Property revolution

1. AD
Aryo Diponegoro
Owner Milist Yuk Bisnis
Properti
[PROPERTY
REVOLUTION]
Gamblang dan blak-blakan sekaligus GRATIS berbagi tentang
bagaimana cara membeli properti gak pake sulit, melilit
apalagi sembelit. Have a nice ACTION!

2. Kata yang diantarkan
Bosan dengan judul Kata Pengantar, maka saya ganti
judulnya dengan Kata yang Diantarkan. Toh maksud
dan tujuannya sama. Menghantarkan Anda semua
untuk lebih lanjut membaca tentang buku ini.
Begitu banyak mengenal para pembicara properti dan
pakar, sekaligus saya belajar kepada mereka,
merangkum dalam fragmen-fragmen tulisan. Sekaligus
meng-endorse konsumen-konsumen saya untuk
mempraktekkan beli properti tanpa sulit.
Saya memulai semuanya dengan ketidak sempurnaan,
kemudian saya sempurnakan. Begitupula buku ini.
Semoga bermanfaat!
Teriring ucapan terima kasih kepada team work saya
(Pak Iwan, Mas Boy, Mas Faris, Mas Arya, Mas Umar,
Mas Navi, Mas Antok, Team Globalland, Team ADSOP,
dll) + manajer keuangan saya = Santi Nur Fitri. :D

3. Salam untuk semua penghuni milist Yuk Bisnis
Properti, mohon maaf atas tsunami emailnya ya.
Saran saya, gunakan email khusus. Daftar di sini.
Selamat menikmati!
AryoDiponegoro | Owner Milist Yuk Bisnis Properti

4. SESI 1

5. Gejala Terjangkiti Virus Properti
Mau tau gak, tanda-tanda virus properti mulai akut? Berikut 6
tanda + 5 tanda lainnya yang disampaikan sobat-sobat twitter saya.
1. Membaca huruf M dengan MILYAR. Sampai-sampai tanda “P
coret s/d 25 M” akan terbaca “Dilarang Parkir s/d 25
MILYAAAAAR”.
2. Jari telunjuk dan jempol membentuk huruf O dan berkata
FOKUS. FOKUS! FOKUS! FOKUS! Untuk sebagian saudara saya,
berkata POKUS!
3. Insomnia gak bisa tidur akibat listing lahan dan utak atik QUICK
COUNT. Mata melotot pada angka… Hypnotized Mode On
4. Berperilaku mirip dispenser. COLD, WARM and HOT DEAL
yeaaaah!!!
5. Gelisah bolak balik buka blog ini dan bolak balik baca postingan
milistyukbisnisproperti.
6. Mata belok liat papan tulisan TANAH DIJUAL!!!
7. Kata @baniihsan: gejala terjangkiti virus properti –» Baca
“parking area” jadi “property area”!

6. 8. Kata @baniihsan: gejala terjangkiti virus properti –» Berharap isi
koran jual tanah ato rumah semua.
9. Kata @wempiroman: gejala terjangkiti virus properti –»
Berharap modal 6000 perak bisa dapetin 100 Hektar tanah
Marketable (*stadium 3,1 ) –> stadium 7 nih!
10. Kata @MimpiJadiNyata: gejala terjangkiti virus properti –»
Sejauh mata memandang, tolah-toleh properti mana yang bisa
dicaplok.
11. Kata @berlinsianipar: gejala terjangkiti virus properti –» Liat
iklan harga handphone 450ribu kebacanya 450ribu/m2
Stadium 1 = Menemui 1-2 gejala dari 11 gejala yang ada. Stadium
2 = Menemui 3-5 gejalan dari 11 gejala yang ada. Stadium 3 =
Menemui 6-8 dari 11 gejala yang ada. Stadium 4 = Menemui lebih
dari 9 gejala dari 11 gejala yang ada. Anda masuk Stadium berapa?
Kasih komen ya…
Jika sakit berlanjut, hubungi RSKP (Rumah Sakit Ketergantungan
Properti). Follow @aryodiponegoro

7. Properti – Sektor Riil – Obat
Krisis Ekonomi
Banyak orang khawatir dengan krisis global. Turunnya
perekonomian di Amrik mengakibatkan peningkatan
pengangguran.Peningkatan pengangguran ini mengakibatkan
kegagalan bayar pada supreme mortgage (KPRnya Amrik) dan
berujung kepada bangkrutnya Lehmans Brother. Diikuti
kebangkrutan JP Morgan Amrik dan CITI Group yang berefek
kepada kepanikan pasar modal di seluruh dunia yang ramai-ramai
menjual saham dengan murah. Pasar saham dunia anjlok. (IHSG
diprediksikan menembus di bawah 1000 poin; baca
detikfinance.com).
Di Indonesia malah diikuti dengan kenaikan BI Rate menjadi 9,5%
yang mengakibatkan suku bunga kredit naik sampai dengan 1%-3%.
Persyaratan uang muka KPR yang dulu bisa 10%, sekarang wajib
30%. Perjanjian KPR Inden yang ada diperketat. Jelas hal ini
merugikan sektor riil terutama properti.
Sebenarnya hanya ada satu jawaban untuk bisa menyelesaikan
krisis ekonomi yakni meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Nah,
properti adalah solusi (baca obat) dari krisis ekonomi. Bukanlah
sektor yang musti dihantam dengan suku bunga tinggi, perijinan
yang bermeja-meja dan tarif pajak yang mahal.

