Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Penguatan Perlindungan Konsumen di Sektor Perumahan\Properti
•
8 j'aime•4,920 vues
Dokumen tersebut membahas berbagai topik terkait permasalahan hukum di sektor perumahan dan properti di Indonesia, termasuk dasar hukum pertanahan, implementasi peraturan, lembaga terkait, konsep otonomi daerah, profesi yang berhubungan, hal-hal yang perlu diperhatikan bank dan pengembang, serta upaya perlindungan konsumen."
Recommandé
Contenu connexe
Tendances
Tendances (20)
En vedette
En vedette (20)
Similaire à Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Penguatan Perlindungan Konsumen di Sektor Perumahan\Properti
Similaire à Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Penguatan Perlindungan Konsumen di Sektor Perumahan\Properti (20)
Plus de Leks&Co
Plus de Leks&Co (13)
Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Penguatan Perlindungan Konsumen di Sektor Perumahan\Properti
- 1. Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Penguatan Perlindungan Konsumen di Sektor Perumahan/Properti Eddy Marek Leks, S.H., LL.M., MCIArb
- 2. Topik Pembahasan • Dasar-dasar hukum pertanahan di Indonesia • Implementasi peraturan perundang-undangan • Kementerian/lembaga yang berwenang • Konsep otonomi daerah dalam penyelenggaraan pertanahan dan properti • Profesi yang berhubungan dengan pertanahan dan properti • Hal-hal yang harus diperhatikan Bank dalam menjalin kerjasama dengan pengembang
- 3. • Hal-hal yang perlu diperhatikan jika pengembang wanprestasi atau pailit • International best practice • Peran asosiasi pengembang • Permasalahan hukum di sektor properti • Putusan pengadilan terkait permasalahan hukum di sektor properti • Upaya perlindungan konsumen oleh pihak yang berkepentingan • Saran dan solusi Cont’d
- 4. Dasar-Dasar Hukum Pertanahan Di Indonesia A. Sistem kepemilikan tanah 1. Hak ulayat 2. Hak menguasai dari negara a) Primer (diberikan oleh negara) • Hak Milik (HM) • Hak Guna Bangunan (HGB) • Hak Guna Usaha (HGU) • Hak Pakai (HP)
- 5. Cont’d b) Sekunder (bersumber dari pihak lain) • HGB/HP di atas HM • HGB/HP di atas Hak Pengelolaan (HPL) c) Hak lainnya • Hak atas tanah wakaf • Hak Milik atas Satuan Rumah Susun • Hak Tanggungan
- 6. Cont’d B. Sistem pendaftaran tanah 1. Pendaftaran Pertama Kali Pendaftaran hak pertama kali pada daftar umum di Kantor Pertanahan atau dikenal juga dengan “Registration of Title” atau disebut juga “Registration of Right”. 2. Pendaftaran Peralihan Hak Pendaftaran peralihan hak atau pendaftaran akta pada daftar umum di Kantor Pertanahan dikenal dengan “Registration of Deed”.
- 7. Cont’d C. Sistem publikasi pendaftaran tanah 1. Indikator negatif 2. Indikator positif D. Pengertian Sertifikat tanah E. Asas-asas pertanahan di Indonesia • Asas Kebangsaan; • Asas Tingkatan yang Tertinggi, Bumi, Air, Ruang Angkasa dan Kekayaan Alam yang Terkandung di dalamnya Dikuasai oleh Negara;
- 8. Cont’d • Asas Mengutamakan Kepentingan Nasional dan Negara berdasarkan atas Persatuan bangsa daripada Kepentingan Perseorangan dan Golongan; • Asas Semua Hak Atas Tanah Mempunyai Fungsi Sosial; • Asas Hanya Warga Negara Indonesia yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah; • Asas Persamaan bagi setiap Warga Negara Indonesia;
- 9. Cont’d • Asas Tata Guna Tanah/Penggunaan Tanah Secara Berencana; • Asas Kesatuan Hukum; • Asas Jaminan Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum; dan • Asas Pemisahan Horisontal
