Ce diaporama a bien été signalé.
Nous utilisons votre profil LinkedIn et vos données d’activité pour vous proposer des publicités personnalisées et pertinentes. Vous pouvez changer vos préférences de publicités à tout moment.
www.lekslawyer.com 
Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif 
Pengembang
Latar Belakang 
• Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah 
Susun (“UU Rumah Susun”) diundangkan pada tanggal 
10 Nov...
• Bangunan gedung bertingkat; 
• Dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam 
bagian-bagian; 
• Distrukturkan secara...
Pembangunan Rusun oleh Perusahaan 
Penanam Modal Asing 
• Pengembangan Rusun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap 
ora...
Pembangunan Rusun oleh Perusahaan 
Penanam Modal Asing (Cont’d) 
• KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau D...
Sertifikat Hak Milik 
Satuan Rumah 
Susun (“SHM 
Sarusun”) 
Tanda bukti kepemilikan 
atas satuan rumah susun 
(Sarusun) di...
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun 
(SHM Sarusun) 
Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri 
dari...
Sertifikat Kepemilikan Bagunan Gedung 
Sarusun (SKBG Sarusun) 
Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan 
yang terdir...
Kewajiban Pelaku Pembangunan Rusun 
Komersial untuk Menyediakan Rusun Umum 
• Pelaku pembangunan Rusun komersial wajib unt...
• Hak Milik 
• Hak Guna Bangunan atau Hak 
Pakai di atas Tanah Negara 
• Hak Guna Bangunan atau Hak 
Pakai di atas Hak Pen...
Gambar dan Uraian 
Pelaku pembangunan wajib memisahkan Rusun atas Sarusun 
yang bersifat perorangan, dengan hak bersama be...
Gambar dan uraian 
dituangkan dalam bentuk 
akta pemisahan yang 
disahkan oleh 
bupati/walikota 
Khusus untuk DKI 
Jakarta...
Rencana fungsi dan 
pemanfaatan Rusun 
harus mendapatkan izin 
dari bupati/walikota 
Khusus untuk Provinsi DKI 
Jakarta, r...
Permohonan izin diajukan oleh pelaku pembangunan 
dengan melampirkan persyaratan berikut: 
• sertifikat hak atas tanah; 
•...
Perubahan Rencana Fungsi dan Pemanfaatan 
Tanah Rusun 
• Wajib mendapatkan izin dari bupati/ walikota; 
• Perubahan rencan...
Sertifikat Laik Fungsi 
• Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan 
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) kepada bupati/walik...
Pemasaran Rusun 
• Apabila pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun 
dilaksanakan, pelaku pembangunan sekurang-kurang...
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) 
PPJB 
dilakukan 
setelah 
memenuhi 
persyaratan 
atau 
kepastian: 
Status kepemili...
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) 
Pedoman PPJB Rusun 
Keputusan Menteri Negara Perumahan 
Rakyat Nomor: 11/KPTS/1994...
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) 
Ketentuan Material dalam PPJB 
PPJB mengatur hal-hal berikut, antara lain: 
 Obje...
PPJB (Cont’d) 
 Kewajiban Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman: 
1. Sebelum melakukan pemasaran perdana, perusa...
PPJB (Cont’d) 
2. Menyediakan dokumen pembangunan perumahan antara lain : 
• sertifikat hak atas tanah; 
• rencana tapak; ...
PPJB (Cont’d) 
5. Bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang 
baru dapat diketahui di kemudian hari; 
6. Men...
PPJB (Cont’d) 
9. Menyiapkan akta jual beli Sarusun kemudian bersama-sama dengan 
pembeli menandatangani akta jual beli di...
PPJB (Cont’d) 
Apabila penyerahan Sarusun ternyata masih tidak terlaksana sama 
sekali, maka perikatan jual beli batal dem...
PPJB (Cont’d) 
 Kewajiban Pemesan adalah: 
1. Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami, dan mener...