8. Berikut adalah ulasan saya:
Menyerap Banyak Tenaga Kerja
Properti adalah sektor riil yang mampu menyerap tenaga kerja
yang besar. Bayangkan, dalam sebuah proyek perumahan skala 2
Ha, mampu menyerap tenaga kasar sampai dengan 300 orang.
Bandingkan dengan sektor finansial? Berapa banyak yang bekerja?
Berapa banyak yang diuntungkan?
Lebih dari 75% pembeli properti melalui kredit
Pengalaman saya menunjukkan bahwa lebih dari 75% pembeli
produk properti menggunakan fasilitas kredit. Artinya perbankan
diuntungkan karena bank dapat menyalurkan kredit dan
mendapatkan keuntungan dari selisih bunga atau bagi hasil dalam
sistem syariah.
Mengangkat sektor bisnis lainnya
Dalam membangun satu rumah, terdapat ribuan item material.
Material rumah pokok adalah material alam seperti batu belah dan
pasir, kemudian batu bata, semen, besi, genteng, cat, keramik,
material listrik, perkayuan dan lain-lainnya. Setidaknya ada 9 item
pokok dalam membangun satu unit rumah. Darimana material ini
diperoleh? Dari supplier. Supplier dari Distributor. Distributor dari
Pabrik. Begitu banyak rentetan lini bisnis yang berhubungan
dengan properti bukan ?
Nah, pertanyaan saya adalah penting tidak membangun properti
Indonesia? Melihat efek domino yang begitu dahsyat. Saya jawab

9. SANGAT PENTING!!! Ini belum dihitung dengan sektor jasa
konsultan baik konsultan manajemen, konsultan perencanaan,
konsultan pemasaran begitu pula dengan sektor perbankan yang
sudah saya bahas di atas.
Saya tantang Anda – pembaca – sebutkan satu sektor bisnis yang
bisa memberikan efek domino sedahsyat sektor properti? Kalaupun
ada, seberapa pokok kebutuhan masyarakat akan sektor tersebut?
Kalau bisa, saya berikan hadiah berupa koleksi tiga ebook tentang
properti.
Meningkatkan pendapatan per kapita
Penyerapan tenaga kerja yang banyak baik dari sektor properti itu
sendiri maupun sektor lain yang menjadi lini bisnis tentunya
meningkatkan konsumsi (C). Peningkatan konsumsi ini mendorong
peningkatan pendapatan per kapita. Ingat bahwa pendapatan per
kapita terdiri dari konsumsi, investasi, ekspor impor bersih dan
pengeluaran pemerintah (Y = C + I + (E-I) + G) dibagi dengan jumlah
penduduk.
Bagaimana dari sisi investasi? Jelas sektor properti membutuhkan
investasi yang tidak sedikit dan membutuhkan jangka waktu yang
tidak pendek untuk dapat mengembalikan modal. Karena investasi
di sektor riil tidak selikuid dibandingkan dengan investasi di sektor
finansial.

10. Tapi keuntungan atas likuiditas itu hanya dinikmati oleh segelintir
orang saja. Ketika sektor finansial sedang terjadi gonjangan,
pemodal akan mudah mencairkan. Ini sisi jahatnya. Sehingga
peningkatan pendapatan per kapita dari sisi investasi akibat
peningkatan investasi di sektor finansial adalah SEMU BELAKA.
Tidak akan terjadi apabila peningkatan investasi ada di sektor riil.
Properti bukan bursa komoditas
Mengapa saya angkat sub judul ini. Karena dalam bursa komoditas,
apa yang Anda beli (investasi) bisa saja mungkin dengan harga
tinggi dan dijual dengan harga rendah. Contoh, berapa harga CPO
(Crude Palm Oil) sekarang dibanding bulan lalu? Berapa ongkos
produksinya? Akhir-akhir ini harga CPO dalam bursa komoditi turun
tajam di bawah harga produksi petani kelapa sawit. Bagaimana
dengan minyak mentah beberapa bulan lalu, sampai-sampai
pemerintah kita kebakaran jenggot?
Hal ini tidak akan terjadi di sektor properti – kecuali Anda benar-
benar butuh uang – karena properti itu UNIK. Tidak bisa Anda sama
ratakan harga kapling di blok A (misalnya) dengan harga kapling di
blok B. Tidak bisa Anda samakan harga tipe 36 di komplek A dengan
tipe yang sama di komplek B. Hampir dipastikan 99% bahwa harga
jual properti mengikuti teori penetapan harga yakni harga jual di
atas harga produksi.

11. Berkaca pada beberapa hal tersebut di atas, sudah seharusnya
pemerintah lebih melindungi sektor riil dan bukan memoles wajah
sektor finansial. Karena teorinya bahwa sektor finansial adalah
sektor yang mendukung sektor riil. Apa yang terjadi sekarang
adalah sektor riil terancam ambruk gara-gara krisis di sektor
finansial. Sekali lagi saya percaya bahwa industri properti adalah
solusi dari krisis ekonomi saat ini. Mari kita diskusi!

12. Perbandingan Investasi
Beberapa hari lalu, saya iseng membandingkan investasi nilai
rupiah 100jt. Tinggal buka laptop, mainkan rumus dan berikut ini
hasil perbandingan investasi.
1. Nilai uang 100jt dalam 15 tahun akan turun menjadi
40jt jika inflasi 6% per tahun. Ini kalau duitnya disimpen
di bawah bantal!
2. Nilai uang 100jt akan menjadi kurang lebih 240jt dalam
15 th jika bunga deposito 6% per tahun.
3. Nilai uang 100jt akan menjadi krg lbh 540jutaan dlm
waktu 15 thn jika dibungakan sbg hutang dgn bunga
12%/thn.
4. Nilai uang 100jt akan menjadi 1,5M dalam waktu 15 thn
jika diinvestasikan dalam properti. Pun akan kurang
lebih sama jika diinvestasikan di emas.
Kesimpulannya Emas kurang lebih sama dgn properti. Namun
masih memiliki perbedaan. Emas lebih likuid daripada properti.
Sedangkan kenaikan properti sangat bergantung dengan lokasi.
Bisa jadi dalam 1 tahun, sebuah properti bisa meningkat 100%.

13. Sedangkan emas terkait dengan harga internasional sehingga
kenaikannya dibatasi harga yang berlaku secara umum.
Lha kalau diinvestasikan dalam bisnis properti gimana? Pertanyaan
yang tak perlu jawaban!

