JLL, Юлия Чернышева

1. 2017
Основные тенденции
рынка торговой недвижимости
Санкт-Петербурга

2. Рынок торговых площадей Петербурга, 2 кв. 2017
*Во 2 кв. 2017 года данные по объему торговых площадей были пересмотрены
**Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, расположенного на 1-м этаже торговой галереи
Ставки приведены без учета НДС и операционных расходов
Основные показатели рынка торговой недвижимости
Совокупная площадь качественных торговых центров*, кв. м 2 257 930
Объем качественных площадей в торговых центрах, кв. м на 1 000 жителей 426
Объем введенных площадей, 1 пол. 2017 года, кв. м —
Анонсированный объем ввода, 2 пол. 2017 года, кв. м —
Анонсированный объем ввода, 2018 года, кв. м 10 000
Количество качественных торговых центров 58
Максимальные базовые ставки аренды**, руб./кв. м/год 65 000-70 000
Доля свободных площадей 5,7%
Источник: JLL
2

3. 21
5
4
14
27
7
15
10
22
16
11
34
29
28
32
19
12
13
17
36
23
31
3
2
37
39
40
18
8
25
26
44
45
47
48
50
56
1
55
41
9
33
21
436
54
53
35
38
42
13
12
22
10
47
15
30
18
7
27
28
29
52
14
23
50
36
55
8
46
49
24
45
39
16
26
40
51
20
57
58
Существующие качественные торговые центры
№ Название GLA, кв. м № Название GLA, кв. м
1 Сенная 30 000 31 Континент (Байконурская ул.) 37 500
2 Заневский Каскад 75 100 32 Призма (Новое Девяткино) 14 000
3 Миллер Центр 20 200 33 Парк Хаус 26 000
4 Пик 22 890 34 Атлантик Сити 30 000
5 Гулливер 38 800 35 Атмосфера 21 500
6 Капитолий 21 000 36 Лондон Молл 61 300
7 Французский Бульвар 11 300 37 Смайл 11 000
8 Масштаб 15 600 38 Невский Центр 42 700
9 Гранд Каньон 57 400 39 Галерея 98 000
10 Южный Полюс 24 600 40 Лето 79 000
11 Экополис 11 000 41 Китай город 20 000
12 Варшавский Экспресс 25 500 42 Лиговъ 19 900
13 Планета Нептун 17 000 43 Академ-Парк 20 000
14 Континент (Стачек пр.) 46 000 44 РИО 43 700
15 Питер 28 500 45 Питерлэнд 80 000
16 МЕГА Дыбенко 158 400 46 ДЛТ 18 000
17 МЕГА Парнас 103 300 47 Международный 20 000
18 Шкиперский Молл 15 000 48 Электра 13 200
19 Гарден Сити 42 000 49 У Красного Моста 12 600
20 Невский 22 000 50 Континент (Звездная ул.) 56 000
21 Родео Драйв 32 370 51 Континент (Бухаресткая ул.) 52 300
22 Июнь 30 500 52 Жемчужная Плаза 48 000
23 Балкания Нова 66 000 53 5 Озер 22 600
24 Сити Молл 70 400 54 Монпансье 30 500
25 Меркурий 72 000 55 Европолис 60 500
26 Питер Радуга 104 000 56 Outlet Village Pulkovo 15 400
27 Ульянка 13 600 57 Порт Находка 10 860
28 Фиолент 14 100 58 Охта Молл 78 000
29 Юго-Запад 13 600
30 Променад 13 150
районный
окружной
региональный
суперрегиональный
специализированный
Источник: JLL
3

4. Объем торговых площадей:
сравнение с европейскими и российскими городами
• По объему качественных торговых площадей на 1 тыс. жителей Санкт-Петербург отстает от большинства
европейских городов, однако входит в число лидеров на российском рынке.
Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей
в городах-миллионниках России
Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей в
Европе
Источник: JLL
425
403
0 200 400 600
Самара
Екатеринбург
Санкт-Петербург
Нижний Новгород
Воронеж
Москва
Ростов-на-Дону
Челябинск
Уфа
Новосибирск
Волгоград
Красноярск
Омск
Казань
Пермь
кв. м
425
403
0 200 400 600 800
Варшава
Прага
Париж
Франкфурт
Санкт-Петербург
Москва
Берлин
Киев
Гамбург
Лондон
кв. м
4