PPJB (Cont’d) 
4. Setelah akta jual beli ditandatangani tetapi sebelum sertifikat hak milik 
Sarusun diterbitkan oleh kant...
SHM 
Sarusun atau 
SKBG 
Sarusun 
Sertifikat 
Laik Fungsi 
Pembangunan Rusun dinyatakan selesai 
Setelah 
Penerbitan 
Pasa...
Pemanfaatan Rusun 
• Hunian, atau 
• Campuran 
Pemanfaatan 
Rusun: 
“Fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian...
Pengelolaan Rusun 
Pengelolaan Rusun meliputi kegiatan 
operasional, pemeliharaan, dan perawatan 
bagian bersama, 
benda b...
Pengelolaan Rusun (Cont) 
Dapat bekerjasama dengan Pengelola 
Pelaku Pembangunan, dalam masa transisi wajib mengelola 
Rus...
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang 
Undang Rusun 
• Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi 
terbentuknya PPPSRS paling la...
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang 
Undang Rusun (Cont’d) 
• Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan 
segera...
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera 
No. 06/1995 
Keputusan Menteri NegaraPerumahan Rakyat 
No. 06/KPTS/BKP4N/1995 ten...
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera 
No. 06/1995 (Cont’d) 
• Para pemilik dan/atau penghuni Rusun mengadakan rapat 
pe...
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun 
(PPPSRS) – Cont’d 
• Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan 
dengan ...
Hak Suara Anggota PPPSRS 
Hak Suara untuk Anggota PPPSRS 
• Hak Suara Penghunian: 
Hak suara untuk menentukan tata tertib,...
Hak Suara Anggota PPPSRS (Cont’d) 
Kepemilikan 
NPP 
Pengelolaan 
NPP 
Penghunian 
One unit one vote, apabila sarusun 
sud...
Ketentuan Pidana (Cont’d) 
• Pelaku pembangunan rusun komersial yang 
mengingkari kewajibannya untuk menyediakan 
rusun um...
Ketentuan Pidana (Cont’d) 
Dipidana dengan 
pidana penjara paling 
lama 1 tahun atau 
denda paling banyak 
Rp 50 juta 
• M...
Ketentuan Pidana yang dilakukan oleh Badan Hukum 
• Selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana 
dapat di...
Sengketa Pembentukan PPPSRS 
Sengketa Rapat Pembentukan PPRS Bellezza 
• Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel 
ol...
Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan 
PPRS The Bellezza 
Undangan Rapat 
dan Agenda Rapat 
Umum (min. H-7) 
Verifikasi ...
Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan 
PPRS The Bellezza (Cont’d) 
Ketua PPRS 
Sementara memimpin 
agenda rapat 
Aklamas...
Sengketa Pembentukan P3SRS 
Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel 
Pengguggat Tergugat I 
Tidak semua pemilik dan ...
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) 
Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel 
Berdasarkan kebiasaan, rapat umum luar...
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) 
Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel 
Tergugat I tidak dapat menunjukkan sur...
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) 
Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel 
Pertimbangan Hukum: 
• Terguga...
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) 
Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel 
Amar Putusan: 
• Menolak gugat...
Sengketa Pembentukan P3SRS 
Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT 
Penggugat Tergugat II Intervensi 
Kepgub DK...
Sengketa Pembentukan P3SRS 
Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT 
Tindakan Tergugat yang menerbitkan 
Kepgub ...
Sengketa Pembentukan P3SRS 
Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT 
• Pokok permasalahan menyangkut men...
Leks&Co 
Menara Palma 17 Floor, Suite17-02B 
Jl. HR. Rasuna Said Blok X2 Kav.6 
Kuningan, Jakarta 12950, Indonesia 
T. +62...
Prochain SlideShare
Chargement dans…5
×

Hukum Rumah Susun

18 512 vues

Publié le

Publié dans : Droit
  • Check the source ⇒ www.HelpWriting.net ⇐ This site is really helped me out gave me relief from headaches. Good luck!
