Estudio Viabilidad lecilop

Leciñena López, Noelia

Julio 2008

ESTUDIO VIABILIDAD

INDICE
1.-RAZONAMIENTO CASO
1.1 -FINALIDAD
GENERAL 1.2 -FORMULA
1.3 -RAZONAMIENTO CÁLCULO DATOS
FORMULA
1.4 -VALOR NETO SUELO Ó INMUEBLE A
REHABILITAR
1.5 -% BENEFICIO y %RIESGO
2.-NUESTRO CASO
“Caso general,
con nuestros
datos”

2.1-ENUNCIADO
2.2-DATOS
2.3-RESOLUCIÓN
2.4-CONCLUSIÓN-VALOR SUELO “Construcción rentable”
2.5-% BENEFICIO Y % RIESGO

3.-DOCUMENTACIÓN ANEXA 3.1.-CASO GENERAL
3.2.-NUESTRO CASO

1.-RAZONAMIENTO CASO GENERAL

1.1-FINALIDAD
El estudio de viabilidad es similar a un balance, con sus ingresos y gastos...
El objeto sería saber, si me sale a cuenta: comprar el suelo, inmueble a rehabilitar, tras
contemplar todos los gastos para ejecución del proyecto, un margen de beneficio y ingresos
de la venta.
Para ello, tasaremos el suelo o el inmueble a rehabilitar con el método residual estático, el
procedimiento será estático y no dinámico porque el tipo de valoración que nos interesa
será la actual y no la esperada”futura”
Comentar, que en la vida real. La mayoría de las veces, no se cobran los estudios de
viabilidad porque la obra, no llega a ejecutarse.

1.2.-FORMULA
F = V.M. * (1-B) - (∑ Ci)
F = valor terreno ó inmueble a rehabilitar a fecha de tasación
V.M.= valor mercado “edificio terminado” a fecha de tasación
B = margen promotor
Ci = pagos

1.3.-RAZONAMIENTO CÁLCULO DATOS
-Condiciones a cumplir:
-régimen de urbanismo. -(Que cumpla la edificabilidad del plan
general o parcial, “en su caso”).
- Sólo se valora, el tipo construcción
permitido en el “plan general”.
Cumplir legalidad.
-licencia-edificación.
-urbanismo (si hace falta urbanizar)
“En ambas se penaliza, el incumplimiento de plazos”
-Resumen “calculo valores”
-B = 18 (según la recomendación “como mínima” de la EHA),
verse documentación anexa.

TIPO INMUEBLES.TOTAL EDIFICABLE €/M2 TOTAL INGRESO
VIVIENDA
0
GARAGE (ud.)
0
LOCAL
0
C. p. "nuevo"
0
0
TOTAL
2
* €/M de cada inmueble, se obtiene mediante el cálculo de cada
inmueble por el método de tasación de la norma ECO, más
recomendable según hipótesis y datos facilitados.
*Recordar, que en el estudio de viabilidad, se compra y se vende
“nuevo”.Por lo tanto, al bloque de viviendas que son nuestro
testigo, habrá que restarle la depreciación, a fin de alcanzar el
precio actual de una promoción nueva.
Por tanto, habrá que mayorizar el valor del inmueble, si el
inmueble tipo de la promoción inmobiliaria, tiene más de un año.
Coeficiente ponderación“lograr piso nuevo”= (1+Depreciación)
Depreciación =Antigüedad edificio
Vida útil edificio

Uso
Edificio(S.>S.t)
Residencial
Oficina
Comercial
Industrial

Vida
Útil
100
75
50
35

Nota: La depreciación, calculada según orden
ministerial ECO/2003, Art.19

AUTOFINANCIA.

%

I.T.P.
P. básico-ejec
gestión urbani
Licencia urbani
Registro/Notario
C.E.M.
P.E.M.
Urbanizar(si/no) Gasto general
Beneficio Indus.
Imprevisto
Edificar
P.E.M.
Gasto general
Beneficio Indus.
Imprevisto
OTROS TRIBUTOSLicen. Ocupac.
HONORARIOS Arquitecto
Aparejador
Promotor
REGIST./NOTAR. Tras acabar obra
SEGUROS
Decenal
COMERCIALIZA.
3% precio m 2 util/venta "sin IVA"
FINANCIEROS

Tasación
DGA
Apertura hipoteca
Importe Financia.
Gasto intereses

T.INGRESOS %I.V.A

7
70
1
4
2,5

P.E.M S.Const Pre.constr.Un.TOTAL
0

13
8
8
0
8,7
2,61
1,5
2,5

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

3

0

13
8
8

3
depende
1,35
0,5

G.COMERC.
16
0

I. a financiar Euribor+difer tiempo(1/2 plazo "año) G. INTERES
0

AUTOFINANCIACIÓN
- Tener en cuenta, que en la realidad, debemos ser capaces de autofinanciarnos sin la
ayuda del banco, unos gastos previos al comienzo de las fases de construcción como:
suelo, proyecto básico (cuyo objetivo es explicar la función de la construcción prevista) y
ejecución (con este proyecto nos conceden licencia), gastos de registro, notaria... hasta que
nos concedan la licencia, que comienza la financiación del banco.
-Explicación, de cada elemento a financiar:
*I.T.P. (Impuesto de transmisión patrimonial); verse explicaciones en el apartado de
impuestos.
Generalmente el suelo, lo vende un particular y no una empresa.
Consideraremos este gasto de la promotora, en el apartado que deducimos el valor neto del
suelo.