14. Properti itu LIKUID
Properti tidak LIKUID?! Tunggu dulu! Bukan masalah LIKUID dan
tidak LIKUID. Tapi bagaimana cara melikuidkan. #PropertyLikuid
Lho banyak properti DIJUAL. Bertahun-tahun tidak laku! Tunggu
dulu! Ingat MOTIVASI MENJUAL. Banyak yang MENJUAL mencari
CAPITAL GAIN! #PropertyLikuid
Kawan saya pernah menawar properti seharga 550juta dari harga
600jt. Si pemilik bilang, "saya gak butuh uang. Jangan nawar2 ya!"
Nah lho! Itu artinya pemilik gak butuh LIKUID/CASH. Tapi mencari
CAPITAL GAIN! #PropertyLikuid
Bahkan PROPERTI DIJUAL belum tentu untuk DIJUAL. Bisa jadi
untuk menaikkan appraisal bank. Bisa pula "test the water" tentang
harga pasarannya. Bisa juga si pemilik lupa mencabut tulisan
DIJUAL. ^_^ #PropertyLikuid
Properti itu memiliki benefit 3C. Apa itu? Cash, Capital, Collateral!
Kalau kita belajar tentang 3C ini, insya Allah dibenak Anda akan
paham bagaimana melikuidkan properti. #PropertyLikuid
Ketika properti memiliki benefit CASH! Ini berarti properti itu bisa

15. LIKUID. #PropertyLikuid
Ketika properti memiliki benefit CAPITAL! Ini berarti properti
memiliki potensi kenaikan harga/inflasi yang bagus. Tergantung
lokasinya. #PropertyLikuid
Ketika properti memiliki benefit COLLATERAL! Ini berarti properti
bisa diagunkan untuk mendapatkan HUTANG. Hutang ini harus bisa
menarik CASH! Lagi-lagi berarti properti itu bisa LIKUID.
#PropertyLikuid
So jika punya properti, bagaimana cara melikuidkan?
#PropertyLikuid
Mudah saja jawabannya. Dikontrakkan, disewakan, dibisniskan!
Bisa dibangun ruko, kost2an, guesthouse, hotel, condotel, restoran,
mini market and so on. Bisa juga dijual! #PropertyLikuid
Wah, gak punya modal untuk itu. Gmn dong? | Kerjasamakan
dengan pemilik modal atau pengelola. Contohnya dikerjasamakan
dengan @SimplyHomyGH untuk dibuat guest house.
#PropertyLikuid
Mas AD, saya maunya mengelola sendiri, tapi gak ada modal.

16. Gimana dong? | Bisa! Pakai kredit multiguna atau kredit renovasi.
Silahkan buka website perbankan. #PropertyLikuid
Strategi di atas berarti memanfaatkan benefit COLLATERAL.
#PropertyLikuid
Ada alumni saya bikin kost2an dengan menggunakan KPR. Kok
bisa? Caranya dia membeli tanah, menunjuk kontraktor, membawa
RAB (Rencana Anggaran Biaya), desain bangunan. Semua dibiayai
oleh bank. #PropertyLikuid
Kalau Anda mau seperti pola di atas, saya bisa siapkan lahannya.
Maksimal 8 kamar saja ya. Kalau lebih, bank menganggap itu bukan
rumah. :D #PropertyLikuid
So kembali ke permasalahan awal. Properti itu BISA LIKUID! Ini
tergantung bagaimana Anda MELIKUIDKANNYA. Selamat mencoba!
#PropertyLikuid

17. SESI 2

18. Tips Nge-dapetin HOT DEAL
Kesulitan mendapatkan lahan HOT DEAL? Boleh lah menempuh
cara-cara yang memang sudah saya dan kawan-kawan alumni
praktekkan. Jangan kaget, lahan akan datang sendiri ke Anda
(emang lahan punya kaki ?!). Yuk mari simak.
Silaturahmi – Perbanyak teman entah dari milist, fb, twitter, etc.
Titip pesen, anda cari lahan HOT DEAL. Hot deal itu apa ?
Penjelasan lengkapnya ada di Ebook The Property Developer.
Namun intinya adalah Anda tidak perlu mengeluarkan banyak
modal untuk sekedar mengakuisisi lahan. Karena Anda
bekerjasama dengan pemilik lahan.
Percayalah, semakin banyak silaturahmi, makin banyak rejeki.
Paling tidak, jika Anda bukan negosiator ulung (seperti saya), ada
kawan, saudara, kerabat yang sudah menegosiasikan lahan
tersebut. Betul gak? Datang sendiri bukan?
Dengarkan – Apa yang menjadi keinginan pemilik lahan. Baru atur
strategi di pertemuan kedua. Telinga kita ada dua, mulut kita satu.
Itulah kenapa kita musti lebih banyak mendengar dari pada
bertutur kata. (Kecuali Anda mentor ya. Ha ha ha). Siapa tau dia
menjual lahan hanya butuh sepeda motor, atau butuh sedikit
rupiah untuk membayar hutang, atau memang dia ingin berbisnis.

19. Sebagai contoh, saya mendapat lahan di Cirebon seluas 1200m2
hanya dengan downpayment 100juta. 100juta inipun setelah
negosiasi baru akan saya bayarkan ketika ada konsumen 1.
Selebihnya dibayarkan per pencairan KPR.
Naikkan harga, turunkan syarat – Ingat, penuhi keinginan pemilik.
Hampir semua pemilik tanah pasti minta lahannya dibayarkan
tunai. Tapi pasti ada sesuatu yang memang musti dipenuhi sebagai
kebutuhan pokoknya. Dengan memenuhi keinginan/syarat pemilik,
usahakan selebihnya dikerjasamakan.
Naikkan saja harganya, namun syaratnya diturunkan. Ini strategi
utamanya! Bisa dgn bagi hasil atau mark up harga. Baca
selengkapnya di postingan saya sebelumnya tentang Berbagi Hasil
Dengan Pemilik Tanah.
Negosiasi Spiritual – percayalah, sebaik2nya penolong adalah
Tuhan! Baca postingan saya sebelumnya berjudul Negosiasi
Spiritual dengan Pemilik Lahan.
Keep Action – jika negosiasi gagal, jangan patah semangat, jangan
putus asa. Ayo cari lagi. Yakin bisa lah. Putus asa itu dilarang Tuhan.
Gak percaya, coba buka Surat Yusuf : 87 “… Sesungguhnya tiada
berputus asa dari rahmat Allah, melainkan kaum yang kafir.”

