Nachhaltigkeitscontrolling - Daten erheben oder Wandel leben?
Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke
1. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Ein Beitrag auch zu mehr
gesamtunternehmerischer
Wirtschaftlichkeit ?
Frankfurt am Main, 11. November 2009 Gerhard Mey
2. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Nachhaltigkeit und wirtschaftliches Handeln
Handel und Dienstleister werden in Zukunft an ihren ökonomischen
Erfolgen und an ihrer sozialen und ökologischen Verantwortung
gemessen.
Ihr Handeln hat Auswirkungen auf das regionale und globale Umfeld.
Die Veränderungen in diesem Umfeld haben langfristig wiederum
Einfluss auf das Handeln aller Marktteilnehmer.
11.11.2009 Gerhard Mey 2
3. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Wie sehen Corporates heute oft ihre Bestandsimmobilien ?
Immobilien dienen oft als äußere Darstellung der Unternehmensphilosophie
Optimierungskonzepte beschränken sich im der Regel auf Cost - Cutting Projekte oder
rein auf die Reduzierung von Leistungen im Bereich Objektmanagement und die
Verschiebung von Instandhaltungsmaßnahmen in wirtschaftlich schweren Zeiten;
Langfristige Nutzerbetrachtungen unter Lebenszykluskostenaspekten fehlen.
Der Nachhaltigkeitsgedanke, der in vielen Corporates bereits im Sinne des Begriffs
Corporate Social Responsibility (CSR) gelebt wird, wird noch nicht auf die Immobilien
übertragen.
11.11.2009 Gerhard Mey 3
4. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Was ist Nachhaltigkeit ?
Im Zuge der Suche nach langfristig tragfähiger, umweltschonender Entwicklung im
Weltmaßstab gründeten die Vereinten Nationen 1983 die „Weltkommission für Umwelt
und Entwicklung“ (WCED). Die WCED arbeitete als Leitbild die Schlüsselbegriffe
„sustainable development“ sowie „sustainability“ heraus.
Eine Definition:
„Nachhaltige Entwicklung der Erde ist eine Entwicklung, die die Grundbedürfnisse aller
Menschen befriedigt und die Gesundheit und Integrität des Erdökosystems bewahrt,
schützt und wiederherstellt, ohne zu riskieren, dass zukünftige Generationen ihre
Bedürfnisse nicht befriedigen können und ohne die Grenzen der Tragfähigkeit der Erde zu
überschreiten.“
(R. K. Stappen , A sustainable World is Possible. Der Wise Consensus. Eichstätt 2004–2008, S. 25 ff.)
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5. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Menschen und Nachhaltigkeit
„ … Die derzeitige Diskussion vermittelt dem Publikum das ungute Gefühl, es gebe zu viele
Menschen auf der Erde (…). Die Biomasse von Ameisen ist 4 x höher als die der Menschen.
Ihr Kalorienverbrauch entspricht dem von 30 Mrd. Menschen – aber Ameisen sind kein
Umweltproblem, im Gegenteil (…).
Wären wir Menschen bloß nachhaltig, würden wir immer noch auf den Bäumen sitzen.
Denn Kultur und Bauen sind nicht nachhaltig. Die Bauindustrie hat nur
eine Chance, wenn sie sich zu ihrem ökologischen Fußabdruck bekennt
– aber möglichst nicht zu einem kleinen, sondern zu einem gesunden.“
Zitat: Prof. Michael Braungart
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6. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Steigert ein Nachhaltigkeitszertifikat den Wert einer Immobilie ?
Die Frage, ob eine Zertifizierung nach Nachhaltigkeitskriterien den Wert einer
Immobilie steigert, spaltet die Immobilienbranche!
45 % der befragten Investoren glauben lt. einer Studie von Ernst & Young, dass
Gebäude mit Nachhaltigkeitssiegeln künftig mehr wert sein werden als die
Objekte ohne Zertifikat.
55 % erwarten keinen Wertzuwachs.
Aber, so die überwiegende Aussage der Investoren, das Fehlen von Zertifikaten
wird voraussichtlich zu Wertabschlägen führen
Ernst & Young Real Estate Trends August 2009
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7. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Behauptung: Es gibt ein Nachhaltigkeitsdefizit im Bauwesen
Eine Bewertung:
Kein anderer Wirtschaftsbereich greift so
tief in die Lebens- und Sinneswelt des
Menschen ein und ist zugleich
maßgeblich für die globalen Energie- und
Ressourcenströme verantwortlich wie das
Bauwesen.
Architektur und Städtebau erscheinen
besonders im 21. Jahrhundert eher ein
Teil des Problems zu sein, als zur Lösung
des Nachhaltigkeitsdefizits beizutragen.
Im Jahre 2050 werden nach einer Studie der UN 9,2 Mrd.
Menschen leben und davon mehr als 60 % in Städten.
