İstanbul Turizm Piyasası Araştırma Raporu 2010 - İGD İstanbul Gayrimenkul Değerleme

1. TÜRKİYE
Turİzm Pİyasalari
Araştirma Raporlari
İSTANBUL’10

3. IGD©2010
1
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Reel GSYH Büyümesi 6,2 5,3 9,4 8,4 6,9 4,7 0,8 -6,5
Tüketici Fiyatları Enflasyonu
(ort. %) 45,1 25,3 8,6 8,2 9,6 8,8 10,4 6,2
Bütçe Dengesi
(GSYH’nın (%)si) -11,5 -8,8 -5,2 -1,1 -0,6 -1,6 -1,8 -5,5
Cari İşlemler Dengesi
(GSYH’nın (%)si) -0,3 -2,5 -3,7 -4,6 -6 -5,8 -5,7 -1,9
Kısa Vadeli Faiz Oranı
(ort. %) 72 48 21,5 23 27 25 25 15
TL/$ Ortalama Döviz Kuru 1,506 1,493 1,422 1,341 1,431 1,302 1,293 1,547
$/€ Ortalama Döviz Kuru 1,06 0,89 0,80 0,80 0,80 0,73 0,68 0,72
Kaynak: IMF, 2010
Hazırlanan çalışmanın amacı İstanbul’un turizm profilinin, bölgedeki konakla-
ma tesislerinin dağılımının, kişibaşı gecelik konaklama fiyatlarının (kapı fiyatı)
incelenmesi ve İstanbul’daki 3, 4 ve 5 yıldızlı otellerin odabaşı satış değerinin
araştırılmasıdır. Ayrıca bu rapor, otel odabaşı fiyatların otelin hangi özelliklerine
bağlı olarak değiştiği hakkında bilgi vermektedir.
Bu çalışma, İstanbul’un Beşiktaş, Beyoğlu, Şişli, Fatih ilçeleri başta olmak üzere
konaklama tesislerinin dağılımını ve bu ilçelerdeki 3, 4 ve 5 yıldızlı otellerin
odabaşı satış değerleri ile bu otellerdeki kişibaşı geceleme fiyatlarının (kapı fi-
yatı) yıllık ortalamasının ve otellerin değerini etkileyen genel özelliklerinin neler
olduğunun araştırılmasını kapsamaktadır.
Bu araştırma raporu hazırlanırken odabaşı otel satış değerleri için bu bölgeler-
deki satılık otel ilanlarına ulaşılmış, ilan sahipleriyle telefon görüşmesi yapılarak
otellerin konaklama fiyatları ve diğer genel özellikleriyle ilgili anket çalışması
yapılmış ve otellerin konaklama fiyatları için acentelerin back ofislerinden otel-
lerin acente (kâr dahil) fiyatları araştırılmıştır.
Bir ülkenin ekonomik açıdan temel göstergeleri
o ülkedeki diğer sektörlerle de bağlantılıdır.
İstanbul Gayimenkul Değerleme olarak sağdaki
tabloda verdiğimiz Türkiye ekonomisine ait
temel veriler, ülkedeki turizm potansiyeli ve
otellerin arz-talep dengesiyle direkt olarak
ilgilidir. Tablo 1 bu verilerin özetini içermektedir.
Tablo 2’de Türkiye’nin GSYH’nın 2006 ve 2009
yılları arasındaki değişimi görülmektedir. IMF
verilerine göre 2008 yılında Türkiye 740 Milyar
$ GSYH’sı ile dünya sıralamasında 15. büyük
ekonomi haline gelmiştir. 2009 yılına ait GSYH
ise 617 Milyar $’dır. Resmi olmayan verilere göre
2010 yılı için GSYH’nın 729 Milyar $ olacağı tah-
min edilmektedir.
Tablo 3’te Türkiye’nin 2006 ve 2009 yılları ara-
sındaki turizm gelirleri verilmiştir. 2008 yılında
Türkiye’ye giriş yapan turist sayısı 26 milyon
kişinin üzerinde hesaplanmış olup, turizm geliri
önceki yıla oranla %18’lik bir artış göstererek,
GSYH içinde %3’lük payı ile yaklaşık 22 milyar$
olarak hesaplanmıştır. 2009 yılında ise gelen
turist sayısı 27 milyonu geçerek, turizm gelir-
lerinin GSYH içindeki payı %3,5’a yükselmiş,
21,5 milyar $’lık turizm geliri elde edilmiştir.
2010 yılı için elde edilden turizm geliri 20,8 Mil-
yar $’dır.
Amaç
Kapsam
Yöntem
Tablo 1 Türkiye – Temel Ekonomik Göstergeler
Gayrisafi Yurtiçi Hasıla ve
Turizm Gelirleri
Tablo 2 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla
Kaynak: TUİK, 2011
Kaynak: TÜİK, 2011
Tablo 3 Turizm Gelirleri
Genel Ekonomik Görünüm
İSTANBUL TURİZM PİYASASI ARAŞTIRMASI, 2010
İstanbul– Araştırma Bölgesi

4. IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
2
sayfa
/
Ülke Milyar $
1 A.B.D. 94,2
2 İspanya 53,2
3 Fransa 48,7
4 İtalya 40,2
5 Çin 39,7
6 Almanya 34,7
7 İngiltere 30,1
8 Avustralya 25,6
9 Türkiye 21,3
10 Avusturya N/A
2009 yılında gelen yabancı turist sayısında Türkiye 7. sıraya yükselerek Almanya ve Meksika’yı geride bırakmıştır. Gelirlerde ise ge-
çen seneye göre bir sıra yükselerek 9. sıraya oturmuştur. Türkiye’nin 2009 yılı turizm geliri 21,3 milyar dolar olarak kaydedilmiştir.
Türkiye’nin 2009 yılı gelen yabancı turist sayısı ise 25,5 milyon kişidir.
Türkiye’de ve Dünya’da Turizm
İstanbul
Tablo 4 Dünya’da Turizm Gelirleri
2009 (İlk 10 Ülke)
Tablo 5 Gelen Yabancı Turist Sayısı
2009 (İlk 10 Ülke)
Kaynak: WTO, 2010
Ülke Milyon kişi
1 Fransa 74,2
2 A.B.D. 54,9
3 İspanya 52,2
4 Çin 50,9
5 İtalya 43,2
6 İngiltere 28,0
7 Türkiye 25,5
8 Almanya 24,2
9 Malezya 23,6
10 Meksika 21,5
Marmara Bölgesi’nde yer alan ve 5.712 km² yüzölçüme sahip olan İstanbul’un, kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi,
doğusunda İzmit, batısında Tekirdağ illeri vardır. İlin komşu illere olan uzaklıkları ise İzmit’e 111 km, Tekirdağ’a 132 km’dir.
İstanbul, Türkiye’nin kuzeybatısında, Marmara Denizi ile Karadeniz arasında yer alan, 13 milyon kişilik nüfusuyla, Türkiye’nin nüfu-
sunun %18’ini barındıran, en kalabalık ildir. Asya ve Avrupa kıtalarının birleşme noktasında yer almaktadır. Türkiye’nin en kalabalık
ve iktisadi açıdan en önemli şehridir. Dünyanın büyük ekonomiye sahip 34. şehri olup, belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan
sıralamaya göre Avrupa’nın en yüksek nüfusa sahip şehridir.
Sosyo-Ekonomik Yapı
Devlet Planlama Teşkilatı tarafından 2003 yılında hazırlanan gelişmişlik sıralamasına göre İstanbul sosyo-ekonomik gelişmişlik
sıralamasında 81 il içinde 1. sırada yer almaktadır. İstanbul, 39 ilçe, 39 ilçe belediyesi, 1 büyükşehir belediyesinden oluşmaktadır.
TÜİK’ten alınan ADNKS’nın son verilerine göre, İstanbul’un 2009 yılına ait yerleşik nüfusu yaklaşık 13 milyon kişidir. En kalabalık
ilçesi, 7300.000 kişilik nüfusuyla Bağcılar’dır.
2003 yılında Devlet Planlama Teşkilatı tarafından hazırlanan İstanbul’un gelişmişlik performansı Tablo 6’da özetlenmiştir.

5. 3
sayfa
/
IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
Ekonomik Yapı
Tablo 8 İstihdamın Sektörel Dağılımı (2000) Tablo 9 İstihdamın Sektörel Dağılımı Projeksiyon (2023)
Tablo 7 Kişi Başına Düşen GSYİH ($)
Tablo 6 İstanbul İli Gelişmişlik Performansı
İstanbul’un 2000 yılı itibariyle istihdamın sek-
törel dağılımı Tablo 8’de verilmiştir. İl genelinde
oransal olarak sanayi sektörü %32’lik bir paya
sahipken, 2023 yılı için bu oran %25 olarak ön-
görülmüştür. Turizm alt sektörünün yer aldığı
hizmetler sektörü için 2000 yılındaki oran il ge-
neli için %60’tır. 2023 yılı için bu oran %70 olarak
öngörülmüştür. Bu öngörüye dayanarak İstanbul
mevcutta sahip olduğu hizmet sektöründeki li-
derliği, önümüzdeki yıllar için de artırarak devam
edecektir.
Yıl İstanbul
Marmara
Bölgesi
Türkiye Sıralama
DEMOGRAFİK GÖSTERGELER
Toplam Nüfus 2000 10.018.735 17.365.027 67.803.927 1
Şehirleşme Oranı (%) 2000 90,69 79,07 64,9 1
Yıllık Ortalama Nüfus Artışı %o 1990-2000 33,09 26,69 18,28 3
Nüfus Yoğunluğu (kişi/km²) 2000 1.928,16 241 88 1
Doğurganlık Hızı 2000 1,97 1,91 2,53 67
Ortalama Hanehalkı Büyüklüğü 2000 3,85 3,85 4,5 67
İSTİHDAM GÖSTERGELERİ
Tarım işkolunda çalışanların toplam istihdama oranı (%) 2000 8,13 25,33 48,38 81
Sanayi işkolunda çalışanların toplam istihdama oranı (%) 2000 32,15 25,67 13,35 1
Ticaret işkolunda çalışanların toplam istihdama oranı (%) 2000 18,73 14,28 9,67 1
SANAYİ GÖSTERGELERİ
Organize Sanayi Bölgesi Parsel Sayısı 2000 625 3.425 28.726 7
Fert Başına İmalat Sanayi Katma Değeri (milyon ETL) 2000 579 756 81.302 9
MALİ GÖSTERGELER
GSYH İçindeki Payı (%) 2000 22,11 37,04 100 1
Fert Başına GSYH (milyon ETL) 2000 2.750 2.657 1.837 4
Kaynak: DPT
Bir ülkenin ya da bir ilin kişibaşına düşen GSYH’sı, orada yaşayanların gelir ve dolayısıyla ekonomik refah seviyesinin temel göster-
gelerinden biridir. Kişi başına GSYH’de 81 il arasında 4. sırada yer alan İstanbul, genel performans değerlendirmesinde 1. sırada yer
almaktadır.
Kaynak:İstanbulÇevreDüzeniPlanRaporu,2009

