Minuta de reforma al reglamento de propiedad horizontal final

MINUTA DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H.

Compareció ----------------------------------, mayor de edad y vecino de -------------, identificado
como aparece al pie de su firma y dijo:

PRIMERO: Que en el presente acto obra en su calidad de representante legal de la
URBANIZACION CANTA PIEDRA PROPIEDAD HORIZONTAL, debidamente inscrita mediante
la resolución numero ---- de --- de ----- de ----- de la Alcaldía de Envigado.

SEGUNDO: Que en el carácter antes anotado, procede a elevar a escritura pública una
reforma al reglamento de propiedad horizontal de la URBANIZACION CANTA PIEDRA
PROPIEDAD HORIZONTAL aprobada por la Asamblea ordinaria de propietarios reunida el -
--- de Marzo de 2.011 según ACTA número ---- que se anexa con esta minuta así:

CAPITULO IV

DE LOS BIENES COMUNES

Artículo 12 DETERMINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN.

Parágrafo Primero: El Propietario del Apartamento N° 301 tiene derecho a usar en forma
exclusiva, la parte de la terraza contigua a su apartamento que forma la cubierta de la
subestación eléctrica situada en la Torre N° 1. Dicha terraza no podrá ser cubierta.
Tampoco podrá levantarse sobre ella cualquier tipo de construcción. El propietario
deberá permitir el acceso a su apartamento al Administrador o al personal designado por
éste, con el objeto de efectuar labores de revisión de dicha Terraza. La Terraza de Uso
exclusivo del Apartamento N° 301 aparece señalada como tal en los planos Nos. PH-
0(1/2) y PH-3 que fueron protocolizados con la Escritura Pública N° 5231 del 17 de
Octubre de 2000 en la Notaría 12 de Medellín.

Parágrafo Segundo: El Propietario del Apartamento N° 302 tiene derecho a usar en forma
exclusiva, la parte de la terraza contigua a su apartamento que forma la cubierta de la
subestación eléctrica situada en la Torre N° 1. Dicha terraza no podrá ser cubierta.
Tampoco podrá levantarse sobre ella cualquier tipo de construcción. El propietario
deberá permitir el acceso a su apartamento al Administrador o al personal designado por
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éste, con el objeto de efectuar labores de revisión de dicha Terraza. La Terraza de Uso
exclusivo del Apartamento N° 302 aparece señalada como tal en los planos Nos. PH-
0(1/2) y PH-3 que fueron protocolizados con la Escritura Pública N° 5231 del 17 de
Octubre de 2000 en la Notaría 12 de Medellín.

CAPITULO VI

CONTRIBUCIONES DE LOS PROPIETARIOS

Artículo 28 PRESUPUESTO – Literal 5: El presupuesto aprobado tendrá la misma vigencia
de la Vigencia Fiscal Colombiana que esta contemplada del 1 de Enero al 31 de Diciembre
del mismo año. Las cuotas mensuales entre el 1° de Enero y la fecha en que se apruebe el
nuevo presupuesto se incrementarán en un porcentaje igual al incremento del Índice de
Precios al Consumidor (IPC) del año anterior. No Obstante lo anterior, este incremento,
así como el presupuesto, serán aprobados dentro de la Asamblea General Ordinaria del
mismo año, y podrán ser modificados de acuerdo a su criterio.

PARÁGRAFO: Se entenderá por Presupuesto, el estimativo o cálculo anticipado de los
gastos a ejecutar durante el período, por lo cual no podrá interpretarse como mandato
los valores asignados a cada rubro presupuestal. El presupuesto define el tope máximo
hasta el cual podrá ser ejecutado un gasto, pero siempre se deberá tener en cuenta que
estos rubros son referentes que pueden ser inferiores.

Articulo 32. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS. El simple retardo en el
cumplimiento del pago de expensas, causara intereses de mora, equivalentes a la tasa
máxima permitida por la ley, sin perjuicio de que la Asamblea general establezca una tasa
inferior. Estos intereses de mora se harán exigibles sin necesidad de requerimiento
alguno sin que por su pago se extinga la obligación principal y sin necesidad de
constitución en mora.

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Articulo 33. IMPUTACION DE PAGOS: La Urbanización Canta Piedra Propiedad Horizontal
tendrá la facultad de imputar libremente los pagos totales o parciales efectuados por los
propietarios, salvo decisión de la Asamblea. Los pagos se imputaran en el siguiente
orden: Pago de sanciones, pago de honorarios de Abogado, pago de intereses de mora,
pago de obras a cargo del propietario efectuadas por la Urbanización a su nombre, pago
de cuotas extraordinarias, pago de cuotas ordinarias según el grado de antigüedad.

