Sentenza consiglio di stato se.ge.co.

N. 03570/2012REG.PROV.COLL.
N. 04988/2009 REG.RIC.
N. 00235/2011 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 4988 del 2009, proposto da:
Se.Ge.Co.-Servizi Gestioni Costruzioni S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore,
costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avv. Gennaro Notarnicola e dall’Avv. Patrizio
Leozappa, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. Antonelli, 15;
contro
Hotel Svevo S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, costituitosi in giudizio,
rappresentato e difeso dall’Avv. Francesco Paparella e dall’Avv. Marco Palieri, con domicilio eletto
in Roma presso lo studio dell’Avv. Alfredo Placidi, via Cosseria, 2;
nei confronti di
Provincia di Bari; Comune di Gioia del Colle (Ba); Comando Provinciale di Bari dei Vigili del
Fuoco, Murgia Sviluppo S.p.a. – Sportello Unico del Patto Territoriale Sistema Murgiano
(S.U.A.P.); Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba, in persona del suo legale rappresentante pro
tempore, costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avv. Leonardo Digirolamo, con
domicilio eletto in Roma presso lo studio dell’Avv. Alfredo Placidi, via Cosseria, 2;

sul ricorso numero di registro generale 235 del 2011, proposto da:
Se.Ge.Co. - Servizi Gestioni Costruzioni S.r.l , in persona del suo legale rappresentante pro
tempore, costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avv. Gennaro Notarnicola e dall’Avv.
Patrizio Leozappa, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. Antonelli,
15;
contro
Mastromarino Filomena, rappresentata e difesa dall’Avv. Marco Palieri, con domicilio eletto presso
Alfredo Placidi in Roma, via Cosseria, 2;
nei confronti di
Comune di Gioia del Colle (Ba), Azienda Sanitaria Locale di Bari - Asl Ba, Provincia di Bari,
Murgia Sviluppo S.p.a. - Sportello Unico del Patto Territoriale del Sistema Murgiano (S.U.A.P.);
Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero dell’Interno), in persona del suo legale
rappresentante pro tempore, costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avvocatura
Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;
per la riforma
quanto al ricorso n. 4988 del 2009:
della sentenza del T.A.R. per la Puglia, Bari, Sez. III, n. 490 dd. 10 marzo 2009, concernente
permesso di costruire per trasformazione di immobile;
quanto al ricorso n. 235 del 2011:
della sentenza del T.A.R. per la Puglia, Bari, Sez. II, n. 2898 dd. 23 novembre 2009, resa tra le parti
e concernente concessione edilizia relativa a esecuzione di opere di trasformazione in albergo di un
mulino.
Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;

Visto gli atti di costituzione in giudizio dell’Azienda Sanitaria Locale Bari Asl Ba, di Filomena
Mastromarino e del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero dell’Interno);
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 20 dicembre 2011 il Cons. Fulvio Rocco e uditi per
l’appellante Se.Ge.Co. - Servizi Gestioni Costruzioni S.r.l l’Avv. Gennaro Notarnicola e l’Avv.
Patrizio Leozappa, per l’Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba l’Avv. Leonardo Digirolamo e per
Filomena Mastromarino l’Avv. Marco Palieri;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO
1.1. La definizione del merito di causa per entrambi i ricorsi necessita di una dettagliata esposizione
dei fatti di causa, ormai risalenti nel loro inizio a sette anni fa.
1.2. Con ricorso proposto sub R.G. 2123 del 2004 innanzi al T.A.R. per la Puglia, sede di Bari, la
Hotel Svevo S.r.l., premettendo di esercitare la propria attività nella struttura ricettiva (albergo,
ristorante, sala ricevimenti, sala meeting) ubicata in Gioia del Colle (Ba) al civico n. 319 di via
Santeramo n. 319 a breve distanza dal casello autostradale e dalla stazione ferroviaria, ha chiesto
l’annullamento della concessione edilizia n. 50 dd. 29 maggio 2002 rilasciata alla Se.Ge.Co S.r.l.
dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle e degli atti connessi, nonché degli atti
di approvazione del progetto in variante a quello del titolo edilizio anzidetto e, comunque, di tutti
gli atti del relativo procedimento (pratica edilizia n. 391/03), attivato al fine della conversione ad
attività alberghiera di un vecchio mulino per la macinazione del grano, denominato “Mulino
Pagano”, ovvero “Molino a cilindri e pastificio a vapore” e ubicato nel terreno di cui al foglio 60,
particella catastale n. 3, ricadente in zona agricola (E2) destinata dal vigente strumento urbanistico
primario del Comune all’esercizio di attività boschive e agricole.
Con motivi aggiunti la medesima ricorrente ha inoltre chiesto l’annullamento del permesso di
costruire Prot. n. 5642 dd. 28 febbraio 2005, ulteriormente rilasciato per lo stesso fine alla Se.Ge.Co
S.r.l. dal medesimo dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle e del conseguente
provvedimento di autorizzazione unica Prot. n. 395 dd. 10 marzo 2005 rilasciato sempre alla
Se.Ge.Co S.r.l. dal Responsabile dello Sportello unico per le attività produttive (S.U.A.P.) - Patto
territoriale Sistema Murgiano della Murgia Sviluppo S.p.a. e degli atti presupposti e connessi.
Hotel Svevo, dopo aver precisato che mediante l’insieme di tali atti Se.Ge.Co. intendeva insediare
un’attività concorrenziale alla propria, ha dedotto al riguardo plurime censure di violazione di legge
e di eccesso di potere.
Si sono costituiti in tale primo giudizio il Comune di Gioia del Colle, il Comando Provinciale dei
Vigili del Fuoco e la stessa Se.Ge.Co., chiedendo la reiezione del ricorso.
La Sezione III dell’adito T.A.R. ha dapprima sospeso in sede cautelare gli atti impugnati con
ordinanza n. 1045 dd. 21 ottobre 2004 (confermata, previo appello di Se.Ge.Co., con ordinanza n.
993 dd. 25 febbraio 2005 resa da questa stessa Sezione “considerato che l‟ordinanza appellata
appare corretta, in ordine alla valutazione circa il fatto che nella specie l‟attività edilizia
autorizzata eccedere rispetto ad una ristrutturazione”) ma, successivamente, con sentenza breve
resa a’ sensi dell’allora vigente art. 26 della L. 6 dicembre 1971 n. 1034 come modificato dall’art. 9
della L. 21 luglio 2000 n. 205, ha dichiarato il ricorso e i motivi aggiunti di ricorso inammissibili,
con integrale compensazione delle spese di giudizio tra tutte le parti, escludendo nella specie la
titolarità di un interesse oppositivo di Hotel Svevo in assenza di prova circa la diretta ed immediata
interferenza tra l’attività commerciale o imprenditoriale preesistente e quella in fieri: e “ciò sia per
l‟esigenza di evitare slittamenti verso una giurisdizione di tipo obiettivo, sia per ragioni attinenti
all‟evoluzione dei principi in materia di concorrenza”.
Il T.A.R., a conforto della propria tesi, ha affermato - altresì - che “sul piano più strettamente
tecnico l‟analisi della posizione legittimante … si avvale di una traiettoria ermeneutica … la cui
forza è incrementata dall‟utilizzazione dell‟art. 833 cod. civ., grundnorm nella disciplina dei limiti

del diritto assoluto ispirati alla sua funzionalizzazione…. Nel valutare l‟impatto concorrenziale del
nuovo insediamento su quello preesistente … (è) imprescindibile considerare comparativamente le
attitudini all‟offerta di entrambi, desumibili dai servizi garantiti, dalla formula organizzativa, dalla
tipologia di utenza, dalle dimensioni delle strutture, dalla loro rispettiva ubicazione. Nel caso di
specie i dati comparativi relativi ai suddetti parametri non sono stati documentati, e non risulta
neppure l‟esatta distanza intercorrente tra le due strutture”.
1.3. Hotel Svevo ha quindi proposto sub R.G. 8528 del 2005 ricorso avverso tale sentenza,
insistendo sulla sussistenza di un proprio interesse ad impugnare i titoli edilizi ottenuti da Se.Ge.Co.
e riproponendo in tale secondo grado di giudizio tutte le censure già infruttuosamente dedotte
innanzi al T.A.R.
Nel giudizio di appello si sono costituiti il Comune di Gioia del Colle e Se.Ge.Co., concludendo per
la conferma della sentenza resa in primo grado.
L’impugnativa di Hotel Svevo è stata accolta con decisione n. 1276 dd. 16 marzo 2007, resa da
questa stessa Sezione con compensazione integrale delle spese di giudizio tra tutte le parti.
Innanzitutto, mediante la decisione di riforma della sentenza resa in primo grado è stata affermata la
sussistenza dell’interesse di Hotel Svevo ad impugnare i titoli edilizi rilasciati a Se.Ge.Co.,
“costituendo punto di giurisprudenza ormai consolidato quello secondo cui l‟art. 31 della L. 17
agosto 1942 n. 1150, come modificato dalla L. 6 agosto 1967 n. 765, che consente a “chiunque” di
impugnare le concessioni edilizie ritenute illegittime, deve essere inteso nel senso che- con l‟ovvia
esclusione di ogni azione popolare al riguardo- va riconosciuta una posizione di interesse legittimo
in capo al proprietario di un immobile sito nella zona interessata alla costruzione o a chi si trovi in
una situazione di stabile collegamento con la zona stessa, senza che, peraltro, debba essere data
dimostrazione della sussistenza di un interesse qualificato alla tutela giurisdizionale(cfr. Cons.
Stato, V Sez. , 13 luglio 2000, n. 3904), essendo stato “ritenuto che abbia interesse a ricorrere,
come nel caso di specie, il soggetto che faccia valere un interesse giuridicamente protetto di natura
urbanistica, quale è quello all‟osservanza delle prescrizioni regolatrici dell‟edificazione, senza che
occorra procedere in concreto ad alcuna ulteriore indagine al fine di accertare se i lavori assentiti
dall‟atto impugnato comportino un effettivo pregiudizio per il soggetto che propone l‟impugnazione
(cfr. Cons. Stato, Sez. V, 15settembre 2003 n. 5172)” e che “lo svolgimento di un‟attività
commerciale in prossimità dell‟insediamento( e nel caso di specie si tratta addirittura delle
svolgimento delle medesima attività alberghiera) configuri una situazione giuridica sufficiente a
realizzare quello stabile collegamento con la zona che legittima il soggetto a promuovere un‟azione
giurisdizionale nei confronti della concessione edilizia rilasciata ad un terzo (cfr. Cons. Stato, Sez.
IV, 30 gennaio 2002 n. 313)”.
Passando quindi alla disamina del merito di causa, questo giudice di appello ha evidenziato che “il
punto nodale è costituito dalla verifica se, nel caso di specie, si sia in presenza di una
ristrutturazione edilizia ovvero di una nuova costruzione, come tale soggiacente alle previsioni
degli strumenti urbanistici sopravvenuti, come, nel caso di specie, l‟art. 20 delle N.T.A.” del
vigente strumento edilizio primario del Comune, “che prevede per le zone agricole(E2) indici assai
modesti ed incompatibili con le previsioni progettuali”, rilevando che “secondo la giurisprudenza
anteriore al nuovo testo unico sull‟edilizia, il concetto di ristrutturazione edilizia, come qualificato
dall‟art. 31 comma 1 lett. d) della L. 5 agosto 1978 n. 457, comprende anche la demolizione seguita
dalla fedele ricostruzione del manufatto, con l‟unica condizione che la riedificazione assicuri la
piena conformità di sagoma, volume e superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto, con la
conseguente possibilità di pervenire, in tal modo, ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente, purchè la diversità sia dovuta ad interventi comprendenti il ripristino o la
sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell‟edificio, l‟eliminazione, la modifica e l‟inserimento di
nuovi elementi ed impianti, e non già la realizzazione di nuovi volumi o una diversa ubicazione(in
quanto, diversamente opinando, sarebbe sufficiente la preesistenza di un edificio per definire
ristrutturazione qualsiasi nuova realizzazione eseguita in luogo o sul luogo di quella
preesistente(cfr. Cons. Stato, Sez. V, 19 febbraio 2004 n. 476; 18 settembre 2003 n. 5310; 8 agosto

