1. ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН
ИНДЕКС 2011-2012
МУИС ЭЗС ОУЭЗО-4
Б.Их-Ач
Б.Мөнх-Эрдэнэ

2. I. Улаанбаатар Хотын Орон
Сууцны Үнэ

3. Хуучин орон сууцны үнийн судалгаа
2012 оны 2-р сарын байдлаар
Хуучин орон сууц сая.төг
100
90
89,1
80 76.8
70.4
70 66.4 65.4
62.2 62.1 62
60 56.9
52.5 52.8
50.2
1 өрөө
50 46.5
44.3 2 өрөө
41.1
3 өрөө
40 36.9
35.1 34.5
30
20
10
0
2010 2011.IQ 2011.IIQ 2011.IIIQ 2011.IVQ 2012.1 сар

4. Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа
хуучин орон сууцны үнийн судалгаа
Хуучин орон сууцны үнэ /Дүүргээр, сая төгрөг/
1 өрөө 2 өрөө 3 өрөө
92.7 91.8 93.15 91.7
83
75.3
68.3 67.8 67.6 69.5
59.8 57.4
51.8
46.3 46.3 46.1 46 42.7
Баянгол Баянзүрх Сонгино Сүхбаатар Хан-Уул Чингэлтэй

5. Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа Шинэ орон
сууцны үнийн судалгаа (1 мкв сая.төг)
Шинэ орон сууцны үнэ, 1мкв
1,800
1,565
1,600 1,471
1,308 1,346
1,400
1,227
1,200 1,044
1,000
945
1,000
800 720
600 500
380
400
200
-
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011.IQ 2011.IIQ 2011.IIIQ 2011.IVQ 2012.1 сар

6. Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа Шинэ орон
сууцны үнийн судалгаа (1 мкв сая.төг)
2011.I хагас 2011.II хагас 2012.1 сар
1.75 1.79
1.67
1.57
1.48 1.42 1.43 1.45 1.47
1,4
1.25 1,3 1.25 1.28
1.22
1.16 1.12
1.04
Баянгол Баянзүрх Сүхбаатар Сонгино Хайрхан Чингэлтэй Хан-Уул

7. Орон сууцны үнийн өсөлтөд нөлөөлж байгаа хүчин
зүйлүүд
(Голомт банкны судалгаа 2012 1-р сар)
• Барилгын материалын үнийн өсөлт
• Хүн амын худалдан авах чадвар
нэмэгдсэн
• Орон сууцны зээлийн эрэлт
• ЗГ-аас хэрэгжүүлж буй
төсөл, хөтөлбөрүүд
• Орон сууцны барилга барих газар, дэд
бүтэц

8. 2011 оны Ипотекийн зээл
/үлдэгдэл, тэрбум төгрөг/
Банкны систем Голомт банк
629.7 656.5
572.1 600.5
488.4 527.5
434.1 466.4
162.6 174.8 186.6 193.8
115.4 125.9 132.0 144.3 153.7
5 сар 6 сар 7 сар 8 сар 9 сар 10 сар 11 сар 12 сар 2012-1 сар
Нийт банкны системд олгогдсон орон сууцны
зээлийн дүнд эзлэх хувь 2011 он
38.7%
34.7%
30.0%
27.0% 24.4% 26.5% 26.7%
21.4%
5 сар 6 сар 7 сар 8 сар 9 сар 10 сар 11 сар 12 сар

9. II. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ: ХЕДОНИК
РЕГРЕСС, ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН ИНДЕКС

10. II. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ: ХЕДОНИК
РЕГРЕСС, ТҮҮНИЙ ҮНЭЛГЭЭ
• Орон сууцны үнийн индекс (ОСҮИ)-ийг тооцох хедоник
регрессийн арга нь орон сууцны үнийг багц -аар нь авч үзэх
бөгөөд шинж чанар бүрт өгөгдсөн үнэ гэж байдаггүй, шинж
чанаруудын нэгдэл нь нэг цогц бүтээгдэхүүн буюу орон сууц
болж худалдан авагчийн гар дээр очдог гэж үздэг.
• Иймд регрессийн аргачлалыг ашигласнаар эдгээр шинж
чанаруудын нэгдмэл үнийг “салгаж”, орон сууцны нийт үнэ
шинж чанар бүрээс хамааран яг ямар хэмжээгээр ялгаатай
тогтож байгааг тооцох боломжтой болно.
• Орон сууцны үнэ нь түүний шинж чанаруудаас хамаарна
гэсэн таамаглал дээр хедоник загвар тулгуурлана. Иймээс
орон сууцны үнэ нь тоон (унтлагын өрөөний тоо) болон
чанарын (халаалтын хэлбэр) үзүүлэлтийг худалдан авагч
хэрхэн үнэлж байгаагаас хамаарах юм.