0
0
0

*El presupuesto básico y de ejecución, labor del arquitecto “verse justificación
70% honorario arquitecto, a cobrar a fecha finalización del presupuesto de ejecución,
en el anexo información”.
Como el cálculo es estático, no lo consideraremos en este apartado cuantitativamente
”solamente, es meramente informativo”. Si lo tendremos en cuenta, en el
apartado de honorarios (La totalidad de su importe).
*Por servicios de gestión urbanística; se imputará el 1% del P.E.M; “verse justificación,
en el anexo información”.
Como curiosidad, tenemos que indicar que se liquidara esta licencia tras certificarse la
obra; abonándose la diferencia de 1% del gasto de ejecución material “real, tras finalizar la
obra” respecto el 1% del P.E.M.
*La Licencia Urbanística: es el 4% del P.E.M.”verse justificación, en el anexo
información”.
Comentar que la autoliquidación se efectúa de símil manera que en la gestión urbanística,
a excepción de que tras efectuarse, se concede la licencia de ocupación.
*Los gastos de registro y notaria, previa licencia serán: escritura terreno y consulta
terreno, en el registro de la propiedad.
Su coste variará de muchos factores; tales como: arancel (derecho que se paga), libro, nº
de titulares, nº de partes, división horizontal, si hay estatutos, embargos al declarar obra
nueva etc...
Como el cálculo es estático, no lo consideraremos en este apartado cuantitativamente
”solamente, es meramente informativo”. Si lo tendremos en cuenta, en el
apartado de registro y notario(La totalidad de su importe).
Justificación de los procesos de la autoliquidación: en los apuntes tomados en clase, el
curso 2006/07 y las ordenanzas fiscales del ayuntamiento de Zaragoza.

COSTE EDIFICACIÓN ó OBRAS DE REHABILITACIÓN (P.E.C. “Presupuesto de
ejecución de contrata”)
-Primero aclarar, la diferencia entre los costes de edificación y los costes de ejecución
material.
Los costes de edificación abarcan: los costes de ejecución material, el beneficio industrial,
los gastos generales e imprevistos.
-Por otro lado, indicar: si tenemos que urbanizar el solar, habrá dos gastos de construcción
independizados, el de la urbanización y el subsecuente de ejecución obra.
-Explicación de las distintas partes de los gastos de construcción (P.E.C.):
* P.E.M .- Su objeto es costear material, las diversas partidas de obras:
Nota aclaratoria: Diferenciar, el presupuesto de ejecución material (P.E.M.) y el coste de
Referencia (C.R.).
P.E.M.(colegio de arquitectos) > C.R (ayuntamiento)
Nota aclaratoria sobre las diversas fuentes de obtener P.E.M:
A) Precios referencia del colegio correspondiente.”Tomo este, porque es el
método que más fácil acceso tengo” “Dependiendo del colegio, existen
grandes variaciones con la realidad”.
B) Conocer precios reales m2 construido de la zona y calcularlo por tu cuenta
partida a partida, tras realizar una buena medición.”lo mejor”.
C) Generador Presupuestos CYPE, “Sí la tipología lo permite”.
Verse casillero”razonamiento, del cálculo base del P.E.M y C.R”, en anexo
información .
*Gastos Generales.- Compendia: -coste-encargado.
-jefe de obra.
- vallado.
-grúa.
-equipo hormigonado.
-sueldos: administrativos y ejecutivos.
- Supone el 13% P.E.M, según fuentes oficiales.
*B.I. (beneficio industrial).- 6% P.E.M., según obras oficiales, es decir aquellas que licitan
tras ganar concurso.

*Imprevistos.-En la vida real, presupuestamos una obra. Pero casi siempre aparecen
imprevistos, que agravan el coste final de la edificación. Como previsión a este desfase,
se incluye un colchón del 8% del P.E.M., cuantía mínima según la orden EHA/07.
(verse justificación, en documentación anexa). Se incluye dicho importe en el capitulo de
cimentación “es habitual incluirlo en este capitulo porque, aún existiendo estudios y
pruebas previas, es relativamente fácil, la justificación de la mayoración de la
cimentación, por fallos en la diversidad de estratos..”. Razonamiento expuesto en clase.
Otra manera de describir partidas colchón, serían:
UD de remates de albañilería....
UD. de limpieza de finalización de obra...
UD. de medidas de seguridad y salud para dar cumplimiento a R.D....
Las partidas colchón son muy fáciles de detectar generalmente utilizan como unidad de
medida la UD. cuando lo más lógico sería utilizar otra, por ejemplo M2 de limpieza de
finalización de obra, etc.

IMPUESTO
LICENCIA
Gestión urbanística
Urbanística
Ocupación

ORDENANZA
13
11
--

Varias: vallas, acometidas 25
(Verse justificación datos, en anexo información).

