O documento apresenta estudos para planejamento de um empreendimento imobiliário, incluindo fluxos de processo produtivo, etapas de obra e cenários de evolução física e financeira. O objetivo é fornecer ferramentas que permitam dimensionar equipes, tempos de ciclo e estudar inter-relações entre tempo, avanço físico e custos.

1. Porto Alegre, 21 de Junho de 2002
ESTUDO PARA MÓDULO DE
PLANEJAMENTO GOLDSZTEIN
Guilherme Loureiro
Revisão 00

2. “O homem comum não consegue
vislumbrar a vitória antes que ela se
cristalize.”
Sun - Tzu

3. ÍNDICE:
1. Objetivo
2. Aplicação e Metodologia
3. Revisões (comentários)
4. Fluxos de Processos Produtivos:
4.1. Macro fluxo das atividades iniciais de obra;
4.2. Macro fluxo da atividade de dry-wall;
4.3. Macro Fluxo das atividades de acabamentos.
5. Estudo das etapas de obra através de cenários

4. 1. OBJETIVO:
O objetivo deste trabalho é fornecer ferramentas eficazes que possibilitem
o planejamento de um empreendimento através do correto
dimensionamento das equipes e tempos de ciclo inerentes ao processo
produtivo de um empreendimento imobiliário.
Através desta ferramenta podemos entender melhor o processo e
gerenciar a sincronicidade evitando tempos de espera, superprodução e
capacidade ociosa.
Este trabalho foca a montagem de cenários baseados em estudos de caso
empíricos de maneira que as anomalias sejam detectadas antes que
ocorram com relação à tempo, prazo e custo.

5. 2. APLICAÇÃO E METODOLOGIA:
O trabalho permite a visualização da cronologia das etapas de obra, passo
a passo, explicitando as interferências entre equipes, atividades críticas e
alertas para preparação das atividades com foco na otimização do
processo.
É importante observar que os tempos dos ciclos podem diminuir
conforme o incremento de “colaboradores” nas equipes de trabalho.
Também faz-se possível, através da montagem de cenários, o estudo das
inter-relações entre tempo, avanço físico e financeiro de um
empreendimento com base de 18 meses de duração.
O estudo das inter-relações possibilita que as ações corretivas sejam
tomadas com antecedência nos casos de anomalias já que nos mostram
tendências do processo. Desta maneira sabemos, antes, se há necessidade
de ações corretivas quanto à tempo, prazo e custo.

6. 3. REVISÕES:
Este, como qualquer outro trabalho de estudo da cadeia produtiva, não é
eterno.
O dinamismo de novos métodos, estratégias e modos de atuação levam
inevitavelmente à um processo de revisão contínua o qual deve ser
observado.

7. 4. FLUXOS DE PROCESSOS PRODUTIVOS

8. 4.1. MACRO FLUXO DAS ATIVIDADES INICIAIS DE
OBRA

14. 4.2. MACRO FLUXO DA ATIVIDADE DE DRY WALL

20. EQUIPE:
2 COLABORADORES APLICAÇÃO
CICLO(4 aptos):
DE
2d CERÂMICA
14/02
até NÃ O
CONFORM E CHECK
15/02
(17)
CONFORM E
EQUIPE: REJUNTE
2 COLABORADORES
PARA
CICLO(4 aptos): CERÂMICA
3d
NÃ O
CONFORM E
18/02
até CHECK
20/02 (18)
CONFORM E
VAI AO FLUXO
DE
ACABAMENTOS

