Este documento describe la situación actual y futura de las urbanizaciones cerradas en el Gran Buenos Aires. Actualmente, la mayor parte de la zona norte ha sido ocupada por barrios privados y ciudades privadas, junto con centros comerciales e industriales. Hace 17 años, el gobierno provincial implementó leyes que requerían que las nuevas urbanizaciones cedieran tierras para espacios públicos y realizaran estudios de impacto ambiental. Esto ha permitido la creación de parques, bibliotecas y plazas que integran a las comun

1. UNIVERSIDAD
DE
NAVARRA,
ESCUELA
DE
ARQUITECTURA
DICIEMBRE
de
2011
MASTER
en
Diseño
Arquitectónico.
URBANIZACIONES CERRADAS
PROFESOR – Arquitecto José María Ezquiaga
ALUMNO- Arq. Lucio Gernaert Willmar

2. URBANIZACIONES
CERRADAS
EN
EL
GRAN
BUENOS
AIRES
:
¿DISPERSION
TERRITORIAL
o
“NUEVO
URBANISMO”
?
Año
2030.
Zona
Norte
del
Gran
Buenos
Aires
“Ya
no
quedan
casi
predios
grandes
vacíos
en
la
periferia
norte
de
la
Ciudad
de
Buenos
Aires.
Esta
área
ha
sido
ocupada
en
su
gran
mayoría
por
barrios
privados,
o
por
el
conjunto
de
ellos
formando
“ciudades
privadas”,
otros
tantos
centros
comerciales,
polígonos
industriales
o
de
oficinas,
zonas
deportivas
,
y
el
restante
por
barrios
abiertos
suburbanos
preexistentes.
Un
nuevo
nombre
está
surgiendo
para
todo
este
nuevo
entramado,
este
nuevo
concepto
de
ciudad.
Ya
no
podremos
llamarla
“Zona
Norte
de
Buenos
Aires”,
porque
ya
tiene
identidad
por
sí
misma.
Hace
17
años,
allá
por
el
año
2013
el
gobierno
de
la
Provincia
de
Buenos
Aires
dispuso,
a
través
de
sus
urbanistas,
un
plan
regulado
de
creación
de
espacios
públicos
que
pretendía
articular
las
uniones
entre
urbanizaciones
o
ciudades
privadas
y
los
barrios
aledaños
abiertos.
Para
ello
se
promulgó
una
ley
que
obligaba
a
las
nuevas
urbanizaciones
privadas
a
ceder
a
los
municipios
el
5
%
de
las
tierras
de
los
predios
(en
alguno
de
sus
lados
del
perímetro)
para
la
creación
de
futuros
espacios
públicos;
cesión
obligada
de
tierras
previa
a
la
aprobación
municipal
(esta
medida
muy
similar
ya
estaba
siendo
probada
con
éxito
desde
el
año
2008
en
la
República
O.
del
Uruguay).
Además
se
implementó
la
obligatoriedad
de
un
estudio
de
impacto
ambiental
previo
a
la
aprobación
de
las
nuevas
urbanizaciones
privadas;
y
los
distintos
distritos
se
ocuparon
de
la
creación
y
urbanización
de
grandes
reservas
naturales
en
terrenos
fiscales
estratégicamente
ubicadas
con
fines
educativos,
recreativos
y
culturales
para
toda
la
sociedad.
Eso
generó
que
se
concretaran
en
estos
nuevos
espacios
públicos
distintas
soluciones,
tales
como:
la
creación
de
centros
deportivos
públicos,
bibliotecas
públicas,
centros
culturales
y
toda
clase
de
plazas
públicas
(que
se
utilizarían
en
el
futuro
para
el
armado
de
ferias
y
de
shows
al
aire
libre).
Dicho
tipo
de
soluciones
arquitectónicas
se
han
ubicado
estratégicamente
en
los
límites
que
separaban
las
urbanizaciones
cerradas
de
las
abiertas.
Esto
ha
permitido
con
el
tiempo
la
integración
de
los
vecinos
de
los
distintos
barrios.
Ahora
ya
varios
se
conocen
y
se
pueden
llamar
“vecinos”
(quizás
no
de
casas,
pero
de
barrios).
Además
,
hubieron
iniciativas
o
emprendimientos
que
ayudaron
mucho
a
esta
integración
,
de
los
mismas
comunidades
de
los
barrios
tanto
privados
como
abiertos,
como
ser:
son
el
armado
de
ferias
comerciales
para
potenciar
las
pequeñas
economías
del
lugar,
el

