O documento apresenta um estudo de viabilidade para um hotel Sleep Inn com 146 quartos em Pindamonhangaba, SP. Ele inclui uma análise do mercado hoteleiro local, projeções de demanda e taxa de ocupação considerando novos empreendimentos, além de um quadro de áreas e projeções financeiras detalhadas para o hotel proposto.
2. Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG
Agenda
1.
Introdução
3
2.
A Cidade de Pindamonhangaba
4
3.
Mercado hoteleiro da cidade
5
4.
Localização do empreendimento
12
5.
Quadro de áreas proposto
13
6.
Desempenho do hotel em estudo
14
7.
Projeções financeiras
16
8.
Análises financeiras
39
9.
Cálculo do valor de venda da unidade
42
10.
Conclusão
48
2
3. Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG
Introdução
•
Este estudo de mercado, viabilidade econômica e estatísticas operacionais foi elaborado a pedido da
Atlantica Hotels para um empreendimento hoteleiro, com a marca Sleep Inn, com 146 unidades,
sendo 6 suítes, que será construído na Cidade de Pindamonhangaba - SP, em terreno com frente para
Rua Nossa Senhora de Fátima e Avenida Francisco Lessa a 150 metros do Shopping Praça Pinda, em
construção
•
Este empreendimento será objeto de incorporação imobiliária e todas as suas 146 unidades
individuais integrarão o futuro Pool de Locação hoteleira
•
A seguir apresentamos um relatório sumário, contendo descrições e análises do mercado e projeções
de Receitas, elaboradas de acordo com o “Sistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis” e com
base em nossa experiência de mais de 30 anos em Projetos, Consultoria e Asset Management para
indústria hoteleira no Brasil e exterior
•
Esclarecemos que por se tratarem de estimativas, as previsões, Projeções Financeiras e as conclusões
aqui contidas, não poderão ser tomadas como resultados líquidos e certos a serem alcançados,
isentando a CoHotel Consultoria e seus sócios de qualquer responsabilidade quanto à realização dos
mesmos
3
4. A cidade de Pindamonhangaba - SP
A economia
•
Em 1970, Pindamonhangaba viveu sua "explosão" industrial, com a implantação de grandes
indústrias, acelerando o crescimento do comércio e da população.
•
Hoje Pindamonhangaba encontra-se em fase de retomada do progresso, com a instalação de novas
indústrias.
Evolução do PIB
Em R$ milhões
2010
4.048
2.987
2007
2008
2009
4.679
2.929
2006
4.172
Fonte: IBGE - descontada a infação
4
2010
5. Economia de Pidamonhangaba
Principais Industrias instaladas
ALUBILLETS ALUMÍNIO S/A.
Reciclagem de sucatas em geral; processamento e transformação de metais, em particular alumínio e suas ligas;
fundição, refusão e extrusão de alumínios e suas ligas; fabricação e montagem de estruturas e esquadrias metálicas,
bem como obras estruturais e blindadas em alumínio e aço.
BI-MAC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE EQUIPAMENTOS ELETRONICOS LTDA.
Fabricação e Comércio de equipamentos eletromecânicos e eletrônicos
BRASQUIP AMBIENTAL S.A.
Empresa de tratamento de efluentes líquidos industriais
BRUMMA COMERCIAL E INDUSTRIAL DE PRODUTOS QUIMICOS LTDA.
Fabricação de resinas termoplásticas
CARLY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Indústria e Comércio de materiais plásticos, processamento e beneficiamento de qualquer matéria- prima plástica,
perfis de PVC, laminados plásticos e resinas termoplásticas
CENTEMAVE ENGENHARIA LTDA.
Desenvolvimento de projetos e fabricação de máquinas e equipamentos especiais para indústria de tubos,
metalúrgicas e mecânicas
DBTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MATERIAIS ELÉTRICOS E ELETRÔNICOS LTDA. - ampliação
Indústria de equipamentos eletroeletrônicos e de sinalização: painéis de comando, controle e distribuição de energia;
sinalizadores aeronáuticos, marítimos/náuticos, rodoviários e ferroviários.
5
6. Economia de Pidamonhangaba
Principais Industrias instaladas
EXPRESSO MIRASSOL LTDA.
Transporte, armazenagem, manuseio e serviços logísticos
FÁBRICA DE TINTAS HORIZONTE
Fabricação de produtos de limpeza e polimento
GOLDEN MOTOS LTDA.
Comércio varejista de motocicletas, peças e serviços e Centro de Treinamento de Pilotos
Av. Nossa Senhora do Bom Sucesso
Distrito Empresarial Morumbi
ITALIAN TEXTURAS E REVESTIMENTOS LTDA. ME
JF RUZENE CEREAIS - ampliação
Cultivo de arroz, beneficiamento, empacotamento, comércio atacadista, importação e exportação
MALENIX S. A.
Indústria de bicicletas e peças afins
MAX LÍDER INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Indústria e comércio de manutenção de máquinas (robóticos)
MAYSTAR COSMÉTICA BRASIL LTDA.
Fabricação, comércio varejista e atacadista de cosméticos
6
7. Economia de Pidamonhangaba
Principais Industrias instaladas
MUNDO ANIMAL LABORATÓRIO VETERINÁRIO LTDA.
Industrialização, comercialização, importação e exportação de produtos veterinários,
englobando ração, cosméticos, higiênicos, parasiticidas, anti-helmínticos, terapêuticos,
suplementos alimentares destinados a animais e afins, inclusive, artefatos de papel, couro,
plásticos e metais
PEVELIT INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PLÁSTICOS LTDA.
Fabricação de Masterbatch – concentrado de pigmentos – e prestação de serviços para
indústria de plástico
REMCSAL RECUPERAÇÃO, MISTURA E COMÉRCIO DE SAIS LTDA.
Indústria química de mistura e comércio de sais
SEA MART COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO LTDA.
