kamulaştırma kanunu ve uygulamaları ile değerleme sistematiğinin kaşılaştırılması

11
DEDEĞĞERLEME GERLEME GÜÜNLERNLERİİ 20092009
KAMULAKAMULAŞŞTIRMA KANUNU VETIRMA KANUNU VE
UYGULAMALARIUYGULAMALARI
İİLELE
DEDEĞĞERLEME SERLEME SİİSTEMATSTEMATİĞİİĞİNNİİNN
KARKARŞŞILAILAŞŞTIRILMASITIRILMASI
MacitMacit ÖÖncelncel
İİnnşşaat Maat Müühendisi,hendisi, İşİşletme Bilim Uzmanletme Bilim Uzmanıı
LisanslLisanslıı Gayrimenkul DeGayrimenkul Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıı
macitoncelmacitoncel@@gmailgmail.com.com

22
Bildirinin amacBildirinin amacıı
““BilirkiBilirkişşi Raporlari Raporlarıı”” ileile ““DeDeğğerleme Raporlarerleme Raporlarıı””
arasarasıındakindaki
1) ili1) ilişşkiyi analiz etmekkiyi analiz etmek
2) farkl2) farklıı ve benzer taraflarve benzer taraflarıı ggöözz öönnüüne sermekne sermek
3) avantaj ve dezavantajlar3) avantaj ve dezavantajlarıı saptamaksaptamak
4) sekt4) sektöör ir iççii diyalodiyaloğğaa zemin oluzemin oluşşturmakturmak

33
Bildirinin amacBildirinin amacıı
TaTaşışınmaznmazıınn kamulakamulaşşttıırma derma değğerieri
hangi khangi kııstaslara gstaslara gööre ?re ?
hangi andaki dehangi andaki değğeri ?eri ?
KamulaKamulaşşttıırma bedeli tespiti:rma bedeli tespiti:
KKııymet takdir komisyonlarymet takdir komisyonlarıı eliyle meliyle müülk sahibi ile pazarllk sahibi ile pazarlığığaa
esas olacak deesas olacak değğer.er.
UyuUyuşşmazlmazlıık halinde, Asliye hukuk mahkemelerinink halinde, Asliye hukuk mahkemelerinin
ggöörevlendirecerevlendireceğğii bilirkibilirkişşi kurulununi kurulunun tespit ve takdir edecetespit ve takdir edeceğğii
dedeğğer.er.

44
YYööntemntem
Bu bildiride yalnBu bildiride yalnıızca;zca;
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporu
ileile
Gayrimenkul DeGayrimenkul Değğerleme (Ekspertiz) Raporuerleme (Ekspertiz) Raporu
arasarasıındaki benzerlikler ve farklndaki benzerlikler ve farklııllııklarklar
incelenmiincelenmişştir.tir.

55
4650 say4650 sayııllıı kanunla dekanunla değğiişşikik
2942 say2942 sayııllıı KamulaKamulaşşttıırma Kanunurma Kanunu
““BilirkiBilirkişşi Raporlari Raporlarıı””
AlAlışıışılagelmilagelmişş bir formatbir format
Yasada belirtilmiYasada belirtilmişş kriterlerin uygulanmaskriterlerin uygulanmasıı
OnaylanmOnaylanmışış benzer kararlara uygunlukbenzer kararlara uygunluk
YARGITAY ONAYI veya BOZMAYARGITAY ONAYI veya BOZMA

66
SPK tebliSPK tebliğğleri,leri, MortgageMortgage kanunu,kanunu, öözel talepler, vb.zel talepler, vb.
““DeDeğğerleme (Ekspertiz) Raporlarerleme (Ekspertiz) Raporlarıı””
KurumaKuruma öözgzgüü formatformat
TebliTebliğğlerde belirtilmilerde belirtilmişş kriterlerin uygulanmaskriterlerin uygulanmasıı
SPK kararlarSPK kararlarıına uygunlukna uygunluk
KURUM veya KKURUM veya KİŞİİŞİYE TESLYE TESLİİMM

77
KarKarşışılalaşşttıırma kriterlerirma kriterleri
TanTanıımlarmlar
YetkiliYetkili İİmzalarmzalar
YazYazıım Formatm Formatıı
HazHazıırlama Yrlama Yööntemintemi
DeDeğğerleme Kriterlerierleme Kriterleri
SorumlulukSorumluluk

