Voor het vakblad Renovatie interviewde ik projectleider Jos Beentjes van woningcorporatie Ymere. Ymere gaat het wooncomplex Olympia in Amsterdam Oud-Zuid verbeteren. Onderzoek naar de bewonerswensen en de technische staat heeft geleid tot ingrijpende plannen. In 2010 wordt stapsgewijs begonnen met de renovatie die in 2012 klaar moet zijn. Beentjes vindt dat de nieuwe plannen het wooncomplex een stuk aantrekkelijker maken voor bewoners. De klachten over geluidsoverlast, over de slechte staat van de keukens en het sanitair én de hokkerige indeling van de woningen zijn er allemaal in verwerkt.

1. 18 nr 3 2009 project amsterdam
amsterdam project 2
vrije keus
Woningcorporatie Ymere tjes van Ymere vindt dat de
gaat het wooncomplex nieuwe plannen het woon-
Olympia in Amsterdam Oud- complex een stuk aantrekke-
Zuid verbeteren. Onderzoek lijker maken voor bewoners.
naar de bewonerswensen en De klachten over geluids-
de technische staat heeft overlast, over de slechte
geleid tot ingrijpende plan- staat van de keukens en het
nen. In 2010 wordt stapsge- sanitair én de hokkerige
wijs begonnen met de reno- indeling van de woningen
vatie die in 2012 klaar moet zijn er allemaal in verwerkt.
zijn. Projectleider Jos Been- “We gaan flink verbouwen.”
tekst judith van bokhoven
foto’s interBouwCare B.V.
Het groot onderhoud aan de buitenkant van de woningen bestaat uit het repareren,
reinigen en opnieuw voegen van gevels. Dit is de voorgevel van Turnerstraat 13 t/m 21.

2. project amsterdam nr 3 2009 19
Het complex Olympia ligt in de Olympiabuurt van het geliefde stadsdeel Oud-Zuid in Amster- Het woongebied heeft een rustig en besloten karakter, met woonblokken rond een aantal
dam. Dit is de voorgevel van Olympiaweg 66 t/m 92. pleinen en speelplekken. Dit is de voorgevel van Sportstraat 1 t/m 21.
Ruim 60 procent van de woningen in de Olympiabuurt behoort tot de met de adviseur van de gordel 20-40, Marloes van Haaren.”
sociale huursector. Woningcorporatie Ymere bezit in totaal 884 wonin- Het groot onderhoud aan de buitenkant van de woningen bestaat uit het
gen in deze buurt: complex Olympia en 340 woningen van de vroegere repareren, reinigen en opnieuw voegen van gevels, het opknappen van
Woonmaatschappij. Na de sociale huurwoningen is de particuliere huur- de balkons en het schilderwerk aan de buitenzijde en het uitvoeren van
sector de grootste eigendomsvorm. Koopwoningen zijn er nauwelijks; dakreparaties. Het casco wordt hersteld en lood- en zinkwerk wordt
circa 5 procent van de woningvoorraad. Wooncomplex Olympia heeft vervangen.
een enthousiaste bewonerscommissie die actief meedenkt met de “De dakbedekking van platte daken vervangen we deels, metselwerk,
renovatie. Jos Beentjes is projectleider bij Ymere en vertelt: “Het is scheuren en voegwerk worden gerepareerd en de gevel zelf wordt
echt een zeer gevarieerde club mensen, bestaande uit professionals, gereinigd zodat het er weer fris uitziet. Overigens moeten we erg terug-
huisvrouwen, jongeren en ondernemers. Waar mogelijk overlegt Ymere houdend zijn met de middelen die we gebruiken, om de gevel zo min
met de commissie. Hartstikke leuk en belangrijk. Het gaat dan bijvoor- mogelijk aan te tasten”, legt Beentjes uit. Alle woningen krijgen nieuwe
beeld over het type ventilatie-installatie, nieuwe woningindelingen, huur- ramen met extra isolerend dubbel glas die passen bij de bijzondere
verhoging of heel specifiek waar de leidingen komen. Ook hebben we architectuur.
informatieavonden voor de bewoners georganiseerd, om uitleg te Naast het onderhoud aan de buitenkant is er het onderhoud ín de
geven over de noodzaak van renovatie, de verwachte overlast en de huizen. De trappenhuizen worden aangepakt, het stukadoorswerk
mogelijke oplossingen. Dat waren erg levendige avonden vol discus- wordt gerepareerd en geschilderd en er komt nieuwe vloerbedekking.