11. ОНОЛЫН ХЭСЭГ & СУДЛАГДСАН
БАЙДАЛ
• Орон зайн байршил
William J.Stull • Хотын төвөөс ямар зайнд байрлаж байгаа
(1974)-ны загвар • Өрх гэрийн орлогын түвшин
• Орчны ая тухтай байдал
• Микро үндэслэлтэй, макро хандлагаар судалсан
байдаг
Chen болон Patel • Орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь түүний
(1998)-ны судалгаа эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдлын үр
дагавар
Hendry (1984) • Бүтцийн өөрчлөлтийн нөлөө, орчны ая тухтай
байдлыг дамми хувьсагчдыг оруулан судалсан
болон Drake (1993) байдаг
• Тайван улсын тоон өгөгдөл (1973 оны 2 дугаар
улирлаас 1994 оны 4 дүгээр улиралын
Chen болон Peton хоорондын time series өгөгдөл)
(1998) • Эрэлтийн талын хувьсагчид нийлүүлэлтийн
талын хувьсагчдаас илүүтэй орон сууцны үнийн
өөрчлөлтийг тайлбарлаж байгааг харуулсан

12. Эконометрик Үнэлгээ
• Судалгаанд ашиглах эконометрик загварыг:
• William J.Stull (1974)-ны загварын чухал үр дүн
• Д.Ган-Очир (2007) судалгааны ажил,
• “Тэнхлэг зууч”, Миний орон сууц сэтгүүлд дурьдсан эмпирик хүчин
зүйлсэд суурилан үүсгэсэн.
• Шинэ орон сууцны үнэ бүрдэлтэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник
регрессийг дараах байдлаар сонгох нь тохиромжтой гэж үзлээ.

13. Хувьсагчдын Тайлбар
•Шинэ орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ ()- “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн 2011
(3,4), “Миний орон сууц” сэтгүүлийн 2012 (3) дугаарт
1. Үнэ (P), Талбайн хэмжээ (S) •Нэг орон сууцны нийт талбайн хэмжээ (S). 2 өрөө байрны талбайн
хэмжээгээр
•a) Хотын төвөөс алслагдсан зай (dis). Төв шуудангаас Орон сууц хүртэлхи зай
(метрээр)-Google Earth программаар
•b) Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэхийн дамми хувьсагч
2. Тухайн байршлын давуу (DA1) – Улаанбаатар хотын газрын зураг дахь тэмдэглэл болон Google Earth
программын ашиглан шинэ орон сууцны ойролцоо (500 метр дотор)
тал/хялбар дөхөм байдал (А) •c) Томоохон худалдаа, үйлчилгээний газарт ойр эсэхийн дамми
хувьсагч(DA2)
•d) Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (хотын төвөөс зайдуу:
гэрэлтүүлэг, хөл хөдөлгөөн ихтэй эсэх)-ын дамми хувьсагч (DA3)
•a) Улаанбаатар хотын 6 дүүргийн хаана байрлаж байгаа дамми хувьсагч
3. Хотын дүүрэг, бүсийн (DC1)
ангилал (C) •b) Шинэ орон сууц Улаанбаатар хотын аль бүсчлэл (1-ээс 5-р бүс)-д
баригдаж байгаа дамми хувьсагч (DC2)
•a) Тухайн орон сууцны эргэн тойронд дуу, шуугиан ихтэй эсэх (үйлдвэрийн
4. Ая тухтай байдлын дам газар, авто зам (машины дуу, сигнал), баар цэнгээний газарт хэр ойр)-ийн
дамми хувьсагч (DR1)
нөлөөний хүчин зүйл (R). •b) Агаарын бохирдол (гэр хорооллын утаа хэр ирдэг, үйлдвэрийн хорт
бодис) ихтэй эсэхийн дамми хувьсагч (DR2)
•a) Шинэ орон сууцны нийт айлын тоо (an)
5. Барилгын төлөв байдал •b) Тухайн барилгын чанар- барьсан компанийн нэр хүндийн дамми
хувьсагч (ажилласан жил) (DCT1)
(CT). •c) Барилгын компанийн тус шинэ орон сууцаа сурталчилдаг байсан
эсэхийн дамми хувьсагч (DCT2)

