.200 5,9% R$ 45 - R$ 130
Outros 1.321.600 4,1% R$ 50 - R$ 70
Mercado Geral 5.985.100 4,2% R$ 45 - R$ 170
Alphaville 472.200 20,3% R$ 30 - R$ 65
Marginal
35%
Outros
20%
Paulista
16%
Jardins
16%
Alphaville
7%
Centro
6%
21. Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro
21
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Estoque Total
Achar gráfico em português
Subregiões
Estoque
Total
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
Centro 1.794.100 1,6% R$ 115 - R$ 180
Botafogo 352.500 1,2% R$ 115 - R$ 160
Flamengo 51.500 0,0% R$ 100 - R$ 185
Barra da Tijuca 358.100 12,4% R$ 80 - R$ 120
Zona Sul 144.500 1,8% R$ 150 - R$ 250
Outros 148.700 4,1% R$ 60 - R$ 100
Mercado Geral 2.849.400 3,0% R$ 60 - R$ 250
Centro
63%
Botafogo
12%
Barra da
Tijuca
13%
Outros
5%
Zona Sul
5%
Flamengo
2%
22. Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo
22
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Estoque Total
Subregiões Estoque
Total
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
ABCD * 129.000 0,0% R$ 12 - R$ 18
Atibaia * 129.100 14,7% R$ 20 - R$ 23
Barueri 437.200 5,1% R$ 21 - R$ 27
Cajamar * 482.800 3,2% R$ 21 - R$ 24
Cotia/ Embu * 304.600 0,5% R$ 18 - R$ 22
Grande Campinas 1.464.900 6,7% R$ 16 - R$ 28
Guarulhos * 183.700 19,3% R$ 18 - R$ 24
Jundiaí/ Itupeva * 487.500 8,6% R$ 13 - R$ 19
São Paulo 560.800 1,9% R$ 21 - R$ 25
Sorocaba/ Alumínio * 107.200 5,5% R$ 16 - R$ 20
Vale do Paraíba * 241.800 16,8% R$ 14 - R$ 17
Mercado Geral 4.528.600 6,4% R$ 12 - R$ 28
* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros"
Grande Campinas
32%
São Paulo
12%
Barueri
10%
Cajamar
11%
Jundiaí
11%
Cotia/ Embu
7%
Vale do Paraíba
5%
Guarulhos
4%
ABCD
3%
Atibaia
3%
Sorocaba
2%