20. Negosiasi Spiritual dengan Pemilik Lahan
Metode negosiasi pada umumnya bertatap muka dengan pemilik
tanah. Tapi ada juga negosiasi yang dapat dilakukan tanpa harus
menghadirkan si pemilik tanah. Metode yang luar biasa *atau biasa
di luar?* ini sudah dipraktekkan beberapa alumni dari Property
University.
Sebenarnya metode ini bisa dilakukan untuk negosiasi dengan
pihak manapun. Dan caranya sangat sederhana. Namun hasilnya
luar biasa. Ingat bahwa setiap kegiatan kita, jangan pernah
melupakan unsur Tuhan. Tuhan ada di setiap hembusan nafas kita.
Cukup ambil air wudhu, sholat malam dan berdoa kepada Tuhan.
Selesai menjalankan ibadah ini, bayangkan Anda berkomunikasi
dengan si pemilik lahan secara virtual. Anggaplah terjadi negosiasi
dan berdialog dengan pemilik tanah seolah-olah itu nyata benar.
Ketahui apa maunya pemilik tanah. Sampaikan keinginan Anda.
Dan libatkan Tuhan sebagai pemersatu Anda dengan pemilik tanah.
Bukankah Tuhan adalah Sang Penolong ?
Bagi yang beragama lain selain Muslim, ibadah apapun di tengah
malam hari. Berdoalah sesuai agama dan keyakinan Anda. Lakukan
apa yang saya sarankan.

21. Mungkin tidak masuk akal bagi sebagian orang lain. Ingat The
Secret? Kalau ingat, hal ini patut dilaksanakan. In God we trust.
Then God will help us. Insya Allah.

22. Jurus Nego Lahan Tanpa Bayangan
Well, teknik nego lahan dengan jurus mencari istri sudah dikuasai.
Jurus naikkan harga turunkan syarat, juga sudah didapet. Jurus
negosiasi spiritual (jurus paling ampuh) sudah lama diajarkan.
Ada satu lagi jurus nego lahan tanpa bayangan.
1. Follow dulu @aryodiponegoro )
2. Siapkan kamera. Kalau tidak punya kamera, ya beli di
toko. Kl gk punya uang, ya pinjam sama saudara,
sahabat, dll. Yang penting jangan mencuri.
3. Datang ke lokasi lahan yang hendak anda beli. Bukan
datang ke gedung bioskop. Kecuali lahan yg akan dibeli
ya gedung bioskop itu. )
4. Foto lokasi dengan kamera. Foto tampak depan,
tampak samping, tampak belakang bahkan kalau bisa
birdview. *pake googleearth bisa birdview*
5. Pulanglah. Jangan menginap di lokasi kecuali anda
nekat!
6. Cetak foto2 tersebut dgn ukuran sesuka anda. Makin
besar, makin menunjukkan minat anda thadap lokasi
tsb.
7. Tulis di bawah foto lahan tersebut: INI LAHAN SAYA!
Tulisan ini boleh anda ganti dengan catatan tulisan

23. tersebutmenunjukkan bahwa seolah-olah lahan itu
SUDAH jadi milik anda
8. Tempelkan hasil karya anda tersebut di tempat yg
mudah anda lihat. Boleh di dompet jika anda cetak
kecil2. Di pintu kamar, di plafon, di buku, di
kamarmandi.. . Yang jelas jangan di kamar mayat!
9. Kombinasikan dengan Jurus Mencari Calon stri, Jurus
Naikkan Harga Turunkan Syarat, Jurus Negosiasi
spiritual.

24. Jurus Meminang Calon Istri
Sudah berapakah teknik negosiasi yang Anda gunakan untuk
memperoleh lahan? Mungkin urutan teknik berikut bisa menjadi
teknik negosiasi hebat Anda. Saya sebut teknik meminang calon
istri. Lho kok? Karena saya mengibaratkan bahwa negosiasi lahan
sampai akhirnya deal, ibarat meminang calon istri dan akhirnya
menikahinya. Right?
Teknik ini sudah pernah saya posting di twitter saya. Follow twitter
@aryodiponegoro.
1. Carilah lahan yang dijual, bukan lahan yang tidak dijual.
Bisa dari koran, internet, makelar, saudara, temen,
guru, dll. Pastinya bukan tanya ke kuburan.
2. Temui pemilik lahan. Bukan pedagang sayuran. Kecuali
pemilik lahannya berprofesi sebagai pedagang sayuran
3. Lihat statusnya! Kalau dia janda/duda. Kawinin ajah.
Dijamin dapet lahan gratiiiiissss. Cukup bayar mahar!
Bercanda euy. Jangan serius-serius amat lah!
4. Usahakan ketemu pemilik langsung atau yang
dikuasakan. Cek surat kuasanya.
5. Sehabis pertemuan pertama, ya pulang. Jangan nginep.
Belum ijab kok udah nginep2.

25. 6. Surveylah harga lahan sekitar. Bisa tanya tetangganya,
pak rt/rw/lurah, notaris. PENTING : jangan tanya pada
rumput yang bergoyang. :p
7. Survey harga ibarat cari info apakah si calon istri/suami
kita itu baik apa enggak. Tul tidak?!
8. Temui lagi pemilik. Mintalah sertifikat, pbb, ktp.
Fotokopian saja. Sehabis itu, pulang! Jangan nginep!
Masih dilarang!!!
9. Cek surat2nya. Ibarat ngecek masih gadis atau udah
janda bukan?! Mau lebih afdol, cek ke notaris.
10. Lihat tuh sertifikatnya. Beneran sertifikat atau ijasah
SD? Lihat pekarangan atau sawah, luasnya, sekolah di
bank apa kagak.
11. Pilih yg SHM/HGB, kering bukan sawah, bukan turun
waris, tidak sengketa. Ibarat calon istri yang asal
usulnya jelas à Bibit Bebet Bobot
12. Kalau cek surat-surat udah ok. Saatnya meminang
sungguhan. Lihat kantong dulu. Ada duit atau kagak
buat ngelamar?
13. Kalau punya duit, gampang. Tapi inget, tawar harganya.
14. Kalau gak punya duit? Tawar lebih tinggi. Ini beneran,
tawar lebih tinggi. Tp minta tempo bayarnya. Jangan
takut dibilang gila.