Indústria e Comércio de embarcações em fibra de vidro (estaleiro), comércio atacadista e
varejista de produtos náuticos, de mergulho, de pesca e de lazer em geral
THERMOJET DO BRASIL LTDA.
Tratamento térmico, aquecimento de fornos industriais, venda, importação e exportação,
desenvolvimento de métodos e sistemas relacionados a tratamento térmico e combustão
industrial
7
8. Mercado hoteleiro da cidade
Oferta Hoteleira
•
A oferta da Cidade é pequena para sua importância econômica. A demanda fica mais em Taubaté por
falta de uma oferta adequada e reconhecida. Apenas o Hotel Colonial, com 82 apartamentos, pode
ser considerado conncorrente ao hotel em estudo
•
O Hotel Colonial esta ampliando e terá mais 40 unidades, além da 82 já ofertadas
•
Estimamos que uma demanda de no mínimo 30 apartamentos dia não consegue ter acomodação na
Cidade
Abr/2013
Hotel
1. Colonial Plaza
2. Pousada Champetre
3. Brasil
4. Vitoria
Total Geral
Quartos disponíveis Participação
Dia
Ano
no mercado
82
8
25
45
160
Fonte: Pesquisa direta
8
29.930
2.920
9.125
16.425
58.400
51%
5%
16%
28%
100%
9. Mercado hoteleiro da cidade
Oferta e demanda Hoteleira
2009
2010
2011
2012
Oferta de Quartos do mercado
58.400
58.400
58.400
58.400
Quartos ocupados mercado
38.544
39.700
40.891
42.118
66%
68%
70%
72%
Taxa de ocupação do mercado
72%
70%
68%
58.400
66%
58.400
2010
Oferta de Quartos
Fonte: Pesquisa direta
58.400
42.118
40.891
39.700
38.544
2009
58.400
2011
Quartos ocupados
9
2012
Taxa de ocupação
73%
72%
71%
70%
69%
68%
67%
66%
65%
64%
63%
62%
10. Mercado hoteleiro da cidade
Projeção das taxas de ocupação
•
A projeção da oferta e demanda considera a abertura do hotel em estudo, com 146 quartos, 53,290 diárias ano,
apenas em 2016
•
Considerada também a ampliação do hotel Colonial, já em meados de 2013, com mais 40 Unidades 14.600 diárias
ano
•
Consideramos que 50% dos quartos da oferta atual não mais competirão como o hotel em estudo e com o hotel
Colonial
•
Consideramos 30 quartos dia de demanda não acomodada total - 10.950 quartos ano em 2013
Crescimento demanda 4% ao ano
Hotel em Estudo - 146 Uh
Ampliação Colonial 40 uhs
Saida 50% quartos Hoteis antigos
Nova Oferta de Quartos/Ano
Quartos ocupados da oferta
Taxa de ocupação do mercado
Demanda não acomodada
Total demanda: real e potencial
Taxa de ocupação real + potencial
2013
7.300
2014
7.300
65.700
43.803
67%
10.950
54.753
83%
73.000
45.555
62%
11.388
56.943
78%
Fonte: CoHotel Consultoria
10
2015
-7.118
65.883
47.377
72%
11.844
59.221
90%
2016
53.290
-7.118
112.055
49.272
44%
12.317
61.589
55%
11. Mercado hoteleiro da cidade
Projeção das taxas de ocupação - 2013 a 2016
•
Com a abertura do hotel em estudo com 146 unidades, prevista para 2016, a taxa de ocupação do
mercado, considerando a demanda não acomodada, será de 55%
•
Existe a possibilidade da BHG, com outros investidores, desenvolver um Tulip Inn no terreno do futuro
Shopping, próximo ao terreno do hotel em estudo. Esta possibilidade não foi considerada no calculo
da oferta e demanda deste estudo
Projeção do mercado de Pindamonhangaba - SP
90%
83%
78%
55%
112.055
65.700
73.000
54.753
2013
56.943
65.883
2014
Oferta de Quartos
2015
Quartos ocupados
Fonte: CoHotel Consultoria
11
61.589
59.221
2016
Taxa de ocupação
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
12. Localização do empreendimento
Hotel em estudo e Shopping Praça Pindamonhangaba
•
•
O empreendimento será localizado em tereno com duas frentes: Av. Nossa Senhora Perpétuo Socorro e Av. Francisco
Lessas, a 150 metros do novo Shopping que esta sendo construído.
