2. PERFIL
A GAFISA S.A., UMA DAS A Gafisa S.A., uma das incorporadoras e construtoras líderes
INCORPORADORAS E no mercado brasileiro, é referência de qualidade, inovação,
CONSTRUTORAS LÍDERES NO eficiência e profissionalismo no mercado nacional. Desde a sua
fundação, em 1954, concluiu cerca de 950 empreendimentos
MERCADO BRASILEIRO, É
e construiu quase 40 milhões de metros quadrados.
REFERÊNCIA DE QUALIDADE,
Sediada em São Paulo, atua em todas as regiões do Brasil
INOVAÇÃO, EFICIÊNCIA E
com produtos customizados para atender a todos os
PROFISSIONALISMO NO PAÍS. segmentos de mercado. No final de 2007, estava presente
em 47 cidades em 17 dos 26 estados brasileiros, que concentram
88% da população e 89% do Produto Interno Bruto (PIB),
de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia
e Estatística (IBGE).
Reúne inovação, agilidade, experiência, capacidade de
planejamento e execução e um amplo portfólio de produtos,
o que permite o atendimento a todos os segmentos do mercado
residencial. Por meio de uma administração focada em cada
mercado, desenvolve seus empreendimentos residenciais por
meio de cinco marcas: Gafisa, AlphaVille, Fit, Bairro Novo
e Cipesa. A comercialização dos imóveis tem o apoio da
subsidiária Gafisa Vendas.
5. ÍNDICE
3 HISTÓRICO
4 VISÃO E CRENÇAS
7 DESTAQUES DE 2007
8 MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
11 ESTRUTURA E MODELO DE NEGÓCIOS
14 ESTRATÉGIA
16 VANTAGENS COMPETITIVAS
19 GOVERNANÇA CORPORATIVA
24 O SETOR EM 2007
32 ANÁLISE GERENCIAL DOS RESULTADOS
38 MERCADO DE CAPITAIS
40 GESTÃO DE RISCOS
45 GESTÃO DE GENTE
48 RELACIONAMENTO COM CLIENTES
50 RELACIONAMENTO COM FORNECEDORES
53 AÇÕES SOCIOAMBIENTAIS
58 INFORMAÇÕES CORPORATIVAS
61 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
6. Participação 100% 60% 100% 50% 70% 100%
da Gafisa S.A.
Característica Uma das líderes Maior Incorporadora Incorporação Incorporadora Comercializadora
no ranking das incorporadora do e construtora e construção de que atua em de imóveis das
maiores País em projetos de imóveis bairros planejados, Alagoas e Sergipe marcas Gafisa,
construtoras de desenvolvimento residenciais com mais de mil Cipesa, Fit, Bairro
e incorporadoras urbano de alto direcionados unidades, nas Novo, com
do segmento padrão à população com principais regiões atuação,
residencial no renda entre 5 e 20 metropolitanas inicialmente,
Brasil salários mínimos e seus arredores, em São Paulo
dirigidos para e no Rio de
público com renda Janeiro
familiar de 3 a 10
salários mínimos
Segmento Médio, médio-alto Médio-alto Econômico Popular Médio, médio-alto
e alto e alto e alto
Modelo Vertical Horizontal Vertical Vertical-horizontal Vertical
Regiões Metropolitanas Metropolitanas Metropolitanas Metropolitanas Metropolitanas
e arredores e arredores
Projetos Únicos Únicos Padronizados Padronizados Únicos
Financiamento Bancos Próprio CEF e bancos CEF e bancos Bancos
Preço das Acima de De R$ 70 mil De R$ 80 mil Até R$ 100 mil Acima de
unidades R$ 200 mil a R$ 500 mil a R$ 200 mil R$ 200 mil
Em 2007, a receita líquida atingiu R$ 1,2 bilhão, crescimento de 77% em comparação ao ano anterior. O desempenho reflete o foco no
crescimento com rentabilidade e o bom momento vivido pela construção civil, que respondeu por 5,5% do PIB do ano, um ponto percentual
acima de 2006, de acordo com estimativas do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP).
A Gafisa S.A. tem o maior índice de pulverização de ações do segmento de construção civil negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo
(Bovespa): no final do ano, 84% dos seus papéis estavam em circulação no mercado. Desde 2006, está listada no Novo Mercado da Bovespa,
segmento que congrega companhias que optam voluntariamente por práticas de governança corporativa superiores às exigências legais.
Em março de 2007, passou a negociar seus papéis também na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE), tornando-se a primeira e única
incorporadora residencial brasileira listada nos Estados Unidos, o que também permitiu elevar os padrões de governança corporativa, com
a adesão à lei Sarbanes-Oxley.
2
7. HISTÓRICO
Primeira sede Gafisa São Paulo
1954 • Constituição da Gafisa, no Rio de Janeiro, com a razão social de Gomes de Almeida
Fernandes Ltda., e início das operações na capital fluminense. Em 1964, passa a atuar
em São Paulo.
1988 • Mudança da denominação para Gafisa Imobiliária.
1997 • A GP Investimentos entra como acionista da empresa, transformada em Gafisa S.A.
2004 • GP Investimentos assume o controle acionário da Gafisa S.A., que começou a
desenvolver a estratégia de alcançar novos mercados fora do eixo Rio-São Paulo.
2005 • A Equity International adquiriu aproximadamente 32% de participação na Gafisa S.A.
por meio de aporte de capital.
2006 • Em fevereiro, realização de oferta pública inicial de ações no Brasil, com ingresso no
Novo Mercado da Bovespa e pulverização de aproximadamente 47% do total de ações.
• Aquisição da AlphaVille, maior empresa incorporadora de projetos de desenvolvimento
urbano no Brasil, transação concluída no início de 2007. Com a compra, a presença é
ampliada para 35 municípios em 16 Estados.
• Criação da Gafisa Vendas, em São Paulo, formando uma equipe própria para
comercialização de imóveis.
2007 • Em fevereiro, formação de joint venture com a Odebrecht Empreendimentos Imobiliários
Ltda., para a constituição da Bairro Novo, empresa focada na construção de projetos
residenciais de grande escala.
• Em março, as ações são listadas na Bolsa de Nova York.
• Em março, anúncio da criação da Fit Residencial, responsável pela construção e
incorporação de imóveis residenciais econômicos.
• Em junho, a GP Investments, um dos principais fundos de private equity do Brasil, liquida
sua participação de 7,1% no capital da Gafisa S.A..
• Em outubro, aquisição de 70% da Cipesa, empresa que passa a ser responsável pelos
projetos nos Estados de Alagoas e Sergipe.
RELATÓRIO ANUAL 2007
Histórico | 3
8. VISÃO
SER A MAIOR EMPRESA EM VENDAS E A MELHOR EM
RETORNO AOS ACIONISTAS DO SETOR DE INCORPORAÇÃO,
DESENVOLVIMENTO URBANO E CONSTRUÇÃO, NO
SEGMENTO RESIDENCIAL. CHEGAREMOS LÁ COM: GENTE
COMPROMETIDA, FOCADA EM RESULTADOS E COM UMA
CULTURA FORTE; PRODUTOS DIFERENCIADOS EM TODOS
OS SEGMENTOS RESIDENCIAIS; PRODUTOS COMPETITIVOS
QUE ATENDAM ÀS EXPECTATIVAS DE QUALIDADE E PRAZO
DE ENTREGA DOS NOSSOS CLIENTES.
CRENÇAS
ÉTICA – A UTILIZAÇÃO DOS PADRÕES ÉTICOS E MORAIS
E A OBSERVAÇÃO DAS NORMAS LEGAIS EM VIGOR
GARANTEM NOSSA CREDIBILIDADE NOS MERCADOS
EM QUE ATUAMOS.
GENTE – ATRAIR, RETER E MANTER AS MELHORES PESSOAS.
INOVAÇÃO – INOVAÇÃO DE PRODUTOS, ANTECIPANDO-
NOS ÀS TENDÊNCIAS MUNDIAIS E ÀS EXPECTATIVAS
E NECESSIDADES DOS CLIENTES.
OBJETIVIDADE – FOCO NO ESSENCIAL, PRAGMATISMO
E VELOCIDADE NAS DECISÕES.
CUSTOS – CONTROLE DE CUSTOS EM BUSCA DE MAIOR
LUCRATIVIDADE.
RESULTADOS – PRODUZIR RESULTADOS CRESCENTES
E DURADOUROS PARA NOSSOS ACIONISTAS.
QUALIDADE – INCORPORAÇÃO E DESENVOLVIMENTO
DE TECNOLOGIAS DE PONTA PARA GARANTIR A
QUALIDADE DE NOSSOS PRODUTOS E PROCESSOS.
MEIO AMBIENTE E COMUNIDADE – RESPEITO AO
MEIO AMBIENTE E ÀS COMUNIDADES NAS QUAIS
DESENVOLVEMOS NOSSOS EMPREENDIMENTOS.
9.