       Répondre 
    Voulez-vous vraiment ?  Oui  Non
    Votre message apparaîtra ici

Hukum Rumah Susun

  1. 1. www.lekslawyer.com Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif Pengembang
  2. 2. Latar Belakang • Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) diundangkan pada tanggal 10 November 2011, dan berlaku sejak tanggal diundangkan. • Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Lama”) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. • Semua peraturan pelaksanaan dari UU Lama dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang baru ini.
  3. 3. • Bangunan gedung bertingkat; • Dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian; • Distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal; • Merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian; • Dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah Susun Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) • Badan hukum • Anggotanya adalah pemilik atau penghuni Sarusun Jenis Rumah Susun Rumah Susun Umum Rumah Susun Khusus Rumah Susun Negara Rumah Susun Komersial
  4. 4. Pembangunan Rusun oleh Perusahaan Penanam Modal Asing • Pengembangan Rusun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang, termasuk oleh perusahaan penanaman modal asing (Pasal 16 ayat (1) dan Pasal Pasal 41 UU Rumah Susun); • Penanaman modal asing wajib dilakukan dalam bentuk perseroan terbatas (“PT PMA”); • Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (“KBLI”) yang cocok bagi PT PMA dengan kegiatan pengembangan Rusun adalah KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa).
  5. 5. Pembangunan Rusun oleh Perusahaan Penanam Modal Asing (Cont’d) • KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa): “Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal. Termasuk kegiatan penjualan tanah dan pengoperasian kawasan tempat tinggal yang bisa dipindah-pindah.” • Penanam modal asing dapat memiliki 100 % (seratus persen) saham di dalam PT PMA dengan KBLI No. 68110.
  6. 6. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) Tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (Sarusun) di atas tanah hak milik (HM), hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atas tanah negara, serta HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL). Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (“SKBH satuan Sarusun”) Tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. • Angka yang menunjukkan perbandingan antara Sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
  7. 7. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri dari: a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas tanah bersama sesuai dengan ketentuan perundang-undangan; b. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki; dan c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
  8. 8. Sertifikat Kepemilikan Bagunan Gedung Sarusun (SKBG Sarusun) Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. Salinan buku bangunan gedung; b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c. Gambar denah lantai pada tingkat Rusun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
  9. 9. Kewajiban Pelaku Pembangunan Rusun Komersial untuk Menyediakan Rusun Umum • Pelaku pembangunan Rusun komersial wajib untuk menyediakan Rusun umum (yang dapat dilakukan di luar lokasi Rusun komersial di dalam kabupaten/kota yang sama) minimal 20% dari total luas lantai Rusun komersial yang dibangun. • Ketentuan lebih lanjut akan diatur di Peraturan Pemerintah
  10. 10. • Hak Milik • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Negara • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan Rusun dapat dibangun di atas tanah:
  11. 11. Gambar dan Uraian Pelaku pembangunan wajib memisahkan Rusun atas Sarusun yang bersifat perorangan, dengan hak bersama bersama, benda bersama dan tanah bersama Pemisahan Rusun wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian Gambar dan uraian menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM sarusun atau SKBG sarusun, dan PPJB Gambar dan uraian dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan Rusun Ketentuan lebih lanjut diatur dengan peraturan pemerintah
  12. 12. Gambar dan uraian dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota Khusus untuk DKI Jakarta, akta pemisahan disahkan oleh Gubernur Status hak atas tanah dan Dalam melakukan pembangunan Rusun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi: Izin mendirikan bangunan (IMB)
  13. 13. Rencana fungsi dan pemanfaatan Rusun harus mendapatkan izin dari bupati/walikota Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, rencana fungsi dan pemanfaatan harus mendapatkan izin dari Gubernur. Setelah mendapatkan izin, pelaku pembangunan wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap Sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta uraian NPP.
  14. 14. Permohonan izin diajukan oleh pelaku pembangunan dengan melampirkan persyaratan berikut: • sertifikat hak atas tanah; • surat keterangan rencana kabupaten/kota; • gambar rencana tapak; • gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan Rusun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari Sarusun; • gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; dan • gambar rencana utilitas umum dan instalasi berserta perlengkapannya. • Perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah (bila dibangun di atas tanah sewa).