3. sostenimiento
económico
con
fondos
privados
de
comedores
escolares,
el
padrinazgo
de
colegios
privados
a
escuelas
públicas,
etcétera.
Se
han
recuperado
desde
entonces
un
total
de
385
has,
destinados
a
espacios
públicos,
que
hoy
ya
disfrutan
y
comparten
los
vecinos
de
las
distintas
urbanizaciones.
Ante
la
ausencia
de
plazas
y
veredas
públicas
típicas
de
una
ciudad
consolidada,
estos
nuevos
espacios
se
han
transformado
en
las
“nuevas
plazas,
las
nuevas
grandes
veredas
“;
y
ellas
han
ido
generando
un
nuevo
concepto
de
ciudad.
Estas
integraciones
con
el
tiempo,
han
forjado
una
mayor
vecindad
y
con
la
ayuda
también
del
gobierno
(en
conjunto
con
la
policía
a
nivel
municipal):
el
problema
de
la
inseguridad
ha
ido
resolviendosé
ya
que
los
vecinos
al
“conocerse”
han
colaborado
naturalmente
para
que
sus
barrios
fuesen
todos
más
seguros.
Algunas
urbanizaciones
cerradas,
ya
han
empezado
a
abrir
sus
accesos
y
prescinden
de
tantos
controles
en
sus
perímetros
y
sus
accesos.”

4. Año
2011.
Descripción
actual
de
la
situación
del
AMBA
Con
una
extensión
de
más
de
3.600
Km.
y
una
población
superior
a
los
12.000.000
habitantes,
el
Área
Metropolitana
de
Buenos
Aires
(AMBA)
constituye
la
región
urbana
de
mayor
importancia
en
la
Argentina.
Actualmente,
se
reconoce
como
“aglomerado
metropolitano”
al
conjunto
de
30
municipios
que
en
forma
total
o
parcial,
junto
con
la
ciudad
de
Buenos
Aires,
forman
un
continuo
urbanizado.
El
peso
de
esta
región
altamente
urbanizada
radica
no
sólo
en
la
concentración
de
población,
sino
también
en
la
jerarquía
de
los
equipamientos
y
servicios
y
en
su
capacidad
para
atraer
inversiones.
A
pesar
de
que
su
territorio
representa
aproximadamente
el
0,15%
de
la
superficie
total
del
país,
reúne
el
31%
de
la
población
total
.La
importancia
económica
de
esta
región
es
notablemente
superior
a
su
extensión
geográfica.
Según
las
estimaciones
publicadas
en
el
Plan
Estratégico
Buenos
Aires
2010,
su
economía
representa
el
40%
del
PBI
del
país.
La
situación
del
Gran
Buenos
Aires
y
las
urbanizaciones
cerradas.
Hacia
finales
del
año
2000,
hace
de
ello
más
de
10
años,
se
determinó
que
en
los
catorce
municipios
del
AMBA,
se
había
invertido
un
monto
total
de
4.800
millones
de
dólares
en
proyectos
de
urbanizaciones
cerradas,
centros
comerciales,
complejos
de
cines,
etc.
Según
informaciones
generadas
por
la
Comisión
Interministerial
de
Ordenamiento
Urbano
y
Territorial
(C.I.O.U.T.),
en
junio
de
2010,
en
la
provincia
de
Buenos
Aires,
existen
más
de
600
emprendimientos
urbanos
cerrados.
El
95
%,
de
las
UC
(
urbanizaciones
cerradas)
están
localizadas
en
el
AMBA.
La
zona
Norte
es
donde
se
registran
la
mayor
cantidad:
Pilar
(133
de
UC
),
Tigre
(71),
Escobar
(45)
y
San
Isidro
(39).
La
proliferación
de
estas
urbanizaciones,
supone
una
ocupación
de
suelo
desmesurada
de
500
km2,
una
superficie
2
veces
superior
a
la
que
ocupa
la
Ciudad
de
Buenos
Aires,
en
el
que
apenas
residen
100.000
personas
aproximadamnete
,
solo
el
1%
de
la
totalidad
de
la
población
metropolitana.
Paralelamente
a
este
proceso,
algunas
investigaciones
han
estimado
en
más
de
dos
millones,
el
número
de
habitantes
en
asentamientos
precarios
y
villas
de
emergencia
en
el
Gran
Buenos
Aires.