10. QUALIDADE, CONSISTÊNCIA
E PROFISSIONALISMO SÃO
VALORES QUE POSICIONAM
A GAFISA COMO UMA EMPRESA
REFERÊNCIA NO MERCADO
NACIONAL. AO LONGO DE SEUS
54 ANOS DE EXISTÊNCIA, JÁ
ENTREGOU MAIS DE 950
EMPREENDIMENTOS
E CONSTRUIU
APROXIMADAMENTE
40 MILHÕES DE METROS
QUADRADOS.
6
11. PRINCIPAIS
INDICADORES
Instituição Rating Última
modificação
Standard & Poor´s brA 19/06/2007
Fitch Ratings brA- 03/05/2007
Lançamentos | % Gafisa
R$ milhões
2.236
CAGR* 121%
122%
1.005
652
207
04 05 06 07
* Taxa de crescimento médio anual composto
Vendas | % Gafisa
R$ milhões
1.627
CAGR* 86%
63%
995
450
254
04 05 06 07
* Taxa de crescimento médio anual composto
Receita líquida
R$ milhões
1.172
CAGR* 41%
77%
664
457
417
04 05 06 07
* Taxa de crescimento médio anual composto
13. DESTAQUES 2007
AQUISIÇÃO DA ALPHAVILLE
URBANISMO S.A.
Em janeiro, foi concluída a compra de 60%
da AlphaVille Urbanismo S.A., pelo valor de
R$ 201,7 milhões, sendo R$ 20 milhões
pagos em dinheiro e R$ 181,7 milhões em
ações. A aquisição dos 40% restantes do
capital acontecerá em duas fases: metade,
36 meses após a primeira etapa e os 20%
remanescentes em 60 meses. O pagamento Os projetos, inspirados no modelo FINANCIAMENTO NA PLANTA
das parcelas será feito em dinheiro ou residencial mexicano – porém adaptado Lançamento, em parceria com uma
ações, conforme decisão da Gafisa S.A. à realidade brasileira –, são padronizados grande instituição financeira, de
e têm mais de mil unidades. modalidade que permite aos compradores
NYSE contratarem financiamento bancário antes
Em março, a Gafisa S.A. começou a negociar COMPRA DE 70% DA CIPESA do início da construção, trazendo
ADRs na Bolsa de Nova York sob o código Em outubro, foram adquiridos 70% do importantes benefícios ao capital de giro
GFA, tornando-se a primeira e única empresa capital da incorporadora Cipesa da companhia.
brasileira do setor listada nos Estados Unidos. Empreendimentos Imobiliários, que será
responsável por todos os projetos da Gafisa IBOVESPA, IBRX-50 E MSCI
CRIAÇÃO DA FIT RESIDENCIAL nos Estados de Alagoas e Sergipe. Além As ações da Gafisa S.A. passaram a figurar
Em março, foi anunciada a criação de uma de capitalizar a nova empresa com no Ibovespa, principal indicador de
nova subsidiária da Gafisa S.A., a Fit R$ 50 milhões em dinheiro, a Gafisa S.A. desempenho médio da Bolsa de Valores de
Residencial, focada na construção e adquiriu mais R$ 15 milhões em ações. São Paulo, e no IBrX, índice cuja carteira é
incorporação de imóveis residenciais, A Cipesa Engenharia também fará jus a um composta pelos 50 papéis mais negociados.
nos grandes centros urbanos, direcionados earn-out de 2% do Valor Geral de Vendas No cenário internacional figuram no Índice
à população com renda entre 5 e 20 (VGV) dos projetos lançados até 2014, até de Mercados Emergentes (MSCI), que é
salários mínimos. o limite de R$ 25 milhões. ajustado pelo valor de mercado e volume
de negociação e mede o desempenho de
CRIAÇÃO DA BAIRRO NOVO ELDORADO BUSINESS TOWER, papéis de mercados emergentes nos
Responsável pelo desenvolvimento de EM SÃO PAULO mercados acionários globais.
grandes projetos residenciais, com toda a Em dezembro, foram concluídas as obras
infra-estrutura necessária aos moradores, do empreendimento, o quarto no mundo GAFISA VENDAS NO RIO DE JANEIRO
com foco em clientes com renda familiar de a obter a pré-certificação para o selo A Gafisa Vendas expandiu suas operações
RELATÓRIO ANUAL 2007
3 a 10 salários mínimos. A empresa foi Leed® CS 2.0 Platinum (Leadership in para o mercado do Rio de Janeiro, no mês
constituída no mês de fevereiro, em parceria Energy and Environmental Design), de abril de 2007, com o objetivo de atender
com a Odebrecht Empreendimentos concedido pela U.S. Green Building Council, ao grupo com força, gestão e prestação
Imobiliários, sendo que cada companhia em razão do conjunto de soluções de serviço de excelência na comercialização
detém 50% do negócio. sustentáveis adotadas. de imóveis.
Destaques 2007 | 7
14. MENSAGEM DA
ADMINISTRAÇÃO
Todas as realizações da Gafisa S.A. têm a opções de ações que privilegia a serviços para atender a maior parte das
marca da responsabilidade e da superação. meritocracia e valoriza os profissionais que camadas da população brasileira. Também
Ao colocarmos em prática uma estratégia revelam seu compromisso com a reunimos condições para fortalecer o
que visa tornar sustentáveis nossas companhia, formamos uma equipe que processo de diversificação geográfica,
atividades, comemoramos os expressivos compartilha a mesma ambição: Ser a maior adotando um modelo baseado na
resultados de 2007, com crescimento de empresa em vendas e a melhor em retorno descentralização e no estabelecimento de
122% em lançamentos e 63% em vendas aos acionistas do setor de incorporação parcerias locais. Em 2007, nossa atuação
sobre 2006. O land bank atingiu R$ 10,2 desenvolvimento urbano e construção no alcançou 47 cidades e 17 Estados,
bilhões, o que assegura lançamentos por segmento residencial. aumentando cada vez mais nossa
um período entre dois e três anos, resultado presença nacional.
que está em linha com nossa política. AS CONQUISTAS OBTIDAS Essas conquistas ampliam nossa condição
Em 2007, lançamos 53 empreendimentos PELA GAFISA EM 2007 de trazer retorno para os investidores, com
e as vendas alcançaram R$1,6 bilhão. AMPLIAM SUAS CONDIÇÕES os quais estabelecemos uma relação
Em 31 de dezembro de 2007 tínhamos DE PROPORCIONAR RETORNO baseada na transparência. A demanda por
118 empreendimentos em desenvolvimento AOS ACIONISTAS, COM OS nossas ações fez com que passássemos a
simultaneamente, em vários Estados QUAIS MANTÉM UMA compor a carteira do principal índice que
brasileiros. Nosso lucro líquido, excluindo RELAÇÃO BASEADA NA mede o desempenho da bolsa brasileira, o
as despesas com nossa oferta pública, TRANSPARÊNCIA. Ibovespa, assim como o IBrX-50, que reúne
alcançou R$ 144 milhões, apresentando as 50 ações mais negociadas do mercado.
crescimento de 89% em relação a 2006. Em 2007, demos passos importantes nesse Somos também, desde março de 2007, a
Por trás das conquistas está nosso grande sentido ao construirmos uma plataforma de única empresa de construção e
diferencial: as pessoas. Somos conhecidos negócios que amplia significativamente as incorporação brasileira a negociar ações na
como uma máquina de formar gente, em condições para aproveitar as oportunidades bolsa de Nova York, movimento que foi
razão do grande número de excelentes que o mercado brasileiro oferece. Com a acompanhado pela adaptação de nossas
profissionais em nossos quadros. aquisição da AlphaVille Urbanismo S.A. e da condutas e controles às exigências da Lei
Acreditamos que esse valor nos torna uma Cipesa Empreendimentos Imobiliários, a Sarbanes-Oxley. Os ajustes estão sendo
referência no mercado brasileiro de constituição da Fit Residencial e da Bairro feitos e, motivados por essa necessidade,
construção e incorporação imobiliária. Novo, e a consolidação da Gafisa Vendas, demos início à introdução do sistema de
Ao adotarmos, em 2000, um plano de ampliamos nosso portfólio de produtos e gestão SAP. Trata-se de uma ferramenta
8
15. importante para enfrentarmos um dos principais desafios de 2008:
a integração entre as empresas do grupo, de forma a capturarmos
sinergias e oportunidades de negócios.
Com tranqüilidade e êxito vamos fortalecer nossa estrutura de
holding. As empresas ligadas à Gafisa S.A. têm total autonomia na
condução de seus negócios, o que garante foco total no nicho de
mercado em que cada uma atua. A partir de 2008, esperamos um
incremento importante na participação da Fit Residencial e da Bairro
Novo na composição de nossas receitas, pois atuam em segmentos
de renda que concentram a maior parte do déficit habitacional.
A combinação de queda de juros, aumento do poder aquisitivo da
população e elevação na oferta de crédito, somada às previsões
otimistas em relação à economia brasileira, nos fazem crer que o
ritmo de expansão do setor de construção civil se manterá acelerado
nos próximos anos. Esse cenário embute grandes desafios e exige
planejamento operacional e financeiro precisos, o que já determinou
um importante trabalho de estruturação do nosso negócio em 2007.