26. 15. Gunakan teknik negosiasi spirituil. Biar lancar di jalan
tol (bukan tol dlm kota ya). Baca
http://aryodiponegoro.wordpress.com/2010/08/24/tip
s-ngedapetin-hot-deal/ untuk selengkapnya.
16. Kalau negosiasi gak berujung. Ulangi step 1 dan step-
step berikutnya. Jangan putus asa!
17. Kalau deal. Datanglah ke penghulu. Alias notaris! Kawin
dah… Kaweenn kaweeen…
Baca juga artikel tentang lahan di blog ini. Untuk contoh perjanjian
kerjasama dengan pemilik lahan dapat Anda download di
http://groups.yahoo.com/group/yukbisnisproperti.
Follow twitter @aryodiponegoro

27. SESI 3

28. Persyaratan KPR itu Penting
Persyaratan KPR merupakan bagian penting untuk mendapatkan
persetujuan KPR. Bahkan mutlak! Dari data-data persyaratan
tersebut, Anda akan dianalisa kemampuan membayar kembali
pinjaman KPR. Jika data-data tidak mendukung, tentunya Anda
tidak akan disetujui KPRnya.
Namanya saja KREDIT, tentunya hanya diberikan kepada orang
yang KREDIBLE! Alias bisa dipercaya/TRUST. Membangun TRUST
kepada pihak bank, salah satunya dengan track record yang baik
yang dibuktikan dengan persyaratan KREDIT.
Beberapa bank memiliki persyaratan yang sedikit berbeda. Namun
secara umum kurang lebih sama antara lain sebagai berikut :
Syarat KPR secara umum
1. Warga Negara Indonesia.
2. Tidak masuk dalam Anggota BLBI (Black List Bank
Indonesia) *istilah saya aja*. Istilah umumnya Daftar
Hitam Bank Indonesia.
3. Minimal berusia 21 tahun atau sudah menikah.
4. Pada saat jatuh tempo Maksimal berusia 55 tahun
untuk calon debitur berpenghasilan tetap/ pegawai.
Maksimal berusia 60 tahun untuk guru / guru besar /

29. profesor / hakim / jaksa. Maksimal berusia 65 tahun
untuk profesional / wiraswasta.
5. Menyerahkan surat permohonan yang dilampiri
 Fotokopi KTP pemohon
 Fotokopi KTP suami/istri
 Fotokopi kartu keluarga (KK)
 Fotokopi Akta Nikah / Akta Cerai / Akta pisah harta
 Fotokopi NPWP
 Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro tiga bulan terakhir
 Pas foto suami dan istri masing-masing sebanyak dua lembar
ukuran 4x6cm
 Fotokopi dokumen jaminan seperti SHM, AJB, IMB dan PBB
Syarat KPR khusus
Syarat KPR khusus Pegawai / Karyawan
 Slip Gaji / Surat keterangan Gaji per bulan.
 Fotokopi SK (surat keputusan) pegawai tetap dan dilegalisasi
oleh perusahaan
Syarat KPR khusus Pengusaha/ wiraswasta / berpenghasilan tidak
tetap
 Izin usaha (SIUP, TDP, dan NPWP)
 Akta pendirian perusahaan
 Menyerahkan laporan keuangan dua tahun terakhir
 Mutasi rekening di bank minimum tiga bulan

30. Syarat KPR khusus Profesional (dokter, apoteker, bidan,
pengacara, notaris)
 Fotokopi Legalitas praktik/surat izin praktik yang masih
berlaku.
 Menyerahkan perincian pendapatan praktik perbulan.
 Mutasi rekening di bank
 Memiliki reputasi baik

31. Cara Ngajuin KPR
Mau #NgajuinKPR ya? Nih urutan-urutannya. Sahabat2ku, simak ya.
1. Eh udah tau kan KPR itu apa? Kredit Pemilikan Rumah! Beli
rumah, dibeliin bank. Bukan Kredit Pemilikan Radio ^_^ .
#NgajuinKPR
2. Namanya jg KPR, pilih dulu rumahnya, bilang ke yang jual kl mau
diKPRin, baru #NgajuinKPR.
3. Minta ke penjual, copy sertifikat, copy pbb, copy imb. Syukur2
dapet copy luwak. Sumpeh, makyus! #NgajuinKPR
4. Siapin syarat2mu unt #NgajuinKPR. Apa aja tuh? Copy ktp, copy
slip gaji, copy rek tab 3 bulan, copy npwp dll.
5. Datang ke Bank, bukan ke mall. Ente pikir belanja? #NgajuinKPR
nih!
6. Bilang ke petugasnye kl mau #NgajuinKPR. Eh petugas Bank ye,
bukan petugas Mall. Inget tuh! :D

32. 7. Isi dah form pengajuan kredit dan serahin tuh syarat2
#NgajuinKPR.
8. Trus? Trus pulang dah! Jangan nginep! Kagak boleh nginep di
bank! Ente kate yang punya? ^_^ #NgajuinKPR
9. Kl syarat dah lengkap, Bank survey tuh ke rumah yg mau dibeli.
Diitung2 harganya ama bank. #NgajuinKPR
10. Syarat2 #NgajuinKPR juga dianalisa ama Bank. Bisa nyicil utang
kagak nih!
11. Oh ya, cicilan KPR kurang lebih 30% dari penghasilan.
#NgajuinKPR
12. Kl Bank udah setuju kasih KPR. Bank keluarin tuh surat
persetujuannya. #NgajuinKPR
13. Kl udah dpt persetujuan, kita siapin biaya KPR ama persyaratan
administrasinya. #NgajuinKPR
14. Biaya KPR itu ada biaya provisi, biaya administrasi, biaya
asuransi jiwa dan kebakaran, biaya notaris. #NgajuinKPR

33. 15. Kira2 5%-7% dari nilai KPR. #NgajuinKPR
16. Syarat administrasi itu ada kwitansi lunas uang muka, surat
pencairan KPR dll. #NgajuinKPR
17. Nah, janjian deh ama penjual, bank ama notaris. Buat apa?
Kencan? Bukan! Janjian buat AJB ama Akad Kredit! #NgajuinKPR
18. AJB itu apa? Akad Jual Beli dihadapan Notaris antara Penjual
dan Pembeli. #NgajuinKPR
19. Sblm AJB, bayar pajak dulu. Ada Pph Final - kewajiban penjual
sejumlah 5% dari harga. #NgajuinKPR
20. Ada pula BPHTB - kewajiban pembeli sejumlah 5% dari harga
stlh dikurangi nilai jual tidak kena pajak. #NgajuinKPR
21. Abis AJB, saatnya Akad Kredit. Antara Bank dengan pembeli di
hadapan Notaris. #NgajuinKPR
22. Usahakan Notaris AJB = Notaris Akad Kredit. #NgajuinKPR
23. Usahakan AJB dan Akad Kredit di hari yang sama. #NgajuinKPR

