מצגת מאת דורית גבאי

1. ‫ממכירת‬ ‫שנוצר‬ ‫רווח‬ ‫האם‬
‫מקרקעין‬ ‫לרכישת‬ ‫אופציה‬
‫או‬ ‫הוני‬ ‫הנו‬ ‫רכישה‬ ‫לקבוצת‬
‫פירותי‬?
‫מאת‬:‫גבאי‬ ‫דורית‬,‫רו‬"‫ח‬

2. ‫מבוא‬
‫בוועדת‬‫הערר‬,‫רעי‬‫משעל‬‫נגד‬‫פקיד‬‫השומה‬
‫כפר‬‫סבא‬(1),‫נדון‬‫סיווגה‬‫של‬‫הכנסה‬
‫ממכירת‬‫אופציה‬‫לרכישת‬‫מגרש‬.‫המערער‬
‫ביקש‬‫לסווגה‬‫כהכנסה‬‫הונית‬,‫החייבת‬‫במס‬
‫רווחי‬‫הון‬,‫אולם‬‫פקיד‬‫שומה‬‫טען‬‫כי‬‫נסיבות‬
‫העסקה‬‫מעידות‬‫על‬‫היותה‬‫הכנסה‬‫מעסקת‬
‫אקראי‬‫בעלת‬‫אופי‬‫מסחרי‬,‫כלומר‬:‫הכנסה‬
‫פירותית‬,‫החייבת‬‫במס‬‫הכנסה‬.

3. ‫העובדות‬
‫רעי‬‫משעל‬,‫מהנדס‬‫תעשייה‬‫וניהול‬‫בהשכלתו‬,
‫עבד‬‫בבנק‬‫בתחום‬‫המכשירים‬‫הפיננסיים‬
‫בעבר‬,‫והוא‬‫בעל‬‫תפקיד‬‫ניהולי‬‫ודירקטור‬
‫בחברה‬‫שבבעלות‬‫הוריו‬‫כיום‬.
‫ביום‬30.6.2009,‫חתם‬‫משעל‬‫על‬‫הסכם‬
‫אופציה‬‫לרכישת‬‫מגרש‬,‫הכולל‬‫זכויות‬‫בנייה‬
‫של‬34‫יחידות‬‫דיור‬.‫תוקפה‬‫של‬‫האופציה‬‫הוא‬
‫לחודשיים‬‫בלבד‬.‫איתור‬‫המגרש‬‫נעשה‬‫בסיועו‬
‫של‬‫מתווך‬.‫משעל‬‫שילם‬‫בגין‬‫האופציה‬
446,590₪,‫ותוספת‬‫המימוש‬‫נקבעה‬‫לסך‬
8,485,235‫ש‬"‫ח‬.

4. ‫העובדות‬
‫המשך‬
‫בחודש‬‫יולי‬2009,‫הציע‬‫המתווך‬‫למשעל‬‫למכור‬
‫את‬‫האופציה‬‫לקבוצת‬‫רכישה‬.
‫ביום‬30.8.2009,‫חתם‬‫משעל‬‫על‬‫שני‬‫הסכמים‬
‫למכירת‬‫האופציה‬‫לקבוצת‬‫הרכישה‬‫ולרוכש‬
‫נוסף‬.‫מכירת‬‫האופציה‬‫הניבה‬‫למשעל‬‫רווח‬‫בסך‬
‫של‬1,399,430‫ש‬"‫ח‬.
‫בדוח‬‫השנתי‬‫לשנת‬2009,‫דיווח‬‫משעל‬‫על‬
‫ההכנסה‬‫ממכירת‬‫האופציה‬‫כרווח‬‫הון‬.‫פקיד‬
‫שומה‬‫קבע‬‫כי‬‫ההכנסה‬‫ממכירת‬‫האופציה‬‫מהווה‬
‫הכנסה‬‫מעסקת‬‫אקראי‬‫בעלת‬‫אופי‬‫מסחרי‬,
‫כהגדרתה‬‫בסעיף‬2(1)‫לפקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬.