Articulo 34. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el
administrador, para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas
ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, solo podrán exigirse por
el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente
otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica
demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el titulo
ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el
administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de
interés expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus
veces, o de la parte pertinente del Reglamento o del acta de Asamblea que autorice un
interés inferior. La Acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al
agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en el
presente reglamento.

PARAGRAFO PRIMERO: Los propietarios o tenedores morosos de los Bienes privados o de
dominio particular a cualquier titulo no tendrán derecho a servicios comunes no
esenciales a criterio del Consejo de Administración,

PARAGRAFO SEGUNDO: Serán de cargo del propietario renuente para el pago los gastos
extrajudiciales y judiciales que ocasionare la cobranza y los honorarios de abogado.

PARAGRAFO TERCERO: Cuando los propietarios estén en mora en el pago de sus
obligaciones pecuniarias para con la propiedad horizontal, el administrador podrá dar el

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reporte correspondiente a las centrales de riesgo de conformidad con reglamentación
que por vía general establezca el Consejo de Administración.

CAPITULO IX

DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

Artículo 41º. USO DE LOS BIENES COMUNES. Los propietarios, poseedores, tenedores a
cualquier título de los Apartamentos que conforman la Urbanización, podrán servirse de
los bienes comunes cuyo uso no esté asignado a un apartamento, siempre y cuando esa
utilización sea conforme a la naturaleza y destino ordinario de los bienes, y que se haga
con el cuidado y moderación necesarias tendientes a no privar de iguales o similares
derechos a los demás, ni a perturbar a éstos en el uso legítimo de los mismos, teniendo
en consideración que el destino ordinario de los bienes es servir a cada propietario para
el uso de sus prerrogativas como dueño de su respectivo bien privado, para el mejor
disfrute de éste, pero sin estorbar o impedir el ejercicio de los demás copropietarios ó
comprometer la integridad de los bienes comunes.

PARAGRAFO: Los propietarios, poseedores, o tenedores a cualquier título de Cuartos
útiles o parqueaderos que no posean a su vez un apartamento no tendrán derecho a
servirse de los bienes comunes, a pesar de tener la obligación de contribuir con las
expensas comunes, de acuerdo a su porcentaje de coeficiente.

Artículo 43: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS:

f) Responder solidariamente ante la copropiedad por los daños que en la Urbanización
ocasionen quienes ocupen sus bienes de dominio particular o sus invitados.

j) Asistir cumplidamente a las reuniones de la Asamblea que se convoquen por el
Administrador, o por el Consejo de Administración, o por los Propietarios, o por el
Revisor Fiscal, para efectos de desarrollar o emprender actividades u obras que redunden
en beneficio de la copropiedad. La inasistencia personal, la no representación legal o el
retiro de la Asamblea General del Propietario o de su representante, antes de la toma de
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las decisiones para las cuales ha sido convocada la Asamblea General , causa una multa
automática por el Incumplimiento de esta obligación, equivalente a una cuota mensual
de Administración.

n) Acatar el Reglamento Interno/Manual de Convivencia de la Urbanización Canta Piedra
P.H.

o) Acatar el código de ética de la Urbanización Canta Piedra P.H.

p) Acatar el Manual de Mascotas de la Urbanización Canta Piedra P.H.

ARTÍCULO 44º. PROHIBICIONES: Quedan expresamente prohibidos como contrarios a la
destinación de los bienes, a los derechos de los demás y a las normas de buena
convivencia y vecindad cualquier acto que comprometa el patrimonio o la seguridad de
los demás propietarios, además de los siguientes actos:

c) Instalar ventas, negocios para su beneficio o beneficio de terceros, Recibir clases de
cualquier deporte en las instalaciones de la Urbanización, sin la autorización expresa del
Consejo de Administración, o por mandato de la Asamblea y coordinación de la
Administración, quien se encargará de velar que se cumplan las normas y
reglamentaciones exigidas por la Ley, por este reglamento y demás normas establecidas
por la Asamblea y el Consejo de Administración.

l) Alojar animales ó mascotas que causen molestias o que perturben a los demás
propietarios, o mantenerlos sin las debidas medidas sanitarias o precauciones,
transitando sin hacer uso de los elementos de seguridad tales como los arneses, las
correas de manejo, los bozales, etc. Usar las áreas comunes de la Urbanización para
actividades de paseo y distracción de las mascotas.

r) Realizar obras de ampliación o reforma en los bienes de dominio particular, sin cumplir
con el artículo 38 de este reglamento y con los horarios establecidos para ello.

t) Está prohibida la enseñanza de conducción de todo tipo de vehículos dentro de la
Urbanización. Los vehículos motorizados deben ser conducidos por personas

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responsables y que estén en capacidad de hacerlo de acuerdo con los permisos
establecidos por la autoridad de tránsito

u) Está Prohibido el uso de Patinetas dentro de la Urbanización

CAPITULO XIII

DE LOS ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION DE LA PERSONA JURIDICA

SECCION PRIMERA

DE LA ASAMBLEA GENERAL

Artículo 65. REUNIONES.

