1. ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬
‫אסתי אילגייב , 461463713‬
‫סמסטר א' תש"ע 0102-9002‬ ‫|‬ ‫תגית כלימור‬ ‫|‬ ‫ארץ, עיר, חי, צומח – קיימות בראיה כוללת‬
‫1‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

2. ‫מבוא‬
‫לעיתים קרובות, בניה חדשה "מדלגת" מעל אזורים ושטחים שפותחו בעבר, ומותירה חללים ריקים‬
‫בערים, ישובים ופרוורים. בנוסף, כיום שכיחה התופעה של שטחים מופרים ובניינים נטושים בעיר.‬
‫האזורים האלה הם בעלי פוטנציאל לפיתוח מחדש, והשימוש בהם יכול לתת מענה לבעיית הצמיחה‬
‫והגידול הטבעי, ובאותה העת לשמר את עתודות הקרקע הפנויות והשטחים החקלאים.‬
‫בנוסף, במערך שימושי קרקע בעיר, קיים מאבק תמידי בין הצורך הגובר בשטחי מגורים לבין הרצון‬
‫לשמר את השטחים הפתוחים. על כן, הקמת פרוייקטי מגורים על שטחים מופרים תואמת למדיניות בת‬
‫קיימא של משאב הקרקע. למדינה והציבור יש תפקיד חשוב בהצלחת הפרוייקטים על ידי מתן תמריצים‬
‫והקלות שיעודדו את בנייתם וימשכו אוכלוסיה חדשה אליהם.‬
‫מטרת העבודה היא לבחון את משמעות הפיתוח והבנייה של פרוייקטים מסוג זה. תחילה, נבדוק את‬
‫תהליך השיקום והפיתוח של השטחים המופרים לצורך מגורים על ידי הצגת פרוייקטים מארה"ב וקנדה.‬
‫התהליך הוא ארוך, מורכב ומלווה בקשיים רבים במישור הסביבתי – כלכלי - חברתי. בנוסף, נלמד על‬
‫המדיניות והשיטה שעומדים מאחורי התהליך בכל מדינה ונבין את התרומה של הפרוייקטים להתחדשות‬
‫העירונית. בהמשך, נעסוק בהיבטים שונים של שיקום קרקעות מזוהמות בישראל.‬
‫2‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

3. ‫כיום, הסכנותה לאוזילת משאב הקרקע והנוף הפתוח‬ ‫1( רקע‬
‫– הן הסוגיות המנחות את התכנון והפיתוח. במציאות‬ ‫שיקום השטחים המופרים כחלק מפיתוח בר קיימא‬
‫זו השטח הפתוח הוא נכס יקר ביותר, חסר תחליף,‬ ‫ההתקדמות הטכנולוגית והשינויים הכלכליים גרמו‬
‫והאתגר התכנוני הוא ניצול יעיל של משאב הקרקע,‬ ‫לשינוי אופי התשתית התעשייתית בהרבה ערים‬
‫ריכוז עיקר הפיתוח בערים ושמירה על רצפים של‬ ‫והותירו אזורים נטושים ולא פעילים במרכזן. "למעשה‬
‫שטחים פתוחים שאינם מופרים. למשל בארץ‬ ‫בגבולותיה של כל קהילה בארה"ב יש אתר תעשייתי‬
‫עקרונות אלו באים לידי ביטוי בתוכנית האב לישראל‬ ‫נטוש או מתדרדר" 1 . אזורים אלה נקראים‬
‫לשנות אלפיים )"ישראל 0202"( ובתכניות המתאר‬ ‫'‪ 'Brownfields‬או שטחים מופרים, כלומר, אזורים‬
‫הארציות המשולבות )תמ"א 13 ותמ"א 53(: "‬ ‫שהשימוש החוזר בהם כרוך בנוכחות מזוהה או‬
‫התכנסות אל השטח הבנוי היא תנאי ראשון במעלה‬ ‫משוערת של זיהום סביבתי 2 .‬
‫3‬
‫בשמירה על עתודות הקרקע בארץ".‬
‫בדרך כלל, השטחים המופרים מרוכזים מסביב‬
‫ניתן להתייחס לבעיית השטחים המופרים כהזדמנות‬ ‫למרכזים עירוניים של הערים הידועות בזכות פעילותן‬
‫ליצור התחדשות עירונית ולמנוע ניצול של 'קרקע‬ ‫הכלכלית בתחום התעשייה הכבדה, כגון: דטרויד,‬
‫בתולית'. לרוב, שטחים אלה נמצאים במיקום נוח, ליד‬ ‫פיטסבורג )איור 1(, בופלו וכו'. כמו כן, הם משתנים‬
‫מרכזי ערים, לאורך ערוצי מים, בסמוך לשכונות‬ ‫בגודלם, מאתר פסולת שכונתי עד לאתרי מחצבות‬
‫מגורים ונתמכים על ידי תשתיות קיימות. על כן,‬ ‫ברזל. אתרים אלה גורמים לירידת ערכם של הנכסים‬
‫פיתוחם יכול להביא תועלת סביבתית התואמת את‬ ‫השכנים ולפגיעה באיכות חייהם של תושבי האזור.‬
‫המגמה של תכנון בר קיימא ולעקרונות תאוריית‬ ‫לעיתים קרובות, נסיונות השיקום שלהם מעוכבים על‬
‫ה'גידול החכם'. למשל, שיטת הניקוד של ה – ‪LEED‬‬ ‫ידי מספר גורמים כגון: עלויות גבוהות של הניקוי,‬
‫מעניקה נקודות לבניינים שנבנו על קרקעות מזוהמות‬ ‫חששות בנוגע לאחריות על הזיהום וחוסר וודאות.‬
‫עם זאת, לעיתים קרובות פיתוח‬ ‫שנוקו.‬ ‫מכשולים אלה יכולים למנוע מהמגזר הפרטי לקחת‬
‫‪ Brownfields‬נשאר בגבולות האתר בלבד, לכן חשוב‬ ‫פרויקטי ‪ Brownfields‬ללא תמיכה משמעותית‬
‫ליצור שיתוף פעולה בין יזמים פרטיים, משרדים‬ ‫מהמגזר הציבורי, ובמקום זה לנצל עתודות קרקע‬
‫ממשלתים, רשויות מקומיות ונציגי הציבור, על מנת‬ ‫פנויות.‬
‫לא לפספס את הפוטנציאל של הפרויקט ליצור‬
‫התחדשות עירונית כוללת.‬
‫מטרת העבודה היא לבחון את התרומה של השטחים‬
‫המופרים לבניית מגורים חדשה בעיר. ראשית, ננסה‬
‫להבחין בין סוגי השטחים המופרים ונציג גישות‬
‫שונות לטיפול בהם. לאחר מכן, נציג ארבע דוגמאות‬
‫שונות לפרויקטי מגורים שפותחו על שטחים מופרים.‬
‫הפרוייקטים נבחרו משתי מדינות, ארה"ב וקנדה,‬
‫בעלות נסיון בהתמודדות עם אתרים מזוהמים. על כן,‬
‫נבחן את המנגנון העומד מאחורי מדיניות זו בכל‬
‫מדינה. בהמשך, נציג את הפרוייקטים לפי סט‬
‫קרטריונים: התנאים של האתר, עלות הפרויקט ואופן‬
‫המימון, הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו,‬
‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט, שלביות ומשך‬
‫הפרויקט, הקשיים שעלו והתרומה של הפרויקט‬
‫להתחדשות העירונית. בחלק האחרון של העבודה‬ ‫איור 1: פיטסבורג התעשייתית, 6091‬
‫נתייחס למצב בישראל בהיבט של קרקעות מזוהמות.‬
‫3‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

4. ‫לתושבים וליצור סביבה בריאה ואיכותית. לעומתו,‬ ‫2( הקדמה‬
‫המודל השני מציג את תהליך השיקום כפיתוח כלכלי.‬ ‫משיקום סביבתי לתכנון כולל:‬
‫המודל מתייחס לתמריצים כלכליים, אפשרויות‬ ‫כיום, המיחזור משמש יעד חשוב ביצירת בניינים‬
‫תעסוקה ושירותים תומכים. התפתחות המודל‬ ‫ירוקים ומיחזור קרקע בפרט. משמעותו, שימוש חוזר‬
‫השלישי משלב בתוכו שיקום של קרקעות מזוהמות‬ ‫בקרקע שנפגעה מפעילות האדם במקום השימוש‬
‫יחד עם יוזמות תכנון בקנה המידה העירוני או‬ ‫ב'שטחים הירוקים' )‪ .(greenfields‬אלה הם אזורים‬
‫האזורי. במקרה זה, התהליך הוא חלק ממערכת‬ ‫פתוחים ושטחים חקלאים שנפגעו מעט או כלל לא‬
‫גדולה וכוללת שמטרתה העיקרית היא ליצור‬ ‫נפגעו מפעילות האדם. ניתן לחלק את הקרקע‬
‫התחדשות עירונית. עם השנים, ניתן לראות, מעבר‬ ‫שניתנת למיחזור לשלוש קטגוריות 4 :‬
‫הדרגתי מהמודל המדעי ונסיונות השיקום הסביבתי‬
‫למודלים מקיפים יותר של תכנון כולל.‬
‫בניה באתר עזוב או אתר מזוהם שיש צורך לשקמו‬
‫מכניסה חיים חדשים לאזורים חלשים בעיר. דווקא‬
‫הבחירה באזור נכשל מבחינה אורבאנית או אזור‬
‫הדורש שיקום והשקעת משאבים לניקיונו כאתר‬ ‫איור 2 : סוגי השטחים הניתנים לשימוש חוזר‬
‫לפרויקט "ירוק" יכול להביא להתחדשות עירונית של‬ ‫‪ :Grayfields‬בניינים הרוסים או מיושנים שעבר‬
‫כל הסביבה הקרובה.‬ ‫זמנם, הממוקמים על קרקע שלא בהכרח מזוהמת.‬
‫יש המגדירים שטחים אלה כאזורים הרוסים מבחינה‬
‫יחד עם זאת, התהליך מלווה במגוון סיכונים‬ ‫כלכלית וזקוקים להשקעה כספית, על מנת לשקם‬
‫משפטיים וכלכליים שיכולים להרתיע יזמים רבים‬ ‫אותם.‬
‫ממעורבות בפרויקטים החשודים כמזוהמים. חוסר‬ ‫‪ :Brownfields‬אזורים ששימשו בעבר למתקנים‬
‫הודאות לגבי היקף הזיהום, עלות השיקום והאחריות‬ ‫תעשייתים או מסחריים ונותרו נטושים בגלל זיהום‬
‫5‬
‫המשפטית הנובעת מהפרויקט יכולה להרחיק גם את‬ ‫סביבתי מזוהה או משוער.‬
‫הגורמים המממנים. "הרבה אתרים מזוהמים מחכים‬ ‫‪ :Blackfields‬מכרות פחם נטושות. לרוב, באזורים‬
‫עשרות שנים או יותר, עד שמחליטים לשקם אותם 7 ."‬ ‫אלה כל מקורות המים מזוהמים ונדרש מימון רב על‬
‫זאת ועוד, כאשר מדובר בפרויקט מגורים התהליך‬ ‫מנת לשקם ולנקות אותם.‬
‫נהיה מורכב יותר ופחות אטרקטיבי ליזמים: קיים לחץ‬
‫להבטיח שפעולות השיקום שננקטו גרמו להסרה של‬ ‫כפי שקיימת אבחנה בין סוגי השטחים המופרים‬
‫כל המפגעים הסביבתיים, מאחר ומדובר בבריאות‬ ‫הנובעת בעיקר מרמת הזיהום, קיימים גם מספר‬
‫הדיירים העתידיים של הפרויקט.‬ ‫מודלים 6 המציגים שיטות שונות לשיקום שטחים‬
‫אלה. גישות אלה מהוות חלק ממערכת גדולה,‬
‫לרוב מקובל לשקם את השטחים המופרים ולהפוך‬ ‫המתייחסת להיבט הסביבתי – כלכלי - חברתי‬
‫אותם לאזורים ציבוריים או לפרוייקטים מעורבים.‬ ‫ומטרתה העיקרית היא ליצור התחדשות עירונית:‬
‫לדוגמא, בשיקגו הצליחו לנקות ולשקם 21 מאתריה‬ ‫פרקטיקה‬ ‫מודל‬ ‫שלב‬
‫המרכזיים ששימשו לתעשייה בעבר. הייחודיות של‬ ‫שיקום סביבתי‬ ‫מדעי‬ ‫1‬
‫מתבטאת בהחזרת השימושים‬ ‫הגישה בשיקגו‬ ‫פיתוח תשתית כלכלית‬ ‫פיתוח כלכלי‬ ‫2‬
‫התעשייתים לאזורים ששוקמו, במטרה להוסיף‬ ‫התחדשות בקנה מידה גדול‬ ‫תכנון כולל‬ ‫3‬
‫מקומות תעסוקה חדשים. כמו כן, קיימות הרבה‬ ‫שלושה מודלים שונים לשיקום שטחים מופרים‬
‫דוגמאות של פרוייקטים שמפתחים ‪Brownfields‬‬
‫לפאקים ציבוריים, שטחים מסחרים, חינוך, תעסוקה‬ ‫המודל הראשון נובע מהשאיפה להשיב את האתר‬
‫וקהילות מגורים מעורבות. למשל, בפרויקט ה –‬ ‫המזוהם למצבו הקודם. המטרה העיקרית של המודל‬
‫‪ River Edge‬במישיגן פעל מפעל לפלדה בעבר‬ ‫המדעי זה לשקם את האתר כדי להחזיר את הביטחון‬
‫4‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