- 10. Implementasi Peraturan Perundang-Undangan masalah belum ada pengawasan terhadap pelaksanaan Kepmenpera No.11/1994 (Pedoman PPJB Rusun) dan Kepmenpera No.9/1995 (Pedoman PPJB Rumah) menggunakan PP Rusun yang lama terkait rumah susun, padahal UU Rusun sudah lama terbit yaitu sejak tahun 2011. Lembaga pengawas pemasaran dan penjualan, serta pembentukan P3SRS SP3L konflik dengan izin lokasi
- 11. Kementerian/Lembaga Yang Berwenang Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Kementerian Agraria & Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat melaksanakan tugas pemerintahan di bidang agraia, pertanahan, dan tata ruang
- 12. Konsep Otonomi Daerah Dalam Penyelenggaraan Pertanahan Dan Properti izin IMB sertifikat laik fungsi izin usaha jasa konstruksi nasional izin pembangunan dan pengembangan perumahan sertifikat kepemilikan bangunan gedung izin pembangunan dan pengembangan kawasan permukiman izin lokasi izin penggunaan pemanfaatan tanah izin gangguan
- 13. Profesi Yang Berhubungan Dengan Pertanahan Dan Properti Profesi Notaris Advokat Penilai Publik PPAT
- 14. Hal-hal Yang Harus Diperhatikan Bank Dalam Menjalin Kerjasama Dengan Pengembang Dalam hal bank memberikan kredit properti (“KP”) dan pembiayan properti (“PP”) untuk pemilikan properti yang akan dibiayai belum tersedia secara utuh, bank wajib memenuhi persyaratan sebagai berikut: 1. kredit atau pembiayaan merupakan KP atau PP sampai dengan urutan fasilitas kedua dengan penentuan urutan fasilitas Kredit atau Pembiayaan berdasarkan perhitungan seluruh KP dan PP yang telah diterima atau nasabah di Bank yang sama maupun Bank lainnya;
- 15. Cont’d 2. terdapat perjanjian kerjasama antara Bank dengan pengembang yang paling kurang memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan Properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah; dan 3. terdapat jaminan yang diberikan oleh pengembang kepada Bank baik yang berasal dari pengembang sendiri atau pihak lain yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban pengembang apabila Properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai perjanjian.
- 16. Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan Jika Pengembang Wanprestasi A. Berdasarkan Keputusan Menteri Perumahan No.9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera No.9/1995”) 1. Perjanjian menjadi batal, dan Penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya 2. Apabila pembayaran atas tanah dan bangunan rumah belum mencapai 10% (sepuluh persen) maka keseluruhan pembayaran tersebut menjadi hak pihak Penjual.
- 17. Cont’d 3. Dalam hal pembayaran harga tanah dan bangunan rumah yang dilakukan pihak Pembeli melebihi 10% (sepuluh persen) maka pihak Penjual berhak memotong 10% (sepuluh persen) dari jumlah total harga tanah dan bangunan rumah dan sisanya wajib dikembalikan kepada pihak Pembeli
- 18. Cont’d B. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (“Kepmenpera No.11/1994”) 1. Jika pengembang belum dapat menyelesaikan pada waktu yang telah ditentukan, pengembang diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalendar, dhitung sejak tanggal rencana penyerahan rumah susun.
- 19. Cont’d 2. Jika setelah melewati 120 (seratus dua puluh) hari kalendar masih belum terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau badan arbitrase, pengembang wajib mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.
- 20. Cont’d C. Ada kesenjangan antara proses konstruksi dan sertifikasi, dimana ada risiko pengembang dipailitkan selama proses tersebut. Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang Perjanjian yang bermaksud memindahtangankan hak atas tanah, balik nama kapal, pembebanan HT, hipotek, atau jaminan fidusia yang telah diperjanjikan terlebih dahulu, tidak dapat dilaksanakan setelah putusan pernyataan pailit diucapkan.