5.
Urbanizaciones
cerradas.
Análisis
¿Qué
eran
esas
parcelas
y
los
barrios
aledaños
antes
de
que
llegasen
las
urbanizaciones
cerradas?
Las
parcelas
que
hoy
son
barrios
privados
eran
parcelas
rurales,
casi
sin
explotación
alguna;
cercanos
o
linderos
a
barrios
precarios
de
loteos
de
bajos
recursos,
que
extendieron
la
periferia
de
una
manera
irracional.
En
efecto,
las
bajas
densidades
resultaban
poco
rentables
para
poder
asegurar
el
tendido
de
las
redes
básicas
y
las
empresas
inmobiliarias
se
contentaron
solamente
con
subdividir
el
suelo
en
lotes
de
8,66
metros
de
frente
(las
10
varas
que
estipulaban
las
Leyes
de
Indias)
y
no
aseguraron
la
provisión
de
agua,
desagües
y
otros
servicios
básicos.
De
hecho,
en
la
actualidad
todavía
extensas
zonas
de
la
periferia
que
carecen
de
estos
servicios.
No
obstante,
esas
incorporaciones
de
tierra
urbana
supusieron
la
única
forma
de
acceder
a
la
vivienda
propia
para
los
sectores
populares.
Al
pequeño
capital
individual
que
construyó
su
vivienda
en
los
suburbios
como
parte
de
un
proceso
de
asegurar
su
vivienda,
fue
reemplazado
por
una
fuerte
inversión
de
capitales
(nacionales
y/o
extranjeros)
que
colocan
al
hábitat
como
gran
negocio
en
un
mercado
global,
buscando
como
fin
último
la
reproducción
del
capital
invertido.
Estas
dos
formas
de
expansión
de
la
urbanización,
se
expresan
morfológica
y
funcionalmente
en
la
configuración
territorial,
organizando
dos
paisajes
superpuestos
y
con
escasa
o
mejor
dicho
nula
articulación
entre
ellos.

6.
Algunas
imágenes
de
urbanizaciones
cerradas,
insertas
como
islas
en
el
gran
Buenos
Aires.
¿Qué
caracteriza
una
urbanización
cerrada?
-­‐
Zonas
residenciales
privadas
y
vigiladas.
-­‐Es
un
conjunto
residencial,
en
donde
las
calles,
veredas,
plazas,
accesos,
zonas
recreativas
o
deportivas
son
de
propiedad
y
uso
común
exclusivo
de
los
propietarios.
-­‐Vallas
o
barreras
perimetrales
en
su
ámbito,
negando
el
libre
acceso
y
delimitando
la
urbanización.
-­‐Los
accesos
están
controlados
por
puertas
exclusivas
de
entrada
(que
son
la
única
conexión
entre
lo
público
y
lo
privado);
dicho
acceso
es
sólo
a
través
de
una
autorización
del
propietario.
-­‐Muy
baja
densidad
poblacional.
Un
promedio
de
5
viviendas
por
hectárea
-­‐Lotes
con
superficie
promedio
de
1000
m2,
que
van
desde
los
600
m2
a
los
2500m2
-­‐Su
ubicación:
-­‐
en
las
periferias
de
la
ciudad
de
Buenos
Aires
en
un
radio
promedio
de
20
a
70
Km.
Principalmente
en
la
zona
Norte
del
Gran
Buenos
Aires.
-­‐
en
cercanías
a
las
principales
autopistas
o
vías
rápidas.
-­‐Poseen
su
propio
código
de
convivencia
y
edificación