5. ‫גדר‬‫המחלוקת‬
‫בית‬‫המשפט‬‫מתמקד‬‫בשאלה‬‫המשפטית‬:
‫האם‬‫הכנסה‬‫שנתקבלה‬‫בגין‬‫מכירת‬‫אופציה‬
‫לרכישת‬‫מקרקעין‬,‫היא‬‫הכנסה‬‫הונית‬‫או‬
‫הכנסה‬‫פירותית‬,‫כתוצאה‬‫מ‬"‫עסקת‬
‫אקראי‬"?

6. ‫המערער‬‫טוען‬
‫ההכנסה‬‫ממכירת‬‫האופציה‬‫נושאת‬‫אופי‬‫הוני‬.
‫בעת‬‫רכישת‬‫האופציה‬,‫התכוון‬‫משעל‬‫לממש‬
‫אותה‬‫ולבנות‬‫על‬‫המקרקעין‬‫נדל‬"‫ן‬‫מניב‬
‫במסגרת‬‫עסקת‬‫קומבינציה‬.‫במהלך‬‫תקופת‬
‫האופציה‬,‫חלה‬‫עלייה‬‫דרמטית‬‫במחירי‬
‫הנדל‬"‫ן‬,‫בין‬‫היתר‬‫בשל‬‫הורדת‬‫הריבית‬‫ובשל‬
‫התפתחות‬‫תופעת‬‫קבוצות‬‫הרכישה‬.‫משעל‬
‫קיבל‬‫הצעות‬‫אטרקטיביות‬‫למכירת‬‫האופציה‬,
‫ונוצרה‬‫לו‬‫הזדמנות‬‫חד‬‫פעמית‬‫למכירת‬‫הנכס‬
‫ברווח‬‫נאה‬,‫והוא‬‫בחר‬‫לנצלה‬.

7. ‫טוען‬ ‫המערער‬
‫המשך‬
‫אחת‬‫ההצעות‬‫שקיבל‬,‫הייתה‬‫מטעם‬
‫המתווך‬,‫למכירת‬‫האופציה‬‫לקבוצת‬
‫רכישה‬.‫קבוצה‬‫זו‬‫התגבשה‬‫מספר‬‫שבועות‬
‫לאחר‬‫שרכש‬‫המערער‬‫את‬‫האופציה‬,‫והוא‬
‫לא‬‫היה‬‫מעורב‬‫בארגונה‬‫ובגיבושה‬‫ולא‬
‫הכיר‬‫את‬‫חברי‬‫הקבוצה‬.

8. ‫המערער‬‫טוען‬
‫המשך‬
‫מכירת‬‫האופציה‬‫אינה‬‫מקיימת‬‫את‬‫המבחנים‬‫שנקבעו‬
‫בפסיקה‬‫לסיווג‬‫הכנסה‬‫כעסקת‬‫אקראי‬.‫אופציה‬
‫מיטיבה‬‫היא‬‫נכס‬‫הוני‬,‫בין‬‫אם‬‫מדובר‬‫באופציות‬
‫הנסחרות‬‫בשוק‬‫ההון‬‫ובין‬‫אם‬‫לא‬;‫מדובר‬‫בעסקה‬
‫היחידה‬‫שערך‬‫משעל‬‫באופציות‬‫במקרקעין‬,‫וככלל‬,
‫תדירות‬‫עסקאותיו‬‫במקרקעין‬‫נמוכה‬‫ואינה‬‫חורגת‬‫מזו‬
‫של‬‫האדם‬‫הסביר‬;‫משעל‬‫החזיק‬‫באופציה‬‫במשך‬
‫חודשיים‬,‫קרי‬,‫לאורך‬‫כל‬‫חיי‬‫האופציה‬.‫האופציה‬,
‫להבדיל‬‫מהמקרקעין‬‫עצמם‬,‫דומה‬‫במהותה‬‫לניירות‬
‫ערך‬,‫לכן‬‫פרק‬‫זמן‬‫של‬‫חודשיים‬‫הנו‬‫תקופת‬‫החזקה‬
‫ארוכה‬;‫האופציה‬‫נרכשה‬‫כולה‬‫מהונו‬‫העצמי‬‫של‬
‫משעל‬;‫משעל‬‫לא‬‫נקט‬‫פעולות‬‫השבחה‬‫מכל‬‫סוג‬
‫שהוא‬;‫התמורה‬‫מרכישת‬‫המקרקעין‬‫הושקעה‬‫בשוק‬
‫ההון‬.