34. 24. Stlh AJB dan Akad kredit, bank akan memproses pencairan KPR.
Cepet kok, gak pake lama! #NgajuinKPR
25. Trus? Trus pulang ya. Jgn minta nginep! Kan udah dibilangin gak
boleh nginep! #NgajuinKPR
26. Jgn lupa salam2an sama penjual, notaris dan petugas bank.
Bilang makasih sdh dibantu. :p. #NgajuinKPR
27. Trus? Tunggu bulan depan! Cicil tuh KPRnya. Kita itu hutang,
bukan dapet hibah. #NgajuinKPR
28. Semoga bermanfaat. Maaf2 kata jika dibumbui bercanda.
Silahkan jika berkenan bertanya. SalamAKSI SalamBERBAGI.
#NgajuinKPR

35. SESI 4

36. Membeli Rumah Tanpa Uang Muka
Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya
memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah
terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di
perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di
perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi
bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.
Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi.
Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan
dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih
harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.
Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi
developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini
dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.
Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.
Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa
uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan
gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama
langsung huni.
Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak
perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas

37. tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di
balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki
tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi
sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh
developer sampai rumah selesai serah terima.
Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer
dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah.
Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah
anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan
developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36
seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah
90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja
bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda
telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah
sebesar 90 juta.
Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah
masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat
bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang
sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan
menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka.
Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi”
dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

38. Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah
90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta
(kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka
yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah
membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang
notabene sama dengan harga rumah.
Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara
kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan
sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua
dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan.
Biasanya berupa deposito.
Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui.
Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan,
Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari
yang disyaratkan.
Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau
bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari
Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.
Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana
developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa?
Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk
membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan

39. developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk
membangun?
Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam
Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan
memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk
dalam daftar hitam itu. Amin.
Hayo, siapa berani mencoba ?

40. Beli Properti Tanpa Modal
Pernah mendengar membeli properti tanpa modal, bahkan bisa
dapat modal? Sebenarnya metode ini dengan menggunakan KPR
atau instrumen lainnya.
Disebut TANPA MODAL karena memang tidak mengunakan uang
sendiri (baca modal) alias menggunakan uang orang lain (other’s
people money) dengan catatan sebagai berikut :
1. Tanpa DP (Down Payment atau Uang Muka)
2. Biaya-biaya (Pajak, KPR) terbayar dari pencairan KPR
3. Cicilan diangsur dari Cash Flow bisnis di atas aset properti
tersebut.
Namun hal ini memiliki beberapa syarat sebagai berikut :
1. Nilai aset di bawah pasar
2. Dan/Atau Nilai appraisal di atas aset.
3. Kemampuan mencicil angsuran 3x dari nilai cicilan dari cashflow
past performance (gaji atau bisnis). —> ini juga ada cara financial
engineeringnya
Cara mengetahui nilai aset
1. Tanya notaris setempat
2. Tanya makelar setempat
3. Lihat PBB
4. Pakai jasa konsultan appraisal.Dll dll

41. Contoh Rumah seharga 400jt. Diajukan ke Bank senilai 700jt. Harga
: 700jt. DP : 140jt (20%). KPR : 560jt. Dibayarkan untuk rumah
400jt. Dipotong biaya KPR dan pajak kurang lebih 60jt. Cash back :
100jt.
Dari contoh biasa disebut BELI PROPERTI TANPA MODAL MALAH
DAPAT MODAL (100jt). Nah siapkan bisnis bermodal 100jt yang
sekiranya mampu untuk mencicil angsuran Anda sehingga cashflow
performance anda tidak terganggu dengan adanya cicil tsb.
Yang perlu diperhatikan bahwa pola beli properti tanpa modal
adalah Anda membeli dengan hutang yang lebih besar dari yang
seharusnya dibutuhkan. Anda perlu memperhatikan kemampuan
mengangsur Anda sebelum memutuskan membeli dan
memperhatikan kemampuan bisnis yang akan dijalankan apabila
mendapat cash back.

42. Beli Rumah Bebas Cicilan*
“Beli cash ya mas AD?”, tanya seseorang peserta.
“Wah bukan! Tetap dengan fasilitas pembiayaan KPR. Begini
ceritanya.”, coba saya terangkan.
Coba bandingkan jika Anda membuat program promosi BELI
RUMAH GRATIS MOTOR atau BELI RUMAH BEBAS CICILAN. Kira-kira
akan lebih menarik mana. Beberapa kali saya tanyakan dalam kelas
Property University, jawaban mayoritas adalah BELI RUMAH BEBAS
CICILAN.
“Caranya gimana mas AD?”
Baca buku saya terlebih dahulu. Buku dapat diperoleh di toko buku
Gramedia atau www.gramediaonline.com dengan judul Raja Bisnis
Properti Megaprofit No. 2 di Indonesia (bukan saya rajanya, tapi
Anda yang membaca dan ACTION dari buku saya). Di dalamnya
terdapat materi tentang program pemasaran. Inti dasarnya adalah
DISKON.
Sebagai contoh jika Anda membeli di Ndalem Kinanthi
Karanganyar. Sebuah perumahan terletak di pusat kota
Karanganyar. Tepat 300 m di belakang DPRD. Misalkan harga
tertera sebesar Rp. 236 juta. Saya memiliki diskon 10% atau
berkisar 23,6 juta. Namun diskon ini tidak saya berikan langsung

43. sebagai potongan harga. Tetapi sebagai cicilan angsuran KPR di 1
tahun pertama setara 23,6 juta.
Harga 236 juta. Uang muka dibayarkan 48 juta. KPR cair 188juta.
Angsuran 15 tahun kurang lebih 2,2jt. Maka 2 juta x 12 bulan = 24
juta. Klop sudah dengan diskon sebesar 23,4juta bukan?
“Mas AD, jika disetujui 10 tahun gimana?”
Tidak apa-apa jika konsumen hanya disetujui 10 tahun sehingga
cicilannya lebih besar daripada 15 tahun. Point pokoknya ada di
bebas cicilan setara diskon. Setidaknya program ini membantu
konsumen tidak memikirkan cicilan KPR selama 1 tahun* dengan
pembayaran yang DIPASTIKAN tepat waktu sehingga kolektibilitas
lancar.
Berani mencoba Beli Rumah Bebas Cicilan hanya di 0271 8096688.