6. 2009 2010 Sayısal
Değişim
Değişim
%’si
Ocak 339.897 294.352 -45.545 -%13
Şubat 408.083 372.713 -35.370 -%9
Mart 485.607 489.884 4.277 %1
Nisan 632.209 588.601 -43.608 -%7
Mayıs 700.123 688.821 -11.302 -%2
Haziran 698.648 659.108 -39.540 -%6
Temmuz 915.620 819.412 -96.208 -%10
Ağustos 747.674 630.621 -117.053 -%15
Eylül 679.686 712.383 32.697 %5
Ekim 761.692 715.577 -46.115 -%6
Kasım 555.917 517.320 -38.597 -%7
Aralık 584.585 471.967 -112.618 -%20
TOPLAM 7.509.741 6.960.759 -548.982 -%7
4
sayfa
/
IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
İstanbul’un sahip olduğu kültür ve sanat olanakları, nite-
liksel ve niceliksel açılardan öne çıkmaktadır. İstanbul’da
toplam 88 adet sinema salonu ve 73 adet tiyatro salonu
bulunmaktadır. Bununla birlikte kent, aralarında dünya-
ca tanınan Ayasofya, Topkapı Sarayı ve Arkeoloji Müzele-
ri’nin de bulunduğu toplam 69 adet müzeye ev sahipliği
yapmaktadır.
İstanbul sayısız tarihi ve kültürel varlığa da ev sahipliği yapmaktadır. Bu varlıklar, hem Türkiye hem de İstanbul için yüksek turizm
potansiyeline sahip olup, İstanbul’u yerli ve yabancı turistler için Türkiye’nin ana çekim noktalarından biri yapmaktadır.
Turizm
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2010 verilerine göre İstanbul’a gelen
yabancı turist sayısı yaklaşık 7.000.000 kişi olarak hesaplanmıştır.
2010 yılında ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriş yaptık-
ları sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında İstanbul %24’lük
payı ile ilk beş il arasında ikinci sırada yer almaktadır.
Tablo 12’de 2009 ve 2010 yıllarında İstanbul’a gelen yabancı turist
sayıları verilmiştir. 2009 yılında İstanbul’u ziyarete gelen turist sayısı
yaklaşık 7.500.000 iken toplam %7’lik bir azalma göstererek 2010 yı-
lında yaklaşık 7.000.000 kişi olmuştur.
Tablo 11 Sınır İstatistikleri - 2010
Tablo 10 Gelen Yabancı Turist Sayısı
Tablo 12 Gelen Yabancı Turist Sayısı 2009-2010
Turizm Türleri
Kültür ve Tarih Turizm
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2011
Kaynak: İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 2011
Kaynak: İstanbul Çevre Düzeni Plan Raporu, 2009
Kaynak: İstanbul Çevre Düzeni Plan Raporu, 2009
*Rakamlar yaklaşık olarak verilmiştir.
Kaynak: İstanbul Çevre Düzeni Plan Raporu, 2009
İstanbul Barselona Londra Paris
Müze Sayısı 69 51 76 137
Tiyatro Salonu Sayısı 73 45 178 138
Sinema Salonu Sayısı 68 212 110 86
Saray Sayısı 17
Medrese Sayısı 66
Müze Sayısı 69
Cami Sayısı (Tarihsel Değere Sahip) 64
Kilise Sayısı (Tarihsel Değere Sahip) 49
Sinagog Sayısı (Tarihsel Değere Sahip) 16
Müze Adı Ziyaretçi Sayısı Gelir*(TL)
Topkapı Müzesi 3.000.000 27.000.000
Ayasofya Müzesi 2.500.000 21.500.000
Kariye Müzesi 325.000 2.250.000
Arkeoloji Müzesi 250.000 1.500.000
Türk ve İslam Eserleri Müzesi 70.000 600.000
Rumeli Hisarı Müzesi 47.500 75.000
İslam Bilim ve Teknoloji Müzesi 37.500 45.000
Büyük Saray Mozaik Müzesi 35.000 200.000
Fethiye Müzesi 20.000 60.000
Yıldız Sarayı Müzesi 15.500 30.000
Toplam 6.000.000 55.000.000

7. IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
5
sayfa
/
İstanbul limanları, hem yatlar hem de kuvaziyer gemileri için Türkiye’nin önemli limanları arasında yer almaktadır.
Türkiye’deki 34 marinadan 2’si İstanbulda olup, bunlar Kalamış ve Ataköy Marinaları’dır. 2009 yılında İstanbul’a gelen 7,5 milyon
yabancı turistin 500.000’i deniz yolu ile gelmiştir.
Deniz Turizmi
Golf Turizmi
Termal Turizmi
Kongre Turizmi
Yolcu Sayıları
2009
H.paşa
Limanı
Karaköy
Limanı
Pendik
Limanı
Toplam
Ocak 206 1.087 136 339.897
Şubat 139 1.191 331 408.083
Mart 172 2.218 1.072 485.607
Nisan 376 3.957 16.350 632.209
Mayıs 281 5.332 57.923 700.123
Haziran 303 5.850 47.357 698.648
Temmuz 305 9.707 56.278 915.620
Ağustos 184 9.784 56.049 747.674
Eylül 236 10.562 56.149 679.686
Ekim 820 12.270 62.862 761.692
Kasım 247 5.850 21.367 555.917
Aralık 266 1.211 220 584.585
Toplam 3.535 68.989 376.094 449.769
Tablo 13 İstanbul’a Deniz Yolu ile Gelen Yabancı Turist Hareketleri
Kaynak: İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 2010
Uluslararası yarışmalarda kullanılabilecek nitelikte iki adet golf tesisi bulunmaktadır. Bunlardan biri Silivri’de diğeri ise Kemerbur-
gaz’dadır.
Klasis Golf & Country: 990 yatak kapasitesine sahip ilk ve en eski tesistir. 5.850 metre ve 18+9 delikli golf sahasıyla hizmet ver-
mektedir. Profesyonel ve amatör sporculara hizmet veren bu tesis, Silivri’de yer almaktadır.
Kemer Golf Country: 1455 yatak kapasitesine sahip olan tesis, 18 delikli golf sahasıyla hizmet vermektedir.
Ayrıca Kemerburgaz’da “Kemerburgaz Golf” ve Pendik’te “MIR Club Counrty” olmak üzere iki adet Turizm Bakanlığı’ndan onaylı
Turizm Yatırım Belgeli golf tesisi bulunmaktadır.
Tuzla Kaplıcaları: Tuzla’da yer alan tesis, toplam 45 oda 85 yatak kapasitelidir. Tesiste 3 adet termal havuz bulunmaktadır.
Tesis bünyesinde bulunan evlerden günübirlik ya da konaklamalı olarak faydalanılabilmektedir.
İstanbul, Türkiye’de en çok kongre düzenlenen şehirdir. Türkiye’de düzenlenen uluslararası kongrelerin yaklaşık %70’i İstanbul’da
gerçekleşmektedir.
İstanbul’da ulusal ve uluslararası kongre ve toplantılara ev sahipliği yapan mekanların 41 adedi 4 ve 5 yıldızlı otellerdeki toplantı
salonları iken, sadece Lütfi Kırdar kongre ve Sergi Sarayı, Turizm Bakanlığı belgeli bir kongre merkezidir. Bu tesislerdeki toplam
kapasite yaklaşık 45.000 kişidir.