7.
Imágenes
de
limites
perimetrales
Imágenes
de
accesos
controlados
Imágenes
de
accesos
controlados
Distintas
clases
de
urbanizaciones
privadas
A-­‐ Barrios
privados:
se
componen
de
lotes
privados,
accesos
y
calles
comunes.
No
poseen
espacios
comunes
deportivos,
sociales
y
recreativos.
B-­‐ Clubes
de
Campo
o
“Countries”:
se
componen
de
lotes,
accesos,
calles
y
espacios
sociales,
deportivos
y
recreativos
de
propiedad
y
uso
común
a
los
copropietarios.
C-­‐ Condominios
privados:
son
residencias
en
altura
dentro
de
una
urbanización
cerrada.
D-­‐ Ciudades
privadas:
son
el
conjunto
de
barrios
privados,
clubes
de
campo
y/o
condominios.
Dentro
de
ellas
funcionan,
clínicas
privadas,
colegios
privados
y
condominios
de
oficinas.

8.
A-­‐
Imagen
Barrio
Privado.
B-­‐Club
de
Campo
o
Country
C-­‐Imagen
aérea
de
Ciudad
privada

9.
D-­‐Imágenes
de
condominio
privado,
dentro
de
una
ciudad
privada.
¿Qué
impulsó
el
urbanismo
privado?
-­‐La
escalada
sin
límite
de
la
inseguridad
pública
y
los
altos
índices
de
violencia
de
la
ciudad
y
su
entorno.
-­‐El
vacío
legal
y
la
falta
de
planificación
urbana,
ha
permitido
su
rápida
proliferación.
-­‐Si
bien
a
través
de
las
campañas
de
promoción
se
asoció
el
concepto
de
urbanización
cerrada
a
factores
de
seguridad,
de
calidad
de
vida;
indudablemente,
el
fin
último
de
estas
intervenciones
en
la
región
ha
sido
el
de
generar
buenas
ganancias,
dejando
de
lado
cualquier
preocupación
sobre
ordenamiento
urbano.
Los
motivos
de
este
vuelco
hacia
la
inversión
en
tierras
encuentran
como
principales
causas:
la
falta
de
opciones
de
inversión
y
la
inseguridad
del
sistema
financiero.