9. ‫טוען‬ ‫המערער‬
‫המשך‬
‫משעל‬‫אינו‬‫מומחה‬‫ואינו‬‫בקיא‬‫בתחום‬‫הנדל‬"‫ן‬
‫בארץ‬.‫לא‬‫ניתן‬‫לייחס‬‫לו‬‫בקיאות‬‫ומומחיות‬
‫בשל‬‫כך‬‫שנעזר‬‫בשירותי‬‫מתווך‬,‫שכן‬,‫תפקידו‬
‫של‬‫המתווך‬‫מתמצה‬‫באיתור‬‫המקרקעין‬
‫ובקשירת‬‫הקשר‬‫בין‬‫המוכר‬‫לבין‬‫הקונה‬.
‫משעל‬‫לא‬‫צבר‬‫ניסיון‬‫וידע‬‫בתחום‬‫הנדל‬"‫ן‬
‫בעת‬‫עבודתו‬‫בחברה‬‫של‬‫הוריו‬,‫שהיא‬‫חברת‬
‫השקעות‬‫בתחומי‬‫התעשייה‬‫ושוק‬‫ההון‬,‫ואינה‬
‫משקיעה‬‫באופן‬‫ישיר‬‫בנדל‬"‫ן‬.‫בכל‬‫מקרה‬,
‫העסקתו‬‫בחברה‬‫החלה‬‫בסמוך‬‫לאחר‬‫רכישת‬
‫האופציה‬.

10. ‫המערער‬‫טוען‬
‫המשך‬
‫הפקת‬‫רווח‬‫ניכר‬‫בפרק‬‫זמן‬‫קצר‬,‫כשלעצמה‬,
‫אינה‬‫מלמדת‬‫על‬‫קיומה‬‫של‬‫עסקה‬‫בעלת‬‫אופי‬
‫מסחרי‬.‫מקורו‬‫של‬‫רווח‬‫המכירה‬‫הוא‬‫בגורמים‬
‫חיצוניים‬,‫כגון‬‫ירידת‬‫שערי‬‫הריבית‬‫ועליית‬
‫מחירים‬‫כללית‬‫בשוק‬‫הנדל‬"‫ן‬.
‫העובדה‬‫שהאופציה‬‫נמכרה‬‫לקבוצת‬‫רכישה‬,
‫אינה‬‫מלמדת‬‫על‬‫קיומה‬‫של‬‫עסקה‬‫בעלת‬‫אופי‬
‫מסחרי‬.‫לשאלת‬‫זהות‬‫רוכש‬‫האופציה‬‫אין‬‫כל‬
‫נפקות‬‫בענייננו‬.‫זאת‬,‫בפרט‬‫מאחר‬‫שמשעל‬
‫לא‬‫נטל‬‫כל‬‫חלק‬‫בארגון‬‫ובגיבוש‬‫קבוצת‬
‫הרכישה‬.

11. ‫מנגד‬,‫המשיב‬ ‫טענות‬
‫ההכנסה‬‫ממכירת‬‫האופציה‬‫נושאת‬‫אופי‬‫פירותי‬,
‫וזאת‬‫לנוכח‬‫פרק‬‫הזמן‬‫הקצר‬‫שחלף‬‫ממועד‬
‫הרכישה‬‫ועד‬‫מועד‬‫המכירה‬.‫פרק‬‫הזמן‬‫הוא‬
‫קצר‬‫במיוחד‬‫במונחי‬‫עסקאות‬‫נדל‬"‫ן‬.‫הדבר‬
‫מלמד‬‫על‬‫איתור‬‫הזדמנות‬‫עסקית‬‫ומימושה‬,
‫שהם‬‫המאפיינים‬‫הבולטים‬‫של‬‫עסקת‬‫אקראי‬
‫בעלת‬‫אופי‬‫מסחרי‬.‫השימוש‬‫במכשיר‬‫האופציה‬
‫לצורך‬‫רכישת‬‫נדל‬"‫ן‬-‫שהוא‬‫מכשיר‬‫ייחודי‬,
‫אשר‬‫אינו‬‫נגיש‬‫וזמין‬‫למשקיע‬‫מן‬‫השורה‬,
‫וממילא‬‫אין‬‫בידיו‬‫הכלים‬‫הדרושים‬‫על‬‫מנת‬
‫לתמחר‬‫אותה‬-‫מלמד‬‫כי‬‫עסקינן‬‫בעסקה‬
‫מסחרית‬.