88
TanTanıımlar amlar aççııssıından Benzerlik ve Farklarndan Benzerlik ve Farklar
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşii
Raporu:Raporu:
DeDeğğerleme Tarihi :erleme Tarihi : belgelerinbelgelerin
mahkemeye verildimahkemeye verildiğği gi güünn
DeDeğğer :er : KamulaKamulaşşttıırrıılacaklacak
tataşışınmaznmazıın mn müülk sahibinelk sahibine
öödenecek takdir edilendenecek takdir edilen
ederi.ederi.
DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:
DeDeğğerleme Tarihi :erleme Tarihi : UzmanUzmanıınn
dedeğğerlemeyi yapterlemeyi yaptığıığı tarihtir.tarihtir.
DeDeğğer :er : İİstekli bir alstekli bir alııccıı ileile
istekli bir satistekli bir satııccıı arasarasıındanda
herhangi bir zorlamaherhangi bir zorlama
olmaksolmaksıızzıın,n, ……, el, el
dedeğğiişştirmesi gerekentirmesi gereken
tahmini tutar: Pazar detahmini tutar: Pazar değğerieri
(UDS, Standart 1, madde
3.1)

99
RaporuRaporu
BilirkiBilirkişşi:i: UzmanlUzmanlığığa ve teknika ve teknik
bilgiye sahip gerbilgiye sahip gerççek kiek kişşii
mmüühendis, mimar vehendis, mimar ve şşehirehir
plâncplâncıılarlarıı ..
BilirkiBilirkişşi yetki belgesi:i yetki belgesi: BilirkiBilirkişşii
meslek imeslek iççi ei eğğitim kursunaitim kursuna
katkatıılarak allarak alıınan veyanan veya
TMMOB denkliTMMOB denkliğği kabuli kabul
edilen belgeedilen belge
DeDeğğerleme Uzmanerleme Uzmanıı :: SPKSPK
ddüüzenlemelerizenlemeleri ççererççevesindeevesinde
kendilerine Dekendilerine Değğerlemeerleme
UzmanlUzmanlığıığı LisansLisansıı verilenverilen
kikişşiler,iler, ((Seri: VIII, No: 52 saySeri: VIII, No: 52 sayııllıı SPKSPK
TebliTebliğği)i)
DeDeğğerleme Uzmanlerleme Uzmanlığıığı LisansLisansıı ::
SPK lisanslama sSPK lisanslama sıınavlarnavlarıındanda
babaşşararıı ggöösteren 4 ysteren 4 yııllllııkk
üüniversite mezunu veniversite mezunu ve
dedeğğerleme alanerleme alanıında en az 3 ynda en az 3 yııll
tecrtecrüübeli kibeli kişşilere verilen belge.ilere verilen belge.

1010
RaporuRaporu
Birlik:Birlik: TTüürkiye Mrkiye Müühendis vehendis ve
Mimar OdalarMimar Odalarıı BirliBirliğğii
(TMMOB)(TMMOB)
Birlik:Birlik: SPKSPK nnıınn üüzerindezerinde
ççalalışışttığıığı, halen kurulu, halen kuruluşş
aaşşamasamasıında olan (aynnda olan (aynıı
zamanda yargzamanda yargıı konusu)konusu)
Gayrimenkul DeGayrimenkul Değğerlemeerleme
UzmanlarUzmanlarıınnıınn ççatatıı kurulukuruluşşuu,,

1111
Yetkili imzalar aYetkili imzalar aççııssıındanndan
Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar
İİhtisas odalarhtisas odalarıı listesindenlistesinden 33 kikişşii
İİl/ill/ilççe idare kurulu listesinden o be idare kurulu listesinden o böölgedelgede
gayrimenkul sahibi olangayrimenkul sahibi olan mmüühendis, mimar vehendis, mimar ve
şşehir plâncehir plâncıılarlarıındanndan 22 kikişşi olmaki olmak üüzerezere toplam 5toplam 5
kikişşiiden oluden oluşşturulur.turulur.
Gerekirse, diGerekirse, diğğer kamu kurum ve kuruluer kamu kurum ve kuruluşşlarlarıındanndan
alalıınacak fen adamlarnacak fen adamlarıı ile bilirkiile bilirkişşi kurului kurulu
tamamlantamamlanıır.r.