44. Kejarlah Properti, Modal Kau Dapat
PERINGATAN KERAS! Strategi ini BERBAHAYA. Segala akibat yang
ditimbulkan menjadi tanggung jawab sendiri.
MODAL seringkali dijadikan alasan kenapa tidak bisa ACTION bisnis.
Meski sudah banyak contoh bahwa tanpa MODAL, bisnis juga bisa
jalan. Yang penting ACTION dan biarkan Tuhan mengurusinya
selebihnya.
Padahal properti bisa menjadi solusi untuk memperoleh modal.
Anda dapat membeli properti tanpa uang sendiri (biasa disebut
tanpa modal). Bahkan dapat Modal (biasa disebut Cash back).
Ingat, sebenarnya Anda memperbesar HUTANG. Siapkan mental
Anda jika Anda suatu waktu gagal bisnis.
Pembiayaan menggunakan
1. Kredit Pemilikan Rumah
2. Kredit Multiguna
Tentang Angsuran
Kemampuan angsuran dinilai dari penghasilan bulanan. Jika
karyawan dihitung dari gaji bulanan. Jika wiraswasta dihitung dari
perputaran keuangan setiap hari sampai bulanan. Sebanyak 30%
dari penghasilan bulanan untuk mengangsur. Hutang non KPR yang

45. tercatat di bank akan menjadi faktor pengurang kemampuan
angsuran.
Tentang Harga
Harga NJOP – Harga sesuai Nilai jual objek pajak
Harga Pasar – harga yang ditawarkan oleh pemilik
Harga Likuidasi – harga yang disepakati dengan pemilik
Harga Bank – harga appraisal dari pihak bank/pihak ketiga
Harga Transaksi – harga yang disepakati dengan pemilik namun
lebih tinggi dari harga likuidasi yang sesungguhnya.
Prinsip dasarnya harga likuidasi harus lebih kecil dari harga bank
Beli rumah dapet duit
Sebuah rumah dijual dengan harga Rp. 200jt (harga likuidasi).
Setelah diappraisal ternyata senilai Rp. 400jt.
Harga Transaksi : Rp. 400jt
Uang Muka : Rp. 80jt (20%)
Tidak perlu dibayarkan karena ini Uang Muka Transaksi
KPR : Rp. 320jt
Maka Bank akan mencairkan 320jt.
Cash Back = KPR – Harga Likuidasi – Biaya KPR & Pajak = 320 – 200 –
60jt = 60jt.
MODAL 60 juta bisa digunakan untuk BISNIS! Dan carilah bisnis
yang bisa mengangsur hutang 320jt atau 3,2jt/bulan (KPR 15 tahun)

46. Beli kost dapet duit dapet bisnis
Sebuah kost-kostan 20 kamar dijual dengan harga Rp. 600jt (harga
likuidasi). Setelah diappraisal ternyata senilai Rp. 900jt.
Harga Traksaksi : Rp. 900jt
Uang Muka : Rp. 180jt (20%)
Tidak perlu dibayarkan karena ini Uang Muka transaksi
KPR : Rp. 720jt
Maka Bank akan mencairkan 720jt.
Cash Back = KPR – Harga Likuidasi – Biaya KPR & Pajak = 720– 600–
120= 0jt.
Meski tidak dapat CashBack, Kost2an sudah merupakan bisnis
tersendiri bukan?
Kost2an 20 kamar @ 500ribu
Terisi 18 kamar x 500ribu
Penghasilan = 9juta/bulan
Cicilan KPR 720jt= 7,4jt/bulan (15 tahun)
Beli kapling, bangun, dapet duit
Sepetak tanah seluas 100m2 dijual 25jt. Rencana dibangun 50m2
(RAB 1,5jt = total 75jt).
Harga Likuidasi : Rp. 300jt
Uang Muka : Rp. 60jt (20%)
Tidak perlu dibayarkan karena ini Uang Muka transaksi
KPR : Rp. 240jt

47. Maka Bank akan mencairkan 240jt secara bertahap 50%, 50%,
Cash Back = KPR – Harga Likuidasi – RAB – Biaya KPR & Pajak = 240–
25–75 –40= 100jt.
Rumah baru akan selesai selama 4 bulan kemudian. Maka siapkan
cicilan selama 4 bulan ke depan (2,5jt x 4 = 10jt). Maka cashback
yang bisa digunakan untuk bisnis sebesar 90jt
Rumah sendiri jadi modal
Rumah milik sendiri dinilai bank 300jt.
Harga Bank : Rp. 300jt
Kredit Refinancing : Rp. 240jt
Bank akan mencairkan 240jt
Angsuran 3jt/bulan. Simpan 3jt x 12 bulan = 36jt. Boleh untuk 24
bulan. Maka Modal yang bisa digunakan untuk bisnis sebesar 210jt
PESAN SAYA : HATI-HATI! INI HUTANG, BUKAN UANG ANDA.
HARUS ANDA KEMBALIKAN KEPADA PEMINJAM!!!

48. Mencuri Emas dengan Properti
Investasi terbaik yang diakui banyak orang dari jaman dulu kala ya
properti dan emas. High return di properti, likuiditas di emas.
Bagaimana jika keduanya digabungkan? Pasti dahsyat!!!
Pertama Anda harus paham dulu konsep membeli properti tanpa
uang dan Anda bisa membaca secara lengkap di halaman lain dari
blog ini atau klik di sini. Kalau tidak paham, mungkin agak
kerepotan memahami tulisan ini.
Cari dulu properti bercash back. Cash backnya dibelikan emas.
Lakukan FLIP atas properti. Gunakan emas untuk cicilan selama
proses FLIP belum OK atau properti yang dibeli belum dijual
kembali.
Bingung? Begini ilustrasinya :
Rumah di Ndalem Kinanthi Karanganyar seharga 600 juta. Padahal
harga sebenarnya 390 juta. Maka uang muka 20% atau 120 juta
“seolah-olah” dibayarkan ke developer padahal tidak. Sehingga
KPRnya senilai 480juta. Yang dibayarkan ke developer berapa?
390juta bukan. Berarti ada cashback 90 juta. Sampai disini ada yang
tanya?