5. Объем предложения
• В 2017 году в Санкт-Петербурге не будет введено ни одного нового качественного торгового комплекса.
• В 2018 год к вводу анонсирован один торговый проект – аутлет-центр Outlet Village Pulkovo, 2 оч., (10 тыс. кв. м
GLA).
Баланс рынка торговой недвижимостиДинамика ввода торговых площадей
Источник: JLL
0
50
100
150
200
250
300
350
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017П 2018П
тыс. кв. м
4 кв.
3 кв.
2 кв.
1 кв.
0%
4%
8%
12%
16%
0
600
1 200
1 800
2 400
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017П 2018П
тыс. кв. м
Объем введенных площадей
Объем площадей на начало года
Доля свободных площадей (пр. ось)
5

6. ИКЕА Новоселье, 1 оч.
30 000 кв. м
ИКЕА
Будущие качественные торговые центры, 2017-2019
* Для всех торгово-развлекательных комплексов указана арендопригодная площадь
Fashion House, 1 оч.
10 900 кв. м
Fashion House Development
2019
Outlet Village Pulkovo, 2 оч.
10 000 кв. м
Hines
20182019
Источник: JLL
6

7. Структура спроса в торговых центрах
• Во 2 кв. 2017 года общая площадь закрытых
арендаторов в торговых центрах превысила площадь
открытых на 20%.
• Наибольшее превышение площади закрытых магазинов
над открытыми наблюдалось в сегментах развлечений и
товаров для дома.
Динамика открытых и закрытых арендаторов в ТЦ
Структура открытых арендаторов за 2 кв. 2017 г., кв. м
Структура закрытых арендаторов за 2 кв. 2017 г., кв. м
Источник: JLL
-60 000
-30 000
0
30 000
60 000
90 000
кв. м
Открытые магазины в новых ТЦ
Открытые магазины
Закрытые магазины
Превышение площади открытых над закрытыми (без новых ТЦ)
2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017
Одежда и
аксессуары;
49%
Отдых и
развлечения;
14%
Красота и
здоровье;
7%
Обувь и
кожгалантерея;
5%
Спортивные товары;
5%
Другое;
20%
Одежда и
аксессуары;
34%
Отдых и
развлечения;
25%
Товары для
дома;
13%
Обувь и
кожгалантерея;
6%
Спортивные товары;
5%
Другое;
17%
7

8. Ритейлеры на рынке Санкт-Петербурга
8
Источник: JLL
2015
Gabi
2014 2016 1-2 кв. 2017
8

9. Географическое распределение свободных площадей
• В целом по городу на конец июня 2017 года доля свободных площадей
составила 5,7%, увеличившись за квартал на 0,1 п.п.
• Наибольшее сокращение вакантных площадей произошло на востоке –
на 0,8 п.п. Наибольший рост наблюдался на севере – на 0,7 п.п.
Некоторые торговые центры, в
которых выросла вакансия
Некоторые торговые центры, в
которых сократилась вакансия
Континент (Байконурская ул.) Парк Хаус
Питерленд Смайл
Планета Нептун Пик
Питер Южный Полюс
Международный Пять Озер
Доля вакантных площадей
Доля вакантных площадей: изменение по торговым центрам
7,6% Доля вакантных площадей на субрынке
Изменение доли вакантных площадей за последний квартал
Источник: JLL
6,3%
3,9%
6,8%6,8%
0%
3%
6%
9%
6,5%
5,2%
6,9%
5,7%
9

10. 0
10
20
30
40
50
60
70
80
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
руб.%
Потребительская уверенность
Средний номинальный курс доллара США к рублю за период (правая ось)
Потребительский рынок России
• Оборот розничной торговли возобновил рост во 2 кв. 2017 года, составив 1,2% год к году в июне. Динамика реальной
заработной платы также указывает на потенциальное восстановление потребительского сектора.
• На рубль продолжает оказывать влияние цена на нефть, которая снижалась во 2 кв. 2017 года. Тем не менее, рубль
был относительно стабилен.
• Индекс потребительской уверенности продолжает расти уже на протяжении 6 кварталов: во 2 кв. 2017 он повысился
на 1 процентный пункт до -14%.
Розничный товарооборот и реальная заработная плата Потребительская уверенность* и обменный курс
*Отражает степень уверенности населения относительно общего состояния экономики,
ожидаемых изменений личного материального положения, благоприятности условий
для совершения крупных покупок.
Средний уровень -16,2%
Источник: Росстат, ЦБ РФ
1,2%
2,9%
-16%
-10%
-4%
2%
8%
Розничный товарооборот Реальная заработная плата
10