  15. 15. Perubahan Rencana Fungsi dan Pemanfaatan Tanah Rusun • Wajib mendapatkan izin dari bupati/ walikota; • Perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rusun tidak mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama, dan fungsi hunian. • Dalam hal perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan tanah Rusun mengakibatkan perubahan NPP, maka pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati/walikota. • Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus mendapatkan izin dari Gubernur;
  16. 16. Sertifikat Laik Fungsi • Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rusun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB. • Laik fungsi adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rusun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rusun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam IMB. • Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan diajukan kepada Gubernur.
  17. 17. Pemasaran Rusun • Apabila pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun dilaksanakan, pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki (Pasal 42 ayat (2) UU Rusun): a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rusun; d. perizinan pembangunan rusun; dan e. jaminan atas pembangunan rusun dari lembaga penjamin. • Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli bagi para pihak.
  18. 18. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan atau kepastian: Status kepemilikan tanah Kepemilikan IMB Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum Keterbangunan paling sedikit 20% 20% dari volume konstruksi bangunan rusun yang sedang dipasarkan Hal yang diperjanjikan Lokasi, bentuk, spesifikasi, harga, prasarana, sarana, utilitas umum, waktu serah terima Dibuat di hadapan notaris
  19. 19. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Pedoman PPJB Rusun Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (Kepmenpera No. 11/1994)
  20. 20. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Ketentuan Material dalam PPJB PPJB mengatur hal-hal berikut, antara lain:  Objek yang akan diperjualbelikan adalah hak milik atas Sarusun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proportional (NPP) dari Sarusun yang bersangkutan. Rusun yang akan dijual wajib memiliki izin-izin seperti izin lokasi, bukti penguasaan dan pembayaran tanah dan izin mendirikan bangunan.  Pengelolaan Rusun menetapkan bahwa pembeli harus bersedia untuk menjadi anggota Perimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (sekarang PPPSRS) dalam rangka untuk mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta fasilitasnya dengan memungut uang pangkal dan iuran yang besarnya akan ditetapkan secara musyawarah.
  21. 21. PPJB (Cont’d)  Kewajiban Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman: 1. Sebelum melakukan pemasaran perdana, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman wajib melaporkan kepada Bupati/Walikota dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat, dengan melampirkan: • salinan surat persetujuan izin prinsip; • salinan surat keputusan pemberian izin lokasi; • bukti pengadaan dan pelunasan tanah; • salinan surat izin mendirikan bangunan; • gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari pemerintah daerah setempat. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalendar terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam tanda terima laporan tersebut belum mendapat jawaban dari Bupati/Walikota yang bersangkutan, maka pemasaran perdana tersebut dapat dilaksanakan. Ketentuan dan syarat terkait pemasaran dalam UU Rusun bukanlah hal yang baru, sebab sebelumnya telah diatur di dalam Kepmenpera No. 11/1994.
  22. 22. PPJB (Cont’d) 2. Menyediakan dokumen pembangunan perumahan antara lain : • sertifikat hak atas tanah; • rencana tapak; • gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari Sarusun; • gambar rencana struktur beserta, perhitungannya; • gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; • gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya. 3. Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan; 4. Memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam jangka waktu 100 hari setelah tanggal ditandatangani berita acara penyerahan sarusun, dari pengusaha kepada pemesan;
  23. 23. PPJB (Cont’d) 5. Bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari; 6. Menjadi pengelola sementara Rusun sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu menunjuk pengelola setelah perhimpunan penghuni terbentuk; 7. Mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya pembangunan; 8. Jika selama berlangsungnya pembangunan terjadi force majeur (keadaan kahar) yang di luar kemampuan para pihak, Pengusaha dan Pembeli akan mempertimbangkan penyelesaiannya sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan sarusun;
  24. 24. PPJB (Cont’d) 9. Menyiapkan akta jual beli Sarusun kemudian bersama-sama dengan pembeli menandatangani akta jual beli di hadapan Notaris/PPAT pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dan/atau Notaris/PPAT yang ditunjuk akan mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat hak milik atas Sarusun atas nama pembeli, yang biayanya ditanggung oleh pembeli. 10. Menyerahkan Sarusun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan pada waktu tersebut, maka diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalendar, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan rusun tersebut.