%PEM
1 (previo l. urbanística)
4 (Permite obrar)
Auto liquidar la l. urbanística,
al certificar obra sobre el coste real
de la ejecución material.
Depende caso (verse ordenanza)

-Razonamiento {empresa constructora y promotora, no contempla el I.V.A.como gasto,
mera reguladora tributaria}.
Como premisas partimos que,
*Todo impuesto generalmente (excepto plusvalías), es aplicable al adquiridor final
“incluido en el valor del mercado, del inmueble”.
*Recalco, la empresa constructora, es simple reguladora de I.V.A…
/Paga realmente el I.V.A., el adquiriente final.
/I.V.A. ”aplicable en construcción”
‘normal’ del 16%.............para reformas, obras de nueva construcción exentas de la
protección de V.P.O.
‘reducido’ del 7%............V.P.O
‘súper reducido’ del 4%...no aplicable en el ámbito de la construcción.
/I.V.A “aplicable en facturas de registro, notaria...”
“normal’ del 16%”
*I.R.P.F., lo paga realmente el trabajador. ”18% base imponible”
en su nombre lo paga la empresa.
Ejemplo: Pago empresa constructora, (tras regulación I.V.A., I.R.P.F), de los
honorarios del trabajador:
Honorario----------100
+
I.V.A.-----------16 (impuesto paga empresa)
I.R.P.F
-18 (impuesto paga trabajador, de sus honorarios)
98 (gasto empresa “real”, por el honorario)
*La compra de un inmueble {solar, edificio…}, se aplicara al nuevo propietario,
dependiendo de la naturaleza del vendedor .
1.A| Si es, una empresa …...I.V.A.16% {del valor declarado en la compraventa},
1.B| Si es, un particular ….. I.T.P. 7% {del valor declarado en la compraventa}.
es un gasto, para la empresa constructora.
Verse justificación en la documentación anexa.
*Por otro lado, hay que tener en cuenta, al comprar un solar (con ó sin edificación
incluida), el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza
urbana =”plusvalías”
concepto: pagar al ayuntamiento, todas las mejoras que ha realizado de: calles...
quién lo paga: el que lo vende, si ha pasado más de un año de la compra-venta última.
No se paga en la compra-venta de obra nueva.

cuantía:
Importe
Impuesto

= (valor catastral
terreno)

X

(%”función años,
X
última compra-venta”)

(años desde última
compra-venta”máx.
20 años”)

Máximo = 30%
(Verse justificación, en anexo información)
Tras estas explicaciones, se razona el gasto de una promoción en impuestos, “no
considerando regulaciones que finalmente paga el propietario de la nueva vivienda “, “ni
las licencias, anteriormente consideradas".
Si la persona que nos vendió el terreno a edificar; fue un particular y no, una empresa.
Se tomará I.T.P.”el impuesto de transmisión de propiedades = 7% del valor de mercado del
terreno”,como gasto.
Información corroborada por: la asesoría y despacho de abogados “Martínez-Sangorrín”,
sita en paseo Constitución nº 33, Pral. Drcha.

HONORARIOS
-Tras contrastar en apuntes de asignaturas de: Tasaciones, presupuestos... y corroborármelo
personal del C.O.A.T.Z., 976-23.95. 01,
Cada uno puede cobrar lo quiera, pero se atienden a los baremos mínimos colegiales, según
P.E.M.
*De manera generalizada el arquitecto por la ejecución del proyecto y su labor en la
dirección facultativa, cobra % P.E.M en función de la cuantía m2 de actuación. (veáse
tabla, en documentación anexa).
*Y el aparejador cobra sobre 30% del sueldo del arquitecto por formar parte de la
dirección facultativa, coordinar y realizar el estudio de seguridad y salud. (verse
justificación, en documentación anexa).
*Según explicaciones de clase: el promotor, “como administrador”, no contemplo el
margen beneficio todavía, cobra de honorario 1. 5% del P.E.M.

REGISTRO Y NOTARIO
-Según el colegio de notarios, sita plaza da la Justicia, 2; y por el otro lado del colegio de
registradores 900 101 141 variará de muchos factores; tales como: arancel (derecho que se
paga), libro, nº de titulares, nº de partes, división horizontal, si hay estatutos, embargos al
declarar obra nueva etc...
-Según apuntes de tasaciones nº 273 ambos suman 5% del P.E.M.
- Existen dos plazos: a) antes de edificar, terreno, licencia---consulta terreno, en el registro
de la propiedad.
----escritura terreno.
b) tras acabar obra---registro de la propiedad.
---escritura de declaración de obra nueva y división
horizontal (posibilidad de adelantarse en el
tiempo, según exigencia del aval
hipotecario).

SEGUROS
-El seguro Decenal, es necesario, el hecho de no realizarlo impide la inscripción en el
registro de la propiedad de la obra nueva. Además es obligatorio según la LOE/2000.Cubre
10 años de estructura y cimiento.
Su coste es 3% del capital asegurado.
Capital asegurado = 100% C.E.C. +Honorarios Profesionales +Licencia (verse
justificación en documentación anexa)
-Sobre los seguros, también se contrata el de “crédito y caución”. Garantiza al comprador
las cantidades entregadas a cuenta del piso que desea comprar, hasta su entrega formal.
El fondo de dicho seguro, se devuelve en el momento de entrega el certificado final de obra
y licencia de ocupación.

COMERCIALES
-Los honorarios de los A.P.I.S., según Adolfo Miranda Garcí, agente inmobiliario de: qué
casa, c/Julio García Condoy y Alberto Buen Piedrahita, gerente de Alfa Actur, c/Maria
Zambrano, nº10: coinciden en: 3% precio venta (m2 útil, sin IVA); pero depende también
del número de viviendas vendidas y la cláusula del promotor.