PARAGRAFO TERCERO: La convocatoria se hará para el día Sábado que designe el Consejo
de Administración, o el Administrador, a las 13:30 horas independiente de si es ordinaria
ó extraordinaria. La citación a la Asamblea de primera convocatoria, prevista en artículo
65º, deberá contener claramente que también será citación de segunda convocatoria,
para cuando se presente el caso de que no haya quórum suficiente para deliberar y se
tenga que declarar fallida la reunión de primera convocatoria (art. 41 parte final ley 675
de 2.001).

PARAGRAFO CUARTO: Todo propietario de bienes de dominio particular que conforma la
Urbanización, o sus representantes o delegados deberán acreditar tal condición al hacer
su registro para participar en la Reunión de Asamblea, presentando su documento de
identidad y una copia del último impuesto Predial o Certificado de Libertad donde consta
la propiedad y los porcentajes representados para cada propietario. No podrán delegarse
más de tres (3) votos en cabeza de una misma persona. En ningún caso, dicho poder
podrá recaer en nombre de Arrendatarios de la Urbanización

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Articulo 67. CITACION PARA LAS REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. En el caso
de que la asistencia a la hora publicada no reúna el quórum establecido por el RPH
necesario para deliberar, se podrá hacer una extensión máxima de una hora más de la
establecida, en el mismo lugar. De no haber quórum, después de la extensión, el
convocante, porque aun no se ha nombrado presidente de la Asamblea General,
informará a los Asambleístas que se levantará un ACTA por parte del convocante por no
haber aun secretario, donde conste que la Asamblea de primera convocatoria resultó
fallida por falta de quórum, la que será firmada por el convocante y dos representantes
de la Asamblea. Acto seguido, el convocante de la Asamblea informará a los Asambleístas
presentes que como en la primera convocatoria no se cumplió con el requisito del
quórum, se cita para la segunda, se dará un lapso de tiempo de una hora y pasada ésta,
se iniciará la reunión de segunda convocatoria, la cual sesionará y decidirá válidamente
con un numero plural de propietarios, cualquiera que sean los coeficientes o porcentajes
de copropiedad representados.

Articulo 74. Son funciones de la Asamblea:

a. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra P.H.

b. Aprobar las reformas al Reglamento de Propiedad horizontal.

c. Elegir los DIEZ (10) miembros para integrar el Consejo de Administración, remover
libremente las personas nombradas como miembros del Consejo de Administración y
designar sus reemplazos. No podrán hacerse nombramientos parciales de miembros
del Consejo de Administración, salvo que la designación se hiciere por unanimidad.

d. Nombrar al Revisor Fiscal o Auditor y su suplente para periodos de un año, aprobar o
improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos, y
acordar y aprobar las cuotas para atender las expensas ordinarias y extraordinarias,
así como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere el caso.

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e. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para
periodos de un año.

f. Aprobar o rechazar los informes presentados por el Consejo de Administración o la
Administración previa revisión del Revisor fiscal o auditor.

g. Autorizar modificaciones a los bienes de uso común, aun los que impliquen cambio en
su uso y goce.

h. Resolver los reclamos o controversias que se formulen contra los actos de la propia
asamblea, de los miembros del Consejo de Administración, del Administrador y del
Revisor Fiscal o auditor, lo mismo que los que se presenten contra los propietarios o
usuarios de los bienes de dominio particular.

i. Ordenar la reconstrucción de la Urbanización en los casos en que sea procedente.

j. Reglamentar, si fuere necesario, la utilización de los bienes comunes.

k. Otorgar autorización al Consejo de Administración para realizar cualquier erogación
con cargo al fondo de imprevistos.

l. Delegar en el Consejo de Administración de la Urbanización, algunas o varias de las
atribuciones que le confiere la ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal, siempre
que ellas sean delegables de acuerdo con su naturaleza y con el Reglamento de
Propiedad horizontal.

m. Decidir en caso de duda sobre el carácter esencial o no de un bien común.

n. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

o. Decidir la desafectación de los bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o
división, cuando fuere el caso, o destinarlos a otros fines de conformidad con el
Reglamento de Propiedad horizontal.

p. En general ejercer todas las atribuciones que le corresponda de acuerdo con la ley y
con el reglamento de propiedad horizontal.
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Expresamente se consideran delegables en el Consejo de Administración las
atribuciones establecidas en los ordinales j.

SECCION SEGUNDA.

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION

Articulo 76. El Consejo de administración, es el órgano que actúa en representación de
todos los Copropietarios, para hacer cumplir las decisiones de la Asamblea General, el
Reglamento de Propiedad Horizontal, el Reglamento interno y orientar, supervisar y
apoyar la gestión del Administrador.