14. УБ хотын орон сууцны тархалт
2011-2012

15. ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙН ҮР ДҮН БА
ИНДЕКС (Д.Ган-Очир 2007 он)
Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийн үнэлгээний үр дүн#
Хамаарах хувьсагч: LOG(Price) - Шинэ орон сууцны үнийн логарифм
Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)
Түүвэр: 118 түүврээр байгуулсан cross section
Тайлбарлагч хувьсагч Коэффициент Магадлал##
C (Сул гишүүн) 6.22 0.0000*
Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS)) -0.16 0.0000*
Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.28 0.0001*
Хан-Уул дүүрэгт оршдог эсэх (XU) 0.21 0.0000*
Зар сурталчилгаа хийдэг эсэх (DCT2) 0.07 0.0240**
Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.06 0.0710***
Автобусны буудалтай ойр эсэх (DA1) -0.07 0.0268**
Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (DA3) -0.11 0.0006*
R2 0.60
Adjusted R-squared 0.58
Durbin-Watson статистик 1.98
*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

16. ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙН ҮР ДҮН БА
ИНДЕКС (2011.11 сар)
Хүснэгт 1. Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийн үнэлгээний
үр дүн#
Хамаарах хувьсагч: LOG(Price) - Шинэ орон сууцны үнийн логарифм
Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)
Түүвэр: 125 түүврээр байгуулсан cross section
Тайлбарлагч хувьсагч Коэффициент Магадлал##
C (Сул гишүүн) 8.26 0.0000*
Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS)) -0.18 0.0000*
Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.12 0.0286**
Хан-Уул, Сүхбаатар дүүрэгт оршдог эсэх (DC1) 0.09 0.0071*
Компаний нэр хүндтэй эсэх (DCT1) 0.09 0.0149**
Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.09 0.0019*
R2 0.48
Adjusted R-squared 0.46
Durbin-Watson статистик 2.00
*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

17. ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙН ҮР ДҮН БА
ИНДЕКС (2012.3сар)
Хүснэгт 2. Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийн үнэлгээний
үр дүн#
Хамаарах хувьсагч: LOG(Price) - Шинэ орон сууцны үнийн логарифм
Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)
Түүвэр: 65 түүврээр байгуулсан cross section
Тайлбарлагч хувьсагч Коэффициент Магадлал##
C (Сул гишүүн) 7.76 0.0000
Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS)) -0.13 0.0024*
Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.14 0.0777**
Хан-Уул, Сүхбаатар дүүрэгт оршдог эсэх (DC1) 0.14 0.0017*
Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх (DA1) 0.07 0.0346*
R2 0.44
Adjusted R-squared 0.40
Durbin-Watson статистик 2.13
*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

18. ОСҮ-нд Нөлөөлөгч Хүчин зүйлс
(2011.11сар)
Хотын
1 айлын КОМПАНИ Дуу Хан-Уул,
төвөөс
талбайн Й НЭР Сүхбаатар
алслагдсан
хэмжээ ХҮНД шуугиан дүүрэг
зай
- СӨРӨГ
+ ЭЕРЭГ + ЭЕРЭГ - СӨРӨГ + ЭЕРЭГ
Хотын төвөөс A A орон сууцны Сайхан байршилд
байрлал үнэтэй хотхонууд
дундаж Хүмүүс нэр баригддаг, харин
хүртэлх зай B талбай B орон хүндтэй Хүмүүс Сүхбаатар дүүрэгт
байрлал сууцны компанийн хотын төвийн
хүртэлх тайван,
дундаж чанартай чимээгүй орчимд газрын
зайнаас 10 тайлбайгаас орон өртөг, өнгө үзэмж
хувиар хол бол орчинд сайн илүү өндөр
10 хувиар том сууцанд суух амьдрахыг
1.8 хувиар илүү өртөгтэй орон
бол 1,2 сонирхолтой чухалчилдаг. сууцнууд
үнэтэй байдаг хувиар байж болох баригдсантай
байна. үнэтэй байна. юм. холбоотой.