FINANCIEROS
-En opinión de Ángel Leciñena Garicano; bancario de Cajalón, c/ Monasterio de Siresa, los
gastos que contempla el préstamo son:
A) La tasación hipotecaria, variando la cuantía en función del inmueble. (verse
documentación anexa).
B) La escritura de la hipoteca, previamente se habrá realizado la correspondiente
escritura de obra nueva y división horizontal, si procede. (Ya incluidos, en gastos de
registro).
C) Impuesto de Actos Jurídicos, documentados de la hipoteca (D.G.A). Equivale
aproximadamente al 1.35% del importe nominal del préstamo.
D) Comisión de apertura, estimativa entre el 0.5% u 1,25 % (según negociación) del
importe nominal del préstamo.
E) Los gastos por intereses, pueden variar en función del tipo de interés practicado y los
plazos: “medios” o “según tiempo ejecución). Como el método de cálculo, es estático,
desestimaremos los plazos de ejecución y optaremos por al plazo medio.
(Dinero prestado “plazo total”)*(Euribor +Diferencial)*(tiempo ½ plazo)
Base”en función tiempo”
Base = 100 “años”
1200 “meses”
36500 “días”

1.4.-VALOR NETO SUELO: SUELO O INMUEBLE A REHABILITAR
Obtenemos de nuestra tasación el valor bruto del suelo, vamos a deducir el neto, es decir el
precio del suelo sin contar con los gastos de registro, notaria y por otra parte se restan
también los impuestos de transmisión patrimonial “se sobreentienden de 1ª adquisición “,
ó el I.V.A (dependiendo del caso).
-En nuestro cálculo anterior “valor residual estático”, ya reducíamos del valor del”suelo ó
inmueble a rehabilitar”, el registro y notario.
-Para la obtención de un estudio de viabilidad “eficaz”, el precio del suelo debe ser
razonable, comparado con la edificabilidad del plan general.

V. BRUTO suelo
1,07
GASTOS
notaria
registro
I.V.A
I.T.P.
V.NETO suelo

---1
0

Comentario: -El gasto de registro y de notaria, ya se han considerado y restado en la
formula del método de cálculo “residual estático”.(verse apartado REGISTRO
Y NOTARIO).
-Por otro lado, dependiendo de la naturaleza del vendedor:
I.V.A
I.T.P.

Empresa
Particular

se imputará el I.V.A ó I.T.P., sólo una de ellas ¡¡¡”verse
explicación, en el apartado anterior de impuestos”.

1.5.-%BENEFICIO y %RIESGO
-Previamente, aclaramos la finalidad de este apartado; será calcular:
*Beneficio “desde una perspectiva de cálculo (realista-pesimista); es decir ponerse en la
peor situación”.
*Riesgo; sería el dinero que se pierde, en el caso que no se venda nada, de la promoción.
-% Beneficio
= Beneficio
,x100
(Beneficio sobre coste inversión)
Importe Autofinanciación
-% Riesgo
(Beneficio sobre riesgo)

= Beneficio
,x100
Imp. Autofinanciación + importe financia el banco

Beneficio = ingreso ventas inmuebles (importe ventas-honorarios comercial de ventas)
- importe autofinanciación
- importe financia banco
Autofinanciación = valor suelo “neto”
+ ( I.T.P.=7% valor suelo neto “mercado”) ó (I.V.A =16% valor suelo...)
+ 70% honorario arquitecto-estudio viabilidad
-anteproyecto
-proyecto básico
-proyecto ejecución
(habría que añadir el porcentual correspondiente del aparejador...
“generalmente el 30% del sueldo del arquitecto).
+ gestión urbanística = 1%P.E.M.
+ licencia= 4% P.E.M.
+ registro y notaria =2.5% P.E.M = consulta en el registro del terreno y
escritura del solar.
Importe financia banco = (Suelo “neto”+I.T.P.+Ci”gastos calculados en datos
Formula: método residual estático”+ Gastos comercialización).
(Verse cálculo datos, en el apartado “razonamiento calculo datos del método residual
dinámico”)

2.-NUESTRO CASO

2.1.-ENUNCIADO
. CALCULAR el PRECIO del SOLAR “SIN COSTES de URBANIZACIÓN, el
sector donde se edifica, esta ya urbanizado”: (verse planos de emplazamiento y situación
en el apartado de documentación anexa).
Con el objeto que el promotor obtenga un margen de beneficio del 18%,(margen
mínimo, en promociones de 1º vivienda aconsejado por la normativa E.H.A., verse en
documentación anexa).
Dicha promoción tendrá las siguientes características: cinco bloques de viviendas.
Que en conjunto forman un cómputo de 112 viviendas de s.útil= 86 m2 “considerando
que las terrazas y tendederos se consideran la mitad de superficie, por tener el techo
descubierto..”
(verse, planos, en documentación anexa).
144 plazas de aparcamiento de 10 m2, 118 trasteros de s. útil= 2,3 m2, y además locales
con una superficie total de 1694,68 m2.
“Como aclaración a la superficie de locales. En estos inmuebles su valor depende de la
mayor cuantía de m.l. de fachada en planta calle,....
Claro testigo es: los locales interiores con servidumbres (tipo “dominante”, es decir a
favor del predio)...,que no se han vendido.
Y eso que: esta promoción obtuvo la certificación final de obra, en el año 84.
Por ello a la hora de valorar los locales y sus superficies, sólo cuantificaremos el tipo de
superficie que tiene valor de mercado”clientes dispuestos a comprar”, siendo:
s. construida con partes comunes = 950 m2 “con
las características y precios del local que he tasado, en la primera parte del trabajo.