5. ‫בעבודה נתמקד בפרויקטי מגורים בהיקפים שונים‬
‫שבחלקם קיים ערוב שימושים. הדוגמאות נבחרו‬
‫משתי מדינות שונות: ארה"ב וקנדה, בעלות נסיון של‬
‫עשרות שנים בהתמודדות עם בעיית השטחים‬
‫מופרים.‬
‫קנדה היא מדינה המאוכלסת ברוב חלקיה ורוב‬
‫האזורים התעשייתים שלה ממוקמים בערים‬
‫המרכזיות, קרוב לגבול עם ארה"ב. ב – 1781, רק‬
‫%02 מהקנדים גרו באזורים העירוניים. היום, יותר מ‬
‫– %08 של אוכלוסיית קנדה מתגוררת במרכזים‬
‫העירוניים 8 . תופעת התנועה לכיוון המרכזים‬
‫העירוניים נובעת מזמינות של אפשרויות תעסוקה,‬
‫חינוך ושירותים שונים. בשנת 9891 העריכה מועצת‬
‫שרי איכות הסביבה )‪ (CCME‬בקנדה כי קיימים‬
‫ברחבי המדינה כ – 000,1 אתרים מזוהמים‬
‫הדורשים שיקום. הערכה עדכנית של המועצה כי‬
‫מספר ה ‪ Brownfields‬שמקורם בתעשייה הוא‬
‫009,2 9 . בפרק המחקר נציג את תהליך גיבוש‬
‫המדיניות בקנדה לשימוש ופיתוח אתרים מזוהמים‬
‫וננתח שני פרויקטים שונים: פרויקט ה – ‪Quai Des‬‬
‫‪Oliver Village‬‬ ‫‪ Eclusiers‬במונטריאול ו –‬
‫באדמונטון.‬
‫בארה"ב, העיר פיטסבורג נבחרה כמקרה בוחן‬
‫לשיקום ופיתוח ‪ .Brownfields‬ההצטמצמות הניכרת‬
‫של תעשיית הפלדה בארה"ב בשנות ה – 07 וה –‬
‫08, אפשרה לפיטסבורג לחולל מהפך באזורי‬
‫התעשייה הישנים ולפתח מחדש הרבה שטחים‬
‫לאורך גדות הנהר. המהפך התרחש בזכות רשות‬
‫הפיתוח העירונית של פיטסבורג, ‪Urban ) URAP‬‬
‫‪,(Redevelopment Authority of Pittsburgh‬‬
‫שיצרה שיתוף פעולה עם יזמים פרטיים, רשויות‬
‫מקומיות, משרדים ממשלתיים, ארגונים וקרנות‬
‫שונות כדי להתמודד עם השטחים המזוהמים ולהפוך‬
‫אותם לפרוייקטים עירוניים חדשניים בעיר. בעבודה זו‬
‫נציג שתי דוגמאות מרכזיות לפרוייקטים כאלה:‬
‫‪ Washington's Landing‬ו – ‪.Nine Mile Run‬‬
‫5‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

6. ‫וטריטוריות אימצו את ההנחיות, בעוד שכל השאר‬ ‫3( המחקר‬
‫השתמשו בהן כבסיס לפיתוח קרטריונים העונים על‬ ‫מדיניות הפיתוח של השטחים המופרים:‬
‫הצרכים הספציפיים שלהם. לדוגמא, בפרובינציית‬ ‫בחלק זה נבחן את האופן שבו מתנהלים פרויקטי‬
‫‪ British Columbia‬ו – ‪Yukon Territory‬‬ ‫‪ Brownfields‬בשתי מדינות שונות, ארה"ב וקנדה.‬
‫הקרטריונים לשיקום מנוסחים בפורמט של חוקים‬ ‫כמו כן, ננסה לענות על שאלות בסיסיות שרלוונטיות‬
‫ותקנות, כך שניתן יהיה לאכוף אותם, ואילו‬ ‫לסוגייה זו: האם קיימת חקיקה והנחיות הנוגעות‬
‫בפרובינציות אחרות ניסחו סט קרטריונים חדשים‬ ‫לשיקום שטחים מופרים ובאיזה אופן היא נאכפת על‬
‫שהתבסס על המודל הנהוג בארה"ב.‬ ‫ידי המדינה? על מי מוטלת האחריות וההתחייבות‬
‫לשיקום ומי מגדיר את ערכי הסף לניקוי הזיהום?‬
‫ההמלצות של ‪ CCME‬היו נתונות לפרשנות ושינוי‬ ‫איזה מנגנונים ושיטות קיימות כדי לעודד פיתוח‬
‫בהתאם לצרכים ואינטרסיים מקומיים של כל‬ ‫אתרים מזוהמים ומי הגורם הממן? בהמשך, נרחיב‬
‫פרובינציה. הבדלים אלה באים לידי ביטוי גם במידת‬ ‫את הנושא על ידי הצגת הדוגמאות.‬
‫המעורבות של הממשלות הפרובינציאליות בתהליך‬
‫השיקום. כלומר, בחלק מהמקומות למשרד להגנת‬ ‫קנדה‬
‫הסביבה יש תפקיד חשוב בשטח, הוא עובד בצמוד‬ ‫מדיניות וחקיקה:‬
‫ליזם, מספק לו ייעוץ טכני ומשגיח על תהליך‬
‫השיקום. בנוסף, הוא מכין דוח מקיף שמתעד את‬ ‫ניהול תחום איכות הסביבה בקנדה הוא אחריות‬
‫התהליך ומבטיח שהזיהום הסביבתי הוסר במלואו.‬ ‫שמתחלקת בין רמות שונות במדינה. קנדה מורכבת‬
‫לעומת זאת, באזורים אחרים עיקר העבודה של‬ ‫מעשר פרובינציות ושלוש טריטוריות, כאשר ההבדל‬
‫המשרד מתמקדת בהכנת סקירה כללית של‬ ‫ביניהן הוא בסמכויות השלטון. לפרובינציות יש‬
‫הפרוייקט אחרי שהוא הסתיים. לעיתים, במקרים‬ ‫סמכויות רבות ביחס לממשל הפדרלי ובין היתר הן‬
‫אלה המשרד פונה למומחים שיכינו עבודת מחקר על‬ ‫אחריות על גיבוש מדיניות סביבתית. הממשלות‬
‫תהליך השיקום ויציגו הוכחות שהאתר נקי.‬ ‫הפרובינציאניות עובדות בשיתוף עם הממשל הפדרלי‬
‫באמצעות גוף מתאם, 'מועצת שרי איכות הסביבה‬
‫ב – 3991, ה – ‪ CCME‬הוציאה הנחיות חדשות‬ ‫של קנדה', ‪Canadian Council of ) CCME‬‬
‫בנוגע לסוגיית האחריות והתחייבות לניקוי, במטרה‬ ‫‪.(Ministers of the Environment‬‬
‫ליצור מנגנון אחיד לטיפול בסוגיית ה – ‪Brownfields‬‬
‫במדינה. אחת ההנחיות התבססה על העקרון‬ ‫ב – 9891 קנדה נקטה צעד חשוב להתמודדות עם‬
‫'המזהם משלם', כלומר, האחריות מוטלת על האדם‬ ‫בעיית הקרקעות המזוהמות והשטחים הנטושים.‬
‫שאחראי לזיהום. לעיקרון זה הייתה השפעה רבה על‬ ‫תוכנית זו נקראה ‪National ) NCSRP‬‬
‫מדיניות השיקום והוא אומץ על ידי כולם. עיקרון נוסף,‬ ‫‪,(Contaminated Sites Remediation Program‬‬
‫היה שהפרובינציות יאכפו את ההתחייבות והאחריות‬ ‫ומטרתה הייתה לספק משאבים כלכליים וכוח-אדם‬
‫לניקוי האתר. עקרון זה אומץ רק על ידי חצי‬ ‫כדי לייסד מערכת שיפוטית במדינה לזיהוי והערכה‬
‫מהפרובינציות, מאחר ולא היה נהוג להכריח לשקם‬ ‫של אתרים מזוהמים שכונו 'שטחים יתומים'. בהמשך‬
‫אתרים מזוהמים, אלא אם כן הם היוו סכנה לבריאות‬ ‫לתוכנית, הממשלה הובילה ועודדה מחקרים‬
‫הציבור או לסביבה.‬ ‫בנושאים שונים: טכנולוגיות ניקוי, התחייבות‬
‫סביבתית והגדרת ערכי סף לניקוי. כמו כן, ה –‬
‫מימון ציבורי:‬ ‫‪ CCME‬ניסחו קווים מנחים שכוללים מפתחות כללים‬
‫והצעות לפיתוח קרטריונים בהתייחס לאתר הספציפי.‬
‫בהיבט הכלכלי, הרבה שנים לא הייתה בקנדה‬
‫תוכנית מוסדרת של הממשל למימון פרוייקטי‬ ‫למרות זאת, לפרובינציות הייתה את האפשרות‬
‫‪ .Brownfields‬ב - 0002 נוסדה קרן מיוחדת למטרה‬ ‫'לאמץ', 'לאמץ ולהתאים' או 'לא לאמץ' את ההמלצות‬
‫זו, ‪ ,Green Municipal Fund‬שסיפקה יותר מ –‬ ‫שניתנו. כתוצאה מכך, מספר קטן של פרובינציות‬
‫6‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