Sugerimos que o hotel fique perpendicular as duas ruas mencionadas e que se implante um pequeno mall de lojas
no térreo
Fonte: Google Maps
12
13. Quadro de áreas proposto
•
Concebemos um hotel com 146 apartamentos, sendo 140 unidades tipo standard (18m²) e 6 unidades tipo
suíte(27m²)
•
As áreas de garagem foram estimadas em 55% do número de quartos, aproximadamente, sem sabermos das
necessidades impostas por legislações muinicipais
•
As demais áreas estão demonstradas no quadro a seguir:
Quadro de áreas por tipo de unidade
Quadro de áreas
Itens
Quartos
Por Quarto
Total (m²)
%
140
6
146
146
18
27
6,1
24,43
2.520
162
885
3.567,1
40%
3%
14%
56%
Recepção e Maleiro
Banheiros lobby
Restaurante/Bar Lobby
Cozinha/almoxarifado
Salas Reunião +Foyer+ Banhos
Fitness Center Piscina
Escritórios
Vestiários/refeitório
Total área comum
146
2
146
146
0
146
146
146
146
1
12
1,5
1
0
1
1,2
1,2
7
146
24
219
146
0
146
175
175
1.031,4
2%
0%
3%
2%
0%
2%
3%
3%
16%
Total Área Construída
146
31
4.598,46
72%
80
22
1760
28%
146
44
6.358,5
100%
Área de quartos
Apartamentos Standard
Apartamento Suíte
Corredores/hall/depósitos
Total área de quartos
Área comum
Garagens
Fonte: CoHotel Consultoria
Área total do Hotel
13
14. Desempenho do hotel em estudo
Estimativa da taxa de ocupação do hotel
•
O hotel em estudo, com 53.290 diárias disponíveis ano, representará 47,56% da oferta competitiva prevista para
2016, primeiro ano completo de operação, total de 112.055, quartos disponíveis ano do mercado
•
Estimamos que no primeiro ano de operação, a participação do hotel na demanda seja igual à sua participação na
oferta. (2016 – 47,56% ), desempenho normal para uma propriedade nova no mercado
•
Em 2017 estimamos que o hotel captará da demanda parcela 10% supeiror a de sua participação na oferta, ou seja
52,31%
•
A partir de 2018, ano de estabilização, a captação da demanda se fixará em 15% acima da participação na oferta e
se estabilizará em, aproximadamente, 71% de ocupação anual
Crescimento de 4 % a.a. da demanda
2016
2017
2018
2019
2020
Mercado concorrencial
Oferta de quartos (ano)
Demanda por quartos (ano)
Taxa de ocupação do mercado
112.055
61.589
55%
112.055
64.053
57%
112.055
66.615
59%
112.055
69.280
62%
112.055
72.051
64%
Hotel em estudo
Quartos disponíveis
53.290
53.290
53.290
53.290
53.290
47,56%
47,56%
47,56%
47,56%
47,56%
29.290
33.508
36.432
37.889
39.405
Participação na demanda
47,56%
52,31%
54,69%
54,69%
54,69%
Taxa de ocupação do hotel
55%
63%
68%
71%
74%
Participação na oferta
Quartos da demanda captada
Fonte: CoHotel Consultoria
14
15. Desempenho do hotel em estudo
Projeção da taxa de ocupação
Desempenho do hotel
Crescimento de 4 % a.a. da demanda
71,1%
68,4%
71,1%
62,9%
55,0%
53.290
53.290
29.290
Ano 1
53.290
33.508
Ano 2
Oferta de quartos
53.290
36.432
Ano 3
Quartos ocupados
Fonte: CoHotel Consultoria
15
53.290
37.889
Ano 4
Taxa de ocupação
37.889
Ano 5
16. Desempenho do hotel em estudo
Cálculo da diária média com café da manhã
•
A Diária média dos apartamentos Standards foi estimada em R$ 180,00, considera ocupação de individuais e
duplos. Este valor está em linha com a do hotel Colonial em 2013
•
A diária média das Suítes foi estimada em 55% superior ao da diária média do apartamento Standard, R$ 279,00,
porém com uma ocupação de 19%
•
As suítes servem para diferenciar a demanda, atender famílias nos finais de semana e núpcias
Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação
Tipo de acomodação
Quartos disponíveis - dia
Quartos disponíveis - ano
Taxa de ocupação
Taxa de Ocupação
Quartos Ocupados
Diária
Diária média Bruta
REVPAR
Standards
140
51.100
57%
28.872
R$ 180,00
R$ 101,70
Fonte: CoHotel Consultoria
16
Suítes
6
2.190
Total
146
53.290
19%
419
Média
55%
29.290
R$ 279,00
R$ 53,33
Média
R$ 181,41
R$ 99,71
17. Desempenho do hotel em estudo
Dados operacionais
•
Número de hóspede: 1,20 por quarto ocupado média dos hoteis urbanos no Brasil, sem grandes áreas de eventos
•
Crescimento da Diária média de 10% ao ano, similar ao praticado nos últimos anos pela maioria dos hotéis de
grandes cadeias
Resumo das projeções operacionais
R$ Inflacionados
Dados Operacionais
Apartamentos Dia
Apartamentos disponíveis ano
Apartamentos ocupados
% de ocupação
Total de hóspede por quarto ocupado
Diária média bruta
Crescimento anual
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
29.290
54,96%
35.148
R$ 181,4
33.508
62,88%
40.209
R$ 199,6
36.432
68,37%
43.719
R$ 219,5
37.889
71,10%
45.467
R$ 241,5
37.889
71,10%
45.467
R$ 265,6
-
10%
10%
10%
10%
146
53.290
1,2x
Fonte: CoHotel Hotelaria
17
18. Projeções financeiras
Receitas operacionais
Receitas Operacionais
R$ Inflacionados
Demonstrativo de Resultado
Ano 1
Valor por Quarto - % da receita com quartos
1.4 ISS sobre Diárias
2%
1.5 Impostos
Pis e Cofins
ISS
ICMS
3,65%
2%
10%
R$ 150,1
R$ 171,7
R$ 188,8
R$ 215,9
R$ 237,5
R$ 261,2
R$ 287,3
6.686.707
7.997.302
9.148.913
10.063.804
63%
33.508
R$ 199,6
68%
36.432
R$ 219,5
71%
37.889
R$ 241,5
71%
37.889
R$ 265,6
802.405
959.676
1.097.870
1.207.657
R$ 21,8
R$ 23,9
R$ 26,3
R$ 29,0
R$ 31,9
129.005
154.290
176.508
194.159
R$ 3,9
10%
R$ 4,2
10%
R$ 4,7
10%
R$ 5,1
10%
106.273
133.734
159.946
182.978
201.276
(411.809)
Gastos de Telefonia, Lavanderia e Outras p/ quarto
Crescimento
R$ 125,5
R$ 3,5
-
1.3 Receita com Telefonia, Lavanderia e Outras
10.886.951
102.515
12,0%
9.897.228
637.639
1.2 Receita de Alimentos & Bebidas
8.651.423
55%
29.290
R$ 181,4
% de ocupação
Apartamentos ocupados
Diária média bruta
7.233.631
5.313.658
1.1 Receita de Quartos
Ano 5