1212
Yetkili imzalar aYetkili imzalar aççııssıındanndan
Bir veya birkaBir veya birkaçç dedeğğerleme uzmanerleme uzmanıı taraftarafıından hazndan hazıırlanrlanıır.r.
SerbestSerbest ççalalışışan bir uzman olabilecean bir uzman olabileceğği gibii gibi limitedlimited veya anonimveya anonim
şşirketlerdeirketlerde ççalalışışan ve kurumu adan ve kurumu adıına imza atan uzmanlar.na imza atan uzmanlar.
SPK listesine alSPK listesine alıınmnmışış DeDeğğerlemeerleme ŞŞirketlerinde raporu hazirketlerinde raporu hazıırlayanrlayan
uzmanla birlikte biruzmanla birlikte bir Sorumlu DeSorumlu Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıınnıınn da imzasda imzasıı
bulunmasbulunmasıı gerekir.gerekir.
BDDK yBDDK yöönetmelinetmeliğğine (madde11) gine (madde11) gööre : Dere : Değğerleme kuruluerleme kuruluşşundaunda
en azen az yyüüzde bezde beşş oranoranıında paya sahipnda paya sahip ve yve yöönetim kuruluncanetim kurulunca
dedeğğerleme raporunu imzalama yetkisi verilen birerleme raporunu imzalama yetkisi verilen bir ortakortak
DEDEĞĞERLEME UZMANLIERLEME UZMANLIĞĞI LI LİİSANSI almSANSI almışış olmalolmalııddıır.r.

1313
YazYazıım Formatm Formatıı aaççııssıındanndan
Taraflar ve sTaraflar ve süürereçç ile ilgili bilgi verilmeli,ile ilgili bilgi verilmeli,
Dava ile ilgili geliDava ile ilgili gelişşmelerden bahsedilmeli,melerden bahsedilmeli,
TaraflarTaraflarıın talepleri ve emsalleri bulunmaln talepleri ve emsalleri bulunmalıı,,
Vergi beyanlarVergi beyanlarıı dikkate aldikkate alıınmalnmalıı,,
DeDeğğerleme tarihi yazerleme tarihi yazıılmallmalıı,,
GayrimenkulGayrimenkulüün den değğeri aeri aççıık ve net olarakk ve net olarak
belirtilmeli,belirtilmeli,

1414
Bedele etki eden tBedele etki eden tüüm kanunm kanunîî veriler,veriler,
İİmar verileri,mar verileri,
GayrimenkulGayrimenkulüünn öözgzgüün nitelik ve kullann nitelik ve kullanıımm şşekli,ekli,
DeDeğğeri etkileyen hak ve yeri etkileyen hak ve yüükküümlmlüüllüükler,kler,
AynAynîî veve şşahsahsîî irtifak haklarirtifak haklarıı ve mve müükellefiyetleri,kellefiyetleri,
Kadastro ve aplikasyon bilgileri,Kadastro ve aplikasyon bilgileri,
MillMillîî bir gayrimenkul bilgi sistemi ibir gayrimenkul bilgi sistemi iççin gerekenin gereken
verileri iverileri iççereneren öözet bilgi formu,zet bilgi formu,

1515
Bedelin tespitinde etkili olacakBedelin tespitinde etkili olacak didiğğer objektifer objektif ööllçüçülerinlerin
ayrayrıı ayrayrıı irdelenmesi ve belirtilmesiirdelenmesi ve belirtilmesi şşarttarttıır.r.
Raporlarda,Raporlarda,
•• bbüüttüün unsurlarn unsurlarıın cevaplarn cevaplarıı ayrayrıı ayrayrıı belirtilerek,belirtilerek,
•• ilgililerin beyanlarilgililerin beyanlarıı da dikkate alda dikkate alıınarak,narak,
•• herkesherkesççe anlae anlaşışılabilir nitelikte,labilir nitelikte,
•• gerekgerekççeli deeli değğerlendirme neticesinde,erlendirme neticesinde,
•• DeDeğğer : aer : aççıık ve net olarak belirtilir.k ve net olarak belirtilir.

1616
SPK (Seri: VIII, No: 45) ye gSPK (Seri: VIII, No: 45) ye gööre:re:
UluslararasUluslararasıı DeDeğğerleme Standartlarerleme Standartlarıına (UDS)na (UDS)
aynen uymak ve bunlaraynen uymak ve bunlarıı uygulamak zorunluuygulamak zorunlu
ÇÇeeşşitli kurumlar ve Bankalar istedikleri raporlaritli kurumlar ve Bankalar istedikleri raporlarıınn
hangi formatta olacahangi formatta olacağığınnıı belirlemibelirlemişş veve
uygulatmaktaduygulatmaktadıırlar.rlar.
UDSUDS’’yeye ggööre bir Dere bir Değğerleme Raporunun tarzerleme Raporunun tarzıı,,
iiççerik ile ilgili asgarierik ile ilgili asgari şşartlarartlarıı karkarşışılamak kaydlamak kaydııyla,yla,
ggöörevin mahiyetine ve mrevin mahiyetine ve müüşşteri ihtiyateri ihtiyaççlarlarıına gna göörere
bibiççimlendirilir.imlendirilir.