- 21. International Best Practice A. Singapura Izin yang dibutuhkan sebelum pengumuman pengerjaan proyek, yaitu: 1. Izin Penjualan/Sale Licence Pengawas (pihak yang ditunjuk oleh Menteri yang membidangi Perumahan) hanya dapat memberikan izin penjualan jika Perusahaan sudah memenuhi batas modal yang disetor sejumlah yang sudah diatur dalam kolom “modal disetor”, atau bersama Pengawas membuat deposit atau jaminan sejumlah yang diatur dalam kolom Deposit atau Jaminan, berikut ini:
- 22. Cont’d Pengembangan perumahan Modal yang disetor Deposit atau Jaminan 1-50 unit terpisah digunakan sebagai tempat tinggal SGD 1 juta SGD 1 juta sesuai ketentuan yang diatur oleh Pengawas 51-200 unit terpisah digunakan sebagai tempat tinggal SGD 2 juta SGD 2 juta sesuai ketentuan yang diatur oleh pengawas 201-400 unit terpisah digunakan sebagai tempat tinggal SGD 3 juta SGD 3 juta sesuai ketentuan yang diatur oleh pengawas Lebih dari 400 unit sebagai tempat tinggal SGD 4 juta SGD 4 juta sesuai ketentuan yang diatur oleh pengawas
- 23. Cont’d 2. Izin Non Penjualan/No-sale Licence • Pengembang diperbolehkan mengumumkan konstruksi tapi tidak diperbolehkan melakukan penjualan unit tanpa izin tertulis dari Pengawas.
- 24. B. Malaysia 1. Izin pengembang Pengembang wajib memiliki dengan ketentuan: • modal disetor minimum RM 250.000 dan bersama Pengawas membuat deposit sejumlah 3% dari biaya perkiraan pembangunan; atau • bersama Pengawas membuat deposit sejumlah 3% dari biaya perkiraan pembangunan. Cont’d
- 25. 2. Rekening Pengembangan Bangunan • setiap Pengembang membuat dan mengelola Rekening Pengembangan Bangunan untuk setiap proyeknya. • rekening tersebut diisi dengan hasil penjualan perumahan dan jumlah uang yang lain yang atur dalam peraturan ini. • Pengembang dilarang mencairkan uang dari rekening tersebut kecuali diizinkan oleh Pengawas. Cont’d
- 26. • jika pengembang tidak memenuhi atau gagal memenuhi ketentuan pembuatan Rekening Pengembangan Pembangunan maka akan dianggap melanggar dan harus membayar denda RM 250.000 -300.000 dan hukuman penjara maksimum 3 tahun. Cont’d
- 27. 3. Dalam Hal Perjanjian Jual Beli Batal • ketika Pengawas memiliki alasan untuk mempercayai bahwa Pengembang tidak menjalankan usahanya sesuai dengan kepentingan Konsumen, Rekening Pengembangan Perumahan dapat dibekukan sampai dengan adanya perintah Pengawas. • berdasarkan arahan Menteri, Pengawas dapat menyimpan deposit hingga berakhirnya jangka waktu masa pemeliharan (defect liability period). Cont’d
- 28. • jika Pengembang menjalankan usahanya tidak sesuai dengan kepentingan Konsumen, tidak memiliki aset yang cukup untuk menutupi kewajibannya, melanggar peraturan, atau telah berhenti menjalankan pengembangan perumahan, maka Pengawas dapat mengambil deposit tadi. Cont’d
- 29. Peran Asosiasi Pengembang DPP Real Estat Indonesia (REI) selaku asosiasi pengembang berencana akan melakukan sertifikasi pengembang anggota REI. REI akan bekerja sama dengan pemerintah (Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat) untuk membuat badan sertifikasi perumahan. Contoh: Dewan Pimpinan Daerah REI Sumatera Selatan menerapkan sistem sertifikasi bagi pengembang. Materi yang diberikan seperti perancangan proyek, perpajakan maupun sistem bisnis marketing untuk properti
- 30. Permasalahan Hukum Di Sektor Properti Permasalahan yang sering terjadi terkait agraria/pertanahan dan perumahan/properti, yaitu: 1. Masalah perizinan dan sertifikasi 2. Sengketa lahan 3. Serah terima terlambat 4. Permasalahan PPPSRS 5. Ketidaksesuaian antara kenyataan dan janji pada saat penjualan 6. Kepailitan pengembang
- 31. Putusan Pengadilan Terkait Permasalahan Hukum Di Sektor Properti A. Masalah Perizinan dan Sertifikasi Perkara No: 089/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Bar a) Latar Belakang • PT Mitra Prima Sejahtera selaku Tergugat tidak mengurus IMB dan sertifikat-sertifikat lain terkait kepemilikan atas unit-unit rumah susun, Padahal unit-unit apartemen sudah dibeli dengan lunas oleh para Penggugat. • Ternyata HGB tanah apartemen tersebut telah dijaminkan ke Bank Muamalat dan ternyata tanah tersebut belum dibayar lunas kepada pemilik tanah sebelumnya.