2003 n. 4593; …)” e che tali “acquisizioni giurisprudenziali sono confermate dal D.P.R. 6 giugno
2001 n. 380, con cui è stato emanato il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia. Infatti, l‟art.3, comma 1, lett. d) del predetto testo qualifica espressamente
“interventi di ristrutturazione edilizia” quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un
insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell‟edificio, l‟eliminazione, la modifica e l‟inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell‟ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia la norma ricomprende esplicitamente anche
quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione, purchè ciò avvenga con la stessa volumetria e
sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l‟adeguamento alla
normativa antisismica. Quindi si conferma anche nel nuovo testo sull‟edilizia che la demolizione e
ricostruzione è classificabile come ristrutturazione solo a condizione del mantenimento delle
caratteristiche planovolumetriche dell‟edificio da ricostruire …”.
Nella stessa decisione si legge, quindi, che “per converso, la lett. e) del medesimo articolo
classifica come “interventi di nuova costruzione” quelli di trasformazione edilizia ed urbanistica
del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti, procedendo quindi ad
una elencazione(evidentemente non esaustiva) per tipologie edilizie… . Quanto al regime giuridico
di tali interventi, è da ricordare che il capo II del medesimo testo unico, dedicato al nuovo
“permesso di costruire” (già concessione edilizia) individua, con l‟art. 10, gli interventi subordinati
al predetto permesso, in tal modo riprendendo le previgenti disposizioni della L.28 gennaio 1977 n.
10, art. 1 e della L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 25, comma 4. Prevede il citato art. 10 che
costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a
permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione
urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in
tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche
del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili
compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d‟uso. A sua volta,
l‟art.22, comma 3, del medesimo testo unico stabilisce che, in alternativa al permesso di costruire,
possono essere realizzati, mediante semplice denuncia di inizio di attività, in primo luogo gli
interventi di ristrutturazione di cui al ricordato art.10, comma 1, lett. c). Dal combinato disposto
delle riportate disposizioni rimane confermato quanto già osservato dalla giurisprudenza nel
vigore delle previgente normativa edilizia, cioè che le attività edilizie consistenti nella demolizione
e ricostruzione che non avvengano nel rispetto della stessa volumetria e sagoma del manufatto
preesistente, sono da qualificare come nuove costruzioni, assoggettate al permesso di costruire.
La recente giurisprudenza di questo Consiglio (V Sez., dec. 7 settembre 2004, n. 5867) ha, altresì,
chiarito che laricostruzione (dopo la demolizione) di un immobile diverso per volumi o anche solo
per la sagoma ( a parità di volumi) dall‟immobile preesistente comporta la realizzazione di un
immobile nuovo con l‟applicazione della disciplina urbanistica prevista per le nuove edificazioni e
delle conseguenti limitazioni imposte dalle norme urbanistiche in vigore al momento del rilascio
del titolo autorizzativi (cfr. V Sez. n. 5867 del 2004 cit.). Ciò che le disposizioni citate non
prevedono è il limite in cui possono essere effettuate le modifiche del nuovo fabbricato affinché
questo sia compatibile con il criterio di ristrutturazione, senza debordare nella nuova costruzione
diversa dalla precedente e come tale soggetta a valutazione alla luce degli strumenti urbanistici
vigenti al momento del rilascio del titolo (cfr. dec. V Sez., n. 5867 del 2004). La soluzione della
questione riveste una importanza particolare per la diversa ammissibilità di una ristrutturazione
rispetto ad una nuova edificazione quando l‟intervento riguarda una edificazione già
esistente:infatti, nell‟ipotesi di ristrutturazione edilizia, trattandosi di un interventi su edifici, non
occorre che vi sia la perfetta conformità con il piano regolatore generale e ciò in ragione del fatto
che la successione nel tempo degli strumenti urbanistici nel tempo non può interferire sulla
legittimità delle opere eseguite in precedenza e con il diritto del proprietario di eseguire quelle
opere funzionali al mantenimento e alla conservazione dell‟edificio stesso, nonché a renderlo

compatibile con le esigenze eventualmente sopravvenute. … La modifica del precedente manufatto
deve essere tale da non alterare la sua compatibilità con lo strumento in vigore al momento della
demolizione e che la natura di per sé sfumata del concetto di compatibilità dovrebbe essere resa
più certa dalla previsione, in sede regionale, dei limiti specifici della ristrutturazione e ciò in
quanto, ove si ricada nell‟ipotesi di nuova edificazione, deve sussistere necessariamente la
conformità con lo strumento urbanistico, con la conseguenza che l‟edificio oggetto dell‟intervento
dovrebbe essere adeguato alle prescrizioni vigenti al tempo dell‟intervento medesimo. Nella specie,
siffatto limite di compatibilità, ancorché il progetto prevedesse demolizioni parziali, risulta
travalicato, secondo quanto risulta dal primo ai seguenti profili:
- considerazione, a fini volumetrici, di un cd. capannone di mc. 818,38, la cui presenza non emerge
dall‟allegato aerofotogrammetrico con planimetria di zona prodotto da parte appellante a corredo
della perizia giurata dell‟ing. Oronzo Giordano del 29 dicembre 2005 e con presumibile veridicità
coincidente, invece, con la tettoia aperta, poggiante su cinque piloni isolati in muratura lungo la
strada provinciale per Santeramo e su muratura sul lato opposto e delimitata, da un lato, da un
basso muretto e, dall‟altro, dal terrazzo porticato dell‟edificio principale. La situazione dei luoghi
non è contestata sul punto dalla società resistente, sicchè, non essendo la tettoia chiusa su tutti i
suoi lati, essa non appare costituire corpo di fabbrica e come tale non è in grado di esprimere
volumetria. L‟intervento previsto trasforma detta tettoia portandola alla stessa altezza del
preesistente porticato e consentendo così di potersi collegare, a livello di copertura della
dependance, con il terrazzo –porticato del Molino, con evidente modifica di sagoma e di
volumetria;
- la demolizione dell‟edificio sala motori e la realizzazione di un collegamento verticale per
portatori di handicap, pur se rientrante fra le scelte tecniche consentite, ai fini della speciale
disciplina in materia, ancorché fosse preesistente una scala su cui sarebbe stato possibile
intervenire alternativamente, comporta tuttavia un apprezzabile aumento volumetrico, che rende
l‟intervento eccedente rispetto ai criteri che presiedono la mera ristrutturazione;
-la prevista realizzazione di camere da letto al piano al piano seminterrato, destinate aduso
abitativo, comporta un incompatibile mutamento di destinazione(esse, peraltro, prive di luce ed
areazione naturali e collocate ad una quota inferiore a quella prevista dal regolamento edilizio,
non potrebbero comunque avere destinazione abitativa)”.
Pertanto, ad avviso di questo giudice d’appello, tanto è bastato “a ritenere che l‟intervento previsto
per l‟ex Mulino Pagano e autorizzato con il primo provvedimento impugnato, indipendentemente
da ogni altra considerazione contenuta nell‟appello, non possa essere ricondotto ad un intervento
di ristrutturazione edilizia, come previsto dalla normativa vigente, non essendo state rispettate le
caratteristiche planovolumetriche, di sagoma e di continuità di destinazione dell‟edificio da
ristrutturare. Di conseguenza, come nuova edificazione, l‟intervento appare incompatibile con le
prescrizioni urbanistiche vigenti di cui non è contestata la portata. La circostanza che sul progetto
autorizzato si sia intervenuti con un ulteriore progetto in variante, autorizzato con il secondo dei
provvedimenti impugnati (n. 25 del 2005) che, ad avviso della società resistente, sanerebbe le
eventuali illegittimità registrate nell‟originario progetto, stralciando una serie di interventi, non è
di supporto alla ipotizzata attività edilizia, in quanto il nuovo provvedimento autorizzativo non
segue alla rinnovazione del provvedimento concessorio, ma si avvale di atti e procedimenti
(concessione edilizia n. 50/2003 e pareri a supporto) la cui efficacia era stata sospesa
dall‟ordinanza del TAR della Puglia- Bari, sez.III, n. 1045 del 2004, confermata in secondo grado
dalla ordinanza n. 993 del 2005 della Sezione, inidonei, pertanto, a produrre qualsivoglia effetto, in
maniera del tutto identica, salvo che per la transitorietà della misura, a quanto sarebbe accaduto
se l‟atto fosse stato annullato(Cons. Stato, A.P., 1 giugno 1983 n. 14).
1.4. Se.Ge.Co. ha proposto a’ sensi dell’art. 111 Cost. ricorso per cassazione avverso tale sentenza,
dichiarato peraltro inammissibile con ordinanza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.
27335 dd. 18 novembre 2008.