49. Cashback 90juta dibelikan emas. Jika emas 450ribu (biar gampang
ngitungnya) maka Anda akan memperoleh 200 gr. Simpan emas di
bawah bantal jika tidak ingin tergerus biaya simpan. hehehe.
Lakukan penjualan kembali properti Anda (flipping) dengan harga
misalkan 500jt (mengingat kerugian akibat pinalti jika pelunasan
lebih cepat). Jual emas sebagian untuk mencicil angsuran selama
properti belum terjual. Atau siapkan dana untuk cicilan angsuran
selama 6 bulan (terserah mau berapa bulan. Bisa diambil dari cash
back (berarti emasnya tidak seharga 90jt) , bisa disiapkan
terpisah.).
Ketika laku, properti Anda hilang. Tapi emas Anda bisa utuh atau
sedikit berkurang. Dan Anda tinggal menikmati keuntungan
berinvestasi di emas. Mudah bukan?
Kesulitan terbesar ada di properti yang bercashback tersebut. Kalau
itu, serahkan pada ahlinya. Silahkan hubungi 0271-809 6688. Tim
kami akan memfollow up proses Anda.

50. Beli Lahan Pakai Duit Bank. Bisa!
Selama ini tidak ada instrumen perbankan yang memperbolehkan
developer untuk mengakuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi
perumahan. Namun sekitar tahun 2009, instrumen perbankan ini
mulai diluncurkan kembali. Konon katanya, dahulu kala instrumen
ini juga pernah ada.
Instrumen perbankan ini disebut Kredit Pemilikan/Pembelian Lahan
(KPL). Biasanya digabung dengan Kredit Konstruksi atau kredit
untuk pembangunan unitnya. Sayangnya instrumen ini hanya
diberlakukan untuk perumahan bersubsidi pemerintah atau lebih di
kenal dengan RSH (Rumah Sederhana Sehat).
KPL akan dicairkan 100% di depan karena memang digunakan
untuk pembelian lahan. Besaran nilainya kurang lebih 70% dari nilai
pasar atau bergantung dengan appraisal dari bank. Anggaplah
memang 70%. Sehingga untuk modal awal pembelian lahan, Anda
hanya membutuhkan 30% saja bukan? Apalagi kalau Anda
mengutak-atik harga pasaran. Bisa 100% dibiayai oleh Bank. Karena
di”blended” dengan Kredit Konstruksi, maka pada saat pencairan
KPL 100%, juga akan dicairkan Kredit Konstruksi sebesar 20%.
Dengan demikian, modal membangun unit-unit Anda sudah
dibiayai oleh Bank juga. Tanpa modal ? Nyaris tanpa modal…

51. Sejumlah kredit tersebut dibebankan kepada unit-unit yang
dipasarkan. Misalkan saja unit tersedia 100 unit. KPL dan Kredit
konstruksi sebesar 2 M. Maka beban per unit sebesar 20 jt.
Bagaimana cara pengembaliannya? Pengembalian KPL dan Kredit
Konstruksi bersamaan denngan realisasi KPR pembeli. Nilai KPR
dipotong langsung oleh bank untuk menutup sejumlah nilai yang
ditentukan sebelumnya (125% dari beban per unit). Contohnya
Harga Jual 55jt. Dp 5,5jt. KPR 49,5jt. Beban per unit KPL dan Kredit
Konstruksi 20jt. Pengembalian 125% dari 20jt sama dengan 25jt.
Maka KPR 49,5jt akan dipotong sebesar 25jt, sehingga Anda
menerima 24,5jt saja.
Kalau bikin Real Estate bisa gak beli lahannya dengan duit bank ?
Bisa saja. Cara paling gampang adalah gunakan instrumen bisnis
Anda yang lain untuk mengajukan kredit. Hasil kredit untuk
membeli lahan. Gaya ini oleh bank tidak direkomendasi. Tetapi …
Jangan khawatir, ada instrumen bank yang bernama Kredit
Pemilikan Tanah (KPT). Mirip dengan KPL. Penilaiannya juga sama
KPL yakni 70%. Namun sifatnya seperti KPR yang dicicil setiap
bulan. Sejauh yang saya ketahui, Bank bersedia membiayai sampai
dengan 1000 m2. Pembiayaannya bisa sampai dengan 10 tahun.
Jadi kapan silaturahmi ke Bank ?

52. Cash Back oh Cash Back
TANYA :
Ass, salam kenal mas aryo>>saya eu 13 cirebon saya ingin
menanyakan, beberapa bulan yang lalu saya ditawari KPR tepatnya
di Sumber dan Kedaung cirebon, saya ditawari Cashback 50 juta
dengan cicilan 2jt/bln 15 tahun type rumah 47.
Saya sudah kasih booking fee sebesar 2,5 jt tapi sudah 6 bulan lebih
belum ada
konfirmasinya, katanya belum ada deal dari bank yg bersangkutan.
Kemudian saya tanyakan apakah tidak ada biaya lain selain booking
fee tadi, mereka menerangkan saya harus bayar biaya KPRy sebesar
kurang lebih 10jt.
Yang saya tanyakan:
1. apakah iming2 cashback itu bisa menjebak?
2. apakah memang harus ada biaya KPR sebesar 10 juta sebelum
akad kredit
terjadi?
3. apa yang harus diwaspadai oleh saya dan mungkin banyak temen
yang masih awam dalam hal ini?
Terima kasih atas saran dan masukannya, salam sukses!
saya sertakan asumsi penghitungan KPR dari developer berikut :
harga jual

53. seolah2 Rp. 248.125.000; uang muka Rp. 49.625.000; kpr Rp.
198.500.000
JAWAB :
1. Cashback menjebak atau tidak, tergantung dengan penggunanya.
Ibarat pisau, bisa berguna untuk memasak atau bahkan
membunuh. Cashback itu tambahan hutang. Ingat, tambahan
hutang yang harus anda bayarkan.
Cashback itu bagian dari promosi. Dan efeknya di developer cukup
menggiurkan.
2. Pembiayaan KPR mengandung komponen biaya. Ada biaya
administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, provisi, notaris dll. Jika
anda diharuskan membayar biaya KPR, berarti cashback anda tidak
murni 100% atau 50jt. Masih dipotong biaya KPR.
Coba, ditanyakan ke developernya. Jangan2 anda masih harus
membayar pajak2. Shg kurang lagi kurang lagi.
Berharap cashback, malah amsiong ^_^
3. Yg diwaspadai adalah kemampuan anda mencicil semua hutang.
Karena cashback itu menambah hutang.

54. SESI 5
Sesi PENUTUP
Gak tau mau bilang apa
kecuali MATUR THANK YOU
udah bersedia download.
Saya tunggu TESTIMONInya di
Twitter saya
@aryodiponegoro