Tudo isso nos permite projetar para 2008 lançamentos da ordem
R$ 3 bilhões, representando crescimento de 34% sobre o ano de
2007. Também temos a expectativa de aumento de nossos
resultados operacionais, em que estimamos margem EBITDA
consolidada entre 16% e 17%. Nosso desempenho indica que
estamos no caminho certo. Nossa capacidade de gestão, de antever
as oportunidades e de entregar resultados nos credencia
a construirmos, juntos, ótimos resultados no futuro.
RELATÓRIO ANUAL 2007
Wilson Amaral
Diretor-presidente
Mensagem da Administração | 9
16.
17. ESTRUTURA
E MODELO
DOS NEGÓCIOS
A aquisição e a criação de empresas durante o ano determinou uma mudança da estrutura
organizacional da Gafisa S.A.. Sua formatação é condizente à estratégia de ampliação de
portfólio de produtos e presença em todo o território nacional, fundamental para o
crescimento sustentado em longo prazo.
A Gafisa S.A. atua com uma área corporativa e Unidades de Negócios. Conduz seus
empreendimentos com a marca Gafisa por meio de duas diretorias operacionais
(Incorporação e Construção e Engenharia), e, simultaneamente, monitora o portfólio das
três subsidiárias (AlphaVille, Fit Residencial e Bairro Novo) e a atuação da Gafisa Vendas. No
suporte a todas as operações atuam quatro áreas corporativas (Financeira, Desenvolvimento
de Negócios, Gente e Gestão, e Relações Institucionais). O organograma abaixo ilustra o
papel corporativo e de gestão de portfólio desempenhado pela Gafisa S.A.
Gafisa S.A.
Desenvolvimento
Financeiro
de Negócios
Relações
Gente e Gestão
Institucionais
RELATÓRIO ANUAL 2007
Gafisa
FIT Gafisa Gafisa
Bairro Novo AlphaVille Construção
Residencial Incorporação Vendas
e Engenharia
Estrutura e Modelo de Negócios | 11
18. As subsidiárias mantêm equipes próprias e são geridas de forma autônoma, o que permite AS AÇÕES DA EMPRESA EM
atuação nos mercado em que são focadas. Mesmo com atuação independente, as empresas 2007 INTENSIFICARAM SUA
aproveitam sinergias, a exemplo de parcerias com construtoras e incorporadoras em
ESTRATÉGIA DE AMPLIAÇÃO
localidades estratégicas e compra conjunta de suprimentos, o que aumenta o poder de
DO PORTFÓLIO DE PRODUTOS
negociação com fornecedores.
E PRESENÇA EM TODO O
TERRITÓRIO NACIONAL.
GESTÃO DA CONSTRUÇÃO
O modelo de gestão de obras, caracterizado pela descentralização e condução de cada
empreendimento como uma unidade de negócios, dá a flexibilidade necessária para crescer
em todo país, mantendo a sua identidade. Engenheiros e arquitetos são treinados para
atuarem como ”donos de negócio”, com uma visão ampla sobre os negócios e a
capacidade de tomar decisões.
O objetivo é garantir que as características Gafisa estejam presentes tanto em tecnologia
construtiva, processos e especificações, como em comunicação – para compartilhar não
apenas resultados e melhores práticas, mas também assegurar clareza sobre a estratégia
definida pela companhia. Sistemas informatizados permitem que toda a empresa
acompanhe o andamento da obra com relação a três aspectos principais: custo, prazo e
qualidade. Isso agrega transparência aos empreendimentos e cria uma competição sadia
entre as unidades de negócio.
PARCERIAS LOCAIS
O estabelecimento de parcerias com incorporadoras e construtoras locais é um dos principais
instrumentos para facilitar a expansão nacional da companhia em mercados que proporcionem
oportunidades de crescimento sustentado. No final de 2007, eram mantidos acordos com 12
empresas em 14 estados brasileiros. A definição do escopo de trabalho dos parceiros considera
fatores como o portfólio de produtos e análise de qualidade das obras realizadas. A Gafisa S.A.
busca, sempre, deter pelo menos 50% do negócio a ser desenvolvido.
Gerentes regionais identificam oportunidades de negócios por todo o Brasil e atuam como
“donos de negócios”, comprometidos com o alcance de resultados e metas estabelecidos.
12
19. RACIONAL NA PARCERIA
Gafisa Parceiro
As empresas parceiras têm mais conhecimento sobre Aquisição de know-how da Gafisa no desenvolvimento de projetos
o mercado e cultura locais, facilitando o entendimento imobiliários, estruturação financeira, concepção arquitetônica,
sobre as necessidades e desejos dos consumidores. desenvolvimento de marketing de estratégias de vendas.
Redução da resistência à entrada em novos mercados. Vínculo com a marca Gafisa, reconhecida nacionalmente,
e aumento da liquidez dos empreendimentos.
O relacionamento dos parceiros com órgãos públicos Maior acesso a bancos para a estruturação de bons acordos
e privados e autoridades torna mais ágeis os processos de crédito imobiliário.
de aprovação dos projetos.
Redução de custos com a montagem de infra-estrutura,
em razão da possibilidade de uso dos recursos do parceiro,
como por exemplo, para o atendimento aos clientes.
SISTEMA INTEGRADO DE VENDAS ON-LINE
PARA FACILITAR SUA EXPANSÃO A empresa consolidou a ferramenta integrada de vendas on-line,
NACIONAL, DE FORMA SUSTENTÁVEL, que controla as negociações realizadas. Dessa forma, pode
A COMPANHIA MANTÉM PARCERIAS acompanhar em tempo real o espelho de vendas (evitando
COM INCORPORADORAS E comercialização dupla de uma unidade, por exemplo), a ordem
CONSTRUTORAS NOS MERCADOS cronológica de colocação de propostas, as variações de preço
ONDE ATUA. permitidas, entre outros itens. O sistema assegura maior
RELATÓRIO ANUAL 2007
confiabilidade às informações sobre o cliente, eliminando etapas
de digitação e armazenamentos de dados posteriores.
Assim, além de agilidade, agrega transparência aos negócios.
Estrutura e Modelo de Negócios | 13
20. ESTRATÉGIA
Para alcançar o objetivo de ser a maior empresa em vendas e de demanda. Para pô-la em prática, investe em parcerias com
a melhor em retorno aos acionistas do setor de incorporação, incorporadoras locais para o ingresso em novas cidades de forma
desenvolvimento urbano e construção no segmento residencial, rápida e com um entendimento mais profundo das exigências,
a Gafisa S.A. estabeleceu as seguintes diretrizes: necessidades e cultura regionais. Essa pulverização representa, ainda,
uma forma de mitigar riscos, blindando a empresa em relação à
FORTE CRESCIMENTO DE RECEITA sazonalidade de demanda verificada em algumas regiões do País.
Aproveitar a experiência acumulada nos mercados residenciais do
Brasil, o reconhecimento da marca, a crescente presença nacional, BANCO DE TERRENOS PARA 2 OU 3 ANOS
a estrutura organizacional e as parcerias locais para a expansão dos É mantido um banco de terrenos (land bank) capaz de suportar o
negócios. A meta para 2008 é atingir R$ 3 bilhões em lançamentos, lançamento de empreendimentos por um período entre dois a três
crescimento de 34% sobre o resultado de 2007. anos. Essa estratégia confere tranqüilidade para negociar áreas por
preços adequados à realidade do mercado e assegura condições para
FOCO EM OPORTUNIDADES DE ALTO RETORNO o crescimento contínuo das operações. Sua constituição é feita de
Tomar todas as decisões de investimento com base em análises e forma criteriosa, com limites bem definidos de investimento, para que
pesquisa de mercado e rigorosos estudos de viabilidade. Há limites os empreendimentos assegurem as metas de margem e retorno, com
de alavancagem e caixa, dando prioridade a segmentos que aquisições em locais estratégicos, de grande visibilidade e potencial de
proporcionam mais retorno. mercado. A diversificação do banco de terrenos evita a concentração
de empreendimentos em um só mercado e assegura flexibilidade para
DIVERSIFICAÇÃO DE PRODUTOS atender às demandas e aproveitar as oportunidades de lançamentos
Atuação com um multiportfólio de produtos, para atender às que surgem pelo País. Profissionais dedicados à prospecção agregam
demandas de todos os segmentos da população e, por meio os diferenciais de monitoramento constante de oportunidades e
das subsidiárias, fazer os melhores negócios. conhecimento detalhado sobre cada mercado, inclusive com análise
sobre a concorrência, permitindo filtrar as melhores opções para os
EXPANSÃO GEOGRÁFICA projetos. O relacionamento transparente e ético com os corretores é
A amplitude do mercado imobiliário nacional e as tendências outro importante instrumento para o acesso aos melhores negócios,
demográficas favoráveis terão um valor significativo para continuar pois assegura prioridade na compra das áreas. As permutas – troca de
a expandir a consolidar a posição de mercado. A estratégia de unidades do empreendimento pela área em que ele será construído –
diversificação regional baseia-se na identificação de 46 regiões são o principal método para formação do banco de terrenos,
do País, que abrangem mais de 200 municípios, com forte potencial combinadas a aquisições em locais diferenciados.