12. ‫מנגד‬,‫טענות‬‫המשיב‬
‫המשך‬
‫למשעל‬‫מומחיות‬‫במכשירים‬‫פיננסיים‬
‫מורכבים‬,‫והוא‬‫בעל‬‫תארים‬‫מתקדמים‬
‫בניהול‬.‫החל‬‫מאוגוסט‬2009,‫המערער‬
‫מכהן‬‫כמנכ‬"‫ל‬‫חברת‬‫הוריו‬,‫שבה‬‫הוא‬‫מכהן‬
‫כדירקטור‬‫משנת‬1997.‫לפי‬‫אתר‬
‫האינטרנט‬‫של‬‫החברה‬,‫היא‬‫מתמחה‬
‫בהשקעות‬‫בנדל‬"‫ן‬,‫בתעשייה‬‫ובשוק‬‫ההון‬,
‫לרבות‬‫בהקמה‬‫ובפיתוח‬‫של‬‫פרויקטים‬
‫בתחום‬‫הנדל‬"‫ן‬.

13. ‫מנגד‬,‫טענות‬‫המשיב‬
‫המשך‬
‫דרך‬ ‫הגיע‬ ‫אליו‬ ‫מתווך‬ ‫בשירותי‬ ‫נעזר‬ ‫משעל‬
‫אביו‬,‫לרכישת‬ ‫אופציה‬ ‫הוא‬ ‫אף‬ ‫רכש‬ ‫אשר‬
‫מתחם‬ ‫באותו‬ ‫מקרקעין‬,‫תקופה‬ ‫באותה‬
‫מתווך‬ ‫אותו‬ ‫ובאמצעות‬.‫החלקות‬ ‫בשתי‬
‫ואביו‬ ‫משעל‬ ‫של‬ ‫לחלקות‬ ‫הסמוכות‬,‫ניתנו‬
‫משישים‬ ‫למעלה‬ ‫של‬ ‫בגובה‬ ‫משכנתאות‬
‫ש‬ ‫מיליון‬"‫לאומי‬ ‫בנק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ח‬,‫אביו‬ ‫כיהן‬ ‫בו‬
‫כדירקטור‬ ‫המערער‬ ‫של‬.

14. ‫מנגד‬,‫טענות‬‫המשיב‬
‫המשך‬
‫בת‬ ‫רכישה‬ ‫לקבוצת‬ ‫האופציה‬ ‫את‬ ‫מכר‬ ‫משעל‬
34‫רוכשים‬,‫בהכרח‬ ‫כרוך‬ ‫היה‬ ‫ארגונה‬ ‫אשר‬
‫מורכב‬ ‫ויזמות‬ ‫ניהול‬ ‫במנגנון‬.‫מהווה‬ ‫הדבר‬
‫אקראי‬ ‫בעסקת‬ ‫שעסקינן‬ ‫לכך‬ ‫מובהק‬ ‫סממן‬
‫מסחרי‬ ‫אופי‬ ‫בעלת‬.
‫מסחרית‬ ‫אוריינטציה‬ ‫בעלת‬ ‫בעסקה‬ ‫מדובר‬
‫מובהקת‬,‫סיכונים‬ ‫המערער‬ ‫נטל‬ ‫במסגרתה‬
‫רווחים‬ ‫השאת‬ ‫לשם‬ ‫מבוטלים‬ ‫לא‬ ‫כלכליים‬
‫קצר‬ ‫בזמן‬.‫של‬ ‫ביכולתו‬ ‫היה‬ ‫כי‬ ‫ראיות‬ ‫הוצגו‬ ‫לא‬
‫הפרטי‬ ‫מהונו‬ ‫האופציה‬ ‫את‬ ‫לממש‬ ‫משעל‬,‫או‬
‫פעולות‬ ‫ביצע‬ ‫כי‬,‫זר‬ ‫מימון‬ ‫לקבלת‬ ‫פנייה‬ ‫כגון‬,
‫המקרקעין‬ ‫רכישת‬ ‫לצורך‬.