PARAGRAFO PRIMERO: COMPOSICION. El Consejo de administración de la
URBANIZACION CANTA PIEDRA PROPIEDAD HORIZONTAL, estará integrado por DIEZ (10)
miembros elegidos por la Asamblea, quienes durarán en sus cargos por el termino de un
(1) año, pero podrán ser reelegidos o removidos libremente en cualquier momento por la
Asamblea. Internamente, el Consejo de administración elegirá cinco (5) principales y
cinco (5) suplentes. Los suplentes reemplazaran a los principales en sus faltas absolutas,
temporales o accidentales, los cuales tendrán todos los mismos deberes, derechos y
funciones, de los principales.

PARAGRAFO SEGUNDO: Para ser Consejero principal o Suplente, debe tenerse la
condición de propietario de bienes de dominio particular y habitar en la Urbanización,
demostrar interés por colaborar con el Consejo, participar activamente en las reuniones y
actividades programadas y no tener parentesco con el revisor fiscal ó auditor dentro del
cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil.

PARAGRAFO TERCERO: PROHIBICIONES A LOS MIEMBROS DEL CONSEJO. No podrán ser
miembros del Consejo de Administración las siguientes personas:

1. Aquellos Propietarios o cónyuges a quienes se les haya comprobado, malos
manejos, o comportamientos inadecuados en el ejercicio de sus funciones como
administrador, miembro del consejo o del comité de convivencia.
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2. Aquellos que se encuentren en mora en el pago de las expensas comunes de la
copropiedad. En el evento de incurrir en mora estando en ejercicio de su cargo,
deberá presentar su renuncia ante los demás miembros del Consejo aun cuando
haya sido elegido por la Asamblea.

3. Los miembros del consejo, sus cónyuges, o sus familiares hasta el cuarto grado de
consanguinidad y cuarto de afinidad, no podrán ser empleados directos o
indirectos de la Urbanización, ni podrán celebrar ningún tipo de contrato con la
misma para beneficio personal,

Articulo 78. REUNIONES. A las reuniones del Consejo de administración podrán asistir
todos los miembros nombrados por la asamblea, todos tendrán voz; el voto lo tendrán
únicamente quienes tengan el rol de principales y los suplentes cuando asistan y actúen
en lugar del miembro principal. El Consejo de administración se reunirá como mínimo
una vez al mes y cada que las circunstancias lo ameriten; serán convocadas por el
administrador o por cualquiera de los miembros cuando sea necesario. La FALTA
ABSOLUTA se entenderá por la no asistencia a TRES (3) de las reuniones programadas
consecutivas, el fallecimiento o la renuncia.

El administrador, podrá asistir a las reuniones del Consejo, tendrá voz en sus
deliberaciones pero no tendrá voto. No es impedimento la inasistencia del
Administrador, para que el Consejo pueda deliberar válidamente.

Articulo 81. FUNCIONES: Son funciones del Consejo de Administración las siguientes:

b. Disponer la convocatoria de la Asamblea a Reuniones ordinaria ó extraordinarias
cuando lo estime conveniente.
c. Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere
hecho oportunamente y a reunión extraordinaria, en los casos previstos en este
reglamento o cuando lo estime conveniente.
d. Nombrar y remover libremente al Administrador y su suplente si lo hay, crear los
cargos que considere necesarios, fijarle sus funciones y obligaciones, y supervisar