14
21. DISCIPLINA FINANCEIRA E DE INVESTIMENTOS
A Gafisa S.A. mantém uma atitude conservadora com relação
ao seu endividamento e busca explorar da melhor maneira o
uso do capital. A alavancagem é limitada a uma relação dívida
líquida / patrimônio líquido menor ou igual a 60%. Combina
volume máximo de lançamentos com o mínimo emprego de capital
próprio, qualificação de processos para aumentar a produtividade
e uso de recursos do Sistema Financeiro de Habitação para
o financiamento de seus projetos. Cerca de 70% das vendas
são realizadas antes do início da construção. Além disso, procura
securitizar seus recebíveis para reciclar o capital a taxas de retorno
mais atraentes e qualifica sua estrutura de capital para gerar
o máximo de valor para seus acionistas, mantendo um nível
adequado de custos e riscos financeiros.
FORMAÇÃO DE GENTE
A ênfase na formação de seus profissionais embasa a capacidade
competitiva da companhia. Os programas de trainees e estágios
atraem grande número de candidatos – 17 mil em 2007 –, muitos
dos quais serão os futuros dirigentes da companhia, garantindo a
continuidade na qualificação e renovação de quadros.
PERSPECTIVAS
Em 2007, a Gafisa S.A. ampliou sua meta de lançamentos de
R$ 1,65 bilhão para R$ 1,9 bilhão, em razão de ter alcançado já em
setembro mais de 70% do resultado inicialmente previsto e manter
um agressivo cronograma de lançamentos para os três últimos
meses do ano. Os lançamentos em 2007 totalizaram R$ 2,236
bilhões, incremento de 122% em relação a 2006, e permitem
projetar para 2008 R$ 3 bilhões em lançamentos. A expectativa é
manter uma margem EBITDA consolidada entre 16% e 17% no
próximo período.
Espera-se que em 2008 e nos próximos anos a receita consolidada
registre um incremento importante de participação das empresas
Fit Residencial e Bairro Novo, que atuam em segmentos populares.
Isso porque as faixas de renda mais baixa têm concentrado a maior
demanda por imóveis no Brasil e, com o cenário macroeconômico
estável e promissor, devem ser ampliadas ainda mais as linhas de
crédito, fundamentais para o desenvolvimento desse mercado.
RELATÓRIO ANUAL 2007
Estratégia | 15
22. VANTAGENS
COMPETITIVAS
GENTE E CULTURA DIVERSIFICAÇÃO GEOGRÁFICA
A equipe da Gafisa S.A. mescla profissionais A presença em diferentes regiões brasileiras,
experientes na indústria imobiliária a pessoas associada à constituição de um portfólio
oriundas de diversos segmentos de variado de produtos, que abrange soluções
mercado, o que confere o dinamismo para todas as camadas sociais, dá a
exigido pelos desafios de crescimento. companhia a flexibilidade para priorizar
Os sistemas gerenciais e a estrutura investimentos de maior retorno e mitigar
organizacional são baseados na riscos da dependência de um mercado
meritocracia, em uma cultura orientada a específico. Permite ainda ingressar
resultados. Todos os funcionários têm rapidamente em novas áreas, aproveitar
remuneração variável definida a partir oportunidades de negócios e sinergias entre ENTRE OS DIFERENCIAIS DA
do cumprimento de metas coletivas e as empresas do grupo. EMPRESA ESTÃO SEUS
individuais, o que estimula a busca por PROFISSIONAIS E SUA
soluções inovadoras e o compartilhamento MARCAS
CULTURA, PADRÕES
das melhores práticas para o alcance Os compradores confiam na qualidade dos
ELEVADOS DE GOVERNANÇA,
de resultados expressivos. produtos Gafisa e conhecem o histórico da
PRESENÇA EM DIFERENTES
empresa de entregar empreendimentos
REGIÕES, MARCA,
BASE DE ACIONISTAS dentro do prazo estabelecido. A alta
Acionistas de classe mundial e proporção de velocidade de vendas confirma a força da
DIVERSIFICADO PORTFÓLIO
86% das ações em circulação no mercado marca, que desfruta sólida reputação entre DE PRODUTOS, AGILIDADE
reforçam o compromisso com os mais altos potenciais compradores de imóveis, E CAPACIDADE INOVADORA.
padrões de governança corporativa. corretores, financiadores, proprietários de
terrenos e competidores. AlphaVille é uma
marca símbolo de loteamentos de alto padrão,
premiada como Superbrand 2006 pela English
Superbrand Global, além de ser reconhecida
por sua gestão sustentável, com tripla
premiação consecutiva do Premio Eco, da
Amcham (Câmara Americana de Comércio).
16
23. A Gafisa atua com base em pesquisas de mercado, que se
mostraram acertadas na maneira entender as preferências dos
consumidores e traduzir essas demandas em produtos.
INOVAÇÃO
A área de Desenvolvimento de Operações e Tecnologia (DOT) tem o
desafio de promover a padronização das atividades nas obras,
permitindo a industrialização do processo construtivo com redução
de prazos e perdas, controle dos produtos e serviços na origem, e
absorção do potencial logístico dos fornecedores.
Esse desenvolvimento assegura condições de conduzir
simultaneamente e com eficiência um número cada vez maior de
projetos. A elaboração de kits com os materiais a serem empregados
no processo construtivo facilita a instalação e garante um mesmo
padrão para todos os empreendimentos. A transformação das
soluções em commodities permite projetar e acompanhar mais
facilmente custos e andamento de obras.
AGILIDADE NA LEGALIZAÇÃO DOS PROJETOS
A Gafisa S.A. mantém uma Diretoria de Relações Institucionais
dedicada ao contato com os órgãos públicos para a correta instrução
de acompanhamento dos projetos nos órgãos públicos federais,
estaduais e municipais. O objetivo é possibilitar, por meio de contato
profissional, ético e permanente com as entidades, uma formatação
correta dos projetos e dos processos de aprovação dos
empreendimentos, de forma a assegurar que eles tenham um
desfecho favorável e ágil, com o cumprimento integral das
exigências legais vigentes.
24.
25. GOVERNANÇA
CORPORATIVA
Sintonizada à prática de relação transparente com o mercado e e de suas subsidiárias, trabalho que deve ser concluído no primeiro
os investidores, a Gafisa S.A. mantém suas ações listadas no Novo trimestre de 2008. A empresa trabalha para a certificação de seus
Mercado da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), que congrega controles internos, o que está ligado à introdução do sistema
companhias comprometidas com a adoção de ações de governança integrado de gestão SAP. A primeira certificação deve ocorrer em
corporativa que vão além daquelas exigidas pela legislação. dezembro de 2008 e a consultoria PriceWaterhouseCoopers foi
As regras para esse segmento ampliam os direitos dos acionistas, contratada para apoiar a definição de processos de forma aderente
melhoram a qualidade da dispersão acionária, asseguram mais às exigências da SOX.
confiabilidade às informações divulgadas e estabelecem a resolução
dos conflitos societários por meio de uma Câmara de Arbitragem. CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
Determinam que as empresas negociem apenas ações ordinárias O Conselho de Administração delibera sobre a orientação geral dos
e ofereçam a todos os acionistas o direitos de tag along (inclusão negócios e é responsável pela eleição dos diretores e fiscalização da
em eventual oferta pública de alienação de controle ao preço gestão da empresa. Atualmente é integrado por sete pessoas, das
igual pago para as ações integrantes do bloco de controle), entre quais quatro são conselheiros independentes, cuja remuneração,
outras medidas. total e individual, é definida pelos acionistas, em assembléia geral.
Os membros foram eleitos para mandato unificado de dois anos –
LEI SARBANES-OXLEY a expirar na Assembléia Geral Ordinária de 2010 –, sendo permitida
O início da negociação dos papéis na Bolsa de Valores de Nova a reeleição. As reuniões acontecem ordinariamente pelo menos uma
York, em março de 2007, determinou a necessidade de adaptações vez a cada três meses e, extraordinariamente, quando convocadas
em estruturas e no ambiente de controles internos para cumprir as pelo seu presidente ou por pelo menos dois de seus membros
exigências da lei norte-americana Sarbanes-Oxley (SOX), de 2002, efetivos. Em 2007, foram realizadas 12 reuniões, entre ordinárias
que visa assegurar maior confiabilidade às demonstrações contábeis e extraordinárias, sendo um terço delas de forma presencial.
e financeiras. Compõem o Conselho de Administração:
Nesse sentido, a empresa criou o Comitê de Auditoria e o Comitê Gary R. Garrabrant. – Presidente do Conselho, é graduado em
de Ética, formatou um Código de Ética, assinado por todos os finanças pela University of Notre Dame (Estados Unidos). Foi fundador
colaboradores, e estabeleceu um canal de denúncias anônimas para e liderou a Genesis Capital Investment, empresa administradora de
RELATÓRIO ANUAL 2007
relatos de condutas não-condizentes com os preceitos estipulados valores mobiliários do setor imobiliário sediada em Nova York. Também
pela companhia. foi investidor sênior no mercado imobiliário, primeiro com a Chemical
Deu início, ainda, ao desenvolvimento de diversas políticas para a Bank e depois com The Bankers Trust Company, e atualmente é
formalização das regras de operação e dos negócios da Gafisa S.A. diretor-presidente e co-fundador da Equity International,
Governança Corporativa | 19
26. vice-presidente executivo da Equity Group empresas: TeleNorte Leste (TNL), Contax e
Investments, LLC, vice-presidente do Pão de Açúcar. É membro independente.
