Dolný Kubín - nech je radosť žiť v našom meste - list
Aqua final k zaslaniu
1. AQUA KUBÍN, s.r.o.
analýza súčasného stavu
a perspektívy vývoja
Poznámka:
Podklady použité pri spracovaní predloženého materiálu boli
predložené zamestnancami mesta Dolný Kubín a AQUA KUBÍN, s.r.o.
Za prípadné nesprávnosti z nich vyplývajúce, ktoré by viedli
k nesprávnym záverom spracovateľ nenesie zodpovednosť.
-------------------------------------------------------------------------------------------
Ekonomická komisia, máj 2013
2. OBSAH
1. Úvod
2. Analýza súčasného stavu AQUA
3. Perspektívy a možnosti vývoja
4. Východiská pre ocenenie majetku a predaj podielov
5. Riešenie formou nájmu
6. Riešenie formou koncesie
7. Riešenie kombináciou koncesia + spoločný podnik
8. Riešenie ekonomiky AQUA
9. Záver
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
AQUA Kubín, s.r.o. - AQUA
Mesto Dolný Kubín - Mesto DK
Aquapark Aquarelax - aquapark
3. Zloženie komisie
Podklady použité pri spracovaní predloženého materiálu boli predložené
zamestnancami mesta Dolný Kubín a AQUA KUBÍN, s.r.o.
Za prípadné nesprávnosti z nich vyplývajúce, ktoré by viedli
k nesprávnym záverom spracovatelia nenesú zodpovednosť.
Ing. Dana Droppová, PhD.
Ing. Anna Gabaríková
Ing. Zuzana Kubačková
Ing. Alojz Oparty
Ing. Marika Pokusová
Poznámka
4. Úlohy komisie
Analyzovať doterajšie ekonomické výsledky
spoločnosti AQUA Kubín, spol. s r.o.
Definovať alternatívy ďalšieho
prevádzkovania aquaparku Aquarelax.
Posúdiť možnosti na zefektívnenie prevádzky
aquaparku a zlepšenie jeho ekonomických
parametrov.
5. Slovo na úvod
Na úvod môžeme konštatovať, že projekt AQUA
Kubín s.r.o. bol realizovaný neuvážene
a nie dostatočne premyslene. Už pri samotnom
rozhodovaní a výstavbe AQUARELAXU neboli
do dôsledkov rozanalyzované všetky následky
pre mesto. Nesprávne bola urobená analýza
návštevnosti, návratnosti a financovania celého
projektu.
6. Porovnanie výdavkov mesta DK na
AQUA s výdavkami mesta DK celkom
(rozpočet na rok 2013)
Celkové výdavky mesta DK: 11 163 319 €
Splátka istiny + úroky: 307 930 €
Dotácia pre AQUA: 400 000 €
Výdavky mesta na AQUA spolu 707 930 €
V percentuálnom vyjadrení 6.34%
zo všetkých výdavkov
7. Výdavky mesta bez
financií na prenesené
kompetencie
• 8 441 163 €
• Náklady na AQUA (v porovnaní
s tými výdavkami):
• 8,39 %
Príjmy na prenesené
kompetencie:
• 2 722 156 €
• Náklady na AQUA (v
porovnaní s týmito
výdavkami):
• 26 %
Kapitálové výdavky
mesta:
• 500 199 €
• Náklady na AQUA
(v porovnaní s týmito
výdavkami):
• 141,5%
Porovnanie vybraných ukazovateľov
9. Porovnanie splátok úveru AQUA
a dotácií od mesta DK 2010 – 2012
SPOLU
2010 2011 2012 2010-2012
Za roky 2010-2012 AQUA uhradila € € € €
ÚROKY z úveru AQUA 169 597 175 015 170 684
SPLÁTKY úveru AQUA 175 671 233 000 229 538
POPLATKY za poskytnutie úveru AQUA 3 712 3 474 3 241
SPOLU 348 980 411 490 400 222 1 207 404
Za roky 2010-2012 dostala AQUA od mesta
FINANČNÉ vklady na zvýšenie základného imania 100 000
PREVÁDZKOVÉ dotácie 185 100 240 894 235 000
SPOLU 185 100 240 894 335 000 760 994
AQUA uhradila na splátkach úveru s príslušenstvom za 2010-12 viac,
ako dostala od mesta DK. 446 410
10. Porovnanie splátok úveru AQUA
a dotácií od mesta DK 2010 - 2013
Predpoklad SPOLU
2010 2011 2012 2013 2010-2013
Za roky 2010-2013 AQUA uhradí € € € €
ÚROKY z úveru AQUA 169 597 175 015 170 684 120 000
SPLÁTKY úveru AQUA 175 671 233 000 229 538 234 228
POPLATKY za poskytnutie úveru AQUA 3 712 3 474 3 241 3 200
SPOLU 348 980 411 490 400 222 354 228 1 561 632
Za roky 2010-2013 dostane AQUA od mesta
FINANČNÉ vklady na zvýšenie základného imania 100 000 300 000
PREVÁDZKOVÉ dotácie 185 100 240 894 235 000 400 000
SPOLU 185 100 240 894 335 000 700 000 1 460 994
AQUA uhradí na splátkach úveru s príslušenstvom za 2010-13 viac,
ako dostane od mesta DK. 100 638
11. Prevádzkové výsledky AQUA
(vybrané ukazovatele)
2009 2010 2011 2012
Účtovný výsledok hospodárenia
