Informe elaborado por el director ejecutivo de Destino Punta del Este, Ramón de Isequilla Real de Azúa. Se trata de un análisis y conclusiones sobre el evento "Barcelona Meeting Point"

1. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
INFORME BARCELONA MEETING POINT
OCTUBRE 2011
Debido a la cancelación y demora de los vuelos provocados por el volcán Puyehue,
lamentablemente no pudimos asistir a la mitad de las conferencias programas por
el Barcelona Meeting Point BMP 2011 en su Symposium.
Las mismas trataron sobre cinco ejes principales:
1ro: Espacios Productivos y Desarrollo Económico: El binomio perseguido ¿cómo conseguirlo?, donde se
analizó el “Corredor Mediterráneo” y su reto para Cataluña, modelos estratégicos de ciudades,
infraestructuras imprescindibles en los nuevos espacios productivos, el rol de la empresas públicas que
administran suelos en la actual crisis, formas de incrementar los activos inmobiliarios a través de un espacio
productivo, Espacios Productivos en la Economía del Conocimiento como el caso del Edificio Media-Tic, y el
análisis de los usuarios finales, los nuevos negocios y las nuevas necesidades.
2do: Los Grandes Inversores: ¿qué buscan?, ¿dónde? ¿a qué precio?, analizando entre otros, la Cartera de
los Family Offices, la colaboración entre las entidades financieras y los promotores inmobiliarios, ¿cómo
ven los inversores internacionales a España?, la evolución de la inversión inmobiliaria comercial en un
marco de aceleración del contexto de internet, y ¿vale la pena re-diseñar centros comerciales?.
3ro: Cómo vender propiedades españolas en Rusia y otros países, analizando el mercado ruso y
describiendo para extranjeros los aspectos legales, financieros y fiscales de la compra de propiedades en
España y finalmente estrategias para vender segunda vivienda en otros países y sus diferencias con el
mercado de primera vivienda.
4to: El Futuro del Sector Inmobiliario a partir del actual escenario macroeconómico: Las lecciones de la
crisis y los nuevos modelos de negocio, donde se analizaron los nuevos modelos productivos en Europa
producto de la crisis y los retos del sector inmobiliario en el nuevo entorno económico.
5to: Los líderes del sector y su visión del futuro, donde se sacaron las conclusiones de las tres jornadas
donde participaron 82 expertos internacionales y cuatro centenares de miembros del sector, en un
Symposium que se ha convertido en el plato fuerte del Barcelona Meeting Point, complementando la Feria,
que como años anteriores tuvo dos secciones una exclusivamente para profesionales con 83 expositores y
otra para el Gran Público con 57, que durante 5 días recibieron 25.000 profesionales y 120.000 personas de
público general, generando operaciones por 2.000: de euros.

2. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Oportunidad para Uruguay en la edición 2012
En los años 2006 y 2007 cuando analizábamos la conveniencia de participar en el Barcelona Meeting Point,
la realidad de aquellos momentos era muy diferente a la actual, se vivían tiempos de euforia, de horizontes
ilimitados de crecimiento en un mar de endeudamiento irresponsable. Esto contrastaba con nuestro
panorama que lo veían como muy lejano y poco rentable.
En aquel momento decíamos que era un evento con un carácter demasiado local, muy cerrado a la
temática de Cataluña y nos iba a ser muy difícil lograr destacarnos.
Todo esto cambió, y hoy nos encontramos ante un empresariado catalán con una gran capacidad ociosa,
una gran confusión sobre su realidad, y con la certeza de la necesidad de internacionalizar sus empresas y
diversificar sus inversiones.
Ante este panorama consideramos oportuno que Destino Punta del Este participe en la edición 2012 del
Barcelona Meeting Point de 2012, utilizando una fórmula consistente en la presencia en un stand, ya sea
individual o compartido en un sector internacional, y dos conferencias en el Symposium, una de carácter
técnico, explicando nuestro sistema de negocios y otra eminentemente comercial, llevando proyectos
concretos.
Las mismas deberían ser instrumentadas en colaboración con alguna de las Escuelas de Negocio que
organizan exitosos pequeños ciclos en el Symposium.
Conclusión de lo tratado en el BMP 2011:
Se está produciendo el “dramático” proceso de re-estructuración y recapitalización de la banca, siendo este
el eje absorbente en Europa esta semana.
Los flujos financieros interconectan al Sector Inmobiliario con el resto de la economía, y luego de 4 años,
la desaceleración económica es más intensa de lo que se esperaba, siendo global y sincronizada. En los
países emergentes es menos intensa, pero ya empezó, y no hay rechazo generalizado en los expertos de
que se produzca una recesión en algunos países desarrollados, ya que en el segundo trimestre de 2011 se
rompe la recuperación iniciada en 2010.
Se analizaron tres ejes 1ro: La desaceleración de la economía genera volatilidad en los mercados
emergentes, en las bolsas, en el oro en el yen y en el franco suizo, por la búsqueda de calidad de activos
por parte de los inversores. Como contrapartida no hay guerra de divisas, y no han surgido tensiones
comerciales proteccionistas; 2do El problema no es en sí mismo un problema, sino que nos sorprendió con
el pié cambiado: con bajos intereses, y poco margen de maniobra, diferenciándose con 2008 donde había
un margen mayor para afrontar la crisis. No es un problema de políticas determinadas, sino que los
gobiernos no tienen dinero para afrontar el gran endeudamiento propio y de sus ciudadanos. 3ro Es una
recaída distinta a las otras y aunque se tema decirlo públicamente, se parece a la gran depresión. No es una
crisis habitual, es una crisis de “balances”, de exceso de endeudamiento, con efectos regresivos, donde
disminuye el apalancamiento, pero responde peor al instrumental que se dispone y además tiene impacto
en el balance de los bancos poniendo en duda sobre la solvencia.

3. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
La crisis ha ido mutando como los virus: Crisis Inmobiliaria # Crisis Bancaria # Crisis Comercial (recesión) #
Crisis de Gobiernos # Crisis Fiscal # Crisis Política.
Hay una crisis de la deuda soberana en la periférica de la UE. Para Alemania y Francia parece que la
estrategia con Grecia era sólo la de ganar tiempo. Grecia no va a crecer, no hay posibilidad, y no va a ser
capaz de pagar el default (como dicen los argentinos). Hay susto por el impago griego por el contagio, y el
impacto en otros países débiles y en los bancos acreedores.
Se considera que se han acabado las medidas tibias y no globales. Planteándose tres desafíos: 1er desafío
¿Qué se hace con Grecia? (quita) ¿Qué se hace con los tenedores de bonos privados y bancos?. Cómo se va
a utilizar el fondo de rescate, para inmunizar a los países y bancos vulnerables. Si se apalanca mucho,
Francia pierde la triple A y el Fondo de Rescate sufre. 2do desafío La banca europea necesita más capital
igual que EEUU, pese a la bronca de los accionistas. Hay un escenario de que en principio no va a haber
quitas para la deuda española e italiana. Los tesoros nacionales tienen que aportar 3er desafío Modificar el
procedimiento de gobernanza económica en la UE. No puede haber mercado común sin política fiscal
común, siendo este un proceso largo debido a la burocracia. El Euro va a seguir vigente, porque no sólo es
un instrumento financiero sino también un instrumento político. Un principio básico es que el euro tiene
que ser irreversible, y varios expertos dicen que Grecia va a seguir en el Euro.
El nivel de endeudamiento en España es del 250% del PIB, este exceso no se da tanto en las familias y en el
estado, sino en las empresas, que tienen un exceso de apalancamiento, sobre todo en la actividad
inmobiliaria. En la mayor burbuja inmobiliaria de la historia, gran parte del endeudamiento viene del
exterior.
La principal debilidad es el vencimiento de servicios de deuda bancaria en 2012 y 2013, donde se va a
necesitar en España para servicios de la deuda pública y privada (más privada que pública) 220.000: de
euros, el 22% de su PIB.
Ante esto se pueden hacer 3 cosas 1.- Apelar al Banco Central Europeo, 2.- Reducir el Balance.- 3.- Buscar
depósitos (guerra de tasas). Se necesita generar confianza cumpliendo con los compromisos de déficit
público, y no tener ninguna mala noticia en los bancos.
Si bien el ajuste fiscal es necesario, el ajuste por el ajuste mismo no lleva a ninguna parte. Hay una gran
diferencia con la crisis del 96, donde hoy se necesita una reforma laboral y valorar correctamente los
activos. Hay 700.000 viviendas vacías y 120.000: de euros en suelos, siendo un activo altamente toxico que
se compró con deuda. La confianza es Causa y es Efecto, por ello las señales a los mercados deben ser muy
claras.
La banca y el sector inmobiliario
Entre 1997 y 2007 se produjo un boom inmobiliario desorbitado, aumentando la oferta disponible de
300.000 a 700.000 unidades, provocada en su momento por un aumento de la población, una importante
migración, la falta de prima de riesgo, las bajas tasas internacionales, y las ganancias de los bancos en la
“venta de las hipotecas”. El exceso de oferta fue creando el mito de que España es “sólo ladrillo”.

4. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Se ha producido un espectacular ajuste en el sector, volviendo a niveles del año 1985, pero no es igual a
otras crisis, se produce una caída en las viviendas iniciadas pero el precio no cayó mucho pese que está en
niveles inferiores a otros países. El ambiente es difícil y la prensa no ayuda, la demanda está retenida a la
espera de mejores precios.
¿Cómo hacer la des consolidación con capital privado?: Una solución es la del “banco malo”, transferencia
del riesgo al estado a cambio de deuda. Hay que hacer un proceso de des apalancamiento de la deuda
donde las necesidades de capital empiezan a ser menores que el ahorro.
¿Cómo saldremos de la situación actual?
En una situación no querida debe haber un nuevo paradigma en el relacionamiento entre banca, sector
inmobiliario, inversores y clientes.
El stock excedente no baja pues se terminan la misma cantidad de propiedades que se venden. El problema
del suelo es más grave, pues los bancos salen a vender lo que tienen de clavo y no miran las “necesidades”
de los clientes. Hay stock ocioso de viviendas para 4 años de demanda.
La crisis empezó con falta de liquidez del mercado y ahora se sumó la deuda soberana que no se paga y es
impagable. No se pueden colocar los activos disponibles sin financiación, hay un modelo anglosajón, de
intervención pública para que la banca tenga liquidez y se aíslan los activos más ilíquidos (Inglaterra,
Irlanda, EEUU). Los bancos toman el capital público, y lo pueden devolver si demuestran tener acceso al
mercado de capitales.
En Irlanda se comenzó comprando activos tóxicos con capital de los bancos, pero se quedaron sin capital y
tuvieron que nacionalizar la banca y finalmente pedir ayuda a la UE.
En Inglaterra se tomó un camino intermedio donde los bancos compartieron con el estado el riesgo.
En EEUU ya devolvieron los bancos 170.000: de los 240.000: de dólares recibidos como capitalización
obligatoria.
La solución puede pasar por acuerdos de gestión de los activos comprometidos, como alquileres o algunas
fórmulas más audaces, ya que hay capitales dispuestos a entrar pero aún no están convencidos y dudan de
cuando se llegará al fondo y se producirá el rebote.
El caso del suelo es más problemático que las unidades terminadas, y el proceso de des inversión es más
delicado y lento. Uno de los peligros es cuando sube el precio del suelo por expectativa y no por demanda.
A esto se suman las demoras en conseguir las licencias respectivas para construir, que pueden ser de más
de un año.
Volviendo a los alquileres, hay que comentar que fracasó la agencia pública de alquileres y en la
“sensibilidad ciudadana” está valorado comprar y no alquilar. Faltan mecanismos para el cobro de los
alquileres, el cual debe tener una rentabilidad mayor a la renta pública del país para que justifique la
inversión. La fórmula de la valorización de la propiedad, para compensar la baja rentabilidad de los
alquileres, hoy no es válida.

5. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Por ello la fórmula puede ser gestión con equipos profesionales, con soluciones creativas como la compra
diferida, la opción de compra sobre el suelo. Pero nada va a volver a ser igual, pese a que los métodos de
construcción son los mismos que hace 30 años tema que deberán encarar con valentía los involucrados,
pues bajo las actuales circunstancias se tardarán 45 años en regularizar el stock de suelo disponible
adquirido con deuda.
Vista de la Fira Barcelona Monjui desde el Arenas de Barcelona, antigua Plaza de Toros convertida en
espacio comercial-cultural.

6. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Entrada del Barcelona Meeting Point en las instalaciones de la Fira Barcelona.
Conclusiones del Symposium del Barcelona Meeting Point

7. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Salón Profesional del Barcelona Meeting Point que recibió que recibió 25.000 profesionales inmobiliarios.
Promoción del Barcelona Meeting Point en el Paseo de Gracia.

8. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Interesante sistema de compartir un stand para ser analizada
Stand de la empresa Quabit que ha invertido en Punta del Este

9. Informes - Ramón de Isequilla Real de Azúa
Discutiendo sobre el futuro en el Symposium del Barcelona Meeting Point.
Crimen urbanístico en Cataluña, la primera línea del mar ocupado por el ferrocarril y dos vías rápidas.