7. ‫תהליך העבודה של ‪:CLC‬‬
‫שלב הניתוח: אגף ממשלתי מחליט שנכס מסויים אינו‬
‫הכרחי ומתאים למטרותיו ופונה לחברת ‪.CLC‬‬
‫החברה יוזמת ניתוח של תנאי השוק, מיקום‬
‫ומשתנים נוספים שיכולים לעזור בקבלת החלטה על‬
‫עתיד הנכס.‬ ‫חלק מהפרובינציות יזמו הקמת קרנות זמניות לניקוי‬
‫שלב הרכישה: ניהול משא ומתן מול אגפים‬ ‫אתרים מזוהמים, אך הכסף נוצל רק במקרים של‬
‫ממשלתיים רלוונטים, על מנת להשיג מחיר שוק הוגן‬ ‫איום חמור לבריאות הציבור או סכנה ממשית‬
‫עבור הנכס. לאחר מכן, ‪ CLC‬קונה את הנכס,‬ ‫לסביבה. בנוסף, בהרבה מקומות בקנדה קיימות‬
‫ומתחיל תהליך העברת הנכס לרשות החברה.‬ ‫תוכניות מימון כלליות לפיתוח תשתיות, סביבה, דיור‬
‫שלב ההתייעצות: מנהלי פרויקט של ‪ CLC‬נפגשים‬ ‫בר-השגה ועוד, שיכולות לשמש גם עבור ניהול‬
‫עם המשרדים הממשלתיים כדי להציג את לדון באופן‬ ‫פרויקטי ‪ .Brownfield‬פרובינציית ‪ Quebec‬היא‬
‫שבו יתקיים תהליך שיתוף הציבור. בחלק מהמקרים‬ ‫היחידה שיזמה הקמת קרן זמנית, ‪ ,Revi-Sols‬לשם‬
‫נערכות פגישות עם ארגונים ציבוריים, ימים פתוחים‬ ‫מימון פרוייקטי ‪ .Brownfields‬לדוגמא, פרויקט‬
‫ופגישות התייעצות עם הקהילה המקומית לגבי עתיד‬ ‫המגורים במונטריאול, ‪ ,Quai Des Eclusiers‬היה‬
‫הנכס.‬ ‫חלק מתוכנית פיתוח של עיריית מונטריאל לאזור סנט‬
‫שלב ההדמיה: ‪ CLC‬אחראית ליצור תוכנית אב‬ ‫– אנטוניו, המאופיין בהרבה בניינים תעשייתים‬
‫שתתייחס להיבטים חברתיים, תכלול עקרונות פיתוח‬ ‫נטושים, קיבל מענקים של 000,028 דולר תוכנית‬
‫בר קיימא ותתאים לצרכים של הציבור. לאחר מכן,‬ ‫‪) Revi - Sols‬ראה בהמשך(.‬
‫התוכנית מוגשת לעירייה לדיון ואישור.‬
‫שלב ההכנה: ברגע שהאישור מתקבל החברה‬ ‫שותפות ויזמות פרטית:‬
‫מתחילה בהכנת השטח: סילוק הריסות, טיפול‬
‫בקרקע מזוהמת או מפגעים סביבתיים אחרים.‬ ‫מנגנון נוסף לעידוד וקידום השיקום של השטחים‬
‫שלב הפיתוח/ מכירה/ החזקה: בשלב זה יש שלוש‬ ‫המופרים בקנדה, זה העברת הנכס לגופים פרטיים‬
‫אפשרויות להמשך התהליך. בחלק קטן מהמקרים‬ ‫שמטרתם העיקרית היא להשיב את השטח למצבו‬
‫החברה בעצמה מתחילה בבניה. לרוב, הנכס נמכר‬ ‫הקודם. דוגמא לגוף כזה היא חברת מקרקעי קנדה,‬
‫ליזמים אחרים שמפתחים את השטח על-פי תוכנית‬ ‫‪ ,(Canada Lands Company) 10CLC‬שנוסדה ב‬
‫האב של החברה. חלק מהנכסים נשארים בבעלות‬ ‫– 5991 והיא תאגיד שממן את עצמו. החברה‬
‫החברה ומנוהלים על ידה.‬ ‫מפתחת מחדש ומוכרת נכסים ממשלתיים ברחבי‬
‫קנדה שאינם נחוצים יותר ומתאימים לתוכנית של‬
‫אמנם בקנדה יש גוף ממשלתי, ‪ ,CCME‬שתפקידו‬ ‫הממשל. תחומי העיסוק העיקריים של החברה הם:‬
‫לתאם בין הגורמים השונים ולקבוע מדיניות סביבתית‬ ‫מכירה ופיתוח של נכסים, שיקום סביבתי וניהול‬
‫אחידה, קיימים פערים בין אזוריה השונים של‬ ‫הרכוש והיא עובדת בשיתוף עם הקהילה המקומית‬
‫המדינה. הפערים באים לידי ביטוי בהנחיות שניתנות,‬ ‫ונציגי העירייה. פרוייקט ה – ‪Oliver Village‬‬
‫אופן האכיפה, לקיחת יוזמה ומידת המעורבות של‬ ‫באדמונטון פותח בשיטה זו )ראה בהמשך(.‬
‫הרשויות המקומיות. כמו כן, קיימים מספר מנגנונים‬
‫ופתרונות כלכליים לאופן מימון של פרוייקטים מסוג‬
‫זה, אך הם אינם זמינים תמיד. על כן, ההצלחה של‬
‫תהליך כזה תלויה בשיתוף פעולה בין גופים שונים,‬
‫הן מהמגזר הציבורי והן מהמגזר הפרטי, שיכול‬
‫להוביל להשקעה מניבה בסוף.‬
‫7‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

8. ‫נבנו בנייני מגורים ובית-ספר, וכעבור שנים‬ ‫ארה"ב‬
‫הכימיקלים החלו לחדור אל מרתפי הבתים, לכן אלף‬ ‫מדיניות וחקיקה:‬
‫משפחות פונו מהמקום והבתים נהרסו. בעקבות זה,‬
‫הבינו שהכלים המשפטיים הקיימים אינם מתאימים‬ ‫בארה"ב קיימת חקיקה פדרלית ‪Comprehensive‬‬
‫למניעת אסונות מסוג זה.‬ ‫‪Environmental Response, Compensation‬‬
‫)‪ and Liability Act (CERCLA‬שקובע את המסגרת‬
‫עיקר כוחו של ה ‪ CERCLA‬הוא במתן סמכות לנקות‬ ‫המשפטית העיקרית לעניין ניקוי קרקעות מזוהמות.‬
‫אתרים מזוהמים ללא התדיינות מוקדמת בבתי‬ ‫האחריות המשפטית מוטלת כך שכל צד האחראי‬
‫המשפט, ולאחר מכן החזרת עלויות הניקוי ממגוון‬ ‫לניקוי נושא באחריות למלוא העלויות, ללא קשר‬
‫רחב של צדדים. כמו כן, החוק מטיל את האחריות‬ ‫לשאלה מי מבצע את הניקוי בפועל. כלומר, אם צד‬
‫בצורה רחבה ובתי המשפט מפרשים אותו באופן זה.‬ ‫אחד משלם את כל הניקוי הוא רשאי לתבוע את‬
‫למשל, בעל אתר נושא באחריות גם אם הזיהום‬ ‫הצדדים האחרים הנושאים גם באחריות לגרימת‬
‫התחיל לפני שהוא רכש את הקרקע. הוא יכול‬ ‫הזיהום. כמו כן, הממשלה יכולה לנקות באמצעות‬
‫להימלט מהאחריות רק אם יוכיח שהוא 'בעלים‬ ‫כספים מקרן מיוחדת ‪ ,Superfund‬ולאחר מכן לתבוע‬
‫תמים', ואינו ידע על הזיהום. בנוסף החוק מציב‬ ‫את מלוא העלויות מכל הצדדים.‬
‫סטנדרטים כללים לניקוי ומגדיר הליכים שלפיהם‬
‫צריכים לפעול רשוית ציבוריות על מנת ליישם את‬ ‫מטרת תוכנית ‪ Superfund‬היא, תחילה, לאפשר‬
‫שיטת הניקוי.‬ ‫לסוכנות ההגנה על הסביבה האמריקאית )‪(EPA‬‬
‫לזהות אתרים מזוהמים, שיש סמכות והצדקה‬
‫במקביל לחקיקה הפדרלית בארה"ב קיימת גם‬ ‫לנקותם. לאחר מכן, על ה – ‪ EPA‬לבחור אם ליזום‬
‫חקיקה מדינתית המטפלת גם היא בשיקום קרקעות.‬ ‫ניקוי באתר ולתבוע את הוצאות הניקוי מהצדדים‬
‫הסמכות להפעלת דברי חקיקה אלו מצויה בידי‬ ‫האחראים לגרימת הזיהום, באמצעות תהליך של‬
‫הרשות המדינתית להגנת הסביבה |)‪.(EPA state‬‬ ‫התחייבות סביבתית, או לאלץ את הצדדים האחראים‬
‫בנוסף, קיימות רשויות פדרליות נוספות המטפלות‬ ‫לבצע את הניקוי בעצמם.‬
‫בזיהומי קרקע, כגון: משרד ההגנה האמריקאי‬
‫)‪ ,(DoD‬הסוכנות לרישום חומרים רעילים ומחלות‬ ‫ב – 6791, לפני חקיקת ה- ‪ CERCLA‬ותוכנית‬
‫)‪ ,(ATSDR‬משרד החקלאות האמריקאי )‪(USDA‬‬ ‫‪ Superfund‬נחקק חוק ‪ .RCRA‬חוק זה העניק ל‬
‫ומשרד האנרגיה )‪ .(DOE‬יש אתרים מזוהמים שהן‬ ‫‪ EPA‬סמכות לתבוע על מנת להפסיק השלכת פסולת‬
‫החוק הפדרלי והן החוק המדינתי חלים עליהם.‬ ‫מסוכנת היוצרת סיכון מיידי ומהותי לבריאות‬
‫ולסביבה, ולדרוש ניקוי אתרים אלה. עם זאת, הרשות‬
‫מימון ציבורי:‬ ‫הציבורית הייתה חייבת להוכיח שאכן קיים סיכון מיידי‬
‫ומהותי לפני הדרישה לניקוי ושיקום. כמו כן, היה‬
‫קרן ה- ‪ Superfund‬לשיקום קרקעות אושרה על ידי‬ ‫צורך להוכיח שהמזהם אכן נושא באחריות ושהזיהום‬
‫הקונגרס האמריקאי ב - 0891. מטרת הקרן היא‬ ‫ממשיך להתפשט בתקופת התביעה. העלות הכרוכה‬
‫לשמש מקור למימון ניקויים דחופים, המאפשרים‬ ‫בהגשת תביעה מסוג זה, וחובת ההוכחה הפכו את‬
‫ביצוע של הניקוי טרם מיצוי ההליכים המשפטיים‬ ‫הפתרון לא נגיש.‬
‫כנגד הגורמים האחראים. במקרים בהם קיים סיכון‬
‫ממשי לבריאות הציבור והסביבה והגורם המזהם לא‬ ‫השינוי התחיקתי התרחש על רקע אסון סביבתי‬
‫נמצא או שיש התדיינות משפטית ארוכה שעלולה‬ ‫מפורסם, אסון ה – ‪ .Love Canal‬מדובר באזור‬
‫לעכב את הניקוי, הממשלה מבצעת את הניקוי באופן‬ ‫ששימש להטמנת פסולת כימית רעילה בעיר מפלי‬
‫מיידי מתקציב המדינה.‬ ‫ניאגרה בניו יורק. ב – 3591 חברת ‪ Hooker‬מכרה‬
‫את השטח תמורת דולר אחד לרשות המקומית, תוך‬
‫הסרת האחריות לנזקים שעלולים להיווצר. באתר‬
‫8‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