(výnosy mínus náklady) Výnosy 359 965 1 079 565 1 675 504 1 142 714
Náklady 426 689 1 078 769 1 658 339 1 585 032
1 ROZDIEL - 66 724 796 17 165 - 442 318
Úprava VH (1) o zmluvné pokuty a penále - 32 000 - - 543 935 378 936
(vysporiadanie reklamácií) ROZDIEL - 98 724 796 - 526 769 - 63 382
Súčet iných dotácií než dotácie mesta DK - 85 978 - 134 443 - 12 652 - 6 079
Dotácie mesta Dolný Kubín -kapitálové (účtované vo
výnosoch) - 6 651 - 6 823 - 7 678 - 3 197
Dotácie mesta Dolný Kubín -prev. (účtované vo
výnosoch) - 123 322 - 185 100 - 240 894 - 235 000
ROZDIEL - 308 025 - 318 747 - 780 315 - 304 461
Odpisy (účtované v nákladoch) 26 880 118 738 567 471 563 319
2VH upravený o odpisy, dotácie, zmluvné pokuty - 281 145 - 200 009 - 212 844 258 858
Tvorba a zúčtovanie opravných položiek 63 832 - 63 832
Tržby z predaja dlhodob. hmot. a nehm.majetku - 47 209
Zostatková cena predaného hmotného majetku 62 832
Tržby z nehnuteľností na predaj (predaj kotolne Brezovec) - 263 195
odložená daň (účet 592) 1 768 - 130 641
Výsledok hospodárenia (2) bez opravných položiek,
predaja HIM, a odloženej dane - 281 145- 200 009 - 147 244 - 183 1863
12. Prevádzkové výsledky AQUA
(Vybrané ukazovatele)
2009 2010 2011 2012 SPOLU
Výsledok hospodárenia (3) bez opravných
položiek, predaja HIM, odloženej dane - 281 145 - 200 009 - 147 244 - 183 186
Úroky z úveru účtované v nákladoch 46 712 173 309 178 489 173 925
Upravený VH(4) bez úrokov z úveru - 234 433 - 26 700 31 245 - 9 261 - 239 149
Iné dotácie než od mesta 85 978 134 443 12 652 6 079 239 152
Upravený výsledok hospodárenia (4) bez
odpisov, úrokov, a iných dotáciií - 148 454 107 743 43 897 - 3 183 3
Splátky úveru a úrokov AQUA+poplatky z neho 46 712 348 980 411 490 403 463 1 210 645
Finančné dotácie od mesta (ZI+prevádzka) 329 125 185 100 240 894 335 000 1 090 119
Odpisy (ničím nekryté) 26 880 118 738 567 471 563 319 1 276 408
13. Graf k tabuľke prevádzkové výsledky
AQUA II(vybrané ukazovatele)
-400 000
-200 000
-
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
2009 2010 2011 2012 SPOLU
Upravený výsledok
hosporárenia bez odpisov
a úrokov z úveru
Suma splátok úveru,
úrokov a poplatkov
z úveru AQUA
Prevádzkové dotácie
od mesta DK a peňažné
vklady do základného
imania AQUA
Odpisy
14. Závery z analýzy prevádzkových
výsledkov AQUA 2009-2012
1
• AQUA nie je schopná bez dodatočných prostriedkov splácať svoj
úver a ani úroky z neho.
• Nižšie nároky na rozpočet mesta boli iba z dôvodu, že sa čerpali
dotácie z iných zdrojov.
2
• AQUA nie je schopná vytvoriť zdroje na svoju prípadnú obnovu,
ktorá by sa mala tvoriť z odpisov.
• Každá investícia, ak neprinesie očakávaný efekt, bude musieť
byť financovaná mestom DK.
3
• Hospodárenie AQUA sa z roka na rok nezlepšuje.
• Pre investora alebo vlastníka je takéto hospodárenie
nedostatočné.
15. Analýza štruktúry nákladov v AQUA
(Zdroj údajov v tabuľke: MsU DK) 2009 2010 2011 2012
CELKOVÉ ROČNÉ NÁKLADY - súčet triedy 5 v hlavnej knihe 426 689 1 078 769 1 658 339 1 585 032
Odpisy účtované v nákladoch 26 880 118 738 567 471 563 319
Úroky z úveru účtované v nákladoch 28 462 169 597 175 015 170 684
Ročné náklady bez odpisov a úrokov z úveru 371 347 790 434 915 852 851 029
Energie (teplo+elektrina) 77 709 254 739 284 428 300 320
Vodné a stočné 5 382 33 962 45 369 44 355
Mzdy a poistné 100 634 235 862 260 445 317 548
Spotreba materiálu 108 810 113 645 110 560 160 592
Spotreba služieb 51 625 150 028 149 914 149 855
(mínus stočné v službách) - 17 465 - 22 699 - 20 912
Súčet hlavných položiek nákladov 344 160 770 771 828 018 951 758
Celkové ročné náklady bez odpisov, úrokov a hlavných
nákl.položiek 27 187 19 663 87 835 - 100 729
Opravná položka (vytvorenie 2011 a rozpustenie 2012) - 63 862 63 863
Predaná nehnuteľnosť v nákladoch - 62 836
Odložená daň - 1 768 130 641
Ostatné náklady(okrem odpisov, úrokov, miezd, materiálu a
služieb) 27 187 19 663 22 205 30 939
16.