15. ‫מנגד‬,‫טענות‬‫המשיב‬
‫המשך‬
‫המערער‬ ‫על‬ ‫מוטל‬ ‫ההוכחה‬ ‫ונטל‬ ‫הואיל‬
‫בו‬ ‫עמד‬ ‫לא‬ ‫והוא‬-‫להידחות‬ ‫הערעור‬ ‫דין‬.

16. ‫ההכרעה‬
‫הוועדה‬‫דנה‬‫במבחנים‬‫אשר‬‫גובשו‬‫בפסיקה‬
‫לשם‬‫סיווג‬‫עסקה‬‫כבעלת‬‫אופי‬‫עסקי‬‫מסחרי‬‫או‬
‫כבעלת‬‫אופי‬‫הוני‬.‫משקל‬‫משמעותי‬‫במיוחד‬
‫ניתן‬‫למבחן‬‫מידת‬‫הסיכון‬‫הכלכלי‬.‫בעסקה‬
‫בעלת‬‫מאפייני‬‫סיכון‬‫מובהקים‬,‫קיימת‬
‫חזקה‬‫כי‬‫היא‬‫נושאת‬‫אופי‬‫עסקי‬.
‫כלל‬‫הוא‬‫שבערעורי‬‫מס‬,‫נטל‬‫הראיה‬‫מוטל‬‫על‬‫כתפי‬
‫הנישום‬.
‫קיומו‬‫של‬‫סיכון‬‫אינו‬‫יוצר‬,‫כמובן‬,‫חזקה‬‫משפטית‬‫כי‬
‫מדובר‬‫בפעילות‬‫בעלת‬‫מאפיין‬‫מסחרי‬,‫אך‬‫הוא‬‫יוצר‬
‫חזקה‬‫עובדתית‬‫שכזו‬,‫ולפיכך‬‫הנטל‬‫על‬‫הנישום‬
‫להפריכה‬‫אינו‬‫קל‬.

17. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫מבחן‬‫טיב‬‫הנכס‬‫ואופיו‬:‫מדובר‬‫באופציה‬
‫לרכישת‬‫מגרש‬,‫מתוך‬‫כוונה‬‫להתקשר‬‫עם‬
‫שותפים‬‫ולבצע‬‫עסקת‬‫קומבינציה‬.‫זו‬‫עסקה‬
‫ספקולטיבית‬,‫עתירת‬‫מימון‬,‫בעלת‬
‫אוריינטציה‬‫עסקית‬‫מובהקת‬,‫הטומנת‬
‫בחובה‬‫סיכון‬‫כלכלי‬.‫המערער‬‫לא‬‫הפריך‬
‫חזקה‬‫זו‬‫העומדת‬‫לחובתו‬.

18. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫מבחן‬‫תקופת‬‫ההחזקה‬:‫אופייה‬‫המסחרי‬
‫של‬‫העסקה‬‫אינו‬‫נקבע‬‫לפי‬‫תקופת‬‫חיי‬
‫הנכס‬,‫אלא‬‫כמאפיין‬‫העומד‬‫בפני‬‫עצמו‬.
‫דרכו‬‫של‬‫עסק‬‫להחזיק‬‫בנכס‬‫במשך‬
‫תקופה‬‫קצרה‬,‫אולם‬‫מאחר‬‫שתקופת‬
‫האופציה‬‫עצמה‬‫קצרה‬,‫הרי‬‫שההחזקה‬‫בה‬
‫קצרה‬,‫ולכן‬‫אין‬‫בתקופת‬‫ההחזקה‬‫כדי‬
‫לסייע‬‫בסיווג‬‫עסקת‬‫האופציה‬.

19. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫רלוונטי‬ ‫אינו‬ ‫העסקאות‬ ‫תדירות‬ ‫מבחן‬
‫מסחרית‬ ‫אקראי‬ ‫בעסקת‬ ‫כשמדובר‬.

20. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫מבחן‬‫ידיעות‬‫ובקיאות‬:‫בהקשר‬‫זה‬,‫עלו‬‫שתי‬
‫טענות‬;‫הראשונה‬‫נוגעת‬‫לכך‬‫שמשעל‬‫נעזר‬‫במתווך‬
‫לצורך‬‫ביצוע‬‫העסקה‬,‫ואין‬‫צורך‬‫שהבקיאות‬‫תהיה‬
‫של‬‫הנישום‬‫עצמו‬,‫אלא‬‫יכולה‬‫להיות‬‫בקיאות‬
‫שילוחית‬,‫כגון‬‫זו‬‫של‬‫מתווך‬.‫במקרה‬‫זה‬,‫נראה‬‫כי‬
‫המתווך‬‫היווה‬‫ציר‬‫מרכזי‬‫להתרחשות‬‫המאורעות‬,
‫ולפיכך‬‫נראה‬‫כי‬‫התמלאו‬‫הנסיבות‬‫המצדיקות‬‫ייחוס‬
‫בקיאותו‬‫ומיומנותו‬‫של‬‫המתווך‬‫למשעל‬‫עצמו‬.
‫הטענה‬‫השנייה‬‫נוגעת‬‫למומחיותו‬‫של‬‫משעל‬‫עצמו‬,
‫מתוקף‬‫תפקידו‬‫בחברת‬‫הוריו‬.‫נקבע‬‫כי‬‫מומחיותו‬
‫במכשירים‬‫פיננסיים‬,‫לרבות‬‫מכשיר‬‫האופציה‬,
‫והיותו‬‫דירקטור‬‫בחברה‬‫אשר‬‫משקיעה‬,‫לכל‬‫הפחות‬
‫בדרך‬‫עקיפה‬,‫בפרויקטים‬‫בנדל‬"‫ן‬,‫מספיקים‬‫לשם‬
‫עמידה‬‫במבחן‬‫הבקיאות‬,‫ואין‬‫צורך‬‫שהנישום‬‫יהיה‬
"‫מומחה‬‫עילאי‬"‫בתחום‬.

21. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫מבחן‬‫ההשבחה‬‫והפעילות‬‫האקטיבית‬:
‫משעל‬‫טוען‬‫כי‬‫לא‬‫פעל‬‫להשבחת‬‫האופציה‬.
‫גם‬‫אם‬‫פעולות‬‫השיווק‬‫והייזום‬‫לא‬‫נעשו‬‫על‬‫ידיו‬
‫אלא‬‫על‬‫ידי‬‫המתווך‬,‫הרי‬‫שהאחרון‬‫עשה‬‫כן‬
‫כידו‬‫הארוכה‬‫של‬‫משעל‬.‫הטענה‬‫לפיה‬‫עליית‬
‫ערך‬‫האופציה‬‫נבעה‬‫מגורמים‬‫חיצוניים‬,‫כגון‬
‫ירידת‬‫שערי‬‫הריבית‬‫והאמרת‬‫מחירי‬‫הנדל‬"‫ן‬
‫בתקופה‬‫האמורה‬,‫לא‬‫הוכחה‬.‫וספק‬‫אם‬
‫בכוחן‬‫של‬‫הנסיבות‬‫להוביל‬‫לשילוש‬‫שוויה‬‫של‬
‫האופציה‬.

22. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫מבחן‬‫המימון‬‫וההיקף‬‫הכספי‬:‫משעל‬‫טוען‬
‫כי‬‫רכש‬‫את‬‫האופציה‬‫מהונו‬‫הפרטי‬,‫דבר‬
‫המעיד‬‫על‬‫הכנסה‬‫הונית‬.‫לטענתו‬,‫עלות‬
‫מימוש‬‫האופציה‬‫כלל‬‫אינה‬‫רלוונטית‬‫בנסיבות‬
‫העניין‬.‫ניתוק‬‫בין‬‫עלות‬‫האופציה‬‫לבין‬‫עלות‬
‫מימושה‬‫הוא‬‫ניתוק‬‫מלאכותי‬,‫אשר‬‫אינו‬‫בוחן‬
‫את‬‫מהותה‬‫האמתית‬‫של‬‫העסקה‬.‫בענייננו‬,
‫השווי‬‫הכולל‬‫של‬‫העסקה‬,‫העומד‬‫על‬‫כתשעה‬
‫מיליון‬₪,‫והסיכון‬‫הכלכלי‬‫שהיה‬‫גלום‬‫בה‬,
‫מצביעים‬‫על‬‫היותה‬‫עסקה‬‫בעלת‬‫מאפיין‬
‫מסחרי‬.
‫כמו‬‫כן‬,‫משעל‬‫לא‬‫הוכיח‬‫כי‬‫היה‬‫מסוגל‬‫לממן‬‫את‬
‫העסקה‬‫ללא‬‫מימון‬.

23. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫מבחן‬‫נסיבות‬‫העסקה‬:‫מדובר‬‫בעסקה‬
‫בהיקף‬‫כספי‬‫גבוה‬,‫אשר‬‫טומנת‬‫בחובה‬‫סיכון‬
‫כלכלי‬‫ניכר‬.‫משעל‬‫נדרש‬‫לגייס‬‫בתקופת‬‫זמן‬
‫קצרה‬‫במיוחד‬,‫סך‬‫של‬‫כשמונה‬‫וחצי‬‫מיליון‬
‫ש‬"‫ח‬,‫אחרת‬‫היה‬‫מפסיד‬‫את‬‫דמי‬‫האופציה‬
‫בסך‬‫של‬‫כחצי‬‫מיליון‬‫ש‬"‫ח‬.‫משעל‬‫שהה‬‫במשך‬
‫כחודש‬‫בארצות‬‫הברית‬,‫וחזר‬‫לישראל‬‫ימים‬
‫ספורים‬‫לפני‬‫פקיעת‬‫האופציה‬,‫כך‬‫שלמעשה‬,
‫עמד‬‫בפניו‬‫פרק‬‫זמן‬‫קצר‬‫מחודשיים‬‫לצורך‬
‫עריכת‬‫בדיקת‬‫כדאיות‬‫לפרויקט‬‫ובדיקת‬
‫אפשרויות‬‫גיוס‬‫כספים‬‫ומציאת‬‫משקיעים‬.
‫כתוצאה‬‫ממכירת‬‫האופציה‬,‫נוצר‬‫למערער‬‫רווח‬
‫של‬‫כ‬-1.3‫מיליון‬‫ש‬"‫ח‬.

24. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫הפקת‬‫רווח‬‫ניכר‬‫בזמן‬‫קצר‬,‫כשלעצמה‬,‫אינה‬
‫מעידה‬‫על‬‫קיומה‬‫של‬‫עסקה‬‫מסחרית‬,‫אולם‬
‫משעל‬‫לא‬‫הוכיח‬‫כי‬‫עליית‬‫ערך‬‫האופציה‬
‫בשיעור‬‫כה‬‫גבוה‬‫נבעה‬‫מאירועים‬‫חיצוניים‬,
‫וגם‬‫אם‬‫כך‬‫היה‬,‫אין‬‫באותם‬"‫אירועים‬
‫חיצוניים‬"‫כדי‬‫לעקור‬‫מהעסקה‬‫את‬‫אופייה‬
‫המסחרי‬.‫הדבר‬‫דווקא‬‫מצביע‬‫על‬‫אלמנט‬
‫הסיכון‬‫הקיים‬‫בעסקאות‬‫מסוג‬‫זה‬,‫ולסיכון‬
‫בעסקה‬‫יש‬‫לתת‬‫משקל‬‫משמעותי‬‫לשם‬
‫סיווגה‬‫כעסקה‬‫הנושאת‬‫אופי‬‫מסחרי‬.

25. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫לסיכום‬,‫למרות‬‫העובדה‬‫שנטל‬‫הראיה‬‫מוטל‬
‫על‬‫כתפי‬‫המערער‬,‫משעל‬‫נמנע‬‫מהבאת‬‫עדים‬
‫ומהצגת‬‫ראיות‬,‫ולא‬‫עמד‬‫בנטל‬‫להוכיח‬‫את‬
‫ערעורו‬‫בראיות‬‫מתאימות‬.‫הוא‬‫נמנע‬‫מלהציג‬
‫ראיות‬‫כי‬‫היו‬‫בידיו‬‫מקורות‬‫למימון‬‫העסקה‬‫או‬
‫כי‬‫ביצע‬‫אי‬‫אילו‬‫פעולות‬‫לצורך‬‫בחינת‬
‫אפשרות‬‫מימוש‬‫האופציה‬,‫כגון‬‫בחינת‬‫כדאיות‬
‫העסקה‬,‫פנייה‬‫לקבלת‬‫מימון‬‫זר‬‫או‬‫גיוס‬
‫משקיעים‬.‫משעל‬‫אף‬‫נמנע‬‫מלזמן‬‫לעדות‬‫את‬
‫המתווך‬‫המהווה‬‫ציר‬‫מרכזי‬‫בעלילה‬,‫את‬‫אביו‬
‫או‬‫את‬‫חברי‬‫קבוצת‬‫הרכישה‬,‫אשר‬‫עדותם‬
‫יכלה‬‫לתמוך‬‫בגרסתו‬‫בדבר‬‫אופייה‬‫של‬
‫העסקה‬.