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su ejecución, asignar su remuneración con excepción de aquellos cuya designación
se reserva la Asamblea, llevar bajo su cargo al contador si lo hubiere, fijarle sus
funciones y obligaciones, y supervisar su ejecución, asignar su remuneración; sin
perjuicio de que la Asamblea pueda hacerlo o ratificar la elección o reelección que
se haga, por ser función propia e inherente a ella. Darse su propio reglamento y
señalar la política administrativa de la Urbanización.
e. Asesorar y orientar al Administrador en todas las cuestiones relativas al mejor
funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su
gestión, y cuando lo juzgue conveniente, dar cuenta de ello a la Asamblea general
de propietarios.
f. Examinar e informar a la Asamblea anualmente y cuando lo juzgue conveniente,
todo lo relacionado con las cuentas, balances y estados financieros que presente el
Administrador y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas con
relación a saldos y eventuales excesos de liquidez.
g. Presentar a la Asamblea ordinaria de propietarios informe de su gestión anual y el
concepto acerca del proyecto del presupuesto anual de gastos que ha de presentar
el Administrador a consideración de la Asamblea.
h. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro,
manejo, uso, protección o disposición de las expensas u otros bienes
pertenecientes a la persona jurídica y la seguridad de la copropiedad.
i. Delegar en el administrador por el tiempo que considere conveniente la facultad
de nombrar empleados, apoderados judiciales o extrajudiciales, removerlos,
fijarles las funciones y remuneraciones u honorarios.
j. Estudiar y aprobar los contratos de arrendamiento de los bienes comunes no
esenciales, objeto de explotación económica por parte de la persona jurídica.
k. Velar para que los recursos provenientes del fondo de imprevistos sean invertidos
de conformidad con lo dispuesto en la asamblea.
l. Fijar la cuantía de la póliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones por
parte del Administrador, si la Asamblea así lo decidiera.
m. Coordinar, asesorar y controlar con la Administración la celebración de contratos,
cuya cuantía exceda de un (1) salario mínimo mensual y reglamentar la forma de
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efectuar los gastos de cada operación que pueda realizar el Administrador sin
necesidad de su previa aprobación.
n. Exigir al Administrador oportuna información sobre todos los actos y contratos por
él celebrados en el ejercicio de sus funciones.
o. Coordinar la administración del edificio y dictar o modificar los Reglamentos
Internos tendientes a que se mantenga el orden y aseo de la urbanización y la
armonía entre los propietarios y residentes.
p. Presentar a la Asamblea proyectos y presupuestos en caso de reconstrucción total
o parcial del edificio.
q. Supervigilar las medidas de seguridad de la urbanización o implementar las que
sean necesarias y cuidad que se contraten oportunamente los seguros que de
acuerdo con el artículo 36 del Reglamento de Propiedad horizontal deben
contratarse y los que sean ordenados por la Asamblea.
r. Ejercer las facultades de la Asamblea cuando existiere imposibilidad de convocarla,
si se trata de un asunto que fuere impostergable, siempre que no sea una de las
decisiones que requieran mayoría calificada de acuerdo con lo previsto en el
artículo 72 del Reglamento de propiedad Horizontal; pero con la obligación de
hacer la convocatoria de la Asamblea cuando se haya removido el obstáculo y
dándole cuenta de la decisión adoptada.
s. En general ejercer todas aquellas funciones que le correspondan de acuerdo con la
naturaleza de sus funciones o que estén previstas en este reglamento o las que le
delegue la Asamblea

PARAGRAFO PRIMERO: El Consejo de Administración, podrá acordar la concesión de
descuentos y rebajas originadas en conceptos tales como pronto pago, otorgables con
relación a las obligaciones pecuniarias a cargo de los propietarios siempre que no se
altere el equilibrio presupuestal y que se fundamenten en políticas generales. Las cuotas
de administración no pueden ser condonadas total o parcialmente por tener el carácter
de aporte de capital, cuando se encuentren en cobro pre jurídico o jurídico.

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SECCION TERCERA

DEL ADMINISTRADOR

Artículo 83o. DESIGNACIÓN. El Administrador, que podrá ser persona natural o jurídica,
será designado por el Consejo de Administración, a quien le deberá subordinación, con
facultad para removerlo libremente en cualquier tiempo.

Artículo 84º. REMUNERACION. La remuneración a que tenga derecho el Administrador,
será fijada anualmente por el Consejo de Administración, sea que consista en una suma
fija o en un porcentaje sobre los recaudos. Esta suma no podrá excederse de Cinco
Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (5 SMMLV), a menos que sea mandato de
Asamblea.

Articulo 85º. El nombramiento del Administrador es esencialmente revocable, aunque la
elección haya sido hecha por un período determinado. Además de cualquier otra causa
legal, el Administrador cesa en su cargo por

a) Incumplimiento a las condiciones contractuales.

b) Vencimiento del periodo contratado

c) Liquidación forzosa

d) Incapacidad legal o estatutaria

e) Abandono evidente del cargo, dictaminado por el Consejo de Administración

f) Revocatoria expresa del nombramiento que el Consejo podrá hacer en cualquier
momento

g) Decisión de la Asamblea

h) Renuncia escrita suya, cuando le quede aceptada

PARAGRAFO:

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Artículo 87 TRANSMISION DEL CARGO DE ADMINISTRADOR Y RENDICIÓN DE CUENTAS.,
Al cesar en el Cargo la persona que actua como Administrador verificará a su sucesor
entrega inventariada de:

a) Libros Oficiales a la fecha y de años anteriores, así como hojas en blanco debidamente
empastados y archivados

b) Claves de Cuentas bancarias, Banca virtual, Internet, pagina Web, Blogs, Correos
electrónicos, etc., todos ellos con sus cuentas y parámetros de ingreso de todas las que
posea la administración y que pertenezcan a la Urbanización.

c) Certificados bancarios con saldo a la fecha de entrega

d) Títulos valores debidamente relacionados

e) Contratos firmados, en su respectiva carpeta, con toda la documentación que acredite
al contratado para los servicios que presta.

f) Pólizas de Seguros con sus correspondientes inventarios de activos relacionados y
cubiertos por esta.