17. Štruktúra podielu vybraných položiek
nákladov 2012
2009 2010 2011 2012
CELKOVÉ ROČNÉ NÁKLADY 426 689 1 078 769 1 658 339 1 715 673
Odpisy započítané v nákladoch 26 880 118 738 567 471 563 319
Úroky z úveru započítané v nákladoch 28 462 169 597 175 015 170 684
SPOLU náklady na energiu+teplo+voda 83 091 288 702 329 797 344 675
Mzdy a zák.poistné 100 634 235 862 260 445 317 548
SPOLU spotreba materiálu a služieb 160 435 263 672 260 474 310 447
33%
10%
20%
19%
18%
Odpisy účtované v nákladoch
Úroky z úveru účtované v nákladoch
SPOLU náklady na
energiu+teplo+voda
Mzdy a poistné
SPOLU spotreba materiálu a služieb
18. Závery z analýzy štruktúry nákladov
1
• Ročná finančná dotácia mesta do AQUA po odpočítaní splátky
úveru kryje iba úroky z úveru = necelých 10% celkových ročných
nákladov AQUA
2
• Prevádzkovou dotáciou od mesta na krytie úrokov a poplatkov
z úveru spolu s príjmami z vlastnej činnosti bola AQUA v roku
2012 schopná pokryť iba 67% svojich ročných nákladov
3
• Najvyšší medziročný nárast nákladov 2012 oproti roku 2011 bol v
položkách mzdy a spotreba materiálu
• Najvýznamnejšiu zložku nákladov tvoria odpisy, ktoré AQUA
svojou činnosťou ani dotáciami od mesta DK nekryje
21. Záver z analýzy štruktúry výnosov
1
• Výnosy po odpočítaní dotácií, výnosov z predaja nehnuteľností
a vysporiadaní zmluvných pokút z výstavby mali stúpajúcu
tendenciu, plán na rok 2013 je ale nižší o takmer 200 tis.€
2
• Výnosy z hlavnej činnosti (prevádzka bazéna, vodného sveta a
sauny) majú taktiež stúpajúcu tendenciu.
• Výnosy stúpali vďaka novým aktivitám: darčekové poukážky,
rekondičné pobyty, zľavomat
3
• Výnosy z iných činností majú podľa plánu na rok 2013 výrazný
pokles
22. Porovnanie upravených výnosov a nákladov
na mzdy, energie, služby a spotrebu materiálu
2009 2010 2011 2012 2013plán
Výnosy bez dotácií, zmluvných pokút a
predaja nehnuteľností 89 286 745 268 869 904 951 924 780 483
Náklady na mzdy, energie, služby a spotrebu
materiálu 347 884 772 771 828 017 951 759 774 627
ROZDIEL - 258 598 - 27 503 41 887 165 5 856
-
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
2009 2010 2011 2012 2013
Výnosy bez dotácií, zmluvných
pokút a predaja nehnuteľností
Náklady na mzdy, energie,
služby a spotrebu materiálu
23. Závery z porovnania výnosov a
nákladov (vybrané ukazovatele)
1
•V roku 2011 aj 2012 AQUA svojimi výnosmi pokrýva len hlavné položky
nákladov, t.j. energie, vodu, spotrebu materiálu a služieb, mzdy a poistné
•Nepokryté sú náklady: úroky z úveru, odpisy a ostatné náklady, nie sú
vytvorené prostriedky na splátky úveru
2
•Z hľadiska potreby finančných prostriedkov to znamená, že nároky na
financovanie od mesta (pri ustálení tohto vývoja) budú vo výške:
•Celá výška splátok úveru AQUA a úrokov z neho
•Celá úverov mesto na AQUA a úrokov z neho
3
•Okrem toho zostávajú nepokryté ďalšie nákladové položky, ktoré
vzniknú okrem miezd, služieb, energií a materiálu (dane, poplatky za
odpad, bankové poplatky, poistné, atď.) a tiež náklady na nutnú
výmenu či generálne opravy zariadení
25. Závery z tabuľky finančných nárokov
na mesto DK
1
•Finančné nároky na mesto nebudú klesať úmerne splátkam úverov a úrokov z nich.
•Dôvod: zvyšovanie finančných nárokov na výmenu opotrebovaných zariadení a technológií na
čo si AQUA, ak bude fungovať ako doteraz, nedokáže vytvoriť žiadne zdroje.
2
•V tabuľke je nárast postupný, ale treba počítať aj s nárazovými potrebami finančných
prostriedkov či už na opravu alebo výmenu cenovo náročných zariadení.
•Každá investičná akcia, bez ohľadu na to, či bude riešená formou leasingu, prenájmu, nájmu,
dodávateľského úveru, atď., ak nedosiahne plánované výnosy resp. úsporu nákladov bude
zvyšovať finančné nároky na mesto.
3
•Aj keď porovnanie nákladov na splátky úverov a úrokov z nich a dodatočných nákladov
indikuje ako vhodné riešenie zastavenie prevádzky AQUA , je to iba optický klam.
• Dôvod: Aj stand by režim spôsobuje vznik nákladov (spotreba materiálu a spotreba služieb
- konzervovanie, strážna služba...... ) ktoré pri úplnom výpadku príjmov budú vytvárať stratu,
ktorú bude mesto musieť financovať – vyrovnávať.
26. Východisková schéma pre hľadanie
riešenia
MESTO DK
Ako jediný spoločník
Mesto s partnerom
formou kapitálového
vstupu
Predaj časti
podielu v terajšej
spoločnosti AQUA
Vstup partnera/rov
formou navýšenia
základného imania
spoločnosti AQUA
Predaj
*AQUA, s.r.o.
*Aktív AQUA
KoncesiaPrenájom
Vstup AQUA s.r.o.
do spoločnosti
nájomcu
27. Popis alternatív v schéme
1
• Mesto ako jediný spoločník je aktuálne realita, dĺžku trvania tohto stavu nevie nikto odhadnúť, pretože aj pri
nájdení partnera pre ktorúkoľvek alternatívu je konečné rozhodnutie vždy závislé na schválení Mestským
zastupiteľstvom.
•Preto bez ohľadu na víziu možného rýchleho riešenia, je nutné rozpracovanie ekonomickej alternatívy fungovania za
tejto podmienky, ako núdzové riešenie a zároveň východisko pre limity ďalších možností.
