QUALIDADES PRINCIPAIS DE UMA GESTÃO EFICAZ
Como administrar o condomínio
Por Dr. Barbarini
AB - Administração Condominial e Negócios Imobiliários
Tranquilidade se conquista com a escolha certa
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2. CONDOMÍNIO A palavra “Condomínio” significa “propriedade comum”. A propriedade, portanto, possui vários donos – chamados de coproprietários ou condôminos -, e formam um grupo. Esse grupo possui, como representante legal, o síndico, que – dependendo do modo como desempenha seu papel e relacionamento -, determinará o SUCESSO ou FRACASSO de sua gestão.
3. O SÍNDICO É o representante legal do condomínio – Art. 1347 e 1348 do novo Código Civil – em juízo ou fora dele, exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo Conselho Fiscal ou Consultivo. Pode ser condômino ou não, Pessoa Física ou Jurídica, estranha ao condomínio pelo prazo previsto na Convenção, sendo que seu mandato não poderá exceder a dois anos, permitida a reeleição sem limites.
4. O SUBSÍNDICO O síndico terá um assessor, subsíndico, quando a Convenção determinar, e membros que farão parte do Conselho Fiscal e ou Consultivo. Esses, por sua vez, comporão o corpo diretivo do condomínio.
5. PERFIL DO SÍNDICO É difícil determinar o perfil exato da pessoa que possui qualidades para ocupar o cargo do síndico, mas pode-se aproveitar a experiência de alguns, sugerir condutas e procedimentos que ajudam na administração.
6. ALGUMAS DICAS PARA VOCÊ... Tenha equilíbrio no relacionamento com os moradores e funcionários; saiba ouvir as pessoas e inseri-las na implementação de ações em prol do bem comum: o condomínio; A ação do síndico baseia-se na legislação e no consenso do grupo na definição das metas do condomínio;
7. As suas atividades são aceitas e bem sucedidas quando o trabalho é realizado como um todo, e não quando resulta de um esforço individual; Seja transparente nas decisões e desenvolva um planejamento estratégico; Para uma administração eficaz é fundamental a participação dos condôminos no processo decisório, minimizando o peso das responsabilidades para o síndico.
39. DEMONSTRATIVO FINANCEIRO FISCAL Terminado o mês, a administradora (ou o síndico), comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ser vistados pelo síndico e a pasta que os contem deverá ser analisada pelos membros do conselho. A pasta conterá também: informações sobre cotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, em poupança e aplicações, posição do fundo de reserva e de obras, dentre outras.
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45. Instalar, caso o seu prédio não as possua, minuterias ou sensores de presença nas escadas;
47. Instruir e otimizar o uso dos elevadores quando dois ou mais atendem no mesmo “hall”, chamando apenas um deles;
48. Estabelecer horários para iluminação da sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos etc.;
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51. Solicitar e orientar os condôminos quanto aos reparos e manutenção dos elementos hidráulicos em suas unidades privativas.
52. POLÍTICA PESSOAL TRATAMENTO E COMPORTAMENTO O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma como tratam e como são tratados pelos condôminos. A autoridade do zelador merece atenção especial do síndico, sendo ele o elemento que acompanha a rotina do condomínio. Os condôminos devem perceber que o zelador tem poderes delegados para solucionar certos assuntos, segundo orientações do síndico. Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e pré-seleção dos candidatos. Contudo, o síndico deve participar da seleção final, principalmente no caso de zelador.
53. POLÍTICA PESSOAL TREINAMENTO Mesmo que você admita algum funcionário com muita experiência, o treinamento sempre será necessário. A reciclagem periódica desse treinamento é imprescindível. Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo; percorra o prédio juntamente com o zelador recém admitido, apresente-o ao pessoal do conselho, além de outras providências. O zelador é quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientação da administradora. A HABICAMP oferece cursos e palestras para zeladores, porteiros, vigias, gerentes.
58. Livro de registro de serviços tomados.ISSQN (imposto sobre serviços de qualquer natureza) Decreto 14590 -21/01/2004 Lei 11829 de 19/12/2003, regulamentada pelo decreto 14590 26/01/2004 ISSQN - Imposto sobre serviços de qualquer natureza - tributar 5% Para micro empresa: 3% - obrigação do tomador recolher. Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.
59. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO É O CONJUNTO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES, REGULAMENTO, RATEIO DE DESPESAS, COMPORTAMENTO DOS CONDÔMINOS, FRAÇÕES IDEAIS ETC. REGULAMENTO INTERNO É O CONJUNTO DE NORMAS E PROCEDIMENTOS, REFERENTE AO COMPORTAMENTO E A CONDUTA DE MORADORES E FREQUENTADORES DO CONDOMÍNIO.
60. DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA O CONDOMÍNIO NÃO É CONSIDERADO PESSOA JURÍDICA, SENDO DISPENSADA A DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA.
64. Cópia do CPF do responsável (síndico) que assinar o FIC.OBS.: O candidato a síndico não poderá possuir pendência ou irregularidade junto a Receita Federal, pois isso inviabilizará a obtenção ou regularização do CNPJ.
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66. Providencie a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas especializadas;
67. Providencie a dedetização das áreas comuns e proponha aos condôminos a mesma atitude em suas unidades;
68. Exija dos faxineiros a utilização dos EPIs – equipamentos de proteção individual – luvas, botas, óculos etc., quando manusearem produtos químicos;
72. VIVER EM CONDOMÍNIO... Exige-se de seus moradores um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum, e áreas privativas. Todos os condôminos deverão contribuir com suas despesas, além de acatar ao novo Código Civil, à convenção, ao regulamento interno e às decisões das assembleias. Em tese tudo é muito simples! Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus interesses, que nem sempre correspondem aos dos demais. Surgem, então, os conflitos, que – na maioria das vezes – tornam a convivência insuportável, afetando diretamente a administração do síndico.
73. O condomínio é uma extensão do nosso lar, constitui-se uma pequena célula da sociedade, onde temos direitos e deveres e ocupamos um espaço, quer sejamos atuantes, quer não. O tamanho do nosso espaço será determinado por nossa participação. A omissão permite que outras pessoas ocupem nosso espaço, fortalecendo-se com ele e, muitas vezes, se impondo em detrimento de muitos que ficaram à margem , excluídos totalmente do processo decisório. A pequena participação constatada nas assembleias - cujo número, em média, não ultrapassa a 15% dos moradores -, possibilita que ocorram arbitrariedades.
74. Administração Condominial e Negócios Imobiliários Tranquilidade se conquista com a escolha certa Av. Dr. Heitor Penteado, 1492F Jd.N.Sra.Auxiliadora Campinas / SP PABX: (19) 3307-6837 FAX: (19) 3307-6840 www.abcondominios.com.br ab@abcondominios.com.br