g) Contabilidad con sus respectivos Soportes, bases de datos, cartera, facturación,
Estados de Cuenta, procesos y acuerdos de Cobro Jurídico, Declaraciones de Impuestos,
Medios magnéticos, etc., todos ellos actualizados a la fecha de entrega.

h) Presupuestos y ejecución a la Fecha y años anteriores.

i) Libros de Actas de Asamblea y Consejo, debidamente empastados y firmados a la fecha
de entrega y años anteriores y hojas en blanco.

j) Reglamento de Propiedad Horizontal (con todas las reformas aprobadas o en trámite),
Código de Ética, Manual de Mascotas, Reglamento Interno, Manual de Procedimientos, y
cualquier otra información relacionada con estos.

k) Relación de Coeficientes de Copropiedad actualizado

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l) Inventario de todos los activos de Maquinaria y equipo eléctrico y electrónico, asi como
de la planta física y sus componentes y de todos los activos menores con sus respectivos
documentos soporte, por escrito y Físico, con detalle.

m) Hojas de vida de los activos con sus respectivas fichas técnicas, (con registros de los
mantenimientos efectuados, garantías y soportes de Software, pólizas, etc)

n) Toda la Correspondencia Enviada, debidamente archivada y legajada

o) Toda la Correspondencia Recibida, debidamente archivada y legajada

p) Todos los estudios realizados por la Administración, como encuestas poblacionales,
Insonorización, Estadísticas de habitantes análisis de garantías de construcción,
reclamaciones en proceso y en general, todos los que posea la Administración.

q) Todos los archivos físicos ó digitales que se tengan sobre la Urbanización (formatos de
trabajos en excel, word, etc.)

r) Softwares adquiridos por la Urbanización con sus respectivos soportes, garantías
y discos de instalación de respaldo.

s) Directorio de proveedores y demás contactos de la administración

t) Listado de trabajos programados y pendientes, de ejecución de aseo y protocolos de
vigilancia, asi como estudios de seguridad, minutas de vigilancia

u) Toda la información relacionada con el personal que se encuentra trabajando tanto en
aseo como en vigilancia, debidamente archivada y legajada.

v) Todo lo relacionado con el reciclaje, debidamente discriminado, archivado y legajado.

w) Todo lo relacionado con el Gimnasio, con relación de inventarios, contratos y todos los
documentos que respaldan al proveedor contratado, debidamente legajado y archivado.

x) Otros que considere la Administración Saliente

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y) Otros que considere la Administración entrante y/o el comité de verificación y recibo
nombrado por el Consejo de Administración, quien finalmente será el que determine el
finiquito de dicha entrega

Teniendo en cuenta la necesidad de hacer cada proceso de acuerdo a la ley, sírvase
presentar el plan de entrega con la debida antelación al consejo de Administración, para
lograr una completa rendición de Cuentas y que esta a su vez, sea efectiva y rápida para
el beneficio de las partes.

Articulo 88o. FUNCIONES. Son funciones del administrador:


b. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y dejar prueba
suficiente del cumplimiento de las normas establecidas en el presente Reglamento
para la convocatoria.

c. Someter a su aprobación el Inventario y Balance General y los estados financieros del
ejercicio anterior, y el presupuesto detallado de ingresos y gastos correspondientes
al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

d. Rendir los informes que le solicitaren la Asamblea y el Consejo de Administración

e. Poner en conocimiento de la Asamblea ó del Consejo de Administración, según el
caso, cualquier hecho que conforme a la Ley y al presente reglamento fuere de
competencia de uno de estos organismos

f. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la
asamblea, del Consejo de Administración, registro de propietarios, residentes y
proveedores, los archivos contables y generales, la planoteca, inventarios, hojas de
vida de activos, Bases de datos, carpeta de contratos, control de coeficientes,
programas de mantenimiento, cronograma de actividades rutinarias y eventuales,
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manuales de procedimientos y funcionamiento, manuales de normas tales como el
Manual de Convivencia y Reglamento de Propiedad Horizontal, los libros de minuta
de la seguridad, el compendio de las acciones disciplinarias y todos los documentos
de propiedad de la Urbanización.
g. atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
h. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes de la Copropiedad, las actas
de la asamblea general y del consejo de administración, esto último en los eventos en
que el mismo Consejo decida que se den a conocer.
i. Preparar y someter a consideración y aprobación del Consejo de Administración
mensualmente los programas a ejecutar con sus respectivas cotizaciones, los estados
financieros, el flujo de caja y la ejecución presupuestal; las cuentas anuales, el
informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y
egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior,
los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
j. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad, Medios
magnéticos, facturación, obligaciones tributarias, los títulos valores, cuentas
bancarias, contratación, nómina, aportes parafiscales, y demás obligaciones de la
Urbanización. Los títulos valores y las Cuentas Bancarias siempre tendrán cuatro
firmas autorizadas de las cuales tres serán del Consejo de Administración y la cuarta
del Administrador y se requerirá de dos de ellas para efectuar cualquier movimiento
o transacción.
k. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que
surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y
destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de
desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
l. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
m. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario y no
pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular,
iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de
autorización alguna y ciñéndose a las políticas establecidas por la Urbanización.
n. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la