2
• Pre kapitálový vstup partnera je viacero možností:
•A – partnerská kapitálová pomoc okolitých miest a obcí, prípadne miestnych firiem
•B - vstup partnera formou kapitálovej spoluúčasti v terajšej spoločnosti (finančnej alebo hmotnej)
•C – vstup partnera formou kombinovanou s prenájmom
•D – zmena na akciovú spoločnosť a upisovanie akcií
•E – každá z týchto možností je realizovateľná tak predajom časti podielov ako aj navýšením základného imania, t.j.
vylúčenie toľko kritizovanej možnosti, že by mesto prišlo o majetok v AQUA vložený.
3
• Predaj celej AQUA vyzerá nereálne, ale aj pre túto možnosť treba stanoviť limity
ponukového konania
4
•Prenájom AQUA je možný v troch alternatívach:
•A – Celý areál dá do prenájmu AQUA, spol. s r.o.
•B – Mesto prevezme úver, ktorý má AQUA, zruší spoločnosť, a bude prenajímať Aquapark samé
•C – Kombinácia niektorej z možností v bode 2., t.j. kapitálový vstup s prenájmom
5
• Koncesia
28. Vybrané prioritné riešenia
Kapitálový vstup partnera/rov ako východiskovú alternatívu pre iné možné
varianty
Vstup partnera formou prenájmu
Koncesná zmluva s povinnosťou súkromného investora dobudovať
aquapark
Kapitálový vstup partnera formou koncesie a spoločného podniku
Riešenie ekonomiky prevádzky AQUA iba mestom, ako núdzovú variantu
29. Minimálne požiadavky možných
alternatív riešení
1
•Mesto DK neprevádzkovať aquapark samé -
odporúčanie hľadať partnera
•Do tej doby krízový variant riadenia AQUA
2
•Mestu DK žiadnym vybraným riešením nesmú
vzniknúť iné výdavky okrem
•1. úver Mesta DK a úroky z neho
•2. dotácia na splátky úveru AQUA a úroky z neho
3
•Navrhované riešenie musí spĺňať podmienku
transparentnosti
31. Jednotlivé kroky
1
• Zreálnenie hodnoty majetku AQUA KUBÍN, s.r.o. formou
znaleckého posudku.
2
• Stanovenie výšky ponúkaného podielu a jeho predajnej ceny
/ berúc do úvahy reálnu hodnotu a potenciálny záujem /.
3
• Vyhotovenie ponuky na predaj - prevod obchodných
podielov v spoločnosti.
4
• Vyhlásenie a zrealizovanie verejnej obchodnej súťaže /
dodržanie podmienky transparentnosti /.
32. Poznámka
Všetky nasledujúce výpočty vychádzajú z poslednej
ročnej účtovnej uzávierky a závierky spoločnosti
AQUA KUBÍN, s.r.o. V prípade aktuálnosti prevodu
obchodného podielu, je nutné použiť aktuálne
výstupy z priebežnej, resp. mimoriadnej účtovnej
uzávierky.
33. 1. Zreálnenie hodnoty majetku AQUA KUBÍN,
s.r.o. formou znaleckého posudku
Prehľad jednotlivých zložiek obchodného majetku AQUA KUBÍN, s.r.o. a ich podiel na celkovej
výške obchodného majetku spoločnosti k 31.12.2012
Majetok suma percento
SPOLU MAJETOK 7 685 978 € 100,00%
Neobežný majetok 7 508 784 € 97,69%
z toho
Softvér 37 467 € 0,49%
Pozemky 209 111 € 2,72%
Stavby 5 672 481 € 73,80%
Samostatné hnuteľné veci a súbory hnuteľných vecí 859 796 € 11,19%
Obstarávaný dlhodobý hmotný majetok 729 929 € 9,50%
Obežný majetok 175 196 € 2,28%
z toho
tovar 1 218 € 0,02%
Odložená daňová pohľadávka 138 093 € 1,80%
Pohľadávky z obchodného styku 22 404 € 0,29%
Iné pohľadávky 21 € 0,00%
Peniaze 6 723 € 0,09%
Účty v bankách 6 737 € 0,09%
Náklady budúcich období krátkodobé 1 998 € 0,03%
34. Rekapitulácia
1
•Na celkovej hodnote obchodného majetku AQUA
KUBÍN, s.r.o. sa neobežný /dlhodobý/ majetok
podieľa vo významnej miere 97,69%.