Conselho de Administração da Desarrolladora Richard L. Huber – Graduado em química
Homex S.A. de C.V., uma das companhias pela Harvard University (EUA), iniciou carreira
líderes do setor imobiliário mexicano, e como trainee no First National Bank of
membro do Conselho de Administração de Boston, em 1959, e é investidor em diversas
diversas outras empresas do portfólio da companhias dos mais variados segmentos,
Equity International. Integra ainda o conselho em especial na América Latina. Trabalhou por
de Assuntos Imobiliários da Universidade de mais de 40 anos na área financeira, até
Cambridge (Real Estate Advisory Board of deixar a seguradora Aetna Inc., onde ocupou
Cambridge University). os cargos de Chief of Executive Officer
Thomas McDonald – Graduado em (CEO), diretor-presidente e presidente do
relações internacionais e em língua Conselho de Administração. É membro do
espanhola pela Universidade de Notre Conselho de Administração e presidente do
Dame. Ingressou na Equity International em Conselho Fiscal da cadeia de supermercados
1999, onde é vice-presidente executivo, G. Barbosa Comercial Ltda., além de
sendo responsável pelos investimentos da membro do Conselho da MaltaCleyton S/A,
companhia. É conselheiro de diversas no Mexico, da Vina San Rafael S.A., no Chile,
empresas do portfólio do grupo. da Covanta Energy Corporation, entre outras
Renato de Albuquerque – Engenheiro empresas. É responsável, também, pela
formado pela Universidade de São Paulo administração de carteiras de private equity.
(USP) e um dos fundadores da Construtora É membro independente.
Albuquerque, Takaoka S.A. em 1951, Gerald Dinu Reiss – Graduado em
responsável pelo primeiro empreendimento Engenharia Elétrica pela escola Politécnica
AlphaVille em 1973. Em 1995, fundou a da Universidade de São Paulo. MBA e PhD
subsidiária AlphaVille S.A. em Administração pela Universidade da
Caio Racy Mattar – Engenheiro civil, pós- Califórnia, Berkeley - USA. Foi gerente de
graduado na London Business School. Planejamento da Metal Leve S.A. na qual
Atualmente é diretor-executivo da Companhia atuou ente 1972 e 1974. Trabalhou no
Brasileira de Distribuição (CBD-Grupo Pão de Grupo Ultra de 1980 a 1986 como Diretor
Açúcar) e membro dos Conselhos de de Planejamento e Desenvolvimento e mais
Administração da Sendas Distribuidora S.A. e tarde foi membro do Comitê Executivo.
da Paramount Têxteis Indústria e Comércio É sócio-Diretor e fundador da Consemp –
S.A. É membro independente. Consultoria Empreendimentos Industriais
Fabio Schvartsman – Formado em Ltda. (atual Reiss & Castanheira Consultoria
engenharia de produção pela Escola e Empreendimentos Ltda ) desde 1987.
Politécnica da Universidade de São Paulo Atualmente é membro do Conselho de
(USP) e pós-graduado em administração de Administração de diversas empresas
empresas pela Escola de Administração de brasileiras como CAEMI, Petrobras S/A
Empresas de São Paulo/Fundação Getúlio e Petrobras Distribuidora S.A, COMERC
Vargas. Foi diretor-superintendente e Grupo Pão de Açúcar. É membro
Financeiro do Grupo Ultra, no qual atuou independente.
entre 1985 e 2007. Trabalhou na Duratex
S.A. de 1976 a 1985. É presidente da
Gary Garrabrant
Telemar Participações S.A. e integra o
Presidente do Conselho
Conselho de Administração das seguintes
de Administração
27. DIRETORIA EXECUTIVA Rodrigo Osmo – Diretor de Desenvolvimento de Negócios –
A diretoria da Gafisa S.A. é composta atualmente por seis membros, É graduado em engenharia química pela Escola Politécnica da
cujos mandatos foram unificados na reunião do Conselho de Universidade de São Paulo, com mestrado em administração de
Administração realizado em 22 de dezembro de 2006. Eles são empresas pela Harvard Business School. Trabalhou como
responsáveis pelas decisões no dia-a-dia da empresa e por colocar associado da GP Investimentos, consultor da Bain & Company,
em prática as políticas e diretrizes gerais estabelecidas pela professor-assistente do Departamento de Finanças da Harvard
assembléia geral de acionistas e pelo Conselho de Administração. Business School. Foi também sócio-fundador da Ysoquim
São eleitos para um mandato de três anos, podendo ser Representações Internacionais.
reconduzidos ao cargo, mas podem ser destituídos a qualquer Rodrigo Ferreira Coimbra Pádua – Diretor de Gente e Gestão –
momento. Graduado em administração de empresas pela União de Negócios e
Wilson Amaral de Oliveira – Diretor-presidente – É graduado Administração (UNA-MG), com MBA em recursos humanos pela
em administração de empresas pela Fundação Getúlio Vargas, com Fundação Getúlio Vargas e MBA em gestão de negócios pelo
especialização em marketing pela Escola Superior de Propaganda e IBMEC. Foi gerente de Gente e Gestão e gestor de projetos da
Marketing. Integrou o conselho administrativo e foi diretor do Grupo AmBev, além de gerente de Recursos Humanos da Danone.
Playcenter S.A., foi presidente do Grupo Artex Ltda., diretor de vendas e Nelson Martinez – Diretor de Controle e Planejamento –
marketing da Fundição Tupi, Tupy Tubos e Conexões Ltda. e da Graduado em Ciências Contábeis. MBA em Finanças e Gestão
CLC Alimentos. Integrou os Conselhos de Administração da Empresarial pela FEA USP e especialização em finanças na New
Americanas.com S.A., Kuala (sucessor da Artex Ltda.), Toalia S.A. e ABC York University. Integrou o Conselho Fiscal da Santista Têxtil S.A
Supermercados S.A. Foi sócio-diretor da Finexia e country manager da e atuou como controller na São Paulo Alpargatas S.A e na
DHL Worldwide Express do Brasil Ltda. e diretor-superintendente da Monsanto do Brasil Ltda.
Tupi Perfis S.A. Também integrou a conselho de administração do Hopi
Hari S.A. e do Conselho Fiscal das Lojas Americanas S.A. DIRETORIA DAS SUBSIDIÁRIAS/UNIDADES
Alceu Duílio Calciolari – Diretor Financeiro e de Relações com Antônio Carlos Ferreira Rosa – Diretor-superintendente
Investidores – É graduado em administração de empresas pelas da Gafisa Incorporação – Graduado em engenharia civil pela
Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) e mestre em controladoria Universidade de São Paulo. Ingressou na companhia como
pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Iniciou a carreira estagiário, passando por diversos cargos, inclusive gerente de
como trainee no Banco Real S.A., em 1978. Trabalhou de 1983 a Construção e gerente de Projetos.
1996 como auditor na Arthur Andersen LLP. Foi diretor financeiro Mário Rocha Neto – Diretor-superintendente da Gafisa
da Tupy S.A., de 1996 a 1998, e da ALL – América Latina Logística Construção e Engenharia – Graduado em engenharia civil pela
S.A., de 1998 a 2000. É diretor da Gafisa S.A. desde 2000. Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Ingressou em 1978
Odair Garcia Senra – Diretor de Relações Institucionais – como estagiário na antiga Gomes de Almeida Fernandes. Também foi
Graduado em engenharia civil pela Escola de Engenharia Mauá – membro da administração na Y. Takaoka Empreendimentos S.A., em
Instituo Mauá de Tecnologia (IMT). Ingressou em 1970, como 2003 e 2004, e do Conselho do Sindicato de Construção de São Paulo.
estagiário da antiga Gomes de Almeida Fernandes. Foi engenheiro Na Gafisa, foi inicialmente engenheiro e gerente de Grupo de Obras.
de obra, gerente-geral de Obras, diretor de Construção e diretor Julio Cesar Gomes Pedro – Diretor-superintendente da Gafisa
de Incorporação. Ocupou o cargo de professor de hidráulica e Vendas – Graduado em economia pela Universidade Cândido
saneamento na Escola de Engenharia Mauá, em 1972. É diretor Mendes (RJ), com pós-graduação em mercado de capitais e futuro
do Secovi, tendo seu atual mandato na entidade iniciado 2005, pela BM&F, MBA executivo no IBMEC e mestrado na Universidade
e vice-presidente do Sinduscon-SP, desde 2006, entidade que de Ivey, Ontário, Canadá. Atuou por cinco anos na Kaiser Molson,
representa na Câmara Técnica de Legislação Urbana (CTLU), onde foi diretor de Marketing e a seguir vice-presidente de
da Secretaria de Planejamento do Município de São Paulo. Marketing & Vendas da Kaiser, vice-presidente de Novos Negócios
e Inovação na Molson Canadá. Sua carreira teve início na
RELATÓRIO ANUAL 2007
Brahma/AmBev (1991/2000) na área de Planejamento Estratégico e,
na seqüência, em marketing, quando ocupou posições gerenciais na
Skol, Fratelli Vita, Brahma e Antarctica.