R$ 196,3
REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado)
Ano 4
R$ 99,7
REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível)
Ano 3
5.748.277
1. Receita Líquida
Ano 2
(518.220)
(619.791)
(709.041)
(779.945)
(224.843)
(123.202)
(63.764)
(282.943)
(155.037)
(80.240)
(338.399)
(185.424)
(95.968)
(387.129)
(212.125)
(109.787)
(425.842)
(233.338)
(120.766)
Fonte: CoHotel Consultoria
18
19. Projeções financeiras
Receitas operacionais
•
Alimentos e Bebidas: Assumimos que a administração do setor de Alimentos e Bebidas (Restaurante,
bar, frigobar e room service) do hotel será administrado diretamente e não será terceirizada
–
–
•
Estimamos que a receita média de alimentos e bebidas por quarto ocupado seja de 12% do valor da diária
média, percentual em linha com o praticado em hotéis dessa categoria em outros mercados, com pequena
operação de alimentos e bebidas e sem áreas de eventos
Estimamos o crescimento dessas receitas em 10% a.a. mais o crescimento do número de quartos ocupados
A receita com telefonia, lavanderia e outros:
–
Foi estimado em R$ 3,50 por quarto ocupado, reajustada em média 10%a.a
•
ISS sobre receita de diárias: 2% cobrado adicionalmente
•
Impostos:
–
PIS e COFINS 3,65% da Receita bruta
–
ISS 2% da Receita bruta de Serviços
–
ICMS: 10% da Receita bruta de Alimentos & Bebidas
Fonte: CoHotel Consultoria
19
20. Projeções financeiras
Receitas operacionais
Em R$ mil
R$ 5.314
Ano 1
Receita bruta de quartos
R$ 6.687
Ano 2
R$ 7.997
R$ 9.149
Em R$ mil
R$ 10.064
R$ 638
Ano 3
Ano 4
Receita bruta de A&B
Ano 5
Ano 1
Fonte: CoHotel Consultoria
20
R$ 802
Ano 2
R$ 960
Ano 3
R$ 1.098
Ano 4
R$ 1.208
Ano 5
21. Projeções financeiras
Receitas operacionais
Em R$ mil
Receita líquida total
Estatísticas operacionais
Em R$
Diária Média
RevPAR
RevPOR
R$ 287
R$ 261
R$ 196
R$ 7.234
R$ 8.651
R$ 9.897
R$ 10.887
R$ 181
R$ 216
R$ 237
R$ 266
R$ 241
R$ 200
R$ 220
R$ 150
R$ 5.748
R$ 172
R$ 189
R$ 125
R$ 100
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 1
Fonte: CoHotel Consultoria
21
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
22. Projeções financeiras
Custos e despesas operacionais
Custos e despesas operacionais
R$ Inflacionados
Demonstrativo de Resultado
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
3.564.740
62,0%
4.047.314
56,0%
4.559.966
52,7%
5.032.496
50,8%
5.443.857
50,0%
501.462
8,7%
619.781
8,6%
728.283
8,4%
818.851
8,3%
885.574
8,1%
2.2 Salários e Encargos Sociais
% da receita Líquida
1.550.016
27,0%
1.658.517
22,9%
1.774.613
20,5%
1.898.836
19,2%
2.031.755
18,7%
2.3 Outras despesas operacionais
% da receita Líquida
1.513.262
26,3%
1.769.016
24,5%
2.057.070
23,8%
2.314.809
23,4%
2.526.529
23,2%
2. Custos e Despesas operacionais
% da receita líquida
2.1 Custos diretos
% da receita Líquida
Fonte: CoHotel Consultoria
22
23. Projeções financeiras
Custos diretos
•
Custos dos insumos vendidos pelo setor de Alimentos e Bebidas: Estimado em 28% de sua receita bruta
•
Gastos com café da manhã foram estimados em R$ 7,00 por hóspede
•
Custo de telefonia, lavanderia e outros foi estimado em 75% da respectiva receita bruta, por se tratarem de serviços
terceirizados
Custos diretos
R$ Inflacionados
2.1 Custos diretos
% da receita Líquida
Alimentos & Bebidas
% da receita bruta de A&B
Café da Manhã
Valor por hóspede
Crescimento - inflação
Telefonia, Lavanderia e Outras
% da receita bruta de Telefonia, Lavanderia e outros
501.462
8,7%
619.781
8,6%
728.283
8,4%
818.851
8,3%
885.574
8,1%
R$ 178.539
R$ 224.673
R$ 268.709
R$ 307.403
R$ 338.144
28%
28%
28%
28%
28%
R$ 246.037
R$ 298.354
R$ 343.856
R$ 379.067
R$ 401.811
R$ 7,0
R$ 7,4
R$ 7,9
R$ 8,3
R$ 8,8
-
6%
6%
6%
6%
R$ 76.886
R$ 96.754
R$ 115.718
R$ 132.381
R$ 145.619
75%
75%
75%
75%
75%
Fonte: CoHotel Consultoria
23
24. Projeções financeiras
Custos diretos
Custos diretos
Em R$ mil
8,7%
8,6%
R$ 620
8,4%
R$ 728
8,1%
8,3%
R$ 819
R$ 886
R$ 501
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Custos Diretos
Ano 4
% Receita Líquida
Fonte: CoHotel Consultoria
24
Ano 5
25. Projeções financeiras
Salários e encargos sociais
•
Os gastos com salários e encargos representam aproximadamente 50% do total de gastos de um hotel, consumindo
geralmente cerca de 20% a 35% da receita líquida
•
Estimamos a necessidade de um quadro de funcionários com 45 colaboradores, conforme será descrito a seguir
•
O gasto médio com colaborador por mês será de aproximadamente R$2.870,40, no primeiro ano de operação,
média normal para o padrão dos hotéis da cidade
Salários e encargos sociais
R$ Inflacionados
2.2 Salários e Encargos Sociais
% da receita Líquida
Salários e encargos Sociais
Crescimento
Número de Colaboradores
Média mês/Colaborador
1.550.016
27,0%
1.658.517
22,9%
1.774.613
20,5%
1.898.836
19,2%
2.031.755
18,7%
R$ 1.550.016
R$ 1.658.517
R$ 1.774.613
R$ 1.898.836
R$ 2.031.755
-
7%
7%
7%
7%
45
45
45
45
45
R$ 2.870,4
R$ 3.071,3
R$ 3.286,3
R$ 3.516,4
R$ 3.762,5
Fonte: CoHotel Consultoria
25
27. Projeções financeiras
Salários e encargos sociais
Salários e encargos sociais
Em R$ mil
27,0%
22,9%
20,5%
19,2%
18,7%
R$ 1.899
R$ 1.550
R$ 1.775
R$ 2.032
R$ 1.659
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Salários e encargos sociais
Fonte: CoHotel consultoria
27
% Receita Líquida
28. Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
•
Outras despesas operacionais englobam todos os outros gastos necessários à operação do hotel, e serão explicados
nos próximos slides
•
Outras despesas operacionais consomem cerca de 20% a 30% da receita líquida de um hotel dessa categoria.