10. ¿Quiénes
lo
habitan?
-­‐Personas
y
familias
de
alta
posición
económica.
-­‐En
su
gran
mayoría
familias
con
hijos
en
edad
de
infancia
y
preadolescencia.
-­‐
Familias
que
su
medio
de
transporte
es
el
automóvil.
¿Cuáles
son
las
razones
de
quienes
lo
habitan?
-­‐Familias
en
las
que
prevalece
la
vida
al
aire
libre
y
con
una
cierta
proximidad
a
los
centros
urbanos
y/o
lugares
de
trabajo.
-­‐La
inseguridad
pública
y
los
altos
índices
de
violencia
general.
-­‐El
tamaño
generoso
de
los
lotes
(promedio
de
1.000
m2
c/u)
y
presencia
de
áreas
verdes.
-­‐Poder
acceder
a
servicios
y
equipamientos
propios
de
la
ciudad.
-­‐En
algunos
casos,
poder
ascender
en
la
escala
social.
¿Qué
generan
socialmente
este
tipo
de
urbanizaciones
o
el
conjunto
de
ellas?
La
creciente
autosuficiencia
de
las
urbanizaciones
cerradas
es
un
importante
factor
de
desarticulación
y
de
fragmentación
con
el
resto
de
los
vecinos
de
los
barrios
abiertos.
Ellas
producen
una
fractura
en
el
espacio
urbano,
al
brindar
de
manera
privada
servicios
y
áreas
recreativas
que
antes
se
disponían
en
el
tejido
residencial
tradicional
con
calles
y
plazas
públicas.
Esto
marca
una
nueva
condición
en
términos
de
sociabilidad,
porque:
-­‐las
relaciones
entre
vecinos
del
ámbito
cerrado,
se
pautan
en
espacios
controlados,
algunos
fuertemente
vigilados
y
con
alta
homogeneidad
social.
-­‐las
relaciones
entre
las
urbanizaciones
privadas
y
las
abiertas
son
hoy
casi
nulas.
Malla
de
urbanizaciones
privadas.

11.
¿Qué
aspectos
positivos
generan
en
su
entorno
mediato?
-­‐Si
bien
esta
claro
que
generan
una
fragmentación
social
en
su
inserción
en
el
conurbano
al
reproducirse
como
islas,
también
es
cierto
que
proporciona
una
cierta
revitalización
económica
de
los
negocios
de
baja
o
media
escala
en
los
barrios
abiertos
próximos.
Y
en
la
demanda
de
mano
de
obra
para
la
construcción
y
equipamiento
de
las
mismas
urbanizaciones
y
sus
posteriores
residencias.
¿Qué
desafíos
sociales
tienen
hoy
las
urbanizaciones
cerradas?
Una
de
los
índices
que
permiten
medir
el
grado
de
integración
de
una
sociedad
o
comunidad
es
la
existencia
de
lugares
públicos
en
los
que
se
pueda
cruzar
gente
de
diversas
clases
sociales,
actividades,
edades
o
gustos.
La
mezcla
en
lo
social,
lo
espontáneo,
fortuito
y
casual
es
lo
que
genera
que
haya
más
ciudad.
Precisamente
uno
de
los
desafíos
es
la
tendencia
a
la
homogeneidad
social
que
promueven
.
Si
la
tendencia
a
cierta
uniformidad
es
lo
que
distingue
a
los
lugares
exclusivos,
la
diversidad
y
la
mezcla
social
caracterizan
a
los
ámbitos
públicos.
Históricamente
segregar
ha
sido
más
fácil;
integrar
es
más
difícil
porque
hay
que
“negociar
o
renunciar”.
La
evolución
hacia
la
complejidad
es
hoy
uno
de
los
mayores
desafíos
para
la
sociedad
urbana.
¿Cuál
es
el
papel
del
Estado?
“Si
no
hay
Estado
que
planifique
cómo
crear
lugares
de
encuentro,
la
ciudad
en
si
es
un
campamento
de
tribus
hostiles
entre
sí.
“
Las
consecuencias
que
han
producido
las
intervenciones
sobre
el
territorio
son
variadas,
pero
a
modo
de
síntesis
se
destacan
algunos
aspectos
urbanísticos
que
no
fueron
contemplados.
a)
Integración
de
los
emprendimientos
con
su
entorno
inmediato.
Los
estudios
de
impacto
ambiental
exigidos,
intentan
evitar
las
alteraciones
en
la
calidad
del
entorno,
pero
no
hay
recomendaciones
acerca
de
un
diseño
urbano
que
facilite
la
integración
y
la
inserción
urbanas,
o
de
un
diseño
de
las
redes
que
a
futuro
puedan
ampliar
su
cobertura
hacia
sectores
urbanos
preexistentes.