1717
UDSUDS’’yeye ggööre var olmasre var olmasıı gereken 10 unsurgereken 10 unsur şşunlardunlardıır:r:
1 ) De1 ) Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıınnıın kimlin kimliğği ve rapor tarihi;i ve rapor tarihi;
2 ) m2 ) müüşşterinin kimliterinin kimliğği;i;
3 ) talimatlar, de3 ) talimatlar, değğer takdirinin tarihi, deer takdirinin tarihi, değğerlemeninerlemenin
amacamacıı ve planlanan kullanve planlanan kullanıımmıı;;
4 ) de4 ) değğer tipi ve taner tipi ve tanıımmıı da dahil olmakda dahil olmak üüzerezere
dedeğğerleme esaslarerleme esaslarıı;;
5 ) de5 ) değğerlemeye tabi tutulacak merlemeye tabi tutulacak müülkiyetlkiyet
menfaati(menfaati(lerileri) veya hak() veya hak(larlar))ıınnıınn kimlikimliğği, si, süüresi veresi ve
yer(yer(lerler)i;)i;

1818
6 ) inceleme tarihi ve kapsam6 ) inceleme tarihi ve kapsamıı;;
7 ) de7 ) değğerlemeyi gelierlemeyi gelişştirmek amactirmek amacııyla kullanyla kullanıılanlan
ççalalışışmanmanıın kapsamn kapsamıı veve ççapapıı;;
8 ) her t8 ) her tüür varsayr varsayıım ve sm ve sıınnıırlayrlayııccıı şşart ve her tart ve her tüürr
öözel, olazel, olağğandandışıışı veya olaveya olağğananüüststüü varsayvarsayıımlar;mlar;
9 ) uygunluk bildirimi;9 ) uygunluk bildirimi;
10 ) De10 ) Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıınnıın mesleki ehliyeti ven mesleki ehliyeti ve
imzasimzasıı..

1919
HazHazıırlama Yrlama Yööntemi antemi aççııssıındanndan
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporu (1)(1)
SatSatıın alma usuln alma usulüü ile yapile yapıılamamaslamamasıı halinde, idarehalinde, idare::
topladtopladığıığı bilgi ve belgelerlebilgi ve belgelerle
yaptyaptıırmrmışış olduolduğğu bedel tespiti ve bu husustakiu bedel tespiti ve bu husustaki
didiğğer bilgi ve belgeleri ekleyereker bilgi ve belgeleri ekleyerek
Asliye hukuk mahkemesineAsliye hukuk mahkemesine
KamulaKamulaşşttıırma bedelinin tespitiyle, bu bedelinrma bedelinin tespitiyle, bu bedelin
öödenmesi kardenmesi karşışıllığıığında, idare adnda, idare adıına tescilinina tescilini
ister.ister.

2020
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporu (2)(2)
Bedelde anlaBedelde anlaşşamamalaramamalarıı halindehalinde
10 g10 güün in iççinde keinde keşşifif
30 g30 güün sonrasn sonrasıı iiççin duruin duruşşma gma güünnüü
bilirkibilirkişşiler marifetiyle ve tiler marifetiyle ve tüüm ilgililerinm ilgililerin
huzurunda kehuzurunda keşşifif

2121
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporu (3)i Raporu (3)
YapYapıılacak kelacak keşşifte, muhtarifte, muhtarıın beyann beyanıı da alda alıınnıır.r.
BilirkiBilirkişşiler;iler;
taraflar ve ditaraflar ve diğğer ilgililerin beyaner ilgililerin beyanıınnıı da dikkateda dikkate
alarak,alarak,
11 inci maddedeki esaslar do11 inci maddedeki esaslar doğğrultusundarultusunda
tataşışınmaz malnmaz malıın den değğerini belirten raporlarerini belirten raporlarıınnıı 15 g15 güünn
iiççinde mahkemeye verirler.inde mahkemeye verirler.

2222
dava dosyasdava dosyasıı iiççindeki;indeki;
tapu dairesi, belediye, imar mtapu dairesi, belediye, imar müüddüürlrlüükleri vekleri ve
benzeri kurulubenzeri kuruluşşlardan allardan alıınannan bilgilerbilgiler
kekeşşif sif sıırasrasıında yerinde yapnda yerinde yapıılanlan ggöözlem vezlem ve
ööllçüçülerler
dikkate aldikkate alıınarak gayrimenkulnarak gayrimenkulüünn
kamulakamulaşşttıırmaya esas dermaya esas değğerini tahmin ve takdirerini tahmin ve takdir
eden Bilirkieden Bilirkişşi Raporui Raporu heyet olarak birlikteheyet olarak birlikte
hazhazıırlanrlanıır.r.

