Alternative modeller for boligleie - bedre boligdekning og bokvalitet?

1. Drammenskonferansen 2012
26. mars
Lars Aasen
Leieboerforeningen

2. Medlemsorganisasjon

4000 medlemmer
Juridisk bistand - spisskompetanse



Prosjektorganisasjon
Boligsosiale prosjekter
Utredninger



Interesseorganisasjon

Organisasjon/økonomi
4-5 årsverk
Omsetning 4-5 mill.







Medlemskontingenten ca. 1 mill.
Advokatinntekter ca. 1 mill.
Prosjektinntekter ca. 1 mill.
Driftsstøtte ca 1,5 mill.
3 nettsteder:

www.leieboerforeningen.no

www.boligjegeren.no

www.utkastelse.no

3. 


NOU 2011:15 Rom for alle
Finanstilsynets krav til egenkapital ved
boliglån
Debatten
behov for flere boliger
behov for mindre mindre plan- og bygningsbyråkrati
rett til å få bygge mindre boliger
krav til boligen øker pris, jf universiell utforming,
stikkontakter, parkering, isolering, ventilering etc etc
 IGLO bolig-tenke-tank





4. 







Bygg flere boliger
Fjern kravene til egenkapital
Færre krav som fordyrer boligen
Tillat mindre boliger
Kommunal tilrettelegging for økt
boligbygging
Mer startlån
Mer boligtilskudd
Forsterk eierlinja

5. Boligskattesubsidier
2011
Lavere inntektsbeskatning
41 milliarder
Rabatt i formuesskatt
21 milliarder
Dokumentavgift, bolig/fritidseiendom
- 4,9 milliarder
Eiendomsskatt, bolig/fritidseiendom
-2,8 milliarder
Netto skatteutgifter
54,3 milliarder
Rentefradragsordningen koster 20-50 milliarder i tapt skatteproveny ifl FD.

6. 



Boligskattesubsidier fører
til økt etterspørsel og
økte boligpriser.
Boligskattesubsidier blir
kapitalisert inn i boligene.
Boligskattesubsidier har
ofte en motsatt
fordelingseffekt.
Boligskattesubsidier gir
økt risiko for
prissvingninger.

7. 

Nøytral skattesystemer gir
bedre balanse mellom leie og
eie, som gir mer stabile
boligmarkeder.
Velfungerende utleiemarkeder
bidrar til å redusere prissvingninger i boligeiermarkdet.

8. 
1850 – 1914:
Spekulantene herjer

1914 – 1940:
Kommunen tar grep

1945 – 1980:
Den kooperative æraen

1980 – ….?:
Markedet tar grep
”Ingen skal tjene penger på
å eie andres bolig”

9. 





Leie - eie: 20 - 80
60 % under 30 år
20 % er vanskeligstilte
Halvparten av leieboligene er sokkelboliger
Studentboliger har en dekningsgrad på 16%
Leieboligene små og dårlig kvalitet
(50 % ett og to-romsboliger)

10. 15
40
20
10
Storskalautleiere
Kommunal utleie
Samskipnader
15
Småskalautleiere
Familie/venner

11. 





Antall unge vokser med
10.000 pr år
25.000 arbeidsimmigranter
pr år
Urbanisering – Oslo øker
med 11.000 i året
Økt mobilitet – flytter til studie- og
arbeidsplasser
Inngangsbilletten til eiermarkedet
Prisutviklingen i leiemarkedet

12. Utfordringen – II
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Pris pr kvm
41 500
45 650
50 215
55 138
60 651
66 716
Pris 70 kvm
2 905 000
3 195 500
3 515 050
3 859 660
4 245 570
4 670 120
Øk. pr år
290 500
319 550
344 610
385 910
424 550
Øk. sml. med
2011
290 500
610 050
954 660
1 340 570
1 765 120

13. Vi trenger:


Flere profesjonelle utleiere
Flere utleieboliger i pressområdene
◦
◦
◦
◦


Private
Kommunale
Ikke-kommersielle
Studentboliger
Økt botrygghet for leieboere
Økt status til leieboeren

14. 




Oslo kommune ”tilbyr” private investorer HBs
grunnlån til nye utleieboliger
OK får en tilvisningsavtale for 20 år.
Dersom OK ikke benytter tilvisningsretten, kan
boligene leies ut midlertidig av eier.
Oslo kommune/bydel er ikke part i leiekontrakten,
i det løpende leieforhold eller ved leieforholdets
avslutning
Stor interesse for ordningen

15. 

Majviken: 300 kommunale utleieboliger bygget på 60-tallet.
Medvirkningsprosesser: arbeidsgrupper, workshops, studier av andre
boligprosjekter, Leieboerforeningen
Resultat:
1. Stor lobby i inngangspartiet
2. Bovert som bistår ved behov og arrangerer foredrag, matlagingskurs,
bridgeklubb, teaterbesøk etc.
3. Bibliotek med bøker, magasiner, tidsskrifter, aviser, PC-er, trådløst
internett.
4. Hverdagsrom med TV, filmprosjektor og kjøkken .
5. Hver leilighet har en kommunikasjonsenhet opplysninger om aktiviteter,
kommunikasjon med boverten, strøm og vannforbruk, feilmeldinger osv
osv.
6. Club Majviken (medlemskap)
Hobbyrom, ulike behandlingsrom, hvilerom, film- & spillrom, badstu, aktivitetsrom,
treningsrom

16. Husleia:


Før: 2 roms leilighet
(ca 55 kvm) før opprustningen ca 4000 SEK
pr mnd.
Etter: Total månedsleie
etter rehabilitering,
SEK 5500 pr mnd
NOK 4600 pr mnd.