2
•Stavby a pozemky tvoria na celkovom obchodnom
majetku 76,52%
3
•Obežný – krátkodobý majetok sa podieľa 2,28%
a náklady budúcich období tvoria 0,03%
35. Zdroje krytia obchodného majetku
k 31.12.2012
Vlastné a cudzie zdroje krytia obchodného majetku a ich podiel na celkových zdrojoch krytia k 31.12.2012
SPOLU VLASTNÉ IMANIE a ZÁVAZKY 7 685 978 € 100%
Vlastné imanie 4 229 964 € 55,03%
v tom
Základné imanie 4 455 043 € 57,96%
Ostatné kapitálové fondy 255 593 € 3,33%
Zákonný rezervný fond 957 € 0,01%
VH minulých rokov -39 311 € -0,51%
VHza účt.obdobie po zdanení -442 318 € -5,75%
cudzie zdroje 3 398 034 € 44,21%
v tom
Rezervy 27 788 € 0,36%
Dlhodobé záväzky 2 393 € 0,03%
Záväzky z obchodného styku krátkodobé 319 126 € 4,15%
Záväzky voči zamestnancom 10 589 € 0,14%
Záväzky zo sociálneho poistenia 6 706 € 0,09%
Daňové záväzky a dotácie 3 269 € 0,04%
Ostatné záväzky 16 372 € 0,21%
Bankové úvery dlhodobé 3 011 791 € 39,19%
Výnosy budúcich období dlhodobé 57 980 € 0,75%
36. Obchodný majetok AQUA KUBÍN,
s.r.o. kryli k 31.12.2012
55,03% vlastné zdroje
44,21% cudzie zdroje
0,75 % výnosy budúcich období
37. 2. Stanovenie výšky ponúkaného
podielu a jeho predajnej ceny / berúc do
úvahy reálnu hodnotu a potenciálny záujem /
Pri prevode obchodného podielu je veľmi pravdepodobné,
že potenciálny investor bude mať záujem o väčšinový, minimálne
51%-ný podiel v spoločnosti. Vzhľadom k tomu existuje možné
riziko, že pri rozhodovacích právomociach nového subjektu by v
budúcnosti mohlo dôjsť k nesplácaniu úveru spoločnosťou AQUA
DK. Je preto potrebné, stanoviť podmienky tak, že mesto bude
formou viazanej dotácie vo výške splátok úveru a úrokov ročne
dotovať spoločnosť a túto skutočnosť zohľadní v predajnej cene
obchodného podielu.
Z toho dôvodu by v predajnej cene mala byť zohľadnená reálna
hodnota/znalecký posudok/zostávajúce splátky úveru/ hradené
mestom DK/.
38. Hypotetický výpočet
stanovenia predajnej ceny v prípade predaja
väčšinového 51%-ného podielu v spoločnosti AQUA DK
účtovná predajná cena reálna predajná cena na úrovni
vlastné imanie + úver /70% vlastného imanie + úver/
/znalecký posudok/
Reálna hodnota 4 229 964 € 2 960 975 €
zostatok istiny úveru 3 011 791 € 3 011 791 €
Spolu: 7 241 755 € 5 972 766 €
Hodnota 51% podielu 3 693 295 € 3 046 111 €
39. Poznámky:
1
• Potenciálne zníženie hodnoty vlastného imania je hypotetické.
Reálne hodnoty musia byť výsledkom znaleckého posudku!
2
• Z tak stanovených hodnôt sa bude následne odvíjať reálna hodnota
potenciálne predávaných podielov v spoločnosti. Je však nutné
zohľadniť aktuálne možnosti trhu - dopyt
3
• Nasledovné výpočty je doporučené považovať za algoritmus
stanovenia predajnej ceny obchodných podielov.
4
• Ponúkaná cena môže byť výsledkom kombinácie priamej predajnej
ceny – predávajúcemu a dodatočnej investície do majetku AQUA
KUBÍN.
• Hypoteticky v nasledovných percentuálnych pomeroch:
42. Poznámka
Pri kombinácii priamej predajnej ceny a investovania do majetku AQUAKUBÍN,
s.r.o. je vhodné brať do úvahy fakt, že budúci investor zveľadí majetok
spoločnosti v pomere vlastného podielu 51% k podielu mesta 49%. Z tohto
dôvodu je v nasledujúcich tabuľkách táto skutočnosť pri stanovení výšky
investície zohľadnená.
45. Ďalší postup
1
• Vyhotovenie ponuky na predaj - prevod
obchodných podielov v spoločnosti
2
•V súlade s platnou legislatívou v SR
„Vyhlásenie a zrealizovanie verejnej obchodnej
súťaže / dodržanie podmienky transparentnosti
46. Benefity navrhovaného riešenia
1
• Mesto DK získa finančné prostriedky, výšku ktorých ovplyvní
predávaný obchodný podiel v AQUA, a dohodnutá forma odplaty
/priama platba, resp. v kombinácii s kapitálovými investíciami.
2
• Pri predaji obchodného podielu kde ako forma náhrady
predajnej ceny budú kapitálové investície mesto DK získa
plnohodnotne funkčný aquapark
3
• V prípade vykázania kladného výsledku hospodárenia a jeho
rozdelenia medzi spoločníkov sa zvýšia príjmy mesta a tým
pádom nepriamo finančná zaťaženosť mesta DK spoločnosťou
AQUA /podmienku rozdelenia zisku, v prípade jeho vytvorenia, medzi
spoločníkov navrhujeme zakotviť do kúpno-predajnej zmluvy/
47. Nedostatky navrhovaného riešenia
1
• Strata rozhodovacieho vplyvu v spoločnosti AQUA
2
• Mesto DK, bude musieť až do splatenia financovať:
• Vlastný úver /istinu, úroky a všetky s ním súvisiace poplatky/
• Úver /istinu a úroky/ poskytnutý formou účelovo viazanej dotácie
poskytovanej AQUA
3
• V prípade negatívneho hospodárenia bude musieť mesto DK
vykázanú stratu uhradiť z vlastných zdrojov vo výške pripadajúcej
na vlastnícky podiel v spoločnosti AQUA
4
• Vzniknutý právny stav nezabezpečí mesto pred výkonom
rozhodnutia, výkonom exekúcie a majetok nie je vylúčený
z konkurznej podstaty a z následkov likvidácie
48. ZÁVER
Spracované údaje môžu v budúcnosti poslúžiť ako pomocný
algoritmus pri stanovení predajnej ceny obchodných podielov
spoločnosti AQUA KUBÍN, s.r.o. pri zohľadnení reálneho stavu:
- Obchodného majetku spoločnosti – oceneného reálnymi cenami
- Zostatku istiny nesplateného úveru použitého na obstaranie HM
- Objemu ponúkaných podielov na predaj
- Reálneho trhového prostredia v čase predaja
51. Zjednodušená analýza majetkovej
podstaty súvisiacej s prenájmom AQUA
1
•Mesto vlastní pozemky:
•390/43 - 4130 m2
•390/177 – 268 m2
•390/258 – 1726 m2
2
•Aqua vlastní
•Pozmenky: 390/41 (2306m2) –Zastavené plochy a nádvoria; 390/120 (2867m2) – ostatné plohy; 390/ 121
(206m2) - Zastavené plochy a nádvoria; 390/213 (218m2) - Zastavené plochy a nádvoria; 390/218
(790m2) – ostatné plochy; 390/251 (3159m2) - Zastavené plochy a nádvoria.