2.2.-DATOS

-CONDICIONES A CUMPLIR
-RÉGIMEN URBANÍSTICO:(verse documentación anexa de la tasación local,
punto nº 7)
-pertenece al plan parcial del Actur 9, es un
planeamiento recogido que sólo hace referencia en usos
al plan A.2.
Cumple: el índice de edificabilidad, tanto en plantas
baja 68% y alzadas 100%,
la limitación de la altura (2.8m. máximo en alzadas,
además de cumplir entre 2,3 -1,9 m. ”inclusives” como
altura libre) y en planta baja no superando 5 m.,
el retranqueo en linderos, ocupación.. y demás
características edificatorias como salidas y
ascensores... (verse documentación anexa del estudio de
viabilidad).
-LICENCIAS –URBANÍSTICAS : Los solares, están urbanizados.
Como información adicional: existe un
inconveniente que las acometidas no están
individualizadas para cada bloque de viviendas
“existiendo servidumbres”.
-EDIFICACIÓN: Esta visado el proyecto de ejecución en la
documentación de esta promoción del 84, facilitado
por el servicio bibliográfico del palacio de
Montemuzo.
Visado este tipo de proyecto, nos concede la licencia
el ayuntamiento.

-BENEFICIO PROMOTOR: 18%, justificada la cuantía en enunciado.

-VALOR MERCADO..-€/m2 de locales, se obtiene de la tasación realizada en la primera parte del trabajo.
TIPO INMUEBLE
M2 €/M2 UD. €/UD.
AÑOS
TOTAL INGRESO
PISO+GARAGE+TRASTERO
112 295758
41074871,04
Coeficiente ponderación "nuevo"
24
1,24
GARAGE (ud.)
32
32215
1030880
TRASTERO (ud.)
6
4861
29166
LOCAL
950 3468
3294600
45429517
TOTAL €
.-El coeficiente de mayoración “depreciación a causa del paso del tiempo”, se aplica al
compendio residencial de: (piso, garaje, trastero) considerando, que este tipo de
depreciación sólo afecta en relevancia a pisos; e insignificante disminución en garajes ”es
sólo una porción de suelo” y en locales “a causa de la competencia, deben renovarse para
no caer en la obsolescencia, además habría que destacar que gran parte del mobiliario y
terminaciones de albañilería son específicos del gremio a que se dedique el local, limitando
sus usos”.
.-Se ha comprobado que el coeficiente de ponderación (rejuvenecer la promoción,
vendemos inmuebles nuevos) recomendado por la normativa de tasaciones, es coherente
con la realidad.
Un ejemplo sería la nueva promoción de la torre del agua de Ebrosa (976-87.10.29),
venden a 5892 €/m2. En mi opinión otra cosa será que halla compradores dispuestos a
semejante desembolso.
.- Valor mercado, por el método de comparación de los inmuebles residencial:
piso + garaje + trastero.
Leyenda Muestras del método comparación. “verse explicativo método, en la tasación
local”
Nota: Todos los pisos tienen ascensor,
Pertenecen a la misma zona,
la propiedad no tienen porteros”gastos comunidad no son excesivamente elevados”,
no se considera el parámetro de la antigüedad porque las 6 muestras seleccionadas se
construyeron en la misma época”con apenas un par de años de diferencia”
1.) .-c/ Salvador Allende.
.-50.0018 Zaragoza.
.-superficie útil =86m2
.-precio =275.864€
.-4 habitaciones.
.-2 baños.
.-antigüedad: 23 años.
.-garaje y trastero.
.- fuente: particular—976-39.89.08
2.)

.-c/ Salvador Allende.
50.0018 Zaragoza.
.-superficie útil = 86m2
.-precio =296.395 €
.-4 habitaciones.
.-2 baños.
.-garaje y trastero.
.- fuente: qué casa

3.) .-c/ Idelfonso Manuel Gil.
50.0018 Zaragoza.
.-precio =337.800 €
.-4 habitaciones.
.-2 baños.
. -garaje y trastero.
.-fuente: particular---976-43.77.66

4.) .-c/ Gertrudis Gómez Avellaneda.
50.0018 Zaragoza.
.-precio =315.000 €
.-4 habitaciones.
.-2 baños.
5.) .-c/ Blas Otero.
50.0018 Zaragoza.
.-precio =279.470 €
.-4 habitaciones.
.-2 baños.
6.) .-c/ Pablo Iglesias
50.0018 Zaragoza.
.-precio =259.000 €
.-4 habitaciones.
.-2 baños.
-garaje y trastero.
-fuente: particular---629-04.28.76

T s.construida+parte comun M2
1
94,6
2
92,4
3
96,8
4
96,8
5
92,4
6
90,2

€
275864
296395
337800
315000
279470
259000

€/m2 Nºhab. Nºbaño Garage Trastero
2916
4
2
1
1
3208
4
2
1
1
3490
4
2
1
1
3254
4
2
1
1
3025
4
2
1
1
2871
4
2
1
1

MEDIA €/M2
94,6 ud. Piso+garage+trastero
Nota.- El calculo del método de comparación esta explicado, en el apartado 10.1 de
la tasación. (según lo indicado en clase, no me he extendido en su desarrollo por
estar justificado razonamiento y pasos en la tasación local).
.- No ha hecho falta calcular coeficientes de homogeneización, porque las muestras
eran muy similares en características. Variando solamente los m2, en un intervalo
irrelevante a la modificación de €/m2.
.- Como curiosidad, un comentario sobre el campo mobiliario: existe un gran salto
cuantitativo entre los precios de un inmueble de 1, 2 habitaciones a otro de 3 ó 4
habitaciones, cuando el aumento cualitativo de m2, no lo es tanto. Pero los
promotores... aprovechan la propuesta de solución ocupacional , para incrementar
beneficios.
.- Recordar que: se aplica directamente en la tabla el coeficiente de
homogeneización a superficie construida con partes comunes. (verse en el
apartado 10.1 de la tasación).

