什麼！330萬變3000萬！？ 十倍暴利！十分黑心！ 劉順發、林麗萍於2011年買下文萌樓之後，就以提告的方式要求日日春遷出。 為什麼專作容積買賣的投機客，會願意花330萬買下這一間老娼館的屋殼？ 當古蹟淪為炒地皮工具時，究竟有多好賺！？可以怎麼賺！？ 讓我們用「爽到你，艱苦到我」的「富」人包， 來為大家說明房地產投機的翻倍快捷！

1. 十倍暴利，十分黑心！

2. 原來和日日春手牽手的文萌樓，
沒想到古蹟被賣走後，不只日日春被屋主趕走，
連文萌樓也淪為房地炒作的犧牲品，
究竟是什麼原因，讓文萌樓走入這般境地呢？
「爽到你，艱苦到我 - 文萌樓爽到屋主篇」將帶你認識：
- 如何透過「容積率」來獲利
- 古蹟不只可買賣，還能「炒地皮」
- 古蹟不只不會被拆，還能「參與都更」

3. 容積率是什麼，可以吃嗎？

4. 容積率 = 可以蓋出多少房子
容積率是指，
一塊土地上，
最多可以蓋出多少體積的房子
文萌樓容積率是 560%
以 26 坪建地計算，
可以蓋出 145.6 坪*的房子
這 145.6 坪的容積就像積木，
可以一塊塊自由組合。
我們可以組合出高而瘦的房子，
也能組合出矮而胖的房子。
※ 26坪 * 560% = 145.6 坪
145.6 坪

5. 容積率 = 可以賺多少錢
既然容積率代表能蓋出多少房子，
只要再乘上房價，
就可以算出每塊地值多少錢！
不同的土地類型容積率有高有低，
住宅區、工業區、商業區...
土地價值更是差很大！
文萌樓座落在貴森森的
第三種商業區用地，
容積價值大約在
5000 萬 ～ 2.1 億之間*！
這 5000 萬～2.1 億的利潤，
就是讓文萌樓被盯上的原因....
※ 5000 萬是單純作容積移轉的價值，2.1 億則是就地加入都更的價值。
關於這兩者的差別，請耐心往下收看～
5000 萬 ~ 2.1 億

6. 要容積移轉？
還是要參與都更？
你選哪一個？
古蹟不只可以買賣，還能炒地皮！

7. 老娼館淪為房地產投機的搖錢樹！
2011 年，
劉順發、林麗萍以 330 萬元，
買下古蹟文萌樓的屋殼
為什麼劉林二人看上一間老娼館呢？
原來，
他們二人是專作容積買賣的投機客！
看上的是，古蹟「進可攻、退可守」，
準備好好賺上一筆！
只要擁有古蹟，就有兩種獲利管道：
一、容積移轉：
將古蹟容積賣給其他建案
二、參與都更：
賺取開發利益與容積獎勵

8. 「容積移轉」是古蹟獲利的特殊技
東區？
內湖？
古蹟因為不能拆掉重建*，
公部門為補償古蹟地主的開發權，
同意古蹟的地主，
能將古蹟未蓋完的容積，
移轉到其他建案中使用。
等於是把這些積木，
疊到其他建案上。
劉林二人已買了文萌樓屋殼，
只要再取得文萌樓的土地，
就能將古蹟容積，
賣給其他需要額外容積的建案，
藉此獲利！
※ 依〈文化資產保存法〉第35條規定，古蹟指定的開發利益不會
受到影響，可以將未蓋出的容積，等值移轉到其它地區使用。