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entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación
legal de la persona jurídica.
o. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
p. Notificar a los propietarios de bienes privados, y/o Residentes, por los medios que
señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en
su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones pecuniarias y no pecuniarias.
q. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la
ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que
hayan sido impuestas por la asamblea general, el Consejo de Administración o por él
mismo, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
r. Expedir paz y salvo de cuentas con la Administración de la Urbanización cada vez que
se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular, o
cuando sea solicitado por el propietario, así como los estados de Cuenta.
s. Atender las reclamaciones presentadas por los residentes y dar solución efectiva al
menor tiempo posible, dejando constancia por escrito de estos actos. Asentar estas
reclamaciones en la hoja de vida de cada Residente.
t. Invertir los fondos recaudados para la persona jurídica por cualquier concepto, en
forma que garantice su liquidez para la época en que deben hacerse los pagos,
siguiendo al efecto las instrucciones de la Asamblea, y el Consejo de Administración.
u. Cuando se vaya a realizar una nueva contratación; la Administración debe proceder a
solicitar mínimo tres (3) cotizaciones a personas o entidades competentes, según el
monto de la obra; las cuales se archivaran en su carpeta respectiva. Entre el
administrador, el presidente y un miembro del Consejo de Administración se elegirá
la cotización que más convenga.
v. Dar a conocer a los residentes este reglamento, el Reglamento interno, el Código de
ética, el manual de Mascotas, los reglamentos del uso de los bienes de dominio
común, manejo de Basuras, desechos y reciclaje, para reiterar la obligatoriedad de
cumplir con las normas establecidas. Capacitar al personal de la Administración y de
seguridad para asegurar el cumplimiento de las normas establecidas y el adecuado
manejo de recursos, materiales, sistemas y equipos de uso corriente en sus labores
habituales. Para ello dará la inducción al personal nuevo, cuando sea necesario y
como mínimo una actualización anual para el personal antiguo.
w. Hacer por cuenta de la persona jurídica y con cargo al presupuesto respectivo los
pagos que sean procedentes.
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x. En general celebrar los actos y contratos aconsejables para una buena administración
dentro de las prescripciones de este reglamento y bajo los parámetros establecidos
por la Asamblea y el Consejo de Administración
Ejercer todas las actividades que no estándole prohibidas legal o estatutariamente, se
acostumbra asignar al administrador de bienes sujetos al régimen de propiedad
horizontal, solucionando así todos los vacíos o contradicciones que resultaren del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Las demás funciones previstas en la ley, así
como las que definan la Asamblea general de propietarios ó le asigne el Consejo de
Administración, quien actuará como su jefe inmediato.
y. La Administración saliente, deberá elaborar un ACTA de Rendicion de Cuentas y
entrega de su puesto al Administrador entrante o en su defecto al Consejo de
Administración.
z. Al iniciar y terminar el ejercicio, la Administración elaborará un inventario de los
fondos, bienes, documentos, contratos, muebles y enseres pertenecientes a la
Urbanización. Con base en ese inventario, la administración entrante rinde cuentas
ante los organismos de administración y control.

PARAGRAFO. El Administrador tiene potestad de tomar decisiones y contratar sin
autorización previa del consejo de Administración hasta Un Salario Mínimo Mensual legal
Vigente (1 SMMLV), siempre y cuando lo contratado sea de carácter urgente y acredite
mínimo tres cotizaciones de persona Natural ó Jurídica que cumpla con los requisitos
exigidos por la ley, el Reglamento y los manuales de procedimiento de la Urbanización y
cuya actividad legal esté relacionada con la labor a desempeñar ó servicio a prestar; de lo
contrario deberá ser sometido a aprobación por parte del consejo de Administración, así
como los gastos de mayor monto, ordinarios y presupuestados.