21. 4.3. MACRO FLUXO DAS ATIVIDADES DE ACABAMENTOS

26. 5. ESTUDO DAS ETAPAS DE OBRA ATRAVÉS DE CENÁRIOS

27. ETAPAS E PERCENTUAIS DE OBRA PADRÃO VISTA BELLA
DESCRIÇÃO % TOTAL % INÍCIO E FIM 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
I PROJETOS E IMPLANTAÇÃO 5,92% 0,00 - 5,92 %
II FUNDAÇÃO E INFRA 2,28% 5,92 - 8,20 %
III ESTRUTURA 36,58% 8,20 - 44,78 %
IV VEDAÇÕES 32,98% 16,50 - 49,48 %
V REVESTIMENTO EXTERNO 16,22% 37,00 - 53,22 %
VI DRY-WALL 30,44% 53,22 - 83,66 %
VII ACABAMENTO 34,47% 65,53 - 100,00 %
ETAPA I ETAPA II ETAPA III ETAPA IV ETAPA V ETAPA VI ETAPA VII
. Projetos; . Fundação; . Forma da estrutura; . Alvenarias; . Salpique externo; . Dry-Wall; . Louças;
. Tapumes; . Forma de vigas de fundação; . Aço da estrutura; . Instalações nas alvenarias; . Emboço externo; . Esquadrias; . Tampos;
. Demolições; . Aço de vigas de fundação; . Concreto a estrutura; . Reboco interno de parede; . Pastilha; . Azulejos; . Metais;
. Sondagens; . Concreto de vigas de fundação. . Reboco interno de teto. . Granitos; . Cerâmicas; . Muretas;
. Ligações Provisórias; . Portas;
. Implantação; . Pintura;
. Topografia; . Limpeza.
. Terraplenagem.

28. % FÍSICO / FINANCEIRO
MÓDULO DE MONITORAMENTO POR ETAPAS
FÍSICO - FINANCEIRO
100,00
50,00
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
FÍ SICO PADRÃO (%ACUM.) 5,92 8,20 11,27 16,50 20,07 25,08 30,13 36,22 40,38 44,78 49,48 53,22 62,80 65,53 74,66 83,66 94,91 100,00
CUSTO PADRÃO (%REAL ACUM.) 4,54 6,23 10,79 13,47 17,08 20,95 27,10 31,20 37,83 43,16 48,46 52,56 58,30 63,82 69,11 75,22 83,89 100,00
FÍ SICO VERDI (%ACUM.) 3,00 5,00 8,50 11,00 14,50 17,80
CUSTO VERDI (%REAL ACUM.) 4,30 5,50 7,00 11,00 13,00 15,00
TEMPO (%ACUM.) 5,56 11,11 16,67 22,22 27,78 33,33 38,89 44,44 50,00 55,56 61,11 66,67 72,22 77,78 83,33 88,89 94,44 100,00

29. VISTA BELLA
EVOLUÇÃO FÍSICA x FINANCEIRA
14
12
10
8
PERC.MÊS
6
4
2
0 jan/01 fev/01 mar/01 abr/01 mai/01 jun/01 jul/01 ago /01 set/01 o ut/01 no v/01 dez/01 jan/02 fev/02 mar/02 abr/02 mai/02 jun/02 jul/0
FÍSICO - % REA L M ÊS 5,92 2,28 3,07 5,23 3,57 5,01 5,05 6,09 4,16 4,40 4,70 3,74 9,58 2,73 9,13 9,00 1 ,25
1
CUSTO - %REA L M ÊS 4,54 1,69 4,56 2,68 3,61 3,87 6,15 4,10 6,63 5,33 5,30 4,10 5,74 5,52 5,29 6,11 8,67
FÍSICO - % REA L A CUM 5,92 8,20 1 ,27
1 16,50 20,07 25,08 30,13 36,22 40,38 44,78 49,48 53,22 62,80 65,53 74,66 83,66 94,91
CUSTO - %REA L A CUM 4,54 6,23 10,79 13,47 17,09 20,95 27,11 31,21 37,84 43,17 48,47 52,56 58,30 63,82 69,11 75,21 83,89
TEM P O (% A CUM .) 5,56 1 ,1
11 16,67 22,22 27,78 33,33 38,89 44,44 50,00 55,56 61 1
,1 66,67 72,22 77,78 83,33 88,89 94,44 100,00

30. “Com numerosos cálculos, pode-se
obter a vitória. Teme quando os
cálculos forem escassos. E quão poucas
chances de vencer tem aquele que
nunca calcula.”
Sun Tzu