sie”, aldus Beentjes. In alle woningen vervangt Ymere de riolering en vernieuwt men kapotte
of onveilige onderdelen. Beentjes: “Welke dingen dat zijn, beslissen we
in overleg met de bewoners. Het kan gaan om verschillende dingen: het
AuthentIeke uItstrAlIng vervangen van badkamertegels of plafond, of het plaatsen van een
De ligging van het Olympia-complex in de ‘gordel 20-40’ met architec- nieuw keukenblok.”
tuurorde I (zie ook kader) zorgt voor een redelijk keurslijf waarbinnen
Ymere zich moet bewegen. Projectleider Beentjes: “Dat neem je mee
als onderligger voor je plannen en het houdt in dat je eigenlijk aan de renOvAtIePAkketten
gevels niets mag doen. Het vraagt om de restauratieve methode; als je Ook centrale verwarming, mechanische ventilatie en geluidsisolatie
iets aanpakt moet het ook die authentieke uitstraling (terug)krijgen. Er maken een groot deel uit van de renovatie. “De bewoners kunnen
zitten bijvoorbeeld nu aluminium schuiframen aan de voor- en achter- kiezen uit verschillende renovatiepakketten”, vertelt Beentjes. Die
kant die niet helemaal passen bij het architectonische beeld. Deze gaan keuzevrijheid is er niet voor niets. Beentjes kan zich best voorstellen
we vervangen door houten inhaakkozijnen, op zo’n manier dat je zo min dat bewoners niet meteen warmlopen voor centrale verwarming en
mogelijk ziet dat het inhaakkozijnen zijn. Dit gebeurt in samenwerking mechanische ventilatie. “Ook de bewonerscommissie was in eerste

3. 20 nr 3 2009 project amsterdam
OlYmPIABuurt
Het complex Olympia ligt in de Olympiabuurt van
het geliefde stadsdeel Oud-Zuid in Amsterdam en
behoort tot de zogenoemde gordel 20-40 uit het
bouwjaar 1928. Het stedenbouwkundig plan is van
architect en stedenbouwkundige Berlage. Het
complex is een beeldbepalend ensemble ontwor-
pen door architect Jan Gratama en is in de
Amsterdamse Schoolstijl gebouwd. Het wordt in
architectonische zin gewaardeerd met architec-
tuurorde I op een schaal van I tot IV, wat inhoudt
dat er strenge regels gelden op het gebied van
(ver)bouwen en renovatie. Het geheel bestaat uit
vijf blokken. Nog dit jaar zal het complex op de
Via de balkonkast aan de achterkant worden de rookgasafvoeringen naar het dak geleid. gemeentelijke monumentenlijst worden geplaatst.
Een koker van kraaldelen zorgt ervoor dat de uiteindelijke constructie past bij de architec-
tuurorde van de gordel. Dit is de achtergevel van Turnerstraat 13 t/m 21. Het complex telt circa 550 woningen tussen de
Olympiakade, Olympiaweg, Turnerstraat en Speer-
straat. De Marathonweg doorkruist het complex.
Het woongebied heeft een rustig en besloten karak-
instantie niet voor een nieuw systeem. We hebben de Woonbond als ter, met woonblokken rond een aantal pleinen en
onafhankelijke partij gevraagd naar de huidige vocht- en ventilatiehuis- speelplekken.
houding te kijken en de uitkomsten waren erg slecht. Als steekproef
hebben we toen bij een aantal bewoners de ventilatie en luchtkwaliteit
in de woning gemeten. Dat viel vies tegen. We hebben toen samen
geconstateerd dat verbetering van de ventilatie essentieel is.” Maar dat
was niet het enige tegenvallende resultaat: “Tijdens het onderzoek
zagen we ook nogal wat zwamvorming op de begane grond. Helaas
hebben de bewoners van de begane grond in deze geen keuze, die DemAnDFlOW WOnIngventIlAtIesYsteem
moet gewoon worden aangepakt. Bewoners waren uiteraard niet blij, Goede ventilatie is noodzakelijk voor een comfortabel
maar beseffen ook dat het risico te groot is om het maar zo te laten. binnenklimaat. Het ventileren van alleen de keuken,
We gaan consequent te werk, want het zijn nu gewoon ongezonde badkamer en toilet is dan ook niet voldoende.