9. ‫מדובר בשיקום אתר להטמנת פסולת עצום בניו-‬ ‫קיימים שני מקורות מימון לתוכנית ה – ‪.Superfund‬‬
‫ג'רסי. החברה התחילה בשיקום השטח ב-4002,‬ ‫מקור ראשון הוא התשלומים המתקבלים בתהליך‬
‫והפכה את האתר לקהילה מעורבת הכוללת פארקים,‬ ‫ההתחייבות על ידי הצדדים האחראים על הזיהום.‬
‫מגרשי גולף, בית מלון, מרכז כנסים, שטחים מסחרים‬ ‫כאשר הצדדים האחראים אינם בנמצא, עלות הניקוי‬
‫ו – 086,2 יחידות דיור. התופעה של גידול אוכלוסיה‬ ‫מכוסה מהונה של הקרן, שמקורותיה היו מס מיוחד‬
‫וצמצום השטחים הפתוחים בניו-ג'רסי גרמה לצורך‬ ‫על שני מגזרי תעשייה ומס סביבתי על הכנסה של‬
‫בחידוש הסביבה העירונית. אחרי שנים של מפגעים‬ ‫חברות בכלל. החלק של הוצאות תוכנית ‪Superfund‬‬
‫סביבתיים שהמדינה והאחראים על הזיהום התעלמו‬ ‫מגיע בשיאו עד %5 מתוך ההוצאה השנתית שך‬
‫מהם, חברה פרטית התערבה כדי לספק את‬ ‫ארה"ב.‬
‫התשתית ההנדסית לסגירת אתרי הפסולת ושיקום‬
‫האזור כולו.‬ ‫דו"ח ‪Footing the Bill: Who Pays and ) FTB‬‬
‫?‪ (How‬שנחשב לדו"ח מוסמך של עלויות התוכנית‬
‫והוא מחלק את העלויות לשלושה סוגים: עלויות ניקוי,‬
‫לסיכום, לכל מדינה יש גישה שונה לשיקום וניקוי של‬ ‫עלויות אדמיניסטרטיביות ועלויות עסקה. על פי‬
‫שטחים המופרים המושפעת ממספר גורמים: כמות‬ ‫מסקנות הדו"ח, למרות שעלות תוכנית ‪Superfund‬‬
‫האזורים המזוהמים, זמינות הקרקע, צפיפות‬ ‫גבוה עבור מספר קטן של קבוצות מהצדדים‬
‫האוכלוסייה ועוד. קיים דמיון בין המדיניות בארה"ב‬ ‫האחראים, התוכנית מתאימה למסגרת האפשרויות‬
‫וקנדה מאחר ושתי המדינות נוקטות בעמדה של‬ ‫הכספיות של המשק האמריקאי.‬
‫חלוקת האחריות בהיבט של עלויות וסיכונים עם‬
‫המגזר הפרטי.‬ ‫שותפות ויזמות פרטית:‬
‫בקנדה קיימת תוכנית פדרלית הנותנת המלצות וערכי‬ ‫החמרת הענישה והגברת האכיפה בארה"ב הביאו‬
‫סף לשיקום וניקוי קרקעות מזוהמות, אך היא אינה‬ ‫לנטישת קרקעות משום שעזיבתן היתה זולה יותר‬
‫נאכפת בכל הפרובינציות והטריטוריות. אמנם‬ ‫מאשר עלויות הטיהור בהן נדרשו הבעלים לשאת. על‬
‫המדינה אימצה את העקרון של משטר התחייבות‬ ‫כן, בינואר 3002 חתם הנשיא האמריקני ג'ורג' בוש‬
‫סביבתית: 'המזהם משלם', אך היא לא מצליחה‬ ‫על חקיקה המגינה על מי שרכש נכסי נדל"ן מזוהמים,‬
‫ליישם את זה בפועל. זאת ועוד, הקרן הממשלתית‬ ‫הובטח מימון תקציבי לקידום ניקוי מתחמים, נקבעו‬
‫אינה ייעודית לשיקום וניקוי ומתעסקת במגוון סוגיות‬ ‫הקלות למגזר הפרטי וניתן פטור מאחריות לרוכשי‬
‫נוספות ולממשלות האזוריות אין מספיק משאבים‬ ‫קרקע מזוהמת בתנאי שיוכיחו, כי לא הם ייצרו את‬
‫לממן פרוייקי ‪ Brownfields‬בגבולותיהן. במצב זה‬ ‫הזיהום. בעקבות זאת, היה שיפור בהיקף מיחזור‬
‫פרוייקטים מצליחים רק על ידי מעורבות של המגזר‬ ‫קרקעות מזוהמות.‬
‫הפרטי.‬
‫כמו כן, שיקום שטחים מופרים יצר הזדמנות‬
‫לעומת זאת, בארה"ב קיימת מסגרת חוקית יציבה‬ ‫סביבתית-עסקית לחברות גדולות כגון חברת ‪CLC‬‬
‫יותר, המתמרצת את כל הצדדים המעורבים לשים לב‬ ‫בקנדה. גם בארה"ב פועלות חברות פרטיות שייעודן‬
‫לאפשרות שהם נושאים באחריות על הזיהום ולנסות‬ ‫לרכוש ולפתח קרקעות מזוהמות, למשל חברת‬
‫למנוע אותה. על רקע זה מומחים לנדל"ן חיפשו‬ ‫‪ .Cherokee Investments Partners‬החברה‬
‫דרכים לנקות קרקעות בעלויות מופחתות, וכך נוצרה‬ ‫נוסדה ב - 0991, בצפון קרולינה, וכיום היא בין‬
‫שותפות בין המגזר הציבורי למגזר הפרטי. כלומר,‬ ‫החברות הגדולות בעולם לשיקום וניקוי קרקעות‬
‫נושאים אלה לא היו עולים ללא קיום של תמריץ לטפל‬ ‫מזוהמות. אחד הפרוייקטים הגדולים של החברה‬
‫באתרים מזוהמים כגון ה - ‪.Superfund‬‬ ‫ממוקם בצל מנהטן על אדמות מרעה של ניו-ג'רסי,‬
‫‪.Ney-Jersey Meadowlands‬‬
‫9‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