1.5. A questo punto la stessa Se.Ge.Co. ha modificato il progetto e presentato al Comune di Gioia
del Colle una nuova pratica, ottenendo il rilascio di altri titoli edilizi intesi sempre alla
trasformazione in albergo dell’attuale corpo edificato del vecchio mulino.
In dipendenza di ciò, con ulteriore ricorso proposto sub R.G. 1201 del 2008 sempre innanzi al
T.A.R. per la Puglia, Sede di Bari, Hotel Svevo ha chiesto l’annullamento:
1) del permesso di costruire n. 94 del 18 luglio 2008 (pratica edilizia n 373/2007) rilasciato a
Se.Ge.Co. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale e avente ad oggetto l’esecuzione delle opere
edili volte alla trasformazione in albergo dell’anzidetto edificio dell’ex Mulino Pagano;
2) degli atti e provvedimenti presupposti, conseguenti, ovvero comunque connessi, con particolare
riferimento a quelli richiamati nel permesso di costruire anzidetto, tra i quali il parere favorevole
condizionato reso in data 15 gennaio 2008 dallo stesso dirigente dell’Ufficio tecnico comunale a’
sensi dell’art. 20 del T.U. 380 del 2001; il nullaosta dello Sportello Unico Attività Produttive del
Patto territoriale Sistema Murgiano di cui alla nota Prot. n. 229/08 del 6 marzo 2008; l’atto
autorizzativo unico di competenza dello stesso S.U.A.P. (non conosciuto); di ogni altro atto o
provvedimento, ancorché non conosciuto, compresi - ove occorra - i pareri resi dalla Provincia di
Bari di cui alle note del 4 e 5 marzo 2008, il parere Prot. n. 2885 dd. 6 febbraio 2007 reso dal
Comando Provinciale di Bari dei Vigili del Fuoco e il parere sanitario reso in data 17 gennaio 2008
dalla Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba.
Secondo la prospettazione di Hotel Svevo, in tal modo l’Amministrazione Comunale e le altre
Amministrazioni coinvolte nel procedimento non si sarebbero adeguate alla sopradescritta decisione
n. 1276 del 2007 resa da questa stessa Sezione, ma la violerebbero.
In tal senso, pertanto, Hotel Svevo ha dedotto le censure qui appresso esposte.
1) Elusione della decisione di questa Sezione n.1276 del 2007 e riproposizione delle gravi
illegittimità del progetto originario; violazione dell’art. 21-septies della L. 7 agosto 1990 n. 241;
violazione degli artt. 3, 10 e 32 del T.U. 380 del 2001; violazione degli artt. 4, 5, 7, 18 e 20 delle
N.T.A. del vigente P.R.G. del Comune di Gioia del Colle; violazione dell’art. 24 del vigente
Regolamento edilizio del medesimo Comune; eccesso di potere sotto vari profili.
Secondo Hotel Svevo anche l’ultimo progetto presentato ed approvato col permesso di costruire n.
94 del 18 luglio 2008 risulterebbe viziato dalle medesime illegittimità rilevate da questa stessa
Sezione per i titoli edilizi precedentemente rilasciati.
In particolare, Hotel Svevo rimarca:
a) la ben evidente soluzione di continuità di destinazione dell’edificio da ristrutturare, il cui progetto
approvato si porrebbe in aperto contrasto con la tipizzazione agricola dell’area stabilita dal P.R.G.;
lo stravolgimento funzionale e strutturale dell’edificio, da mulino ad albergo, contrasterebbe con le
scelte pianificatorie che escluderebbero l’attività alberghiera dalla zone agricole, riservandola alle
zone direzionali denominate D4;
b) l’avvenuto mutamento di sagoma e di volume, posto che la ristrutturazione edilizia mediante
demolizione e ricostruzione in defettibilmente postula identità di volumetria e sagoma e che
l’anzidetta decisione di questa stessa Sezione avrebbe già puntualmente individuato alcuni
significativi elementi progettuali tali da far considerare l’intervento di cui trattasi quale nuova
costruzione e non già mera ristrutturazione edilizia;
c) non prevedendosi la ricostruzione della vecchia tettoia demolita non verrebbe più rispettata la
sagoma originaria del complesso immobiliare;
d) la realizzazione del corpo scala costruito all’esterno dell’edificio originario al posto del demolito
edificio motori non avrebbe potuto essere assentito in quanto le stesse esigenze potevano essere
soddisfatte intervenendo sulla preesistente scala interna e, quindi, senza modificare sagoma e
volume dell’edificio;
e) il corpo centrale del mulino subirebbe modifiche di sagoma derivanti dalla demolizione del
vecchio edificio motori con la sostituzione di un imponente corpo scale esterno;

f) risulterebbero apportate modifiche al tetto dell’edificio, demolito parzialmente, quindi arretrato
ed infine innalzato in modo da illegittimamente ricavare maggior altezza all’ultimo piano, con
conseguente modifica della sagoma originaria dell’edificio;
g) risulterebbe incrementata la volumetria iniziale, erroneamente calcolata, prevedendo
l’utilizzazione di tutta la volumetria iniziale dell’edificio, vale a dire mc. 6.895,07, ottenuta
moltiplicando la superficie dei tre livelli originari (pari a mq. 418,39) per un’altezza di m. 16,48; i
calcoli sono errati perché l’altezza del sottotetto, quale volume tecnico non praticabile, non andava
calcolato, prevedendo il progetto approvato una maggiore e non consentita volumetria pari a mc.
811,68; considerando inoltre che il volume di un edificio è rappresentato dalla somma delle
superfici utili moltiplicata per un altezza di mt. 3,20 (altezza virtuale), ne deriverebbe una
volumetria di mc. 4.016,54 ben inferiore di mc. 2.878,53 rispetto a quella autorizzata dal Comune;
senza sottacere che la ricostruzione di ruderi non identificherebbe – di per sé - una ristrutturazione,
ma una nuova costruzione.
2) Violazione degli artt. 3, 10, 32 del T.U. 380 del 2001; violazione degli artt. 4, 5, 7, 18, 20 delle
N.T.A. del vigente P.R.G. del Comune di Gioia del Colle; violazione dell’art. 24 del Regolamento
edilizio del medesimo Comune; eccesso di potere.
Secondo Hotel Svevo nel progetto approvato si prevederebbe un aumento dell’altezza originaria
dell’edificio ed un aumento del numero dei vani utilizzabili, non ammissibili in quanto un
intervento di ristrutturazione non potrebbe modificare il numero dei piani e le caratteristiche
strutturali dell’edificio.
3) Violazione degli artt. 18 e 20 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Gioia del Colle; eccesso di
potere per irrazionalità manifesta.
Hotel Svevo in tal senso rimarca che l’area agricola E2, nella quale l’intervento in questione
dovrebbe essere realizzato, ha destinazione ben diversa dall’area direzionale D4, e che comunque il
progetto approvato neppure rispetterebbe i parametri fissati per la medesima zona D4, mancando le
aree che, ulteriormente a quelle previste dalla L. 24 marzo 1989 n.122, dovrebbero essere destinate
a parcheggio in quanto previste dall’art. 18 delle N.T.A. del P.R.G. per le zone D4 in misura pari a
S1 = 5mq /100 mc.; risulterebbero inoltre mancanti le aree di standard per il verde attrezzato.
4) Eccesso di potere.
Hotel Svevo afferma di aver notificato all’Amministrazione Comunale in data 11 settembre 2007 la
decisione di questa Sezione n. 1276 del 2007 diffidando l’Amministrazione medesima a darvi
esecuzione, e che con nota dd. 27 novembre 2007 il dirigente preposto all’Ufficio tecnico
comunale, nel riscontrare la diffida, ha comunicato che ogni decisione in ordine al progetto di
variante presentato da Se.Ge.Co. sarebbe stata assunta all’esito del giudizio instaurato dalla stessa
innanzi alla Corte di Cassazione.
Hotel Svevo rimarca, quindi, di aver trasmesso in data 4 luglio 2008 all’Amministrazione
Comunale la relazione predisposta dal Consigliere relatore circa l’inammissibilità del ricorso e che
l’anzidetto dirigente comunque non ha atteso l’esito del giudizio innanzi la Corte di Cassazione,
rilasciando a Se.Ge.Co. quanto da essa chiesto.
Si sono costituiti in tale nuovo giudizio di primo grado il Comune, Se.Ge.Co e l’Azienda Sanitaria
di Bari, concludendo per la sua reiezione.
Se.Ge.Co ha – altresì – preliminarmente eccepito l’inammissibilità del ricorso proposto da Hotel
Svevo per omessa impugnazione del provvedimento autorizzativo unico n. 92 del 18.7.08 rilasciato
da Murgia Sviluppo S.p.a., recante segnatamente l’assenso ad eseguire i lavori di ristrutturazione
edilizia per cui è causa e rispetto al quale il permesso di costruire era qualificabile come atto
endoprocedimentale perché di per sé non abilitante l’attività alberghiera per la cui autorizzazione
era da attivarsi distinta procedura a’ sensi e per gli effetti della L.R. 11 febbraio 1999 n. 11.
Sempre secondo Se.Ge.Co. nella decisione n. 1276 del 2007 resa da questa stessa Sezione si
affermerebbe che in sede di ristrutturazione edilizia non occorrerebbe perfetta conformità tra il
progetto assentito e le previsioni del P.R.G., e ciò poiché la successione nel tempo degli strumenti
urbanistici non potrebbe influire sulla legittimità delle opere eseguite in precedenza e con il

coessenziale diritto del proprietario di eseguire opere funzionali al mantenimento ed alla
conservazione dell’edificio stesso, nonché a renderlo compatibile con le esigenze eventualmente
sopravvenute.
Se.Ge.Co, per quanto segnatamente attiene alla ristrutturazione della tettoia, alla realizzazione delle
nuove scale e alla realizzazione di camere da letto nel seminterrato, afferma che la ristrutturazione
approvata rispetterebbe fedelmente i principi affermati dall’anzidetta decisione n. 1276 del 2007;
nega, inoltre, la sussistenza di maggiore altezza e di mutamento del corpo di sagoma e volume, e ciò
anche nella considerazione ulteriore che vanno sempre consentiti aumenti di superficie per
adeguamento della dotazione dei servizi.
Con ordinanza n. 156 dd. 12 settembre 2008 la Sezione III dell’adito T.A.R. ha disposto incombenti
istruttori, consistenti in una verificazione in ordine alla conformità della progettazione -intesa alla
trasformazione in albergo del risalente mulino- alla vigente strumentazione urbanistico edilizia del
Comune di Gioia del Colle, incaricando all’uopo il dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di
Acquaviva delle Fonti; nel contempo lo stesso giudice di primo grado ha chiesto al dirigente
dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle di relazionare in ordine al cambiamento di
destinazione d’uso che si era ritenuto di consentire per l’immobile in questione.
In data 18 novembre 2008 Hotel Svevo ha depositato agli atti di causa motivi aggiunti di ricorso,
previamente notificati il 3 novembre 2008, contestando la circostanza dedotta da Se.Ge.Co. circa
l’asseritamente omessa impugnativa dell’atto di autorizzazione emesso dal S.U.A.P. e ribadendo
che l’attività alberghiera non sarebbe funzionalmente omogenea, né comunque assimilabile
all’originaria attività agricolo-produttiva.
Dopo il deposito, avvenuto in data 24 novembre 2008, della relazione del verificatore tutte le parti
hanno prodotto ulteriori memorie a sostegno delle rispettive tesi.
Con sentenza n. 490 dd. 10 marzo 2009 la Sezione III dell’adito T.A.R. ha accolto il ricorso
proposto da Hotel Svevo, condannando il Comune di Gioia del Colle e Se.Ge.Co. alla rifusione in
parti uguali tra di loro delle spese di giudizio a favore della medesima Hotel Svevo,
complessivamente liquidate nella misura di € 4.000,00.- ma compensando ogni ragione di lite tra la
medesima ricorrente in primo grado e l’Azienda Sanitaria Locale di Bari.
1.6. Va riferito ora che, sempre innanzi allo stesso T.A.R. per la Puglia, Sede di Bari, la Signora
Filomena Mastromarino ha a sua volta impugnato con ricorso proposto sub R.G. 1715 del 2005 i
seguenti atti:
1) l’anzidetta concessione edilizia n. 50 del 29 maggio 2003, (prot. n. 11506/1968, pratica edilizia
n. 203/2002) rilasciata a Se.Ge.Co. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle;
l’autorizzazione n. 640 dd. 12 giugno 2003, rilasciato a Se.Ge.Co. dalla Murgia Sviluppo S.p.A.;
nonché tutti gli atti e provvedimenti ivi richiamati ovvero ad essa comunque connessi, con
particolare riferimento agli atti ed ai pareri richiamati negli stessi provvedimenti, e - ove occorra -
degli atti riguardanti la variante (pratica edilizia n. 391/2003) al progetto approvato con la predetta
concessione edilizia n. 50 del 2003.
2) il permesso di costruire Prot. n. 5642 - n. 24 del 28.02.2005 in variante alla concessione edilizia
n. 50 del 2003, rilasciata a Se.Ge.Co. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle,
e l’autorizzazione unica Prot. n. 395 - n. 25/05 dd. 10 marzo 2005 rilasciata a Se.Ge.Co. dal
Responsabile del S.U.A.P. della Murgia Sviluppo S.p.A. - Patto territoriale sistema Murgiano;
nonché di tutti gli atti ad essi presupposti e conseguenti, ivi compresi gli elaborati progettuali e con
particolare riferimento agli atti ed ai pareri richiamati negli stessi provvedimenti.
Con motivi aggiunti la Mastromarino ha inoltre chiesto l’annullamento degli atti addottati
dall’Amministrazione Comunale di Gioia del Colle per il conferimento dell’incarico, e degli
riguardanti la disciplina del relativo conferimento dell’incarico, e degli atti riguardanti la disciplina
del relativo rapporto convenzionale, di collaborazione coordinata e continuata all’ing. Pietro
Milella, quale dirigente dell’Ufficio tecnico comunale; e, inoltre, dell’art. 56 dello statuto comunale
art. 56 e, in parte qua, del regolamento comunale sul personale.
Con ulteriori motivi aggiunti la Mastromarino ha pure chiesto l’annullamento:

1) del permesso di costruire n.94 del 18 luglio 2008 (pratica edilizia n.373/2007) rilasciata alla
Se.Ge.Co. S.r.l. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale per l’esecuzione delle opere edili
deputate alla trasformazione in albergo dell’ex Mulino Pagano;
2) degli atti e provvedimenti presupposti e conseguenti al permesso predetto, con particolare
riferimento al parere favorevole dei Vigili del Fuoco Prot. n. 2885 dd. 6 febbraio 2007; del parere
favorevole della Provincia di Bari, Servizio Ambiente, di cui alle note dd. 4 e 5 marzo 2008; del
parere favorevole reso in data 15 gennaio 2008 dallo stesso dirigente dell’Ufficio tecnico comunale
a’ sensi dell’art.20 del T.U. 380 del 2001; del nulla osta del S.U.A.P. - Sportello Unico Attività
Produttive del Patto territoriale Sistema Murgiano di cui alla nota Prot.n.229/2008 dd. 6 marzo
2008; nonché dell’autorizzazione unica n. 92 dd. 18 luglio 2008 (Prot.n.823) emanato dallo stesso
S.U.A.P.
La Mastromarino deduce innanzitutto il proprio interesse ad agire affermando di essere proprietaria
del fabbricato ad uso residenziale e dell’annesso terreno (foglio 60, particelle nn. 300 e 380) posto a
confine con l’area interessata dall’intervento edilizio.
Per quanto attiene all’originaria concessione edilizia, la Mastromarino deduce quanto segue.
1) violazione degli artt. 5 e 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale, degli artt. 2 e 5 del D.M. 2
aprile 1968 n. 1444, dell’art. 31 L. della L. n. 457/78, dell’art. 3 D.P.R. 380/01, violazione della L.
R. n. 56/80; eccesso di potere per difetto di istruttoria , travisamento dei fatti e sviamento;
2) violazione dell’art. 35 del vigente Regolamento edilizio di Gioia del Colle; eccesso di potere per
travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e sviamento; violazione della L. n. 56/80; violazione
dell’art. 91 della deliberazione G. R. n. 3819 del 1994 fatta propria dal Comune di Gioia del Colle
con provvedimento del 18.1.95;
3) violazione degli artt. 5 e 20 delle N.T.A. del P.R.G. vigente, degli artt. 2 e 5 del D.M. n. 1444 del
2.4.68, dell’art. 31 della L. 5 agosto 1978 n.457, dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001 e della L.R. 31
maggio 1980 n. 56; eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento
sotto altro e diverso profilo;
4) ulteriore violazione degli artt. 5 e 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale, degli artt. 2 e ss.
del D.M. n. 1444 del 1968, dell’art. 31 della L. 457 del 1978, dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001,
violazione della L. R. 56del 1980, nonché ulteriore eccesso di potere per difetto di istruttoria,
travisamento dei fatti e sviamento;
5) violazione dell’art. 34 del Regolamento edilizio comunale; violazione dell’art. 5, punto 2, del
D.M. n. 1444 del 1968, della L. R. 56 del 1980, eccesso di potere per difetto di istruttoria,
travisamento dei fatti e sviamento; violazione dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001, violazione dell’art.
31 della L. 457 del 1978, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e
sviamento;
6) violazione dell’art. 869 e ss. cod. civ.; violazione dell’art. 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G.
comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.
Per quanto attiene invece al permesso di costruire in variante, la Mastromarino deduce:
1) violazione dell’art. 21 della L. 6 dicembre 1971 n. 1034; elusione delle ordinanze cautelari di
T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n. 1045 dd. 21 ottobre 2004 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25
febbraio 2005 rese fra le parti; eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e
sviamento;
2) violazione dell’art. 31, comma 1, lett. d) della L. 457 del 1978; violazione dell’art. 3, comma 1
lett. d), del T.U. 380 del 2001; elusione delle ordinanze cautelari di T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n.
1045 dd. 21 ottobre 2004 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25 febbraio 2005 rese fra le parti;
violazione dell’art. 5, punti nn. 9 e 13 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale; eccesso di potere
per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento;
3) violazione dell’art. 31, comma 1, lett. d) della L. 457 del 1978; violazione dell’art. 3, comma 1
lett. d), del T.U. 380 del 2001; elusione delle ordinanze cautelari di T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n.
1045 dd. 21 ottobre 2004 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25 febbraio 2005 rese fra le parti;
eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento;

4) elusione delle ordinanze cautelari di T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n. 1045 dd. 21 ottobre 2004 e di
Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25 febbraio 2005 rese fra le parti; violazione dell’art. 35 del
Regolamento edilizio comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e
sviamento;
5) violazione degli artt. 18 e 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale, violazione del D.M. n.
1444 del 1968; eccesso di potere per difetto di istruttoria , travisamento dei fatti e sviamento;
6) violazione dell’art. 869 e ss. cod. civ.; violazione dell’art. 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G.
comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.
Con motivi aggiunti la Mastromarino ha ulteriormente dedotto, relativamente all’asserita
incompetenza del dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle, ing. Pietro Milella, in
servizio presso l’Amministrazione Comunale con contratto di collaborazione coordinata
continuativa (co.co.co.), l’avvenuta violazione degli artt. 7 e 19 del T.U. approvato con D.L.vo 30
marzo 2001 n. 165, l’avvenuta violazione degli artt. 50, 109 e 110 del T.U. approvato con D.L.vo
18 agosto 2000 n. 267, violazione dell’art. 4 del T.U. approvato con D.P.R. 29 dicembre 1973 n.
1092, violazione degli artt. 28 e 97 Cost, violazione dell’art. 409 cod. proc. civ., violazione dell’art.
50, lett. c-bis, del T.U. approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917; incompetenza ed eccesso di
potere per sviamento.
Con ulteriori motivi aggiunti la Mastromarino ha pure impugnato il nuovo permesso di costruire
n.94 dd. 18 luglio 2008 rilasciato a Se.Ge.Co., deducendo al riguardo:
1) violazione degli artt. 3, 10 e 32 del T.U. 380 del 2001; violazione degli artt. 4, 5, 7, 18 e 20 delle
N.T.A. del vigente P.R.G. comunale; violazione dell’art. 24 del Regolamento edilizio comunale;
eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, sviamento, ingiustizia manifesta,
irrazionalità; elusione della decisione di questa stessa Sezione n. 1276 del 2007; violazione dell’art.
21- septies della L. 7 agosto 1990 n. 241;
2) eccesso di potere per contraddittorietà, sviamento, difetto di istruttoria, travisamento dei fatti,
difetto di motivazione.
Si sono costituiti in tale ulteriore giudizio di primo grado il Comune di Gioia del Colle, Se.Ge.Co.,
la Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba e il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari, i
primi tre contestando le avverse deduzioni e chiedendo la reiezione del ricorso e dei motivi aggiunti
di ricorso, nel mentre il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco ha chiesto di essere estromesso
dal processo in considerazione della circostanza che non sono state dedotte specifiche censure
avverso gli atti da esso adottati.
Con ordinanza n. 866 dd. 1 dicembre 2005 la Sez. III dell’adito T.A.R. ha respinto l’istanza
cautelare proposta dalla Mastromarino con riferimento al ricorso originario.
Dopo l’acquisizione agli atti della documentazione richiesta con ordinanza istruttoria della stessa
Sez. III n. 161 dd. 9 ottobre 2008, con susseguente ordinanza n. 762 dd. 18 dicembre 2008 è stata
accolta l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente con il ricorso per motivi aggiunti da lei
depositato in data 7 ottobre 2008 (“Considerato che il ricorso ad una sommaria delibazione
propria della fase cautelare appare fornito di fumus”).
Con sentenza n. 2898 dd. 23 novembre 2009 la Sez. II dell’adito T.A.R. ha innanzitutto dichiarato
improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse le censure dedotte con il ricorso originario e i
motivi aggiunti proposti nel 2006, volti entrambi a censurare la legittimità della predetta
concessione edilizia n. 50 del 2003 e del permesso di costruire n. 24 del 2005, trattandosi di atti già
definitivamente annullati per effetto della surriferita decisione n. 1276 del 2007 emanata da questo
giudice d’appello e passata in giudicato.
Con la stessa sentenza il giudice di primo grado ha quindi accolto per il resto gli ulteriori motivi
aggiunti di ricorso, e ha pertanto disposto - alla stessa guisa di quanto già fatto con la precedente
sentenza n. n. 490 del 1999 dalla Sez. III dello stesso T.A.R. - l’annullamento del permesso di
costruire n. 94 del 2008 (pratica edilizia n. 373 del 2007) e degli atti connessi e presupposti, ivi
compreso il provvedimento S.U.A.P. del Patto territoriale Sistema Murgiano n. 92 dd. 18 luglio
2008.