toestanden.” Het volledig automatische mechanische ventila-
Kunnen bewoners er eigenlijk ook voor kiezen om geen cv of mv te tiesysteem ‘DemandFlow’ van Itho is gebaseerd
laten installeren? “Jazeker”, antwoordt Beentjes, “we willen bewoners op natuurlijke luchttoevoer en mechanische
nergens toe dwingen. Er zijn vier opties waaruit men kan kiezen. Maar luchtafvoer in iedere ruimte. Ook de woonkamer
als iemand geen mv of cv wil, gaan we wél even langs voor een en de slaapkamers hebben afzuigpunten. Ieder
gesprek over het belang ervan. Bewoners hebben geen keuze in het afzuigpunt is via een eigen kanaal aangesloten
noodzakelijke onderhoud, die maatregelen zijn onvermijdelijk en er is op de verzamelkast, het DemandFlow plenum.
geen huurverhoging mee gemoeid.” Door die vrije keuze moet je Hierin zit één centrale CO2-sensor die
natuurlijk wel opletten dat er niet heel veel kanalen door de relatief regelmatig het CO2-niveau meet in
kleine woningen van beneden naar boven worden gebracht. Beentjes alle verblijfsruimten. Zodra het niveau
licht toe: “Daarom brengen we de rookgasafvoeringen via de balkon- in een ruimte stijgt, zorgt het systeem er
kast aan de achterkant omhoog naar het dak toe. We maken een koker automatisch voor dat er meer wordt
van kraaldelen die ervoor zorgt dat de uiteindelijke constructie past bij geventileerd. De klep wordt dan proportioneel open-
de strikte, beeldbepalende architectuurorde van de gordel.” gestuurd. Als meerdere ruimten een ventilatievraag
hebben, gaat de ventilator harder draaien. Zodra het
CO2-gehalte weer op het gewenste niveau is, sluit de regelklep
InDelIngsWIJZIgIng automatisch en wordt de ventilator teruggeregeld.
Qua nieuwe indeling van het huis hebben de bewoners ook keuzemoge- In de badkamer wordt niet alleen continu het CO2-gehalte gemeten,
lijkheden. “De plattegronden veranderen stevig, ook door toedoen van maar ook de relatieve luchtvochtigheid. Om dit te kunnen meten,
de bewoners zelf. Eisen van deze tijd, onderhoud en mutatie vragen zit in de plenum ook een RV-sensor. Als de luchtvochtigheid in de
continu om aanpassingen. Als je kijkt naar de bestaande en nieuwe badkamer stijgt, zal het systeem direct de badkamer voorrang
situatie dan praten we echt over een drastische indelingswijziging”, geven en er meer gaan ventileren. In de keuken worden twee
verklaart projectleider Beentjes. “Binnen gaan alle lichtscheidingswan- afzuigpunten aangebracht. Een daarvan is voor de motorloze
den eruit, ook vanwege het geluid. Die wanden zijn doorgemetseld tot wasemkap of de Itho HR-wasemkap. De kap kan in de keuken
tegen de balklaag van de bovenliggende woning aan. En als je nou iets worden bediend. Na een bepaalde periode wordt de afzuigkapfunc-
aan het geluid wil doen, zul je in één keer dat geluidscherm goed tie automatisch uitgeschakeld.
moeten aanbrengen en vrij hangend van de bovenconstructie. Dat bete-
kent dat je die wanden wel weg moét halen, wil je een goed resultaat

4. project amsterdam nr 3 2009 21
PROJECTGEGEVENS 11.Rest woninginstallatie
Naam en Plaats Complex Olympia, Vernieuwen
Oud-Zuid, Amsterdam
Aantal woningen en typen 546 IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN
portiekwoningen en 38 bedrijfs-/ 12.Entree: Repareren/opfrissen
winkelruimten 13.Trappenhal en/of galerij e.d.
Bouwjaar 1928 Repareren/opfrissen
Eigenaar Stichting Ymere 14.Lift N.v.t.
AMSTERDAM
Wooncomplex Olympia Architect Interbouwcare BV, Hoorn 15.Bergingen inpandig e.d. Repareren
Oude situatie Aannemer Hemubo Bouwgroep BV,
Schaal 1:200 Almere V WOONOMGEVING
Uitvoering 2010 - 2012 16.Erfafscheidingen/buitenbergingen
Uitvoeringswijze Projectmatig e.d. N.v.t.