Outras despesas operacionais
R$ Inflacionados
2.3 Outras despesas operacionais
% da receita Líquida
Habitações
Alimentos e Bebidas
Administrativas
Marketing e Vendas
Manutenção
Utilidades
1.513.262
26,3%
1.769.016
24,5%
2.057.070
23,8%
2.314.809
23,4%
2.526.529
23,2%
R$ 564.005
R$ 661.099
R$ 786.133
R$ 896.246
R$ 983.937
R$ 60.160
R$ 63.769
R$ 76.359
R$ 87.380
R$ 96.025
R$ 300.776
R$ 334.753
R$ 368.573
R$ 400.823
R$ 430.374
R$ 149.707
R$ 187.201
R$ 223.027
R$ 254.577
R$ 279.749
R$ 151.200
R$ 160.512
R$ 170.407
R$ 180.922
R$ 192.096
R$ 287.414
R$ 361.682
R$ 432.571
R$ 494.861
R$ 544.348
Fonte: CoHotel Consultoria
28
29. Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
Outras despesas operacionais
As despesas fixas aumentam 6% a.a.
Custos e Despesas Operacionais
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
1. Habitações
564.005
661.099
786.133
896.246
983.937
11%
10%
10%
10%
10%
318.819
128.876
43.935
17.574
45.300
1.500
8.000
401.202
136.609
46.571
18.628
48.018
1.590
8.480
479.838
165.658
56.474
22.590
50.899
1.685
8.989
548.935
190.922
65.087
26.035
53.953
1.787
9.528
603.828
210.472
71.752
28.701
57.190
1.894
10.100
60.160
63.769
76.359
87.380
96.025
9%
8%
8%
8%
8%
5.272
12.888
6.000
36.000
5.589
13.661
6.360
38.160
6.777
16.566
6.742
46.274
7.810
19.092
7.146
53.332
8.610
21.047
7.575
58.793
3. Administrativas
300.776
334.753
368.573
400.823
430.374
% da Receita Líquida
5%
5%
4%
4%
4%
68.979
11.497
216.000
1.800
2.500
86.804
14.467
228.960
1.872
2.650
103.817
17.303
242.698
1.947
2.809
118.767
19.794
257.259
2.025
2.978
130.643
21.774
272.695
2.106
3.156
% da Receita de Quartos
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
Comissão de Vendas e Reservas
Lavagem de Roupa
Suprimentos Hóspedes
Suprimentos de Limpeza
TV a Cabo (Fixa)
Impressos
Utensílios e Uniformes(Fixa)
2. Alimentos e Bebidas
% da Receita de A&B
2.1
2.2
2.3
2.4
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
Material Limpeza
Lavagem de Roupa
Uniformes (Fixa)
Cardápios/ Utensilio e Outras
Comissão de Cartões
Despesas Bancárias
CPD/ Contabilidade
Impressos
Seguros Resp. Civil (Fixa)
Fonte: CoHotel Consultoria
29
Premissas
6% da Receita Bruta de Quartos
R$ 4,40 por quarto ocupado
R$ 1,50 por quarto ocupado
40% dos suprimentos Hóspedes
R$ 25 por ponto por mês - 151 pontos
R$ 1.500 Verba anual estimada
R$ 8.000 Verba anual estimada
30%
10%
R$ 6.000
R$ 36.000
dos gastos com suprimento nas habitações
dos gastos com lavagem nas habitações
Verba anual estimada
Verba anual estimada
3%
0,2%
R$ 18.000
R$ 1.800
R$ 2.500
de comissão sobre 40% da Receita
da receita
por mês
Verba anual estimada
Verba anual estimada
30. Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
Outras despesas operacionais
As despesas fixas aumentam 6% a.a.
Custos e Despesas Operacionais
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
4. Marketing e Vendas
132.462
165.500
197.073
224.885
247.088
2%
2%
2%
2%
2%
1.000
5.000
57.483
68.979
1.060
5.300
72.336
86.804
1.124
5.618
86.514
103.817
1.191
5.955
98.972
118.767
1.262
6.312
108.870
130.643
151.200
160.512
170.407
180.922
192.096
3%
2%
2%
2%
2%
3.000
3.000
4.000
1.200
140.000
3.300
3.300
4.240
1.272
148.400
3.630
3.630
4.494
1.348
157.304
3.993
3.993
4.764
1.429
166.742
4.392
4.392
5.050
1.515
176.747
287.414
361.682
432.571
494.861
544.348
5%
5%
5%
5%
5%
172.448
100.595
14.371
217.009
126.589
18.084
259.543
151.400
21.629
296.917
173.201
24.743
326.609
190.522
27.217
1.496.017
1.747.315
2.031.116
2.285.117
2.493.868
% da Receita Líquida
4.1
4.2
4.3
4.4
Folhetos
Outras (Fixa)
Propaganda
Marketing Institucional
5. Manutenção
% da Receita Líquida
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
Elétricas
Hidráulicas
Jardins (Fixa)
Uniformes(Fixa)
Outras(Fixa)
6. Utilidades
% da Receita Líquida
6.1 Energia
6.2 Água
6.3 Gás
Total
Fonte: CoHotel Consultoria
30
Premissas
R$ 1.000 Verba anual estimada
R$ 5.000 Verba anual estimada
1,0% da receita líquida
1,2% da receita líquida
R$ 3.000
R$ 3.000
R$ 4.000
R$ 1.200
R$ 140.000
Verba anual estimada
Verba anual estimada
Verba anual estimada
Verba anual estimada
Elevadores, Caldeiras, Ar Condicionado, etc.