2.1. Con il primo degli appelli in epigrafe (R.G. 4988 del 2009) Se.Ge.Co. ha innanzitutto chiesto la
riforma della sentenza n. 490 del 1999 resa dalla Sez. III del T.A.R. per la Puglia, Sede di Bari.
Se.Ge.Co. innanzitutto rimarca che con la decisione n. 1276 del 2007 questa Sezione non avrebbe
espresso – a differenza di quanto apparentemente reputato dal giudice di primo grado – una
valutazione di incompatibilità assoluta tra la richiesta trasformazione dell’antico mulino in albergo e
la destinazione urbanistica della zona in cui tale immobile è ubicato, ma avrebbe semplicemente
ritenuto eccedenti l’ambito della ristrutturazione gli incrementi di volume dell’immobile medesimo
in origine contemplati dal progetto: incrementi segnatamente determinati dalla ristrutturazione della
tettoia, dalla realizzazione di una scala e dalla realizzazione di camere da letto nel seminterrato,
nondimeno “prive di areazione” e che “non potrebbero comunque avere destinazione abitativa”.
L’appellante afferma quindi che per effetto del permesso di costruire n. 94 del 18 luglio 2008
rilasciato in esito alla pratica edilizia n 373/2007 e degli altri atti ad esso presupposti o conseguenti
il dictum di questa Sezione sarebbe stato puntualmente ottemperato prevedendo l’eliminazione delle
opere predette, ossia di quanto costituiva “nuova costruzione” anziché “ristrutturazione”.
La comprova di tale circostanza ben emergerebbe, ad avviso di Se.Ge.Co., dallo stesso esame dei
nuovi elaborati progettuali, dai quali – per l’appunto – risulta la mancata ristrutturazione della
tettoia predetta, la riprogettazione della scala anzidetta in termini di collegamento verticale di tipo
c.d. “aperto” (ossia, privo di un lato di perimetro, non comportante – in quanto tale – un
incremento volumetrico) e la realizzazione nel seminterrato di un vano tecnico in luogo delle
camere precedentemente previste.
Se.Ge.Co. nega, pertanto, pure sulla scorta della perizia stragiudiziale da essa depositata agli atti del
giudizio di primo grado, che in tale contesto possano ravvisarsi quelle alterazioni dell’originaria
consistenza plano-volumetrica e storico-architettonica dell’intero complesso, viceversa reputate
esistenti dal T.A.R.
Se.Ge.Co. sostiene in tal senso che il nuovo intervento contemplerebbe soltanto la realizzazione di
una serie di opere di ristrutturazione interna in alcun modo comportanti mutamenti della sagoma e
della volumetria dei corpi di fabbrica dell’edificio, ma solo l’aggiunta in aderenza a quest’ultimo e
nell’interrato del piazzale fronti stante di opere pertinenziali necessari a garantire la sicurezza
secondo le previsioni di legge e l’accesso agevolato per l’utenza diversamente abile, come
parimenti imposto dalla legge.
Se.Ge.Co. si richiama in proposito alla relazione illustrativa del progetto, depositata in Comune a
corredo del medesimo al fine del rilascio del titolo edilizio, laddove – tra l’altro – si legge che
“il presente progetto di ristrutturazione dell‟ex Mulino Pagano prende le mosse da quanto indicato
dal Consiglio di Stato nella recente decisione n.1276 del 2007, in cui, dopo approfondita e
ampiamente illustrata analisi dello status giuridico-tecnico del procedimento di ristrutturazione del
complesso immobiliare esistente, ha individuato alcuni punti dei precedenti P. d. C. che (a proprio
parere) non erano contenibili nella nozione di ristrutturazione di un immobile esistente e come tali
ne ha disposto la non eseguibilità dei lavori. … Nel presente livello di progettazione, in
adeguamento alla citata decisione, si continua il complesso dei lavori non oggetto di censura (quali
la ristrutturazione dell‟edificio “mulino”, denominato corpo A e del corpo B posto in adiacenza
all‟ingresso e la realizzazione del vano tecnico interrato), mentre si “sospende temporaneamente”
la realizzazione della zona dependance sull‟area di sedime del preesistente corpo C. E‟ utile far
notare che, chiaramente, anche in questa proposta progettuale si conferma la non realizzazione dei
manufatti interrati da adibire ad auditorium già proposta nel precedente P. d. C. n. 24/05 (di
variante al P. d. C. n. 50/03), e non sufficientemente chiarita nelle varie sedi dei ricorsi giudiziari.
Con molta chiarezza, lo scrivente vuol far notare che le attività di recupero di tale importante
testimonianza storico produttiva si concentrano sul corpo principale del preesistente complesso
molitorio che, adibito a struttura recettiva, abbisogna necessariamente (per le note norme
obbligatorie ed inderogabili sulla accessibilità ai soggetti a limitata capacità deambulatoria) di un
gruppo “scala-ascensore” posto in adiacenza funzionale all‟area propriamente ricettiva. Inoltre si
propone di rendere “aperto” un lato di detto collegamento verticale sia per ottenere un‟efficace

ventilazione naturale che per evitare carichi insediativi “volumetrici” o di “superficie”, peraltro
chiaramente esclusi dalla c.d. Circolare Lunardi. Ancora in questa sede si propone una diversa
articolazione degli spazi interni coerenti all‟uso e resasi necessaria per il rispetto delle norme
sanitarie e di sicurezza degli incendi, per la qualcosa si propone la realizzazione di una scala a
chiocciola esterna e completamente aperta posta a collegamento tra il terzo piano ed il piano terra,
facendo notare come detta scala sbarca nei terrazzi del secondo e del primo piano, considerati ai
fini delle vie di esodo luoghi sicuri”.
Se.Ge.Co. reputa inoltre del tutto inesatto il rilievo del giudice di primo grado riguardante il
presunto “mutamento di destinazione d‟uso (da mulino ad albergo) mediante esecuzione di opere di
demolizione e ricostruzione del precedente manufatto” (cfr. pag. 8 dell’impugnata sentenza n. 490
del 2009).
L’appellante intende in tal senso eliminare l’equivoco - a suo dire ingenerato dal verificatore -
secondo cui nel progetto assentito con i provvedimenti da ultimo impugnati sarebbe stata prevista la
demolizione e la successiva ricostruzione del manufatto preesistente.
A tale proposito Se.Ge.Co rinvia alla lettura della propria perizia di parte prodotta in
primo grado a firma del Prof. Arch. Federico Oliva, ordinario di Urbanistica presso il Dipartimento
di Architettura e pianificazione della Facoltà di Architettura del Politecnico di Milano, nella quale –
per quanto qui segnatamente interessa – si afferma che “non si comprende in verità per quale
ragione il c.t.u.” (recte: verificatore) “faccia riferimento all‟edificio demolito, atteso che nel caso
in esame l‟edificio è stato rigorosamente conservato, come potrà evincersi dalle foto di seguito
allegate. ... Nell‟intervento proposto non si è prevista né è mai stata effettuata alcuna demolizione!
Ma solo ristrutturazione interna alla sagoma orizzontale e verticale, dei corpi ex Mulino e del
corpo B, come ictu oculi dimostra il successivo confronto fotografico dei fabbricati ante operam e
post operam , dal quale risulta evidente che non si è demolito nulla e che le opere prevedono la
conservazione integrale dell‟involucro edilizio all‟interno del quale si svolge la vicenda costruttiva
della ristrutturazione con l‟inserimento di nuovi elementi ed impianti consistenti nella fattispecie
del corpo mulino, nella modifica della quota di imposta dell‟ultimo piano di calpestio e nella
realizzazione degli impianti di climatizzazione estiva ed invernale. Dal confronto fotografico
emerge ineluttabilmente il mantenimento della sagoma orizzontale del corpo mulino e del corpo B.
E‟ assolutamente necessario precisare che l‟intervento prevede anche la conservazione rigorosa
della sagoma verticale rilevabile dal confronto tra le Foto 3 e 4 dove risulta evidente il
mantenimento della linea di colmo di copertura a falda. Del resto la sagoma architettonica delle
facciate esterne del corpo del mulino, ricche della presenza di modanature e di cornice sagomate a
gola, impedisce qualsiasi variazione delle stesse. … Le foto rivelano in maniera incontrovertibile la
conservazione rigorosa non solo degli involucri, ma anche delle facciate e dell‟intera sequenza di
vuoti e pieni determinata dalle originarie aperture, ivi inclusi i fregi e gli elementi di decoro, tanto
da poter affermare che l‟intervento sia classificabile essenzialmente come operazione di
conservazione rigorosa dell‟intero manufatto nei suoi caratteri storico-architettonici e nella sua
originaria configurazione volumetrica”.
Se.Ge.Co. contesta peraltro con forza l’asserita l’incompatibilità per il progettato insediamento
alberghiero con la destinazione urbanistica di zona che, secondo il giudice di primo grado,
sussisterebbe nella specie.
A tale riguardo l’appellante rimarca che il “Mulino Pagano”, come attestato dal Dirigente
dell’Ufficio Tecnico del Comune di Gioia del Colle e come confermato dallo stesso verificatore,
risale agli inizi del `900 ed è stato sempre destinato non già a fini agricoli, bensì produttivi.
Si rileva, infatti, dalla stessa relazione depositata dal verificatore che “il manufatto preesistente
denominato quale “Mulino a cilindri e pastificio a vapore” aveva sicuramente una destinazione ...
non agricola in quanto nello stesso veniva effettuata non solo la macinazione del grano (prima
lavorazione del prodotto agricolo) ma anche la produzione di pasta che richiedeva già all‟epoca
processi tecnologici ed impianti alquanto complessi e costosi, difficilmente qualificabili, per
caratteristiche e finalità, son l‟esercizio normale dell‟attività agricola. Non è dato conoscere quale

fosse, ai primi del `900, l‟estensione della azienda agricola della famiglia Pagano, ma sicuramente
il Mulino, nel periodo di funzionamento, per la produzione di pasta utilizzava grano proveniente
anche da aziende agricole diverse da quella della famiglia Pagano. La caratterizzazione principale
dell‟attività consisteva dunque in una lavorazione di prodotti, anche di terzi, mediante una
complessa tecnologia che di per sé non è espressione di tipica attività agricola”.
Secondo Se.Ge.Co., quindi, lo stesso verificatore concorderebbe sulla circostanza che l’area in
questione avrebbe già da tempo acquisito una vocazione edilizia a fini produttivi di beni e
Servizi; e, se così è, ad avviso dell’appellante medesima nessun contrasto potrebbe pertanto
configurarsi tra la destinazione urbanistica dell’area (non più agricola) e la destinazione “funzionale
e strutturale dell‟edificio, da mulino ed albergo”; né andrebbe sottaciuto che – come riconosciuto
dallo stesso giudice di primo grado - anche le strutture ricettive sono destinate, a’ sensi dell’art. 1,
comma 1 bis, del D.P.R. 20 ottobre 1998 n. 447, ad attività “produttive di beni e servizi”.
Se.Ge.Co. rimarca pure che nella stessa decisione n. 1276 del 2007, resa da questa stessa Sezione, si
legge testualmente che “nell‟ipotesi di ristrutturazione edilizia, trattandosi di intervento su edifici,
non occorre che vi sia la perfetta conformità con il piano regolatore generale, e ciò in ragione del
fatto che la successione nel tempo degli strumenti urbanistici non può interferire sulla legittimità
delle opere eseguite in precedenza e con il diritto del proprietario di eseguire quelle opere
funzionali al mantenimento e alla conservazione dell‟edificio stesso, nonché a renderlo compatibile
con le esigenze eventualmente sopravvenute”; dal che essa trae la conseguenza che la propria tesi
evidenziante nella specie l’atteggiamento dinamico della pianificazione urbana si porrebbe
perfettamente in linea con quanto statuito da nella decisione anzidetta circa la necessità di
esaminare la compatibilità degli interventi edilizi progettati con la destinazione urbanistica
dell’immobile alla luce della evoluzione medio tempore registrata da quest’ultimo.
Comunque sia, escluderebbe definitivamente ogni contrasto tra la disciplina urbanistica dell’area in
cui ricade l’immobile di cui trattasi e la destinazione dello stesso il richiamo alla ben nota
giurisprudenza secondo cui l’uso alberghiero sarebbe comunque in linea di principio compatibile
con la destinazione agricola (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 25 settembre 2000 n. 5051),
anche in relazione all’ulteriore assunto della medesima giurisprudenza secondo il quale risulterebbe,
ad oggi, abbondantemente superata la teoria secondo la quale una zona agricola deve essere,
esclusivamente, destinata ad attività agricole, posto che nella zona stessa potrebbero pure
legittimamente insistere anche manufatti aventi destinazione commerciale o addirittura industriale
in considerazione del fatto che nella pianificazione urbanistica il vincolo a verde agricolo è ormai
preordinato non tanto alla mera salvaguardia degli interessi dell’agricoltura, quanto piuttosto alla
realizzazione di un migliore equilibrio tra aree edificate ed aree libere, ovvero a preservare una
determinata area da un’eccessiva espansione edilizia che ne comprometta i valori ambientali e,
dunque, anche a consentire la realizzazione di opere che ben possono avere anche destinazione
commerciale o industriale e non agricola nei limiti delle previsioni di piano ad essa relative (così, ad
es., Cons. Stato, Sez. IV, 31 gennaio 2005 n. 253
Se.Ge.Co. rileva quindi che il giudice di primo grado, dopo aver riepilogato, anche sulla scorta dei
rilievi formulati dal verificatore, gli interventi in cui si articola l’opera assentita con il permesso di
costruire impugnato, afferma che nel caso di specie “la ristrutturazione” implica … un intervento
con modifiche ai parametri urbanistici del fabbricato preesistente”; e, nel riconoscere che l’antico
mulino non aveva più destinazione “solo agricola”, atteso che vi sì effettuava non solo la
macinazione del grano ma anche la produzione della pasta con una tecnologia soprattutto per i
tempi decorsi abbastanza complessa, il medesimo T.A.R. evidenzia in primo luogo che “il cambio
di destinazione d‟uso da industriale (mulino) a direzionale (albergo) comporta una maggiore
dotazione di aree a standard (vedi art. 5 D.M. 2 aprile 1968 n. 1444)” (cfr. ibidem, pag. 10) e,
quindi, che “la realizzazione di volumi interrati (nel caso in esame il fabbricato interrato al di fuori
della sagoma dell‟ esistente e di circa 130 mq è disciplinata dal primo comma, lettera e) dell‟art. 3
del D.P.R. 380 del 2001; detto manufatto èun aliquid novi rispetto al manufatto preesistente e
risulta non compatibile con la destinazione agricola dell‟area. … C‟è una modifica della sagoma,