19. ОСҮ-нд Нөлөөлөгч Хүчин зүйлс
(2012.3сар)
Хотын төвөөс 1 айлын Хан-
Автобусны
алслагдсан талбайн Уул, Сүхбаа
буудал
зай хэмжээ тар дүүрэг
- СӨРӨГ + ЭЕРЭГ + СӨРӨГ + ЭЕРЭГ
Сайхан байршилд
A орон сууцны үнэтэй хотхонууд
Хотын төвөөс A Сонирхолтой.. баригддаг, харин
байрлал хүртэлх дундаж талбай Шинэ орон Сүхбаатар дүүрэгт
зай B байрлал B орон сууцны хотын төвийн
хүртэлх зайнаас дундаж сууцыг авч орчимд газрын
10 хувиар хол тайлбайгаас 10 буй хүмүүс өртөг, өнгө үзэмж
бол 1.3 хувиар хувиар том бол автобус сайн илүү өндөр
1,4 хувиар хэрэглэдэггүй өртөгтэй орон
илүү үнэтэй сууцнууд
байдаг байна. үнэтэй байна. болов уу баригдсантай
холбоотой.

20. • Д.Ган-Очир 2007 судалгаатай
харьцуулахад 2011, 2012 оны байдлаар:
• Аюулгүй байдал
• Зар сурталчилгаа хийлгэдэг эсэх
• Автобусны буудалтай ойр эсэх
• Хүчин зүйлс Орон сууцны үний
ялгавартай байдалд нөлөөхгүй болжээ.

21. Орон Сууцны Үнийн индекс
2011 оны 11-р Сарын Шинэ Орон сууцны үнийн индекс
2012 оны 3-р Сарын Шинэ Орон сууцны үнийн индекс
2007 оны Д.Ган-Очирын тооцсон индекс

22. 2007 оны индексээр тооцсон орон сууцны үнэ
($USD)
2007 оны орон сууцны 2007оны загвараар
Дүүрэг дундаж үнэ бодогдсон үнэ
УБ 493.9 488.3
СХД 383.3 386.9
ХУД 600.1 586.3
СБД,ЧД 513.7 506.9
БГД 423.3 418.4
БЗД 454.4 446.6

23. Хүснэгт3. Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ
байршил, ая тухтай байдлаас хамаарах нь 2011 оны 11 сар
1м2-ын үнэ, (мян.төг-өөр)
Шинэ орон сууцны MAPE
Ялгаатай байдал Загвараар бодогдсон үнэ
дундаж үнэ (Таамаглалын алдаа)
Улаанбаатар хотын
1529.2 1505.6 1.4%
дундаж
Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)
Дүүрэг
Сонгинохайрхан (SHD) 1184.2 1230.7 5.2%
Хан-Уул (HU) 1630.9 1614.4 1%
Сүхбаатар (SB) 2020.5 1870.561 7.6%
Баянгол (BG) 1397.9 1393.475 1.1%
Баянзүрх (BZD) 1430.5 1413.926 3.7%
Тухайн байршлын давуу тал, хялбар дөхөм байдал (A)
Автобусны буудал
тээврийн сүлжээнээс хол 1587.4 1544.405 2.5%
(DA1)
Томоохон худалдаа
үйлчилгээний цэгээс хол 1551.6 1525.389 0.8%
(DA2)
Гэрэлтүүлэг муу, хөл
1380.4 1403.335 2.3%
хөдөлгөөн багатай (DA3)
Дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлөх хүчин зүйл (R )
Эргэн тойрон дуу,
1475.7 1457.015 1.3%
шуугиан ихтэй (DR1)
Агаарын бохирдол ихтэй
1370.5 1372.831 0.2%

24. 2011.11 Орон сууцны үнэ, 2011m11
индексээр тооцсон үнэ, 125 түүвэр.
4000.0
3500.0
3000.0
2500.0
2000.0
Бодит Үнэ 2011m11
Таамаглал 2011m11 индексээр
1500.0
1000.0
500.0
0.0
SHD10
SHD1
SHD6
HUD1
HUD5
BGD4
BGD8
HUD10
HUD14
HUD19
HUD26
HUD31
HUD38
HUD42
BGD13
BGD17
BGD22
BGD27
BZD2
BZD7
BZD12
BZD17
BZD22
BZD27
BZD31
BZD36
BZD40
BZD44
SBD1
SBD6
SBD10
SBD15