  25. 25. PPJB (Cont’d) Apabila penyerahan Sarusun ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau badan arbitrase. Perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku. 11. Penyelesaian perselisihan yang terjadi sehubungan dengan perjanjian jual beli pendahuluan sarusun dilakukan melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak.
  26. 26. PPJB (Cont’d)  Kewajiban Pemesan adalah: 1. Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami, dan menerima syarat-syarat dan ketentuan dari surat pesanan dan pengikatan jual beli serta akan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran dasar perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun dan dokumen-dokumen lain terkait, serta bahwa ketentuan dari perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen tersebut mengikat pembeli; 2. Setiap pemesan setelah menjadi pembeli Sarusun wajib membayar biaya pengelolaan (management fee) dan biaya utilitas (utility charge) dan jika terlambat pembayarannya dikenakan denda yang besarnya disesuaikan dengan keputusan perhimpunan penghuni; 3. Yang menjadi tanggung jawab pemesan meliputi: a. biaya pembayaran akta-akta yang diperlukan b. biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta jual beli Sarusun; c. biaya untuk memperoleh Hak Milik atas Sarusun, biaya pendaftaran jual beli atas Sarusun
  27. 27. PPJB (Cont’d) 4. Setelah akta jual beli ditandatangani tetapi sebelum sertifikat hak milik Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat: a) Jika Sarusun tersebut dialihkan kepada pihak ketiga dikenakan biaya administrasi yang ditetapkan perusahaan pembangunan dan perumahan dan pemukiman, yang besarnya tidak lebih dari 1% dari harga jual. b) Jika Sarusun dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum dikenakan biaya administrasi untuk Notaris/ PPAT yang besarnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 5. Sebelum lunasnya pembayaran atas harga jual Sarusun yang dibelinya pemesan tidak dapat mengalihkan atau menjadikan Sarusun tersebut sebagai jaminan utang tanpa persetujuan tertulis dari perusahaan pembangunan perumahan dan pemukiman.
  28. 28. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun Sertifikat Laik Fungsi Pembangunan Rusun dinyatakan selesai Setelah Penerbitan Pasal 44 Undang- Undang Rumah Susun
  29. 29. Pemanfaatan Rusun • Hunian, atau • Campuran Pemanfaatan Rusun: “Fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian Terdapat kerancuan di dalam UU Rusun, sebab UU Rusun tidak mengatur pemanfaatan Rusun untuk fungsi bukan hunian.
  30. 30. Pengelolaan Rusun Pengelolaan Rusun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengelolaan Rusun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali Rusun umum sewa, Rusun khusus, dan Rusun negara Pengelola berhak Pengelolaan Rusun menerima sejumlah biaya pengelolaan yang dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional. Pengelola yang berbadan hukum tersebut harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota. Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus didapat dari Gubernur.
  31. 31. Pengelolaan Rusun (Cont) Dapat bekerjasama dengan Pengelola Pelaku Pembangunan, dalam masa transisi wajib mengelola Rusun sebelum terbentuknya Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS) • Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. • Besarnya biaya pengelolaan Rusun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) setiap sarusun
  32. 32. Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang Undang Rusun • Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir; • PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang; • Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS; • PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.