10. ‫כדי ליישם את תוכנית הפיתוח עיריית מונטריאול‬ ‫‪Quai Des Eclusiers‬‬
‫שינתה את שימושי הקרקע בחוק מתעשייה למגורים.‬ ‫מונטריאול, קנדה, 3002 - 6002‬
‫הסמיכות לתעלת לצ'ין ואזור מגורים מצליח הקלו על‬
‫תהליך וקידום הפרויקט. כמו כן, שיתוף הציבור‬
‫נעשה לגבי הריסת מבנה המפעל הישן.‬
‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬
‫במסגרת הפרויקט נבנו 004 יחידות דיור בבנייני דיור‬
‫משותפים בני 6-4 קומות )איור 4(. הפרויקט אושר‬
‫על ידי עיריית מונטריאול בתנאי שהתכנון וכל פיתוח‬
‫עתידי באזור ישתלב עם האופי התעשייתי של‬
‫האדריכלות המקומית. כתוצאה מהדרישה הנ"ל‬
‫הוגדרו מספר מאפיינים עיצוביים:‬ ‫איור 3: מיקום הפרויקט‬
‫• גובה התקרות של 3 מ' – גרם לכל המבנים‬
‫להיראות יחסית גבוההים לבניינים של 6‬ ‫התנאים של האתר:‬
‫קומות.‬ ‫הפרויקט ממוקם על תעלת לצ'ין באזור סנט-אנטוניו‬
‫• גריד חלונות של 4.2 ‪ 2.4 X‬מ' - הקנה‬ ‫בשטח של 81 דונם ששימש בעבר למפעל ייצור‬
‫לבניינים מראה תעשייתי.‬ ‫צינורות פלדה ומסמרים. האזור מאופיין בהרבה‬
‫• חיפוי אבן אדומה – בדומה לבניין המפעל‬ ‫בניינים תעשייתים נטושים, וגם באתר נותר מבנה‬
‫הישן.‬ ‫המפעל הישן. הוחלט לפנות את השטח ולהרוס את‬
‫• מרפסות שנתמכו על ידי עמודי בטון מחופים‬ ‫המבנה, מאחר והחזית הראשית שלו לא התאימה‬
‫באלומיניום, שנותנים למרפסות מראה‬ ‫באופיה לפרויקט מגורים.‬
‫תעשייתי.‬
‫ההערכות הסביבתיות שנעשו במקום הראו כי בקרקע‬
‫קיימת שכבה בעובי מטר וחצי של חומרי מילוי,‬
‫הריסות ופסולת . חומרי המילוי היו מזוהמים על ידי‬
‫מתכות כבדות ופחמימנים ארומטיים רב-טבעתיים‬
‫)‪ . 11 (PAHs‬טיהור השטח נעשה על ידי הוצאת‬
‫הקרקע באמצעות חפירה והעברתה לטיפול במקום‬
‫אחר. היה הכרחי להסיר את כל השכבה המזוהמת,‬
‫על מנת לאפשר בניית חניה תת-קרקעית בפרויקט.‬
‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו:‬
‫אתר הפרויקט ממוקם סמוך לאזור מגורים משגשג‬
‫איור 4: מבט על הפרויקט מכיוון תעלת לצ'ין‬ ‫שפותח מחדש, לאורך תעלת לצ'ין. באזור זה,‬
‫הפרויקט פונה לאוכלוסיה עמידה ומציע מגוון טיפוסי‬ ‫מזרחית לרח' אטווטר נבנו כ – 005,1 יחידות דיור‬
‫דירות )65 מ"ר – 502 מ"ר( ו – 004 מקומות חניה.‬ ‫חדשות במשך 41 השנים האחרונות. לעומת זאת,‬
‫בנוסף יש שילוב של פונקציות ציבוריות: חדרי כושר‬ ‫האזור בו ממוקם הפרויקט, מערבית לרח' אטווטר,‬
‫ובריכות שחיה.‬ ‫עבר תהליך הדרדרות ולא פותח מחדש בגלל ריבוי‬
‫• דירות חדר אחד – 041 יח' דיור.‬ ‫בניינים תעשייתים נטושים. על כן, פיתוח שטח‬
‫• דירות שני חדרים – 002 יח' דיור.‬ ‫הפרויקט היווה פוטנציאל אדיר ליצירת התחדשות‬
‫• דירות שלושה חדרים – 06 יח' דיור.‬ ‫עירונית והתחלה של החייאה ושיקום של אזור עירוני‬
‫נכשל.‬
‫01‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

11. ‫התרומה של הפרויקט:‬ ‫שלביות ומשך הפרויקט:‬
‫הפרויקט הוביל לפריחה כלכלית באזור כולו: העלות‬ ‫הפרויקט נבנה במשך 3 שנים בארבעה שלבים. שני‬
‫הכוללת ממכירת הדירות הייתה כ – 59 מיליון דולר‬ ‫השלבים הראשונים, 012 יחידות, הוקמו בין פברואר‬
‫בנוסף לרווחים שהתקבלו מהמסים. כמו כן, הפרויקט‬ ‫לאפריל 3002, השלב השלישי בין נובמבר לדצמבר‬
‫הוסיף כ – 004 מקומות עבודה והמסים גדלו באזור‬ ‫4002 והשלב הרביעי והאחרון הסתיים ב – 6002.‬
‫מ – 000,52$ ל – 000,009,1$ בשנה. מעבר לכך,‬
‫הפרויקט גרם לשיפור תדמית האזור, הגביר את‬ ‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬
‫תחושת הבטחון של התושבים והפחית את הרעש‬ ‫העלות הכוללת של השיקום והניקוי הייתה כ – 5.6‬
‫מהתעשייה המקומית.‬ ‫מליון דולר. העלות של בניית הפרויקט הייתה כ – 66‬
‫מליון דולר. כל הדירות הוצעו למכירה במחירי השוק‬
‫לסיכום, הפרויקט ענה הן על צרכי העירייה והן על‬ ‫ונעו בתווך שבין 000,021$ - 000,094$. הפרויקט‬
‫צרכי היזמים. התמיכה הכלכלית מתוכניות וקרנות‬ ‫דוגמא לשיתוף פעולה בין המגזר הפרטי למגזר‬
‫ציבוריות הקלו על היזמים בשלבי השיקום והניקוי של‬ ‫הציבורי. תוכנית ‪ Revi – Sols‬שנוסדה על ידי‬
‫האתר, ובתמורה הפרויקט גרם לחידוש הקשרים‬ ‫פרובינציית ‪ Quebec‬לצורך מימון פרויקטי‬
‫העירוניים בין תעלת לצ'ין והאזורים הסמוכים והוסיף‬ ‫‪ ,Brownfields‬העניקה 000,028$ לצורך שיקום‬
‫004 יחידות דיור סמוך למרכז העירוני של מונטריאול.‬ ‫וניקוי השטח. כמו כן, עיריית מונטריאול תרמה סכום‬
‫של 000,008$. שאר התקציב הוזרם על ידי יזמים‬
‫פרטיים, ‪.Developpements Des Eclusiers inc‬‬
‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים:‬
‫מספר ארגונים חברתיים חששו שתהיה עלייה‬
‫משמעותית במחירי הדירות בעקבות בניית הפרויקט,‬
‫על כן זה יגרום לעזיבת האוכלוסייה החלשה מחוץ‬
‫לאזור. על כן, הם התנגדו לבניית מגורי יוקרה ודרשו‬
‫לשלב דיור חברתי בר-השגה בפרויקט. סוגיה זו‬
‫נידונה בשלושה דיונים בועדה המחוזית ובסוף הוחלט‬
‫כי הרעיון של דיור חברתי אינו ישים בגלל העלויות‬
‫הגבוהות של הקרקע ותהליך השיקום. אזור מגורים‬
‫חדש הסמוך לאתר הפרויקט הקל על תהליך האישור‬
‫בעירייה. השותפות בין המגזר הפרטי לציבורי ושיתוף‬
‫הציבור היו מפתח להצלחת פרויקט רב שלבי בגודל‬
‫כזה.‬
‫איור 5: שטחי חוץ בין מבני המגורים‬
‫11‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

12. ‫חניה(. בניגוד לפרויקט הקודם, ה - ‪Quai Des‬‬ ‫‪Oliver Village‬‬
‫‪ ,Eclusiers‬שמציע מגורי יוקרה למכירה, פרויקט ה‬ ‫אדמונטון, קנדה, 7991 - 3002‬
‫– ‪ Oliver Village‬מציע מגורים קהילתיים ודיור בר‬
‫השגה להשכרה )איור 8( עם ערוב שימושים ושטחים‬
‫ציבוריים.‬
‫שלביות ומשך הפרויקט:‬
‫פרויקט ה – ‪ Oliver Village‬התחיל ב - 7991‬
‫ונמשך כ- 6 שנים, אך תהליך ההתחדשות באזור‬
‫החל קודם לכן. ניתן לראות כי מאז שהשטח פונה על‬
‫ידי הרכבת ב – 5891 ועד 7991, שנה שבה התחיל‬
‫השיקום בפועל על ידי חברת ‪ CLC‬נעשו שני צעדים‬
‫איור 6: מיקום הפרויקט‬
‫משמעותיים שהכינו את התשתית להמשך הפרויקט:‬
‫הוכנה תוכנית מתאר מקיפה לאזור כולו ומכללת‬
‫‪ GMCC‬עברה לאזור. בתקופה זו נעצר הפיתוח‬ ‫התנאים של האתר:‬
‫והשיקום בגלל כלכלה לא יציבה, על כן העירייה‬ ‫הפרויקט ממוקם קרוב למרכז אדמונטון בשטח של‬
‫העדיפה לדחות את השיקום וחתמה על ההסכם עם‬ ‫93 דונם ששימש בעבר כמוסך רכבת של חברת ה –‬
‫חברת ‪ CLC‬שהעניק ביטחון שעבודת השיקום‬ ‫‪ .CN Rail‬בקרקע נמצא זיהום כבד של מתכות‬
‫והניקוי תושלם.‬ ‫וזיהום קל של פחמימנים אליפטיים רווים הידועים‬
‫היטב כתורמים משמעותיים לזיהום סביבתי, בתור‬
‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬ ‫מרכיבים של דליפות נפט ודלקים 21 . לצורך שיקום‬
‫ניתן לראות בפרויקט שיתוף פעולה מוצלח בין המגזר‬ ‫השטח השתמשו בשתי שיטות טיפול: הזיהום הקל‬
‫הציבורי למגזר הפרטי שתרם לקידומו והצלחתו. ב –‬ ‫הוסר על ידי חמצון ואילו זיהום המתכות הוסר על ידי‬
‫5891 החליטה הנהלת הרכבת להעביר את מוסכיה‬ ‫סילוק הקרקע לאתר פסולת מורשה 31 .‬
‫ממרכז העיר של אדמונטון. בעקבות זאת, העירייה‬
‫פנתה לחברת מקרקעי קנדה בע"מ- ‪Canada ) CLC‬‬ ‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו:‬
‫‪ (Lands Company‬שעובדת בשיתוף עם נציגי‬ ‫לפני השיקום והפיתוח, באזור היו בעיקר שימושי‬
‫העירייה והקהילה המקומית. מטרת החברה היא‬ ‫תעשייה ומסחר ללא מגורים. על כן, מרכיב המגורים‬
‫לרכוש ,לפתח מחדש ולמכור נכסים ממשלתיים‬ ‫היווה אתגר עבור המתכננים בפרויקט. בגבול הדרומי‬
‫ברחבי קנדה שאינם נחוצים יותר ומתאימים לתוכניות‬ ‫של השטח )‪ (104th Avenue‬היה מסחר מקומי,‬
‫בגבול הצפוני )‪ (105th Avenue‬היו מחסנים ותעשייה‬
‫ובגבול המזרחי )‪ (109th Avenue‬נבנתה מכללת‬
‫‪ .GMCC‬המתכננים ראו כי יש מעבר איטי משימושי‬
‫מגורים ומסחר בסביבה הקרובה, על כן התאימו‬
‫מערכת משולבת של שימושי קרקע שתכלול מגורים,‬
‫מסחר , חינוך ותאפשר קישור עם הקהילות מצפון.‬
‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬
‫במסגרת הפרויקט נבנו 803 יחידות דיור בשני מבני‬
‫דיור משותפים בני 5 קומות ו- 54 דונם של שטח‬
‫מסחרי בקומת הקרקע )איור 7(. הפרויקט מציע מגוון‬
‫טיפוסי דירות )16 מ"ר – 521 מ"ר(, שטחים ציבוריים‬
‫איור 7: ‪Oliver Village‬‬ ‫פתוחים )כ – 4 דונם( וחניה ציבורית )616 מקומות‬
‫21‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