consistente: nel lieve innalzamento delle coperture e nel cambio seppure lieve di pendenze;
nell‟arretramento della parete prospettica Sud onde ricavare terrazzini per le camere; nella
realizzazione del blocco scala ascensori; nel manufatto vetrato chiuso a piano terra di
collegamento tra il vano salotto e il blocco scala-ascensori” (cfr. ibidem); e, “come pur detto nella
relazione del verificatore, che l‟intervento ora avversato, ben potendosi qualificare in virtù di tutto
quanto sopra detto quale intervento di nuova costruzione, mal si combina con la normativa
urbanistica vigente nel Comune di Gioia del Colle per la zona E- Agricola e quindi, accogliendosi
le censure di parte ricorrente, sia da annullare” (cfr. ibidem, pag. 11).
Se.Ge.Co., per quanto innanzitutto attiene all’asserita “maggiore dotazione di standards
necessaria” in dipendenza del mutamento di destinazione d’uso, rinvia alla propria consulenza
tecnica di parte a firma del Prof. Arch.Oliva e versata nel giudizio di primo grado, nella quale si
precisa che le “superfici a standards sono già previste nelle aree esterne dei corpi edilizi. Le
dimensioni di tali superfici risultano compatibili con il requisito richiesto di allocazione di
standards per verde attrezzato a parcheggio, ove si è previsto, in particolare, un„area a parcheggio
pari a circa 810 mq (Tav. OP di progetto) a fronte di un valore minimo dello standard prevedibile
per parcheggio di 707 mq. circa, pari alla metà dell‟intero standard di 1415 mq. circa, calcolato in
ragione di 80 mq ogni 100 mq di superficie lorda a pavimento”.
Da ciò, pertanto, Se.Ge.Co. ricava di aver puntualmente rispettato gli standards prescritti, e rimarca
che neppure il verificatore aveva rilevato nel proprio elaborato violazioni al riguardo.
Se.Ge.Co., per completezza, rileva inoltre che l’ulteriore quota di parcheggi di cui all’art. 18 della
L. 6 agosto 1967 n. 765 non potrebbe trovare applicazione nel caso di specie proprio perché essa
concernerebbe soltanto le “nuove costruzioni”, e comunque non le strutture ricettive.
Per quanto attiene al manufatto interrato, Se.Ge.Co. rimarca che costituisce ius receptum il
principio secondo cui la realizzazione di locali interrati non determina creazione di nuova
volumetria (cfr., ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 3 maggio 2000 n. 2614) e che, pertanto, il vano
tecnico da essa nella specie ricavato non avrebbe alcuna incidenza nè ai fini della volumetria
complessiva del manufatto preesistente, né sulla sagoma dello stesso, con la conseguenza che
l’opera rientrerebbe pienamente nel novero degli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3 del
T.U. 380 del 2001; senza sottacere che il vano stesso costituirebbe comunque un intervento
pertinenziale ex se ammissibile, ai sensi del comma 1, lett. e), dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001 entro
i limiti del 20% della volumetria del manufatto principale.
In tal senso Se.Ge.Co. cita ancora la relazione tecnica prodotta a corredo dell’istanza di permesso di
costruire, laddove si afferma che “si realizzerà in una zona completamente interrata, un vano
tecnico articolato per funzioni, ove, nel rispetto delle norme inderogabili di sicurezza agli incendi e
di conseguimento degli standards di igiene per i locali pubblici, saranno alloggiati: centrale
termica; riserva idrica antincendio e potabile, - locale gruppo elettrogeno (corpo C)”.
Se.Ge.Co. evidenzia che, nella specie, il limite del 20% risulterebbe ampiamente rispettato anche
cumulando la volumetria espressa dagli altri interventi pertinenziali - collegamento vetrato e blocco
scala-ascensori- peraltro erroneamente ritenuti dal T.A.R. idonei a mutare l’assetto
planovolumetrico dell’immobile preesistente e, quindi, a determinare la qualificazione dell’opera
sub specie di “nuova costruzione”.
A tale riguardo Se.Ge.Co. rinvia ancora alla perizia del proprio consulente di parte nel giudizio di
primo grado, dove si legge che “il presunto incremento volumetrico determinato, secondo il CTU”
(recte: verificatore) dall‟inserimento dei vani tecnici interrati, dal collegamento vetrato e (ad
abundantiam) dalla scala-ascensori è ben minore ditale limite, atteso che il volume principale è
pari a 7.075 mc. mentre le pertinenze (scala-ascensore, vano tecnico, vetrata) non superano i 950
mc.”; e che, “se si valuta il volume delle pertinenze, riconoscendo per la scala la insussistenza
volumetrica della stessa, al pari di quanto avanzato dal CTU” (recte: verificatore) “stesso, si ha
che le stesse hanno una consistenza di 350 mc., cioè meno del 5% del volume principale (di gran
lunga inferiore, occorre nuovamente sottolineare, al limite massimo del 20% previsto dalla norma).
Da tanto si evince che il presunto aumento di volume ... è assolutamente inesistente”.

Per quanto attiene alla “modifica della sagoma” segnatamente riscontrata dal giudice di primo
grado nelle previsioni progettuali relative al “lieve innalzamento delle coperture e nel cambio
seppure lieve di pendenze”, all’ “arretramento della parete prospettica Sud onde ricavare
terrazzini per le camere”, alla “realizzazione del blocco scala ascensori”, al “manufatto
vetratochiuso a piano terra di collegamento tra il vano salotto e il blocco scala-ascensori”,
Se.Ge.Co. contrappone i rilievi che seguono.
Innanzitutto, con riferimento al “presunto aumento dell‟altezza dei tetti”, l’appellante rinvia alla
propria perizia di parte versata nel fascicolo di primo grado, dove si afferma che “si tratta di una
parziale modifica, contenuta nei 40 cm, finalizzata all‟alloggiamento del coibente e degli impianti
tecnologici”, ossia “le canalizzazioni di aria condizionata, come previsto dal progetto depositato al
S.U.A.P. alla tav. 2C. … Ancora una volta”, l’intervento progettato “è determinato da ragioni
strettamente impiantistiche e tecnologiche, e tanto meno modifica l‟altezza complessiva
dell‟edificio. Ciò che si modifica è solo la zona di compluvio verso cui convertono i tetti a falde; ….
dal confronto delle precedenti foto 3 e 4, si rileva che sulla copertura del corpo mulino non è in
atto alcuna variazione di prospetto e di altezza e come tale di volume, in quanto il vacuum
tecnologico è ricavato all‟interno dell‟antico compluvio ove scorrevano le acque meteoriche”.
Secondo la tesi di Se.Ge.Co., la sopradescritta particolarità costruttiva risponderebbe quindi ad
esigenze tecniche che non inciderebbero sul carico volumetrico, posto che – come affermato dal
consulente medesimo - “le norme regionali in campo di edilizia eco-compatibile (LL.RR. 13 agosto
1999 n. 23 L.R. e L.R. 18 luglio 2008 n. 13, commi 1, 2, 3 art. 11) prevedono incrementi di spessore
dei solai di copertura non computabili ai fini volumetrici nell‟ipotesi che da questi si consegua il
miglioramento dell‟audit termo-ecologico dell‟edificio e se ne salvaguardi il pregio storico-
decorativo degli elementi costruttivi. Quanto sopra è perfettamente aderente a quanto proposto
nella ristrutturazione progettata e rilevabile in situ come ampiamente dimostrano le precedenti foto
di rilievo”.
Per quanto attiene all’ “arretramento della parete prospettica Sud onde ricavare terrazzini per le
camere” Se.Ge.Co. afferma che ciò non comporterebbe alcun mutamento della sagoma dell’edificio
preesistente, comportando – semmai - una riduzione di volumetria rispetto a quella espressa dal
manufatto preesistente, proprio perché la parete dell’edificio viene ad essere arretrata - e non già
avanzata - rispetto alla propria precedente posizione.
Se.Ge.Co. afferma pure che dalla realizzazione della scala esterna non deriverebbe alcun
mutamento di sagoma e volume del corpo di fabbrica, innanzitutto perché essa, proprio in
applicazione dei principi affermati dalla decisione n. 1276 del 2007 resa da questa Sezione, è di tipo
“aperto” e non inciderebbe - quindi - sul carico volumetrico, costituendo intervento edilizio
assolutamente estraneo al novero delle “nuove costruzioni”, trattandosi – oltretutto - di opera
necessaria per garantire la sicurezza dell’edificio alberghiero prevista dalle norme antincendio per la
categoria di attività n. 84 a’ sensi del D.M.16.febbraio1986, che si riferisce appunto all’obbligo di
scala esterna aerata e a prova di fumo e calore.
In proposito – rimarca sempre Se.Ge.Co - il quintultimo comma dell’art. 4 della Circolare
Ministeriale 7 agosto 2003 emanata per l’applicazione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del T.U. 380
del 2001 espressamente prevede che “in ogni caso, sono da considerare sempre consentiti gli
aumenti di superficie dovuti all‟adeguamento, in base a specifiche norme di legge, della dotazione
di servizi (in relazione all‟inserimento di impianti speciali per portatori di handicap, di impianti di
sicurezza e simili)”.
Secondo Se.Ge.Co. neppure andrebbe sottaciuto che, nella specie, anche l’eventuale - ma comunque
insussistente incremento volumetrico - sarebbe comunque ammesso, trattandosi di adeguamento a
specifiche norme di legge relative all’inserimento di impianti di sicurezza e per portatori di
handicap, a’ sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.), del T.U. 380 del 2001 in quanto rientrante fra le
opere pertinenziali che non integrano “nuova costruzione” se contenute - come, appunto, quelle di
specie (anche cumulativamente considerate, per quanto precisato in precedenza) - entro il 20% del
volume del manufatto principale.