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8. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Nach welchen Entscheidungskriterien werden heute noch Immobilien gebaut?
„Altes Bauen“ optimiert das Bauprojekt
Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1
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9. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Betrachtung der Kostenverteilung im Leben einer Standard-Immobilie
Ökonomische Qualität
75 %
15 %
0% 5% 5%
Idee Planen Errichten Betrieb / Umbau / Rück- Basis:
Nutzung bau 50 Jahre
Lebenszeit
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10. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Welche Ziele sind für die wirtschaftliche Nutzung entscheidend ?
„Neues Bauen“ optimiert den Lebenszyklus
Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1
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11. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Wie können diese Ziele des „Neuen Bauens“ erreicht werden ?
Minimierung Schonung der Reduzierung
Ökologische Aspekte Energieverbrauch Ressourcen Flächenverbrauch
Ökonomischer Aspekte Optimie- Optimie- Optimierung Optimie- Rückbau
rung der rung des Betrieb und rung und und
(LCC) Planung Erstellens Nutzung Entwicklung Recycling
Soziokulturelle Aspekte
Städtebauliche und Erreichbarkeit
landschaftsräumliche durch gute Gesundheit
Integration Infrastruktur und Familie
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12. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Der Zertifizierungsansatz der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB)
Schutzgüter natürliche Umwelt und Ressourcen Ökonomische Werte Gesundheit, soziale u. kulturelle Werte
Schutz der Umwelt Senkung der Sicherung von Gesundheit /
Schutzziele Schutz der natürlichen Lebenszykluskosten Behaglichkeit im Gebäude
Ressourcen Erhalt ökonomischer Werte Erhaltung sozialer und
kultureller Werte
Ökologische Ökonomische Soziokulturelle und
Bewertung
funktionale Qualität
Qualität Qualität
22,5 % 22,5 % 22,5 %
Technische Qualität 22,5 %
Prozessqualität 10%
Standortqualität
Quelle: Hegner, H.D., BMVBS, Ziele und Schwerpunkte eines nationalen Zertifizierungssystems, 2008
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13. Corporate Real Estate Management
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Mitarbeiterkosten vs. Investitionskosten während der Nuzung einer Immobilie
Bezugsgröße: Gebäude mit 350 MA nach 50 Jahren (inflationsbereinigt)
Kosten Mitarbeiter 1.300 Mio. € 1
Kosten Gebäude Herstellung 17 Mio. € 2
Kosten Betrieb LCC 75 Mio. € 3
Kosten Krankheit bei 4 % Fehlzeiten 52 Mio. € 4
Investitionen in Nutzerkomfort und Behaglichkeit steigern die Wirtschaftlichkeit
1) 45 €/h Gehalt x 220 Tage à 7,5 Std x 350 MA x 50 a | 2) 1.950 € /qm BGF x 8.500.qm BGF ( Baukostenindex 1995:1420 €/qm Gruppe 300 + 400 lt DIN 276) |
3) 175 €/qm/a LCC x 8.500 qm BGF x 50 a | 4) 4 % von 1.300 Mio. €
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14. Corporate Real Estate Management
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Welche Erfahrungen gibt es mit zertifizierten Gebäuden
• Höhere Baukosten bei integraler Planung zwischen 0% und 3%
• Zertifizierungsgebühren (Auditor und DGNB)
• Erhöhte Betriebskosten in Teilen der TGA (Technische Gebäude Ausstattung)
• Energieeffizienz liegt oberhalb der heutigen Anforderungen deshalb
• Deutliche Reduzierung des Primärenergieverbrauchs in der Nutzungsphase LCC
• Geringere Instandhaltungskosten
• Imagegewinn für den/die Eigentümer
Fazit : Der Mehrwert ist höher als die möglichen Mehrkosten
Studien von Yudelson Associates US zeigen einen Anstieg der Produktivität von 3 % bei Leed zertifizierten Gebäuden in US
Die Krankheitsrate sinkt laut dieser Studie um mehr als 5 %. Siehe Website http://www.greenbuildconsult.co
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15. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Zusammenfassung
Neben der Ökonomie hat das ökologische und soziale Handeln Einfluss auf den
wirtschaftlichen Erfolg der Corporates.
Der CSR Gedanke wird in naher Zukunft auf das CREM übertragen.
Die CO2 Diskussion und die Kostensteigerungen für den Betrieb und die Nutzung
von Immobilien zwingen zum Handeln.
Der Mehrwert von nachhaltigen Immobilien ist größer als die Mehrkosten.
Das Errichten von Immobilien unter Nachhaltigkeitskriterien führt sowohl im
Neubau als auch bei der Renovierung von Bestandsbauten zu wesentlichen
Einsparungen in den LCC führen.
11.11.2009 Gerhard Mey 15
16. Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ein Beitrag auch zu mehr
gesamtunternehmerischer
Wirtschaftlichkeit ?
Ja!
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
Gerhard.Mey@otto.de
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