1.
你不知道的地價稅
對幾個誤謬說法之釐清
105.11

2.
地價稅調整是嚴苛重稅？
反對者說：這次地價稅調整是嚴苛重稅！
我國地價稅賦，為稅基（公告地價 ）╳稅率（2 ‰ ~55 ‰)。
然公告地價僅約市價10%，故實質有效稅率（地價稅額／土
地市值），「自用」者為萬分之2，一般「非自用」為千分
之1，最極端房產巨富者為千分之5.5。
事實是：縱使併入房屋稅，我國房產稅（地價稅＋房屋稅）
遠低於國際標準，平均約為美國的1/10，日本的1/5
，韓國1/3。這樣「謙卑」都被誇大為「重稅」，那美、日
等國不就是房產地獄了！

3.
台日美韓房地產稅負比較表（推估）
$0
$20,000
$40,000
$60,000
$80,000
$100,000
$120,000
$140,000
台灣 日本 韓國 美國
房地合一
房屋
土地
巢運製表
假定一戶1,000萬（新台幣）的自用住宅

4.
地價稅調整幅度過當？
反對者說：這次地價稅調整幅度過當！
公告地價為我國地價稅之稅基，從世界各國的經驗來看，稅
基都會跟正常市價貼近或維持一定比例關係。因過去政府怠
惰造成公告地價嚴重偏離市值（約/10)，基於稅制合理租與
財政健全，公告地價調整只是「謙卑」的適度反映土地市價
漲幅，只求既有過低偏離現象不再繼續惡化而已！
事實是：此次地價調整，包括爭議最多的六都，無一處之
公告地價調幅高於過去三年（103-105)市價漲幅，所謂調
幅過當之說，其實是片面扭曲的說法。

5.
9.98%
14.64%
24.57%
62.62%
37.08%
66.31%
131.93%
136.82%
2007 2010 2013 2016
公告地價 信義房價指數
巢運製圖
公告地價調幅VS.房價漲幅
（2004年為基期）
資料來源：信義房屋、內政部地政司

6.
地價稅調整嚴重傷害自用權益？
反對者說，這次地價稅調整嚴重傷害剝削「自用」權益！
既有地價稅制，對佔多數「自用」本就是低稅率（2 ‰）。
此次地價調幅較高的六都，除台北市外，「自用」土地稅額
平均增加200～400元，持有成本一天增加一塊錢；而六都
以外縣市連200元都不到。這樣叫嚴重傷害自用權益嗎？
事實是：此次地價稅調整，對多數屬自用者來說影響極微。
反對者是少數「非自住」且是豪宅、多屋者、大地主，但又
自覺正當性不夠，因此打烏賊戰以傷害「自用」誤導輿論，
這絕對是惡意的鬼扯抹黑！

7.
105年度六都自用住宅地價稅額預估
六都 戶數
（萬戶）
開徵稅額
（億元）
每戶平均開徵
金額（元）
每戶平均增加稅額
（元）
台北市 50.0 25.9 5,168 1,296
新北市 75.7 10.6 1,406 378
桃園市 33.6 3.8 1,129 244
台中市 31.9 3.4 1,056 198
台南市 23.2 3.0 1,282 257
高雄市 45.2 6.5 1,442 324
資料來源：財政部、各地方稽徵機關、聯合報
105年度六都自用住宅地價稅額
除北市外，自住戶一天一元，兩周一顆茶葉蛋

8.
地價稅額暴增地主要賣血？
反對者說，地價稅調整稅額暴增逼他去「賣血」！
的確，此次地價稅調整，有人稅額會增加數十萬、百萬，那
我們必須了解，這樣的人有多少？這樣增加的稅額合不合理？
以台北市為例，依105地價稅試算推估，私有土地納稅戶中，
平均稅額增加達十萬、百萬者，屬非自用之第2級到第6級持
有人，僅佔總納稅戶之0.4%（約3,600戶），若對比其持有
乃市場價值動則十億、百億土地，所增稅額根本是九牛一毛。
事實是：稅額增加數十萬、百萬者都是房產金字塔最頂端者，
「賣血」此種聳動說法只是另一種模糊焦點的烏賊戰術！

9.
105年台北市地價稅額試算表
資料來源：
台北市稅捐稽徵處
戶數
(萬戶)
各類私有戶數
比例
各類稅額
(億元)
各類私有戶
稅額比例
平均每戶
稅額(萬元)
105年公告地價調升
平均每戶增加稅額
(萬元)**
北市地價稅土地總計 88.17 220.49 2.50 0.84
105年北市
增加稅額(億元)
私有
用地
*
私有用地合計 88.13 100.00% 203.90 100% 2.31 0.77
非自用
住宅用地
(一般土地)
**
非自用
小計
38.03 43.15% 180.20 88% 4.74 1.59 73.79
第一級 37.67 42.74% 63.95 31% 1.70 0.57 非自用住宅占總
戶數比例第二級 0.31 0.35% 19.83 10% 64.09 21.45
第三級 0.026 0.03% 6.62 3% 254.62 85.22 43.15%
第四級 0.0096 0.01% 6.54 3% 681.35 228.05 非自用住宅占總
稅額比例第五級 0.0040 0.00% 4.98 2% 1,244.86 416.65
第六級 0.0118 0.01% 78.28 38% 6,634.05 2,220.42 82%
自用住宅用地 49.83 56.54% 19.30 9% 0.39 0.13
*本表私有用地未計工礦業、公共設施保留等用地。
**超過累進起點地價適用累進稅率。
***105年公告地價調升30.38%，相對104年稅額調升33.47%。
巢運製表
稅額增加達十萬、百萬者，屬非自用之第2級到第6級持
有人，僅佔總納稅戶0.4%，約3600戶。