Projectfase Voorbereiding 17.Inrichting omgeving/achterpaden
e.d. Repareren
MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN
I SCHIL KOSTEN PER WONING (PEIL 2008)
1. Dak Repareren I Schil € 32.795,-
2. Dichte gevel (voor) Repareren II Woning intern € 32.667,-
3. Gevelopeningen (voor) Deels III Woninginstallaties € 16.687,-
vervangen/deels repareren IV Gemeenschappelijke ruimten € 0,-
4. Balkon Repareren V Woonomgeving € 0,-
AMSTERDAM Aanneemsom inclusief BTW totaal
Wooncomplex Olympia
II WONING INTERN per woning € 82.149,-.
Nieuwe situatie
5. Keuken Vernieuwen
Schaal 1:200
6. Douche Vernieuwen/verplaatsen PRIJS/KWALITEIT
7. Toilet Vernieuwen/verplaatsen Kale huurprijs voor en na
8. Indelingswijziging (binnen renovatie Onbekend
casco) Deels indelingswijziging Aantal WWS-punten voor en na
9. Vergroting casco (uitbouw/ renovatie Onbekend
behalen”, aldus Beentjes. opbouw) N.v.t.
De bestaande situatie heeft een ouderwetse keuken met een gemet-
seld toogje waar vroeger het fornuis onder stond. Plus twee à drie III INSTALLATIES
slaapkamers en een douche gecombineerd met een toilet. “Dan praten 10.Cv-/mv-units HR-ketel en vraag-
we dus over een vierkamerwoning waar we kijkend naar de huidige gestuurde ventilatie per vertrek
eisen een tweepersoonsslaapkamer, een badkamer en een woonkamer (CO2)
in combinatie met een grote eetkeuken kunnen creëren. De bewoners
kunnen kiezen om tussen de woonkamer en de keuken glasdeuren te
plaatsen en zo een doorzonkamerkeuken te maken, redelijk naar de
huidige maatstaven”, somt Beentjes op. Met extra wensen van bewo- weliswaar iets kleiner wordt door de voorzetwandjes, maar dat ze
ners wordt ook rekening gehouden. “Oudere bewoners zeggen soms: tegelijkertijd fors kunnen besparen op hun gasrekening, gemiddeld
‘ja, allemaal leuk en aardig, maar waar kan m’n kleinkind slapen en waar rond de €36 per maand.”
kan ik m’n meubeltjes kwijt?’ Daarom plaatsen we op verzoek een
scheidingswand die de keuken halveert en een extra slaapkamertje
creëert”, legt Beentjes uit. kOPen OF huren
Over de ambitie van het renovatieproject is Beentjes helder: “De
hoofdambitie is woningen maken naar de eisen van deze tijd. De
energIelABel A-B inbouw is verouderd en tegelijkertijd moeten het energieverbruik en
De Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders, onder- de geluidsoverlast omlaag. Om een goed beeld te geven van de maat-
zocht de huidige energiebehoefte in het complex Olympia. Berekend regelen en hoe een woning eruit kan gaan zien, heeft Ymere een
is wat de geplande onderhoudsmaatregelen aan energiebesparingen modelwoning gemaakt aan de Olympiaweg. Belangstellenden kunnen
opleveren. De belangrijkste conclusie: de woningen worden aanzien- die bezichtigen en ook persoonlijk vragen stellen aan experts over
lijk comfortabeler en krijgen een veel gezonder binnenklimaat. Isolatie bijvoorbeeld het kopen van de huurwoning. “Alle bewoners hebben
heeft hier ook een belangrijk aandeel in. Beentjes verklaart: “Met het hierin de vrije keuze. Naast huren kunnen zij de eigen woning ook
oog op energiebesparing wordt alles geïsoleerd, uiteraard. We aankopen onder de voorwaarden van Koopgarant. Dit betekent 25
hebben ons hierin laten adviseren door de Woonbond. We streven procent korting op de marktwaarde. Men kan ook doorschuiven in het
naar energielabel A-B en dat gaat nog lukken ook, dat is heel mooi. complex en die woning vervolgens aanschaffen. Dat is voor sommige
Door aan de binnenzijde te isoleren en ook de begane grondvloer, het bewoners zoals starters een heel mooie optie. Je krijgt een kant-en-
dak en de tussenlaag kan je best veel besparen. De Woonbond heeft klare woning voor een betaalbaar bedrag waar je niets meer aan hoeft
de bewoners tijdens een informatieavond verteld dat hun woning te doen”, besluit Beentjes. n