  33. 33. Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang Undang Rusun (Cont’d) • Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. • PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola; • Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS;
  34. 34. Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera No. 06/1995 Keputusan Menteri NegaraPerumahan Rakyat No. 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Penyusunan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Mengatur tentang pendirian Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS)
  35. 35. Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera No. 06/1995 (Cont’d) • Para pemilik dan/atau penghuni Rusun mengadakan rapat pembentukan PPPSRS, dan hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) rapat; • Rapat pembentukan PPPSRS menunjuk beberapa anggota atau peserta rapat yang diberi kuasa untuk membuat pernyataan dari segala yang diputuskan dalam rapat di hadapan notaris; • Rapat pembentukan PPPSRS memutuskan dan menetapkan anggaran dasar dari PPPSRS; • Akta pembentukan disahkan oleh Bupati/Walikota, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur.
  36. 36. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS) – Cont’d • Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan Rusun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP • Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian Rusun, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Ini berarti apabila sarusun telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Sedangkan, apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.
  37. 37. Hak Suara Anggota PPPSRS Hak Suara untuk Anggota PPPSRS • Hak Suara Penghunian: Hak suara untuk menentukan tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama • Hak Suara Pengelolaan: Hak suara untuk menentukan pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama • Hak Suara Kepemilikan: Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antara penghuni Sarusun, pemilihan pengurus perhimpunan penghuni dan biaya-biaya atas sarusun. Jenis hak suara tersebut di atas berpedoman pada Kepmenpera No. 06/1995
  38. 38. Hak Suara Anggota PPPSRS (Cont’d) Kepemilikan NPP Pengelolaan NPP Penghunian One unit one vote, apabila sarusun sudah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada penghuni. Apabila belum dihuni, pemilik hanya punya satu suara meski memiliki lebih dari satu sarusun
  39. 39. Ketentuan Pidana (Cont’d) • Pelaku pembangunan rusun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rusun umum minimal 20 % dari total rusun komersial yang dibangun. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 tahun atau denda paling banyak Rp 20 M • Pelaku pembangunan yang membuat PPJB yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan • atau belum memenuhi semua persyaratan kepastian seperti yang tercantum di dalam UU sebagai berikut: • status kepemilikan tanah; • kepemilikan IMB; • ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; • keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan • hal yang diperjanjikan. Dipidana penjara paling lama 4 tahun atau denda paling banyak Rp 4 M
  40. 40. Ketentuan Pidana (Cont’d) Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 juta • Merusak atau mengubah prasarana, sarana, dan utilitas umum; • Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain atau kepentingan umum; • Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun; atau • Mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rusun. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 jutaRupiah • mengubah peruntukan lokasi Rusun yang sudah ditetapkan; atau • mengubah fungsi dan pemanfaatan Rusun
  41. 41. Ketentuan Pidana yang dilakukan oleh Badan Hukum • Selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana dapat dijatuhkan terhadap badan hukum berupa pidana denda dengan pemberatan 3 kali dari pidana denda terhadap orang (Pasal 117 UU Rumah Susun) • Badan hukum dapat dijatuhi pidana tambahan berupa: Pencabutan Izin Usaha Pencabutan Status Badan Hukum Pembubaran suatu perseroan terbatas terjadi karena dicabutnya izin usaha perseroan terbatas tersebut, sehingga mewajibkan perseroan terbatas tersebut untuk melakukan likuidasi.
  42. 42. Sengketa Pembentukan PPPSRS Sengketa Rapat Pembentukan PPRS Bellezza • Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel oleh Para Pemilik Sarusun PPRS Bellezza Permata Hijau terhadap (i) PT Sumber Daya Nusaphala, (ii) Notaris Mahendra Adinegara, dan (ii) Pengurus PPRS The Bellezza. • Gugatan Tata Usaha Negara oleh Para Pemilik terhadap Gubernur DKI Jakarta. PPRS The Bellezza Sebagai Tergugat Intervensi.