17. 

Segregeringsproblemer; Lav- og mellominntektsgrupper flytter ut av København pga høye
bokostnader
Problemer med å rekruttere arbeidskraft
– Nøkkelpersonell
– Lavinntektsgrupper

Miljøproblemer; Økt biltrafikk
på grunn av pendling fører til
støy- og luftforurensning.

18. Politisk mål

◦
5 000 boliger (85 – 100 kvm.)
◦ Månedlig bokost på 5 000 DKK
◦ Bygges over 5 år
Målgruppe

◦
Nøkkelpersonell (helse- og omsorg)
◦ Offentlig ansatte
◦ Husstander med gjennomsnittsinntekter

19. 
Nettverksorganisasjon med 12.000 ”medlemmer”

Deltar aktive i boligdebatten og ulike aksjoner

Politisk mål: Flere og rimeligere boliger for ungdom

Krever ung brukermedvirkning




Gjennomført idekonkurranse sammen med arkitektstudentene,
Sveriges Arkitekter og Sveriges Byggindustrier
«VillBo» - 31 enheter med rekordlave
produksjonskostnader
«Råckstad» - 100 nye boliger
(byggestart vår 2012)
Mye annet spennende på gang

20. 


80 % av innbyggerne bor i leieboliger
50 % av leieboligene er kommunale
80 % av leieboerne er fornøyde med egen bosituasjon
“Housing for poor shall not be poor housing!”
Østerikes fremste arkitekter har gjennom 100 år hatt ansvaret for å bygge
opp det boligsosiale tilbudet

Boligfakta om Østerrike: (Guidelines on social housing - FN2006):
◦ De totale utgiftene til boligsubsidier er 1% av BNP
◦ Østerrikere har ca 41m² boareal per innbygger
◦ 90 % av boligmassen er såkalt ”A-standard” og i god eller meget god
stand.
◦ Gjennomsnittlige bokostnader er 18% av husholdningsinntekten
◦ Det er finnes nesten ikke segregering, ghettoer eller bostedsløshet.
◦ Høy sosial kvalitet i boområdene.

21. 

20.000 ikke-kommersielle utleieboliger og
20.000 studentboliger de neste 5 årene
Utleieboligene finansieres 70-80% med
Husbankens grunnlån
◦ Inntil 50 års nedbetaling, fast rente på 20 år – i dag
3,1%

20 – 30 % tilskudd

22. 
Leilighet 50 kvm: 2 000 000
◦ Grunnlån: 1,6 mill
◦ Tilskudd: 400.000
◦ FDV: kr 700,- pr kvm pr år
◦ Avkastning 2%
◦ Mnd husleie: 9.800,
Rentefradraget (28%) settes på leieboers
BSU-konto.

23. 

En studentsamskipnad er en organisasjon som tar seg av studenters
velferdsbehov ved universiteter, statlige høgskoler, vitenskapelige
høyskoler samt andre utdanningsinstitusjoner …
Studentsamskipnaden står for organiseringen av velferdstilbud, slik
som boliger, barnehager …
En immigrantsamskipnad er en organisasjon som tar seg av
immigranter velferdsbehov ved opphold i Norge under arbeid
og/eller utdanning. Immigrantsamskipnaden står for organiseringen
av velferdstilbud, slik som boliger, barnehager …

24. 





Leiekontrakter for inntil ett år av gangen.
Kontrakten kan fornyes og totale botiden er inntil
fem år.
Ved særskilte forhold kan kontrakten forlenges
med inntil 2 x 1 år.
Samskipnaden har rett til å kontrollere at
leieboerne er boberettiget.
Depositum i underkant av 2 mnd. leie
Varierte løsninger – hybler, familier, ….

25. 
Innst. S nr 100 (1998-99):
◦ ” Komiteen mener at det er nødvendig med en konkret
opptrapping fra år 2000 når det gjelder ulike typer boliger. Disse
boligene bør være fordelt på utleieboliger, lavinnskuddsboliger,
bokollektiv, studentboliger og små nøkterne eierleiligheter.
Hovedmålet må imidlertid være å prioritere de vanskeligst stilte på
boligmarkedet.
◦ Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig
Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at det
bør settes i gang minst 1.000 flere nøkterne og rimelige
utleieboliger i år 2000 enn det som bygges i dag, og hvor en
sannsynligvis må opp mot 4.000-5.000 flere pr. år i de
kommende år.

26. 
Innst. O. Nr. 43 (1998-99):
◦ ” Flertallet (Ap, Krf og Sp) mener imidlertid at det er en ubalanse i
markedet fordi antall utleieboliger og leiligheter som leies ut har
gått ned. Dette har resultert i at leieprisen, særlig i
pressområdene, er for høy bl.a. i forhold til pris på selveid bolig.
◦ Det er derfor flertallet mener at trenden må snus når det gjelder
antall utleieboliger, og at staten bør medvirke til å få bygget flere
utleieboliger i pressområdene.”

27. 






Nødvendig med et krafttak i leiesektoren
Betydelige flere leieboliger i pressområdene
Økte HB-rammer øremerket utleieboliger
Sats på profesjonelle utbyggere og forvaltere
Fokus på kvalitet og god design
Fleksible,varierte og lekne løsninger
Trygge boforhold for leieboere