Governança Corporativa | 21
28. João Audi – Diretor superintendente da AlphaVille Urbanismo
– Graduado em Engenharia e Economia. Mestre em administração
com Pós-Graduação em Marketing e Gestão pela Kellogg School of
Management, Chicago. Presidiu empresas como Parmalat,
Metalúrgica Prada e Lusosider em Portugal, tendo passado ainda
em diversas posições na Shell Brasil, Profarma e CSN.
Newman Brito – Diretor-superintendente da Fit Residencial –
Graduado com MBA em administração de empresas pelo IBMEC
Business School e especialização em real estate na Harvard Business
School. Ingressou no mercado imobiliário em 1996, na Atlântico Sul
Empreendimentos, atuando como gerente regional e diretor
comercial até 1999. Entre 2000 e 2002, como sócio-diretor,
participou do start-up da Areautil.com e sua venda para a
Homestore, então líder mundial na divulgação de imóveis pela
Internet. Ingressou em 2003 no Grupo Schahin, onde foi
responsável pela reestruturação da área imobiliária e criação da
Schahin Desenvolvimento Imobiliário, exercendo até março de 2007
o cargo de diretor-executivo. Assumiu a Fit em agosto de 2007. a obrigação de divulgar, anualmente, Formulário 20-F destinado à
Roberto Senna – Diretor-superintendente da Bairro Novo – Security and Exchange Comission (SEC), dos Estados Unidos.
Graduado em engenharia civil pela Universidade Federal da Bahia, A responsabilidade do órgão é planejar e revisar os relatórios e as
com MBA em estratégia empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. contas anuais e trimestrais, com o envolvimento de auditores no
Ingressou na Organização Odebrecht em 1979, onde exerceu processo, assegurando a manutenção de um sistema efetivo de
diversas funções como executivo, no negócio Engenharia e controles internos. A responsabilidade final pela revisão e aprovação
Construção no Brasil e no exterior, tendo sido diretor da Odebrecht de relatórios e contas anuais e trimestrais permanece sendo dos
Investimentos em Infra-Estrutura. Foi diretor-presidente e membro administradores da companhia.
do Conselho de Administração da Opportrans, concessionária do
Metrô-Rio. Integrou os Conselhos de Administração da Telemar, COMITÊ DE REMUNERAÇÃO
Brasil Telecom e Telpart (holding controladora da Telemig Celular e Integrado por três conselheiros, avalia e recomenda aos demais
da Amazônia Celular). Foi diretor da Telemar Participações e da integrantes do Conselho medidas relacionadas às políticas de
Lexpart e Argolis, veículos de investimento do Grupo Opportunity. remuneração da empresa e a todas as formas de remuneração
oferecidas aos diretores-executivos e outros funcionários da Gafisa
CONSELHO FISCAL S.A.. A Assembléia Geral Ordinária fixou em até R$ 5.880.732,00
O Conselho Fiscal da Gafisa S.A. é não-permanente, podendo ser o montante global anual a ser distribuído entre os administradores
instalado e ter seus membros eleitos pela assembléia geral nos casos da Companhia no exercício de 2007, a título de remuneração fixa
previstos em lei. Quando instalado, é composto por três membros, e variável, incluindo benefícios de qualquer natureza. O Conselho de
com igual número de suplentes e seu funcionamento termina na Administração define os montantes individuais a serem atribuídos a
primeira assembléia geral ordinária subseqüente, podendo seus cada administrador, tendo em conta suas responsabilidades, o tempo
integrantes serem reeleitos. A remuneração dos conselheiros fiscais dedicado às suas funções, sua competência e reputação profissional e
é fixada pela assembléia geral de acionistas que os elege. o valor de seus serviços no mercado.
COMITÊS COMITÊ DE GOVERNANÇA CORPORATIVA
São mantidos os seguintes comitês, que contribuem para a tomada Tem como atribuições analisar e relatar, periodicamente, questões sobre
de decisões: tamanho, identificação, seleção e investidura do Conselho
COMITÊ DE AUDITORIA de Administração, candidatos nomeados para integrá-lo ou a
Reúne-se no mínimo a cada trimestre e atualmente é composto por seus comitês, bem como desenvolver e recomendar princípios
três conselheiros. Um deles é especialista financeiro, contemplando de governança aplicáveis à companhia. É integrado por três conselheiros.
22
29. A Gafisa S.A. promoveu, em 2007,
reunião da Associação dos Analistas
e Profissionais de Investimento do Mercado
de Capitais (Apimec), aberta a investidores
e analistas de mercado, com a participação
de todos os diretores da empresa na
apresentação de estratégia e resultados.
Realizou, entre conferências e roadshows
no Brasil e no exterior, dez encontros
com o mercado e fez, por meio da Internet,
teleconferências e webcasts para
apresentação de resultados e negociações.
SUBSIDIÁRIAS
Nas empresas do grupo em que a
Gafisa S.A. não detém 100% do capital,
há a seguinte formatação dos Conselhos
COMITÊ DE INVESTIMENTOS AUDITORIA INDEPENDENTE de Administração:
Composto pelo presidente, por um membro As demonstrações financeiras são auditadas AlphaVille Urbanismo S.A. – É formado
do Conselho de Administração e pelo diretor- pela PriceWaterhouseCoopers Auditores por cinco membros, dos quais três são
presidente da Gafisa S.A., tem a missão Independentes. O relacionamento com os indicados pela Gafisa S.A., que detém
de analisar, discutir e recomendar aquisições auditores é balizado pelos princípios 60% do negócio.
de terrenos, aconselhar os diretores nas internacionais da independência e por uma Bairro Novo – Gafisa S.A. e Odebrecht
negociações sobre novos projetos e na política interna que estabelece os serviços Empreendimentos Imobiliários têm
estruturação de empreendimentos; que podem ser prestados pela firma de participações iguais na joint venture
acompanhar os lançamentos e os respectivos auditoria. Em 2007, foram contratados e detêm o controle conjunto da nova
fluxos de caixa; e em casos especiais, serviços não-relacionados à auditoria empresa, participando somente por
participar da negociação e estruturação de externa em valores superiores a 5% dos meio do Conselho de Administração.
novos tipos de negócios. honorários anuais contratados. Os executivos foram selecionados com
base nos padrões do mercado e nenhum
CÓDIGO DE CONDUTA E ÉTICA RELAÇÕES COM INVESTIDORES acionista tem preferência em indicar nomes
A Gafisa S.A. possui um Código de Como forma de agilizar e qualificar o para um cargo administrativo específico
Conduta e Ética, lançado em 2007, que é relacionamento com os investidores, bem como nenhuma preferência em prestar
assinado por todos os seus colaboradores. atendendo às suas demandas por serviços para a joint venture.
Todos os profissionais recebem treinamento informações, a empresa mantém uma área Cipesa Empreendimentos Imobiliários –
sobre o conteúdo do documento e as de Relações com Investidores. Dos sete conselheiros que integram o
formas de proceder em casos em que são Vários canais de comunicação dos acionistas conselho, quatro (incluindo o presidente)
violados os preceitos por ele estipulados. com a empresa e da empresa com o são indicados pela Gafisa S.A.. Os antigos
A empresa possui um canal para receber mercado estão permanentemente abertos. controladores da Cipesa devem manter
denúncias sobre a violação do Código e, Um dos principais instrumentos nesse por cinco anos seus papéis na companhia
até o final de 2007, foram feitas duas diálogo é o website mantido em português e assinaram acordo de não-competição
comunicações abordando aspectos e inglês, que reúne informações sobre os em longo prazo.
RELATÓRIO ANUAL 2007
comportamentais de colaboradores, mas resultados da companhia, seu desempenho
em temas não relacionados a fraudes ou na bolsa de valores, principais divulgações
impactos financeiros. e relatórios, além de um calendário de
eventos corporativos.