12. b)
Control
de
las
dimensiones
de
los
proyectos.
Debería
ser
revisado
a
nivel
provincial,
ya
que
los
mega-­‐emprendimientos
proyectados
en
la
actualidad
llegan
a
topes
superiores
a
los
100.000
habitantes,
cifra
equivalente
a
la
población
total
de
una
ciudad
de
dimensiones
intermedias
en
la
provincia
de
Buenos
Aires.
c)
Tratamiento
del
espacio
público.
En
la
normativa
vigente
de
las
urbanizaciones
privadas
se
hace
alusión
a
elementos
del
dominio
público
(calles
y
lugares
de
uso
común);
pero
no
a
espacios
públicos.
Entre
ambos
conceptos
existen
diferencias.
El
espacio
público
es
inseparable
de
la
noción
de
ciudad,
ya
que
fuera
de
los
edificios
que
pueden
ser
privados,
semipúblicos
o
de
uso
público,
las
calles,
plazas,
espacios
abiertos,
etc.,
forman
parte
de
ese
espacio,
permitiendo
diferentes
instancias
de
articulación
desde
el
ámbito
privado
hacia
el
ámbito
público.
En
las
urbanizaciones
cerradas,
las
calles
y
los
espacios
comunes
son
de
uso
colectivo
y
no
público
existiendo
también
una
diferencia
entre
ambas
categorías;
puesto
que
estos
espacios
pueden
ser
utilizados
por
todos
los
habitantes
del
complejo
urbano,
pero
no
por
el
resto
de
los
habitantes
del
municipio.
Se
advierte
la
falta
de
preocupación
en
el
tratamiento
de
este
tipo
de
espacios
y
mas
aún
en
su
diseño
,
sin
que
habitualmente
se
tome
en
consideración
la
posibilidad
de
la
apertura,
a
futuro,
del
complejo
urbanístico
hacia
la
ciudad.
*Es
necesario
recuperar
el
rol
de
gobierno
en
el
ordenamiento
territorial.
No
se
puede
ignorar
la
responsabilidad
del
Estado
en
la
promoción
del
uso
sustentable
de
la
tierra
incorporando
los
objetivos
sociales
y
ambientales
e
incorporando
a
los
segmentos
más
vulnerables
de
la
población.
¿Cómo
suele
ser
el
encargo
profesional
de
una
urbanización
privada?
En
todos
los
casos
el
comitente
será
un
particular
y
no
el
Estado,
ya
que
las
tierras
son,
en
su
amplia
mayoría
tierras
privadas.
Los
predios
son
en
general
de
tipo
rural,
o
predios
ya
con
posibilidad
de
ser
transformados
según
el
código
municipal
correspondiente,
en
dos
tipos
de
urbanizaciones
privadas:
-­‐Barrio
cerrado.
-­‐Club
de
Campo.
Ambas
podrán
inluir
en
su
ordenación
lotes
de
media
densidad
destinados
a
condominios.
La
participación
del
profesional
diferirá
bastante
en
un
caso
y
en
el
otro;
y
dependerá
también
del
tamaño
y
la
escala
de
la
urbanización
privada.
En
todos
los
casos
se
buscará
de
distintas
formas
el
mayor
aprovechamiento
y
rendimiento
económico
de
la
tierra,
junto
con
la
definición
en
paralelo
de
un
desarrollo
exitoso.