2323
Heyet iHeyet iççinde yer alaninde yer alan üüyelerden herhangi biri takdiryelerden herhangi biri takdir
edilen deedilen değğeri uygun bulmazsa, heyetten ayreri uygun bulmazsa, heyetten ayrııldldığıığı
yyöönleri ve kendi gnleri ve kendi göörrüüşşüünnüü nedenleriyle anedenleriyle aççııklayarakklayarak
muhalefetmuhalefet şşerhierhi koyabilir.koyabilir.

2424
MMüüşşteri ( Banka,teri ( Banka, şşirket, kurum,irket, kurum, şşahahııss……) de) değğerlemeerleme
talebini iletirtalebini iletir
DeDeğğerlemeci (Aerlemeci (AŞŞ,, Ltd.Ltd.ŞŞ., ba., bağığımsmsıız dez değğerlemeerleme
uzmanuzmanıı) m) müüşşterinin amacterinin amacıına yna yöönelik denelik değğerlemeerleme
raporu hazraporu hazıırlamak irlamak iççinin ççalalışışmalara bamalara başşlar.lar.
DeDeğğerlemeci gayrimenkulle ilgili araerlemeci gayrimenkulle ilgili araşşttıırmalarrmalarıınnıı
yerinde gyerinde göözlem vezlem ve ööllçüçüm yaparak, tapu dairesinde,m yaparak, tapu dairesinde,
belediye imar mbelediye imar müüddüürlrlüüklerinde ve benzeriklerinde ve benzeri
kurulukuruluşşlarda belge aralarda belge araşşttıırmasrmasıı ile tamamlar.ile tamamlar.

2525
İşİşin gerein gereğğine gine gööre, dere, değğerleme tekniklerinierleme tekniklerini
dedeğğerlemeye konu gayrimenkulerlemeye konu gayrimenkul üüzerinde uygulayarakzerinde uygulayarak
raporunu hazraporunu hazıırlar.rlar.
Uygun format haline getirerek mUygun format haline getirerek müüşşteriye ulateriye ulaşşttıırrıır.r.

2626
DeDeğğerleme Kriterleri aerleme Kriterleri aççııssıındanndan
Cins ve nevini,Cins ve nevini,
YYüüzzööllçüçümmüünnüü..
KKııymetini etkileyebilecek bymetini etkileyebilecek büüttüün nitelik ve unsurlarn nitelik ve unsurlarıınnıı ve herve her
unsurun ayrunsurun ayrıı ayrayrıı dedeğğerini,erini,
Varsa vergi beyanVarsa vergi beyanıınnıı,,
KamulaKamulaşşttıırma tarihindeki resmi makamlarca yaprma tarihindeki resmi makamlarca yapıılmlmışış kkııymetymet
takdirlerini,takdirlerini,
Arazilerde, taArazilerde, taşışınmaz mal veya kaynanmaz mal veya kaynağığın kamulan kamulaşşttıırmarma
tarihindeki mevkii vetarihindeki mevkii ve şşartlarartlarıına gna gööre ve oldure ve olduğğu gibiu gibi
kullankullanıılmaslmasıı halinde getirecehalinde getireceğği net gelirini.i net gelirini.

2727
g) Arsalarda, kamulag) Arsalarda, kamulaşşttıırrıılma glma güünnüündennden ööncekinceki öözel amaczel amacıı
olmayan emsal satolmayan emsal satışışlara glara gööre satre satışış dedeğğerini,erini,
h) Yaph) Yapıılarda,larda, ………….. resmi birim fiyatlar.. resmi birim fiyatlarıı ve yapve yapıı maliyetmaliyet
hesaplarhesaplarıınnıı ve yve yııpranma paypranma payıınnıı,,
ıı) Bedelin tespitinde etkili olacak di) Bedelin tespitinde etkili olacak diğğer objektifer objektif ööllçüçüleri,leri,
Esas tutarak dEsas tutarak düüzenleyecekleri raporda bzenleyecekleri raporda büüttüün bu unsurlarn bu unsurlarıınn
cevaplarcevaplarıınnıı ayrayrıı ayrayrıı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanbelirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanıınnıı
da dikkate alarak gerekda dikkate alarak gerekççeli bir deeli bir değğerlendirme raporuna dayalerlendirme raporuna dayalıı
olarak taolarak taşışınmaz malnmaz malıın den değğerini tespit ederler.erini tespit ederler.