10.
地價稅傷害地上權開發與都更？
反對者說，這次地價稅調整傷害地上權開發、都市更新！
地上權開發，此類型房產佔所有應繳稅房地戶比例連千分之
一都不到，如因公告地價調整造成負擔過重或影響未來投資，
應檢討現行地上權地租與公告地價連動之計費制度，而不是
以此推翻整體稅制、反對地價合理調整。
都市更新，房產價值的確增值，不該承擔對應租稅義務嗎？
另依都更條例在更新期間免地價稅、更新後兩年內地價稅減
半。縱使要檢討，應修改都更條例相關租稅優條文，同樣不
該是以此以此推翻整體稅制、反對地價合理調整。
事實是：這些都是以「個案推翻整體」的詭辯邏輯！

11.
課題
• 地上權開發
爭議
• 影響未來投資
意願
處理方式
• 檢討地上權地
租計費制度
政府應積極回應民眾疑慮
-檢討地上權開發及都市更新相關法規-
課題
• 都市更新
爭議
• 更新後房地價
值明顯增值
處理方式
• 檢討都更條例
租稅優惠制度

12.
地價稅調整跟農民農地課稅？
反對者說，這次地價稅調整跟農民、農地課稅，是這樣嗎？
我國地價稅制，「農地農用」是免稅！反對者口中的農地、
農民被課稅，一類是農地經土地重劃、區段徵收變更為「建
地」者，且大幅增值；另一類是農地非農用，如宜蘭縣有七
千棟假農舍，如台中有上萬間農地違章工廠。
事實是：既然土地已「非農地」，既然土地做「非農用」，
持有人自然要比照一般土地課稅，方符合租稅公平與兼顧
照顧農民的初衷。反對者「農民農地課稅」的說法，完全
是惡意扭曲事實。

13.
公告土地現值5千萬，農地售價2千萬
-賣家廣告內容-
1. 低總價土地、超高公告土地現值！
2. 適用各種節稅！
3. 未來土地變更潛在利益可期！
真農地還是假農地？
-新北市某區農地交易實例
資料來源：
1. 591房屋交易網歷史資料
2. 朱南玉，2015.8.21，『政府地價政策改革』座談會簡報
為何炒作空間大？持有稅是關鍵！
農地農用免稅，因此宜蘭縣拆出非農用部
分改以地價稅徵收，認定方式可再討論，
但絕對是正確、有GUTS的作為。

14.
巢運的主張
1. 我國房產持有稅（土地稅/房屋稅）轉為「房地合一」絕非一蹴可及，
改革應採循序漸進方式推展，第一步就應從地價稅之稅基合理化開
始。
2. 當前地價稅稅基（公告地價）嚴重偏離市值，稅賦和各國相較亦嚴
重偏低。市價的確有明顯漲幅，稅基理應合理反映。
3. 現行地價稅制，的確是自住者低負擔，並課以非自住並持有豪宅、
多屋、大地主較高稅賦。不應扭曲事實，假「自住」之名反對地價
稅合理調整。
4. 地價稅稅基調整本是地方政府法定權責，不存在法律及技術問題，
政治人物不該一再屈就「既得利益」，持續傷害財政自律和賦稅公
平。
5. 地價稅調整之增加稅收，應優先用於都市環境、公共設施、社會住
宅等投資，符合「取之地產、用於居住」之房產稅徵收理念。

15.
1.公告地價每年評定
將現行公告地價每三年評定改為
每年評定，以適時反映市價現實、
減輕民眾的衝擊。
3.精準估價機制建立
結合實價登錄累積大數據，以符
合學理與科學之方法建立評估基
準，讓地價評估較為真實、公平。
2.地價評議回歸專業
明確規範各地方政府「地價評議
委員會」組成，讓民意代表、建
商業者全面退出，回歸估價專業。
4.地價稅制配套改革
配合地價稅基合理化，調整稅基
折扣率或稅率，落實自住輕稅、
囤地囤房重稅的目標。
面對此次公告地價調整之紛擾爭議，政府無可迴避，接下來應該進行
配套制度改革，進一步強化地價稅制的正當性、合理性、公平性。
接下來政府該做的事

16.
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