25. 1000.0
1500.0
2000.0
2500.0
3500.0
500.0
0.0
3000.0
SHD1
SHD3
SHD5
SHD9
SBD14
SBD16
SBD18
BGD20
BGD22
BGD24
BGD27
BGD29
BGD31
BGD33
BZD35
BZD37
BZD40
BZD42
BZD46
BZD48
BZD52
BZD54
BZD56
BZD58
BZD60
HUD2
HUD4
HUD7
HUD10
HUD12
HUD14
HUD16
HUD18
Бодит Үнэ 2012m3
2012.3 Орон сууцны үнэ, 2011m11
индексээр тооцсон үнэ, 65 түүвэр.
Таамаглал 2011m11 индексээр

26. 2012 оны индексээр
тооцсон орон сууцны үнэ
(мян.төг)
2012m3 2012m3 MAPE
орон загвараа (Таамагл 2011m11 MAPE
сууцны р алын загвараар (Таамагла
дундаж бодогдсо алдаа) бодогдсон лын
Дүүрэг үнэ н үнэ үнэ алдаа)
УБ 1622.1 1603.6 1.1% 1452.7 10.4%
СХД 1302.2 1290.8 0.8% 1160.8 10.8%
ХУД 1812.1 1779.7 1.7% 1556.2 14.1%
СБД,
ЧД 1940.5 1869.4 3.6% 1683.1 13.2%
БГД 1491.7 1472.6 1.2% 1355 9.1%
БЗД 1561.4 1568.1 0.4% 1454.8 6.8%

27. 1000.0
1500.0
2000.0
2500.0
3500.0
500.0
0.0
3000.0
SHD1
SHD3
SHD5
SHD9
SBD14
SBD16
SBD18
BGD20
BGD22
BGD24
BGD27
BGD29
BGD31
BGD33
BZD35
BZD37
BZD40
BZD42
BZD46
BZD48
BZD52
BZD54
BZD56
BZD58
BZD60
HUD2
HUD4
HUD7
HUD10
HUD12
HUD14
HUD16
HUD18
Бодит Үнэ 2012m3
2012.3 Орон сууцны үнэ, 2012m3
индексээр тооцсон үнэ, 65 түүвэр.
Таамаглал 2012m3 индексээр

28. Дүгнэлт 1
• Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин
зүйлсийг судлахад үнэлгээ, шинжилгээний
үр дүн нь бодит байдалд нийцтэй байна
• Манай орны хувьд энэ төрлийн онолын
загвар, хамааралыг эмпирик байдлаар
судалж, үр дүнгүүдийг цаашид орон
сууцны үнийг байршлын болон орчны
хүчин зүйлсийн нөлөөллийг тооцсон
байдлаар тодорхойлох хэрэгтэй
• Мөн ОСҮИ-ийн тооцоонд ашиглах бүрэн
боломжтой байгааг харуулж байна. (Д.Ган-
Очир 2007)

29. Дүгнэлт 2
• 2011 оны 11 сарын байдлаар Улаанбаатар
хотод захиалга авч буй шинэ орон сууцны
үнийн мэдээллээр ОСҮИ-ийг орон
зай, байршлын хүчин зүйлсээс хамааруулан
тооцоход 2007 оны индексийн зарим хүчин
зүйлс тайлбарлаж чадахгүй болжээ.
• Тухайлбал агаарын бохирдол, реклам
сурталчилгаа сайн хийгддэг эсэх. Мөн Орон
сууцны талбайн хэмжээний тайлбарлах
чадвар нь муудах хандлагатай байна.
• 2011 оны Үнийг 2011m11 загвар маань сайн
таамаглаж байна.

30. Дүгнэлт 3
• ОСҮИ-ийн 2011m11 оны тооцоогоор, 2012 оны 3-р сарын
шинэ орон сууцны үнийг таамаглахад бодит утгаасаа
нилээд бага тайлбарлаж байна.
• 2012 оны 2-р сард “100 мянган айлын Орон сууц
хөтөлбөрийн, Иргэдийг жилийн 6 хувийн хүүтэй орон
сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах журам”
батлагдсаны улмаас хүлээгдэж буй эрэлт нэмэгдэн Шинэ
орон сууцны үнийн өсөлт бий болсон хэмээн таамаглаж
байна.
• Жишээ нь: 5 сарын өмнө А орон сууц Б орон сууцнаас
“дуу шуугиан багатай”, “илүү нэр хүндтэй” компани
барьсан учраас үнэтэй байсан бол
• Өнөөдөр дээрхи хүчин зүйлс хамаарахгүйгээр аль аль
байрны үнэ нь “Хөтөлбөрийн нөлөөгөөр өссөн” байна гэж
таамаглаж байна

31. Анхаарал тавьсанд
баярлалаа