•Stavby: Plaváreň a „AQUARELAX Dolný Kubín“ (na pozemku 390/251)
•Ťarchy (v prospech Dexia Banka Slovensko): parcely 390/41, 390/120, 390/121, 390/213, 390/218, 390/
251; stavby č.s. 1182 postavená na pozemku , parc.č. 390/41 a stavba bez súpisného čísla postavená na
pozemku, parc.č. 390/251 – 398/09.
53. Predmety prenájmu:
Plavecký bazén + technológie
Vodný svet
Všetky pozemky AQUA a priliehajúce pozemky
vo vlastníctve mesta Dolný Kubín.
54. Spôsob prenájmu a podmienky
nájmu
1
• Spôsoby prenájmu:
• Variant A: formou verejnej súťaže
• Variant B: v zmysle zákona 138/1991 o majetku obci 9a, ods. 1.
2
• Nájom cca 20 rokov
3
• Povinnosť nájomcu investovať do spoločnosti AQUA vopred
stanovenú čiastku v dohodnutom období
55. Nevýhody tohto riešenia pre mesto
1
•Predpokladaná strata kontroly nad
areálom a jeho okolím
2
•Pokračovanie v doterajších
splátkach úveru mesta DK
a dotáciách do AQUA
56. Výhody riešenia pre mesto
Žiadne ďalšie investície do areálu
Predpokladané dokončenie projektu
Eliminovanie rizík prevádzkových strát
Zlepšenie turistického potenciálu mesta
Po skončení nájmu návrat dobudovaného projektu
57. AQUA KUBÍN, s. r. o. - koncesia
Princípy koncesie uplatnené
v návrhu riešenia
58. Čo je koncesia?
1
•Spôsob zapojenia súkromného investora do
verejného projektu (tzv. PPP projekty)
•Súkromný investor preberá v plnej miere riziká
2
•Výsledný efekt projektu musí priniesť alebo zníženie
verejných výdavkov alebo efektívnejšie (širšie
alebo/a kvalitnejšie poskytnutie verejných služieb)
3
•Projekt, do ktorého je súkromný investor zapojený,
nesmie byť samofinancovateľný
59. Nevyhnutné investície pre
plnohodnotnú prevádzku
Dostavba saunového sveta
Dostavba letných bazénov
Nové technické riešenie pre ohrev teplej vody,
ktorým sa dosiahne významne menej
energeticky náročná prevádzka
Celkovo odhadované náklady sú: 700.000 €
60. Podstata návrhu
1
•Súkromný investor vybraný v procese verejného
obstarávania sa zaviaže dostavať z vlastných
zdrojov chýbajúcu časť aquaparku (aj zapojením
úverových prostriedkov ale bez zaťaženia majetku
mesta DK alebo AQUA)
2
•Mesto DK a AQUA budú naďalej splácať
svoje úvery z prostriedkov mestského
rozpočtu
61. Podstata návrhu
1
•Súkromný investor bude po dobu
koncesie (napr. 15-20 rokov) prevádzkovať
aquapark na vlastné náklady a vlastný
prospech
2
•Po uplynutí doby koncesie súkromný
investor aquapark vráti majiteľovi, pričom
jeho investícia bude už od začiatku
majetkom mesta DK
62. Riziká súkromného investora
Podľa podmienok koncesie na seba investor
preberá všetky riziká projektu:
Riziko výstavby
Riziko dostupnosti
Riziko dopytu
63. Výhody návrhu Koncesia
1
•Mesto DK týmto riešením získa plne funkčný
a dostavaný aquapark a dostavbu nebude financovať
z vlastných zdrojov
2
•Po dobu uplatnenia koncesie nevznikne povinnosť
uhrádzať výdavky na prevádzku
3
•Je eliminované riziko vstupu AQUA do konkurzu, ak
mesto DK bude načas posielať dotácie na splátky
úveru a úrokov AQUA
64. Nevýhody návrhu Koncesia
1
•Značná komplikovanosť celého procesu
a nutnosť zabezpečiť odborné poradenstvo
k tomuto procesu
2
•Koncesia je nová forma, čo môže odradiť
potenciálneho partnera, pretože celý proces
ešte nie je dostatočne odskúšaný
66. Obsah
1
•Právne normy PPP v kontexte majetku obcí
2
•Zjednodušená analýza majetkovej podstaty
súvisiacej s AQUA
3
•Návrhy riešenia
4
•Výhody a nevýhody navrhnutého riešenia
67. Právne normy
1. Právnym predpisom, ktorý upravuje verejno-súkromné
partnerstvá v kontexte legislatívy majetku obcí je
novela zákona č.138/1991 Zb. o majetku obci
v znení neskorších predpisov uverejnená v Zb. ako
zákon č. 507/2010, ktorým sa hore uvedený zákon
mení a dopĺňa.
Uvedená novela nadobudla účinnosť 1.1. 2011.
2. Zákon umožňuje vytvorenie spoločného podniku
(joint venture) verejného partnera – obce
a súkromného partnera.