8. 6
sayfa
/
IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
Mevcutta İstanbul için en önemli kongre mekanı, Lütfi Kırdar Kongre ve
Sergi Sarayı, Hilton Kongre ve Sergi Merkezi, Askeri Müze Kültür Merkezi
ve Cemal Reşit Rey Konser Salonları’nı içine alan ve “Kongre Vadisi” olarak
adlandırılan bölgedir. Kongre vadisi içinde ayrıca 16 adet otel de bulun-
maktadır.
İstanbul’daki kongre mekanlarının coğrafi dağılımına bakıldığında, Beyoğ-
lu %27, Beşiktaş %22 ve Şişli %11 ile belirgin bir ağırlığa sahiptir. Ayrıca
İstanbul’da 7 adet fuar alanı bulunmaktadır. İstanbul’da 2003-2005 yılları
arasında düzenlenen toplam 219 fuar 7 ayrı mekanda gerçekleşmiştir. TÜ-
YAP Kongre ve Fuar Merkezi 87 fuara ev sahipliği yaparak en çok tercih
edilen fuar alanı olmuştur. Bunu CNR İstanbul Kongre ve Fuar Merkezi ile
Lütfi Kırdar Kongre Sarayı takip etmiştir.
İstanbul 2006 yılında, 2010 yılı için Avrupa Kültür Başkenti seçilmiştir. Böylelikle İstanbul, sadece Türkiye için değil, tüm dünya için
bir çekim alanı, bir kültür sanat merkezi haline gelmiştir.
Daha önceki yıllarda gerçekleştirilen Avrupa Kültür Başkenti çalışmaları, başkent seçilen kente pek çok katkı sağlamıştır. İstanbul’da
da geçtiğimiz yıllardan günümüze bu yönde çalışmalar yapılmış olup, dünyaca ünlü sanatçıların sergileri ve uluslararası festivaller
ve etkinlikler düzenlenmiştir.
İstanbul sunduğu kültür ve sanat olanaklarının yanı sıra pek çok festivale de
ev sahipliği yapmaktadır. İstanbul’da her yıl 150’nin üzerinde yerel, ulusal
veya uluslararası festival düzenlenmektedir. Bu festivaller türlerine göre
film, müzik, tiyatro, dans, üniversite, kültür sanat, çocuk, tematik ve rama-
zan şenliği şeklinde 9 ayrı kategoride değerlendirilebilir.
Aşağıdaki tablo’da, her yıl tekrar eden bazı uluslararası festivaller verilmiş-
tir.
Kongre Düzenlenen Mekan Kapasite
Lütfi Kırdar Kongre ve Sergi Salonu 7.280
Hilton Kongre ve Sergi Salonu 2.800
Askeri Müze ve Kültür Merkezi 1.247
Cemal Reşit Rey Konser Salonu 861
Sütlüce Kongre Merkezi 3.195
İstanbul Kongre Merkezi 2.500
Kongre Düzenlenen Oteller 23.299
Üniversite Oditoryumları 5.038
Toplam 46.220
Etkinliğin Adı Düzenleyen Kurum Tarihi
Uluslararası İstanbul Caz
Festivali
İstanbul Kültür ve Sanat Vakfı Temmuz
Uluslararası İstanbul Film
Festivali
İstanbul Kültür ve Sanat Vakfı Nisan
Uluslararası İstanbul Tiyatro
Festivali
İstanbul Kültür ve Sanat Vakfı Mayıs
Uluslararası İstanbul Müzik
Festivali
İstanbul Kültür ve Sanat Vakfı Haziran
Uluslararası İstanbul Kısa Film
Festivali
Kültür ve Turizm Bakanlığı,
Çeşitli Ülkelerin Konsoloslukları
Kasım
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2010
2010 İstanbul Kültür Başkenti
Etkinlikler ve Festivaller

9. IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
7
sayfa
/
İstanbul, yurtiçi turizmi için önemli merkezlerden biri olduğu gibi, yurtdışından gelen turistlerin, Türkiye’de tercih ettiği başlıca tatil
bölgelerinden biridir.
İstanbul’a gelen yabancı turistler, milliyetleri bakımından çeşitlilik göstermektedir. 2009 verilerine göre İstanbul’a 216 farklı ülkeden
yaklaşık 7,5 milyon yabancı turist gelmiştir. Tablo 14’teki İstanbul’a gelen yabancı turistlerin milliyet dağılımına baktığımızda, Alman-
ya’dan gelen yabancı turistlerin %15’lik bir ağırlığa sahip olduğu görülmektedir. İkinci sırada %6’lık pay ile İngiltere yer almaktadır.
Tablo 15’te Türkiye’ye gelen yabancı turistlerin tercih ettikleri ilk 5 bölge verilmiştir. Bu bölgeler arasında, Antalya’nın Alanya, Kemer
ve Manavgat İlçeleri’nden sonra 4. Sırada yer almaktadır.
Tablo 16’da İstanbul’a gelen yerli ve yabancı turistlerin geliş
nedenleri verilmiştir. İlk sırada %30’luk bir oranla gezi-kül-
tür-eğlence-spor amaçlı gelişlerin olduğu görülmektedir.
Bunu %22 ile ziyaret amaçlı geziler ve %9’luk pay ile alış-
veriş izlemektedir. Toplantı, konferans, kurs, seminer gibi
etkinlikler için İstanbul’a gelen yerli ve yabancı turist oranı
%3 ile 4. sıradadır. %36’lık oran ile gösterilen diğer faaliyet-
lerin içine sağlık, görev, ticari ilişkiler, fuar amaçlı gelişler
dahil edilmiştir.
İstanbul’a Gelen Yerli ve Yabancı Turist Profili
Tablo 14 Gelen Yabancı Turistlerin Milliyet Dağılımı
Tablo 16 Yerli ve Yabancı Turistlerin İstanbul’a Geliş Nedeni 2008
Tablo 15 Yabancı Turistlerin Türkiye’de Tercih Ettiği İlk 5
Bölge
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2010
Kaynak:İstanbulÇevreDüzeniPlanı,2010

10. 8
sayfa
/
IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
Tablo 17 ve Tablo 18’de, İstanbul’a gelen yerli ve yabancı turistlerin tercih ettikleri tesis türü gösterilmektedir. Hem yerli hem de
yabancı turistler için 5 yıldızlı otellerde konaklama tercihi %31 ile ilk sırada yer almaktadır.
İstanbul’a mevcutta hizmet veren havalimanları Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı’dır.
1953 yılında hizmete giren Atatürk Havalimanı hem yurt içi hem de yurt dışı uçuşları ve yılda toplam 27 milyon kişilik yolcu trafiği
ile Türkiye’nin en büyük havalimanıdır. İstanbul’un Avrupa Yakası’nda yer alan havalimanı, Dünya’nın yaklaşık 300 havayolu şirketine
hizmet vermektedir. Günde ortalama 650 - 700 uçağın kullandığı İstanbul Atatürk Havalimanı, aynı zamanda her gün yaklaşık 70 bin
yolcuya hizmet vermektedir.
İstanbul’un Anadolu Yakası’nda yer alan Sabiha Gökçen Havalimanı, 2001 yılında hizmete girmiştir. Hem yurt içi hem de yurt dışı
uçuşlarının yapılabildiği havalimanı yılda toplam 3,5 milyon yolcuya hizmet etmektedir. Havalimanından 42 ülkeye direkt uçuş ya-
pılabilmektedir.
Tablo 19, İstanbul sınırları içinde yer alan iki havalimanındaki yolcu hareketlerini göstermektedir. 2001-2008 yılları arası toplam
gelen ve giden yolcu sayısındaki artış %208 oranındadır. Bu artış oranı yerli yolcu hareketlerinde %199 iken, yabancı yolcu hareket-
lerinde için %214’tür.
Tablo 19 İstanbul Havalimanları (Atatürk ve Sabiha Gökçen Havalimanı) Yolcu Hareketleri
Tablo 17 Yerli Turistlerin Konaklama Tesis Türü Tercihi-2008 Tablo 18 Yabancı Turistlerin Konaklama Tesis Türü Tercihi-2008
Havalimanları
Yıl Toplam
%
Değişim
Yerli Yolcu
Gelen-Giden
%
Değişim
Yabancı Yolcu
Gelen-Giden
%
Değişim
% Yerli Yolcu
Payı
% Yabancı Yolcu
Payı
2001 7.774.857 - 3.247.857 - 4.527.000 - 41,8 58,2
2002 8.531.689 9,7 3.508.536 8,0 5.023.153 11,0 41,1 58,9
2003 9.720.040 13,9 4.089.938 16,6 5.630.102 12,1 42,1 57,9
2004 11.200.135 15,2 4.572.422 11,8 6.627.713 17,7 40,8 59,2
2005 15.505.428 38,4 6.309.242 38,0 9.196.186 38,8 40,7 59,3
2006 17.896.823 15,4 7.900.594 25,2 9.996.229 8,7 44,1 55,9
2007 20.930.828 17,0 8.781.424 11,1 12.149.404 21,5 42,0 58,0
2008 22.821.987 9,0 9.623.487 9,6 13.198.500 8,6 42,2 57,8
2009 23.969.198 5,0 9.718.736 1,0 14.250.462 8,0 40,5 59,5
2001-2008 %208 %199 %214
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2010
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2010

11. IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
9
sayfa
/
Tablo 20’de 2000 ve 2009 yılları arasındaki, İstanbul ve Türkiye havalimanlarına gelen yolcu sayıları verilmiştir. Bu tabloya göre Tür-
kiye’ye havayolu ile gelen yolcu sayısında 2001 yılından 2008 yılları arasında %122’lik bir büyüme, İstanbul Havalimanlarına gelen
yolcu sayılarında % 200 oranında büyüme gözlenmiştir.
Tablo 21’de 2009 yılında Türkiye ve İstanbul havalimanlarına
gelen toplam yolcu sayıları verilmiştir. Gelen yolcu sayısının
maksimuma ulaştığı aylar Türkiye için Temmuz ve Ağustos
aylarıdır. Fakat İstanbul havalimanlarının gelen yolcu sayısı
yıl boyunca çok az artış ve azalış göstermekte, her ay için
yaklaşık 1.000.000 kişidir.
Tablo 22’de gösterilen Turizm Bakanlığı onaylı turistik tesislerin Türkiye genelindeki yüzde dağılımı incelendiğinde İstanbul %14’lük
pay ile ikinci sırada yer almaktadır.
Tablo 23’te gösterilen Belediye onaylı turistik tesislerin dağılımında, İstanbul %9’luk payı ile ilk üç içinde yer almaktadır.
Tablo 21 Türkiye ve İstanbul Havalimanlarına Gelen Yolcuların Aylara Göre Dağılımı-2009
Tablo 20 Türkiye ve İstanbul Havalimanlarına Gelen Yolcu Sayısının Yıllara Göre Dağılımı
Yıllar Türkiye
%
Değişim
İstanbul
%
Değişim
İstanbul’un
Payı
2001 11.420.643 - 3.936.488 - 34%
2002 13.059.316 14,3 4.367.653 11,0 33%
2003 13.444.090 2,9 5.098.954 16,7 38%
2004 16.394.773 21,9 5.516.393 8,2 34%
2005 19.680.061 20 7.680.084 39,2 39%
2006 19.683.478 0,02 8.918.361 16,1 45%
2007 22.967.702 16,7 10.428.601 16,9 45%
2008 25.368.296 10,5 11.284.226 8,2 44%
2009 25.411.051 0,2 11.430.180 4,8 47%
2001-2009 122% 200%
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2011
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2010
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2010
Tesisler
Tablo 22 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesislerin
Dağılımı İlk Üç İl 2008
Tablo 23 Belediye Onaylı Turistik Tesislerin Dağılımı
İlk Üç İl 2006

12. 10
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
IGD©2010
Tablo 24 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesislerin Dağılımı
İstanbul - 2009
Tablo 26 Yatak Kapasitelerinin İlçelere Dağılımı - 2009
(Turizm Bakanlığı Onaylı)
İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nden alınan 2010 verilerine göre Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli konaklama tesisi sayısı İs-
tanbul geneli için 365 olup, bu tesislere ait toplam yatak sayısı 61.246’dır. Ayrıca İstanbul’da Turizm Bakanlığı Yatırım Belgeli 83 tesis
ve bu tesislere ait 28.759 yatak kapasitesi bulunmaktadır.
Tablo 24, İstanbul’daki Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli turistik tesis türlerinin dağılımını göstermektedir. İl genelindeki tesislerin
Avrupa Yakası’nda yoğunlaştığı görülmektedir. Tesislerin %10’u (38 adet) Anadolu Yakası’nda bulunurken, Avrupa Yakası İstanbul İl
genelindeki toplam tesis türlerinin %90’ını (327 adet) bulundurmaktadır.
Anadolu Yakasında, ağırlıklı olarak bulunan tesis türü 1.596 adet yatak kapasitesiyle 3 yıldızlı otellerdir. Avrupa Yakası’nda ise en
fazla yatak kapasitesine sahip tesis türü 16.018 adet yatak sayısı ile 5 yıldızlı otellerdir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan İstanbul Çevre Düzeni Plan Raporu’na göre, İstanbul’a gelen turistler, konak-
lamak için kentsel ve tarihi yerleşimleri tercih etmektedir. İstanbul’un eski yerleşmeleri olan Fatih, Beyoğlu ve Beşiktaş ilçeleri geç-
mişten beri turizm altyapısının yoğunlaştığı ve konaklama talebinin fazla olduğu yerler olarak özellik göstermektedir. Bu ilçelerde
konaklayan turist sayısı, toplam turist sayısının yaklaşık %80’ini oluşturmaktadır.
Tablo 26, İstanbul’daki Turizm Bakanlığı onaylı konaklama tesislerinin yatak kapasitelerinin ilçelere dağılımı görülmektedir. Bu
tesislerin yoğunlaştığı ilk üç ilçe sırasıyla Fatih, Beyoğlu ve Beşiktaş’tır.
Tablo 27, Belediye onaylı turistik tesislerin yatak kapasitele-
rinin ilçelere dağılımını göstermektedir. Bu tabloda da yine
Fatih ilçesinde bulunan otellerin %79 gibi büyük bir ağırlı-
ğa sahip olduğu görülmektedir. İkinci sırada Beyoğlu ilçesi,
üçüncü sırada ise Kadıköy ilçesi yer almaktadır.
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı-2010Kaynak:İstanbulÇevreDüzeniPlanı-2010
Turizm Bakanlığı Onaylı Tesisler
Tablo 25 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesislerin Yatak
Sayılarının Dağılımı, İstanbul - 2009
Tablo 27 Yatak Kapasitelerinin İlçelere Dağılımı - 2009
(Belediye Onaylı)

13. IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
11
sayfa
/
Tablo 28’de verilen İstanbul’daki Turizm Ba-
kanlığı Onaylı konaklama tesislerinin ve yatak
sayılarının yıllara göre dağılımına baktığımız-
da, 2000-2009 yılları arasındaki yatak sayıla-
rındaki artış oranı %44 olarak hesaplanmıştır.
Kaynak: Kültür Turizm Bakanlığı, 2010
Tablo 28 Turizm Bakanlığı Onaylı Tesislerdeki ve Yatak Sayılarındaki Değişimler 2000-2009
Tablo 29 İstanbul Otellerinin Dağılımı - Araştırma Bölgeleri
İstanbul’daki 3, 4 ve 5 Yıldızlı Oteller
Tesis Sayısı % Değişim Yatak Sayısı % Değişim
2000 242 - 42.656 %-
2001 265 10% 48.265 %13
2002 280 6% 48.309 %0
2003 292 4% 50.699 %5
2004 315 8% 53.940 %6
2005 323 3% 53.074 %-2
2006 338 5% 54.944 %4
2007 353 4% 57.123 %4
2008 363 3% 60.926 %7
2009 365 1% 61.246 %1
Yatak Sayısı Değişim Oranı 2000-2009 %44
İstanbul’daki 5 yıldızlı tüm otellerin %50’si Beyoğlu, Beşiktaş ve Şişli’de yer almaktadır. Bu otellerin tamamı kendi bünyesinde top-
lantı, seminer hizmeti vermekte, yarısından fazlası ise özel davet ve organizasyonlara ev sahipliği yapabilmektedir. 5 yıldızlı otellerin
yoğunlaştığı bir diğer bölge ise Fatih ilçesinin sınırları içinde kalan Tarihi Yarımada’dır. Bu bölgedeki otellerin yerli ve yabancı turiste
hitap etme, Tarihi Yarımada’ya yakın olma, özel sağlık ve spa tesislerine sahip olma gibi özellikleri bulunmaktadır. 5 yıldızlı otellerin
yoğunluğu Tarihi Yarımada ve Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu gibi şehir merkezinden uzaklaştıkça düşmektedir. Küçükçekmece, Büyükçek-
mece’deki oteller toplantı ve seminerlere ev sahipliği yapmakta ve yakın bölgede yer alan merkezlerdeki fuar ve kongrelere gelenle-
re hitap etmektedirler. Anadolu Yakası’ndaki 5 yıldızlı oteller ise, genel olarak, toplantı, seminer ve özel davetlere ev sahipliği yapma
temalı hizmet vermektedirler.
1.Bölge: Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli
2.Bölge: Tarihi Yarımada Fatih (Aksaray,Laleli, Beyazıt, Eminönü)
3.Bölge: Bahçelievler, Güngören, Bakırköy, Zeytinburnu
4.Bölge: Kadıköy, Üsküdar, Bostancı, Pendik, Ümraniye
5.Bölge: Küçükçekmece, Büyükçekmece, Silivri

14. 12
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
IGD©2010
Tablo 30’da, 3 yıldızlı oteller, sahip oldukları konsept ve hiz-
met anlayışı doğrultusunda sayfa 11’de bölgelere ayrılmış-
tır. Bu bölgelere ait kişibaşı geceleme fiyatlarının (kapı fiyatı)
yıllık ortalaması tablodaki gibidir.
Buna göre, Beşiktaş, Beyoğlu ve Şişli’yi kapsayan 1. Bölge,
Bahçelievler, Bakırköy, Zeytinburnu’nun oluşturduğu 3. Böl-
ge ve Anadolu Yakası’ndaki ilçelerden oluşan 4. Bölge’deki
otellerin kişibaşı ortalama gecelik konaklama fiyatı birbirine
eşit ve 70 € civarındadır. Tarihi Yarımada’yı kapsayan 2. Böl-
ge otellerine ait fiyat 50 € ile ikinci sırada yer alırken, turis-
tik, dinlenme, eğlenme amacıyla kullanılan 5. Bölge otelleri-
ne ait fiyatlar 40 € ile üçüncü sırada yer almaktadır.
İstanbul genelindeki 3 yıldızlı oteller için kişibaşı gecelik ko-
naklama fiyatı ortalaması 60 €’dur.
Bu bölümde, İstanbul’daki 3, 4 ve 5 yıldızlı otellerin il genelindeki dağılımı, ana özellikleri, konseptleri ve otellerin kişibaşı ortalama
gecelik konaklama fiyatları (kapı fiyatları) incelenecektir.
Araştırma, İstanbul’daki otellerin yoğunlaştığı başlıca bölgeler gruplandırılarak yapılmıştır. Gruplar oluşturulurken otellerin bulun-
duğu bölge ve taşıdıkları konsept göz önüne alınmıştır.
Tablo 31’de, İstanbul genelindeki 4 yıldızlı oteller konsept
ve hizmet anlayışı doğrultusunda sayfa 11’de bölgelere ay-
rılmıştır. Bu bölgelere ait kişibaşı geceleme fiyatlarının (kapı
fiyatı) yıllık ortalaması tablodaki gibidir.
Buna göre, kapı fiyatında en yüksek rakam 75 € ile yine Be-
şiktaş, Beyoğlu ve Şişli otellerinin oluşturduğu 1. Bölge’nin-
dir. Bahçelievler, Güngören ve Bakırköy’ün oluşturduğu
3.Bölge 65 € ile ikinci sırada yer almaktadır. Tarihi Yarıma-
da’daki ve Anadolu yakasındadaki oteller ise 60 € ile üçüncü
sırada yer almaktadır.
Bu otellerin yarısından fazlası toplantı ve seminerlere ev sa-
hipliği yapabiliyorken, tamamına yakını İstanbul’u ziyarete
gelen yerli ve yabancı turistlere hitaben hizmet vermektedir.
İstanbul genelindeki 4 yıldızlı oteller için kişibaşı gecelik ko-
naklama fiyatı ortalaması 70 €’dur
Tablo 32’de, 5 yıldızlı oteller, sahip oldukları konsept ve hiz-
met anlayışı doğrultusunda sayfa 11’de bölgelere ayrılmış-
tır. Bu bölgelere ait kişibaşı geceleme fiyatlarının (kapı fiyatı)
yıllık ortalaması tablodaki gibidir.
Buna göre, kapı fiyatında en yüksek rakam Beşiktaş, Beyoğlu
ve Şişli bölgesindeki otellerde olup, 180 €’dur. Tarihi Yarıma-
da’da yer alan oteller ise 150 € ile ikinci sırada yer almakta-
dır. 125 € ile üçüncü sırada yer alan oteller, kongre ve fuar
alanlarının yoğunlaştığı bölgelerdeki otellerdir.
İstanbul İl genelindeki 5 yıldızlı otellerin kişibaşı gecelik ko-
naklama fiyatı ortalaması 120 €’dur.
Kaynak: İGD, 2010
3 Yıldızlı Oteller
4 Yıldızlı Oteller
5 Yıldızlı Oteller
Tablo 31 - 4 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Tablo 32 - 5 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Tablo 30 - 3 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama Fiyatı

