Семинар Договор аренды: минимизируем риски арендатора

1. Договор аренды:
минимизируем риски арендатора
Семинар. 14 октября 2015 г.

2. Основные риски:
• Изначально неподходящее помещение
• Несогласованная реконструкция
• Несогласованные вложения в улучшения
• Изменение арендной платы
• Коммунальные и прочие платежи
• Привлечение к ответственности за недостатки в
помещении
• Невозможность досрочно прекратить договор

3. Используем новые инструменты ГК
• Обеспечительный платеж
• Заверения об обстоятельствах
• Возмещение потерь
• Плата за односторонний отказ
• Момент заключения договора

4. Проверка помещения
• Проверка права собственности, обременений –
выписка из ЕГРП - rosreestr.ru
• Проверка арендодателя: egrul.nalog.ru, kad.arbitr.ru и
т.д.
• Не является ли собственник ФЛ без оформления
ИП? (Минфина России от 29.04.2011 N 03-04-05/3-
314, от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148)
• Государственная и муниципальная собственность
(ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»)
• Противопожарное, санитарное и техническое
состояние объекта

5. Пожарные риски
• Вентиляция
• Система пожаротушения
• Система оповещения о пожаре
• Вентиляция для удаления продуктов
горения
• Пути эвакуации (количество и
состояние)
• Изначальное назначение помещения

6. Заверения об обстоятельствах
(ст. 431.2 ГК)
• Соответствует назначению
помещения по всем нормам
• Не находится в обременении
• Соответствует требованиям
международной сертификации в
сфере экологии или
энергосбережения
• На территории арендатора
отсутствуют какие-либо
«нежелательные соседи»

7. Срок договора и регистрация
• Договор действует для сторон с момента
подписания, для третьих лиц – с момента
регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ)
• Для получения лицензии на торговлю алкоголем
регистрация договора обязательна (даже если
лицензия выдается на один год)
• Если одна из сторон ФЛ (в т.ч. ИП), то выгоднее ему
выступать заявителем при регистрации
• Возможна аренда будущей вещи (п. 10
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)
• Возможна аренда части вещи (п. 9 Постановления
Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)

8. Платежи по договору
• Обеспечительный платеж
(гарантийный взнос, депозит,
обеспечительный взнос и т.д.) –
только в счет денежного
обязательства
• Плата за право заключения договора
• Арендные каникулы
• Валютная оговорка (п. 2 ст. 317).
Корзина валют, коридор валюты
• НДС!

9. Переменная часть арендной платы
• Коммунальные услуги
(водоснабжение хвс, гвс,
отопление, водоотведение,
электроэнергия, вывоз мусора)
• Эксплуатационные услуги
(охрана, парковка,
видеонаблюдение, интернет и
т.д.)

10. Права и обязанности
• Охрана объекта
• Распределение пожарных рисков
• Распределение ответственности за
оборудование (электрика,
водоснабжение и т.д.)
• Доступ в помещение (как для
арендатора, так и для арендодателя)
• Вывеска
• Парковка
• Кто регистрирует договор

11. Реконструкция и неотделимые
улучшения
• Неотделимые улучшения возмещаются «по умолчанию»,
главное их согласовать
• Если отказываются возмещать стоимость, все равно
согласовать перепланировку / реконструкцию, да и любые
ремонтные работы, вносящие изменение в планировку и
внешний вид
• Риски по ст. 622 ГК – вернуть все в первоначальное
состояние
• Реконструкцию мог произвести и прежний арендатор –
согласовать
• Понятие реконструкции – п. 14 ст. 1 ГрК
• Риск уйти в самовольную постройку – ст. 222
• Может быть признано общей собственностью Президиума
ВАС РФ от 24.12.13 № 12505/13 по делу № А71-572/2011
• Штрафы ч. 1 ст. 9.5. КоАП – 0,5-1 млн. руб., ч. 5 ст. 9.5.
КоАП – 10-20 тыс. руб.

12. Ответственность, убытки
• Возмещение потерь – ст. 406.1
(например, утрачен подъезд к
объекту, невозможно дальше
продолжать деятельность)
• Ответственность за имущество
арендатора
• Ответственность за штрафы МЧС,
Роспотребнадзора, Ростехнадзора,
связанные с помещением
• Ответственность за действия
«соседей»

13. Расторжение договора
• Плата за односторонний отказ от
договора – п. 3 ст. 310
• Договор аренды нельзя досрочно
расторгнуть по «иным основаниям» -
Определение ВС РФ от 21.08.15 по
делу № А08-7981/2013.
• Внесудебное расторжение договора
должно быть прямо указано именно
как «внесудебное»

14. Контакты
• Вербицкая Юлия Олеговна –
HoReCa-юрист
• www.horeca-law.ru
• verba@horeca-law.ru
• 8-902-409-74-02