26. ‫ההכרעה‬
‫המשך‬
‫הימנעות‬‫מהבאת‬‫ראיה‬,‫מקימה‬‫חזקה‬
‫שבעובדה‬,‫לפיה‬‫דין‬‫ההימנעות‬‫כדין‬‫הודאה‬
‫בכך‬‫שלו‬‫הובאה‬‫אותה‬‫ראיה‬,‫היא‬‫הייתה‬
‫פועלת‬‫לחובת‬‫הנישום‬‫ותומכת‬‫בדבר‬
‫אופייה‬‫המסחרי‬‫של‬‫העסקה‬.‫לאור‬‫כל‬
‫האמור‬,‫יש‬‫להסיק‬‫כי‬‫הכנסתו‬‫של‬‫המערער‬
‫כתוצאה‬‫ממכירת‬‫האופציה‬‫לרכישת‬
‫מקרקעין‬,‫מהווה‬‫הכנסה‬‫מעסקת‬‫אקראי‬
‫בעלת‬‫אופי‬‫מסחרי‬,‫כהגדרתה‬‫בסעיף‬2(1)
‫לפקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬.

27. ‫נדחה‬ ‫הערעור‬.‫ביום‬ ‫ניתן‬
2.2.2016.
‫הושתו‬‫על‬‫המערער‬‫הוצאות‬‫משפט‬‫בסך‬
30,000‫ש‬"‫ח‬.

28. ‫דעת‬‫המחברת‬
‫במקרים‬‫בהם‬‫הנישום‬‫אינו‬‫מסוגל‬‫להגן‬‫על‬‫הקו‬‫שלו‬,‫יש‬
‫קושי‬‫לעזור‬‫לו‬.‫בית‬‫המשפט‬‫החזיר‬‫את‬‫החובה‬‫לעמידה‬
‫בנטל‬‫הראיה‬,‫למי‬‫שטוען‬‫לעסקה‬‫הונית‬,‫ודבר‬‫זה‬‫לא‬
‫נעשה‬.
‫לרוב‬,‫מכירת‬‫אופציה‬,‫גם‬‫אם‬‫היא‬‫ממומשת‬‫בטווח‬‫קצר‬,
‫היא‬‫בעלת‬‫אופי‬‫הוני‬.‫בדרך‬‫כלל‬‫עלות‬‫האופציה‬‫היא‬‫בין‬0
‫עד‬5%‫משווי‬‫המקרקעין‬.‫רווח‬‫זה‬‫מניב‬‫מס‬‫של‬25%‫כרווח‬
‫הון‬.‫המסלול‬‫הזה‬‫מעוגן‬‫בפרק‬‫חמישי‬2.‫ראשית‬,‫זה‬‫היה‬
‫בסדר‬‫גמור‬‫שהנישום‬‫דיווח‬‫על‬‫העניין‬‫בדוח‬‫האישי‬‫שלו‬.‫לא‬
‫ברור‬‫אם‬‫שילם‬‫מקדמת‬‫רווח‬‫הון‬‫בתוך‬30‫הימים‬‫מיום‬
30.8.2009(‫יום‬‫חתימת‬‫הסכמי‬‫מכירת‬‫האופציה‬).‫שנית‬,
‫הנישום‬‫לא‬‫עמד‬‫בנטל‬‫הראיה‬,‫והעמיד‬‫את‬‫עצמו‬‫להיות‬
‫נישום‬‫על‬‫פי‬‫הפקודה‬.

29. ‫שוליים‬ ‫הערות‬:
‫ע‬"‫מ‬26719-09-12‫רעי‬‫משעל‬‫נ‬'‫פקיד‬
‫השומה‬‫כפר‬‫סבא‬
‫המאמר‬‫נכתב‬‫ביום‬24.4.2017
©‫כל‬‫הזכויות‬‫שמורות‬‫לדורית‬‫גבאי‬
2017