9. 文萌樓容積移轉 = 價值 5000 萬
文萌樓的可移轉容積是 300%*
也就是 26 * 300% = 78 坪容積
只要劉林二人向地主買文萌樓土地，
就可以將 78 坪的容積賣到其他建案，
估計收益是 5000 萬**！
但是！
之前地主台銀以一坪317萬的超高價，
賣出文萌樓的週邊土地，
也就是說，
光是買地的成本就遠高於 5000 萬***！
根本划不來！！
若不買地，
也可等日後地主台銀要作容積移轉時，
再向台銀分一杯羹。樂觀估計屋主可瓜分
1200萬左右。
＄
※依《臺北市土地使用分區管制自治條例》第25條。容積率不得超過面前道路寬度乘以1/2，因此容積無法使用560％全額。 .
由於文萌樓所座落的歸綏街是6米巷道，所以只能移出 6*1/2＝3＝300％
※※ 容積 78 坪 * 土地公告現值 56.8 萬/坪 * 市場波動預估值 (1.1 ~ 1.2) = 4873 ~ 5316 萬
※※※ 台銀在 2012 年時，以 317 萬/坪高價出售文萌樓以外的土地給都更建商。
若以此售價計算，文萌樓土地得花 8242 萬才能買到。

10. 容積移轉賺不到沒關係！
參與都更大撈十倍暴利！
古蹟不只不會被拆, 還能參與都更！
十倍暴利，十分黑心！

11. 謀私利、害公益的文萌樓都更
古蹟又不能被拆，怎麼參與都更呢？*
原來，古蹟參與都更，
不但可把古蹟土地的開發權蓋成新房子；
政府還會給予額外的容積獎勵，
來修復古蹟，
還能分享都更裡其他的容積獎勵。
古蹟都更本意不壞，
但在文萌樓的案例裡，
公共財卻成了謀私利的工具！
容積獎勵和古蹟都是社會共同創造的，
但投機客趕走日日春，
掏空古蹟居然還可A容獎！
※古蹟不僅能都更，甚至還可能被被優先劃定為都市更新區域，依《都市更新條例》第6條規
定， 「具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護」會被優先劃定為更新地區。

12. 文萌樓都更 → 價值 4.1 億元！
光是參與都更，
就可蓋出 302* 坪的房子
（若沒都更，只有145.6坪，見p4
若選擇容移，更只有78坪，見p9）
另外，容積獎勵中，
修復文萌樓，再捐作公益設施，
就可以再多蓋出 289** 坪！
以目前市價 71 萬計算，
建地 26 坪的文萌樓，
總計價值 4.1 億元！
參與都更
2.1 億
※ 302 坪 = 26*560%（法定容積率）* 1.3（參與都市更新建商欲申請的容積獎勵）
* 1.6（不計入基準容積的公設容積）
※※ 289 坪 = 捐贈公益設施獎勵 + 古蹟修復獎勵
古蹟額外
容積獎勵
2 億

13. 買古蹟，玩都更，也能炒地皮?！
文萌樓房屋被投機客買下，
土地雖然是台銀的，
但只要擁有屋殼，
即便沒有買土地，
也能以權利相關人的身份，
在都更中分一杯羹。
文萌樓的投機客劉順發與林麗萍*，
便是以 330 萬買下文萌樓，
都更後可分地主利益的15~25%
估計高達 3000 萬！
十倍暴利十分好賺！
※ 關於劉林屋主的好人好事，請參見《日日春要被趕出文萌樓？》懶人包
http://slidesha.re/1B6s9YB

14. 古蹟超好賺！都更錢進誰口袋？
文萌樓參與都更的 2.1 億，
由建商、地主、屋主*瓜分。
文萌樓容積獎勵的 2 億，
由所有都更參與者分配。
長期經營文萌樓的日日春，
反而在以利益至上的都更遊戲中，
無從置喙古蹟的精神與價值保存！
※ 依建商提的文萌樓都更案事業計畫，建商可分得都更的 4 成利潤，
剩下 6 成歸地主（台銀）所有，但是在地主與屋主是不同人的情況下，
地主（台銀）需將獲利分 1.5 ~ 2.5 成給屋主（劉林二人）

15. 想知道更多？
日日春網站：http://coswas.org
日日春臉書：http://on.fb.me/1lxVSOW
《日日春要被趕出文萌樓？！》懶人包：http://slidesha.re/1B6s9YB
《古蹟可以買賣嗎？》文萌樓懶人包by PNN：http://coswas.org/archives/1519