2828
TaTaşışınmaz malnmaz malıın den değğerinin tespitinde, kamulaerinin tespitinde, kamulaşşttıırmayrmayıı
gerektiren imar ve hizmet tegerektiren imar ve hizmet teşşebbebbüüssüünnüün sebepn sebep
olacaolacağığı dedeğğer arter artışışlarlarıı ile ilerisi iile ilerisi iççin din düüşşüünnüülenlen
kullanmakullanma şşekillerine gekillerine gööre getirecere getireceğği kâr dikkatei kâr dikkate
alalıınmaz.nmaz.
KamulaKamulaşşttıırma yoluyla irtifak hakkrma yoluyla irtifak hakkıı tesisinde, butesisinde, bu
kamulakamulaşşttıırma sebebiyle tarma sebebiyle taşışınmaz mal veya kaynaktanmaz mal veya kaynakta
meydana gelecek kmeydana gelecek kııymet dymet düüşşüüklklüüğğüü gerekgerekççeleriyleeleriyle
belirtilir. Bu kbelirtilir. Bu kııymet dymet düüşşüüklklüüğğüü kamulakamulaşşttıırmarma
bedelidir.bedelidir.

2929
KKıısmi kamulasmi kamulaşşttıırmarma yapyapııldldığıığında gayrimenkulnda gayrimenkulüün kalann kalan
kkıısmsmıındakindaki dedeğğer arter artışış ve azalve azalışışlarlarıınnıınn hesaplanarakhesaplanarak
kamulakamulaşşttıırma bedeline eklenmesi veyarma bedeline eklenmesi veya ççııkarkarıılmaslmasıı gerekir.gerekir.
KamulaKamulaşşttıırma drma dışıışında kalan knda kalan kıısmsmıın kn kııymetinde:ymetinde:
Eksilme olursa ...Eksilme olursa ...……. Kamula. Kamulaşşttıırma bedeline eklenir.rma bedeline eklenir.
ArtArtışış olursaolursa ……………………. Kamula. Kamulaşşttıırma bedelindenrma bedelinden ççııkarkarııllıır.r.
İİndirme, kamulandirme, kamulaşşttıırma bedelinin yrma bedelinin yüüzde ellisinden fazlazde ellisinden fazla
olamaz.olamaz.

3030
UluslararasUluslararasıı dedeğğerleme kerleme kıılavuz notu, No.1 Talavuz notu, No.1 Taşışınmaz Mnmaz Müülklk
(Gayrimenkul) De(Gayrimenkul) Değğerlemesi berlemesi bööllüümmüünde Dende Değğerleme Serleme Süüreci ireci iççinin
üçüç dedeğğerleme yaklaerleme yaklaşışımmıı kabul edilmektedir:kabul edilmektedir:
emsal karemsal karşışılalaşşttıırma yaklarma yaklaşışımmıı,,
gelir indirgeme,gelir indirgeme,
maliyet yaklamaliyet yaklaşışımmıı..
Veriler toplandVeriler toplandııktan ve analiz edildikten sonra Dektan ve analiz edildikten sonra Değğerlemeerleme
UzmanUzmanıı, de, değğerleme konusu merleme konusu müülk ilk iççin arazinin olasin arazinin olasıı kullankullanıımm
şşekillerini de tespit edecektir. Atekillerini de tespit edecektir. Atıılmaslmasıı gerekli ilk adgerekli ilk adıım,m,
dedeğğerleme konusu merleme konusu müülklküünn en verimli ve en iyi kullanen verimli ve en iyi kullanıımmıınnıı
(EV(EVİİK)K) tespit etmektir.tespit etmektir.

3131
KarKarşışılalaşşttıırrıılabilir satlabilir satışış analizinde temel unsurlar:analizinde temel unsurlar:
Devredilen taDevredilen taşışınmaz mnmaz müülkiyet haklarlkiyet haklarıı..
FinansmanFinansman şşartlarartlarıı..
SatSatışış kokoşşullarullarıı..
SatSatıın alma in alma işşleminin hemen ardleminin hemen ardıından yapndan yapıılan harcamalar.lan harcamalar.
Pazar koPazar koşşullarullarıı..
Konum (Mevki).Konum (Mevki).
FizikselFiziksel öözellikler.zellikler.
EkonomikEkonomik öözellikler.zellikler.
KullanKullanıım.m.
SatSatışıışın tan taşışınmaz mnmaz müülkiyeti olmayan unsurlarlkiyeti olmayan unsurlarıı..