13. ‫קיבלו מענקים והטבות על בניית מגורים קרוב למרכז‬
‫העיר.‬
‫העירייה למדה שחשוב לקחת חלק פעיל בתהליך על‬
‫מנת לקדם את הפרויקט ולקחה יוזמה על ידי חתימת‬
‫"הסכם שיקום" עם חברת ‪.CLC‬‬
‫התרומה של הפרויקט:‬
‫שטח הפרויקט נתפס זמן רב כמזוהם ומסוכן לציבור,‬ ‫החברה פיתחה תוכנית מתאר חדשה לכל האזור‬
‫ועם זאת הוא ייצג בעיני מתכנני ערים מקומיים‬ ‫שעיקרה היה מעבר משימושי תעשייה כבדים‬
‫הזדמנות מפוספסת ופוטנציאל אדיר ליצירת‬ ‫לתעשייה קלה, מוסדות ציבור, מסחר ומגורים. ביטוי‬
‫התחדשות עירונית באזור. כלומר, מיקום הפרויקט‬ ‫ראשון לתוכנית היה ב – 2991 כאשר העבירו את‬
‫במקום אסטרטגי תרם להצלחתו. כלומר, האתר‬ ‫מכללת ‪Grant MacEwan Community ) GMCC‬‬
‫היווה מחסום וניתק את הקשרים בין מרכז העיר‬ ‫‪ (College‬סמוך לשטח הפרויקט.‬
‫לקהילות קטנות בצפון עיר. באמצעות שיתוף פעולה‬
‫בין העירייה, חברת ‪ CLC‬ויזמים פרטיים הפרויקט‬
‫היווה זרז לחידוש הקשר בין חלקי העיר השונים‬
‫משתרם לגידול העיר ופיתוחה.‬
‫איור 8: מגורים קהילתיים בפרויקט ‪Oliver Village‬‬
‫בסוף, חברת ‪ CLC‬שיקמה את כל האתר ומכרה‬
‫אותו ליזמים פרטיים ).‪ (Westcorp inc‬שפיתחו את‬
‫פרוייקט משולב של מגורים ומסחר מקומי. עלות‬
‫שיקום השטח והייעוץ הסביבתי הייתה כ –‬
‫000,252$. בשלבי הניקוי והפיתוח לא ניתנו‬
‫מענקים. עם זאת, העירייה הסכימה לכסות מספר‬
‫הוצאות על פיתוח תשתיות באתר: בניית כבישים,‬
‫הסרה של מנהרה ושני גשרים שהיו במקום. עלות‬
‫הסופית של הפרויקט הכוללת את פיתוח השטח,‬
‫בניית החלק המסחרי ובניית שני מבני מגורים הייתה‬
‫כ – 03 מליון דולר. מחירי השכירות בפרויקט נעים‬
‫בתווך שבין 007$ - 005,1$.‬
‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים:‬
‫מנקודת ראות של חברת ‪ CLC‬הקושי העיקרי היה‬
‫לשכנע את היזמים לבנות מגורים. הסיבה העיקרית‬
‫לכך היא שהשטח היה מחוץ לגבולות בו היזמים‬
‫31‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

14. ‫מבית חרושת לבשר היו חזקים דיים כדי לגרום‬ ‫‪Washington's Landing‬‬
‫לבחור לקלל רק מלנשום אוויר." )6891 ‪. 14 (O'Neill‬‬ ‫פיטסבורג, ארה"ב, 9891 - 7991‬
‫כמו כן, מי התהום היו ברמה ירודה ולא יכלו לשמש‬
‫כמי שתייה מאחר והכילו אפר, חול וחומרים נוספים.‬
‫בנוסף, במרכז האי נמצא מיכל אחסון תת- קרקעי‬
‫שרוקן והועבר לאתר פסולת מורשה. האדמה‬
‫המזוהמת במקום כוסתה באבנים גרוסות כדי לשמש‬
‫בעתיד מגרש חניה.‬
‫בחלק הדרומי של האי נמצאה פסולת רעילה וזיהום‬
‫מתכות כבד של פחמימנים ארומטיים רב-טבעתיים‬
‫)‪ (PAHs‬וביפנילים עתירי כלור )‪ . 15 (PCBs‬העלות‬
‫של העברת הקרקע המזוהמת שהכילה תרכובות‬ ‫איור 9: מיקום הפרויקט‬
‫אלה לאתר פסולת מורשה הייתה יקרה מאוד, על כן‬
‫שיטת הטיפול שנבחרה היא קיבוע מתכות 61 . כלומר,‬ ‫התנאים של האתר:‬
‫הקרקע אוחסנה במיכלים מיוחדים ונקברה בחלק‬ ‫האתר ממוקם על אי של כ- 071 דונם על נהר ה -‬
‫הצפוני של האי מתחת למגרשי טניס העתידיים של‬ ‫‪ Allegheny‬בפיטסבורג. ב – 7891 שמו של האי‬
‫הפרויקט.‬ ‫שונה מ - ‪ Herrs Island‬ל - ‪Washington's‬‬
‫‪ Landing‬על שם ג'ורג' וושינגטון ששהה בו ב –‬
‫השיקום של האתר כלל פינוי של כ – 000,01 טון של‬ ‫3571, בתחילת המלחמה בין הצרפתים לאינדיאנים.‬
‫פסולת אורגנית מחוץ לאתר, הריסה של מכלאות‬ ‫לאורך השנים האתר היה בית לשימושי תעשייה,‬
‫בקר ומבנה בית חרושת לבשר. בנוסף, פותחו‬ ‫כגון: תחנת עצירה לבקר שהועבר משיקגו לניו-יורק,‬
‫כבישים חדשים, שוקם הגשר הישן שהיה קיים באתר‬ ‫זיקוק ואחסון שמן, ייצור סבון, מחזור גרוטאות מתכת‬
‫ונבנה גשר נוסף במטרה לחבר את האי לכבישים‬ ‫ואכסניית פועלים )איור 01(. בנוסף, האי שימש‬
‫מסביב.‬ ‫תקופה ארוכה כבית חרושת לאריזת בשר, מכלאה‬
‫לבקר ואתר פסולת.‬
‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבה:‬
‫הפרויקט ממוקם על אי, על כן הוא מנותק פיזית‬
‫מהסביבה הקרובה. עם זאת, האתר קרוב למרכז‬
‫העיר ומאפשר מבטים מצויינים לקו הרקיע של‬
‫פיטסבורג )איור 3(. כמו כן, השטח היה יחסית שטוח‬
‫ונוח לבנייה. הוחלט לפתח את השטח למגורים מאחר‬
‫וניתוח תחבורתי הוכיח שרשת הכבישים הקיימת לא‬
‫מסוגלת לתמוך בפיתוח של שימושים ציבוריים.‬
‫מטרת התוכנית הייתה לנצל את האיכויות הטבעיות‬
‫של האי: יצירת שטחים פתוחים לאורך הנהר, שמירה‬
‫על מבטים פתוחים לכיוון העיר ויצירת רשת שבילים‬ ‫איור 01: תמונה היסטורית של האתר‬
‫פנימית שמחברת בין השטחים הציבוריים והפארק.‬ ‫ב – 6691 נסגר בית חרושת לאריזת בשר ובחלק‬
‫הצפוני של האי נותרו שאריות פסולת שגרמו להפצת‬
‫ריחות רעילים באזור כולו: "הריחות שנדפו על האי‬
‫41‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

15. ‫הפרויקט. עלוית השיקום והניקוי היו כ – 5.2 מליון‬
‫דולר. העלות הכוללת של הפרויקט הייתה כ – 07‬
‫מליון דולר. חלק מהתקציב, כ – 000,505,62 מליון‬
‫דולר, היה מימון ציבורי )11 מקורות שונים( והחלק‬
‫הנותר היה מימון פרטי, כ – 000,871,44 מליון‬
‫דולר: "שיתוף הפעולה היה קריטי להצלחת התהליך,‬
‫וההשקעות הפרטיות היו חיוניות לשמירה על היציבות‬
‫הכלכלית. שותפות ציבורית-פרטית יכולה לתרום‬
‫ליצירת מנגנון יעיל לצורך פיתוח אסטרטגיות מועילות‬
‫שנותנות ביטוי הן לצרכי הציבור והן לצרכי המגזר‬
‫איור 11: מגורים ב – ‪Washington's Landing‬‬
‫העסקי". )2002 ,‪. 17 (Edward M.Gramlich‬‬
‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬
‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת ההלקחים:‬ ‫בפרוייקט יש ערוב שימושים: שכונת מגורים, מסחר‬
‫תהליך השיקום של האתר היה חדשני ומלמד עבור‬ ‫מקומי, בנייני משרדים, תעשיית תאורה קלה‬
‫המדינה, הרשויות המקומיות ו – ‪ .URA‬במהלך‬ ‫ומסעדה. כמו כן, תוכנן פארק ציבורי, מסלול ירוק‬
‫העבודה, נרכש ידע רב ונסיון בהתמודדות עם זיהום‬ ‫לריצה ואופניים בהיקף האי, מתקני ספורט, מגרשי‬
‫סביבתי כבד. אחד הלקחים שנלמדו בפרויקט זה‬ ‫טניס, מועדון שיט ומרינה. שכונת המגורים מורכבת מ‬
‫העלויות הלא צפויות שעלולות להופיע במהלך עבודת‬ ‫– 39 יחידות צמודות קרקע בשטח של כ- 82 דונם.‬
‫השיקום. על כן, יש לבחון היטב את המשמעות‬
‫הכלכלית של שיטות הטיפול הקיימות ולהתאים את‬ ‫שלביות ומשך הפרויקט:‬
‫השיטה הנכונה עבור כל סוג זיהום.‬ ‫ב – 6691 בית חרושת לבשר נסגר והאי היווה מפגע‬
‫סביבתי כבד בעיר. תהליך רכישת הקרקע על ידי –‬
‫התרומה של הפרויקט:‬ ‫‪Urban Redevelopment Authority of ) URA‬‬
‫התרומה העיקרית של הפרויקט היא הסרה של‬ ‫‪ ( Pittsburgh‬והמדינה היה ארוך, התנהל בשלבים‬
‫השימושים הרעילים, שהיו השרידים מדימוי‬ ‫ונמשך כ – 11 שנים. לבסוף, לאחר רכישת כל‬
‫פיטסבורג כעיר תעשייתית ומזהמת, והחלפתם‬ ‫הקרקע ב - 9891 האתר שוקם והוכשר לבניה, וב –‬
‫בקהילה עירונית עם ערוב שימושים. הפרויקט הוסיף‬ ‫0991 התחילה בניית שכונת המגורים והמרינה. שבע‬
‫כ – 0012 מקומות עבודה חדשים והעירייה מקבלת‬ ‫שנים לאחר מכן, ב - 7991 כל הפרויקט הושלם.‬
‫החזר מיסים בגובה של כ – 000,008 דולר כל שנה.‬
‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬
‫שיתוף פעולה בין המדינה, רשויות מקומיות, משרדים‬
‫ממשלתיים והמגזר הפרטי היה מפתח להצלחת‬
‫איור 21: תוכנית האתר‬
‫51‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