60% da Conta de Utilidades
35% da Conta de Utilidades
5% da Conta de Utilidades
31. Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
Outras despesas operacionais
Em R$ mil
26,0%
24,2%
R$ 1.496
Ano 1
R$ 1.747
Ano 2
23,5%
R$ 2.031
Ano 3
Outras despesas operacionais
Fonte: CoHotel consultoria
31
23,1%
R$ 2.285
Ano 4
% Receita Líquida
22,9%
R$ 2.494
Ano 5
32. Projeções financeiras
Lucro operacional bruto - GOP
Lucro operacional bruto - GOP
R$ Inflacionados
Demonstrativo de Resultado
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
1. Receita Líquida
5.748.277
7.233.631
8.651.423
9.897.228
10.886.951
2. Custos e Despesas operacionais
% da receita líquida
3.547.495
61,7%
4.025.613
55,7%
4.534.012
52,4%
5.002.805
50,5%
5.411.196
49,7%
3. Lucro Operacional Bruto (GOP)
% da receita líquida
2.200.782
38,3%
3.208.018
44,3%
4.117.411
47,6%
4.894.423
49,5%
5.475.754
50,3%
Fonte: CoHotel Consultoria
32
33. Projeções financeiras
Lucro bruto operacional - GOP
Lucro bruto operacional - GOP
Em R$ mil
44,3%
47,6%
49,5%
50,3%
38,3%
R$ 4.894
R$ 5.476
R$ 4.117
R$ 3.208
R$ 2.201
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Lucro bruto operacional - GOP
Fonte: CoHotel consultoria
33
Ano 4
% Receita líquida
Ano 5
34. Projeções financeiras
Gastos de capital
Gastos de capital
R$ Inflacionados
4. Gastos de Capital
% da receita líquida
4.1 Total da Taxa de Administração
560.782
9,8%
392.526
811.307
11,2%
537.811
1.077.217
12,5%
671.284
1.344.690
13,6%
786.359
1.485.809
13,6%
874.184
Taxa de Administração sobre a Receita Líquida
% da Receita líquida
R$ 172.448
3%
R$ 217.009
3%
R$ 259.543
3%
R$ 296.917
3%
R$ 326.609
3%
Taxa de performance (Incentivo)
% do GOP
R$ 220.078
10%
R$ 320.802
10%
R$ 411.741
10%
R$ 489.442
10%
R$ 547.575
10%
4.2 Reserva de Reposição de Ativos
114.966
217.009
346.057
494.861
544.348
2%
3%
4%
5%
5%
43.800
46.428
49.214
52.167
55.296
R$ 300
-
R$ 318
6%
R$ 337
6%
R$ 357
6%
R$ 379
6%
9.490
10.059
10.663
11.303
11.981
R$ 65
-
R$ 69
6%
R$ 73
6%
R$ 77
6%
R$ 82
6%
% da receita líquida
4.3 IPTU e Taxa de Lixo(R$300,00/UH)
Valor por Uh
Crescimento - Inflação
4.4 Seguros da Propriedade
Valor por Uh
Crescimento - Inflação
Fonte: CoHotel Consultoria
34
35. Projeções financeiras
Gastos de capital
•
Taxas de administração hoteleira são taxas cobradas universalmente pelas cadeias hoteleiras,
–
–
•
Taxa básica de administração: varia de 2% a 8% sobre a receita líquida
Taxa de performance ou incentivo: varia de 8% a 15% sobre o lucro operacional bruto – GOP
Neste estudo, adotamos as seguintes taxas conforme informações da administradora:
–
–
Taxa de Incentivo - 10% do Lucro operacional bruto
–
•
Taxa Básica de administração - 3% da receita líquida
Outras despesas cobradas pelas Administradoras, tais como: vendas, reservas e marketing foram registradas no item Outras
Despesas Operacionais (slides 29 e 30)
Fundo de reserva para reposição de ativos (Conta Bancária específica):
–
Calculada sobre a Receita Líquida total: 2% a 5%, aumentando um ponto percentual por ano
•
O valor do IPTU foi estimado em R$ 300,00 por quarto por ano, totalizando R$ 43.800,00 no primeiro ano de
operação, sendo corrigido a 6% ao ano
•
O valor com seguros da propriedade foi estimados em R$ 65,00 por quarto por ano, totalizando R$ 9.490, sendo
corrigido a 6% ao ano
35
36. Projeções financeiras
Gastos de capital
Em R$ mil
Taxa de Administração
R$ 671
R$ 786
Em R$ mil
Total Gastos de Capital
R$ 874
R$ 1.345
R$ 538
R$ 1.486
R$ 1.077
R$ 811
R$ 393
R$ 561
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 1
Fonte: CoHotel Consultoria
36
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
37. Projeções financeiras
Resultado final antes de depreciação e IR
Resultado final
R$ Inflacionados
Dados Operacionais
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
29.290
54,96%
35.148
R$ 181,4
33.508
62,88%
40.209
R$ 199,6
36.432
68,37%
43.719
R$ 219,5
37.889
71,10%
45.467
R$ 241,5
37.889
71,10%
45.467
R$ 265,6
-
10%
10%
10%
10%
1. Receita Líquida
5.748.277
7.233.631
8.651.423
9.897.228