13. El
tipo,
su
carácter
y
sus
detalles,
siguen
hoy
siendo
definidos
muchas
veces
en
forma
intuitiva
por
los
promotores
en
colaboración
con
los
profesionales.
Casi
los
únicos
“cánones”
disponibles
son
los
que
se
apoyan
en
éxitos
y
pruebas
de
anteriores
urbanizaciones
vecinas
u
otros
emprendimientos
exitosos.
De
manera
primordial
se
debe
intentar
que
cada
urbanización
cerrada
acierte
a
ser
reconocida
por
su
nombre
y
carácter
propio
que
la
identifique
y
distinga
de
las
demás.
En
el
encargo
primero
se
definirá
cual
será
el
tipo
de
urbanización
cerrada,
como
ser:
es
decir
,
si
se
trata
de
un
Club
de
Campo,
Barrio
privado
o
Condominio
privado;
o
la
mezcla
de
alguna
de
estos
tipos.
En
forma
siguiente
y
casi
paralela,
se
definirá
que
carácter
específico
tendrá
,
confiando
para
ello
en
el
atractivo
que
le
pueda
proporcionar
una
determinada
actividad
de
ocio.
Asi
por
ejemplo
se
preparará
un
Club
de
Campo
con
Golf,
Club
de
Campo
Náutico,
Barrio
Privado
Náutico,
Club
de
Campo
de
Polo,
etc.
Después
se
definirán
temas
generales
de
programa
como
puede
ser:
-­‐ Tamaño/s
de
la/s
unidad/es
(lote,
“housing”
o
apartamento).
-­‐ Porcentaje
destinado
a
espacios
comunes
(anchos
de
calles,
veredas,
plazas,
etc.)
-­‐ Infraestructura
y
tipo
de
servicios.
-­‐ Medidas
de
frente
del
lote.
-­‐ La
existencia
o
no
de
edificios
sociales
y
deportivos,
de
propiedad
y
uso
común.
Al
final
se
discutirán
temas
aún
más
puntuales,
tales
como:
-­‐ Estilos
de
la
arquitectura
de
accesos
y
edificios
comunes.
-­‐ Materialización
de
los
límites
y
fronteras.
-­‐ Códigos
y
reglamentos
internos
de
edificación
y
convivencia.
-­‐ Nombre
del
emprendimiento,
isotipo,
logo.
-­‐ Figura
legal
del
desarrollo.
Modalidad
de
venta.
El
arquitecto,
dependiendo
del
tamaño
de
la
urbanización,
trabajará
también
en
forma
interdisciplinaria
con
otros
profesionales
y/o
asesores,
como
pueden
ser:
-­‐Asesores
comerciales
-­‐Asesores
en
marketing
e
imagen
-­‐Asesores
en
paisajismo
-­‐Asesores
en
decoración
-­‐Asesores
legales.

14. Algunas
reflexiones
finales
acerca
del
urbanismo
privado
Las
urbanizaciones
cerradas
son
realmente
una
revolución.
En
ellas
no
existe
la
articulación
entre
lo
público
y
lo
privado.
La
articulación
se
da
entre
lo
privado
estricto
y
lo
privado
público.
Hay
una
acentuación
de
la
palabra
“privado”
y
eso
quizás
fue
y
sigue
siendo
el
“leit
motiv”
más
fuerte
de
quienes
lo
habitan
y
quienes
los
promocionan.
Claro,
hay
algo
muy
objetivo
que
es
la
falta
de
seguridad;
pero
realmente
hay
otras
razones
no
tan
claras
y
complejas
que
llevan
al
éxito
(y
parecería
no
acabar
aún)
de
este
tipo
de
urbanizaciones.
En
este
contexto
de
crecimiento,
se
produjo
un
proceso
de
“dispersión
territorial”;
es
decir,
la
conformación
de
asentamientos
alejados
de
los
centros
urbanos
consolidados.
En
muchos
casos,
establecidos
en
zonas
rurales,
sin
servicios
públicos
ni
infraestructura.
Con
un
altísimo
porcentaje
de
tierra
ocupada
y,
comparativamente,
poca
densidad
poblacional.
Por
el
momento,
hay
coincidencia
en
que
en
el
nuevo
modelo
emergente
las
urbanizaciones
cerradas
constituyen
una
de
las
transformaciones
de
mayor
importancia
en
cuanto
a
la
modificación
de
los
usos
del
suelo
y
en
lo
referente
a
los
patrones
socio-­‐económicos
de
localización
espacial
de
la
población.
Modelo
que
implicaría
un
proceso
de
invasión-­‐
sucesión
de
los
sectores
de
ingresos
medio-­‐altos
sobre
los
sectores
populares,
modificando
el
tipo
de
ocupación
del
suelo
y
de
sus
valores
en
el
mercado
de
tierras.
La
nueva
geografía
urbana
es
la
contigüidad
espacial
de
zonas
pobres,
con
asentamientos
precarios
y
urbanizaciones
cerradas
de
todo
tipo
con
todos
los
servicios
y
viviendas
de
alto
costo.
La
modificación
sustancial
en
los
costos
del
suelo,
aun
sin
urbanizar,
nos
lleva
a
preguntarnos
¿qué
lugar
queda
para
la
vivienda
de
las
clases
de
menor
poder
adquisitivo?
Entre
la
ocupación
espontánea
ilegal
y
el
avance
del
urbanismo
cerrado
¿qué
espacio
ocupará
la
trama
urbana
tradicional?.
¿Seguirá
existiendo?.
Una
visión
de
lo
analizado
sobre
el
proceso
de
urbanización
privada,
nos
lleva
a
afirmar
que
más
allá
de
aspectos
coyunturales
que
impulsaron
el
crecimiento
de
las
urbanizaciones
cerradas,
tales
como
el
aumento
de
delitos
contra
las
propiedades
y
personas
o
las
deficiencias
de
servicios
e
infraestructuras
en
las
ciudades,
la
búsqueda
de
ventajas
económicas
de
parte
de
la
oferta
y
de
la
demanda
ha
jugado
un
rol
preponderante.