11. Потребительский рынок Санкт-Петербурга
• За 1 пол. 2017 года было зафиксировано сокращение реальных доходов населения Санкт-Петербурга на 0,2%,
по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, оборот розничной торговли находится увеличился
на 2,0%.
• Индекс потребительской уверенности продолжает расти уже на протяжении 6 кварталов: во 2 кв. 2017 он
повысился на 1 п.п. до 14%.
Динамика доходов и оборота розничной торговли:
Санкт-Петербург
0
10
20
30
40
50
60
70
80
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
руб.%
Потребительская уверенность
Средний номинальный курс доллара США к рублю за период (правая ось)
Потребительская уверенность* и обменный курс
*Отражает степень уверенности населения относительно общего состояния экономики,
ожидаемых изменений личного материального положения, благоприятности условий для
совершения крупных покупок.
Источник: Росстат, ЦБ РФ
-0,2%
2,6%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
%
Рост реальных доходов населения, г/г, %
Рост оборота розничной торговли, г/г, %
11

12. Сегмент F&B как новый центр притяжения в торговом
комплексе
Залог успеха современного торгового центра –
обеспеченность площадями F&B и разнообразие этого
предложения.
Торговые центры с большей долей F&B
характеризуются высокими ставками аренды.
Комбинация ярких локальных брендов с
традиционными известными сетями может привлечь
больше посетителей.
Сбалансированное и качественное предложение
концепций F&B в торговых центрах позволяет:
увеличить товарооборот торгового центра в среднем на
5%, посещаемость – на 7%;
добавить в среднем 4 минуты ко времени пребывания
покупателей в торговом центре.
12
12

13. МЕГА Теплый Стан
МЕГА Химки
Европейский
МЕГА Белая Дача
Метрополис
Vegas Каширское шоссе
Авиапарк
Vegas Крокус Сити
Кунцево Плаза
АФИмолл Сити
Columbus
АтриумКапитолий на Вернадского
Охотный Ряд
Океания
Хорошо!
20
30
40
50
60
70
80
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18%
количество заведений
доля F&B, % от арендуемой площади
*Размер окружности пропорционален арендуемой площади ТЦ
Предложение F&B в торговых центрах Москвы*
Среднее значение =
3,9%
Самая большая доля F&B
Больше всего заведений
13

14. Лето
МЕГА Дыбенко
Галерея
Европолис
Жемчужная Плаза
Гранд Каньон
Питер Радуга
Сити Молл
МЕГА Парнас
Невский Центр
Охта Молл
10
15
20
25
30
35
40
0% 2% 4% 6% 8% 10%
количество заведений
доля F&B , % от арендуемой площади
Предложение F&B в торговых центрах Санкт-Петербурга*
Самая большая доля F&B
Среднее значение =
4,9%
Больше всего заведений
*Размер окружности пропорционален арендуемой площади ТЦ

15. Потребительское поведение, мотивация
-10
-5
0
5
10
15
янв.10
апр.10
июл.10
окт.10
янв.11
апр.11
июл.11
окт.11
янв.12
апр.12
июл.12
окт.12
янв.13
апр.13
июл.13
окт.13
янв.14
апр.14
июл.14
окт.14
янв.15
апр.15
июл.15
%
Рост оборота общественного питания, % Рост розничного товарооборота, %
Динамика оборота общественного питания и розничной торговли,
% 2010-2015
Опыт анализа показателей отрасли общественного
питания показывает сохранение позиций или рост в
период последних заметных рецессий в Европе (на
примере данных рынка Великобритании)
• «Даунтрейд» - сокращение среднего чека, но не частоты посещений
• Курс на более доступные форматы и сегменты (спрос и предложение)
• F&B как устойчивый сегмент ритейла в период экономического спада
Источники: Росстат, ONS UK
15

16. Потребительское поведение, мотивация
• Experience - как основной мотив посещения и лояльности
• «Искатели впечатлений» - 21% среди посетителей ТЦ
• Время - новый «товар»
• Experience как знание, общение, путешествие
• Ценность физического опыта - реальное vs виртуальное
 Физический опыт
 Социальный опыт
16

17. St. Petersburg Retail Market Overview, Q1 2017
Успешные F&B зоны в рамках ТРЦ
Trinity Kitchen – Leeds, UK Puerto Venecia – Zaragoza, Spain
Aéroville – Paris, France Mall of Scandinavia – Stockholm, Sweden
17

18. © Copyright 2017 Jones Lang LaSalle. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без
предварительного письменного разрешения Jones Lang LaSalle. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Jones Lang LaSalle данных. Несмотря на все
предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Jones Lang LaSalle не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. В случае
обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
www.jll.ru