- 32. Cont’d b) Pertimbangan Hakim • Majelis hakim menimbang bahwa Tergugat terbukti telah lalai atau mengabaikan serta lari dari tanggung jawabnya terhadap Pemilik/Penghuni Rumah susun yang telah melakukan kewajibannya dengan baik dan membuat Penggugat harus melunasi tanah tersebut dari pemilik sebelumnya dan hutang dari Tergugat. • Tergugat sudah sepantasnya mengganti rugi semua biaya tersebut kepada Penggugat
- 33. Cont’d B. Sengketa Lahan 1. Yurisprudensi MA No: 3176 K/PDT/1988 tertanggal 19 April 1990 “Apabila terdapat sebidang tanah yang ada sertifikatnya maka tidak dapat dilakukan jual beli begitu saja berdasarkan surat girik, melainkan harus didasarkan atas sertifikat tanah bersangkutan. Sertifikat tanah ini menurut hukum merupakan bukti otentik dan mutlak tentang pemilikannya. Surat girik hanya adalah sebagai tanda untuk membayar pajak letter C.”
- 34. Cont’d 2. Yurisprudensi MA No. 34 K/Sip/1960 tertanggal 10 Februari 1960 “Petuk pajak bumi tidak merupakan suatu bukti mutlak sebagai pemilik bagi orang yang namanya tercantum dalam petuk itu; ia hanya merupakan suatu tanda tentang siapakah yang harus membayar pajak.”
- 35. Cont’d C. Pembeli Beritikad Baik 1. Yurisprudensi MA No.1230 K/SIP/1980 tertanggal 29 Maret 1982 “Pembeli yang beritikad baik harus mendapatkan perlindungan hukum”
- 36. Cont’d 2. Yurisprudensi MA No.3201 K/PDT/1991 tertanggal 30 Januari 1996 “Pembeli yang beritikad baik harus dilindungi. Jual beli yang dilakukan hanya pura-pura (proforma) saja hanya megikat terhadap yang membuat perjanjian, dan tidak mengikat sama sekali kepada pihak ketiga yang membeli dengan itikad baik.”
- 37. Cont’d D. Permasalahan PPPSRS 1. Perkara No:597/Pdt.G/2013/PN.Mdn a) Latar Belakang • PT Global Medan Townsquare (pengembang) selaku Tergugat, digugat oleh Penghuni karena telah intervensi dan ikut campur dalam pembentukan AD/ART PPPSRS Apartemen Cambridge Medan. • Tergugat membuat draft AD/ART tanpa persetujuan Penggugat sebagai penghuni.
- 38. Cont’d b) Pertimbangan Hakim: • Tergugat bukanlah pihak yang berwenang untuk mengadakan Rapat Pembentukan Perhimpuan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun Cambridge Medan tetapi seharusnya hanya memfasilitasi Rapat Pembentukan PPPSRS tersebut
- 39. Cont’d 2. Perkara No: 219/G/2015/PTUN.JKT a) Latar Belakang: • Terjadi Perebutan kepengurusan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Apartemen Slipi (“PPRS”) antara PPRS pimpinan Harjadi Jahja selaku Penggugat dengan pihak lain yaitu PPRS pimpinan Indah Ayu selaku Tergugat II Intervensi. Masing-masing pihak mengklaim sebagai Pengurus PPRS Apartemen Slipi yang sah.
- 40. Cont’d • Untuk menyelesaikan perselisihan, Dinas Perumahan dan Gedung Pemerintah Provinsi DKI selaku Tergugat mengeluarkan keputusan bahwa pengurus PPRS yang sah adalah PPRS pimpinan Tergugat II Intervensi.
- 41. Cont’d b) Pertimbangan Hakim: • PTUN tidak berwenang untuk memeriksa perkara tersebut karena hal ini berkaitan dengan kepengurusan PPRS Apartemen Slipi. • Karena telah adanya putusan yang telah mempertimbangkan kepengurusan PPRS bahwa kepengurusan PPRS pimpinan Tergugat II Intervensi merupakan pengurusan PPRS yang sah, maka Penggugat tidak memiliki kepentingan menggugat/legal standing.
- 42. Cont’d E. Ketidaksesuaian Antara Kenyataan Dan Janji Pada Saat Penjualan Perkara No: 253/Pdt.G/2009/PN.Jkt.Ut a) Latar Belakang: • Lusi Dharmawati selaku Penggugat membeli unit apartemen dari PT Trika Bumi Pertiwi selaku Tergugat karena tertarik dengan fasilitas yang ditawarkan didalam brosur.