15. Los
nuevos
denominados
pueblos
privados,
ciudades
privadas
o
ciudad
pueblo,
comienzan
a
promocionarse
a
principios
del
siglo
XXI.
En
el
área
(
AMBA)
existen
en
la
actualidad
ocho
emprendimientos
de
este
tipo,
con
diferentes
grados
de
consolidación.
Pero
indudablemente
la
mayor
transformación
en
el
negocio
de
bienes
raíces
es
la
propuesta
de
los
promotores
de
“generar
ciudad”.
Las
empresas
líderes
en
el
mercado
inmobiliario
están
desarrollando
sectores
comerciales
y
de
servicios
para
abastecer
a
las
urbanizaciones
cerradas
vecinas
a
ellos.
Se
puede
decir,
que
se
está
materializando
un
sistema
de
áreas
residenciales
cerradas
con
nuevas
áreas
de
centralidad
externas
a
los
núcleos
urbanos
existentes,
sustentada
en
una
estructura
de
comunicaciones
de
canales
de
circulación
rápidos.
Asimismo
el
crecimiento
de
los
pueblos
privados
con
sistemas
propios
de
servicios
e
infraestructuras
y
con
reglamentos
de
convivencia,
códigos
de
edificación
y
comisiones
de
disciplina
para
administrar
las
relaciones
entre
vecinos,
está
poniendo
de
relieve
otras
cuestiones
no
resueltas,
tales
como
la
de
la
gobernabilidad.
Hasta
el
presente,
no
se
han
estudiado
en
profundidad,
las
formas
de
administración
de
ciudades
privadas
que
podrían
tener
capacidad
para
más
de
cien
mil
habitantes.
Este
tema
es
una
de
las
grandes
asignaturas
pendientes.
Por
otra
parte,
los
resultados
de
estas
acciones
se
reflejan
en
una
periferia
expandida,
en
donde
sobresalen
islotes
urbanizados
con
bajísimas
densidades
que
han
consumido
más
del
doble
de
superficie
que
la
ciudad
de
Buenos
Aires
y
donde
apenas
se
ha
radicado
un
1%
de
la
totalidad
de
la
población
metropolitana.
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Mundo,
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la
Geografía
y
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las
Ciencias
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1999-­‐2008.
Sitios
y
Publicaciones
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