CAPITULO XIV

DEL REVISOR FISCAL O AUDITOR

Articulo 90. FUNCIONES. Son funciones del revisor fiscal:
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b. Velar por que tanto las actividades de la persona jurídica, en general, como las de
sus órganos se realicen de conformidad con las leyes y este RI. Informar a la AG, al
CA o al ADM, según corresponda, las irregularidades que observe en relación con
las actividades mencionadas en el numeral anterior.
c. Inspeccionar con regularidad los bienes comunes y procurar que se tomen
oportunamente las medidas necesarias para la seguridad y conservación de los
mismos.
d. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones o arqueos y solicitar los
Informes necesarios para establecer un control permanente y efectivo sobre los
fondos y valores de la persona jurídica.
e. Participar en todas las reuniones de la AG, así como también en las del CA, cuando
fuere citado a éstas.
f. Velar porque los libros y las cuentas de la urbanización estén al día de acuerdo con
el plan de contabilidad establecido por la ley y que apruebe la Asamblea y/o el
Consejo de Administración.
g. Informar por escrito y en oportunidad al administrador, al Consejo de
Administración y a la Asamblea, sobre las irregularidades existentes en el manejo
de las cuentas y presupuesto.
h. Firmar las actas en forma sustitutiva cuando el presidente o secretario de asamblea
no lo hagan, norma que aplica por analogía del artículo 431 del Código de
Comercio, inciso primero.
i. Revisar y controlar los pagos, ingresos y operaciones que realice la Administración,
velando para que se ajusten a las disposiciones de la ley, del reglamento, de la
asamblea y del consejo de administración y en general a las costumbres o prácticas
contables habitualmente aceptadas, practicando la prueba, haciendo cotejo y
dejando constancia de ello.
j. Informar a la asamblea sobre el examen de las cuentas de la administración,
recomendando o no la aprobación del balance y del presupuesto que presente a la
administración, a la asamblea y dar cuenta a la misma si advierte irregularidades
en la administración o en el Consejo de Administración.
k. Efectuar el arqueo de los fondos de la persona jurídica.
l. Convocar a Asamblea general extraordinaria cuando detecte irregularidades o las
circunstancias urgentes de la urbanización lo exijan (art. 39 inciso 2 de la ley
675/01.
m. En general, realizar mes a mes una auditoria forense, de gestión y contable.

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n. Las demás previstas en la Ley 43 de 1990, articulo 207 del Código de Comercio o
en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las
previstas en las Leyes 43 de 1990, 675 de 2001, en el RPH, en este RI o en las
disposiciones que las modifiquen, adicionen o complementen.

CAPITULO XV

DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS
RECURSOS Y DE LAS SANCIONES.

Artículo 92 CLASES DE SANCIONES POR OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

PARAGRAFO SEGUNDO: Dan origen a la imposición de las sanciones previstas en este
artículo el incumplimiento de las obligaciones previstas en los literales a), c), d), f), j), m)
del artículo 43º y en el artículo 45º y la violación a las prohibiciones contempladas en el
artículo 44º. Las sanciones indicadas en los numerales 1 y 3 de este artículo no podrán
imponerse por más de un mes, salvo en los casos en que haya una conducta reincidente
en las que podrán imponerse hasta por 3 meses.

Articulo 93 PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICION DE SANCIONES: Las sanciones
previstas en el artículo anterior serán impuestas por el Consejo de Administración. Para
su imposición se respetará el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e
impugnación. Las sanciones se impondrán mediante resolución del Consejo de
Administración, debidamente motivada y después de haber sido notificado el presunto
infractor, mediante la Administración. Al aplicar la sanción, el Consejo de Administración
deberá valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes, y atenderá criterios de proporcionalidad y graduación de las
sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Será nula toda sanción que no contenga motivación. El sancionado podrá interponer
recurso de reposición ante el mismo Consejo, mediante comunicación escrita a la
administración, dentro de los CINCO (5) días hábiles siguientes a la notificación escrita de
la resolución que imponga la sanción. El Consejo deberá resolver la reposición, dentro de
los CINCO (5) días hábiles siguientes a la presentación del recurso.
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El Administrador deberá comunicar por escrito al sancionado la decisión del Consejo,
dentro de los TRES (3) días hábiles siguientes a la resolución del Consejo de
Administración.

Articulo 94. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS

El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun
acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso. Así también lo faculta el
Artículo 46º de este Reglamento.

Cuando ocurran los eventos previstos en el literal a), c), d), e), y g) del artículo 43 de
este reglamento, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera
inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.

Atendiendo a la gravedad, al nivel de culpabilidad del infractor y a la reincidencia, las
Sanciones se clasifican de la siguiente manera:

Tipo A Llamado de Atención por Escrito
Tipo B Un (1) Salario Mínimo Diario Vigente.
Tipo C Dos (2) Salarios Mínimos Diarios Vigentes
Tipo D Tres (3) Salarios-Mínimos Diarios Vigentes
Tipo E Cuatro (4) Salarios Mínimos Diarios Vigentes
Tipo F Cinco (5) Salarios Mínimos Diarios Vigentes
Tipo G Una (1) Cuota de Administración.

PARAGRAFO: En el reglamento interno o Manual de Convivencia de la Urbanización Canta
Piedra, que hace parte integral de este reglamento de propiedad horizontal quedaran
estipuladas las conductas que conllevan a cada tipo de sanciones y el procedimiento para
su imposición.

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