16. ‫להכשיר את השטח לבנייה ולכסות את פני השטח‬
‫בשכבה אורגנית, כדי לאפשר לצמחיה לגדול. מעבר‬ ‫‪Summerset at Frick Park‬‬
‫לכך, היה צריך להשקיע הרבה משאבים כדי להשיב‬ ‫פיטסבורג, ארה"ב, 2891 - 7002‬
‫את נהר ה – ‪ Nine Mile‬המזוהם למצבו הקודם.‬
‫הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו:‬
‫בתחילת הפרויקט בעירייה נבחנו ארבע חלופות‬
‫שונות לפיתוח האתר. הראשונה הייתה ש – 782‬
‫דונם יפותחו למגורים וכל השאר לשימושים ציבוריים‬
‫כגון משרדים ותעשייה. בחלופה השניה הציעו שכל‬
‫האתר ישמש למגורים. בחלופה השלישית רצו להפוך‬
‫את כל האתר לציבורי, משהיה פחות סביר כי‬
‫בסביבה הקרובה היו שכונות מגורים בלבד, ובחלופה‬
‫האחרונה רצו ליצור ערוב שימושים בדומה להצעה‬ ‫איור 31: מיקום הפרויקט‬
‫הראשונה אך עם יותר דגש על החלקים הציבוריים.‬
‫התנאים של האתר:‬
‫בשלב מאוחר יותר העירייה יזמה בניית מחלף וכביש‬ ‫האתר נמצא באזור שהיה בעבר עמק ירוק, מיוער‬
‫מהיר לאזור שיקל על העומסים למרכז העיר.‬ ‫ובמרכזו זרם נהר ה – ‪ .Nine Mile‬העמק ממוקם בין‬
‫בעקבות ההצעה, יזמים פרטיים הראו עניין רב‬ ‫אזור ה – ‪ Squirrel Hill‬ו – ‪Swisshelm Park‬‬
‫בבניית קניון גדול ומשרדים באתר. ההצעה נדחתה‬ ‫בקצה המזרחי של פיטסבורג. בשנות ה – 09 היה‬
‫בגלל התנגדות התושבים השכנים לבניית כביש מהיר‬ ‫חזון להפוך את האתר לשטח ירוק בעיר, אך התוכנית‬
‫שהיה חיוני לצורך בניית קניון באתר. ולבסוף, ב –‬ ‫לא יצאה לפועל. הקרבה של האתר לנהר הפכה אותו‬
‫4991 העירייה הציעה תוכנית לפתח את האתר‬ ‫לאטרקטיבי עבור התעשייה.‬
‫לשכונת מגורים. ההצלחה של שכונות מגורים חדשות‬
‫שנבנו בסמיכות לאתר הוכיחו כי קיים ביקוש למגורים‬ ‫ב – 2291 כל השטח נרכש על ידי החברה -‬
‫חדשים בעיר וכמו כן ראש העיר האמין שצריך‬ ‫‪ ,Duquesne Slag‬ובמשך 05 שנים הבאות הוא‬
‫להחזיר את האוכלוסייה מהפרוורים לעיר.‬ ‫שימש כאתר פסולת לסיגי מתכת הנותרים אחרי‬
‫תהליך זיקוק מתכות 81 . לפי תצלומי אוויר מ – 7391‬
‫ניתן לראות באתר ערמות פסולת בגובה של 7 מ'.‬
‫הערמות גדלו במהירות וב – 0791, בשטח נמצאו‬
‫שתי גבעות פסולת תעשייתית בגובה של 06 מ',‬
‫וביניהן ומתחתיהן זרם הנהר המזוהם )איור 41(.‬
‫התוכניות הראשונות לקבור את כל הנהר מתחת‬
‫לערמות סיגי מתכת ולבנות מעל שכונת מגורים לא‬
‫יצאו לפועל בגלל התנגדות התושבים השכנים. לאחר‬
‫התייעצות ציבורית אינטנסיבית, הוסכם שצריך לשקם‬
‫את הנהר ולפתח שכונת מגורים חדשה מעל הגבעות‬
‫הקיימות. ניתוח ראשוני שנעשה לאתר הראה כי‬
‫ערמות סיגי המתכת יציבות על פני הקרקע ללא חשש‬
‫לקיום פסולת רעילה בתוכן. עם זאת, בחומר סיג‬
‫עצמו נמצאו רמות גבוהות של כרום ומגנזיה. על כן,‬
‫היה צריך וליישר את המדרונות התלולים, על מנת‬
‫איור 41: תנאי השטח‬
‫61‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

17. ‫התקבלו מתוכנית ‪Redevelopment ) RACP‬‬ ‫המאפיינים התכנוניים של הפרויקט:‬
‫‪ (Assistance Capital Program‬ו – 2.8 מליון דולר‬ ‫המטרה של התוכנית הייתה ליצור שכונת מגורים,‬
‫תרמה רשות המים והביוב של פיטסבורג. על מנת‬ ‫קומפקטית שתכלול שטחים ציבוריים, שירותים‬
‫לשקם את נהר ה – ‪ Nine Mile‬הושקעו כ – 7.7‬ ‫מקומיים, תחבורה ומגוון טיפוסי דירות. בשכונת‬
‫מליון דולר.‬ ‫מגורים, ‪ ,Summerset at Frick Park‬יהיו רחובות‬
‫רחבים, מדרכות מוצללות, גני כיס ופארקים ציבוריים.‬
‫קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים:‬ ‫האזור החדש לאורך הנהר, יהפוך למסלול הליכה‬
‫עד שנת 2002 נערכו כ – 004 פגישות בשיתוף‬ ‫ואופניים ויקשר בין ה- ‪ Frick Park‬ונהר ה – ‪Nine‬‬
‫הציבור והקהילות המקומיות. החשש העיקרי היה‬ ‫‪ .Mile‬כמו כן, אזורי ספורט ומגרשי משחקים ימוקמו‬
‫מפיזור חומרים רעילים ואבק באוויר כתוצאה מיישור‬ ‫סמוך לפארק.‬
‫פני השטח ועבודות פיתוח. היזמים התקינו מסנני‬
‫אוויר מיוחדים כדי לענות על הדרישת התושבים.‬
‫קושי נוסף שהיה בפרויקט, זה מחסור בתשתיות. על‬
‫כן, היזמים בנו כביש ראשי חדש, על מנת לאפשר‬
‫גישה של תחבורה ציבורית לאזור. מעבר לזה, פיתוח‬
‫פרויקט בהיקף הזה יצר מעורבות של הרבה גורמים‬
‫ציבוריים ופרטיים, על כן תהליך הפשיקום היה איטי‬
‫והתעכב בשלבים מסויימים.‬
‫איור 51: ‪ – Summerset at Frick Park‬שלב ראשון‬
‫התרומה של הפרויקט:‬
‫שיקום האתר אפשר ליצור קהילה עירונית חדשה‬
‫שבסופו של דבר תוסיף כ – 0001 בתים חדשים‬ ‫שלביות ומשק הפרויקט:‬
‫לעיר פיטסבורג. כמו כן, הפרויקט גרם לצמיחה‬ ‫בניית המגורים תוכננה בארבעה שלבים במשך -01‬
‫כלכלית וצפוי להחזיר כ – 9.2 מליון דולר כל שנה‬ ‫51 שנים . השלב הראשון הוא פיתוח הפינה הצפון‬
‫לעירייה באמצעות המיסים כשיושלם במלואו. מעבר‬ ‫מזרחית של האתר, והשלב השני יכלול בניית מגורים‬
‫לכך, הפרויקט אפשר לציבור הרחב לקחת חלק‬ ‫מערבית לשלב הקודם. לאחר מכן, השלב השלישי‬
‫בצורה פעילה בתהליך קבלת ההחלטות בנוגע‬ ‫יכלול פיתוח מגורים לאורך הנהר ובניית גשר כקישור‬
‫לשיקום האתר.‬ ‫בין הבינוי בשלב הראשון לשלב השלישי. לבסוף,‬
‫השלב האחרון יהיה פיתוח הפינה הדרום מערבית‬
‫של האתר ובניית אזור מסחרי. עד היום בוצע השלב‬
‫הראשון שכלל פיתוח של 122 בתים על שטח של‬
‫011 דונם. המכירות של השלב הראשון היו מוצלחות.‬
‫עלות הפרויקט ואופן המימון:‬
‫ב – 5991, ‪ URA‬קנו את השטח שנחשב אז כנכס‬
‫הגדול ביותר והכי פחות מפותח בפיטסבורג. לצורך‬
‫הכנת תוכנית פיתוח נבחר צוות על ידי העירייה,‬
‫שבראשו עמדה החברה - ‪.Rubinoff Company‬‬
‫בדומה לשאר הפרוייקטים שהוצגו בעבודה, גם כאן‬
‫הייתה שותפות בין המגזר הציבורי למגזר הפרטי.‬
‫מימון ציבורי כולל הגיע ל 93 מליון דולר: יותר מ-‬
‫5.11 מליון דולר העניקה העירייה, 5.21 מליון דולר‬
‫71‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