15. IGD©2010
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
13
sayfa
/
Kişibaşı ortalama gecelik konaklama fiyatlarındaki (kapı fiyatı) en yüksek değer 3 yıldızlı oteller için Beyoğlu, Beşiktaş ve Şişli’nin
oluşturduğu 1. Bölge, Bahçelievler, Güngören, Bakırköy ve Zeytinburnu’dan oluşan 3. Bölge ve Anadolu Yakası’ndaki otellerin
oluşturduğu 4. Bölge’dedir. Beşiktaş, Beyoğlu ve Şişli’nin oluşturduğu 1. Bölge, hem 75 € ile 4 yıldızlı oteller için hem de 180 € ile
5 yıldızlı oteller için en yüksek fiyata sahiptir.
Bu bölümde İstanbul’daki 3, 4 ve 5 yıldızlı otellerin odabaşı satış değerleri ve bu değerlerin hangi özelliğe bağlı olarak değiştiği ince-
lenecektir. Araştırma yapılırken Tarihi Yarımada, Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli ve Bakırköy otellerine ağırlık verilmiştir.
Tablo 34’te İstanbul’daki Turizm Bakanlığı Onaylı 3 yıldızlı otellerin yatak kapasitelerinin dağılımı görülmektedir. Bu tablo sadece
odabaşı ortalama satış değeri araştırılırken istatistiksel olarak anlamlı sayıda otele sahip olan ilçeleri göstermektedir. Buna göre,
otellerin odabaşı ortalama satış değerleri araştırılırken sadece bu ilçelerdeki fiyatlar hesaplanabilmiş , “Diğer” başlığı altındaki ilçe-
lere ait otel odabaşı satış değeri araştırması için yeterli emsal bilgisine ulaşılamamıştır.
İstanbul’un ilçeleri arasında 3 yıldızlı otellerin %62’sini barındıran Fatih (Tarihi Yarımada ve çevresi) için bu değer 130.000 €’dur. Bu
fiyat 3 yıldızlı otellerin %15’ine sahip Beyoğlu ilçesi için daha yüksek olup, 150.000 €’dur.
Kaynak: İGD, 2010Kaynak: İstanbul Çevre Düzeni Planı, 2010
3, 4 ve 5 Yıldızlı Oteller
Odabaşı Ortalama Satış Değeri
3 Yıldızlı Oteller
Tablo 35 - 3 Yıldızlı Otellerin Odabaşı Ortalama Satış Değeri - 2010Tablo 34 - 3 Yıldızlı Otellerin İstanbul İlçelerine Dağılımı - 2009
Tablo 33 - 3, 4 ve 5 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama Fiyatı - 2010
Kaynak: İGD, 2010

16. 14
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İstanbul
IGD©2010
Tablo 36, Turizm Bakanlığı Onaylı 4 yıldızlı otellerin İstanbul ilçelerine dağılımı gösterilmektedir. 3 yıldızlı oteller bölümünde olduğu
gibi bu bölümde de benzer sebeplerden dolayı sadece Beyoğlu ve Fatih ilçeleri araştırmaya dahil edilmiştir.
Buna göre, 4 yıldızlı oteller için en yüksek odabaşı satış değerine sahip olan ilçe 300.000 € ile Beyoğlu İlçesidir. Fatih İlçesi 250.000
€ ile 2. sırada yer almaktadır.
İstanbul’daki 5 yıldızlı oteller, 3 ve 4 yıldızlı oteller gibi sadece iki ilçede yoğunlaşmamaktadır. Beyoğlu ve Fatih İlçelerinin yanı sıra,
Bakırköy, Beşiktaş, Kadıköy ve Şişli İlçelerinde de 5 yıldızlı oteller yoğun olarak bulunmaktadır.
Odabaşı ortalama satış değeri olarak en yüksek rakam yine 750.000 € ile Beyoğlu’ndadır. Beşiktaş 600.000 € ile ikinci sırada, Şişli ise
400.000 € ile üçüncü sırada yer almaktadır. Bu ilçeleri 350.000 € ile Bakırköy ve Fatih takip etmektedir. Kadıköy ise, 300.000 € ile 6.
sırada yer almaktadır.
Kaynak: İGD, 2010
Kaynak: İGD, 2010
Kaynak: İstanbul Çevre Düzeni Planı, 2010
Kaynak: İstanbul Çevre Düzeni Planı, 2010
4 Yıldızlı Oteller
5 Yıldızlı Oteller
Tablo 37 - 4 Yıldızlı Otellerin Odabaşı Ortalama Satış Değeri - 2010
Tablo 39 - 5 Yıldızlı Otellerin Odabaşı Ortalama Satış Değeri - 2010
Tablo 36 - 4 Yıldızlı Otellerin İstanbul İlçelerine Dağılımı - 2009
Tablo 38- 5 Yıldızlı Otellerin İstanbul İlçelerine Dağılımı - 2009

17. Telif Hakları
İletişim
Tamamıyla İGD’nin mülkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılma-
ması kaydı ile kullanılabilir.
İzin ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır.
Makale veya araştırma kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata
geçiniz.
ÖNEMLİ
İGD, herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu
tutulamaz.
Ahmet BÜYÜKDUMAN
Kurucu Ortak
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans: 400311
Tel: 0212.232.93.13
ahmet.buyukduman@igd.com.tr
www.igd.com.tr
Celal ERDOĞDU
Kurucu Ortak
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans: 400722
Tel: 0212.232.93.13
celal.erdogdu@igd.com.tr
Dilek DİLAVER
Y. Şehir Plancısı
Tel: 0212.232.93.13
dilek.dilaver@igd.com.tr
I s t a n b u l
Gayrimenkul
DegerlemeIGD

18. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
www.igd.com.tr
IGDI s t a n b u l
Gayrimenkul
Degerleme