- 43. Cont’d • Fasilitas yang diterima tidak sesuai dengan apa yang dijanjikan didalam brosur (termasuk air PAM sesuai standar kesehatan, kolam renang dan fasilitas penunjang lainnya)
- 44. Cont’d b) Pertimbangan Hakim: • Hakim mempertimbangkan bahwa Terggugat sudah menyiapkan lahan untuk dibangun kolam renang hanya saja belum dilakukan pembangunan, Air PAM sudah sesuai standar dan fasilitas penunjang lainnya telah tersedia. • Permohonan wanprestasi Penggugat tidak dapat diterima.
- 45. Cont’d F. PPJB Batal Demi Hukum 1. Yurisprudensi MA No. 692 K/PDT/2012 • Berdasarkan Putusan PN Jakarta Selatan yang telah BHT terhadap jual beli tanah obyek sengketa antara Yuswar Yusuf dengan Susana S sesuai dengan AJB tanggal 1 Agustus 2006 adalah batal demi hukum.
- 46. Cont’d • Oleh karena jual beli tanah obyek sengketa dinyatakan batal demi hukum maka pembebanan hak tanggungan atas tanah obyek sengketa SHM oleh Susana Sutadi kepada Bank UOB adalah tidak sah sehingga tidak dapat dilaksanakan lelang eksekusi.
- 47. Cont’d 2. Yurisprudensi MA No.1540 K/Pdt/2014 tertanggal 27 November 2014 “Bahwa Mr. Bruno Piazza adalah warga negara Itali sehingga Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas tanah yang dibuatnya dengan Penggugat adalah bertentangan dengan ketentuan Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, karena itu telah tepat perjanjian tersebut dinyatakan batal demi hukum”
- 48. Upaya Perlindungan Konsumen Oleh Pihak Yang Berkepentingan 1. Berdasarkan UU Rusun dan UU Perumahan dan Kawasan Permukiman, terdapat beberapa persyaratan yang wajib dipenuhi oleh pengembang agar rumah susun yang dapat dipasarkan atau diperjualbelikan, seperti keterbangunan bangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). 2. Namun, pada pelaksanaannya, belum diawasi dengan baik. Berdasarkan peraturan, disebutkan bahwa pemerintah daerah berwenang untuk melaksanakan fungsi pengawasan dan pengendalian.
- 49. Cont’d 3. Apabila hal ini dibiarkan, maka kemungkinan untuk munculnya sengketa antara konsumen dan pengembang akan terbuka lebar karena peraturan perundang-undangan tidak ditaati secara baik dan benar.
- 50. Saran dan Solusi 1. Salah satu solusi, sertifikat tanah disimpan ke escrow account. Selanjutnya ada kuasa dari pengembang kepada agen penampungan untuk menjual sertifikat kepada para pembeli atau menjual untuk pembayaran kerugian para pembeli jika pengembang wanprestasi atau meninggalkan proyek tanpa pemberitahuan.
- 51. Cont’d 2. Hal-hal yang dapat dilakukan untuk mencegah terjadinya kepailitan atau penundaan kewajiban pembayaran utang (“PKPU”) pada perusahaan pengembang, antara lain: • Menetapkan syarat-syarat yang lebih berat terhadap pembiayaan properti bagi pihak ketiga; • Menetapkan periode pembiayaan; • Mewajibkan lembaga keuangan untuk melakukan roya parsial terhadap unit-unit yang telah dilunasi oleh para pembeli;
- 52. Cont’d • Mewajibkan pengembang untuk segera mengurus sertifikasi unit-unit yang diperjualbelikan dalam waktu tertentu setelah konstruksi; • Mewajibkan pihak-pihak terkait, yaitu pemerintah daerah dan kantor pertanahan untuk membantu pengembang menuntaskan sertifikasi dalam jangka waktu tertentu, termasuk dalam pengurusan sertifikat laik fungsi.
- 53. Cont’d 3. Perlu adanya komitmen tegas dari pemerintah terhadap pelaksaan Kepmenpera No.11/1994 dan Kepenpera No.9/1995. 4. Pemerintah sebaiknya segera menerbitkan peraturan pemerintah yang baru terkait rumah susun.
- 54. TERIMA KASIH