  43. 43. Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan PPRS The Bellezza Undangan Rapat dan Agenda Rapat Umum (min. H-7) Verifikasi oleh Panitia Rapat Pembukuan serta penetapan tata tertib Rapat Umum oleh Ketua PPRS Kuorum 2/3 atau sama dengan 67% dari jumlah peserta Rapat Umum. Tidak Tercapai Tercapai Rapat ditunda selama 2 x 30 menit Pemilihan Pengurus PPRS Berapapun jumlah yang hadir dapat melangsungkan Rapat Umum dan mengambil keputusan yang sah dan mengikat semua Peserta Rapat
  44. 44. Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan PPRS The Bellezza (Cont’d) Ketua PPRS Sementara memimpin agenda rapat Aklamasi Voting (pemungutan suara) Pengurus terpilih Serah terima jabatan oleh Ketua PPRS Sementara kepada Ketua PPRS terpilih Ketua PPPRS terpilih mengajukan draft AD/ART ditolak/keberatan, maka voting (pemungutan suara); Penetapan AD/ART PPRS Permohonan pengesahan ke Gubernur DKI Jakarta Aklamasi
  45. 45. Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Pengguggat Tergugat I Tidak semua pemilik dan penghuni Apartemen The Bellezza menerima undangan Rapat Pembentukan PPRS The Bellezza (Rapat Pembentukan); Tergugat I telah mengirim undangan Rapat Pembentukan kepada seluruh pemilik dan penghuni Rusun The Bellezza; Pengiriman undangan Rapat Pembentukan tidak sesuai dengan Kepmenpera No. 06/1995, karena kurang dari 14 hari sebelum Rapat Pembentukan; Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur jangka waktu pengiriman undangan terkait dengan Rapat Pembentukan. Pengaturan jangka waktu undangan diatur dalam Lampiran III Kepmenpera No. 06/1995, adalah pedoman mengenai pembuatan ART. Kuorum Rapat Pembentukan kurang dari 30% dari NPP; Tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mengenai kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Pengesahan Tata Tertib Rapat Pembentukan bukanlah berdasarkan kuorum dari NPP, namun berdasarkan aklamasi.
  46. 46. Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Berdasarkan kebiasaan, rapat umum luar biasa untuk pertama kali dilakukan setelah beberapa kali jeda waktu selama 30 menit, dan apabila tidak kuorum maka ditunda untuk kemudian diundang kembali; Mekanisme Rapat Pembentukan telah dilakukan berdasarkan ketentuan di dalam Tata Tertib Rapat Pembentukan. Rapat Pembentukan tidak mencapai kuorum, namun Tergugat membahas dan memutuskan Tata Tertib Rapat Pembentukan; Tata Tertib Rapat Pembentukan diperlukan karena tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mekanisme maupun kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Tata Tertib Rapat Pembentukan dijadikan pedoman dan dasar pelaksanaan dan jalannya Rapat Pembentukan, selayaknya norma pelaksanaan rapat yang ada di dalam masyarakat.
  47. 47. Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Tergugat I tidak dapat menunjukkan surat keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pertelaan; Pertelaan Apartemen The Bellezza telah disahkan berdasarkan Kepgub DKI Jakarta No. 2190/2010, tertanggal 17 Desember 2010. AD/ART seharusnya disusun oleh pengurus terpilih, dan disahkan dalam rapat umum yang berbeda (bukan di dalam Rapat Pembentukan tersebut). Pengurus PPRS The Bellezza yang terpilih menyampaikan usulan draft AD/ART yang mengacu pada draft yang diberikan oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta. Dalam undangan disebutkan bahwa draft tersebut sebelumnya telah disampaikan kepada para penghuni dan pemilik Apartemen The Bellezza untuk dapat diambil dan dipelajari. Kemudian, draft AD/ART disahkan secara musyawarah untuk mufakat di dalam Rapat Pembentukan.