68. Právne normy a pojmy
Koncesný majetok – pod koncesným majetkom zákon
rozumie majetok obce, ktorý užíva koncesionár na základe
koncesnej zmluvy na uskutočnenie stavebných prác alebo
na poskytnutie služby pričom zákon výslovne zakazuje
prevod koncesného majetku do vlastníctva iných osôb.
Koncesionár (def.) – držiteľ oprávnenia k poskytovaniu
služieb, vydaného orgánom (Mesto DK) zodpovedným za
príslušnú infraštruktúru (AQUA).
69. Právne normy a pojmy
1
• Prioritný majetok je nehnuteľný majetok, ktorý obec vloží do
spoločného podniku
2
• V snahe zabezpečiť ochranu verejného záujmu, je chránený
pred výkonom rozhodnutia, výkonom exekúcie, je vylúčený z
konkurznej podstaty a predmetu likvidácie
3
• Každá koncesná zmluva musí byť schválená Ministerstvom
financií SR.
70. Zjednodušená analýza majetkovej
podstaty súvisiacej s AQUA
1
• Mesto vlastní pozemky:
• 390/43 - 4130 m2
• 390/177 – 268 m2
• 390/258 – 1726 m2
2
•Aqua vlastní
•Pozemky: 390/41 (2306m2) –Zastavené plochy a nádvoria; 390/120 (2867m2) – ostatné plochy; 390/ 121
(206m2) - Zastavené plochy a nádvoria; 390/213 (218m2) - Zastavené plochy a nádvoria; 390/218
(790m2) – ostatné plochy; 390/251 (3159m2) - Zastavené plochy a nádvoria.
•Stavby: Plaváreň a „AQUARELAX Dolný Kubín“ (na pozemku 390/251)
•Ťarchy (v prospech Dexia Banka Slovensko): parcely 390/41, 390/120, 390/121, 390/213, 390/218, 390/
251; stavby č.s. 1182 postavená na pozemku , parc.č. 390/41 a stavba bez súpisného čísla postavená na
pozemku, parc.č. 390/251 – 398/09.
71. Návrhy riešenia
1
• Vklad koncesného majetku pri založení spoločného podniku obce
a koncesionára.
2
• Vklad koncesného majetku do základného imania právnickej
osoby, ktorú založil koncesionár.
3
• Vklad koncesného majetku do základného imania spoločného
podniku obce a koncesionára vzniknutého podľa
predchádzajúcich možností s cieľom zvýšiť základné imanie.
72. Východiská založenia spoločného
podniku
1
• Časové ohraničenie koncesnej zmluvy: cca 20 rokov
2
• Povinnosť koncesionára spolu s mestom a AQUA Kubín s.r.o.
založiť akciovú spoločnosť, napr. AZ a.s.
3
• Povinnosť koncesionára investovať do spoločnosti AZ a.s.
finančné prostriedky v závislosti na podiele* v novovzniknutej
AZ a.s. (podiely v AZ a.s. budú špecifikované samostatnou zmluvou)
73. Vklady jednotlivých akcionárov do AZ
a.s.:
1
• Mesto DK: pozemky 390/43, 390/177, 390/258
2
• AQUA Kubín s.r.o.: Stavby: Plaváreň, „AQUARELAX Dolný
Kubín,“ Vitálny svet +Pozemky: 390/41; 390/120; 390/ 121;
390/213; 390/218; 390/251
3
• Koncesionár: finančné prostriedky - investície
74. Nevýhody tohto riešenia pre mesto
1
•Predpokladaná strata kontroly nad
areálom a jeho okolím
2
•Pokračovanie v doterajších splátkach
úveru a dotáciách mesta DK do AQUA
3
•Politická zodpovednosť – viac
volebných období
75. Výhody riešenia pre mesto
Žiadne ďalšie investície do areálu a Eliminovanie rizík prevádzkových strát
Zvýšenie kvality poskytovaných služieb
Predpokladané zrýchlenie dokončenia projektu
Ochrana prioritného majetku
Zlepšenie turistického potenciálu mesta
Generovanie dodatočných príjmov
Po skončení nájmu návrat dobudovaného projektu
76. AQUA
návrhy pre aktuálne a dočasné
riešenie mestom DK
Cieľom tejto časti analýzy je návrh pre zlepšenie ekonomických výsledkov , ich kontrolu,
prehľadnosť a čitateľnosť tak, aby poskytovali reálny podklad pre dozornú radu a mesto DK.