Governança Corporativa | 23
30. O SETOR EM 2007
A combinação entre queda na taxa de juros, aumento na renda do trabalhador e crescimento Apesar do avanço significativo, o montante
da oferta de crédito para financiamento imobiliário criou um momento altamente favorável representa aproximadamente 2% do
ao setor de construção civil no Brasil. A estabilidade da economia, as previsões otimistas de Produto Interno Bruto (PIB), enquanto em
crescimento, somadas à demanda reprimida por imóveis, permitem projetar avanço em ritmo países como Chile e México a participação
acelerado do setor nos próximos anos. Esses fatores também minimizam a possibilidade de o média é de 13%. O crescente interesse dos
país estar passando por um boom imobiliário que se encerrará em curto prazo. bancos, públicos e privados, em ofertar
O déficit habitacional é estimado em 7,964 milhões de unidades, de acordo com estudo da crédito habitacional com prazos mais
Fundação Getúlio Vargas, realizado com base nos dados da Pesquisa Nacional por Amostra longos, em até 30 anos, foi outro
de Domicílios (PNAD) de 2006, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Com uma incentivador do mercado e a perspectiva de
população jovem e crescente (45,5% dos habitantes têm até 25 anos e 23%, de 26 a 39 continuidade de queda da taxa básica de
anos), as projeções demográficas do País apontam para a formação de 1,5 milhão de famílias juros deve estimular os brasileiros a
a cada ano até 2020. Como o número de famílias cresce a uma taxa superior ao incremento contraírem ainda mais financiamentos.
da população (2,43% ante 1,16%), para suprir o déficit será necessário construir imóveis em O mercado brasileiro de empreendimentos
ritmo muito mais acelerado que o aumento da população, de acordo com análise da Câmara residenciais é pulverizado, sendo que mais
Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). de 20 incorporadoras construtoras estão
Em 2007, o setor de construção civil nacional registrou crescimento de 7,9%, de acordo com listadas na Bolsa de Valores de São Paulo.
dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), A participação das marcas Gafisa nos
fazendo com que a sua participação no Produto Interno Bruto nacional avançasse um ponto mercados de São Paulo e do Rio de Janeiro,
percentual no ano, de 4,5% para 5,5%. A perspectiva, de acordo com a entidade, é de um onde está estabelecida há mais anos, é
avanço de mais de 10% em 2008. estimada em 4,3% e 7,7%, de acordo com
O volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança, fator fundamental para dados da Embraesp e Ademi.
possibilitar o acesso de camadas populares à casa própria, atingiu R$ 18,4 bilhões, 98%
acima do ano anterior. Foi o maior volume em 19 anos e representou o financiamento de
195.981 mil unidades (72% mais do que em 2006), segundo a Associação Brasileira das
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No total, somando carteiras próprias
dos bancos (R$ 18,4 bilhões) e recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS),
que atingiram R$ 6,9 bilhões, o crédito imobiliário totalizou R$ 25,3 bilhões, evolução de
55% sobre 2006.
24
31.
32. GAFISA
A Gafisa desenvolve condomínios verticais
direcionados às classes média e média-alta e
alta, com preço médio acima de R$ 200 mil.
Em 2007, registrou crescimento de 69%,
com o lançamento de 36
LANÇAMENTOS DE 2007
empreendimentos. Finalizou o ano com um
banco de terrenos de R$ 5,7 bilhões em Empreendimento Cidade Número VGV
vendas futuras relativas ao percentual de de unidades (R$ mil)
participação Gafisa. Foram lançados, % Gafisa
Isla São Caetano (SP) 240 75.683
historicamente, empreendimentos em 30
Grand Valley Rio de Janeiro (RJ) 240 44.014
cidades, de 17 Estados. Acqua Residence (Fase 1) Nova Iguaçu (RJ) 380 71.701
Para coordenar o processo de expansão fora Celebrare Caxias (RJ) 188 35.189
das cidades de São Paulo e do Rio de Reserva do Lago Goiânia (GO) 96 24.567
Janeiro, mantém equipes especialmente CFS – Prímula São Paulo (SP) 96 29.906
focadas em outros mercados. Em São Paulo, CSF – Dália São Paulo (SP) 68 18.430
CSF – Acácia São Paulo (SP) 192 47.784
a prospecção é feita por regiões do Estado,
Jatiuca Trade Residence Maceió (AL) 500 39.546
que foi segmentado em quatro grandes Enseada das Orquídeas Santos (SP) 475 125.721
áreas. Para a atuação no restante do Brasil, London Green Rio de Janeiro (RJ) 300 51.069
uma diretoria de Novos Mercados formatou Horizonte Belém (PA) 29 12.704
um modelo de negócios descentralizado, de Secret Garden Rio de Janeiro (RJ) 252 38.699
fácil replicação e amparado pelo Evidence São Paulo (SP) 144 32.425
Fit Maceió Maceió (AL) 54 3.087
estabelecimento de parcerias locais, fatores
Acquarelle Manaus (AM) 259 35.420
que garantem flexibilidade e agilidade para Palm Ville Salvador (BA) 112 15.106
ingressar em qualquer praça em momentos Art Ville Salvador (BA) 263 20.777
oportunos. O modelo foi testado com êxito Privilege Residencial Rio de Janeiro (RJ) 194 35.576
em Manaus e Belém, onde já foram JTR (Fase 3) Maceió (AL) 140 11.911
concluídas obras em 2007. O processo de Parc Paradiso (Fase 2) Belém (PA) 108 17.147
Supremo São Paulo (SP) 192 143.634
entrada em um novo mercado considera as
Orbit Curitiba (PR) 185 31.532
seguintes etapas: Parc Paradiso (Fase 1) Belém (PA) 324 58.754
Visita aos municípios, para aprofundar Vision São Paulo (SP) 284 87.336
informações sobre as condições de Solares da Vila Maria São Paulo (SP) 100 37.942
mercado, ritmo de vendas, preços, Acqua Residence (Fase 2) Nova Iguaçu (RJ) 72 18.460
número de lançamentos, demandas, Bella Vista (Fase 1) Resende (RJ) 116 46.046
Grand Park - Parque das Águas São Luis (MA) 240 21.851
condições de venda, concorrência e
Grand Park - Parque Árvores São Luis (MA) 400 29.978
contato com incorporadores locais. SunValley Niterói (RJ) 58 24.925
Se identificado potencial para o Reserva Santa Cecília Volta Redonda (RJ) 122 36.788
desenvolvimento de projetos, são Olimpic Bosque da Saúde São Paulo (SP) 148 56.722
encomendas pesquisas estruturadas sobre Magic São Paulo (SP) 268 87.129
o mercado local, já testando segmentos de Horto (Fase 1) Salvador (BA) 180 84.521
GrandValley Niterói Niterói (RJ) 161 57.104
produtos por faixa de renda, localização,
tipologia, etc. Total 7.180 1.698.202
Paralelamente, são iniciadas a procura por
terrenos e a seleção de possíveis parceiros
locais, considerando o alinhamento com
os valores da Gafisa, portfólio e reputação.
26
33. Crédito à habitação Saldo da caderneta Evolução do déficit habitacional brasileiro
(R$ bilhões) de poupanca
(R$ milhões)
8.000.000 17,0%
25,3
55%
7.500.000 16,5%
57%
16,3
51% 7.000.000 16,0%
10,4
235
15% 6,9
6,9
187
6.500.000 15,5%
6,0
7,0
18,4 6.000.000 15,0%
5,5
3,8 3,9 9,3
3,0 4,9
2,2 5.500.000 14,5%
03 04 05 06 07 06 07
93 95 96 97 98 99 01 02 03 04 04 05 06
Financiamentos com recursos do FGTS Déficit absoluto
Financiamentos com recursos do SBPE Déficit relativo
RELATÓRIO ANUAL 2007
Fontes: ABECIP, Banco Central do Brasil, CEF e FGV Fonte: PNAD, 2006. Elaboração FGV Projetos
O Setor em 2007 | 27
34. O acompanhamento dos empreendimentos ALPHAVILLE URBANISMO S.A.
nos novos mercados é realizado por Única empresa de desenvolvimento urbano com abrangência nacional, a AlphaVille
gerentes de incorporação, que cuidam de Urbanismo S.A. (AUSA) lançou seis loteamentos em 2007, consolidando presença em 23
regiões específicas. São eles, também, os cidades, de 15 Estados. A integração à Gafisa S.A. teve como principal efeito a transição para
responsáveis pelo estabelecimento e pela uma cultura focada em resultados, com a revisão uma série de procedimentos e processos e
formatação das parcerias e defesa do sofisticação na área financeira. Isso foi feito, no entanto, com a preocupação em manter a
projeto diante do Comitê de Investimentos identidade que transformou a empresa em Top of Mind em todo o país. O reflexo imediato
da Gafisa S.A.. Participam como gestores de foi o ritmo de crescimento, com a duplicação do VGV, sendo projetada expansão de
todo o processo de desenvolvimento do aproximadamente 50% para 2008.
produto, com a responsabilidade de, ao final O reconhecimento da marca se traduz em sucesso de vendas. Em 2005, por exemplo, 913
do ciclo, apresentar resultados alinhados ao lotes, o que representa 100% do AlphaVille Natal, foram comercializados em 16 horas.
previsto inicialmente ou ainda melhores. Em 2006, o AlphaVille Francisco Brennand, em Recife (PE), teve 95% de seus lotes
Para isso, contam com o apoio de equipes comercializados em cinco dias. Já em 2007, o Alphaville Jacuhy, no município de Serra, em
para prospecção em novos mercados, Vitória (ES), teve 500 lotes comercializados em apenas quatro horas e atingiu a marca de
desenvolvimento de produtos, marketing e 95% vendidos em dez dias.
vendas, jurídico e administrativo-financeiro. O alto valor agregado de seus produtos permite que a AlphaVille consiga margens superiores
Cipesa Empreendimentos Imobiliários – às de seus concorrentes em cada um dos mercados de atuação, sendo um dos principais
A Cipesa, maior incorporadora do Estado de diferenciais seu banco de terrenos de R$ 2,9 bilhões de vendas futuras.