3127
295840

Leyenda garajes Muestras del método comparación.
Nota: Todos los garajes, pertenecen a la misma zona.
1.) .-c/ Virginia Woolf
50.0018 Zaragoza.
.-superficie 15m2
.-precio =43000€
.- fuente: tecnocasa
2.)

.-c/ Idelfonso Manuel Gil
50.0018 Zaragoza.
.-superficie 12m2
.-45000€
.- fuente: qué casa

3.)

.-c/ Salvador Allende
50.0018 Zaragoza.
.-superficie 12m2
.-42000€
.- fuente: particular 976-684492

4.)

.-c/ Luis Legaz la Cambra
50.0018 Zaragoza.
.-superficie 10m2
.-30000€
.- fuente: particular 627 201629

5.)

.-c/ Antón García Abril.
50.0018 Zaragoza.
.-superficie 19m2 (Aparcamiento doble).
(Comprobado en las Ordenanzas de Zaragoza para la Construcción, Instalación y
Uso de Estacionamientos y Garajes, sección quinta. El 80% de las unidades de
un parking serán de 5.4 x 2.2 m.)
.-54000€

6.)

.-c/ Antón García Abril.
50.0018 Zaragoza.
.-superficie 15m2 (Aparcamiento grande).
.-50000€
.- fuente: mundo anuncios

T
1
2
3
4
5
6

m2 €
€/m2
15
43000 2866,67
12
45000
3750
12
42000
3500
10
30000
3000
19
54000 2842,1
15
50000 3333,3

media €/m2
3215,4
10 ud.garage 32154
Nota. A causa de la coyuntura se han desechado muestras especulativas “chollos”, fruto de
la situación económica individual, que no refleja el valor real del inmueble.
. También se ha podido observar en las muestras del mercado inmobiliario, que el
precio €/m2 disminuye notablemente en plazas de garajes muy grandes
( 3 parkings ...) .
No ha sido necesario formular coeficientes de homogeneización por la similitud de
sus características, en el mercado inmobiliario todas las muestras pertenecen al
misma cuantía de €/m2.

Leyenda trasteros Muestras del método comparación.
Nota: Todos los trasteros: pertenecen a la misma zona, poseen toma de luz, tienen buenos
accesos y calidades similares “continuo mantenimiento, sin apenas afectarles la
depreciación “.
1) .-c/ Alberto Duce
50.0018 Zaragoza.
.-precio =15000€
.- fuente: tecnocasa
2.)

.-c/ Idelfonso Manuel Gil
50.0018 Zaragoza.
.-precio= 8000€
.- fuente: clasificados heraldo

3.)

.-c/ Antón Abril
50.0018 Zaragoza.
.-15000€
.- fuente: probolar

4.)

.-c/ Julio García Godoy
50.0018 Zaragoza.
.- precio=39000
.- fuente: que casa

5)

.-c/ Vicente Aleixandre
50.018 Zaragoza
.-precio= 11000

6.)

T
1
2
3
4
5
6

.-c/ Julio Condoy
50.0018 Zaragoza.
.-25000€
.- fuente: todoanuncios

s. construida+parte comun M2 €
8,8
4,4
9,9
17,6
5,5
11

media €/m2

€/m2
15000 1704,55
8000 1818,2
15000 1515,2
39000 2215,9
11000
2000
25000 2272,7

1.921
2,53 ud.trastero
4.861
Nota.-El trastero tiene unas dimensiones mínima “considerando la maniobra de una
puerta de 80 cm.”.
.- No ha sido necesario formular coeficientes de homogeneización por la similitud de
sus características, en el mercado inmobiliario todas las muestras pertenecen al
mismo €/m2.
.- Se aprecia que: €/m2 de trasteros es más barato que en garajes, aún teniendo
mayores gastos constructivos...pero la demanda es mucho menor, lo que justifica
dicho cuantía.
.- Recordar que: se aplica directamente en la tabla el coeficiente de
homogeneización a superficie construida con partes comunes. (verse en el
apartado 10.1 de la tasación).