3232
Sorumluluk aSorumluluk aççııssıındanndan
BilirkiBilirkişşiler:iler:
Yemin ederek gYemin ederek gööreve bareve başşlama,lama,
Toplumsal sorumluluk bilinci ile gToplumsal sorumluluk bilinci ile göörev yapmak,rev yapmak,
DoDoğğruyu beyan etmek,ruyu beyan etmek,
TarafsTarafsıız davranmak ve gz davranmak ve göörevinirevini öözenle yerinezenle yerine
getirmek,getirmek,
HerkesinHerkesin üüzerinde birlezerinde birleşşebileceebileceğği, kabul edilebilir,i, kabul edilebilir,
objektif ve bilimsel gobjektif ve bilimsel göörrüüşş bildirmek,bildirmek,
SSüübjektif debjektif değğerlendirmelerdenerlendirmelerden
kakaççıınmak zorundadnmak zorundadıır.r.

3333
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşileriileri
üüyesi bulunduklaryesi bulunduklarıı odaya bilgi vermekleodaya bilgi vermekle
yyüükküümlmlüüddüürler.rler.
gegeççerli bir mazereti olmaderli bir mazereti olmadığıığı ssüürece, mahkemerece, mahkeme
celbine uyarak kecelbine uyarak keşşfe katfe katıılmak zorundadlmak zorundadıır.r.

3434
KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşileriileri
gergerççeeğğe ayke aykıırrıı rapor drapor düüzenleyerek zarara yolzenleyerek zarara yol
aaççmalarmalarıı halinde haklarhalinde haklarıında tazminat davasnda tazminat davasıı aaççıılabilir.labilir.
yalnyalnıız kasten (bile bile) gerz kasten (bile bile) gerççeeğğe ayke aykıırrıı raporrapor
ddüüzenlemizenlemişş olmasolmasıı halinde tazminatla sorumluhalinde tazminatla sorumlu
tutulabilir.tutulabilir.
ihmal (savsaklama) ile gerihmal (savsaklama) ile gerççeeğğe ayke aykıırrıı raporrapor
ddüüzenlemizenlemişş ise , haksise , haksıız fiil hz fiil hüükküümlerine gmlerine göörere
tazminatla sorumlu tutulamaz. (M.tazminatla sorumlu tutulamaz. (M. ŞŞenol, 2006)enol, 2006)

3535
DeDeğğerleme Raporuerleme Raporu
SPKSPK’’nnıınn teblitebliğğlerine glerine gööre, dere, değğerleme uzmanlarerleme uzmanlarıı::
AynAynıı anda birden fazla gayrimenkul deanda birden fazla gayrimenkul değğerlemeerleme
şşirketinde girketinde göörev alamazlar,rev alamazlar,
Emlak komisyonculuEmlak komisyonculuğğu faaliyetindeu faaliyetinde
bulunamazlar,bulunamazlar,
Meslekleri ile ve meslek onurlarMeslekleri ile ve meslek onurlarııylayla
babağğdadaşşmayan davranmayan davranışışlarda bulunamazlar,larda bulunamazlar,

3636
DeDeğğerleme Raporuerleme Raporu
Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadBilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığıığı iişşleri kabulleri kabul
edemezler,edemezler,
Kendilerine deKendilerine değğerleme hizmeti verdikleri ortaklerleme hizmeti verdikleri ortaklııklardaklarda
ve ive işştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradantiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan
2 y2 yııl gel geççmedikmedikççe ge göörev alamazlar.rev alamazlar.
UzmanlarUzmanlarıın sicilleri SPK tarafn sicilleri SPK tarafıından tutulur. Teblindan tutulur. Tebliğğlerelere
aykaykıırrıı bir durumlarbir durumlarıı tespit edilditespit edildiğğinde lisanslarinde lisanslarıı iptaliptal
edilebilir veya geedilebilir veya geççici sici süüre ellerinden alre ellerinden alıınabilir.nabilir.

3737
SONUSONUÇÇ OLARAKOLARAK ……
YukarYukarııdaki kardaki karşışılalaşşttıırmalardan anlarmalardan anlaşışılacalacağığı
gibi, gerek bilirkigibi, gerek bilirkişşi gerekse dei gerekse değğerlemeerleme
raporlarraporlarıınnıın avantajln avantajlıı ve dezavantajlve dezavantajlıı yanlaryanlarıı
bulunmaktadbulunmaktadıır, ve bu raporlama sr, ve bu raporlama süürereççlerininlerinin
birbirlerindenbirbirlerinden ööğğrenecekleri dersler vardrenecekleri dersler vardıır.r.

3838
Belli baBelli başşllıı avantajlar arasavantajlar arasıında:nda:
mmüülk sahibinelk sahibine adiladil öödemedeme yapyapıılmaslmasıı,,
kamununkamunun ççııkarkarıınnıınn kollanmaskollanmasıı,,
dahadaha ayrayrııntntııllıı ve gve güüvenilirvenilir saptamalardasaptamalarda
bulunulmasbulunulmasıı, ve, ve
araaraşşttıırma srma süürecininrecinin verimliliverimliliğğii saysayıılabilir.labilir.