18. ‫5. חוק שמירת הניקיון, התשמ"ד, 4891.‬ ‫יישום המחקר‬
‫6. פקודת בריאות העם, 0491‬ ‫ישראל – לקראת מדיניות סביבתית :‬
‫7. תקנות המים - מניעת זיהום מים, מתכות‬ ‫בישראל יש שיעור גדול של קרקעות מזוהמות בשל‬
‫ומזהמים אחרים, התשס"א, 0002.‬ ‫פעילות תעשייתית וביטחונית רבת שנים, שנעשתה‬
‫8. תקנות המים - מניעת זיהום מים, תחנות‬ ‫ללא איסור חקיקה מפורש על זיהום קרקע: "איפה‬
‫דלק, התשנ"ז, 7991.‬ ‫שלא תניח את ידך על המפה אמצא לך אזור מזוהם.‬
‫9. תקנות המים - מניעת זיהום מים, בריכות‬ ‫מפעלים אזרחיים, מחנות צבא, מפעלי תע"ש ותחנות‬
‫אידוי ואגירה, התשנ"ז, 7991.‬ ‫תדלוק – בכולם תמצא קרקעות מזוהמות בהיקפים‬
‫01. תקנות רישוי עסקים - סילוק פסולת חומרים‬ ‫גדולים". 91 )ד"ר רפי מנדלבאום, מנכ"ל חברת‬
‫מסוכנים, התשנ"א, 0991.‬ ‫‪ .(LDD‬אחת הסיבות לחוסר ניצול של אזורים אלו‬
‫11. צו פינוי רעלים, התשנ"ג, 3991.‬ ‫היא העדר מידע ונתונים גאוגרפיים, נתונים על מידת‬
‫ההפרה ומשמעותה הסביבתית והכלכלית.‬
‫נסיון ראשון ליצור האחדה חוקתית ולגבש הצעת חוק‬
‫יעודית בנושא קרקעות מזוהמות נעשה ב-7002 על‬ ‫הגורמים המטפלים בנושא זיהום קרקעות בישראל‬
‫ידי קבוצת חברי כנסת בראשות חבר הכנסת אופיר‬ ‫הם גופים ממשלתיים כגון המשרד להגנת הסביבה‬
‫פז-פינס בשיתוף עם הארגון 'אדם טבע ודין'. החוק‬ ‫ומנהל מקרקעי ישראל. ב-0002 הקים המשרד‬
‫הציע הסדר משפטי מקיף לבעיית זיהום הקרקעות‬ ‫להגנת הסביבה אגף שעוסק ספציפית בזיהומי‬
‫בישראל. בנוסף, בהצעה נכללו הוראות בדבר הכרזה‬ ‫קרקעות שגיבש פרוטוקול לביצוע סקרים ונקבעו‬
‫על קרקע כחשודה בזיהום, הטלת החובה לבדוק את‬ ‫ערכי-סף שמעליהם חייבת להתבצע בדיקה יסודית.‬
‫הזיהום ולטפל בו ושיקום קרקע כמזוהמת. הכנסת‬ ‫כמו כן, מנהל מקרקעי ישראל פועל לאיתור קרקעות‬
‫אישרה את החוק בקריאה טרומית, אולם המשרד‬ ‫כדי להכשירן לשימוש חוזר. למשל, האגף לתכנון‬
‫להגנת הסביבה דרש להמתין להצעה ממשלתית‬ ‫ולפיתוח של המנהל יזם פרויקט שבמסגרתו יאותרו‬
‫בנושא.‬ ‫קרקעות למיחזור באזור מפרץ חיפה. העבודה כוללת‬
‫סקר מקרקעין, ניתוח והערכה כלכלית – סביבתית,‬
‫לדברי השר להגנת הסביבה 12 , גדעון עזרא, ההצעה‬ ‫המלצות לתכנון ולשיווק והנחיות לשימוש מושכל‬
‫מטילה אחריות לבדיקה וטיפול של הקרקע המזוהמת‬ ‫בקרקעות אלה. מעבר לכך, המנהל מקדם מערכת‬
‫על מספר רב של גורמים. על כן, זה עלול לגרום‬ ‫ממוחשבת שתאפשר איתור עתודות קרקע עירוניות‬
‫לריבוי הליכים משפטיים והצפת מערכת בתי-‬ ‫הראויות למיחזור, על מנת לעבות אותם ולתכנן‬
‫המשפט, משעלול לעכב את תהליך הניקוי. כמו כן,‬ ‫מחדש.‬
‫השר טען שיש לנקוט בגישה מידתית יותר בסוגיה‬
‫של העלויות הגבוהות של השיקום המוטלות על‬ ‫חקיקה‬ ‫אין‬ ‫בישראל‬ ‫לארה"ב,‬ ‫בניגוד‬
‫הגורם האחראי לביצוע הבדיקה או ניקוי הקרקע.‬ ‫ראשית העוסקת באופן ישיר בטיפול בקרקעות‬
‫כלומר, נדרש לבצע הערכת סיכונים ולשקם את‬ ‫מזוהמות. עם זאת קיימים מספר חוקים ותקנות‬
‫הקרקע רק במקום שבו הזיהום מסכן בריאות האדם‬ ‫הנותנים סמכות להורות על ניקוי אתרים מזוהמים.‬
‫ואת הסביבה, בהתאם לשימוש הקרקע שיעשה.‬ ‫סמכויות אלה מופעלות ישירות על ידי המשרד להגנת‬
‫הסביבה או בצורה עקיפה על ידי הרשויות המקומיות.‬
‫בהמשך להצעת החוק הפרטית המשרד להגנת‬
‫02‬
‫הסביבה מקדם הצעת חוק ממשלתית – "מניעת‬ ‫החוקים והתקנות:‬
‫זיהום קרקע וטיפול בקרקעות מזוהמות, התשס"ט –‬
‫את רשימת החומרים‬ ‫8002" 22 . החוק מפרט‬ ‫חוק המים, התשכ"א, 1691.‬ ‫1.‬
‫העלולים לזהם את הקרקע וקובע ערכי סף פרטניים‬ ‫חוק רישוי עסקים, התשכ"ח, 8691.‬ ‫2.‬
‫לקרקע מסויימת בהתחשב בייעוד העתידי שלה. כמו‬ ‫חוק החומרים המסוכנים, התשנ"ג, 3991.‬ ‫3.‬
‫כן, החוק מחייב את הגופים המתעסקים בחומרים‬ ‫חוק התכנון והבניה, התשכ"ח, 8691.‬ ‫4.‬
‫81‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬

19. ‫אזור תע"ש מגן )איור 61( הוא דוגמא מצויינת לשטח‬
‫הממוקם במשולש גבולות תל-אביב, פתח-תקווה‬
‫וגבעתיים והוא אחד מאזורי הנדל"ן היקרים ביותר‬
‫בישראל. באזור קודמה תוכנית בינוי לקומפלקסים של‬
‫ארבעה מגדלים על שטח של 55 דונם. ב – 0002 ,‬
‫אחרי הריסת מבנה המפעל הישן התגלה זיהום חמור‬
‫בקרקע שפגע במי התהום ברדיוס של 02 ק"מ. כמו‬
‫כן, הייתה פליטה של גזים רעילים המצטברים על פני‬
‫הקרקע. תהליך טיהור האזור התעכב והקרקע‬ ‫ההצעה נמצאת בשלב של תזכיר חוק, ועל מנת לקדם‬
‫נשארה מזוהמת במשך שלוש שנים בגלל מחסור‬ ‫אותה נדרש לאסוף מידע נוסף, שיסייע בקבלת‬
‫בתקציב. עיריית תל אביב הקימה צוות מיוחד של‬ ‫החלטות לגיבוש סדרי עדיפות לשיקום הקרקעות‬
‫מומחים לחומרים מזוהמים על מנת לנסח הנחיות‬ ‫המזוהמות ויאפשר להעריך את התקציב הנדרש. על‬
‫לבדיקה וניקוי קרקע ומים במבנים באזור ויבחן את‬ ‫כן, המשרד להגנת הסביבה פרסם מכרז שבמסגרתו‬
‫היתרי הבניה שכבר ניתנו במתחם.‬ ‫יוערך היקף הקרקעות בארץ, יבוצע אפיון של‬
‫המזהמים השונים הצפויים להימצא בקרקע ויוערכו‬
‫עלויות הסקירה והשיקום של כלל הקרקעות‬
‫המזוהמות בארץ. בינואר 0102 חברת אל.די.די‬
‫טכנולוגיות מתקדמות זכתה במכרז.‬
‫בישראל, בדומה למדינות אחרות בעולם, קיימים‬
‫אזורי תעשייה גדולים בסמיכות לערים המרכזיות.‬
‫למשל, ב- 5691במחוז תל אביב היה שיעור אזורי‬
‫תעשייה של %5.25 מכלל המפעלים בארץ, מאז ירד‬
‫איור 61 :אזור מתחם תע"ש מגן‬ ‫שיעורם ובשנת 0002 הוא היה %1.03 32 )איור 71(.‬
‫המקרה של תע"ש מגן מייצג מצב אופייני בישראל,‬ ‫מגמת הירידה נבעה מפיתוח אזורי תעשייה חדשים‬
‫רוב האתרים המזוהמים שייכים למדינה והיא גם‬ ‫באזורים אחרים בארץ, ועקב סגירה של המפעלים‬
‫האחראית הישירה על הזיהום כי המפעל היה‬ ‫בתל אביב בעקבות העלייה המשמעותית של מחירי‬
‫בבעלותה. כלומר, עיריית תל אביב צריכה לפעול הן‬ ‫הקרקע. כלומר, נוצר תמריץ כלכלי לפתח פרויקטי‬
‫במישור הכלכלי, כאחד מיזמי התוכנית, והן במישור‬ ‫מגורים מעורבים באזורים האלה. כך לדוגמא, ניתן‬
‫הסביבתי במטרה להגן על הציבור וסביבת מגוריו. על‬ ‫לפתח את השטח בדרום העיר שבו מרוכזים בתי‬
‫מנת להתמודד עם זיהום מתחם תע"ש מגן העירייה‬ ‫מלאכה ומוסכים רבים. כמו כן, קיימים אזורי תעשייה‬
‫גיבשה נוהל מיוחד בשיתוף עם המשרד להגנת‬ ‫נוספים בגוש דן בעלי פוטנציאל לפיתוח: חולון, בת-‬
‫הסביבה המתנה היתרי בנייה בביצוע סקר זיהומים‬ ‫ים, פתח תקווה ועוד.‬
‫מקיף, דרישות מיגון מחמירות והתחייבות בעלי קרקע‬
‫לאחריות על הזיהום שייגרם שיתגלה בהמשך.‬
‫מעבר למקרה זה קיימים עוד אתרים מזוהמים באזורי‬
‫נדל"ן יקרים, כגון: מתחם תע"ש לשעבר בסמוך‬
‫לשכונת נוף ים היוקרתית בהרצליה, או שטח של 07‬
‫דונם שפינה צה"ל בצומת בית דגן, ששימש בעבר‬
‫סדנה לתיקון טנקים. כל אלה קרקעות שזוהמו לאורך‬
‫שנים במתכות כבדות, אזבסט, שמנים ודלק –‬
‫ונותרות ללא שימוש, למרות הפוטנציאל הכלכלי‬ ‫איור 71: פריסת מפעלי תעשייה בישראל לפי מחוז באחוזים‬
‫91‬ ‫בניה למגורים בשטחים מופרים‬