-COSTE TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN
AUTOFINANCIA.
%
S.Const Pre.constr.Un.TOTAL
677151 I.T.P.
7 7260120
0
P. básico-ejec
70
0
132.642
gestión urbani
1
72.601
Licencia urbani
4
290.405
Registro/Notario
2,5
181.503
C.E.M.
P.E.M.
0
0
Urbanizar(si/no) Gasto general
13
0
Beneficio Indus.
8
0
Imprevisto
8
0
Ejecucción
P.E.M.
7260120
7.260.120
Gasto general
13
943.816
Beneficio Indus.
8
580.810
Imprevisto
8
580.810
OTROS TRIBUTOSLicen. Ocupac.
0
0
8,7 631630,4
189.489
HONORARIOS Arquitecto
Aparejador
2,61
189.489
Promotor
1,5
108.902
REGIST./NOTAR. Tras acabar obra
2,5
181.503
SEGUROS
0
Decenal
3
243.330
COMERCIALIZA.
0
3% precio m 2 util/venta "sin IVA"
3
1.129.897
FINANCIEROS
Tasación
44837200
22.794
DGA
1,35
138.757
Apertura hipoteca
0,5
51.391
Importe a Financiar (sin incluir costes financieros)
10.278.268
Gasto intereses
2.649.030
TOTAL GASTOS (SIN SUELO)
14.947.288

T.INGRESOS %I.V.A
44837200

16

G.COMERC.
1.129.897

Euribor+difer tiempo(1/2 plazo "año) Coef. Equiva"gasto intereses"
5,05
0,5
0,02525
Nota.-Los honorarios del arquitecto, se han dividido en dos partes, con el fin de realizar un
cálculo exacto del importe que autofinancia el promotor (70% del honorario, a cuenta del
proyecto) y el 30% restante lo financiara el banco, calculando los gastos financieros que
generan.

2.3.-RESOLUCIÓN
F = V.M. * (1-B) - (∑ Ci)
F = valor solar (presupuesto, para que fuese rentable la promoción).
V.M.= valor mercado “edificio terminado” a fecha de tasación
B = margen promotor
Ci = pagos
V.MERCADO PROMOCIÓN BENEFICIO COSTES
SUELO
45.429.517
18 14.947.288 22.304.916
V. BRUTO suelo
1,07
GASTOS
notaria
registro
I.V.A
I.T.P.
V.NETO suelo
v. suelo (€/m2)

22.304.916 total m2
---1
4.000
20.845.716
5.211

Comentario: -El gasto de registro y de notaria “suelo”, ya se han considerado y restado
en la formula del método de cálculo “residual estático”.(verse apartado
REGISTRO Y NOTARIO).
-Por otro lado, dependiendo de la naturaleza del vendedor:
I.V.A
I.T.P.

Empresa
Particular

se imputará el I.V.A ó I.T.P., sólo una de ellas ¡¡¡”verse
explicación, en el razonamiento de caso general, apartado de impuestos”.

2.4 -CONCLUSIÓN-VALOR SUELO “Construcción rentable”
.-Se ha estimado la promoción de 112 viviendas, 144 garajes y 118 trasteros.
VALOR MERCADO
COSTE CONSTRUCCIÓN (incluida autofinanciación, sin suelo)
M2 CONSTRUIDOS (vivendas, garages, trasteros)
€/M2 (viviendas, garages, trasteros)
BENEFICIO

45.429.517
14.947.288
17.286
865
18%

.-Indicar que los plazos de venta en la actual coyuntura inmobiliaria, en realidad serían a
más de un año, por lo tanto la liquidez sería menor y los gastos de financiación
mayor.
Pero ya se indico en el enunciado; el porqué del objeto de este estudio por el método
estático.( Aún así, el importe que disponemos para invertir en el solar ,obteniendo un
beneficio del 18% es muy holgado por lo que en principio se podría hacer frente al gasto
extra de la financiación).Pero recalco las ventas del mercado inmobiliario están muy
paradas, en comparanza a años anteriores.
.-Sobre el coste de construcción, ya se indico que con los medios y poca experiencia que
dispongo “actualmente”, lo calculo con los baremos colegiales. Aunque hubiera sido más
exacto, manejando los precios de la zona , medición exacta y posterior calculo partida a
partida.
Indicar que el €/m2 construido varia considerablemente de zona a otra, calidades,
tipología edificatoria, accesos...
.-El beneficio se podría ponderar más, ya que el importe que disponemos para invertir en
el suelo es mucho mayor a su valor real..
.-Sobre el valor de mercado del terreno a edificar, he intentado buscar solares en venta
por la zona del actur-ranillas, y con similar calificación. Con el objetivo de estimar el
precio y si era rentable dicha promoción.
-Encontré publicaciones, entre ellas destacable, el periódico de Aragón a fecha de 30/10/07
en la que citaba:
“En una rueda de prensa posterior al Consejo de Gerencia, el concejal de CHA Antonio
Gaspar hizo referencia a una parcela que no se vendió inicialmente y que se ha tasado
actualmente en 750 euros, mientras que Expoagua vende el suelo en el mismo ámbito a
400 euros”.
- Por otro lado en la publicación de Heraldo de Aragón a fecha 31/7/08, cito el solar de
Endesa situado en la c/san miguel “centro de Zaragoza”, dicha compra-venta se había
realizado a 2700€/m2. (en función: edificabilidad, usos...)
Este precio no puede trasvolar a nuestro solar, porque no pertenece a la misma zona, pero
nos da una idea del mercado de precios en que oscila Zaragoza.
.-El valor del suelo depende de la zona y su edificabilidad, fondo...
(Incluso: se llega a pagar al ayuntamiento u n incremento para alcanzar una
edificabilidad, que no cumple con el fondo).
Como norma general, según la experiencia de los profesionales. El 30% del valor de
mercado de una promoción corresponde al suelo.