Ide o riešenie dočasné, kým sa nezrealizuje niektorá z vhodnejších variant, v snahe eliminovať
nutnosť ďalších financií od mesta DK do AQUA
77. Agenda
1
• Zo všetkých možností vyplývajúcich z analýzy iba 3 môžu znížiť výdavky mesta DK
na splácanie úverov, ktorých ročná suma je viac ako 700 tis. €
• Prvá možnosť: predaj obchodného podielu a/alebo aquaparku
• Druhá možnosť: vstup partnera/ov navýšením zákl. imania AQUA finančným
vkladom
2
• Pre predaj a/alebo získanie partnera pre navýšenie zákl. imania je dôležité
zlepšenie výsledkov hospodárenia AQUA
• Pre mesto DK je zlepšenie výsledkov v AQUA aktuálne jediná možnosť zníženia
finančného zaťaženia/eliminovanie rizika ďalšieho zaťaženia prevádzkou
aquarelaxu, t.j. tretia možnosť
3
• Nevieme aké časové obdobie bude potrebné pre reálne uskutočnenie
ktorejkoľvek navrhovanej varianty
• Riešenie, že mesto má naďalej platiť obidva úvery, je pre rozvoj mesta DK
neúnosné
78. Návrhy k výsledku hospodárenia
1
• Zmeniť dobu odpisovania stavby aquarelax na 50 rokov, čím sa dosiahne zníženie
výšky odpisov o cca 225.000,- € ročne
• Ak výsledok hospodárenia AQUA je strata, a na odpisy sa vytvára daňová
pohľadávka, je vhodnejšie predĺžiť dobu odpisovania a odpisy znížiť
2
• Vyrovnať stratu AQUA z minulých období znížením základného imania
• Je dôležité, aby ani pri ponukovom konaní ani pri jednaniach s investormi
o vhodnej alternatíve riešenia nebolo treba riešiť aj úhradu straty z minulých
období
3
• Nárast ceny a nákladov na elektrickú energiu je možné čiastočne riešiť
centrálnym nákupom pre mesto DK a/alebo jeho obchodné spoločnosti
• Zreálniť ceny nájmov aby dosahovali kladný výsledok hospodárenia
79. Poznámky k zmene účtovníctva
na managerské
1
• Zmeny metód účtovania nie sú v priebehu roka možné, preto kvôli zreálneniu
odpisov je nutné zrekonštruovať celé účtovníctvo AQUA od začiatku roku 2013
• Pri rekonštrukcii účtovníctva spracovať podrobnú účtovnú smernicu a vytvoriť
kompletnú sústavu výkazov aj pre managerské účtovníctvo
2
• Porovnanie výnosov konkrétnej aktivity treba vždy porovnávať s nákladmi na
dosiahnutie týchto výnosov
• Preto ako samostatné strediská treba účtovať aj každý prenájom priestorov,
a tiež umožniť sledovanie nákladov a výnosov z každej marketingovej akcie
3
• Upraviť (doplniť) účtovanie odloženej daňovej pohľadávky
• Pri zmene odpisov stavby aquarelax zvážiť aj možnosť úpravy/predĺženia doby
odpisovania strojov a zariadení
81. Poznámky k návštevnosti
1
•Výška vstupného je limitovaná ponukou okolitých Aquaparkov a má tendenciu sa znižovať
• So zvýšením výnosov je možné reálne počítať iba zvyšovaním návštevnosti
•Návštevníkov nelákajú iba zľavy, ale aj ostatné služby, ktoré môže AQUA poskytnúť (napr.
stráženie detí, kým idú matky plávať)
2
•Zľavy sú účinné hlavne na DK a okolie, a tým majú svoje limity využitia, ktoré už pravdepodobne
dosiahli v roku 2012
•Prilákajú stále to isté množstvo ľudí, čo reálne návštevnosť nezvýši
•Opakovanie rovnakých zliav pri tých istých príležitostiach znamená, že návštevníci
ich vo vopred známom čase očakávajú, tj. pokojne na ne počkajú
3
• Je nevyhnutné riešiť čiastočné technické nedostatky, ktoré neprispievajú ku komfortu
ponúkaných služieb, napr.:
• fény v dámskych sprchách, terajšie sú nevhodné pre ženy, vysušenie dlhších vlasov trvá
aj hodinu
• Nalepiť neprehľadné fólie smerom od vstupu do dolnej časti plaveckého bazéna: je
nepríjemné, ak ľudí v bazéne možno zvonku nielen pozorovať ale aj fotografovať
82. Poznámky pre marketing
1
•DK a okolie navštívi každý rok množstvo škôl na školských výletoch – osloviť ich so špeciálnou
ponukou
•Cez DK prejde denne množstvo autobusov s turistami z východu aj z Poľska, ktoré v lete smerujú k
moru a naopak, pričom trávia prestávky v AQ Bešeňová, Poprad alebo Tatralandia, výhodou DK je,
že ani pri ceste zo Žiliny a ani pri ceste od B.Bystrice nemusia odbočovať z trasy – nadviazať
vhodnou ponukou spoluprácu s týmito CK
2
•Doplniť a/alebo aktualizovať nielen web stránku a stránku na Facebooku, ale aj informácie o AQUA
DK na web stránkach ako Holydayinfo, aquaparky.sk, dovolenka na Orave a pod.
•Domáci TV okruh AQUA a reklamy v ňom (pre firmy DK, ale kozmetiku, nápoje, výživové doplnky) a
spojiť reklamu so zvýhodnenou cenou produktov z reklamy na recepcii a/alebo v reštaurácii či v
bufete (nanuky, napr.)
•Zaradenie web kamier do vysielania o hlavných dovolenkových destináciách
3
•POZITÍVNE ZVIDITEĽŇOVANIE – pravdivým, ale účelovo zameranými informáciami a článkami
zlepšovať tak informovanosť, ako aj IMAGE akvaparku
•Po vyhodnotení efektívnosti nájmu priestorov z ekonomickej a aj marketingovej oblasti zvážiť aj
efektívnosť ich využitia napr. na elektronický golf alebo bowling, t.j. také veci, ktoré udržia
návštevníkov v priestore dlhšie ako 3 hodiny
•
83. Doporučenia
Nepúšťať sa do čiastkových riešení napr. navrhovaného tepelno-energetického
bez vyhodnotenia celkového dopadu – v tomto prípade následné zvýšenie
problémov s prebytkovým teplom v lete, resp. nevyužitia bez saunového sveta.
Kým sa nezrekonštruuje účtovníctvo, riešiť hlavne marketingové akcie.
Zreálniť nutné finančné prostriedky na dokončenie saunového sveta, zreálniť
náklady na dobudovanie vonkajšieho bazéna pre dospelých – ako východisko
pre budúce rokovania s investormi.
84. KONIEC
Ak si teraz myslíte, že to dokážete, alebo si myslíte, že to
nedokážete – v obidvoch prípadoch máte pravdu.
(Henry Ford)