3939
Bu avantajlarBu avantajlar ggöözzöönnüündende bulundurularak herbulundurularak her
iki deiki değğerleme prosederleme prosedüürrüünde dende de dedeğğiişşiklikleriklikleree
gidilirse, hem kamulagidilirse, hem kamulaşşttıırma hem serbestrma hem serbest
dedeğğerleme alanlarerleme alanlarıındanda geligelişşmeme kaydedilebilir.kaydedilebilir.
Hatta bir ileri aHatta bir ileri aşşamada, bu iki pratiamada, bu iki pratiğğinin
sonusonuççlarlarıı birlebirleşştirilerektirilerek belkibelki ortak veri tabanortak veri tabanıı
oluoluşşturulabilir ve birbirlerininturulabilir ve birbirlerinin ççalalışışmalarmalarıınnıı
emsal gemsal gööstermeleri fstermeleri fıırsatrsatıı yaratyaratıılabilir.labilir.

4040
İİLGLGİİLLİİ LLİİNKLER:NKLER:
www.spk.gov.trwww.spk.gov.tr ((Sermaye PiyasasSermaye Piyasasıı KuruluKurulu))
www.tspakb.org.trwww.tspakb.org.tr
((TTüürkiye Sermaye Piyasasrkiye Sermaye Piyasasıı AracAracıı KuruluKuruluşşlarlarıı BirliBirliğğii))
www.dud.org.trwww.dud.org.tr (De(Değğerleme Uzmanlarerleme Uzmanlarıı DerneDerneğği)i)
http://www.gkp.org.trhttp://www.gkp.org.tr (Gayrimenkul Kalite Platformu)(Gayrimenkul Kalite Platformu)

4141
KAYNAKLAR:KAYNAKLAR:
1)1) AAÇÇLAR, Ahmet : TaLAR, Ahmet : Taşışınmaz (Gayrimenkul) Denmaz (Gayrimenkul) Değğerlemesi, (TMMOB Haritaerlemesi, (TMMOB Harita
ve Kadastro Mve Kadastro Müühendisleri Odashendisleri Odasıı yayyayıınnıı))
2)2) HAYTA, Mehmet Ali : KamulaHAYTA, Mehmet Ali : Kamulaşşttıırma ve Kamularma ve Kamulaşşttıırmasrmasıız El Atma Davalarz El Atma Davalarıı
(Adalet Yay(Adalet Yayıınevi, Ankara, 2007)nevi, Ankara, 2007)
3)3) UluslararasUluslararasıı DeDeğğerleme Standartlarerleme Standartlarıı (UDS), Sermaye Piyasas(UDS), Sermaye Piyasasıı Kurumu,Kurumu,
Seri:VIII, SaySeri:VIII, Sayıı:45, Ek 1):45, Ek 1)
4)4) ŞŞENOL, Mehmet :YayENOL, Mehmet :Yayıınlamamnlamamışış İİMO bilirkiMO bilirkişşilik Seminer Notlarilik Seminer Notlarıı
5)5) 4650 say4650 sayııllıı kanunla dekanunla değğiişşik 2942 sayik 2942 sayııllıı KamulaKamulaşşttıırma Kanunu,rma Kanunu,
6)6) KamulaKamulaşşttıırma Davalarrma Davalarıında Bilirkinda Bilirkişşi Olarak Gi Olarak Göörev Yapacaklarrev Yapacaklarıın Niteliklerin Nitelikleri
veve ÇÇalalışışma Esaslarma Esaslarıınana İİlilişşkin Ykin Yöönetmelik, Maliye Bakanlnetmelik, Maliye Bakanlığıığı, Resmi Gazete, Resmi Gazete
24 Kas24 Kasıım 2006 tarih ve 26356 saym 2006 tarih ve 26356 sayııllıı saysayııssıı
7)7) İİlgili SPK teblilgili SPK tebliğğlerileri
8)8) İİlgili Yarglgili Yargııtay Kararlartay Kararlarıı

4242
DEDEĞĞERLEME GERLEME GÜÜNLERNLERİİ 20092009
İİlginiz ilginiz iççin tein teşşekkekküür ederim.r ederim.
MacitMacit ÖÖncelncel
macitoncelmacitoncel@@gmailgmail.com.com

kamulaştırma kanunu ve uygulamaları ile değerleme sistematiğinin kaşılaştırılması

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

En vedette

En vedette (20)

kamulaştırma kanunu ve uygulamaları ile değerleme sistematiğinin kaşılaştırılması