  48. 48. Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Pertimbangan Hukum: • Tergugat I telah mengajukan bukti surat undangan Rapat Pembentukan; • Telah menjadi pengetahuan umum bahwa pemilik Rusun pada umumnya adalah orang-orang yang mobilitasnya sangat tinggi; • Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur secara tegas kuorum Rapat Pembentukan; • Saksi ahli Mo. Yahya Mulyarso, S.H., MSi menjelaskan bahwa tidak ada aturan yang mengatur mengenai jangka waktu pengiriman undangan Rapat Pembentukan kepada para penghuni dan pemilik Rusun; • Tergugat II telah membacakan draft Tata Tertib Rapat Pembentukan, dan di dalam Rapat Pembentukan peserta rapat telah diberikan kesempatan untuk memberikan tanggapan terhadap draft, dan draft tersebut diterima secara aklamasi oleh peserta rapat; • Pengurus PPRS The Bellezza terpilih telah diakui keabsahannya berdasarkan Keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pengesahan akta pembentukan PPRS The Bellezza;
  49. 49. Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Amar Putusan: • Menolak gugatan Penggugat. • Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara. Perangkat hukum pembentukan PPPSRS masih belum memadai, dan sebagai akibatnya pembentukan PPPSRS menjadi sumber konflik antara pengembang dengan penghuni, terutama terkait prosedur pembentukan PPPSRS untuk pertama kalinya.
  50. 50. Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Penggugat Tergugat II Intervensi Kepgub DKI No. 1397/2011 telah melanggar Kepmen No. 06/1995 jo. Pasal 71 PP No. 4/1998, antara lain mengenai tata cara undangan, kuorum rapat beserta Tata Tertib Rapat Pembentukan, sehingga seluruh hasil Rapat Pembentukan harus dinyatakan tidak sah Terkait Rapat Pembentukan, tidak ada satupun ketentuan dalam Kepmenpera No. 06/1995 yang mengatur mengenai tata cara undangan, kuorum serta tata tertib bagi Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Di dalam susunan pengurus PPRS The Bellezza terdapat juga pihak PT Sumber Daya Nusaphala, sehingga melanggar Pasal 57 ayat (4) PP No. 4/1988. Pengurus PPRS The Bellezza terdiri dari orang pribadi, bukan PT Sumber Daya Nusaphala. Pengurus PPRS The Bellezza dipilih berdasarkan asas kekeluargaan. Penggugat juga mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan. Gugatan perbuatan melawan hukum oleh Penggugat tidak ada hubungannya dengan perkara ini, sebab tidak mengikutsertakan Gubernur DKI Jakarta sebagai Tergugat.
  51. 51. Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Tindakan Tergugat yang menerbitkan Kepgub No. 1397/2011 mengabaikan keberatan Para Penggugat sehingga bertentangan dengan asas-asas umum pemerintahan yang baik. Dinas Perumahan DKI Jakarta telah menindaklanjuti surat keberatan Para Penggugat. Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Pertimbangan Hukum: • Majelis Hakim tidak menemukan adanya kewenangan Tergugat untuk menunda pengesahan akta notaris, dan Tergugat justru terikat untuk tunduk pada pembentukan PPRS berdasarkan akta notaris. • Dalam ketentuan hukum materil, Tergugat tidak memiliki kewenangan untuk menunda dan mengenyampingkan akta pembentukan. • Putusan Peradilan Tata Usaha Negara tidak mungkin dapat menyelesaikan permasalahan Para Penggugat sepanjang akta pembentukan tersebut tidak dibatalkan, sehingga gugatan perdata yang diajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sudah tepat untuk menghindari disparitas putusan antara lembaga peradilan.
  52. 52. Sengketa Pembentukan P3SRS Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT • Pokok permasalahan menyangkut mengenai keabsahan suatu akta notaris yang pembatalannya merupakan kewenangan peradilan umum, dan oleh karenanya pokok sengketa ini bukanlah sengketa tata usaha negara. Amar Putusan: • Menyatakan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta tidak berwenang sengketa tata usaha negara ini. • Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara.
  53. 53. Leks&Co Menara Palma 17 Floor, Suite17-02B Jl. HR. Rasuna Said Blok X2 Kav.6 Kuningan, Jakarta 12950, Indonesia T. +62 21 5795 7550 F. +62 21 5795 7551 www.lekslawyer.com

×