Identiche argomentazioni Se.Ge.Co. propone per quanto attiene alla realizzazione dell’ambiente
vetrato di collegamento con il blocco scala-ascensori ubicato al piano terra e allo stesso blocco
scala-ascensori: a suo avviso, infatti, si tratterebbe di interventi che parimenti dovrebbero
riguardarsi come pertinenziali, ampiamente contenuti dal punto di vista volumetrico entro il limite
consentito dall’art. 3, comma 1, lett. e del T.U. 380 del 2001 e segnatamente eseguiti in
ottemperanza all’obbligo, previsto dalla L. 9 gennaio 1989 n. 13 e dal conseguente D.M. 14 giugno
1989 n. 236, di provvedere all’abbattimento delle barriere architettoniche anche attraverso
l’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori in deroga alla normativa vigente.
Se.Ge.Co. rinvia in proposito a quanto già evidenziato dal proprio consulente nel corso del giudizio
di primo grado, laddove questi ha evidenziato che il relativo volume, imposto ex lege e comunque
non computabile, se sommato a quello di tutte le altre pertinenze sopra richiamate determinerebbe
in ogni caso un incremento volumetrico di gran lunga inferiore al 20% di quello del manufatto
principale, ossia – ancora una volta - pienamente compatibile con la categoria della
“ristrutturazione edilizia”, così come definita dall’art. 3 del T.U. 380 del 2001; ed erroneo
Risulterebbe inoltre complessivamente erroneo, ad avviso di Se.Ge.Co., l’ulteriore assunto del
giudice di primo grado secondo cui i progettati lavori verrebbero “a mutare radicalmente la
destinazione dell‟edificio”, risultando “in contrasto non solo con le disposizioni delle NTA che
disciplinano le zone agricole ma anche con quelle che disciplinano le zone D4 (interventi ricettivi)
… con riferimento in particolare agli standard per parcheggi” (cfr. ibidem, pag. 11).
A tale riguardo Se.Ge.Co. rinvia alle puntuali confutazioni contenute sempre nell’elaborato peritale
da essa prodotto nel corso del giudizio di primo grado.
Se.Ge.Co. , da ultimo, ha rimarcato non solo l’evidente continuità della destinazione urbanistica
dell’edificio di cui trattasi nell’ambito della finalità di produzione di beni e servizi cui lo stesso è da
tempo preposto, ma anche – per tutto quanto detto innanzi - l’insussistenza di modifiche della
sagoma e della volumetria dell’immobile, in tutti i corpi in cui esso si articola (se non, entro i limiti
consentiti per gli interventi pertinenziali resisi necessari per l’adeguamento tecnico dell’edificio
stesso) per i quali v’è contestazione.
Se.Ge.Co. ha sottolineato anche che nessuna variazione delle sagome orizzontali e verticali si
riscontrerebbe nel manufatto principale poiché il contorno esterno del corpo principale resterebbe
perfettamente immutato sia nel perimetro orizzontale che nello sviluppo verticale, e non sottace che
dallo stesso riepilogo degli interventi riportato nella sentenza impugnata si evincerebbe, infatti, che
questi si sostanziano - oltre che, come detto, in opere pertinenziali di volume inferiore al 20% di
quello principale - in opere interne (“l‟abbassamento della quota di solaio di copertura del 2^
piano di un metro con conseguente innalzamento della quota utile interna del piano sottotetto. ...
innalzamento del muro di spinta ... per il collegamento tra i vari piani (piano terra, 1t‟, 2^ e 3^) in
cui sono allocate le diverse funzioni alberghiere, è prevista la realizzazione di un elemento a torre
posto sul lato Sud con un lato aperto ed all‟interno di tale manufatto è prevista al 3^ piano la
realizzazione di una stireria”: cfr. ibidem, pag. 9).
2.2. Si è costituita nel presente grado di giudizio Hotel Svevo, eccependo innanzitutto
l’inammissibilità dell’appello in quanto – a suo dire - non recante precise censure a specifici capi
della sentenza impugnata.
Hotel Svevo ha inoltre eccepito la sopravvenuta carenza di interesse alla decisione della causa in
quanto Se.Ge.Co. avrebbe nelle more del presente grado di giudizio ottenuto il rilascio di altri titoli
edilizi contemplanti, in luogo della sin qui progettata realizzazione dell’albergo, il ripristino del
mulino.
Hotel Svevo ha comunque replicato in via puntuale alle tesi avversarie e ha concluso in subordine
per la reiezione dell’appello; e, in tale contesto, ha pure riproposto i motivi di ricorso da essa stessa
formulati in primo grado e rimasti assorbiti nella motivazione della sentenza resa dal T.A.R.
2.3. Si è parimenti costituita nel presente grado di giudizio l’Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl
Ba, concludendo per la reiezione dell’appello nella parte riferita agli atti da essa adottati.

3.1. Se.Ge.Co. ha pure proposto sub R.G. 235 del 2001 appello avverso la sentenza n. 2898 dd. 23
novembre 2009 resa dalla Sezione II del T.A.R. per la Puglia, deducendo al riguardo argomenti non
dissimili, nella sostanza, a quelle già da essa formulate sub R.G. 4988 del 2009 avverso la sentenza
n. 490 del 2009 resa dalla Sez. III dello stesso T.A.R.
3.2. Si è costituita in tale giudizio d’appello la controinteressata Filomena Mastromarino,
sollevando preliminarmente eccezioni di inammissibilità e di improcedibilità dell’appello omologhe
a quelle dedotte da Hotel Svevo sub R.G. 4988 del 2009, ma replicando comunque in via puntuale
alle deduzioni avversarie e concludendo, quindi, in via subordinata per la reiezione dell’appello.
3.3. Si è parimenti costituito in giudizio il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari
(Ministero dell’Interno), ribadendo la fondatezza della propria istanza di estromissione dal processo
già formulata innanzi al giudice di primo grado.
4. Alla pubblica udienza del 20 dicembre 2011 entrambi gli appelli sono stati trattenuti per la
decisione.
5. Il Collegio innanzitutto dispone la riunione dei due appelli in epigrafe per connessione oggettiva,
posto che le sentenze rese rispettivamente oggetto di impugnazione sono state entrambi pronunciate
- come si è visto dalla narrativa dei fatti di causa - su ricorsi proposti avverso i provvedimenti con i
quali, in esito alla decisione n. 1276 dd. 16 marzo 2007 resa da questa stessa Sezione, è stata
assentita la trasformazione in albergo dell’immobile denominato “Mulino Pagano”, ovvero
“Molino a cilindri e pastificio a vapore” e – per l’appunto – già adibito a mulino per la
macinazione del grano.
7. Il Collegio deve farsi carico, in via preliminare, dell’eccezione formulata da Hotel Svevo in
ordine all’ammissibilità del ricorso proposto da Se.Ge.Co. sub R.G. 4988 del 2009, rilevando in tal
senso che ai fini dell’ammissibilità dell’appello non necessita formulare il relativo atto con rubriche
formalmente intestate con l’indicazione dei vizi dedotti dall’appellante, essendo sufficiente che
dalla lettura dell’atto medesimo consti l’avvenuta illustrazione dei motivi di diritto mediante i quali
l’appellante chiede la riforma della sentenza emessa in primo grado.
Nel caso di specie tale illustrazione risulta congrua al fine della sostanziale riconduzione delle
censure dedotte da Se.Ge.Co alla figura dell’eccesso di potere per travisamento e di violazione
dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001, avendo il giudice di primo grado – secondo la prospettazione
dell’appellante medesima – erroneamente configurato i lavori da essa progettati quale nuova
costruzione anziché quale ristrutturazione.
7. Né entrambi gli appelli possono reputarsi improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse di
Se.Ge.Co. alla decisione delle relative cause in dipendenza dell’avvenuto rilascio, nei riguardi
dell’appellante medesima, di un nuovo titolo edilizio avente ad oggetto la realizzazione
sull’immobile di cui trattasi di lavori di ripristino del preesistente mulino in luogo dell’albergo
precedentemente progettato.
Non consta, infatti, al di là dell’avvenuto rilascio di tale nuovo titolo - che non consta comunque ad
oggi utilizzato mediante il materiale avvio dei relativi lavori - l’esistenza di atti formali di rinuncia
da parte di Se.Ge.Co. alla realizzazione dell’albergo di cui trattasi, ben potendo quindi la medesima
appellante attendere l’esito della presente causa al fine di utilizzare i titoli edilizi da essa ottenuti e
annullati dalle sentenze qui impugnate nell’ipotesi di una loro reviviscenza per effetto
dell’accoglimento degli appelli qui in trattazione.
8. Da ultimo, e sempre in via preliminare, il Collegio dispone l’estromissione dal giudizio del
Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero dell’Interno), e ciò conformemente
alla richiesta già avanzata in primo grado da tale parte e in ordine alla quale non consta peraltro sia
stata assunta una qualsiasi pronuncia da parte del T.A.R.
L’accoglimento della richiesta stessa si fonda sulla ben evidente circostanza della mancata
formulazione da parte della ricorrente in primo grado di qualsivoglia, specifica censura avverso gli
atti adottati dal Comando predetto, in ogni caso deputati alla sola sicurezza antincendio
dell’immobile e non influenti sulla sua compatibilità di quest’ultimo con la disciplina urbanistico-
edilizia vigente.