Alagoas, é parceira em projetos da Gafisa Estuda, em 2008, ampliar o escopo de suas atividades. Uma das inovações pode ser a de
desde 2006. Com a aquisição de 70% de agregar construção das residências em seus empreendimentos. Outros vetores de
seu controle, a empresa liderará todos os crescimento estão sendo avaliados. No segmento de segunda residência, analisa a atuação
projetos desenvolvidos pela holding também com produtos no campo e no litoral.
no Estado de Sergipe. O restante do controle
acionário pertence ao grupo Tércio
Wanderley, um dos maiores produtores de
açúcar e álcool do País, com experiência de
45 anos na construção civil. LANÇAMENTOS DE 2007
Empreendimento Cidade Número VGV
de unidades (R$ milhões)
Aracagy São Luís do Maranhão (MA) 332 23,1
Campo Grande Campo Grande (MT) 489 35,1
Rio-Costa do Sol Rio das Ostras (RJ) 616 51,7
Londrina 2 Londrina (PR) 277 17,2
Jacuhy Serra (ES) 775 102,9
Cajamar Cajamar (SP) 2 7,3
Total 2.491 237,3
28
35. FIT RESIDENCIAL
Com apenas nove meses de atividade, a Fit Residencial superou os
resultados previstos para 2007. Lançou dez empreendimentos em
oito municípios (São Paulo, Salvador, Belém, Ribeirão Preto, Taboão
da Serra, Aparecida de Goiânia, São Luiz do Maranhão e Guarulhos),
com VGV de R$ 263 milhões e banco de terrenos de R$ 973
milhões. A empresa foi criada para desenvolver projetos verticais –
com até mil unidades – em áreas urbanas de grandes cidades.
O foco é a população com renda entre 5 e 20 salários mínimos,
faixa que concentra grande potencial de consumo imobiliário,
comercializando suas unidades com um ticket médio entre
R$ 80 mil e R$ 200 mil.
Sua estratégia combina a oferta de empreendimentos verticais
padronizados com até mil unidades, em regiões urbanas dotadas de
infra-estrutura de serviços públicos e comércio, preço e condições de
financiamento acessíveis. Seu portfólio tem cinco perfis de produtos,
desenvolvidos com tecnologia específica para o segmento.
Acompanha a tendência de industrialização cada vez maior da
construção civil, em que a padronização e o uso de métodos
construtivos adequados possibilitam ganhos de escala, agilidade e
redução dos custos, tornando viável a oferta das unidades a preços
baixos. A padronização e a escala contribuem para a redução dos
prazos de lançamento e execução das obras, melhorando o retorno
dos projetos. No final de 2007, a equipe da Fit era integrada por
cerca de 80 profissionais, número que deve crescer em 2008 em
razão da perspectiva de ampliação dos negócios e da decisão de criar
uma área de construção independente da Gafisa, que em 2007
assumiu as obras.
O grande desafio para 2008 é consolidar a estrutura da empresa
para levar adiante os projetos previstos e ampliar a presença em
capitais e cidades do interior. A expectativa é promover, no ano,
o lançamento de R$ 700 milhões juntamente com a Bairro Novo.
LANÇAMENTOS DE 2007
Empreendimento Cidade Número VGV
de unidades (R$ milhões)
Jaçanã São Paulo (SP) 184 16,9
Cittá Imbuí Salvador (BA) 204 14,9
Coqueiros Anandineua (PA) 621 30,1
Mirante do Sol Ribeirão Preto (SP) 56 31,4
Taboão Taboão da Serra (SP) 374 22,1
Maria Inês Aparecida de Goiânia (GO) 270 14,3
RELATÓRIO ANUAL 2007
Grand Park São Luís do Maranhão (MA) 894 60,2
Jd. Botânico São Paulo (SP) 432 21,3
Jaraguá São Paulo (SP) 260 18,3
Vila Augusta Guarulhos (SP) 264 33,8
Total 3.559 263,3
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36. BAIRRO NOVO
A empresa é uma joint venture entre Gafisa S.A. e Odebrecht
Empreendimentos Imobiliários, criada em fevereiro de 2007,
com o objetivo de oferecer um novo conceito de empreendimento
imobiliário e de moradia, com a construção de bairros planejados
em todo o país. O foco é atender a população com renda mensal
familiar entre 3 e 10 salários mínimos, com a oferta de imóveis com
preço de até R$ 100 mil. A Bairro Novo apresenta-se como pioneira
no mercado brasileiro, nesse modelo de negócio, com foco em
produtos populares.
Um projeto-piloto saiu do papel em dezembro de 2007, com o
lançamento do Bairro Novo Cotia, na Região Metropolitana de São
Paulo. Serão 2.386 unidades, entre apartamentos e casas, com
atributos arquitetônicos e fachadas diferenciadas de outros
empreendimentos direcionados a essa faixa de renda.
O mesmo formato será levado para outras regiões metropolitanas,
com condomínios de 1 mil a 10 mil unidades, com casas e
apartamentos em pequenos prédios, localizados em zonas
residenciais. Todos os empreendimentos terão infra-estrutura
completa, com equipamentos capazes de transmitir melhoria da
qualidade de vida, segurança, limpeza e organização: ruas asfaltadas
e sinalizadas, serviço de iluminação, rede de água e esgoto, áreas de
lazer, centros comerciais, facilidade de transporte público e, sempre
que necessário, escolas e creches. Com tecnologia de construção
inovadora, a entrega dos imóveis é iniciada entre seis a oito meses
após o início das obras.
No final de 2007, seu banco de terrenos somava um VGV potencial
de R$ 1,1 bilhão, sendo o percentual da Gafisa de 50% desse valor.
LANÇAMENTOS DE 2007
Empreendimento Cidade Número de VGV
unidades (R$ milhões)
100% 50% Gafisa
Bairro Novo Cotia Cotia (SP) 1.006 37
30
37. GAFISA VENDAS
Em 2007, a Gafisa Vendas ampliou sua atuação, com a criação de
uma unidade também no Rio de Janeiro. Subsidiária criada em 2006,
com o objetivo de estruturar uma equipe própria de comercialização
de imóveis Gafisa, hoje ocupa um papel importante no volume de
vendas nas duas capitais em que atua: em São Paulo e no Rio de
Janeiro, sua participação chega a aproximadamente 40% do total
das transações realizadas nessas regiões.
A criação da Gafisa Vendas refletiu a perspectiva de crescimento
acelerado na oferta de imóveis, como decorrência da capitalização
de várias empresas do setor com o lançamento de ações em bolsa
de valores e do maior volume disponível de crédito. Com a estrutura
própria, a companhia pretende minimizar sua dependência de
empresas comercializadoras e, ao mesmo tempo, criar uma
competição saudável entre seus agentes e os corretores externos.
Por essa razão, não pretende assumir 100% da comercialização
de seus projetos, mas atuar como um canal estratégico de contato
com o consumidor.
Busca formar profissionais diferenciados, que têm acesso a
ferramentas e conhecimentos necessários para fechar bons negócios
em um cenário competitivo, otimizando os resultados dos
empreendimentos. O propósito é que os profissionais façam uma
efetiva gestão de vendas, considerando aspectos administrativos,
tecnológicos e de rotina de negócios. Eles são capacitados, ainda,
para auxiliar os clientes na busca por linhas de financiamento.
A atuação da subsidiária se dá em três frentes:
Lançamentos – A equipe da Gafisa divide o estande de vendas com
os profissionais das empresas externas.
Estoques – Profissionais da empresa trabalham com foco na
comercialização de unidades que não foram negociadas no período
de lançamento do produto e recebem premiação extra de acordo
com o desempenho na venda desses imóveis. Em 2007, a equipe
conseguiu zerar os estoques relativos ao ano de 2005, em São Paulo
Internet – Capacitação para uso da Internet como instrumento de
venda, tendência crescente no mercado imobiliário. Hoje 45% das
vendas iniciam via computador, por meio do site da Gafisa
(www.gafisa.com.br).
Para os próximos anos, a Gafisa Vendas planeja ampliar sua atuação
para outras regiões do país e estender o atendimento a outras
subsidiárias da companhia que demandarem seus serviços.
RELATÓRIO ANUAL 2007
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