10.886.951
2. Custos e Despesas operacionais
% da receita líquida
3.547.495
61,7%
4.025.613
55,7%
4.534.012
52,4%
5.002.805
50,5%
5.411.196
49,7%
3. Lucro Operacional Bruto (GOP)
% da receita líquida
2.200.782
38,3%
3.208.018
44,3%
4.117.411
47,6%
4.894.423
49,5%
5.475.754
50,3%
560.782
9,8%
811.307
11,2%
1.077.217
12,5%
1.344.690
13,6%
1.485.809
13,6%
1.640.000
28,5%
2.396.711
33,1%
3.040.194
35,1%
3.549.733
35,9%
3.989.946
36,6%
R$ 11.007
R$ 16.510
R$ 16.085
R$ 24.128
R$ 20.404
R$ 30.606
R$ 23.824
R$ 35.736
R$ 26.778
R$ 40.167
Apartamentos Dia
Apartamentos disponíveis ano
Apartamentos ocupados
% de ocupação
Total de hóspede por quarto ocupado
Diária média bruta
Crescimento anual
4. Gastos de Capital
% da receita líquida
5. Resultado líquido antes do IR
% da receita líquida
146
53.290
1,2x
0%
6. Indicadores
6.1 Resultado médio por unidade Standard
6.2 Resultado médio por unidade Suíte
Fonte: CoHotel Consultoria
37
38. Projeções financeiras
Resultado final antes de depreciação e IR
Resultado final antes de depreciação e IR
Em R$ mil
33,1%
35,1%
35,9%
36,6%
28,5%
R$ 3.040
R$ 3.550
R$ 3.990
R$ 2.397
R$ 1.640
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Resultado final antes de depreciação e IR
Fonte: CoHotel Consultoria
38
Ano 4
% Receita Líquida
Ano 5
39. Análises financeiras
Ponto de Equilíbrio
•
Foram consideradas como despesas fixas:
–
100% do gasto com salários
–
Gastos com IPTU e seguros
–
Outras despesas operacionais fixas, demonstradas nos slides 29 e 30
–
20% dos gastos de energia
Ponto de equilíbrio
R$ Inflacionados
7. Ponto de equilíbrio
7.1 Custos totais
Custos fixos
Custos variáveis
7.2 Ponto de equilíbrio receita líquida
REVPor
7.3 Quartos ocupados lucro zero
% ocupação lucro zero
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
4.108.277
4.836.920
5.611.229
6.347.495
6.897.005
R$ 2.157.768
R$ 1.950.509
R$ 2.250.188
R$ 2.586.732
R$ 2.413.590
R$ 3.197.639
R$ 2.584.872
R$ 3.762.623
R$ 2.763.703
R$ 4.133.302
3.265.984
3.502.773
3.828.716
4.170.287
4.455.118
R$ 196
R$ 216
R$ 237
R$ 261
R$ 287
16.642
31,2%
16.226
30,4%
16.123
30,3%
15.965
30,0%
15.505
29,1%
Fonte: CoHotel Consultoria
39
41. Análises financeiras
Estudo de sensibilidade
Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação
Resultado no ano por Uh
R$ 32.547
R$ 27.814
R$ 23.082
R$ 18.349
R$ 13.616
R$ 4.151
40%
R$ 8.884
50%
60%
70%
Fonte: CoHotel consultoria
41
80%
90%
100%
42. Cálculo do valor de venda da unidade
Premissas
•
Para definirmos o valor de investimento máximo justificável, descontamos os rendimentos líquidos
dos 5 primeiros anos de operação do hotel, a uma taxa de custo de capital de 12%. Além desse valor,
é somado o valor da perpetuidade, descontado pela mesma taxa de custo de capital, ou seja, também
12%
•
O valor da perpetuidade é calculado através do modelo de Gordon-Shapiro, demonstrado a seguir:
•
𝑃0 =
, sendo:
–
P0 = Valor da perpetuidade no ano 5
–
D1 = rentabilidade do ano 6
–
K = custo de capital no longo prazo – 12%
–
G = Crescimento ( expectativa de crescimento dos fluxo futuros em 3% a.a.)
42
43. Cálculo do valor de venda da unidade
Unidade Standard
•
K -Custo do capital – 12%
•
g - Crescimento no longo prazo - 3%
•
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 =
(
.
,
%
%
)
=
.
,
%
= R$ 306.461
•
Valor Presente dos rendimentos futuros + perpetuidade no ano 5 = R$241.403 (ambos descontados a taxa de custo
de capital no curto prazo, 12%)
•
Assim, podemos afirmar que o valor do investimento máximo justificável para a unidade standard do hotel em
estudo é de R$ 241.403
Valor presente dos rendimentos futuros por Uh
R$ Inflacionados
Unidades
Rentabilidade
Perpetuidade
140
Ano 1
R$ 11.007
-
Ano 2
R$ 16.085
-
Valor Presente dos rendimentos futuros
Ano 3
R$ 20.404
-
Ano 4
R$ 23.824
-
Ano 5
R$ 26.778
R$ 306.461
R$ 241.403
Fonte: CoHotel Consultoria
43
44. Cálculo do valor de venda da unidade
Unidade Suíte
•
K -Custo do capital – 12%
•
g - Crescimento no longo prazo - 3%
•
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 =
(
.
,
%
,
)
%
=
.