9.1. Tutto ciò premesso, entrambi gli appelli in epigrafe vanno respinti.
9.2. La prima questione che va affrontata attiene alla stessa possibilità di realizzare sul sedime
acquisito da Se.Ge.Co. un albergo in luogo del preesistente mulino.
A tale riguardo va considerato che tale area, ubicata nel Comune di Gioia del Colle al civico n. 319
di Via Santeramo e corrispondente alla particella catastale n. 3 del foglio n. 60 dell’omonimo
comune censuario, ricade secondo il vigente P.R.G. comunale in zona agricola (E2) destinata
all’esercizio di attività boschive e agricole.
Come detto innanzi, nella sentenza n. 1276 del 2007 resa da questa stessa Sezione si afferma – tra
l’altro, e per quanto qui segnatamente interessa – che “l’art. 20 delle N.T.A. del vigente strumento
edilizio primario del Comune “prevede per le zone agricole(E2) indici assai modesti”, risultati
incompatibili con le previsioni del precedente progetto presentato da Se.Ge.Co. al fine della
realizzazione dell’albergo di cui trattasi, e che – comunque – “nell‟ipotesi di ristrutturazione
edilizia, trattandosi di un interventi su edifici, non occorre che vi sia la perfetta conformità con il
piano regolatore generale e ciò in ragione del fatto che la successione nel tempo degli strumenti
urbanistici nel tempo non può interferire sulla legittimità delle opere eseguite in precedenza e con
il diritto del proprietario di eseguire quelle opere funzionali al mantenimento e alla conservazione
dell‟edificio stesso, nonché a renderlo compatibile con le esigenze eventualmente sopravvenute”.
Quest’ultima proposizione è stata letta da Se.Ge.Co. come assunto che, nella specie, legittimerebbe
di per sé la realizzazione nell’area di cui trattasi di una struttura alberghiera nel rispetto della
disciplina complessivamente contemplata dall’art. 3 del T.U. 380 del 2001per le ristrutturazioni
edilizie.
Ciò posto, va innanzitutto denotato che Se.Ge.Co. non ha evidentemente in tal senso considerato
anche l’assunto immediatamente successivo contenuto nella medesima decisione n. 1376 del 2007,
secondo il quale “la modifica del precedente manufatto deve essere” comunque “tale da non
alterare la sua compatibilità con lo strumento in vigore al momento della demolizione e che la
natura di per sé sfumata del concetto di compatibilità dovrebbe essere resa più certa dalla
previsione, in sede regionale, dei limiti specifici della ristrutturazione e ciò in quanto, ove si ricada
nell‟ipotesi di nuova edificazione, deve sussistere necessariamente la conformità con lo strumento
urbanistico, con la conseguenza che l‟edificio oggetto dell‟intervento dovrebbe essere adeguato
alle prescrizioni vigenti al tempo dell‟intervento medesimo”.
Ma, anche a prescindere da ciò, ad avviso di questo Collegio va evidenziato che questo stesso
giudice d’appello, con decisione n. 4961 dd. 18 settembre 2007 resa dalla Sezione V proprio con
riguardo ad altra fattispecie attinente ad altro Comune ubicato nel territorio della Regione Puglia, ha
invero già avuto modo di affermare che il potere di pianificazione del territorio non può, per se
stante, precludere insediamenti industriali in zone a destinazione agricola se non in via eccezionale,
vale a dire nei casi in cui si discuta di assetto agricolo di particolare pregio, consolidato da tempo
remoto e magari accompagnato e favorito da opere di bonifica, posto che la destinazione agricola ha
-di per sé - lo scopo di impedire gli insediamenti abitativi residenziali e non anche di precludere in
via radicale qualsiasi intervento urbanisticamente rilevante.
In tale frangente è stata reputata legittima la realizzazione in area destinata dal vigente strumento
urbanistico comunale ad attività agricola di un deposito temporaneo di carbone all’interno di un sito
più vasto e già adibito ad attività estrattiva.
Tuttavia, va pure considerato che questo giudice d’appello è pervenuto a tale conclusione non già
forzando con una propria petizione di principio il dato letterale delle norme tecniche di attuazione
annesse allo strumento urbanistico comunale, ma interpretandolo anche in correlazione alle
risultanze fattuali in quello specifico contesto processuale , posto che – come si legge nella
decisione stessa – “la disciplina recata dall'art. 17 delle N.T.A. del Comune di Statte non risulta
tale da precludere l'intervento oggetto della domanda di permesso di costruire presentata dalla
Italcave. La prescrizione in parola … non impedisce infatti che un sito già vocato a servizio di
attività produttive (attività estrattiva, giusta legittimi titoli) possa ospitare al suo interno un
deposito temporaneo di carbone. Ciò, appunto, anche perché non è predicabile, nell‟area in

questione, la preesistenza di un incontaminato e pregiato assetto agricolo ossia quella ipotesi
eccezionale che sola avrebbe potuto lasciare ipotizzare una indiscriminata limitazione degli
interventi di carattere produttivo in zona agricola. D‟altronde, la documentazione in atti dimostra
non soltanto la preesistenza della cava ma anche la presenza nella più vasta area limitrofa di altre
attività produttive”.
Nell’ipotesi qui in esame, il vigente art. 20 delle N.T.A. del P.R.G. di Gioia del Colle dispone, per
quanto qui segnatamente interessa, nel senso che le zone agricole E2 “sono destinate
prevalentemente all‟esercizio delle attività boschive ed agricole e di quelle connesse alla predetta
attività. In tali zone sono consentite: a) - case di abitazione, fabbricati rurali quali stalle, porcili,
ricoveri per macchine agricole, serbatoi idrici e simili; b) costruzioni adibite alla lavorazione dei
prodotti delle attività di queste zone, ed all‟esercizio delle necessarie macchine”.
Ben emerge in tal senso, quindi, che la volontà del pianificatore deroga alla vocazione strettamente
agricola degli insediamenti programmabili per tale zona soltanto con espresso e tassativo
riferimento alle “costruzioni adibite alla lavorazione dei prodotti delle attività di queste zone, ed
all‟esercizio delle necessarie macchine”, ossia contemplando anche ipotesi di insediamento di
attività industriali quale è per certo quella del mulino, ma soltanto poiché all’evidenza costitutive di
un indotto di quella agricola, ossia proprio in quanto “adibite alla lavorazione dei prodotti”
dell’agricoltura locale.
In tale contesto, pertanto, la tralatizia e ormai del tutto consolidata giurisprudenza di questo giudice
secondo cui l’area pianificata dal vigente strumento urbanistico primario come “area agricola” non
deve essere necessariamente destinata ad attività agricole ma è sufficiente che soddisfi la vocazione
del suolo sottraendolo a nuove edificazioni (cfr., ad es., tra le più recenti Cons. Stato, Sez. , 27
luglio 2011 n. 4505) va coniugata comunque con il contenuto di quelle che sono le concrete
decisioni assunte dall’Amministrazione Comunale in sede di pianificazione del territorio, laddove
soprattutto qualora essa abbia ivi espressamente enunciato la tipologia delle ulteriori attività,
rispetto a quelle strettamente agricole, che possono insediarsi nelle aree E di cui al D.M. 2 aprile
1968 n. 1444: e tanto più che è stata recisamente esclusa dalla stessa giurisprudenza l’insediabilità
in area agricola di attività comunque comportanti la realizzazione di opere che in ragione all’uso cui
sono preposte recano necessariamente caratteristiche strutturali e tipologiche del tutto inconciliabili
con la destinazione agricola e tanto con riferimento non solo all’utilizzo concreto del suolo , ma alla
naturale vocazione dei terreni; ovvero che comunque determinano una cementificazione della zona
agricola (cfr. in tal senso la stessa sentenza n. 4505 del 2011 che ha affermato l’impossibilità di
realizzare in zona agricola E un impianto di frantumazione di inerti).
Nel caso in esame, va quindi tenuto conto della circostanza che la vigente strumentazione
urbanistica primaria del Comune di Gioia del Colle espressamente contempla la possibilità di
realizzare alberghi in altre zone appositamente a ciò destinate e che, pertanto, nella zona agricola di
cui trattasi non può essere ragionevolmente assentito l’insediamento di strutture ricettive ulteriori e
diverse da quelle destinate all’attività agrituristica, notoriamente complementare a quella agricola: e
men che meno può ricavarsi una deroga a ciò nella predetta circostanza che il molino costituiva
comunque attività industriale e non agricola e che pertanto ciò ex se legittimerebbe la prosecuzione
nel relativo immobile di un’attività comunque diversa da quella strettamente agricola, posto che la
deroga accordata dalle N.T.A. del P.R.G. per l’anzidetta attività industriale era ed è fondata
sull’espressa enunciazione di un criterio di complementarietà rispetto all’uso agricolo del territorio
non applicabile – all’evidenza – per un insediamento alberghiero ben diverso da quello agrituristico.
9.3. Quanto sin qui esposto risulta ex se assorbente al fine della reiezione dei ricorsi proposti da
Segeco.
Per mera completezza espositiva va comunque evidenziato che, come ben colto nelle due sentenze
impugnate, anche il nuovo progetto presentato da Se.Ge.Co. assume la connotazione di nuova
costruzione e non già di ristrutturazione edilizia.
La ristrutturazione del corpo edificato del mulino contempla la demolizione degli esistenti
collegamenti verticali tra i vari piani, nonché l’abbassamento della quota di solaio di copertura del

secondo piano di un metro con conseguente innalzamento della quota utile interna del piano
sottotetto.
La stessa conformazione della copertura dell’edificio è a sua volta in parte modificata per effetto di
un innalzamento del muro di spinta e cambio di pendenza delle falde che consente di ottenere in
corrispondenza del corridoio di distribuzione delle camere un’altezza utile minima di m. 2,35 e nei
bagni sul lato nord del terzo piano una altezza utile interna di m. 2,10.
Inoltre a livello del terzo piano è previsto un arretramento della parete prospettica sud in modo da
ricavare in corrispondenza di ciascuna camera un terrazzino della profondità di 90 cm. cui la
vecchia parete prospettica ne costituisce il parapetto; e, ancora, per il collegamento tra il piano terra
i vari piani in cui sono collocate le diverse funzioni alberghiere, è prevista la realizzazione di un
elemento a torre posto sul lato Sud con un lato aperto e all’interno di tale manufatto è prevista al
terzo piano la realizzazione di una stireria, nel mentre al piano terra per il collegamento tra il vano
salotto e il blocco scala ascensori è prevista la realizzazione di un manufatto vetrato.
Tutto ciò configura una costruzione, dopo la demolizione, di un corpo non avente la stessa
volumetria e sagoma di quello preesistente, posto che l’insieme dei mutamenti testè descritti non
può, ragionevolmente, essere indotto soltanto dalle esigenze di carattere impiantistico (prima tra
tutte l’installazione dell’aria condizionata) rappresentate da Se.Ge.Co.; senza sottacere, poi, che il
vano scala esterno e chiuso da soli tre lati (comunque derivante dalla precedente progettazione che
lo contemplava chiuso su tutti i lati) non può ragionevolmente ricondursi ex se a volume tecnico
ovvero a soluzione progettuale asseritamente indotta da esigenze di sicurezza, trattandosi –
viceversa – di soluzione progettuale liberamente elaborata da Se.Ge.Co. e che con ogni evidenza
altera la sagoma dell’edificio in questione: e ciò, si badi, anche ove si accedesse alla tesi, per così
dire “minimalista” della medesima appellante secondo cui risulterebbe modificata l’altezza solo
“nella zona di compluvio verso cui convergono i tetti a falde”, posto che anche tale ammessa
modifica si sostanzia comunque in una sensibile alterazione della sagoma e della facciata
dell’edificio.
Tali notazioni risultano pertanto sufficienti al fine di smentire la tesi di fondo dell’appellante,
sostenuta in entrambi i procedimenti in epigrafe e secondo la quale i lavori assentiti con gli atti
impugnati in primo grado sarebbero riconducibili a ristrutturazione edilizia.
10. Le spese e gli onorari del presente grado di giudizio possono essere integralmente compensati
tra le parti.
Va peraltro dichiarato irripetibile per entrambi i procedimenti in epigrafe il contributo unificato di
cui all’art. 9 e ss. del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 e successive modifiche.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)
definitivamente pronunciando sugli appelli, come in epigrafe proposti, previa loro riunione previa
estromissione dal giudizio del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero
dell’Interno), li respinge
Compensa integralmente tra tutte le parti le spese e gli onorari del presente grado di giudizio.
Dichiara irripetibile per entrambi i procedimenti in epigrafe il contributo unificato di cui all’art. 9 e
ss. del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 e successive modifiche.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 20 dicembre 2011 con l’intervento dei
magistrati:
Anna Leoni, Presidente FF
Guido Romano, Consigliere
Fulvio Rocco, Consigliere, Estensore
Umberto Realfonzo, Consigliere
Oberdan Forlenza, Consigliere
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 19/06/2012
IL SEGRETARIO
(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)

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