.-Tras realizar varias consultas a profesionales del sector y inmobiliarias de Zaragoza, he
deducido lo siguiente:
.Estamos viviendo dos épocas inmobiliarias solapadas en las que “no hay valor”. Se ha
pasado de precios que escalaban sin alcanzar cima, a no haber compradores.
.Vivimos en una coyuntura muy extraña, superando con creces, la vivida en 1992
(Recordar: la mayor promotora de aquella época “La Caixa”. Tenía promociones enteras sin
vender, las llego a ofrecer al mercado al 80% de su valor tasado “con el fin de obtener
liquidez y reducir gastos”, y meses después los precios subieron como la espuma.
.Un capítulo a recordar de Zaragoza, sería: viviendas en Miralbueno, con un valor de suelo
de 25 millones de pesetas de repercusión unitaria.
.Tras la reflexión previa y recalco a posteriori de investigar el mercado y preguntar ,
deduzco que el valor del suelo que repercute a cada vivienda sería en torno al 90.000€ y
100.000€
Se estimar al valor del suelo de la promoción en
NºVivienda € Repercutido Vivienda M2 Solar €/M2 VALOR SOLAR € V.SOLAR NETO+I.T.P
112
98.214
4.000 2.750
11.770.000
11.000.000
.Presupuesto Compra suelo (Valor Suelo + I.T.P)
20.845.716
Autofinanciación (sin incluir valor suelo e I.T.P)
677.151
Valor Suelo Neto + I.T.P
11.770.000
Autofinanciación Total
12.447.151
Diferencia (presupuesto suelo - importe suelo)
9.075.716
Insisto que este precio de solares es orientativo, por no disponer de un mercado de
muestras de solares a mi alcance, con características homogéneas. Pero recalco los valores
que indico son fruto de un estudio y razonamiento del mercado.

-Ahora, conocida la diferencia entre presupuesto suelo y el importe suelo.
Dicha diferencia la aprovecharemos para ajustar y ponderar el % de beneficio (Se estira
al máximo el beneficio, sin tener en cuenta los plazos de comercialización...anteriormente
comentados).
V.MERCADO PROMOCIÓN
BENEFICIO % COSTES
SUELO +I.T.P.
45.429.517
47 14.947.288
9.075.716

Este beneficio, es producto de:
-

-

un valor solar “orientativo”,anteriormente razonado por
falta de muestras.
los costes de construcción, calculados por baremos
colegiales y no por los precios de la zona (falta de
experiencia).
y un valor real de tasación, conforme los inmuebles de la
zona...,
Se observa, en el mercado actual: que los precios no
crecen como los últimos años; más bien disminuyen
muy suavemente y es más fácil de encontrar muestras
especulativas “chollos” debido a la necesidad de los
propietarios ante una situación económica poco
favorecedora con la financiación “euribor”por las nubes.
Por todo esto, sería partidaria de no inflar al máximo los
beneficios del 18% al 47%(situarnos en un valor
intermedio) a fin de reducir el valor de mercado de la
promoción , siendo dicho precio un poco menor al del
mercado con la idea de animar a los futuros compradores.
Un claro ejemplo real que simpatiza con esta idea,
previamente citado es: la promoción de Ebrosa,
conocida como la torre de agua, próxima al edificio de
C.R.E.A. en el Actur, no tienen compradores con el
precio estipulado como obra nueva que es, y los
adquirientes se animan por una vivienda con mayor
depreciación y un menor tiempo e importe hipotecario.

2.5 .-% BENEFICIO Y % RIESGO

V.Mercado Tipo%Benefi. Promotor ImporteBeneficio
Imp.Autofina. Imp.(autofina.+f.banco) % Beneficio % Riesgo
45.429.517
47 21.351.873 12.447.151
26.717.288
172
80
18
8.177.313
66
31
% Beneficio “desde una perspectiva de cálculo (realista-pesimista); es decir ponerse en la
peor situación”.
% Riesgo; sería el dinero que se pierde, en el caso que no se venda nada, de la promoción.
Nota: Verse apartado (razonamiento caso general de un estudio de viabilidad), formulas y
criterios aplicados en el estudio de dicho porcentaje.

3.-DOCUMENTACIÓN ANEXA
3.1.-CASO GENERAL
- Justificación beneficio industrial mínimo del promotor “B.I”,
según la EHA/07, que modifica la ECO/2003 .
-

Justificación del valor y concepto de PLUSVALÍA, Ordenanza fiscal 9.

-

% P.E.M correspondiente a la gestión urbanística, licencia y los requisitos de la
autoliquidación. Ordenanzas 10 y 13.

-

I.V.A “Construcción”. Ley 37/92.

-

Impuesto de Transmisión Patrimonial.

-

Justificación de Honorarios, cuantía y plazos“Arquitecto y Aparejador”.

-

Seguro Decenal de Daños (SDD), cuantía y concepto.

-

Baremos profesionales (TASACIÓN HIPOTECARIA). “Pertenece a un coste
financiero”

3.2.-NUESTRO CASO
- Plano situación, emplazamiento, distribución de la Promoción.
-

Resumen de superficies “Promoción”.

-

Ordenanza “características constructivas”. Legalidad en la promoción,
requisito para la concesión de la licencia...

-

Casilleros completados del P.E.M. “Colegio de arquitectos” y
C.R. ”Ayuntamiento”.

-

Euribor y Diferencial “empleado”.

Estudio Viabilidad lecilop

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (17)

Similaire à Estudio Viabilidad lecilop

Similaire à Estudio Viabilidad lecilop (20)

Plus de Noelia Leciñena López

Plus de Noelia Leciñena López (20)

Dernier

Dernier (9)

Estudio Viabilidad lecilop