,
%
= R$459.692
•
Valor Presente dos rendimentos futuros + perpetuidade no ano 5 = R$362.105 (ambos descontados a taxa de custo
de capital no curto prazo, 12%)
•
Assim, podemos afirmar que o valor do investimento máximo justificável para a unidade suíte do hotel em estudo
é de R$362.105
Valor presente dos rendimentos futuros por Uh
R$ Inflacionados
Unidades
Rentabilidade
6
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
R$ 16.510
R$ 24.128
R$ 30.606
R$ 35.736
R$ 40.167
Valor Presente dos rendimentos futuros
-
Perpetuidade
Fonte: CoHotel Consultoria
44
-
R$ 459.692
R$ 362.105
45. Cálculo do valor de venda da unidade
Valor de venda x Taxa de custo do capital
•
Como a taxa de custo de capital varia de um investidor para outro, descontamos os fluxos por diversas taxas. Com
isso, evidenciamos as variações no valor do investimento máximo justificável, dependendo do custo de capital de
cada tipo de investidor
•
Por fim, calculamos o VGV (valor geral de vendas), variando conforme as taxas de custo de capital
•
Consideramos a venda das 146 unidades, todas integrantes do Pool de Locação Hoteleiro e que as mesmas serão
entregues, prontas, mobiliadas e equipadas, inclusive as áreas comuns, lobby, restaurante, cozinha, escritórios, etc.
•
O mobiliário, equipamentos, enxoval, despesas de pré-abertura e capital de giro foram estimados em R$38.000 a R$
40.000 por Unidade
Sensibilidade – Custo de capital
Unidade Standard
8%
Perpetuidade
R$ 551.630
Max investimento justificável R$ 451.345
VGV
R$ 63.188.348
Unidade Suíte
8%
Perpetuidade
R$ 867.612
Max investimento justificável R$ 677.018
VGV
R$ 4.062.108
10%
12%
14%
16%
R$ 394.021
R$ 316.185
R$ 44.265.890
R$ 306.461
R$ 241.403
R$ 33.796.421
R$ 250.741
R$ 194.045
R$ 27.166.231
R$ 212.165
R$ 161.436
R$ 22.601.079
10%
12%
14%
16%
R$ 631.199
R$ 474.277
R$ 2.845.664
R$ 499.859
R$ 362.105
R$ 2.172.627
R$ 416.279
R$ 291.067
R$ 1.746.401
R$ 358.415
R$ 242.154
R$ 1.452.927
Fonte: CoHotel Consultoria
45
46. Cálculo do valor de venda da unidade Standart
Sensibilidade
Valor do VGV x Taxas de custo de capital
Em R$ mil
R$ 63.188
R$ 44.266
R$ 33.796
8%
10%
12%
Fonte: CoHotel consultoria
46
R$ 27.166
14%
R$ 22.601
16%
47. Cálculo do valor de venda da unidade Suíte
Sensibilidade
Valor do VGV x Taxas de custo de capital
Em R$ mil
R$ 4.062
R$ 2.846
R$ 2.173
8%
10%
12%
Fonte: CoHotel consultoria
47
R$ 1.746
14%
R$ 1.453
16%
48. Conclusão
•
Não cabe a um Consultor decidir se o Investidor deve aplicar seus recursos em qualquer negócio, seja
ele hoteleiro ou não. A decisão deriva da sensibilidade, oportunidade e vontade de quem tem o
Capital.
•
Nossos trabalhos são uma opinião isenta, objetiva e técnica, emitida em cenários de estabilidade
econômica e política, baseados em desempenhos já testados em todo Brasil, mas que, não raro, não
se concretizam em determinadas situações e ou mercados.
•
Investimentos hoteleiros não são investimentos imobiliários puros e simples, onde o Investidor,
depois de concluída a obra em um determinado local e de específico padrão construtivo, trata de
conseguir um Inquilino que pague a adaptação ao negócio que será exercido neste imóvel.
•
A base imobiliária é comum para um investimento hoteleiro, porém este necessita de capitais e
recursos adicionais, tais como: Mobiliário, Equipamentos, Decoração, Capital de Giro e,
especialmente, uma adequada gestão, compatível com o produto e serviço a ser ofertado. ]
•
O mercado imobiliário corporativo, de uma forma geral, tem como rentabilidade sobre o Capital
investido algo entre 8% a 12% ao ano, isto com um bom inquilino, que no final do contrato, sempre
haverá necessidade de reformas e um relativo e normal período de vacância, onde o investidor tem
que arcar com custos fixos e eventuais reformas, além de perder a renda.
48
49. Conclusão
•
Em face das características da hotelaria, querer alcançar nos primeiros anos de operação altas taxas
de retorno, não é ser realista, embora hotéis econômicos, situados em mercados bem segmentados,
carentes de bons produtos, com preços justos e com alta demanda, quase sempre, alcançam taxas de
retorno acima do mercado financeiro, já nos primeiros anos.
•
O hotel será uma propriedade moderna, com áreas planejadas e adequadas, administrado por
reconhecida empresa hoteleira, com larga e comprovada experiência e terá sempre a manutenção em
dia, o que facilitará sua maturação, pela boa aceitação da demanda e mais ainda, sua perpetuidade e
lucratividade.
•
As taxas de ocupação neste estudo foram projetadas a partir de 2016 e as Receitas e Despesas foram
estimadas e projetadas com base em abril de 2013 e inflacionadas a 6% ao ano projetado.
•
Esclarecemos que por se tratarem de estimativas, as previsões, Projeções Financeiras e as conclusões
aqui contidas, não poderão ser tomadas como resultados líquidos e certos a serem alcançados,
isentando a CoHotel e seus sócios de qualquer responsabilidade quanto à realização dos mesmos.
São Paulo, 29 de abril de 2013
CoHotel – Consultoria Hoteleira Ltda.
49
50. A. 9 de Julho, 3229 – Cj 1101
Cep: 01407-000 – São Paulo -SP
Tel: (11) 2539-9422
Jorge Luiz C. Duarte
jduarte@cotelbr.com.br
Roberto M. R. Duarte
roberto@cotelbr.com.br
